Anda di halaman 1dari 38

KATA PENGANTAR

Om Swastiastu,

Puji syukur dipanjatkan kehadirat Ida Sang Hyang Widhi Wasa,Tuhan Yang Maha Esa karena berkat asung kerta waranugrahaNyalah tugas Real estate yang berjudul Hubungan real estate dengan bidang ilmu geografi,hukum,dan perencanaan kota dapat terselesaikan. Terima kasih kepada dosen pembimbing, serta berbagai pihak yang telah membantu kelancaran penyelesaian tugas ini. Akhir kata semoga karya tulis ini dapat bermanfaat bagi kita semua sebagai acuan untuk ditingkatkan di kemudian hari sesuai perkembangan.

Om Canthi, Canthi, Canthi, Om.

Penulis Desember, 2012

REAL ESTATE

Page 1

Bab I Pendahuluan

1.1 Latarbelakang Istilah real estate berasal dari Bahasa Spanyol yaitu real, yang artinya adalah royal (keluarga kerajaan). Dahulu, saat era Agraris, ada 2 kelas masyarakat, yaitu keluarga kerajaan dan rakyat biasa. Seluruh tanah di sana hakikatnya adalah milik royal (keluarga kerajaan). Jadi ketika rakyat biasa tinggal di atas tanah tersebut, membangun rumah, bekerja di atas tanah tersebut ataupun mengolah tanah tersebut maka sebagai bayarannya setiap rakyat harus membayar pajak atas tanah yang mereka olah dan tempati. Pembayaran pajak atas tanah tersebut umumnya berasal dari hasil panen yang mereka hasilkan. Saat ini pun semua tanah yang kita tempati bahkan kita miliki hakikatnya adalah milik Negara, oleh karena itu setiap tahun kita harus membayar pajak atas tanah maupun bangunan yang berdiri di atasnya (PBB = Pajak Bumi dan Bangunan). Hakikatnya kita menyewa tanah dari Negara meskipun tanah tersebut kita sudah memiliki sertifikatnya dan berstatus Hak Milik.Dari sinilah istilah real estate berasal dan digunakan secara umum di negara Barat. Real estate sendiri memiliki arti hak atas kepemilikan tanah beserta bangunan yang berdiri di atasnya Fenomena yang berkembang pada saat ini menggambarkan bahwa sektor property dan real estate merupakan sektor bisnis yang cukup berkembang. Hal tersebut terbukti dengan adanya krisis yang terjadi di belahan benua Eropa dan

Amerika yang tidak berimbas pada perkembangan bisnis properti di Indonesia. Krisis Eropa dan Amerika memang berimbas pada pasar global secara umum, namun, dari segi bisnis properti dan real estate, Indonesia dan beberapa negara Asia lainnya seperti China, India, dan Singapura tidak terlalu terkena imbas (Sumarmo, 2011). Hal tersebut disebabkan karena negara-negara tersebut memiliki prospek dan ekspektasi pasar tersendiri di Asia. Tingginya demand atau permintaan atas

REAL ESTATE

Page 2

ketersediaan bangunan masih jauh lebih banyak dibanding supply atau penawaran yang disediakan oleh developer. Bisnis property saat ini memberikan peluang dan kesempatan yang cukup terbuka untuk berkembang. Beberapa faktor yang memepengaruhinya antara lain: pengadaan rumah selalu kurang dibanding kebutuhan rumah masyarakat, tingkat suku bunga KPR relatif rendah dan cenderung tidak stabil. Selain itu, bisnis ini didukung oleh perkembangan suatu daerah dan pertumbuhan ekonomi makro.Terbukanya peluang tersebut, tentunya menjadi suatu kesempatan untuk mengundang para investor asing maupun domestik untuk dapat berinvestasi di dalam negeri, sehingga dana akan mengalir ke Indonesia melalui penanaman modal asing, dan dapat memberikan profit untuk membantu pertumbuhan bisnis real estate di Indonesia.

Bisnis properti di Indonesia saat ini sedang berkembang, baik untuk ditempati sendiri maupun untuk investasi jangka panjang dan prospeknya cukup menjanjikan. Pertumbuhan ekonomi Indonesia juga akan berdampak pada peningkatan kebutuhan akan gedung perkantoran dan fasilitasnya. Berbagai jenis perumahan sedang dan akan dibangun, termasuk jenis apartemen, kondomonium, rumah susun, resort untuk kalangan atas yang berkantong tebal. Kebutuhan terhadap properti tidak hanya pada level pertama yaitu jual beli properti direal estate tetapi juga dalam jual beli dalam pasar sekunder serta sewa menyewa. Sebelum kita ingin membeli properti sebaiknya kita perlu mengetahui bagaimana hubungan Real Estate dengan ilmu bidang geografi seperti tingkat kependudukan , ilmu dalam bidang hukum seperti pajak-pajak yang terkait dengan transaksi jual beli properti itu sendiri, serta ilmu perencanaan kota.

Untuk memahami lebih lanjut mengenai Real Estate tersebut maka kami akan membahasnya dalam makalah ini.

1.2 Rumusan Masalah Adapun beberapa masalah yang menjadi acuan dalam penulisan paper ini, antara lain: 1. Apa itu Real Estate? 2. Siapa saja pihak yang terkait dengan Real Estate? 3. Bagaimana hubungan antara ilmu bidang geografi, hukum dan perencanaan kota terhadap Real Estate?
REAL ESTATE Page 3

1.3 Tujuan Adapun tujuan yang ingin dicapai dalam penulisan paper ini, antara lain: 1. Mengetahui bagaimana proses pembangunan suatu projek real estate dibidang perumahan/pemukiman. 2. Mengetahui apa yang mendorong dan apa yang menjamin investasi pengembang dapat memenuhi tujuan-tujuan bisnis. 3. Mengetahui impliksi pembangunan, keberhasilan investasi, serta berbagai manfaat maupun permasalahan sosial, ekonomi dan lingkungan yang terjadi. 1.4 Manfaat Adapun manfaat yang diharapkan dalam penulisan paper ini, antara lain: 1. Mahasiswa dapat mengetahui dan memahami pengertian Real Estate beserta pihakpihak yang terkait dalam Real Estate. 2. Mahasiswa juga dapat memahami bahwa adanya hubungan antara ilmu dalam bidang lainnya seperti dalam bidang geografi, hukum dan perencanaan kota terhadap Real Estate. 1.5 Metode penelitian 1. Metode yang dipergunakan dalam penelitian ini adalah mengumpulkan data/informasi yang diperoleh dari sumber-sumber kepustakaan, media elektronik, media cetak

REAL ESTATE

Page 4

Bab II LANDASAN TEORI


2.1 PENGERTIAN REAL ESTATE

Pengertian Real Estate menurut beberapa ahli : Real estate adalah tanah dan semua peningkatan permanen diatasnya,termasuk bangunan-bangunan (Thomsett and Thomsett,1994,p.253). Real eatate adalah tanah dan seluruh pengembangan diatasnya maupun pada tanah tersebut.Dimana pengembangan diatasnya dapat berupa pembangunan jalan,tanah terbuka ( misalnya pembukaan hutan ) dan selokan,dengan demikian real estate dapat diartikan sebagai tanah dan semua pengembangan lainnya yang melekat terhadap tanah tersebut,baik yang ada diatas maupun di tanah tersebut ( Tosh,1992,p.388 ). Real estate dapat berbentuk fisik tanah seperti struktur dan pengembangan lainnya yang melekat secara permanen ( Wurtzebach,1994,p.7 ). Pengertian Real Property Real property adalah real estate ditambah dengan hukum- hukum yang berhubungan,seperti sewa,kepemilikan.( Thomsett and Thomsett,1994,p.253). Real property adalah sejumlah hukum hukum, wewenang dan hak istimewa yang tidak dapat dipisahkan dari kepemilikan real estate ( Tosh 1992,p.393 ). Real property adalah tanah hak dan/atau bangunan permanen yang menjadi objek pemilik dan pembangunan (SK Menteri Perumahan Rakyat

no.05/KPTS/BKP4N/1995,Ps 1 a:4 ) Real property adalah tanah termasuk barang barang yang karena alam tumbuh diatasnya dank arena perbaikan perbaikan pada tanah itu,termasuk bangunan bangunan dari semua jenis dan semua yang tetap atau tak terpisahkan terletak pada bangunan bangunan itu ( Abdurrachman,1991,p.852 ).

REAL ESTATE

Page 5

Jadi secara umum real estate pada dasarnya adalah usaha yang berhubungan dengan bidang tanah termasuk segala kegiatan yang dilakukan didalamnya. Real Property merupakan hak untuk memiliki, menggunakan dan menikmati manfaat sebuah tanah atau harta yang sifatnya mutlak. Sedangkan istilah real estate lebih mengacu kepada pengolahan atas sebidang tanah dan aturan-aturan untuk memiliki dan memanfaatkan tanah tersebut. Hal tersebut tidak terbatas pada permukaan tanahnya saja, tetapi meliputi juga bagian bawah dan sebagian tanah tersebut Jadi pada prinsipnya definisi real estate adalah kepemilikan atau hak untuk memiliki sebidang tanah dan memanfaatkan apa saja yang ada didalamnya. Kata kuncinya di sini adalah kepemilikan atau rasa memiliki. Kepemilikan atau rasa memiliki merupakan salah satu sifat dasar manusia. Sifat manusia yang tidak pernah puas merupakan salah satu wujud dari rasa memiliki. Sifat ini dapat dilihat bahkan dalam kehidupan sehari-hari. Manusia membuat pagar yang mengelilingi batas wilayah kavling rumahnya sebagai salah satu wujud rasa memiliki. Manusia butuh rumah yang aman dari berbagai gangguan. Seringkali, terasa ada kewajiban untuk membersihkan dan merawat pedestrian atau lahan kosong yang ada didepan pagar rumah kita. Padahal sebenarnya itu adalah milik umum. Rasa memiliki ini melekat pada diri manusia sejak zaman dahulu. Dimulai saat manusia hidup berkelompok, manusia membuat dan menentukan sendiri batas-batas wilayahnya. Dari batas terkecil berupa rumah dalam wujud goa-goa untuk dirinya sendiri dan keluarga, batasan sungai dan jalan-jalan setapak di antara masyarakat, dan batas-batas berwujud bentengbenteng atau tembok besar untuk mengamankan sebuah kerajaan sebagai suatu wujud dari lingkungan buatan. Hal ini karena lingkungan buatan mempunyai fungsi untuk melindungi manusia serta segala miliknya dari segala gangguan untuk mendapatkan rasa aman, dan menekankan identitas dan status sosial. Real Estate berasal dari Bahasa Inggris, yang asal katanya berasal dari bahasa Spanyol. Real berarti royal atau kerajaan. Real Estate disebut sebagai suatu kawasan tanah yang dikuasai oleh raja, bangsawan dan land lord (tuan tanah pada jaman feodal diabad pertengahan), atau singkatnya properti milik kerajaan. Sedangkan Properti berasal dari kata aslinya dalam bahasa Inggris, yang arti sebenarnya adalah hak dan kepemilikan atas suatu tanah dan bangunan diatasnya. Sangat jelas disini baik kata Real Estate maupun properti memiliki pengertian yang sama, yaitu hak kepemilikan atas tanah dan bangunan yang didirikan diatasnya. Namun, belakangan ini di masyarakat telah terjadi pergeseran arti, Real Estate lebih diartikan suatu kompleks perumahan yang memiliki lingkungan yang tertata rapi. Jika kita menyebut kata
REAL ESTATE Page 6

Real Estate, maka masyarakat umumnya akan membayangkan suatu kawasan perumahan yang luas dan indah, contohnya adalah kawasan kota mandiri karya grup developer besar seperti Sinar Mas, Ciputra, Lippo, Bakrie, dan lain-lain. Sedangkan Properti pengertiannya lebih mengarah kepada suatu bangunan atau komplek bangunan, misal sebuah rumah sehat sederhana - RSS, atau sebuah rumah mewah dengan halaman seluas ribuan meter dan harga puluhan milyar rupiah, atau sebuah ruko 4 lantai, atau sebuah gedung perkantoran setinggi 48 lantai, atau sebuah komplek mall, trade center dan apartemen atau sebuah komplek resort hotel, dan lain-lain. Sehingga properti lebih diartikan pada suatu bangunan yang lebih banyak pada komposisi bangunannya itu sendiri dibanding tanahnya. Jadi bisa disimpulkan bahwa Real Estate dan Properti memiliki arti yang sama, tetapi belakangan ini Real Estate mempunyai arti yang lebih luas dibanding properti. Real Estate adalah bentuk investasi di bidang properti. Keuntungannya, bentuk investasi ini sangat likuid alias mudah diuangkan. Selain itu harganya tidak pernah turun,bahkan cenderung naik. Uang yang diperoleh berdasarkan penyewaan atau penjualan properti kita. Kerugiannya, investasi ini cenderung butuh biaya operasional yang rutin untuk merawat properti.

2.2 PIHAK PIHAK YANG TERLIBAT DALAM REAL ESTATE

Pihak-Pihak Yang Terlibat dalam Real Estate : Developer ialah pihak pengembang yang mengawali pembangunan usaha Real Estate. Kontraktor ialah pihak yang melaksanakan pembangunan fisik usaha Real Estate. Konsultan ialah tempat developer melakukan konsultasi terhadap hal-hal yang berkaitan dengan Real Estate. Advokat atau disebut juga pengacara ialah seorang konsultan yang memberikan jasa-jasa hukum diluar pengadilan.2 Manajemen Pembiayaan ialah pihak yang mengurusi keuangan Broker/pialang ialah pihak yang mempertemukan penjual dengan pembeli usaha RealEstate Inverstor ialah pihak yang mendanai usaha Real Estate dengan mengharapkan keuntungan Real Estate

REAL ESTATE

Page 7

Bank ialah lembaga yang menjadi media oleh broker/pialang dalam melakukan transaksi dengan si pembeli.

Dalam

usaha

Real

Estate,

Investor

mendanai

permodalan

developer

untuk mengadakan sebuah proyek. Developer sendiri, dalam menjalankan kegiatannya dibantu oleh konsultan dan advokat. Konsultan yang dimaksud di sini adalah tempat konsultasi permasalahan yang menyangkut fisik proyek. Sedangkan advokat lebih menekankan pada aspek hukum dan legalitas.Setelah semua proses tahap awal pelaksanaan proyek Real Estate, maka kontraktor yang akan mengeksekusi bangunan fisik proyek yang telah dirancang oleh pihak developer. Kemudian dalam menjalankan usaha Real Estate, developer biasanya memanfaatkan manajemen pembiayaan untuk mengatur semua masalah keuangan proyek Real Estate. Selanjutnya, manajemen pembiayaan yang akan meneruskan ke broker atau pialang untuk meneruskan penjualan ke pembeli. Pembeli pun kemudian akan berhubungan dengan pihak perbankan dalam melakukan transaksi.

2.3 BENEFIT INVESTASI DI SEKTOR PROPERTI Seseorang memilih berinvestasi pada bisnis Real Estate, karena menghadirkan banyak benefit, antara lain: Pertama : Certainty, yakni karena Real Estate menghasilkan arus kas yang stabil dan dapat diprediksi, misalnya uang sewa per bulan. Kedua : Real Estate merupakan tangible asset, yang wujudnya jelas terlihat, Real Estate juga merupakan investasi yang sangat leverage able, atau sangat bisa menggunakan utang. Misalnya dari proyek Rp 12 triliun, yang modal sendiri hanya Rp 2 triliun saja. Real Estate juga merupakan aset yang sangat mudah diterima sebagai jaminan pinjaman, berbeda dengan aset lainnya. Real Estate juga menjanjikan capital gain jika kemudian dijual pada harga lebih tinggi, ataupun menghasilkan income jika disewakan. Benefit lainnya yakni Real Estate relatif mudah untuk dipelihara, antara lain dibersihkan dan direnovasi. Real Estate juga investasi yang likuid. Jika banyak yang mengatakan Real Estate adalah investasi tidak likuid, maka tidak sepenuhnya benar karena Real Estate bisa menjadi likuid jika lokasinya strategis. Selain itu, Real Estate merupakan simbol dari financial power, contohnya lihat saja orang-orang terkaya di dunia, pasti mereka mempunyai bisnis properti.

REAL ESTATE

Page 8

Dunia bisnis properti pasti tidak akan lepas dari masalah perpajakan. Demikian pula dalam setiap melakukan transaksi jual beli properti tentunya akan mengandung kewajiban pembayaran pajak. Pajak-pajak tersebut akan dikenakan kepada pembeli maupun penjual properti. Mengapa penguasaan fisik dan penguasaan secara yuridis atas tanah dan atau bangunan perlu dipajaki? Hal ini tidak terlepas dari fungsi pajak properti sebagai salah satu bagian sumber penerimaan negara (fungsi budgeter) yang digunakan untuk membiayai pembangunan dan fungsi regulasi dimana pajak properti digunakan sebagai alat untuk mengatur perkembangan pasar propeti. Seperti kegiatan membeli properti baik yang dilakukan secara perorangan maupun melalui developer atau pengembang properti, akan mengandung konsekuensi kewajiban yaitu adanya aspek pajak-pajak yang akan dikenakan pemerintah kepada pelaku bisnis properti dan kepada konsumen dalam hal ini pihak yang membeli properti. Meskipun demikian biasanya pajak properti telah dimasukkan ke dalam harga jual jika anda membeli properti melalui developer/pengembang properti.

2.4 REAL ESTATE SEBAGAI PASSIVE INCOME Passive Income adalah pemasukan finansial yang dapat terus didapatkan meskipun tidak bekerja. Real estate merupakan salah satu aset untuk menjadi kaya dan pensiun muda. Dalam kosa kata ekonomi di kenal dua istilah yang berlawanan yaitu aset dan liabilitas. Aset adalah jumlah nominal dari pemasukan yang diterima sedangkan liabilitas adalah jumlah pengeluaran yang harus dibayarkan sebagai tagihan. Mengapa real estate bisa disebut sebagai aset, padahal real estate pada kenyataannya merupakan salah satu liabilitas (sumber pengeluaran finansial) yang terbesar? Bukankah selain harus membayar pajak nilai propertynya kepada pemerintah, juga harus membayar tagihan bulanan dari penggunaan listrik dan air ledeng serta telepon yang ada didalamnya? Aset adalah salah satu bentuk dari daya ungkit finansial. Daya ungkit ini seperti sebuah senjata. Senjata akan menguntungkan apabila berada di tangan orang yang bisa menggunakannya, akan tetapi akan merugikan apabila berada di tangan orang yang tak memahaminya. Real estate menjadi sebuah liabilitas karena pemiliknya tak memahami potensi real estatenya dan tidak tahu bagaimana memanfaatkannya. jadi real estate bisa menguntungkan atau merugikan pemiliknya. Real estate menguntungkan apabila difungsikan sebagai sumber pendapatan pemiliknya, merugikan bila terus menuntut pengeluaran pemiliknya.

REAL ESTATE

Page 9

Real Estate Indonesia (REI) tengah berupaya mendorong dan mempercepat revisi aturan PP No 41 tahun 1996 tentang Kepemilikan Tempat Tinggal bagi orang asing.

2.5 PROSES TERJADINYA REAL ESTATE

1.Proses jual-beli tanah Syarat dan Tata Cara Jual Beli Tanah Jual beli tanah dan properti merupakan hal yang sering terjadi dalam kehidupan sehari-hari di masyarakat. Apabila antara penjual dan pembeli sudah sepakat untuk melakukan jual beli tanah terhadap tanah yang sudah bersertifikat maka beberapa langkah yang harus ditempuh adalah :

1. Akta Jual Beli (AJB) Si penjual dan si pembeli harus datang ke Kantor Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk membuat akta jual beli tanah. PPAT adalah Pejabat umum yang diangkat oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional yang mempunyai kewenangan membuat akta jual beli dimaksud. Sedangkan untuk daerah-daerah yang belum cukup jumlah PPAT-nya, Camat karena jabatannya dapat melaksanakan tugas PPAT membuat akta jual beli tanah.

2. Persyaratan AJB ( Akta Jual Beli ) yang diperlukan untuk membuat Akta Jual Beli Tanah di Kantor Pembuat Akta Tanah adalah: A. Penjual membawa : Asli Sertifikat hak atas tanah yang akan dijual. Kartu Tanda Penduduk. Bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan. Surat Persetujuan Suami/Isteri bagi yang sudah berkeluarga. Kartu Keluarga.

B. Sedangkan calon pembeli membawa : Kartu Tanda Penduduk. Kartu Keluarga.

REAL ESTATE

Page 10

3. Proses pembuatan akta jual beli di Kantot PPAT.

a. Persiapan Pembuatan Akta Jual Beli. 1) Sebelum membuat akta Jual Beli Pejabat pembuat Akta Tanah melakukan pemeriksaan mengenai keaslian sertifikat ke kantor Pertanahan. 2) Pejual harus membayar Pajak Penghasilan (PPh) apabila harga jual tanah di atas enam puluh juta rupiah di Bank atau Kantor Pos. 3) Calon pembeli dapat membuat pernyataan bahwa dengan membeli tanah tersebut ia tidak menjadi pemegang hak atas tanah yang melebihi ketentuan batas luas maksimum. 4) Surat pernyataan dari penjual bahwa tanah yang dimiliki tidak dalam sengketa. 5) PPAT menolak pembuatan Akta jual Beli apabila tanah yang akan dijual sedang dalam sengketa.

b. Pembuatan Akta Jual Beli 1) Pembuatan akta harus dihadiri oleh penjual dan calon pembeli atau orang yang diberi kuasa dengan surat kuasa tertulis. 2) Pembuatan akta harus dihadiri oleh sekurang-kurangnya dua orang saksi. 3) Pejabat pembuat Akta Tanah membacakan akta dan menjelaskan mengenai isi dan maksud pembuatan akta. 4) Bila isi akta telah disetujui oleh penjual dan calon pembeli maka akta ditandatangani oleh penjual, calon pembeli, saksi-saksi dan Pejabat Pembuat Akte Tanah. 5) Akta dibuat dua lembar asli, satu lembar disimpan di Kantor PPAT dan satu lembar lainnya disampaikan ke Kantor Pertanahan untuk keperluan pendaftaran (balik nama). 6) Kepada penjual dan pembeli masing-masing diberikan salinannya.

4. Bagaimana langkah selanjutnya setelah selesai pembuatan Akta Jual Beli ? A. Setelah selesai pembuatan Akta Jual Beli, PPAT kemudian menyerahkan berkas Akta Jual Beli ke Kantor Pertanahan untuk keperluan balik nama sertifikat. B Penyerahan harus dilaksanakan selambat-lambatnya tujuh hari kerja sejak

ditandatanganinya akta tersebut.

REAL ESTATE

Page 11

5. Berkas yang diserahkan itu apa saja ? A. Surat permohonan balik nama yang ditandatangani oleh pembeli. B. Akta jual beli PPAT. C.. Sertifikat hak atas tanah. D. Kartu Tanda Penduduk (KTP) pembeli dan penjual. E Bukti pelunasan pembayaraan Pajak Penghasilan (PPh). F. Bukti pelunasan pembayaran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan.

6. Bagaimana prosesnya di Kantor Pertanahan ? A. Setelah berkas disampaikan ke Kantor Pertanahan, Kantor Pertanahan memberikan tanda bukti penerimaan permohonan balik nama kepada PPAT, selanjutnya oleh PPAT tanda bukti penerimaan ini diserahkan kepada Pembeli. B. Nama pemegang hak lama (penjual) di dalam buku tanah dan sertifikat dicoret dengan tinta hitam dan diparaf oleh Kepala Kantor Pertanahan atau Pejabat yang ditunjuk. C. Nama pemegang hak yang baru (pembeli) ditulis pada halaman dan kolom yang ada pada buku tanah dan sertifikat dengan bibubuhi tanggal pencatatan dan ditandatangani oleh Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk. D. Dalam waktu 14 (empat belas hari) pembeli sudah dapat mengambil sertifikat yang sudah atas nama pembeli di kantor pertanahan.

Sebagaimana diketahui dalam Jual Beli Tanah,

diwajibkan

bagi Penjual maupun

Pembeli untuk membayarkan Pajak.Pajak Penjual dalam hal ini adalah Pajak yang dikenakan atas penghasilan si Penjual dalam menjual tanahnya.Sedangkan Pajak Pembeli adalah Pajak yang dikenakan atas kenikmatan yang diperoleh Pembeli dengan memiliki sebidang tanah. Pengaturannya diatur dalam UU BPHTB (Bea Perolehan Tanah dan Bangunan) yang diatur dalam UU No. 20 Tahun 2000 tentang Perubahan atas UU No.21/1997 tentang Bea

Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan. Tarif Pajak yang dikenakan adalah 5% dengan cara perhitungan sebagai berikut : Untuk Pajak Penjual dikenakan 5% flat dikalikan dengan NPOP (Nilai Perolehan Objek Pajak).
REAL ESTATE Page 12

Yang dimaksud NPOP disini adalah Jumlah Transaksi /Nilai Pasar namun jika Jumlah NPOP tersebut lebih kecil dari jumlah NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) PBB maka prosentase tersebut dikalikan dengan jumlah NJOP PBB tanah ybs.

-Pajak Pembeli (BPHTB) adalah 5% dikalikan dengan NPOP dikurangi NPOPTKP (Nilai Peroleh Objek Pajak Tidak Kena Pajak). Besarnya NPOPTKP adalah Rp. 60.000.000.(enam puluh juta rupiah) untuk wilayah DKI Jakarta dan RP. 30.000.000.- (tiga puluh juta rupiah) untuk wilayah Tangerang.

Contoh : Sebidang tanah yang berada di wilayah DKI Jakarta dengan harga transaksi 500 miliar rupiah.

-Pajak Penjual

: 5% x 500 juta : 5% x (500 juta 60 juta rupiah).

-Pajak Pembeli

Biaya Pajak tersebut MURNI hanya untuk pembayaran Pajak saja belum termasuk Biaya administrasi, Balik Nama Sertifikat/AJB pada Kantor Pertanahan setempat dan Biaya Jasa PPAT.

2.Proses pengurusan ijin

Langkah 1 Pastikan tanah yang akan dikelola sebagai perumahan berada pada jalur yang sesuai

dengan Rencana Tata Ruang Kota ( RTRK) agar tidak kesulitan untuk ijin pemanfaatan tanahnya. Misal jika kita rencana lokasi perumahan yang akan dibangun berada pada areal persawahan, tidak selalu RTRK di tempat tersebut akan jadi daerah persawahan atau daerah peresapan (jalur hijau). Kita cek saja RTRK daerah tersebut nantinya untuk apa, untuk pemukiman, industri atau memang jalur hijau. Apabila ternyata daerah tersebut direncanakan sebagai pemukiman maka kita bisa lanjutkan untuk rencana mengembangkan perumahan. Pemilihan lokasi dapat juga dengan cara mendompleng lokasi yang memang sudah banyak perumahan. Hal ini lebih aman untuk investasi tanah tetapi pasti harga tanahnya jauh lebih mahal karena fasilitasnya sudah lebih mendukung dan memadai.
REAL ESTATE Page 13

Langkah 2 Lanjut ke langkah berikutnya, adalah mengurus perijinan pada Dinas Pekerjaan Umum

(DPU) dan Badan Perencanaan Pembangunan Daerah (Bappeda). Pertama-tama kita mengurus ijin untuk Advice Planning, nama ijin ini di tiap tempat berbeda-beda tapi pada intinya adalah untuk kesesuaian antara Site Plan pengembangan perumahan dan tata ruang di daerah tersebut. Syarat yang wajib disiapkan antara lain proposal ijin pemanfaatan ruang, yang berisi segala sesuatu yang berkaitan dengan perencanaan lokasi tersebut, juga dilampiri sertifikat tanah, apabila tanah itu masih atas nama orang lain dilampiri surat kuasa bermeterai cukup untuk mengurus perijinan tersebut, dan tentunya gambar perencanaan lahan (Site Plan) sudah pasti harus ada. Produk dari ijin ini adalah gambar rekomendasi Advice Planning yang berisi garis besar aturan untuk pembangunan, misal garis pagar harus berapa meter dari jalan, garis muka bangunan harus berapa meter dari jalan dan masih banyak yang lainnya. Produk perijinan lainnya yang dihasilkan dari langkah ini adalah Ijin Prinsip atau Surat Keputusan yang disetujui oleh kepala daerah Bupati atau Walikota. Di sebagian daerah Ijin Prinsip ini hanya berlaku untuk lahan dengan luasan > 1 Ha, tapi ada juga daerah yang tidak memiliki batasan luasan untuk ijin ini, biasanya lebih dari 5 rumah sudah dianggap sebagai sebuah perumahan.

Langkah 3 Langkah ini dilakukan di Badan Pertanahan Negara (BPN), kalo dulu namanya Agraria.

Pertama kita cek sertifikat apakah sudah sesuai dengan fisiknya, minta pada petugas untuk cek ulang patok pembatasnya apakah sudah sesuai dengan luasan yang ada pada sertifikat. Setelah itu sesuaikan sertifikat dengan syarat dan kebutuhan yang akan digunakan untuk pengembangan perumahan, misal apakah tanah itu harus digabung sertifikatnya karena sebelumnya terdiri dari sejumlah sertifikat hak milik. Pastikan status yang dipersyaratkan untuk lahan tersebut, harus Hak Guna Bangunan (HGB) yang berarti tanah tsb atas nama PT (perusahaan) atau mungkin boleh langsung dipecah kavling atas nama Pribadi. Seandainya memang diperbolehkan dipecah kavling atas nama Pribadi, hal tersebut sangat memudahkan pengurusan dan menghemat anggaran untuk retribusi pajak dan perijinan. Kalaupun memang harus berstatus HGB langkah awalnya adalah penurunan status dari SHM ke HGB tetapi masih atas nama Pribadi, kemudian dari HGB atas nama Pribadi diubah menjadi HGB atas
REAL ESTATE Page 14

nama PT/ Perusahaan. Perlu diperhatikan bahwa di tiap proses tersebut selalu muncul pajak dan retribusi perijinan. Namun proses tersebut mungkin tidak sama di setiap daerah, jadi sebelum mengajukan mohon ditanyakan pada BPN setempat untuk detail tiap prosesnya sampai proses selesai. Masih di kantor BPN, setelah tetek bengek masalah proses legalitas sertifikat tadi, kita masih harus mencari Ijin Perubahan Penggunaan Tanah. Ini sebagai syarat nanti kita melangkah untuk pengajuan Ijin Mendirikan Bangunan (IMB).

Langkah 4 AMDAL = analisa mengenai dampak lingkungan. Kalau tidak salah AMDAL berlaku

untuk luasan > 1 Ha, jika luasannya dibawah itu sebagai penggantinya cukup dengan ijin UKL/UPL ( upaya pengelolaan lingkungan hidup dan upaya pemanfaatan lingkungan hidup ). Proses ini awalnya kita diharuskan cek kadar air tanah pada lokasi. Setelah itu kita membuat proposal tentang plus minus dan dampak yang akan terjadi pada proyek yang akan kita kembangkan. Produk perijinan ini adalah surat rekomendasi dari kantor KLH yang nantinya dilampirkan juga sebagai pengajuan Ijin Mendirikan Bangunan (IMB).

Langkah 5 Kita masuk ke kantor Perijinan Terpadu atau kantor Perijinan Satu Atap atau apapun

namanya untuk mengurus IMB. Bersamaan dengan pengajuan IMB, kita mengurus pengesahan Siteplan Perumahan yang istilah kerennya ZONING. Setelah itu langkah terakhirnya adalah IMB. Syarat pengajuan IMB ini adalah akumulasi dari perijinan-perijinan yang sudah kita bahas sebelumnya ditambah dengan : 1.Gambar kerja Rumah yang akan dibangun 2.Surat pernyataan Tetangga yang disyahkan tetangga kanan kiri depan belakang, RT/RW, Kelurahan, Kecamatan 3.Surat Pernyataan bertanggung jawab terhadap semua kegiatan yang dilakukan dan segala yang ditimbulkan. 4.Copy Status Tanah 5.Copy KTP penanggung jawab 6.Copy lunas PBB Kalau semua syarat sudah dilampirkan kita tinggal menunggu hasilnya keluar dan membayar retribusi yang nilainya sesuai dengan luas tanah dan bangunannya.
REAL ESTATE Page 15

Setelah itu semua selesai, Developer perumahan bisa bernafas lega, tidak takut lagi disemprit dan dibongkar paksa oleh Satpol PP dan pengajuan KPR dengan Bank sudah pasti lancar. 3.Proses pengurusan pajak & administrasi Bisnis Real Estate tidak terlepas dari aspek perpajakan, karena pada dasarnya setiap tanah yang dimiliki akan tetap diatur oleh pemerintah. Oleh karena itu, sebelum kita ingin membeli properti sebaiknya kita perlu mengetahui pajak-pajak yang terkait dengan transaksi jual beli properti itu sendiri.

Di bidang properti, Real Estate dan developer terdapat tipe-tipe proses bisnis yang dilakukan adalah sebagai berikut. Real Estate & Developer : Tipe 1 : Seseorang membangun unit rumah dan bisa dikategorikan rumah mewah di tanahnya sendiri, lalu dijual. Tipe 2 : Developer membangun suatu kesatuan kompleks secara massal lalu dijual kepada masyarakat luas. Contoh : Developer Agung Sedayu Group.

Membeli properti baik secara perorangan maupun melalui developer / pengembang properti, ada pajak-pajak yang dikenakan dari pemerintah kepada kita. Biasanya pajak telah dimasukkan ke dalam harga jual jika kita membeli properti melalui developer / pengembang properti. Besarnya pajak sangat tergantung jenis, nilai, luas dan lokasi property.

Proses bisnis yang terjadi saat proses jual beli properti dan real estate :

Berikut ini adalah beberapa daftar pajak yang sebaiknya kita ketahui apabila kita inginmembeli sebuah property, rumah atau hunian.

1. Pasal 4 Ayat 2 Undang-Undang Nomor 36 Tahun 2008 (Perubahan Keempat Undang Undang Nomor 7 Tahun 1983) tentang Pajak Penghasilan berbunyi :
REAL ESTATE Page 16

(2) Penghasilan di bawah ini dapat dikenai pajak bersifat final: a. penghasilan berupa bunga deposito dan tabungan lainnya, bunga obligasi dan suratutang negara, dan bunga simpanan yang dibayarkan oleh koperasi kepada anggotakoperasi orang pribadi. b. penghasilan berupa hadiah undian. c. penghasilan dari transaksi saham dan sekuritas lainnya, transaksi derivatif yangdiperdagangkan di bursa, dan transaksi penjualan saham atau pengalihan penyertaanmodal pada perusahaan pasangannya yang diterima oleh perusahaan modal ventura. d. penghasilan dari transaksi pengalihan harta berupa tanah dan/atau bangunan, usaha jasa konstruksi, usaha real estate, dan persewaan tanah dan bangunan. e. penghasilan tertentu lainnya, yang diatur dengan atau berdasarkan PeraturanPemerintah.

Kesimpulannya dari tanah kepada perusahaan konstruksi, tetap dikenakan PPh Final berdasarkan pasal 4 ayat 2 , dengan tarif 5% karena perusahaan konstruksi termasuk jasa konstruksi. Kami tidak menemukan informasi, atau peraturan peraturan yang terkait apabila melakukan pengalihan hak atas tanah dalam jumlah massal, tarifnya menjadi berkurang. Sejauh yang kami temukan pajak yang terutang tarifnya tetap 5%.

2. Berdasarkan UU PPh pasal 4 ayat 2 , Penghasilan dari transaksi pengalihan harta berupatanah dan/atau bangunan, usaha jasa konstruksi, usaha real estate, dan persewaan tanah danbangunan bersifat final. Hal yang sama terjadi juga dari perusahaan jasa konstruksi ke realestate, karena dialihkan lagi ke pihak yang berbeda sehingga dikenakan PPh.3

3. Berdasarkan UU PPH : a. Marketing : Berlandaskan dasar hukum PPH pasal 21, ayat 1 huruf d. Jasa termasuk jasa tenaga ahli referensi kepada Per-31/PJ/2009 , jasa marketing termasuk didalamnya. b. Notaris : Berlandaskan dasar hukum PPH Pasal 21, ayat 1 huruf d. Jasa termasuk jasa tenaga ahli referensi kepada Per-31/PJ/2009 , jasa notaris termasuk didalamnya.
REAL ESTATE Page 17

c. Bank : Dalam materi ini, pembeli disini adalah pembeli perorangan. Saat ini bankbank diIndonesia menawarkan program KPR(Kredit Pemilikan Rumah) yaitu dengan cara mencicilatau mengangsur. Dalam proses tersebut ada aspek pajak yang terjadi.4

Biaya KPR Apabila customer melakukan pembelian rumah melalui bantuan pembiayaan

perbankan (KPR) Kredit Pemilikan Rumah, maka besarnya biaya yang harus dibayarkan oleh customer ke perbankan yang bersangkutan bebannya pun bervariasi tergantung olehbank yang bersangkutan, usia debitur, masa KPR, Kredit yang diajukan, dllyang besarannya kurang lebih : Kredit yang dianjurkan x 6%.5

PPN (Pajak Pertambahan Nilai) PPN merupakan multi layer tax, setiap ada transkasi pengalihan atau perolehan barangdikenakan PPN. Jika membeli properti dari developer, untuk pembayaran dan pelaporan biasanya dilakukan melalui developer. Dasar hukum : Pasal 7 UU PPN No 42 tshun 2009, Atas penyerahan tanah dan atau bangunan terutang dan wajib dipungut PPN sebesar 10% dari harga jual. Atas PPN di atas, wajib disetor ke bank atau kantor pos paling lambat tanggal 15bulan berikutnya dan dilaporkan melalui SPT Masa PPN (1107) paling lambat tanggal 20bulan berikutnya.

Kegiatan membangun sendiri dikenakan PPN apabila : Membangun sendiri tersebut dilakukan tidak dalam lingkungan perusahaan atau pekerjaanoleh pribadi atau badan, yang hasilnya digunakan sendiri atau digunakan oleh pihak lain. Bangunan yang dibangun sendiri diperuntukkan bagi tempat tinggal atau tempat usaha. Yang dimaksud dengan bangunan untuk tempat tinggal adalah bangunan atau konstruksi yang semata-mata diperuntukkan bagi tempat tinggal (tidak termasuk fasilitas olah raga atau fasilitas lain). Yang dimaksud dengan bangunan untuk tempat usaha adalah keseluruhan bangunan atau konstruksi yang diperuntukkan bagi tempat usaha termasuk seluruh fasilitas yang ada.
REAL ESTATE Page 18

Luas bangunan tersebut 200 m2 atau lebih. Bangunan bersifat permanent. Yang dimaksud bangunan permanent adalah bangunan yang konstruksi utamanya terdiri dari beton dan/atau kayu dan/atau baja dan/ atau bahan lain yang umur bangunannya lebih dari 25 (dua puluh lima) tahun. Tarif dan DPP untuk kegiatan membangun sendiri : Kegiatan membangun sendiri dikenakan Pajak Pertambahan Nilai sebesar 10 % (sepuluh persen) dari Dasar Pengenaan Pajak. Dasar Pengenaan Pajak atas kegiatan membangun sendiri adalah 40% (empat puluh persen) dari seluruh biaya yang dikeluarkan atau dibayarkan, tidak termasuk harga perolehan tanah. Termasuk dalam pengertian seluruh biaya yang dikeluarkan atau dibayarkan untuk membangun sendiri adalah juga jumlah Pajak Pertambahan Nilai yang dibayar atas perolehan bahan dan jasa untuk kegiatan membangun sendiri tersebut. Saat dan tempat pajak terhutang atas kegiatan membangun sendiri : Saat yang menentukan Pajak Pertambahan Nilai terutang adalah saat dimulainya secara fisik kegiatan membangun sendiri (menggali fondasi, memasang tiang pancang dan lain-lain). Dengan demikian, kegiatan membangun sendiri dalam pengertian Undang-undang PPN yang baru hanya terutang PPN apabila permulaan kegiatan membangun sendiri tersebut terjadipada setelah tanggal 1 Januari 1995. Kegiatan membangun sendiri yang dilakukan secara bertahap dianggap merupakan satu kesatuan kegiatan sepanjang tenggang waktu antara tahapan-tahapan tersebut tidak lebih dari2 (dua) tahun. Tempat pajak terutang atas kegiatan membangun sendiri adalah di tempat bangunan tersebut didirikan.

REAL ESTATE

Page 19

BPHTB ( Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan ) BPHTB atau bea perolehan hak atas tanah dan bangunan adalah pajak yang dikenakan atas perolehan perolehan hak atas tanah dan bangunan. Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan adalah perbuatan atau peristiwa hukum yang mengakibatkan diperolehnya atau dimilikinya hak atas tanah dan atau bangunan oleh orang perseorangan pribadi atau badan. Objek pajak BPHTB adalah perolehan hak atas tanah dan atau bangunan. Subjek BPHTB adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan. Tarif BPHTB adalah sebesar 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak. Nilai perolehan objek pajak atau NPOP tidak kena pajak ditetapkan sebesar Rp. 60.000.000 (enampuluh juta rupiah) yang sewaktu-waktu besarnya dapat dirubah oleh peraturan pemerintah. DPP / Dasar Pengenaan Pajak BPHTB adalah Nilai Perolehan Objek Bajak atau disingkat menjadi NPOP. NPOP dapat berbentuk harga transaksi dan nilai pasar. Jika nilai NPOP tidak diketahui atau lebih kecil dari NJOP PBB, maka NJOP PBB dapat dipakai sebagai dasar pengenaan pajak BPHTB. BPHTB merupakan pajak yang harus dibayar akibat perolehan hak atas tanah dan bangunan meliputi hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai, hak milik atassatuan rumah susun dan hak pengelolaan.

BBN (Bea Balik Nama) Bea Balik Nama ini dikenakan untuk proses balik nama sertifikat properti yangditransaksikan dari penjual ke pembeli. Umumnya properti yang dibeli melalui developer,BBN diurus developer dan konsumen tinggal membayarnya. Tapi bila properti dibeli dariperorangan, balik nama diurus sendiri. Besarnya biaya BBN berbeda-beda di setiap daerah.

PPnBM (Pajak Penjualan Barang Mewah) PPnBM hanya dikenakan untuk properti yang dibeli dari developer dan memenuhikriteria sebagai barang mewah. Properti yang masuk kategori ini berdasarkan PERATURAN MENTERI KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA NOMOR 103/PMK.03/2009, luas bangunannya > 150 m2 atau harga jual bangunannya > Rp 4 juta/m2. Besarnya PPnBM adalah 20 % dari harga jual, dibayarkan saat bertransaksi. PPnBM tidak berlaku untuk transaksi antar perorangan.

REAL ESTATE

Page 20

PPh (Pajak Penghasilan) Pajak Penghasilan (PPh) dikenakan kepada penjual perorangan. WP dikenakan tarif final sebesarnya 5 % dari total nilai transaksi berdasarkan pasal 4 ayat 2 UU PPh, kecuali transaksi Rp. 60 juta atau dibawahnya penjual tidak dikenakan PPh. Khusus developer, pajak ini dibayarkan melalui PPh tahunan. Perlakuan Pph bagi wajib pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan (WP real estate) telah mengalami beberapa kali perubahan sifat pembayaran PPh nya. Mulai tahun 1996 bersifat final, kemudian pada tahun 1999 berubah menjadi tidak final, kemudian sejak tahun 2009 menjadi bersifat final.

1. Subjek Pajak Wajib pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan(WP realestate).

2. Objek Pajak Pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, yaitu: a. penjualan, tukar-menukar, perjanjian pemindahan hak, pelepasan hak, penyerahanhak, lelang, hibah, atau cara lain yang disepakati dengan pihak lain selain pemerintah; b. penjualan, tukar-menukar, pelepasan hak, penyerahan hak, atau cara lain yangdisepakati dengan pemerintah guna pelaksanaan pembangunan,

termasuk pembangunan untuk kepentingan umum yang tidak memerlukan persyaratan khusus; c. penjualan, tukar-menukar, pelepasan hak, penyerahan hak, atau cara lain kepadapemerintah guna pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum yangmemerlukan persyaratan khusus.

3. Pengertian-pengertian terkait Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/ataubangunan adalah Wajib Pajak yang melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunansebagai barang dagangan, termasuk pengembang kawasan perumahan, pertokoan,pergudangan, industri, kondominium, apartemen, rumah susun, gedung perkantoran.

REAL ESTATE

Page 21

Budi Santoso, Sukses Berinvestasi Tanah, Rumah, Properti Komersial,2009. Hlm. 20.

4. Dasar Hukum a. Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 Tentang Pembayaran Pajak Penghasilan Atas Pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan sebagaimana telah diubah terakhir dengan Peraturan Pemerintah Nomor 71 Tahun 2008 b. Keputusan Menteri Keuangan Nomor 635/KMK.04/1994 Tentang Pelaksanaan Pembayaran Dan Pemungutan Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan sebagaimana telah diubah terakhir dengan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 243/PMK.03/2008 c. Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor PER-28/PJ/2009 Tentang Pelaksanaan Ketentuan Peralihan Peraturan Pemerintah, Nomor 71 Tahun 2008 Tentang Perubahan Ketiga Atas Peraturan Pemerintah, Nomor 48 Tahun 1994 Tentang Pembayaran Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan d. Surat Edaran Dirjen Pajak Nomor SE-80/PJ/2009 Tentang Pelaksanaan Pajak Penghasilan Yang Bersifat Final Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan Yang Diterima Atau Diperoleh Wajib Pajak Yang Usaha Pokoknya Melakukan Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan

5. Tarif dan Dasar Pengenaan Berdasarkan Pasal 4 ayat (1) PP 48 tahun 1994 dan perubahannya, besarnya tarif Pajak Penghasilan yang dikenakan atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang dilakukan oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya adalah pengalihan hak atastanah dan/atau bangunan (WP Real Estate) adalah adalah sebesar 5% (lima persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.

REAL ESTATE

Page 22

6. Sifat Pengenaan Berdasarkan Pasal 8 ayat (1) PP 48 tahun 1994 dan perubahannya, pembayaran Pajak Penghasilan atas transasksi pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan bersifat final untuk semua Wajib Pajak, baik itu Wajib Pajak Badan atau Wajib Pajak Orang Pribadi. Sifat finalini juga berlaku baik bagi Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atastanah/atau bangunan (Real Estate) maupun Wajib Pajak yang usaha pokoknya tidak melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan

7. Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana Sebagaimana dijelaskan di atas, tarif khusus 1% dari nilai pengalihan dikenakan ataspengalihan hak atas rumah sederhana dan rumah susun sederhana yang dilakukan oleh WajibPajak Real Estate. Definisi dari Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana inidijelaskan dalam Pasal 4 ayat (5) dan ayat (6) PP 71 Tahun 2008.

8. PPh Final atas Jasa Konstruksi Dasar hukum: PP No. 51/2008 Atas pembayaran kontrak kepada penyedia jasakonstruksi dipotong PPh yang bersifat final dengan tarif: - 2% untuk pelaksanaan konstruksi yang memiliki Kualifikasi Usaha Kecil - 4% untuk pelaksanaan konstruksi yang TIDAK memiliki Kualifikasi Usaha - 3% untuk pelaksanaan konstruksi selain penyedia di atas yang kena 2% dan 4% - 4% untuk perencanaan atau pengawasan konstruksi yang memiliki kualifikasi usaha - 6% untuk perencanaan atau pengawasan konstruksi yang memiliki TIDAK kualifikasi usaha Atas PPh Final jasa konstruksi, harus disetor paling lambat tanggal 10 bulanberikutnya dan dilaporkan dalam SPT Masa PPh Pasal 4 ayat (2) paling lambat tanggal 20bulan berikutnya.

REAL ESTATE

Page 23

PBB ( Pajak Bumi dan Bangunan ) PBB dikenakan pada saat sudah menjadi hak milik orang tersebut. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dipungut setiap tahun dan dikenakan kepada semua wajib pajak (pemilik properti). Tagihannya dilayangkan pemerintah setiap bulan Maret, melalui aparat desa setempat, dalam bentuk Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT). Adapun pembayarannya harus dilakukan paling lambat enam bulan setelah SPPT diterbitkan ke loket-loket terdekat yang disediakan, atau ke kantorkantor bank yang ditunjuk pemerintah. Setelah melakukan pembayaran, harap bukti pembayarannya disimpan. Apabila sampai batas waktu yang ditetapkan wajib pajak belum membayar, maka akan didenda 2 % per bulan hingga maksimal 24 bulan

Biaya lain yang muncul atas transaksi bisnis properti ini:

atau Lurah). Tergantung kesepakatan, jika bukan Notaris.

Mekanisme Penjualan/Pembelian Properti (Real Estate)

a. Penjualan secara tunai Penjualan secara tunai pada umumnya terjadi atas rumah, apartemen, Ruko dan sebagainya yang memang telah tersedia atau siap huni. Pembeli langsung melunasi harga jual dari bangunan, ditambah PPN, PPn BM, BPHTB dan biaya untuk mengurus akte jual beli. b. Kredit Pemilikan Rumah/ Apartemen Sebagian dari harga jual dibiayai oleh bank pemberi kredit. Pembeli cukup membayar uang muka sedangkan sisanya dibiayai dari kredit yang akan diangsur oleh pembeli setiap bulan. Jika bank menyetujui permohonan kredit nasabah, maka akan dibuatkan akad kredit antara bank dengan nasabah. Selanjutnya bank akan mentransfer seluruh dana kredit tersebut

REAL ESTATE

Page 24

ke perusahaan pengembang sebagai pelunasan harga jual bangunan. Pembayaran uang muka dari calon pembeli (baik sekaligus maupun diangsur) terhutang PPN.

c. Sewa Untuk gedung perkantoran dan pusat perbelanjaan biasanya dilakukan dengan cara sewa. Besarnya biaya sewa dihitung berdasarkan tarip sewa per M2 per bulan. Selain biaya sewa, penyewa juga akan dibebankan service charge . Biaya sewa biasanya dibayar dimuka oleh penyewa untuk beberapa bulan sekaligus sedangkan service charge akan ditagih setiap bulan. d. Cicilan Tunai Pembeli mencicil harga jual bangunan mulai saat pembangunan dimulai sampai dengan selesainya pembangunan, biasanya masa cicilan kurang dari satu tahun.

Hal-Hal Lainnya Permasalahan dalam bisnis real estate sangatlah kompleks jika kita memperbincangkan

dalam konteks kewajiban perpajakannya. Seorang pengusaha real estate akan memiliki kewajiban perpajakan PPh Pasal 25/29 disamping PPh Final (Pasal 4 ayat 2) sepanjang bergerak dalam bidang real estate jenis properti perumahan/town house karena pada umumnya pengelola juga menangani sport center, fasilitas hiburan dll. Dalam hal kepemilikan tanah, sering pula terjadi kerjasama antara pemilik tanah dengan pengembang dalam bentuk kuasa jual sehingga kepemilikan tanah tetap atas nama pemilik tanah dan pengembang hanya membangun bangunan di atas tanah yang bersangkutan. Fakta ini menyebabkan secara formal terjadi penyerahan dari pemilik tanah kepada pembeli tanah dan bangunan (konsumen), padahal bangunan tersebut merupakan milik pengembang. Pada umumnya transaksi ini dapat terjadi karena adanya perjanjian kuasa jual antara pemilik tanah dan pengembang yang di dalamnya berisi hak dan kewajiban masing-masing pihak. Hal ini ini diketahui setelah adanya permohonan mutasi atau

pemecahan SPPT dari pemilik tanah kepada konsumen di kantor pajak setempat. Untuk menghindari kecurigaan terhadap harga jual properti yang dilaporkan pengusaha properti ada baiknya seorang AR melakukan konfirmasi harga yang sebenarnya kepada konsumen secara langsung dari rumah ke rumah atau memperoleh bukti transfer dari
REAL ESTATE Page 25

konsumen atau pengembang apabila transaksi dilakukan melalui bank atau pernyataan secara tertulis di atas materai. Beberapa hal yang juga perlu diperhatikan adalah terdapat beberapa perusahaan yang bekerjasama dengan pihak lain membangun fasilitas jalan atau fly over yang akan diserahkan padapihak lain sehingga penyerahan tersebut termasuk kategori pemakaian sendiri dan terutang PPN dengan DPP nilai lain sebesar harga pokok. (Bersumber dari catatan-catatan seputar penggalian potensi perpajakan dibidang real estate) Dasar Hukum : 1. Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 tentang Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan. 2. Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 1996 tanggal 16 April 1996 Tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 tentang Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan. 3. Peraturan Pemerintah Nomor 71 Tahun 2008 Tanggal 04 Nopember 2008 tentang Perubahan Ketiga atas Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 tentang Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan. 4. Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor PER-28/PJ/2009 tentang Pelaksanaan Ketentuan Peralihan Peraturan Pemerintah Nomor 71 Tahun 2008 tentang Perubahan Ketiga atas Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 tentang Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan. 5. Keputusan Menteri Keuangan N0. 635/KMK.04/1994 tanggal 29 Desember 1994 tentang Pelaksanaan Pembayaran dan Pemungutan Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan. 6. Keputusan Menteri Keuangan N0. 392/KMK.04/1996 tanggal 05 Juni 1996 tentang Perubahan KMK N0. 635/KMK.04/1994 Tentang Pelaksanaan

Pembayaran dan Pemungutan Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan. 7. Peraturan Menteri Keuangan Nomor : 243/KMK.03/2008 Tentang Perubahan Kedua Atas KMK No. N0. 635/KMK.04/1994 Tentang Pelaksanaan Pembayaran

REAL ESTATE

Page 26

dan Pemungutan Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan. 8. SE-04/PJ.33/1996 tanggal 26 Agustus 1996 Tentang Pembayaran PPh atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan. 9. SE-02/PJ.33/1997 tanggal 30 Juli 1997 Tentang Tindak Lanjut Ketentuan Peralihan Pasal 11 A PP No. 27 Tahun 1996. 10. SE-55/PJ.42/1999 Tentang PPh WP Badan Yang usaha pokoknya melakukan transaksi penjualan atau pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan. 11. SE-80/PJ/2009 tanggal 27 Agustus 2009 Tentang pelaksanaan PPh yang bersifat final atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang diterima atau diperoleh wajib pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.

REAL ESTATE

Page 27

Bab III Hasil dan Pembahasan


Nama projek Ramayana Hotel Resort & Spa Kepemilikan bangunan/tanah. Putu Gde John Sastrawan Made Setiawan Nyoman santiawan

Kelompok Usaha Keluarga Ramayana : Ramayana Resort & Spa Rama Beach Resort & Villas Kuta Seaview Boutique Resort & Spa Rama Ocean View Resort & Spa Rama Garden Hotel

Nama Pengembang (developer) PT. RAMAYANA sebagai developer sekaligus investor dengan pendanaan dibantu oleh banyak Bank ( Multi Bank ). Nama investor/lembaga keuangan pendukung. BANK MANDIRI (NEGERI) BANK BCA ( SWASTA) Tahun dibangun, selesai pembangunan, tahun dan akhir pemasarannya (terjual). Proses mulai pembangunan pada tahun 1992 dimulai dengan gambar perencanaan Dan pembangunan fisik dimulai pada tahun 1993 dan bertahap sampai tahun 1994 dan finishing dilakukan pada tahun 1995. Untuk pemasaran sampai saat ini investasi kamar masih dibuka. Selain kamar hotel yang dimiliki PT. Ramayana sendiri, kamar juga diinvestasikan, sehingga 50 kamar dapat dimiliki orang lain yang berinvestasi disana. Dengan peraturan pembagian keuntungan yang sudah disepakati.
REAL ESTATE Page 28

Luas lahan. Status tanah Hotel Ramayana adalah tanah hak milik sertifikat No. 291/desa Kuta, Seluas 1 Ha ( 10.000 m ) Status lahan pada saat dibebaskan dan saat sekarang. Status tanah saat ini atas nama Putu Gde John Sastrawan. Dan saat sebelum dibebaskan tanah ini milik Pak Kompyang yang merupakan warga asli Desa Kuta. Strategi Perencanaan

Menghayati dan memahami konsep perencanaan Hotel Ramayana secara keseluruhan, Sehingga bisa menjadi Acuan dalam perencanaan selanjutnya, baik sekarang maupun akan datang dan akhirnya menjadi perencanaan yang mempunyai Integritas yang tinggi dan berkesinambungan Diharapankan Hotel Ramayana ini menjadi Hotel yang mempunyai ciri khas yang trend sepanjang zaman ( Of To Date )

REAL ESTATE

Page 29

Tipe produk yang dijual

Deluxe Room

Rp. 905.000, 00 Executive Deluxe Room

REAL ESTATE

Page 30

Poolside Cottage

Rp. 1.305.000 ,00

REAL ESTATE

Page 31

Resort Club Room

Rp. 2.080.000 ,00

REAL ESTATE

Page 32

Fasos & Fasum yang ada dan luasnya masing-masing.

Lounge

Resort Club Lounge terletak di lantai 5 di gedung baru, dan fasilitas ini dapat digunakan oleh tamu Resort Club Room. Disini dapat bersantai melihat pantai Kuta dengan ditemani secangkir kop dan teh.

Rama Spa

Rp. 725.000 ,00


REAL ESTATE Page 33

Gabah Restaurant

Stadium Cafe

REAL ESTATE

Page 34

Flapjack

Kuta Sidewalk

Para pengunjung dapat menikmati belanja eksklusif di Bali, saat berlibur bersama keluarga di ramayana resort and spa, di Kuta Sidewalk, arcade perbelanjaan yang terletak di lantai 1 dan menawarkan produk premium

REAL ESTATE

Page 35

Analisis projek Potensi Ramayana Resort & Spa terletak di Central kawasan wisata kota yang mempunyai tingkat arus wisata yang paling ramai, hingga dari segi pemasaran dalam pengisian kamar hotel sangat baik. Hotel ini dekat dengan fasilitas pendukung Pariwisata lainnya. Hotel ini juga dekat dengan pantai Kuta, dibuatnya bertingkat 4 (empat), akan memberi keuntungan untuk bisa melihat pantai dan sunset. Keuntungan terhadap lingkungan Menambah daya tarik wisatawan terhadap Pantai Kuta Meningkatkan perekonomian daerah sekitar Memberikan lapangan kerja baru Kerugian Limbah Polusi Kemacetan Strategi Pemasaran Pemesanan kamar Ramayana Resort & Spa ini dapat dilakukan melaui Travel Agent dan Online. Promosi yang dilakukan melalui Sales trip ke Negara-negara asal wisatawan seperti : Jepang, Singapura, Bangkok dan ke beberapa negara eropa. Hotel ini juga ikut serta pada event kepariwisataanseperti ITB Berlin, ATF, PATA di Nusa Dua, Pasar Wisata di Jakarta, dll

REAL ESTATE

Page 36

A. Menjelaskan keadaaan lokasi sebelum tapak dikembangkan, antara lain : Kegiatan diatas lahan. Status kepemilikan lahan. Peruntukan lahan. Harga dasar lahan. Melakuakn analisis lokasi sebelum projek, antara lain potensi dan kendala lahan, dan situasi pasar tanah waktu itu. Dan lain-lain dapat dikembangkan sendiri. B. Menjelaskan proses pembangunan real estate, antara lain : Penguasaan lahan. Perizinan. Perencanaan (Feasibility study), perencanaan dan perancangan pembangunannya. Pemasaran. Pengelolaan real estate. Penyertaan modal dan lembaga keuangan pendukung. Melakukan analisis proses pembangunan, antara lain : kendala-kendala, kemudahan-kemudahan, evaluasi keadaan prasarana, dan lain-lain dapat dikembangkan sendiri. C. Lakukan analisis menyangkut Lokasi dan Tata Raung : Sebelum projek. Sesudah projek. Perubahan-perubahan yang terjadi. Dan lain-lain yang dianggap penting dapat dikembangkan sendiri.

REAL ESTATE

Page 37

Bab Iv Kesimpulan & saran

REAL ESTATE

Page 38