BAB I

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Sehubungan dengan banyaknya perkembangan usaha property seperti

rumah yang ada ini semakin maju, sehingga pemenuhan kebutuhan property

rumah semakin meningkat permintaannya untuk dipenuhi. Apalagi melihat

kondisi yang ada di Indonesia yang sebagian besar kalangan masih menggunakan

rumah sebagai bahan investasi untuk masa depan. Untuk itu kami mengambil

peluang untuk memanfaatkan kondisi yang ada sekarang ini dalam usaha

pemenuhan permintaan kebutuhan perumahan minimalis yang ada di Indonesia.

Maka dari itu kebutuhan perumahan di kota Banda Aceh merupakan salah

satu kota dimana pada penduduk yang berpindah dari suatu daerah dan menetap.

Maka dari itu peminat dari berbagai kalangan seperti pegawai negeri, pengusaha

dan sebagainya akan menjadi salah satu target utama sebagai peluang usaha.

1.2 Tujuan Pengembangan Proyek

Seiring berjalannnya usaha ini diharapkan dapat mampu meningkatkan

pendapatan yang cukup tentunya bagi pengusaha, dan juga dapat memberikan
 manfaat seperti, menarik banyak tenaga kerja sehingga dapat berperan dalam

memberikan peluang lapangan pekerjaan.

1.3 Data Perusahaan

PT. Meukana Jaya Contractor

Notaris : Abdurrahman bin Abdullah, SH,.

Kota := Lhokseumawe

Domisili : Aceh, Lhokseumawe

NPWP : 31.364.005.4 603.000

SIUP : 51399, 51500, 51900, 74140

GAPEKNAS : 031 6050 883

SIUJK : 503/245/IUJK/I/2010

1.4 Deskripsi Produk

Proyek : Pembangunan Perumahan Minimalis Type 56

Dibuat Oleh : PT. Meukana Jaya.

Alamat Perusahaan : Jalan Daud Beureueh Lambaro Skep, Banda Aceh.

Bidang Usaha : Perumahan Sederhana.

1.5 Deskripsi Produk

Produk yang akan ditawarkan oleh perusahaan ini yaitu :

Pembangunan 8 unit rumah dengan yang memiliki spesifikasi:

Luas tanah : 80 m2

Luas bangunan : 56 m2

Terdiri dari 3 kamar tidur

1 ruang dapur

2 kamar Mandi

1.6 Manfaat Produk

Sehubungan proyek kami berhubungan dengan bisnis property yang sederhana,

target pemasaran adalah pihak yang membutuhkan rumah sebagai tempat tinggal

atau sebagai investasi.

1.7 Target Pemasaran

Perumahan Griya Indah merupakan suatu konsep proyek perumahan yang

direncanakan pada lokasi yang strategis yaitu di Lambaro Skep, Kota Banda

Aceh, daerah ini berada dalam radius 1 km dari gedung-gedung Perkantoran

Pemerintah seperti Kantor Gubernur, Kantor Dinas Pertambangan dan Energi,

 Kantor Mahkamah Syariah, dan lain-lain. Target pemasaran dari proyek ini yaitu

para pegawai kantoran tersebut yang mempunyai tingkat pendapatan ekonomi

menengah keatas yang ingin memiliki rumah dekat dengan tempat para pegawai

bekerja.

1.8 Persiapan Produksi

Dalam mempersiapkan produksi ini, perusahaaan ini melakukan proses dari

pembelian tanah, perizinan, pembangunan rumah dan terakhir yaitu penjualan

produk selama 6 bulan.

 BAB II

DESKRIPSI HARGA DAN METODE

Deskripsi Harga

Untuk Pembelian 1 unit rumah

1. Harga Penjualan 1 unit rumah = Rp. 200.000.000,-

2. Pajak Pembelian Rumah (5%) = Rp. 10.000.000,- +

TOTAL = Rp. 210.000.000,-

Modal Usaha

1. Realisasi Pinjaman 50% dari modal

2. Bunga yang dikeluarkan adalah 8% per tahun (Lama peminjaman adalah 6

bulan, maka bunganya adalah 4% per semi annual)

3. Sisanya menggunakan modal sendiri.

Pengeluaran yang akan dilakukan:

1. Pembelian tanah per m2 = Rp. 1.500.000,-

2. Pembebasan Lahan = Rp. 20.000.000,-

3. Sertifikat dan IMB per m2 = Rp. 30.000,-

4. Penyewaan Alat Bangunan = Rp. 1.500.000,-

5. Pemasangan Pondasi = Rp. 1.200.000,-

 6. Sewa alat berat = Rp. 3.000.000,-

7. Pembelian 1 sak semen = Rp. 65.000,-

8. Pembelian 1 truk pasir = Rp. 1.800.000,-

9. Pembelian 1 batako = Rp. 1.600,-

10. Pembelian Komponen kamar mandi = Rp. 2.100.000,-

11. Pembelian 1 truk kerikil = Rp. 2.100.000,-

12. Biaya Air dan Listrik = Rp. 200.000,-

13. Gaji Pimpinan = Rp. 2.500.000,-

14. Gaji 1 Tukang = Rp. 950.000,-

15. Pemasangan Kusen, Pintu Jendela = Rp. 20.000.000,-

16. Pemasangan Atap 1 rumah = Rp. 8.000.000,-

17. Perbaikan Jalan = Rp. 10.000.000,-

18. Pemasaran = Rp. 7.500.000,-

19. Biaya Tak Terduga = Rp. 5.000.000,-

METODE YANG DIGUNAKAN

Penulisan proposal ini menggunakan metode survei dan pengumpulan data.

Dimana penulis mencari harga kisaran dari setiap aspek yang hendak dihitung melalui

website, media masa, dan toko secara langsung. Kemudian, penulis merancang

cashflow dengan pendapatan (Income) dan Pengeluaran (Outcome) yang bisa terjadi.

Untuk mengevaluasi dan menilai penganggaran modal dan investasi yang

ditanamkan pada suatu proyek, dapat digunakan beberapa metode sebagai

pertimbangan proses pengambilan keputusan investasi. NPV dan IRR.

 BAB III

ANALISIS KELAYAKAN INVESTASI

MODAL USAHA

Total dana yang dibutuhkan adalah = Rp. 915.180.000,-

1. Pinjaman dari bank : 50% dari total dana = Rp. 457.590.000,-

(i = 4% /semi annual)

2. Modal Usaha Sendiri = Rp. 457.590.000,-

PENGELUARAN (NPV OUTCOME) :

No. KETERANGAN SATUAN HARGA TOTAL

(Rp. )
1 Pembelian Tanah (350 m2 Rp 2.100.000 Rp 735.000.000

m2)
2 Pembebasan Lahan Rp 20.000.000
3 Sertifikat dan IMB 8 1 rumah Rp 1.200.000 Rp 8.640.000

rumah
4 Penyewaan Alat 1 bulan Rp 1.500.000 Rp 9.000.000

Bangunan (6 bulan)
5 Pemasangan Pondasi Rp 1.200.000
6 Pembelian Semen 1 sak Rp 65.000 Rp 1.820.000
 7 Pembelian Pasir 1 truk Rp 1.800.000 Rp 5.400.000
8 Pembelian Batako 1 buah Rp 1.600 Rp 1.120.000
9 Pembelian Komponen Rp 4.500.000

Kamar Mandi
10 Pembelian Kerikil 1 truk Rp 2.100.000 Rp 6.300.000
11 Biaya Air dan Listrik 1 bulan Rp 200.000 Rp 1.200.000
12 Gaji Pimpinan (Mandor) 1 orang Rp 1.250.000 Rp 7.500.000
13 Gaji Tukang (10 orang) 1 orang Rp 950.000 Rp 57.000.000
14 Pemasangan Kusen, Rp 15.000.000

Pintu, dan Jendela

15 Pemasangan Atap Rp 24.000.000
16 Perbaikan Jalan Rp 5.000.000
17 Marketing Rp 7.500.000
18 Biaya Tak Terduga Rp 5.000.000
TOTAL OUTCOME Rp 915.180.000

PEMASUKAN

Total pemasukan bersih yang akan didapat tiap bulan adalah:

= Penjualan unit rumah + Pajak Rumah (5%) Cicilan Bank Tiap Bulan

Pada Bulan ke- 1

Penjualan 2 unit rumah = Rp. 400.000.000,-

Pajak Rumah (5%) = Rp. 20.000.000,-

Cicilan Bank = - Rp. 79.422.600,- +

TOTAL = Rp. 340.377.400,-

Pada Bulan ke-2

Penjualan 1 unit rumah = Rp. 200.000.000,-

Pajak Rumah (5%) = Rp. 10.000.000,-

Cicilan Bank = - Rp. 79.422.600,- +

TOTAL = Rp. 130.377.400,-

Pada Bulan ke-3

Penjualan 1 unit rumah = Rp. 200.000.000,-

Pajak Rumah (5%) = Rp. 10.000.000,-

Cicilan Bank = - Rp. 79.422.600,- +

TOTAL = Rp. 130.377.400,-

Pada Bulan ke- 4

Penjualan 2 unit rumah = Rp. 400.000.000,-

Pajak Rumah (5%) = Rp. 20.000.000,-

Cicilan Bank = - Rp. 79.422.600,- +

TOTAL = Rp. 340.377.400,-

Pada Bulan ke-5

Penjualan 1 unit rumah = Rp. 200.000.000,-

Pajak Rumah (5%) = Rp. 10.000.000,-

Cicilan Bank = - Rp. 79.422.600,- +

TOTAL = Rp. 130.377.400,-

Pada Bulan ke-6

Penjualan 1 unit rumah = Rp. 200.000.000,-

Pajak Rumah (5%) = Rp. 10.000.000,-

Cicilan Bank = - Rp. 79.422.600,- +

TOTAL = Rp. 130.377.400,-

TOTAL PEMASUKAN (NPV INCOME)

= Rp. 1.203.464.400,-

CASH FLOW

Pada Bulan Ke-0 : - Rp. 915.180.000,-

Pada Bulan Ke-1 : Rp. 340.377.400,-

Pada Bulan Ke-2 : Rp. 130.377.400,-

Pada Bulan Ke-3 : Rp. 130.377.400,-

Pada Bulan Ke-4 : Rp. 340.377.400,-

Pada Bulan Ke-5 : Rp. 130.377.400,-

Pada Bulan Ke-6 : Rp. 130.377.400,-

Payback Period

Investasi = Rp. 457.590.000,-

Proceed bulan ke 1 = Rp. 340.377.400,-

Sisa investasi = Rp. 111,213,000,-

Payback Periode :

Rp. 111,213,000,-x 6 bulan = 0,540 tahun

Payback Periode = 5 Bulan, 4 Hari

ANALISIS KELAYAKAN INVESTASI

Net Present Value

n
Cn
NPV1 = (1+r )n
=0
n=0

{951,180,000+340,377,400+130,377,400+130,377,400+340,377,400+130,377,400+130,377,400
(1+4 )6

= Rp. 149,708,131

NPV2 =

{951,180,000+340,377,400+130,377,400+130,377,400+340,377,400+130,377,400+130,377,400
(1+9 )6

)
 = Rp. 11,112,247

Internal Rate Return

r1 = 4% , c1 = NPV = 149,708,131

r2 = 9% , c2 = NPV = 11,112,247

r 2r 1
IRR = r1 c1 x
c 2c 1

9 4
IRR = 4% 149,708,131
11,112,247149,708,131

IRR = 4% + 4,65 % = 8,65 %

1. Net Present Value (NPV)

Didapatkan nilai NPV1 = Rp. 144.958.229,-

Didapatkan nilai NPV2 = Rp. 111,112,247,-

2. Interest Rate of Return (IRR)

Didapatkan nilai IRR = 8,65 %

BAB IV
 KESIMPULAN

Kesimpulan dari hasil analisis kelayakan usaha dinyatakan bahwa USAHA

PERUMAHAN SEDERHANA merupakan usaha yang layak.

Hal ini didapat dari :

Net Present Value (NPV) = Rp. 144.958.229,- > 0 maka usaha dinyatakan

layak.
Internal Rate of Return (IRR) = 8,65 % > 4 % (MARR dalam satuan semi

annual/ 6 bulan) maka usaha dinyatakan layak.