KEGIATAN PEMBANGUNAN REAL ESTATE DAN

PROPERTI DI INDONESIA
Makalah ini disusun untuk memenuhi salah satu tugas mata kuliah ARA – 402 Pranata Pembangunan.

Koordinator:
Ir. Udjianto Pawitro, MSP.

Disusun Oleh:
Raden Mochammad Rully Ryandhani
21 – 2014 – 129

JURUSAN TEKNIK ARSITEKTUR

FAKULTAS TEKNIK SIPIL DAN PERENCANAAN
INSTITUT TEKNOLOGI NASIONAL
2018
 BAB I

PENDAHULUAN

1.1. Latar Belakang

Perkembangan property khususnya di Indonesia selama beberapa tahun terakhir mengalami

pertumbuhan pesat, dan hal ini mulai disadari sebagai salah satu instrumen investasi yang
paling aman dan menguntungkan. Dan bukan hanya pada sektor perumahan, namun saat ini
secara bertahap produk properti yang dikembangkan di Indonesia kian beragam. Mulai dari
guest house, homestay, villa, apartemen hingga condotel.

Perumahan adalah salah satu kebutuhan pokok manusia yang sangat penting untuk
dipenuhi. Hal itu dikarenakan fungsi perumahan yang digunakan sebagai lokasi utama kegiatan
manusia. Mulai dari pendidikan keluarga dasar, pembentukan budaya hingga pemenuhan
berbagai macam kebutuhan manusia. Itu sebabnya bisnis perumahan saat ini berada di titik
kejayaan. Harga perumahan tidak pernah menurun, justru semakin meningkat dan sangat
menguntungkan.

Dengan perkembangan tersebut, Asosiasi Real Estate Indonesia (REI) mengungkapkan jika
pertumbuhan bisnis properti di Indonesia diprediksi akan mengalami peningkatan 20% - 30%
tiap tahunnya dikarenakan permintaan perumahan di Indonesia yang sangat tinggi.

Oleh karena itu, penulis menyusun makalah ini yang berjudul “Kegiatan Pembangunan
Real Estate dan Properti di Indonesia” agar dapat meninjau lebih lanjut tentang hal tersebut
dan dapat memberi manfaat baik bagi penulis, pembaca serta bidang keilmuan.

1.2. Identifikasi Masalah

Permasalahan yang akan dibahas dalam kajian ini meliputi:

1. Apakah pengertian dari Real Estate dan bagaimana klasifikasinya?

2. Bagaimana perkembangan sektor Real Estate dan Bisnis Properti di Indonesia?
3. Bagaimana prospeksi sektor Real Estate dan Bisnis Properti di Indonesia?
1.3. Tujuan

Sesuai dengan permasalahan diatas, maka tujuan dari penyusunan makalah ini adalah sebagai
berikut:

1. Untuk mengetahui dan memahami yang dimaksud dengan Real Estate.

2. Untuk mengetahui dan memahami perkembangan sektor Real Estate dan Bisnis
Properti di Indonesia.
3. Untuk mengetahui dan memahami prospek sektor Real Estate dan Bisnis Properti di
Indonesia

1.4. Lingkup Studi

1. Meninjau yang dimaksud dengan Real Estate

2. Meninjau perkembangan sektor Real Estate dan Bisnis Properti di Indonesia.
3. Meninjau prospeksi sektor Real Estate dan Bisnis Properti di Indonesia.
 BAB II

TINJAUAN PUSTAKA

2.1. DEFINISI REAL ESTATE DAN PROPERTI

2.1.1. Real Estate
Real estate merupakan salah satu bentuk dari aset. Perwujudan real estat
ini tidak hanya berupa kepemilikan hunian mewah, karena pada essensinya, real
estat adalah hak untuk memiliki sebidang tanah dan memanfaatkan apa saja
yang ada didalamnya. Sebagai salah satu bentuk aset, real estat telah mengalami
perkembangan seiring dengan munculnya berbagai teknologi dan informasi
yang terjadi di seluruh penjuru dunia.

Istilah ’Real Estate’ ini sendiri berasal dari istilah “tenure”, yang muncul
di Inggris pada masa pemerintahan raja-raja dan kaum bangsawan Inggris yang
menguasai tanah penduduk sekitar, dan kemudian lebih dikenal dengan
istilah‘real estate’ di daratan Amerika.

Real Estate berasal dari serapan Bahasa Inggris dalam kata yang persis
sama, yang sebenarnya juga merupakan kata serapan yang pada mulanya
bersumber dari Bahasa Spanyol. REAL = royal = kerajaan, ESTATE = tanah
(pertanian/kebun). sehingga bisa diartikan sebagai suatu kawasan tanah yang
dikuasai oleh raja, bangsawan, dan landlord (tuan tanah pada jaman feodal
diabad pertengahan) atau yang dikuasai oleh para konglomerat, orang kaya dan
rakyat jelata pada umumnya walaupun dalam porsi yang sangat timpang dan
kecil (di jaman industri dan jaman informasi saat ini).

Real estate diartikan suatu kompleks bangunan yg memiliki lanskap

(tanah dan lingkungannya : taman, jalan, saluran air) dengan kompiosisi yg
dominan, contoh praktis istilah ini apabila kita menyebut 1 kata real estate orang
awam kebanyakan akan membayangkan suatu kawasan perumahan yg luas dan
indah. Pada dasarnya real estate merupakan suatu kawasan yang dikhususkan
sebagai kawasan perumahan dan pemukiman yang dikembangkan menjadi
suatu kompleks bangunan yang terpadu dengan lanskap tersendiri (tanah dan
lingkungannnya) dengan komposisi yang dominan.
 Klasifikasi real estate didasarkan pada fungsi dan tujuan
penggunaannya, yakni terbagi atas empat golongan atau kategori :

a. Komersial
Jenis ini memiliki kemampuan komersial untuk menghasilkan arus-kas
dan semua aspek komersialnya. Contoh:
1. Perkantoran (office building)
2. Pusat Perbelanjaan (shopping centre)
3. Penginapan (hotel dan resort)
4. Rumah Toko (shophouses)

b. Perumahan
Jenis ini memang memiliki tujuan utama untuk dihuni. Dalam
kenyataannya banyak ditemukan sebagai kegiatan atau arena komersial.
Namun karena kebutuhan akan tempat hunian lebih bersifat primer, maka
jenis ini tidak digolongkan ke dalam jenis komersial. Contoh :
1. Rumah/Kompleks Perumahan (residensial estate)
2. Rumah susun (condominium)
3. Apartemen

c. Industri Real estate

Dalam kategori ini memiliki fungsi sebagai tempat produksi atau
perakitan barang – barang. Contoh :
1. Pabrik – Pabrik / Kawasan Industri (industrial estate)
2. Bangunan Pabrik Siap Pakai (standard factory buildings)
3. Gudang (warehouse)

d. Fasilitas Umum Biasanya jenis ini digunakan untuk kepentingan umum dan
banyak orang. Contoh :
1. Sekolah dan Universitas (school & sniversities)
2. Tempat Beribadah (religious places)
3. Sarana Olah Raga (sports center)
4. Rumah Sakit (hospital)
5. Tempat Rekreasi (recreational places)
Lingkup Real Estate

1. Rumah
Setiap manusia pasti membutuhkan tempat untuk tinggal dan
menghabiskan waktu bersama orang-orang tercinta, itulah mengapa
rumah menjadi kebutuhan pokok manusia. Seperti layaknya kebutuhan
pokok lainnya, pemenuhan atas kebutuhan rumah sebagai tempat tinggal
harus dan mutlak untuk dipenuhi, Rumah yang saat ini. Rumah
merupakan salah satu kebutuhan paling pokok dalam kehidupan
manusia. Rumah sebagai tempat berlindung dari segala cuaca sekaligus
sebagai tempat tumbuh kembang komunitas terkecil manusia, yaitu
keluarga.
2. Perumahan
Perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai
lingkungan tempat tinggal atauhunian yang dilengkapi dengan prasarana
lingkungan yaitu kelengkapan dasar fisik lingkungan,misalnya
penyediaan air minum, pembuangan sampah, tersedianya listrik,
telepon, jalan, yangmemungkinkan lingkungan pemukiman berfungsi
sebagaimana mestinya.
3. Permukiman
Permukiman adalah kawasan yang didominasi oleh lingkungan yang
dilengkapi dengan prasarana dan sarana lingkungan dan tempat kerja
yang memberikan pelayanan dan kesempatan kerja yang terbatas untuk
mendukung perikehidupan dan penghidupan, sehingga fungsinya dapat
berdaya guna dan berhasil guna. Permukiman ini dapat berupa
permukiman perkotaan maupun permukiman perdesaan (Kamus Tata
Ruang Tahun 1997). Permukiman adalah tempat atau daerah untuk
bertempat tinggal dan menetap (Kamus Tata Ruang 1997) Permukiman
di dalam kamus tata ruang terdiri dari tiga pengertian yaitu :
a. Bagian dari lingkungan hidup diluar kawasan lindung, baik yang
berupa kawasan perkotaan maupun kawasan perdesaan yang
berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian
dan tempat kegiatan yang mendukung kehidupan.
 b. Kawasan yang didomisili oleh lingkungan hunian dengan fungsi
utama sebagai tempat tinggal yang dilengkapi dengan prasarana,
sarana lingkungan dan tempat kerja yang memberikan pelayanan
dan kesempatan kerja terbatas untuk mendukung perikehidupan dan
penghidupan sehingga fungsi permukiman tersebut dapat berdaya
guna dan berhasil guna.
c. Tempat atau daerah untuk bertempat tinggal atau tempat untuk
menetap.
4. Kawasan
Kawasan permukiman adalah bagian dari lingkungan hidup di luar
kawasan lindung, baik berupa kawasan perkotaan maupun perdesaan,
yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan
hunian dan tempat kegiatan yang mendukung perikehidupan dan
penghidupan.

2.1.2. Properti
Properti menunjukkan kepada sesuatu yang biasanya dikenal sebagai
entitas dalam kaitannya dengan kepemilikan seseorang atau sekelompok orang
atas suatu hak eksklusif. Bentuk yang utama dari properti ini adalah termasuk
real property (tanah), kekayaan pribadi (personal property) (kepemilikan barang
secara fisik lainnya), dan kekayaan intelektual. hak dari kepemilikan adalah
terkait dengan properti yang menjadikan sesuatu barang menjadi "kepunyaan
seseorang" baik pribadi maupun kelompok, menjamin si pemilik atas haknya
untuk melakukan segala suatu terhadap properti sesuai dengan kehendaknya,
baik untuk menggunakannya ataupun tidak menggunakannya, untuk
mengalihkan hak kepemilikannya. Beberapa ahli filosofi menyatakan bahwa
hak atas properti timbul dari norma sosial. Beberapa lainnya mengatakan bahwa
hak itu timbul dari moralitas atau hukum alamiah (natural law).
 BAB III

PEMBAHASAN

3.1. Sejarah Perusahaan Real Estate dan Properti

Industri real estate dan property pada umumnya merupakan dua hal yang berbeda.
Real estate merupakan tanah dan semua peningkatan permanen di atasnya termasuk
bangunan-bangunan, seperti gedung, pembangunan jalan, tanah terbuka, dan segala
bentuk pengembangan lainnya yang melekat secara permanen. Menurut peraturan
perundang-undangan di Indonesia, pengertian mengenai industri real estate tercantum
dalam PDMN No.5 Tahun 1974 yang mengatur tentang industri real estate. Dalam
peraturan ini pengertian industri real estate adalah perusahaan properti yang bergerak
dalam bidang penyediaan, pengadaan, serta pematangan tanah bagi keperluan usaha-
usaha industri, termasuk industri pariwisata. Sedangkan definisi property menurut SK
Menteri Perumahan Rakyat no.05/KPTS/BKP4N/1995, Ps 1.a:4 property adalah tanah
hak dan atau bangunan permanen yang menjadi objek pemilik dan pembangunan.
Dengan kata lain, property adalah industri real estate ditambah dengan hukum-hukum
seperti sewa dan kepemilikan.
Produk yang dihasilkan dari industri real estate dan property sangatlah beragam.
Produk tersebut dapat berupa perumahan, apartment, rumah toko (ruko), rumah kantor
(rukan), gedung perkantoran (office building), pusat perbelanjaan berupa mall, plaza,
atau trade center. Perumahan, apartment, rumah toko (ruko),rumah kantor (rukan), dan
gedung perkantoran (office building) termasuk dalam landed property. Sedangkan mall,
plaza, atau trade center termasuk dalam commercial building.
Perusahaan real estate dan property merupakan salah satu sektor industri yang
terdaftar di Bursa Efek Indonesia (BEI). Perkembangan industri real estate dan property
begitu pesat saat ini dan akan semakin besar di masa yang akan datang. Hal ini
disebabkan oleh semakin meningkatnya jumlah penduduk sedangkan supply tanah
bersifat tetap. Diawal tahun 1968, industri real estate dan property mulai bermunculan
dan mulai tahun 80-an, industri real estate dan property sudah mulai terdaftar di BEI.
Adapun jumlah perusahaan real estate dan property yang terdaftar di BEI pada tahun
2003 berjumlah 30 perusahaan. Mengingat perusahaan yang bergerak pada sektor
real estate dan property tersebut adalah perusahaan yang sangat peka terhadap
pasang surut perekonomian, maka seiring perkembangannya sektor real estate dan
property dianggap menjadi salah satu sektor yang mampu bertahan dari kondisi
ekonomi secara makro di Indonesia. Terbukti dengan semakin banyaknya sektor real
estate dan property yang memperluas landbank (aset berupa tanah), melakukan
ekspansi bisnis, dan hingga tahun 2009 sektor real estate dan property yang terdaftar di
BEI bertambah menjadi 48 perusahaan.

Gambar 3.1. Daftar Perusahaan yang terdaftar pada BEI Periode 2003 – 2009
Sumber: sahamok.co.id
3.2. Aktivitas Perusahaan Real Estate dan Properti
Industri real estate dan property memiliki berbagai aktivitas dalam
operasionalnya. Secara umum, kegiatan usaha pada industri real estate dan property
adalah sebagai berikut:
1. Bertindak atas nama pemilik dalam segala hal mengenai pemeliharaan dan
pengelolaan baik rumah tinggal, kondominium apartment, dan bangunan lainnya.
2. Industri real estate dan property bertindak untuk mengelola proyek-proyek
pembangunan dan pengembangan, melakukan perbaikan dan pemeliharaan
gedung.
3. Bergerak dalam bidang usaha pengembang dan pembangunan (real estate) dengan
melakukan investasi melalui anak perusahaan.
4. Usaha konstruksi dan pembangunan real estate serta perdagangan umum.
5. Persewaan perkantoran, pusat perbelanjaan, apartment dan hotel,
pembangunan perumahan, hotel, dan apartment beserta segala fasilitasnya.
6. Menjalankan usaha di bidang kawasan industri berikut sarana penunjangnya,
seperti pembangunan perumahan atau apartment, perkantoran/pertokoan,
pembangunan dan pengelolaan instalasi air bersih, limbah, telepon, listrik,
penyediaan fasilitas olahraga dan rekreasi di kawasan industri, serta ekspor dan
impor barang.
7. Pengembangan kota (urban development), yang meliputi pengembangan
kawasan perumahan dan industri, pembangunan infrastruktur dan fasilitas umum,
penyediaan jasa-jasa pendukung.
8. Pengembangan real estate, golf dan country club, serta kantor dan
perdagangan.
9. Pengelolaan fasilitas rekreasi dan restoran.
Adapun secara umum, industri real estate dapat digolongkan sebagai berikut:

1. Sektor perkebunan, pertambangan, dan perhutanan (perkebunan karet,

perkebunan kelapa sawit, kehutanan, pertambangan batubara, dan lain-lain).
2. Sektor perumahan (rumah tinggal, perumahan multifungsi, komplek real estate,
dan lain-lain).
3. Sektor komersial (pusat perbelanjaan, pusat perkantoran, apartment, hotel, trade
center, dan lain-lain).
4. Sektor industri (komplek perindustrian, baik industri berat, menengah, dan ringan,
dan lain-lain).

Industri property, terdiri dari property komersial dan property non komersial.
Didalam perusahaan, property terbagi kedalam tiga bagian, yaitu property berwujud,
property tidak berwujud, dan surat berharga. Property berwujud dibagi menjadi dua
bagian, yaitu real property yang merupakan perusahaan pengembangan tanah,
bangunan, dan lain-lain, dan personal property yang meliputi mesin, peralatan,
perlengkapan dan furnitur, barang bergerak, peralatan operasional, dan perhiasan.
Property tidak berwujud meliputi goodwill, hak paten, franchises, merek dagang, hak
cipta, dan proses kepemilikan. Adapun surat berharga meliputi saham, investasi,
deposito, dan piutang dagang.

Beberapa jenis usaha industri real estate dan property meliputi:

1. Penilaian, yaitu profesional penilaian layanan.

2. Brokerages, yaitu membantu pembeli dan penjual dalam transaksi.
3. Pengembangan, yaitu meningkatkan lahan untuk penggunaan dengan
menambahkan atau mengganti bangunan.
4. Manajemen properti, yaitu pengelola properti untuk pemiliknya.
5. Layanan relokasi, yaitu relokasi orang atau usaha negara yang berbeda.
3.3.Perkembangan Profit pada Perusahan Real Estate dan Properti yang terdaftar di
Bursa Efek Indonesia Periode 2003 – 2009
Profitabilitas merupakan hasil perolehan dari investasi (penanaman modal) yang
dikatakan dengan persentase dari besarnya investasi. Profitabilitas juga dapat dikatakan
sebagai alat untuk mengukur kemampuan perusahaan atas laba yang dihasilkan dari
berbagai aktivitas perusahaan melalui sejumlah kebijakan dan keputusan yang
dilakukan oleh perusahaan. Profitabilitas yang diukur dengan rasio return on asset
merupakan ukuran dari keseluruhan efektifitas manajemen dalam menghasilkan laba
dengan semua asset yang dimiliki perusahaan, dengan membandingkan laba sebelum
pajak dan total aktiva yang dimiliki perusahaan.

Tabel dan grafik dibawah ini adalah perkembangan profitabilitas yang indikatornya
menggunakan return on asset pada perusahaan real estate dan property yang terdaftar di
Bursa Efek Indonesia periode 2003 sampai dengan 2009, yaitu sebagai berikut:
Return Perkembangan
Tahun On Asset Return On Asset
(%) (%)
2003 1.58 -
2004 -1.76 -3.34
2005 -0.05 1.71
2006 3.00 3.05
2007 2.52 0.48
2008 0.75 1.77
2009 2.93 2.18

Gambar 3.2. Tabel RoA BEI Periode 2003 – 2009

Sumber: idx.co.id
 Untuk lebih mempermudah membacanya, maka penulis menuangan tabel
tersebut kedalam bentuk grafik seperti di bawah ini

4
3.00 2.93
Nilai Profitabilitas 3 2.52
(RoA) dalam % 2
1.58

1 Return
-0.05 on Asset
0 0.75

-1 -1.76
-2

Gambar 3.3. Grafik RoA BEI Periode 2003 – 2009

Sumber: idx.co.id

Dengan melihat tabel dan grafik diatas, maka dapat disimpulkan bahwa
profitabilitas (return on asset) pada perusahaan real estate dan property yang terdaftar
di Bursa Efek Indonesia dari tahun 2003 sampai dengan 2009 mengalami fluktuasi.
Adapun fluktuasi profitabilitas kecenderungan naik. Perubahan yang cukup signifikan
terjadi pada tahun 2004 dan 2008. Dimana terjadi penurunan yang cukup signifikan
dari tahun 2003 ke tahun 2004 yaitu sebesar 3,34%. Begitu pula yang terjadi dari tahun
2007 ke tahun 2008, return on asset mengalami penurunan yang cukup signifikan, yaitu
sebesar 1,77%. Penurunan ini diakibatkan oleh dampak krisis global. Dimana tahun
2004 menjadi tahap awal goncangan bagi industri properti. Pada tahun 2004, awal
terindikasinya krisis keuangan global ditandai dengan tingginya tingkat suku bunga
untuk perumahan, karena ketika kredit properti yang berbunga tinggi maka tingkat
pengembalian dari debitur akan mengalami gangguan dan sulitnya memperoleh dana
pihak ekstern, khususnya perbankan karena perbankan bertindak lebih hati-hati dalam
memberikan pendanaan kepada perusahaan mengingat semakin besarnya risiko kredit
macet, sehingga pada akhirnya berdampak pada pencapaian laba perusahaan
yang didanai. Tingginya angka inflasi pada Januari sampai dengan September tahun
2008 yaitu mencapai 10,47 persen dan naiknya BI rate menjadi 9,5 persen menjadi
pemicu goncangan pada industri properti.
 BAB IV

PENUTUP

4.1. Kesimpulan
Real estate merupakan suatu ilmu yang menyangkut property dalam bentuk fisik
dengan berbagai manajemen yang mengaturnya. Ilmu real estate pada masa kini telah
mengalami perkembangan yang signifikan. Dimana pada msa kini real estate telah
dijadikan suatu pekerjaan yang menjanjikan. Dalam bisnis real estate terdapat beberapa
katagori mulai dari yang bisnis real estate yang kecil-kecilan hingga bisnis real estate
komersial atau besar-besaran. Segala jenis pengembangan real estate baik itu
pengembangan lahan dan pengembangan bangunan harus menggunakan sistem
manajemen dan operasional yang baik. Untuk itu dalam menjalankan bisnis ini
diperlukan beberapa bidang keahlian seperti ilmu perancangan, ilmu manajemen bisnis,
ilmu pemasaran, dan ahli-ahli lainnya.
Sebagai mahasiswa arsitektur, tentu saja banyak manfaat yang didapatkan dari
mempelajari ilmu real estate, dimana kita sebagai mahasiswa dapat mengerti
pemahaman dan hal-hal yang termasuk didalam lingkup real estate, dan dapat
membayangkan sekaligus mempersiapkan diri untuk terjun didalam dunia real estate.
4.2. Saran
Demikian makalah yang dapat kami sajikan dalam makalah pengertian real
estate dan lingkupnya ini. Kami menyadari bahwa makalah ini jauh dari kata sempurna.
Kami membutuhkan kritik yang membangun untuk melengkapi cara penuliasan
makalah di kesempatan berikutnya. Untuk itu kami sangat membutuhkan saran dari
pada pembaca untuk dapat memberikan masukan untuk makalah kami kedepannya.
 DAFTAR PUSTAKA

https://www.scribd.com/document/257411753/Pengertian-Dan-Lingkup-Real-Estate

http://www.academia.edu/9764219/Pengertian_Real_Estate

https://id.wikipedia.org/wiki/Properti

http://www.paramount-land.com/post/investasi-properti-di-indonesia/

https://www.indonesia-investments.com/id/berita/kolom-berita/analisis-pasar-properti-
indonesia-overview-kepemilikan-asing/item5728

http://satriawibisono97.blogspot.co.id/2015/10/makalah-dalam-pembahasan-bisinis.html

http://asriman.com/begini-siklus-bisnis-properti-di-indonesia/