1.

BAB I
2. PENDAHULUAN
3.
1.1 Latar Belakang Permasalahan
Pembangunan dan perekonomian di Indonesia pada beberapa
tahun mendatang diperkirakan telah dapat pulih dari krisis. Hal ini seiring
dengan semakin kondusifnya suhu politik dan membaiknya tingkat
keamanan di Indonesia, khususnya di Makassar. Pembangunan dan
perekonomian di Makassar sejalan dengan berkembangnya usaha-usaha
perdagangan, perbankan, administrasi pemerintahan, industri dan lain
sebagainya. Usaha-usaha

tersebut mempunyai hubungan dengan

wilayah yang luas dan mengakibatkan banyak gerak perpindahan orang

dan barang.
4.

Perkembangan ini ditunjang oleh karena kota Makassar

sebagai pusat pengembangan Kawasan Timur Indonesia yang tentunya

sarana-sarana tersebut menjadi sangat dibutuhkan. Apalagi dengan
semakin terbukanya peluang pada sektor perdagangan dan industri
(investor) untuk mengembangkan usahanya di Makassar.
Dengan berkembangnya berbagai hal seperti disebut diatas, maka
menyebabkan meningkatnya pembangunan pada daerah pusat kota. Hal
ini mengakibatkan daerah tersebut menjadi padat dan terbatas. Harga
tanah pada daerah tersebut berhubungan dengan letah lahan di perkotaan
yang dilihat dari jarak tapak dengan tempat-tempat yang dianggap
penting, misalnya tempat kerjadi dan lain-lain. Daerah pusat kota akan
melonjak dan menjadi tidak terjangkau oleh sebagian besar masyarakat
kota sehingga kota akan berkembang ke daerah pinggiran. Tuntutan akan
berbagai fasilitas yang ada pada daerah pusat kota menuntut sebagian
masyarakat untuk tinggal pada daerah yang dekat dengan pusat kota itu.
Terbatasnya luas tapak untuk pemukiman mengakibatkan pembangunan
pemukiman secara horizontal adalah tidak efisien sehingga diperlukan

1. 1
2.

suatu pembangunan pemukiman secara vertikal atau yang biasa juga

disebut dengan apartemen (apartment).
Masalah perumahan di kota tidak hanya terbatas pada masyarakat
yang

berpenghasilah

rendah

melainkan

juga

menyangkut

pada

masyarakat berpenghasilan menengah dan tinggi. Masalah ini dirasakan

karena Kota Makassar mempunyai masyarakat berpenghasilan menengah
yang cukup besar jumlahnya dan akan bertambah seiring dengan
perkembangan kota sebagai pusat pengembangan kawasan timur
Indonesia.
Keberadaan orang asing yang memiliki izin tinggal tetap pada 2013
ada 300 orang dan ini merupakan salah satu potensi pasar bagi
apartemen. Orang-orang asing ini pada umumnya adalah pengusaha,
pedagang dan profesional yang bekerja/dikontrak pada suatu perusahaan
atau proyek untuk jangka waktu tertentu. Tingkat ekonomi orang asing ini
kebanyakan adalah pada tingkat ekonomi menengah keatas yang
cenderung untuk menuntut berbagai fasilitas kemudahan.
Apartemen bukan hal baru lagi bagi bisnis properti sebagai usaha
yang harus bisa memberikan keuntungan dan memiliki pasar bagi
golongan menengah ke atas. Keberadaan apartemen dengan jangka
waktu penyewaannya yang berbeda-beda, mulai dari satu minggu hingga
beberapa tahun. Sehingga disatu sisi, jangka waktu penyewaan
apartemen lebih fleksibel dan memiliki kelebihan tersendiri dari hotel yang
menerapkan sewa berdasarkan jangka waktu harian. Hal ini merupakan
salah satu solusi bagi para pendatang dalam mengantisipasi kesulitan
mendapatkan fasilitas akomodasi untuk waktu beberapa minggu, bulan
atau tahun.

5.

1. 2
2.

1.2. Tujuan dan Sasaran Pembahasan

1.2.1. Tujuan Pembahasan
6.

Memenuhi kebutuhan akan unit hunian di pusat kota

Makassar, terutama bagi orang asing dengan tidak menutup

kemungkinan bagi orang domestik yang tinggal tidak menetap di
Makassar.
7.
1.2.2.

Sasaran Pembahasan

Memperoleh

kriteria-kriteria

kualitatif

dari

pemenuhan

kebutuhan akan privacy, keamanan dan kenyamanan dari penyewa

sebagai dasar untuk transformasi fisik dari Apartemen Sewa yang
direncanakan.
8.
1.3. Metode dan Sistematika Pembahasan
1.3.1.
9.

Metode Pembahasan
Pembahasan

didasarkan

pada

data-data

yang

diperoleh dari studi lapangan, studi literatur untuk mendapatkan data

yang dilanjutkan strukturalisasi data dan analisa untuk mendapatkan
alternatif terbaik untuk konsep perencanaan fisik.
10.
1.3.2.
Sistematika Pembahasan
11.
Sistematika pembahasan dapat

dikemukakan

sebagai

berikut :
12.
BAB I : Pendahuluan
13.

Menguraikan tentang latar belakang permasalahan,

tujuan dan sasaran pembahasan, lingkup pembahasan, metode dan

sistematika pembahasan.
14.

BAB II
15.

: Tinjauan Umum Apartemen

Menguraikan

tentang

tinjauan

karakteristik

pendatang yang tidak menetap permanen di Makassar dan tinjauan

tentang apartemen.
16.

BAB III

: Tinjauan Apartemen di Makassar

1. 3

2.

17.

Membahas tentang kondisi kota Makassar, sasaran

penghuni, penentuan jumlah unit hunian, aktifitas dan sistem

pelayanan, kebutuhan ruang, pengelompokan ruang, perhitungan
besaran ruang serta persyaratan ruang dan bangunan pada
apartemen.
18.

BAB IV

: Apartemen Sewa di Makassar

19.

Menguraikan tentang calon penghuni apartemen sewa.

20.

BAB V

21.

Menguraikan tentang kriteria-kriteria dan alternatif yang

: Analisis Perencanaan

dipilih sebagai pendekatan menuju konsep dasar perencanaan dan

perancangan apartemen.
22.
23.
24.
25.
26.
27.
28.
29.
30.
31.
32.
33.
34.
35.
36.
37.
38.
39.
40.
41.

1. 4
2.

42.
43.

BAB II

TINJAUAN UMUM APARTEMEN

44.
1

Pengertian

45. Apartemen:

Apartemen sewa merupakan bangunan yang terdiri dari unit-unit

hunian yang disewakan kepada beberapa orang yang berbeda-beda
dengan jangka waktu tertentu, misalnya satu bulan sampai beberapa
tahun. Setiap apartemen dilengkapi dengan unit-unit hunian yang
mewah terdiri dari kamar-kamar dan dapur seperti layaknya sebuah
rumah tinggal lengkap dengan kursi-kursi sofa, perlengkapan rumah
tangga, televisi (TV), telepon, pendingin AC. Selain itu apartemen juga
dilengkapi dengan kolam renang dan sistem keamanan 24 jam dengan
tarif sewa tertentu.1

Semua jenis unit tempat tinggal keluarga (multiple family dweling

units), kecuali sebuah rumah tinggal yang berdiri sendiri bagi suatu
keluarga (single dweling unit) 2.

Kamar atau beberapa kamar atau ruangan yang diperuntukkan

sebagai tempat tinggal, terdapat didalamnya suatu bangunan yang
biasanya mempunyai kamar atau ruangan-ruangan lain semacam itu 3.

46. Sewa :
47. Setiap hak yang timbul dengan nama atau dalam bentuk apapun
bertujuan untuk memperoleh hak menggunakan suatu perumahan /

Sudiarto Mangkuwerdoyo. Pengantar Industri Akomodasi Restoran,

Jilid I, Lembaga Penerbit Fakultas Ekonomi Universitas Indonesia,
Jakarta, 1999.

Joseph de Chiara and John Hancock Callender, Times Saver Standart

for building type, Mc Grow Hill, NY, 1996

WJS, Poerwadarminta, Kamus Umum Bahasa Indonesia, PN Balai

Pustaka, Jakarta,1966

1. 5
2.

rumah tinggal / bangunan dengan membayar harga sewa secara

periodik.
48. Apartemen sewa adalah bangunan yang terdiri dari beberapa unit
hunian (tiga atau lebih) yang digunakan secara terpisah dalam
kehidupan bersama, pada suatu lingkungan terbatas, yang dapat
dimiliki/dihuni oleh orang-orang yang mampu membayar sewa dalam
jangka waktu tertentu.
49. 2.2. Jenis Apartemen
50. Apartemen :
51. a. Berdasarkan ketinggian:
52.

1)

Bertingkat rendah (low rise)

53. Bangunan dengan ketinggian sampai 6 (enam) lantai termasuk

row house, maisonette dan walk up aparment.
54.

2)

Bertingkat sedang (medium rise)

55.

Bangunan dengan ketinggian 5 (lima) sampai 8 (delapan)

lantai.
56.

3)

Bertingkat banyak (high rise)

57.

Bangunan dengan ketinggian diatas 9 (sembilan) lantai.

58. b.
59.

Berdasarkan bentuk massa

1)

Tower
60.

1. 6
2.

61. Gambar 1. Sistem Tower

62.

1. 7
2.

2) Slab

63.
64. Gambar 2. Sistem Slab
65.
66.

3)

Variant

67.
68. Gambar 3. Sistem Variant
69.

1. 8
2.

70. c. Berdasarkan sistem pelayanan koridor.4

71. 1)

Sistem Slab Block

Koridor satu sisi di tepi bangunan (single loaded corridor)

72.

73.

Gambar 4. Koridor satu sisi.

74.

Koridor di tengah bangunan (double loaded corridor)

Joseph de Chiara, Manual of Housing and Design Criteria, New

Jersey Frentice Hall, 1975.

1. 9
2.

75. Gambar 5. Koridor ditengah bangunan.

Koridor pada dua sisi di tepi bangunan

76. Gambar 6. Koridor dua sisi di tepi bangunan.

77.
78. 2) Sistem Tower
79.

Koridor terpusat (point block/tower)

80.

Koridor terpusat ditengah-tengah bangunan pada sistem

tower.

81.

1. 10
2.

82.
83. Gambar 7. Koridor terpusat.
84. d. Berdasarkan jumlah kamar.

Tipe efisiensi
85.

Elemen : efficiency apartment terdiri dari sebuah ruang besar

yang merupakan kombinasi dari aktivitas hidup sehari-hari di tempat

tinggal (living), makan, tidur. Sebuah ruang kecil disediakan untuk
dapur kecil dengan fasilitas minimum dan kamar mandi.
86.

Desain : ciri-ciri desain yang esensial adalah fleksibilitas

ruang utama yang digunakan untuk tinggal, tidur, dan makan.

Biasanya sebuah sofa serbaguna dugunakan untuk mencapai
fleksibilitas tersebut dan entry foyer dapat digunakan sebagai ruang
makan.

Permasalahan

yang

sering

muncul

adalah

tempat

penyimpanan pakaian dan area untuk ganti baju biasanya kurang

dari minimum.
87.

Ukuran : ukuran efficiency adalah sekitar 200 sq.ft. 500

sq.ft. Satu cara untuk menambahkan kelapangan adalah dengan

menyediakan sebuah teras dengan dinding kaca.
88.

Tipe kepemilikan : biasanya dimiliki oleh satu orang,

pasangan yang baru menikah tanpa anak, atau remaja. Jumlah

maksimum penghuni adalah 2 orang.

Tipe 1 ruang tidur

89.

Elemen : satu ruang tidur terdiri dari : living-dinning room,

kitchen area, sebuah ruang tidur, kamar mandi, dan teras out door

1. 11
2.

90.

Desain : hal utama dari tipe 1 ruang tidur adalah

kepadatannya. Serangkaian kegiatan ditampung dalam sebuah

area yang minimal. Foyer seringkali digunakan untuk dinning space.
91.

Ukuran : ukuran dari tipe 1 ruang tidur berkisar antara 400

sq.ft 600 sq.ft. Tambahan teras out door menambah kelapangan

dari apartemen.
92.

Tipe kepemilikan : apartemen tipe 1 ruang tidur dihuni oleh 1

sampai 3 orang, mencakup bujangan, pasangan yang baru menikah

dengan atau tanpa anak, atau yang tidak ada hubungan keluarga.

Tipe 2 ruang tidur.

93. Elemen : apartemen tipe 2 ruang tidur terdiri dari 2 kamar tidur,
living room, dinning area, full kitchen, kamar mandi dan sebuah teras
out door. Pada apartemen mewah, sebuah half bath tambahan terdiri
dari water closet dan wastafel juga disediakan.
94.

Desain : apartemen ini dipertimbangkan dengan ukuran rata-

rata untuk keluarga dengan satu atau dua anak. Pengaturan ruangruang memisahkan antara living activities (kitchen, dinning, living)
dari sleeping activities.
95.

Ukuran : ukuran apartemen ini berkisar 500 sq.ft 1000

sq.ft. Sebuah teras outdoor diperlukan untuk menambah suasana

yang enak untuk mendiami apartemen.
96.

Tipe kepemilikan : pemilik dari apartemen ini adalah

keluarga dengan satu atau dua anak. Jumlah penghuni minimum 3

orang dan maksimum 4 orang.

Tipe 3 ruang tidur

97.

Elemen : apartemen tipe 3 ruang tidur terdiri dari 3 ruang

tidur, living room, dinning area, full kitchen, satu atau dua kamar
mandi, dan sebuah teras outdoor, Apartemen mewah mempunyai 2
kamar mandi.

1. 12
2.

98.

Desain : apartemen ini umumya dipertimbangkan untuk

keluarga besar dengan dua anak atau lebih. Sebuah living and
dinning area yang lebih besar diperlukan untuk keluarga yang lebih
besar. Pertimbangan diberikan pada privasi yang lebih baik untuk
tiap anggota keluarga.
99.

Ukuran : ukuran apartemen ini berkisar 600 sq.ft-1200 sq.ft.

Sebuah teras outdoor dapat menambah kenyamanan.

100.

Tipe kepemilikan : penghuni apartemen ini adalah keluarga

besar dengan dua anak atau lebih. Sering kali ukuran keluarga
dapat bertambah dengan anggota keluar ga yang lain. Seperti
menantu, ipar, atau kakek-nenek.

Tipe 4 ruang tidur

101.

Elemen : apatemen tipe 4 ruang tidur terdiri dari 4 ruang

tidur, living room, dinning room, full kitchen, dan 2 atau 3 kamar
mandi. Sebuah teras tambahan dapat disediakan di dekat master
beedroom. Sebuah tempat penyimpanan (storage) diperlukan.
102.

Desain

apartemen

tipe

ini

dipertimbangkan

untuk

apartemen besar yang tidak lazim. Pengaturan ruang-ruang akan

menyediakan privasi maksimum untuk tiap kelompok. Sebuah
dinning room terpisah juga disediakan. Koridor panjang ke ruang
tidur harus dihindari.
103.

Ukuran : apartemen tipe ini berukuran antara 1.100 sq.ft-

1.500 sq.ft. Persentase area lantai yang digunakan untuk sirkulasi

lebih besar dibandingkan dengan tipe-tipe apartemen yang lebih
kecil.
104.

Tipe kepemilikan : jumlah penghuni berkisar antara 5 sampai

8 orang. Tipe keluarga yuang paling umum adalah keluarga dengan

3 sampai 6 anak. Pemakaian minimum adalah satu anak per ruang
tidur dan orang tua di master bedroo,. Maksumumnya adalah dua
anak per ruang tidur. Tipe pemakaian lain adalah penggunaan oleh
tiga generasi yaitu kakek-nenek, orang tua, dan anak.
1. 13
2.

2.3.

Pengelolaan Apartemen

105.

Pengelolaan apartemen berupa penggunaan atau penyewaan

bangunan atau fasilitas dan kelengkapan apartemen yang merupakan

fasilitas bersama sehingga tidak terjadi sesuatu hal yang tidak
diharapkan.
106.

Semua jenis kegiatan membutuhkan sistem pelayanan yang

terpadu agar kegiatan yang dilakukan akan menjadi lebih mudah, lebih
praktis dan aman, sehingga kepuasan dalam melakukan aktivitas
dapat tercapai.
107.

Sistem pelayanan yang direncanakan pada apartemen

haruslah memperhatikan faktor-faktor berikut:

a. Kebutuhan tamu atau penghuni, kenyamanan, keamanan dengan tetap
memperhatikan privacy.
b. Sedapat mungkin mengurangi kesan mengawasai, baik pada penghuni
maupun tamu.
c. Ciri sosial budaya penghuni.
d. Memberikan kebebasan yang terkoordinir pada penghuni untuk memilih
alternatif sistem pelayanan yang disukai.
108.

Sehubungan dengan hal tersebut diatas, maka pengelolaan dari

apartemen harus berpedoman pada pelayanan untuk penghuni atau

tamu selama tinggal di apartemen, tetapi penghuni atau tamu tersebut
diberi kebebasan untuk memilih sistem pelayanan yang ditawarkan
dengan tetap memperhatikan privacy penghuni.
109.
110.

a. Pengelolaan Fasilitas

111.
penghuni

Berbagai fasilitas apartemen selain diperuntukkan bagi

dapat

juga

dimanfaatkan

untuk

umum,

dengan

pertimbangan :
1. Waktu pengembalian modal dapat lebih cepat karena adanya
pemasukan keuangan dari ongkos sewa fasilitas.
2. Bersifat terbuka dan memiliki interaksi dengan lingkungan.

1. 14
2.

3. Pemanfaatan fasilitas apartemen untuk umum dilakukan dengan

batasan hanya fasilitas-fasilitas tertentu saja, seperti restoran, ruang
serbaguna, fasilitas perbelanjaan dan perkantoran. Hal ini untuk
menjamin privacy yang menyangkut keamanan dan kenyamanan
dari para penghuni apartemen, mengingat apartemen ini disewa
dalam jangka waktu mingguan sampai tahunan.
112.
113.

b. Kelengkapan Apartemen

114.

Pengelolaan kelengkapan apartemen meliputi :

115.1) Penggunaan telepon

116.

Pada setiap unit kamar atau hunian dilengkapi dengan dua

sistem telepon, yaitu telepon intern dan telepon keluar apartemen.

Penggunaan telepon intern tidak dibatasi dan tidak dikenakan biaya
sedangkan telepon keluar apartemen, dibatasi sampai jumlah
tertentu atau sebesar deposit yang telah dibayarkan oleh penghuni
sebelumnya. Besarnya biaya yang dikenakan sesuai dengan biaya
yang tercatat pada ruang kontrol.
117.2) Penggunaan listrik dan air
118.

Penggunaan listrik dan air oleh penghuni tidak dibatasi dan

tidak dikenakan biaya tambahan karena sudah termasuk dalam

sistem sewa.

1. 15
2.

119.3) Perawatan kamar atau hunian

120.

Pihak pengelola apartemen juga dapat memberikan service

dalam perawatan unit hunian atau sesuai dengan perjanjian pada

waktu kontrak sewa.
121.

4) Loundry

122.

Pihak pengelola apartemen memberikan service untuk

cucian, tetapi penghuni dapat mencuci sendiri pada laundry yang

disediakan oleh pihak pengelola dengan memberikan biaya
tambahan.
123.

5) Service makanan

124.

Pihak pengelola apartemen menyediakan service untuk

makanan, tetapi tamu atau penghuni memiliki kebebasan untuk

menggunakan fasilitas ini.
125.

Pihak pengelola apartemen ini terdiri atas beberapa

bagian :
126.

a. Kantor Depan (Front Office)

127.

Fungsi utama bagian kantor depan (Front Office) apartemen

adalah menjual unit hunian. Kantor depan (Front Office) memiliki

beberapa sub bagian :
1) Pelayanan pemesanan kamar atau unit hunian (reservation
service) mempunyai fungsi menerima pesanan kamar atau unit
hunian oleh tamu.
2) Pelayanan informasi (information service) memberikan informasi
yang dibutuh oleh tamu selama menginap di apartemen.
3) Kasir kantor depan (front office cashier) mempunyai fungsi
menangani pembayaran seluruh transaksi yang dibuat oleh
tamu selama menginap di dalam apartemen.
128.
129.

b. Bagian Tata Graha Apartemen (Housekeeping)

Bagian tata graha adalah salah satu bagian yang

mempunyai peranan memberikan pelayanan, kenyamanan dan

kebersihan hotel. Tanggung jawab bagian tata graha dapat

1. 16
2.

dikatakan dimulai dari pengurusan bahan-bahan yang terbuat dari

kain seperti taplak maja, seprei, sarung bantal, gorden dan
sebagainya. Kemudian tanggung jawab berikutnya adalah menjaga
kerapihan dan kebersihan ruangan serta perlengkapannya dan
sampai

pada

pemeliharaan

program
ruangan

pengadaan
apartemen

atau

penggantian

beserta

serta

perlengkapannya.

Ruang lingkup tanggung jawab bagian tata graha mencakup bagian

front of the house seperti lobby, corridor, ruang rapat, termasuk
juga unit hunian, juga bagian back of the house seperti ruang
makan karyawan, ruang ganti pakaian, kantor dan lain-lain.
130.

Bagian tata graha dipimpin oleh seorang manager

housekeeper, yang membawahi beberapa sub bagian seperti:

1) Bagian kamar atau unit hunian (room supervisor) mempunyai
tanggung jawab untuk menjaga kebersihan, kerapian dan
kelengkapan kamar-kamar tamu.
2) Bagian ruangan umum (public area supervisor) mempunyai
tanggung

jawab

menjaga

atau

memelihara

kebersihan,

kerapihan dan kelengkapan ruangan umum.

3) Bagian linen (linen supervisor) mempunyai tanggung jawab atas
penyimpanan,

penyediaan,

kelengkapan,

kebersihan

dan

kerapihan seluruh jenis linen yang dibutuhkan untuk keperluan

operasional hotel.
4) Bagian binatu (laundry supervisor) mempunyai tanggung jawab
untuk melaksanakan pemeliharaan seluruh jenis linen yang
dipergunakan dalam operasional apartemen.
131.
132.

c. Makanan dan Minuman (Food Production)

Bagian ini bertugas memproduksi dan menyajikan

makanan yang baik untuk tamu maupun karyawan apartemen.

Pada dasarnya tugas utama dari bagian makanan dan minuman
(food

production)

adalah

menyiapkan

(to

prepare)

dan

memproduksi (to puduce) makanan atau hidangan.

1. 17
2.

133.

Hasil produksi (makanan dan minuman) dari bagian

ini akan dijual dan dihidangkan untuk para tamu apartemen di unit
hunian pada waktu sarapan atau pada waktu makan lainnya sesuai
pesanan tamu. Selain itu bagian makanan dan minuman ini juga
men-supply makanan dan minuman pada restoran, bar, dan
banguette. Untuk karyawan apartemen dihidangkan pada

ruang

makan karyawan (employee dinning room). Untuk penyediaan atau

pengadaan
pembelian

bahan-bahan
(purchasing)

makanan
dan

ditangani

gudang

oleh

bagian

penyimpanan

(store)

sedangkan pemeliharaan dan kebersihan peralatan masak dibantu

oleh bagian stewarding.
134.

4. Fasilitas Apartemen

135.

Yang dimaksud dengan fasilitas adalah penyediaan

perlengkapan-perlengkapan fisik untuk memberikan kemudahan

kepada tamu dalam melaksanakan aktivitas atau kegiatan,
sehingga kebutuhan tamu dapat terpenuhi selama tinggal di
apartemen itu.
136.
137.

Fasilitas yang terdapat pada apartemen adalah :

a. Unit hunian atau kamar

138.

Di dalam apartemen disediakan kamar-kamar mewah

seperti layaknya satu rumah.5 Pada dasarnya suatu unit

merupakan kesatuan yang terpadu dari berbagai ruang dengan
fungsi dan sifat yang berbeda-beda, menjadi satu kesatuan yang
terpadu, sehingga diperlukan organisasi ruang yang baik.
Menurut fungsi dan sifatnya ruang didalam unit hunian
dikelompokkan menjadi:

139.

1. Area permukiman (living area)

140.

area ini merupakan kelompok ruang yang terdiri dari

Sudiarto Mangkuwerdoyo. Pengantar Industri Akomodasi Restoran,

Jilid I, Lembaga Penerbit Fakultas Ekonomi Universitas Indonesia,
Jakarta, 1999.

1. 18
2.

141.

a) ruang tamu

142.ruang tamu adalah tempat untuk menerima tamu. Ruang

tamu dapat digunakan untuk kegiatan lain, misalnya untuk
perjamuan di rumah. Ruang tamu terletak pada bagian depan
rumah yang berhubungan langsung dengan jalan masuk. Tata
letak tersebut bukan berdasarkan kebiasaan tetapi karena
ruang tamu bersifat umum dan ruang-ruang yang lain bersifat
bersifat pribadi bagi pemiliknya.
143.

b) ruang makan

144. Fungsi pokok dari ruang makan adalah tempat makan

pemilik rumah yang digunakan secara rutin setiap hari. Bentuk
dan

ukuran

ruang

makan

direncanakan

agar

dapat

menampung minimal jumlah anggota keluarga.

145.Tata letak ruang makan diusahakan berdekatan dengan
dapur atau mempunyai jalur hubungan yang praktis dengan
dapur, sehingga memudahkan penyajian dan pembersihan
setelah digunakan.
146.

c) ruang keluarga/rekreasi

147.

Ruang keluarga dan ruang rekreasi (balkon) dapat

dibedakan, namun karena mempunyai persamaan sifat maka

kedua ruang itu dapat disatukan atau berdekatan.
148. Ruang keluarga dan ruang rekreasi berfungsi sebagai
ruang santai keluarga, misalnya nonton tv, mendengarkan
musik, dan lain-lain. Kedua ruang itu tidak bersifat resmi dan
berupa pelengkap untuk menghilangkan kejenuhan.
149.
150.
151.

2. Area peristirahatan (sleeping area)

Yang dimaksud dengan area peristirahatan adalah area

yang digunakan untuk beristirahat penuh (tidur), jadi bukan

sekedar beristirahat sejenak atau santai. Area ini terrdiri dari:

1. 19
2.

152.

a) Ruang tidur.

153. Kamar tidur adalah ruang untuk istirahat penuh, maka

ruang ini harus bebas dari gangguan suara, udara panas,
lembab, dan lain-lain.Usaha untuk membebaskan kamar tidur
dari gangguan tersebut dengan cara penempatan kamar tidur
pada bagian yang tenang, penempatan jendela yang baik
sehingga

cahaya

yang

masuk

cukup

sesuai

dengan

kebutuhan.
154.Kamar tidur dapat dibagi menjadi beberapa kelas menurut
fungsi dan kegunaannya, misalnya kamar tidur utama, untuk
kepala keluarga, kamar tidur anak untuk anak, kamar tidur
tamu untuk tamu dan kamar tidur pembantu untuk pembantu.
155.

b) kamar mandi

156. Demi efisiensi letak kamar mandi dekat dengan kamar

tidur, karena mandi merupakan kegiatan pribadi yang rutin
157.
158.
159.

3. Area Pelayanan
Adalah area pelengkap untuk pelayanan yang

dibutuhkandalam suatu rumah, ruang-ruang yang termasuk area

pelayanan adalah:
160.

a) ruang dapur.

161. Fungsi pokok dapur adalah sebagai tempat kerja untuk

mempersiapkan makanan dan minuman berhubungan erat
dengan kesehatan, maka dapur harus selalu bersih dan sehat.
162.Dilain pihak kegiatan memasak menimbulkan panas, bau
dan sisa kotoran sehingga perlu penanganan yang baik
mengenai

perletakannya

ataupun

dengan

pemakaian

teknologi mengingat keterbatasan ruang.

163.

b) ruang penyimpanan

164. Untuk hunian yang kecil, ruang penyimpanan biasanya

diletakkan dalam bentuk lemari penyimpanan, misal lemari

1. 20
2.

penyimpanan alat-alat makanan, barang-barang tamu, dan

lain sebagainya.
165.
166.

b. Fasilitas Olahraga dan Rekreasi

167.

Fasilitas olahraga dan rekreasi yang biasa terdapat

pada apartemen adalah:

168.

Out door : kolam renang, tennis court, jogging

track, taman bermain dan lain-lain.

169.

In door

: fitness centre, squash, kolam

renang, dan lain-lain.

170.

c. Restoran, Bar dan Coffe Shop

171.

Restoran, bar dan coffe shop menyediakan berbagai

produk makanan dan minuman serta fasilitas fisik di restoran

yang dapat mendukung penyajian pelayanan makanan dan
minuman dengan baik. Sebagai tambahan dapat dilengkapi
dengan sebuah panggung kecil untuk pertunjukan. Fasilitas ini
disamping untuk penghuni juga digunakan untuk umum.
172.

d. Function Room

173.

Ruangan yang digunakan untuk seminar, rapat,

perjamuan dan konferensi. Ruangan ini biasanya dilengkapi

dengan peralatan dan perlengkapan yang baik dengan fasilitasfasilitas konvensi. Fasilitas ini disamping untuk penghuni juga
digunakan untuk umum.
174.

e. Fasilitas Laundry.

175.

Fasilitas

yang

diperuntukkan

bagi

penghuni

apartemen dalam hal ini pemeliharaan jenis linen, pelayanan

kenyamanan dan kebersihan. Fasilitas ini hanya diperuntukkan
bagi penghuni.
176.

f. Shopping Area.

1. 21
2.

177.

Fasilitas untuk memenuhi kebutuhan penghuni akan

kebutuhan sehari-hari. Fasilitas ini juga dapat dipergunakan oleh

umum.

1. 22
2.

178.

g. Play Ground.

179.

Fasilitas yang dilengkapi dengan peralatan dan

perlengkapan dengan berbagai macam tipe alat permainan yang

baik untuk menarik perhatian bagi anak-anak yang datang
bersama tamu apartemen.
180.

h. Fasilitas Ruang Telekomunikasi.

181.

Ruang yang menampung kegiatan surat-menyurat,

facsimile, dan operator.

182.

i. Fasilitas Parkir.

183.

Fasilitas ini terbagi menjadi tiga peruntukan, yaitu

parkir untuk tamu, penghuni dan pengelola.

184.
185.

5. Tuntutan Kebutuhan Penghuni Apartemen.

186.

Sasaran penghuni apartemen adalah golongan ekonomi

menengah ke atas. Karena itu, tuntutan sebagai calon penghuni

apartemen tidak dapat dipisahkan dari karakteristik mereka, yaitu :
a. Kenyamanan, keamanan, dan privacy.6
b. Kebutuhan akan fasilitas agar dapat menjalankan kegiatan
selama tinggal di apartemen.
c. Ketenangan dan disiplin waktu pelayanan.
d. Tuntutan akan pelayanan (service) dan fasilitas yang lengkap.
e. Tuntutan untuk menempati hunian maupun akomodasi dengan
standar modern.
f. Kebutuhan orang asing dan masyarakat golongan ekonomi
menengah ke atas juga tidak dapat dipisahkan dari tuntutan
kebutuhan dasar manusia, seperti :

187.

a. Kebutuhan untuk disambut baik.

188.

b. Kebutuhan akan pelayanan yang rapi.

189.

c. Kebutuhan untuk merasa penting dan dimengerti.

ibid

1. 23
2.

190.

d. Kebutuhan untuk dihargai.

191.

e. Kebutuhan untuk diakui atau diingat dan,

192.

f. Kebutuhan akan respek.

193.

Sarana kebutuhan yang berkaitan dengan tamu atau

penghuni, dipertimbangkan terhadap tiga faktor, yaitu :

a. Tingkat pendapatan.
b. Kebutuhan dasar.
c. Kebutuhan sarana hunian yang merupakan faktor yang bersifat
spesifik dan individualistik.
194.

Ketiga faktor tersebut memiliki skala prioritas tertentu

dan berlainan, tergantung pada tingkat pendapatan masing-masing

individu. Oleh karenanya, apa dan bagaimana yang menjadi
prioritas bagi masyarakat berpenghasilan rendah, belum tentu
sama dengan yang menjadi prioritas bagi masyarakat yang
berpenghasilan tinggi.
195.

Perencanaan

apartemen

harus

memperhatikan

kehidupan individual dan kolektif, yang merupakan rangkaian

macam-macam aktifitas baik yang bersifat rutin maupun insidentil.
Apartemen membutuhkan ruang ruang dengan skala manusiawi
dengan privacy dan keamanan yang terjamin untuk kenyamanan
penghuni pada tempat tinggalnya sendiri.
196.
197.
198.

a. Privacy
Privacy adalah suatu kondisi yang memberikan

kebebasan bagi seseorang tanpa terganggu atau tanpa campur

tangan pihak lain, baik berupa pandangan ataupun suara. 7
199.

Menurut jenisnya privacy dapat dibagi menjadi dua

kelompok yaitu:

American Public Healt Association Housing, Woshington, 1971.

1. 24
2.

1) Internal privacy : Kebebasan melakukan aktivitas tertentu

didalam unit hunian tanpa gangguan dari pihak lain, baik secara
visual maupun suara.
2) External privacy : Kebebasan menggunakan ruang luar sesuai
dengan fungsinya tanpa diganggu pihak atau kegiatan lain.
200.

Mengadakan privacy tidak selalu berarti menyembunyikan

diri. Bila seseorang menyembunyikan diri, yang diutamakan adalah

fisiknya dari dunia luar dirinya. Sedangkan pada privacy, yang
dipentingkan justru pemisahan pribadi secara mental.
201.

Dalam

apartemen,

pengadaan

atau

pengaturan

privacy penghuni dimaksudkan pada keadaan kesendirian dan

keintiman dengan tidak melupakan segi interaksi sosial. Dengan
pengaturan fisik atau lingkungan tertentu, dapat ditentukan jenis
dan intensitas interaksi sosial sesuai dengan keinginan penghuni.
Sebagai contoh:
1) Pengaturan lingkungan fisik yang bersifat membatasi akan
menunjang terbentuknya privacy, seperti ukuran terbuka dan
tertutupnya pintu, jendela, tirai, pengaturan partisi yang
permanen atau sementara serta penggunaan perabot lain untuk
memisahkan ruang yang satu dengan yang lain.
2) Lingkungan

fisik

dapat

digunakan

sebagai

alat

untuk

mengadakan negosiasi penggunaan tempat dengan orang lain.

Sebagai contoh entrance yang lebih terang cahayanya akan
lebih banyak dikunjungi orang daripada tempat-tempat yang
cahayanya

suram,

padahal

berada

pada

gedung

pada

lingkungan yang sama.

3) Pengaturan kontak sosial juga dapat diatur melalui pengaturan
lingkungan fisik. Hal ini tidak selalu dilakukan melalui pembataspembatas ruang. Seperti dikemukakan diatas, bahwa privacy
tidak selalu berarti kesendirian, jadi bila hendak menciptakan
situasi keintiman dalam keadaan tertentu, maka pengaturan

1. 25
2.

lingkungan

justru

dilakukan

dengan

cara

memojokkan,

mempersempit dan mengatur cahaya sehingga orang berada di

dalam lingkungan dengan privacy yang tinggi, walaupun tidak
ada pembatas yang jelas.
4) Penentuan privacy juga dapat dilakukan dengan menentukan
posisi orang tertentu, melalui pengaturan lingkungan fisiknya.
Misalnya

meja

di

restoran

yang

dimaksudkan

untuk

membangkitkan suasuana akrab, tidak perlu dibuat dalam

ukuran yang terlalu besar, tetapi perlu dipisahkan dengan jarak
yang cukup antara satu meja dengan meja yang lain.
202.
203.

b. Keamanan

204.

Secara umum, keamanan pada suatu apartemen

mempunyai arti sebagai perlindungan terhadap penghuni atau tamu

apartemen dari gangguan bahaya baik dari luar maupun dari dalam
lingkungan apartemen itu sendiri. Berdasarkan tempat terjadinya,
gangguan dibedakan sebagai :
205.
206.

1) Gangguan prilaku manusia dari dalam apartemen.

207.

Gangguan ini berarti gangguan yang disebabkan dari

penghuni atau tamu lain. Ganguan tersebut biasanya berupa

aktivitas tertentu yang membahayakan atau mengganggu
penghuni atau tamu lain. Biasanya dasar tindakan pengelola
adalah peraturan yang telah disepakati ketika penghuni atau
tamu akan menyewa apartemen.
208.

2) Gangguan prilaku manusia dari luar apartemen.

209.

Gangguan keamanan ini berasal dari luar apartemen.

Didalamnya termasuk pencurian, perampokan atau tindakan

kekerasan lain yang mungkin terjadi pada apartemen. Biasanya
diatasi dengan merancang sistem keamanan yang terdiri dari
beberapa bagian meliputi sistem pengorganisasian ruang,

1. 26
2.

penggunaan alat-alat keamanan (CCTV atau video control) dan

aparat keamanan yang bertugas selama 24 jam secara
bergantian.
210.

3) Gangguan teknis dari dalam apartemen.

211.

Gangguan ini berasal dari keadaan fisik apartemen

yang tidak atau kurang memenuhi standar yang telah

ditetapkan. Misalnya gangguan bahaya kebakaran. Cara
mengatasi gangguan ini terdiri dari dua bagian. Pertama
langkah untuk menyelamatkan penghuni yaitu dengan tangga
darurat, koridor yang bebas dari asap ataupun kantung plastik
penyelamat. Kedua adalah memadamkan kebakaran itu sendiri
dengan alat pendeteksi dan pemadam kebakaran.
212.
213.
214.

c. Kenyamanan.
Kenyamanan (confort) adalah kondisi di sekitar

manusia yang dirasakan secara biologis dan psikologis sebagai

kondisi yang menyenangkan. Para arsitek dan desainer dalam
menciptakan kenyamanan memakai dua sistem 8.
215.

Sistem pertama yaitu dengan menciptakan desain dengan

menghindari ketidaknyamanan (disconfort) secara biologis atau

fisik. Ketidaknyamanan adalah suatu kondisi

yang mencegah

manusia terjebak dalam situasi yang semakin ekstrim, misalnya

lampu yang menyilaukan mata, suhu yang terlalu tinggi, suara yang
terlalu bising dan sebagainya. Biasanya sistem ini, menggunakan
ukuran yang standar seperti lumen untuk penerangan, derajat
celcius atau fahrenheit untuk suhu, decibel untuk suara, meter
untuk panjang atau ketinggian dan sebagainya.
216.

Sistem kedua yaitu membuat desain yang mampu

menciptakan kenyamanan estetis. Sistem berusaha membuat

8

Bennet, Corwin, Spaces for People, Prentice Hall. Inc, Englewood

Cliffs, New Jersey 1997

1. 27
2.

performance atau penampilan desain sebaik mungkin berdasar

perasaan estetis pemakai dan menghindari penampilan yang tidak
menyenangkan atau kacau (secara psikologis), karena upaya ini
menyangkut segi performance secara arsitektural maka disebut
kenyamanan arsitektural yang bertujuan membuat pemakai merasa
senang dan tidak cepat bosan dengan penampilan ruang tersebut.
217.

Kenyamanan dalam suatu apartemen hotel adalah

suatu keadaan yang menimbulkan perasaan senang dan tenang,

termasuk juga tersedianya fasilitas-fasilitas pendukung yang
memadai.
218.

Faktor-faktor yang diperhatikan untuk kenyamanan

dalam suatu apartemen adalah:

1) Suhu Udara
219.
0

Suhu udara yang optimum berkisar antara 21 0 C 24

C. Karena suhu udara rata-rata di Kota Makassar adalah 26 0 C

280 C maka untuk mendapatkan suhu udara yang nyaman

diperlukan Air Conditioning (AC) pada ruangan. Bagi orangorang golongan menengah ke atas yang terbiasa bekerja di
ruang ber-AC, kebutuhan akan AC tidak dapat digantikan
dengan

penyelesaian

alami,

karena

penyelesaian

alami

cenderung berubah-ubah dan tidak dapat diatur untuk mencapai

temperatur tertentu.
220.

Suhu udara akan dipengaruhi oleh berbagai faktor,

yaitu:

Adanya sinar matahari yang langsung masuk dalam ruang

atau radiasinya.

Pemancaran panas dari elemen-elemen di dalam ataupun

diluar ruang.

Kecepatan pergantian udara dan besarnya ventilasi.

Panas tubuh manusia dalam ruangan.

1. 28
2.

2) Kelembaban Udara
221.
tinggi,

Karena kelembaban udara di Kota Makassar cukup

yaitu antara 71% sampai 88%, maka diperlukan alat

penghawaan buatan untuk mengurangi kelembaban yang

optimum

yaitu

menciptakan

antara

40%-70%.

kelembaban

udara

Dalam
yang

usaha

ideal

untuk

sebaiknya

memperhatikan faktor-faktor:

Pemilihan bahan bangunan yang tidak mudah lapuk dan

tidak berjamur.

Ruang

luar

hunian,

perlu

adanya

tempat-tempat

penampungan air seperti kolam, karena hal ini dapat

mempengaruhi kelembaban udara.

Alat-alat dalam hunian yang mengeluarkan asap.

3) Aliran Udara
222.

Besarnya aliran udara tergantung dari letak dan

dimensi bukaan, dengan aliran udara yang baik, yaitu 0,1-0,5

m/det. Lebih atau kurang dari batas tersebut akan mengganggu
kesehatan. Kecepatan aliran udara ini juga tergantung pada
ketinggian

bangunan.

Semakin

tinggi

bangunan

maka

kecepatan angin akan semakin besar.

4) Pecahayaan
223.

Dalam perancangan suatu ruang, cahaya merupakan

unsur yang sangat penting karena pengaruhnya yang sangat

besar dan efek-efek tertentu yang dapat ditimbulkan oleh
cahaya tersebut. Menurut sumbernya, pencaayaan dibedakan
menjadi dua,yaitu:

Pencahayaan alami : Pencahayaan yang berasal dari

matahari.

1. 29
2.

Pencahayaan buatan : Pencahayaan yang berasal dari

benda-benda buatan manusia, seperti lampu, lilin dan
sebagainya.

224.

Untuk mendapatkan kondisi dimana seseorang dapat

melihat dengan nyaman membutuhkan intensitas cahaya yang

cukup. Kebutuhan akan tingkat iluminasi berbeda-beda untuk
setiap kegiatan. Tingkat iluminasi yang dibutuhkan berkisar
antara 20 lux sampai 2000 lux.
225.

(5) Bunyi

226.

Kenyamanan bunyi adalah kondisi dimana bunyi yang

terdengar tidak mengganggu seseorang dalam melakukan

aktivitas seperti tidur, membaca dan sebagainya. Polusi suara
dapat berasal dari luar bangunan seperti jalan raya, maupun
dari dalam bangunan yaitu karena aktivitas manusia dalam
bangunan itu. Bising yang cukup keras diatas 70 db dapat
menyebabkan kegelisahan, kurang enak badan, dan masalah
peredaran darah. Bising yang sangat keras diatas 85 db dapat
menyebabkan kemunduran serius bagi masalah kesehatan
seperti kehilangan pendengaran sementara atau permanen.
2.4.

Peraturan

Menteri

Pekerjaan

Umum

Berkaitan

dengan

Bangunan Hunian Vertikal

227.

Dalam merencanakan hunian vertikal, ada ketentuan yaitu

Peraturan Menteri Pekerjaan Umum no. 60/PRT/1992, sebagai

berikut9 :
a. Ruang, semua ruang kecuali gudang harus terang dan segar alami
b. Struktur, komponen dan bahan bangunan, Demi keselamatan,
railing tangga terdiri dari unsur vertikal berjarak 10 cm.
9

Bisma Sutedjo, Suwondo, Prof, Dipl, Ing, IAI, Aspek Sosio Teknologi :
Model Arsitektur Apartemen Keluarga Indonesia, Seminar Sehari
Apartemen kelas Menengah Atas Indonesia: Masalah dan Solusi,
November 1993.

1. 30
2.

c. Kelengkapan hunian vertikal, Kamar pembantu, dapur, serta kamar

mandi dan cuci terdapat sebuah balkon pelayanan (service
balkony). Daerah pelayanan ini dapat dicapai secara terpisah
namun masih terkontrol dari pintu masuk ke unit hunian.
d. Satuan unit vertikal, ditentukan ukuran minimun untuk tiap ruang.
e. Bagian dan benda bersama, Ruang bersama seperti labi lift, tangga,
dan koridor mempunyai kemungkinan untuk melihat keluar.
f. Kepadatan dan tata letak bangunan, Lepas dari kepadatan yang
ingin dicapai, jarak antara bangunan, kedudukan dan ukuran
bangunan memiliki pertimbangan meliputi privasi, pencapaian,
orientasi terhadap angin dan matahari, pemandangan dan sikap
terhadap lingkungan. Jarak antar bangunan ditentukan oleh udara
yang bisa lewat dan pencahayaan alami yang harus dapat diterima.
Kedudukan bangunan yang satu terhadap yang lain sebaiknya
menjaga kebutuhan privasi.
g. Prasarana lingkungan, perlu dirancang jalan setapak dan jalan
kendaraan yang tidak saling melintasi.
h. Faslitas bangunan, Hal ini menyangkut penataan kota dalam skala
yang lebih besar sebagai sebuah total sistem dengan kelompok
hunian vertikal yang mengitari sebuah pusat lingkungan dengan
semua fasilitas yang dibutuhkan sebagai subsistemnya.
2.5.

Studi Komprasi
228.

229.

Studi komparasi ini dibuat berdasarkan pada beberapa teori

dan pengertian dasar yang telah dikemukakan sebelumnya dengan

mengambil objek di Jakarta yaitu Apartemen Permata Hijau di Jakarta,
Condominium Los Delfines di Panama dan Metropolitan Residential di
Paris.
230.
231.

A. Apartemen Permata Hijau

1. 31
2.

232.
233.
234.

Gambar 8. Apartemen Permata Hijau

235.
236.

237.
238.

1. Lokasi
Apartemen Permata Hijau terletak pada jalan Permata Hijau

dengan spesifikasi sebagai berikut:

Terletak dekat dengan kawasan bisnis di Jalan Sudirman.

Merupakan daerah yang padat dengan lingkungan yang terdiri dari

bangunan tinggi.

Pencapaian ke lokasi mudah melalui jalan arteri Kebun Jeruk.

Dilalui jalur transportasi umum.

239.

Berdasarkan data diatas dapat diketahui bahwa apartemen

tersebut dekat dengan tempat kerja dan dapat dicapai dengan

menggunakan kendaraan umum.

1. 32
2.

240.
241.

Gambar 9. Sisi depan Apartemen Permata Hijau

242.
243.
244.

2. Keadaan Fisik Bangunan

Apartemen Permata Hijau terdiri dari dua tower dengan

ketinggian masing-masing 11 lantai. Beberapa macam tipe unit

huniannya sebagai berikut:
245.

1 Kamar Tidur type A1, luas 80 m2;

246.

1 Kamar Tidur type A1A, luas 95 m2

247.

2 Kamar Tidur type A2, luas 135 m2

248.

2 Kamar Tidur type A2A, luas 140 m2

249.

3 Kamar Tidur type A3, luas 157 m2

250.

3 Kamar Tidur type A3A, luas 166 m2

251.

3. Struktur

252.

Struktur bangunan menggunakan core, kolom beton dan

dinding geser untuk menahan beban vertikal.

1. 33
2.

253.
254.
255.
256.
257.

Gambar 10. Entrance Apartemen Permata Hijau

4. Bentuk Arsitektural
Apartemen Permata Hijau ini terdiri dari dua tower yang

berbentuk linear, yang tampak menarik dengan permainan kolomkolom tidak struktural pada balkon yang berfungsi sebagai elemen
estetika. Bentuk kolom tersebut mengambil unsur arsitektur kolonial
yang dipadu dengan bentuk arsitektur modern pada bagian lainnya.

1. 34
2.

258.

5. Unit Hunian

259.

Ruang santai/duduk dan ruang tidur ditempatkan pada sisi

luar bangunan agar ruang-ruang ini dapat memperoleh pencahayaan

alami dan juga memiliki view keluar yang baik. Pada unit hunian tipe 3
ruang tidur memiliki sebuah kamar untuk pembantu dan dua buah
pintu masuk ke unit hunian dengan maksud agar kegiatan pembantu
(service) tidak mengganggu kegiatan penghuni.
260.
B. Condominio Los Delfines, Panama10

261.
262.
263.

264.

265.
266.

Gambar 11, Condominio Los Delfines, Panama.

Sumber: Multi Unit Housing, 1999

267.
268.

1. Lokasi

10 Broto, Carles, Multiunit Housing, Carles Broto I Comerma LINKS

international,1999

1. 35
2.

269.

Los Delfines terletak di tepi pantai Panama City, yaitu di jalan

Avenida Balboa. Spesifikasi umum dari site ini adalah:

Terletak di pinggir pantai Panama City

sehingga condominium ini

memiliki view yang baik ke arah laut lepas.

Letaknya dekat dengan pusat bisnis kota Panama City.

270.

Dengan melihat spesifikasi diatas maka dapat diketahui bahwa

lokasi tersebut dipilih karena aksebilitas ke tempat kerja yang mudah dan
view yang baik.
271.
272.
273.
274.

275.
276.

Gambar 12. Tapak Condominio Los Delfines. Panama

277.

Sumber : Multi Unit Housing, 1999

278.

279.

2. Keadaan Fisik Bangunan

1. 36
2.

280.

Los Delfines terdiri dari dua tower yang terdiri dari 36 lantai, 102

unit hunian dan mampu menampung parkir sebanyak 325 kendaraan.

Condomium ini juga menyediakan fasilitas kantor sewa dan fasilitas
sosial seluas 1500 m2.
281.
282.
283.

3. Struktur
Struktur bangunan berupa beton dengan core di tengah bangunan.

Penempatan core pada bangunan ini dirancang dengan teliti untuk

menahan semua gaya vertikal dari bangunan termasuk juga gaya
lateral akibat gempa.
284. Dengan demikian maka didapatkan lantai yang lebih luas karena tidak
adanya kolom-kolom, dinding, dan fasade

yang bersifat struktural.

Lantainya menggunakan slab dengan sistem post stressed

285.
286.
287.
288.
289.

290.

1. 37
2.

291.

Gambar 13. Detail fasade bangunan.

292.

Sumber : Multi Unit Housing, 1999

293.

294.

4. Bentuk Arsitektural

295.

Los Delfines terdiri dari dua tower dengan bentuk bangunan

arsitektur modern dengan bentuk sudut yang diperlunak menjadi

bentuk lengkung untuk menghindari kesan formil dan keras dari
bangunan.
296.

297.
298.

Gambar 14. Kolam renang Condominio Los Delfines

299.

Sumber : Multi Unit Housing, 1999

300.

301.
302.
arah

5. Unit Hunian
Bangunan dirancang agar setiap unit apartemen memiliki view ke
laut.

Hal

ini

dilakukan

dengan

menempatkan

tower

berdampingan sehingga tower yang berada dibelakang tetap

mendapatkan view ke arah laut.
303.

Unit hunian berada pada lantai tujuh sampai lantai 36, dan balkon

sebagai tempat bersantai ditempatkan pada bagian yang tidak

mungkin diawasi oleh penghuni di unit lain, hal ini untuk menjaga
privacy penghuni.
1. 38
2.

304.

Ruang duduk/santai dan ruang makan diletakkan pada sisi depan

bangunan yang menghadap ke laut lepas sedangkan kamar tidur pada

sisi samping luar dan belakang luar bangunan agar bagian ini tetap
mendapat penyinaran alami.

305.
306.
307.

Gambar 15. Denah Condominio Los Delfines, Panama.

308.

Sumber : Multi Unit Housing, 1999

309.

310.
311.
312.
313.
314.
315.
316.
317.

1. 39
2.

318.

1. 40
2.

C. Metropolitan Residential, Paris11

319.
320.
321.
322.

323.

Gambar 16. Metropolitan Resedential, Paris.

324.

Sumber : Multi Unit Housing, 1999

325.
326.

1. Lokasi

327. Metropolitan Residential terletak di jantung kota Paris, yaitu pada

18th distric sebelah utara Peripherique dan sejajar dengan Porte de la

11 Broto, Carles, Multiunit Housing, Carles Broto I Comerma LINKS

international,1999

1. 41
2.

Chapelle, yang merupakan daerah dengan kepadatan lalu lintas paling

tinggi di Paris, Perancis. Spesifikasi umum dari site ini adalah:

Terletak di jantung kota Paris, sehingga apartment ini memiliki

aksebilitas yang baik pada daerah bisnis disekitarnya.

Lokasinya yang berada pada daerah dengan kepadatan lalu lintas

paling parah diatasi dengan membuat akses langsung ke great ring
road di sebelah Utaranya.

328.
329.
330.
331.
332.
333.

2. Keadaan Fisik Bangunan

Gedung Metropolitan Residential terdiri dari sepuluh lantai.

Bangunan ini dirancang memanjang paralel dengan jalan raya. Untuk

mengatasi permasalahan kemacetan yang membuat kebisingan lalu
lintas maka bangunan ini menggunakan bahan-bahan terbaik yang
bersifat acoustic insulation. Untuk lebih meredam kebisingan maka
dapur ditempatkan pada bagian depan dengan kebisingan paling tinggi
dan pada sisi lainnya ditempatkan selasar sehingga membentuk dua
lapis fasade.
334.
335.

336.

Gambar 17. Koridor Metropolitan Resedential, Paris.

1. 42
2.

337.

Sumber : Multi Unit Housing, 1999

338.

339.
340.
341.
342.

3. Struktur
Struktur bangunan berupa kolom beton dan baja dengan lantai dan

dinding yang dibuat secara pracetak berdasarkan modul tertentu.

343.
344.

1. 43
2.

345.

4. Bentuk Arsitektural

346.

Metropolitan ini berbentuk linear, paralel dengan jalan raya

dikarenakan bentuk lahannya yang sempit dan memanjang. Tangga

luar dengan fasade dari bahan kaca ditempatkan pada sisi bangunan
dimaksudkan untuk menambah estetika.
347.
348.
349.
350.
351.
352.
353.
354.
355.
356.
357.
358.

Gambar 18. Tangga Luar Metropolitan Resedential, Paris.

359.

Sumber : Multi Unit Housing, 1999

360.

361.
362.

5. Unit Hunian
Unit hunian dibagi menjadi beberapa blok. Pada lantai satu sampai

lima dibuat enam blok dalam setiap lantai. Setiap lantai dalam satu
blok terdapat dua unit hunian yang mana disetiap blok tersebut
terdapat sebuah tangga melingkar dan sebuah lift. Pembuatan blokblok ini dimaksudkan untuk menambah privacy bagi penghuninya.
Fasilitas sosial terdapat pada lantai enam dimaksudkan agar fasilitas
ini mudah dijangkau dari unit hunian paling atas maupun dari lantai
dibawahnya. Pada lantai tujuh sampai sepuluh diperuntukkan bagi
penghuni yang belum mempunyai anak atau belum berkeluarga.
363.

1. 44
2.

364.

365.

Gambar 19. Denah Metropolitan Resedential, Paris.

366.
367.

1. 45
2.

368.
369.
370.
371.
372.
373.
374.
375.
376.
377.
378.
379.
380.
381.
382.
383.

384. BAB III

385. POTENSI APARTEMEN SEWA DI MAKASSAR
386.
3.1. Tinjauan Umum Kota Makassar
3.1.1. Kondisi Wilayah Kota Makassar
387.

Kotamadya Makassar merupakan ibukota propinsi

Sulawesi Selatan yang terletak di pantai barat dengan posisi 119 o 24

17,38 BT dan 50,8 6,19 LS.
388.

Kotamadya Makassar secara administratif terdiri dari

11 kecamatan yang meliputi 175,77 km 2. Sama halnya daerah lain di

Indonesia, Kotamadya Makassar beriklim tropis dengan kelembaban
udara berkisar antara 75% - 87% dengan suhu normal 260 oC 30oC.

1. 46
2.

389.

Curah hujan tahunan rata-rata 177 mm, jumlah hari

106 hari dan curah hujan maksimum mutlak 24 jam

hujan

adalah 312 mm yang banyak turun pada bulan November hingga

Maret.
390.

Kecepatan angin rata-rata adalah 2 4 knot/jam

dengan arah tenggara pada musim hujan, arah barat laut pada
musim kemarau.(Sumber data :Bappeda dan BPS Tingkat I Sulawesi Selatan)
391.

Batas wilayah Kotamadya Makassar :

Sebelah selatan berbatasan dengan Kabupaten Gowa

Sebelah utara berbetasan dengan kabupaten Pangkep

Sebelah timur berbetasan dengan selat Makassar.

392.

Kota Makassar merupakan daerah pesisir pantai yang

keadaan wilayahnya secara keseluruhan relatif datar dan hanya

sebagian kecil merupkan dataran tinggi.
393.
394.
396.
395.
Kode
No.
wil.
407.
1
410.
2
413.
3
416.
4
419.
5
422.
6
425.
7
428.
8

408.
010
411.
020
414.
030
417.
031
420.
040
423.
050
426.
060
429.
070

Jumlah
Penduduk Menurut Kecamatan Kota Makassar
Tahun 2011
398.
Penduduk
404.
405.
Laki-laki
Perempuan

399.
Jumlah
400.

397.

Kecamatan

409.

Mariso

28.101

28.307

56.408

412.

Mamajang

29.085

30.474

59.560

415.

Tamalate

85.279

87.227

172.506

418.

Rappocini

74.077

78.454

152.531

421.

Makassar

40.616

41.862

82.478

424. Ujung
Pandang

12.805

14.355

27.160

427.

Wajo

14.415

15.223

29.639

430.

Bontoala

26.684

28.030

54.714

1. 47
2.

431.
9
434.
10
437.
11
440.
12
443.
13
446.
14

432.
433. Ujung
080 Tanah
435.
436. Tallo
090
438.
439. Panakukka
100 ng
441.
442. Manggala
101
444.
445. Biringkanay
110
a
447.
448. Tamalanrea
111
449. Kota Makassar

23.603

23.530

47.133

67.888

67.686

135.574

70.663

72.066

142.729

59.008

59.183

118.191

83.996

85.344

169.340

51.462

52.713

104.175

667.681

684.455

1.352.136

450. Sumber : Bappeda - BPS, Makassar dalam Angka 2012.

451.

452. Sesuai dengan tabel di atas bahwa jumlah penduduk

pada tahun 2011 adalah 1.352.136 jiwa. Dari data pertumbuhan
dan prosentase laju perkembangan penduduk kota Makassar
2011 yang laju perkembangan penduduknya rata-rata 2,07%,
maka prediksi penduduk kota Makassar hingga tahun 2020 pada
tabel dihitung dengan menggunakan rumus prediksi byngan
berganda sebagai berikut :
453.

454.

Pn = P o ( 1 + r ) n

Dimana :

455.

Pn = Jumlahpenduduk prediksi tahun ke-n (tahun 2012)

456.

Po

457.

r =

Presentase

Jumlah penduduk tahun dasar (tahun 2001)

pertambahan

penduduk

tiap

tahun

(2,07%)
458.

n = Jumlah selisih tahun (10 tahun)

459. Jadi jumlah penduduk kota Makassar pada tahun 2012

dapat dihitung dengan jalan:

460.

P2020

1.352.136 ( 1 + 2,07% )10

461.

1.352.136 (1.227)

462.

1.659.070 jiwa

3.1.2. Arah Pembangunan Wilayah Kota Makassar

1. 48
2.

463.

Rencana

Umum

Tata

Ruang

Kota

(RUTRK)

merupakan penjabaran dari Kebijakan Dasar Pengembangan (KDP)

fisik kota yang akan memberikan kerangka bagi pengembangan fisik
kota secara komponen utama dari RUTRK ini adalah Rencana Tata
Guna Lahan (RTGL).
464.

Terdapat hubungan timbal balik antara pola kegiatan

perkotaan dengan pola Tata Guna Lahan Kota, sehingga RTGL ini
diharapkan akan memberikan dampak yang positif dan optimal
465.

terhadap kegiatan perkotaan sebagai suatu wilayah, maka

kota terbentuk oleh adanya interaksi antara Bagian Wilayah Kota

(BWK), yang

mempunyai

fungsi

tertentu.

Dibawah

ini

menggambarkan rencana penggunaan lahan yang terbagi 14 BWK

(RIK.KMM).
3.1.3. Penduduk Dan Penyebarannya Pada Kota Makassar
466.

Pembagian administrasi kota Makassar terdiri atas 14

kecamatan yang meliputi 178 kelurahan dan pembagian wilayah

mempunyai beberapa bagian dalam usaha untuk memperoleh
keserasian dan pemerataan penyebaran kegiatan perkotaan dan
fasilitas pembangunan maka kota Makassar dibagi menjadi 13
Bagian Wilayah Kota

(BWK) dengan kode A sampai M yang

didasarkan pada kondisi fisik .

467.

Jumlah penduduk kota Makassar berdasarkan hasil

pencatatan akhir Desember 2000 adalah sebanyak 1.480.203 jiwa.

Penyebaran penduduk dalam wilayah kotamadya Makassar 96,02%
berdomisili di daerah kota dan sisanya 3,98% tersebar pada daerah
pinggiran kota.
468.

Perkembangan

jumlah

penduduk

yang

belum

diimbangi dengan peningkatan sosial ekonomi mengakibatkan

timbulnya konsentrasi-konsentrasi pemukiman padat tanpa didukung
oleh sarana dan prasarana yang memadai.

Sedang dari segi

1. 49

2.

pengadaan perumahan yang layak di kota Makassar baru 25%

kebutuhan saja yang dapat dilayani oleh sektor-sektor formal yaitu
Real Estate, erumnas dan BTN, selebihnya didasarkan pada
kemampuan seseorang.
469.

Sedang ditinjau dari segi pertambahan penduduk

yang mempunyai perekonomian menengah keatas, khususnya yaitu

penduduk sementara ataupun pindahan yang membutuhkan suatu
jenis hunian yang nyaman, aman berkualitas baik dan modern.
Dalam golongan ini terutama didalamnya adalah tenaga muda
(termasuk eksekutif muda), pekerja asing (maupun pekerja lokal) dan
keluarga-keluarga muda yang ingin mandiri, maka bisa dikatakan
bahwa kebutuhan akan jenis hunian tersebut hingga kinibelum
terpenuhi.
470.

Untuk

menunjang

Rencana

Induk

Kota,

kota

Makassar telah ditetapkan ke arah timur dan selatan kota sebagai

kawasan perluasan perumahan dengan target luas perumahannya
sebesar 828,12 Ha.

Direncanakan pada kawasan ini terdiri dari

klasifikasi dan tipe rumah baik besar maupun kecil.

471.

Rumah-rumah

tersebut

tersebar

pada

kawasan

pemukiman di Makassar, ada rencana maupun yang tumbuh secara

sendiri-sendiri.

Untuk rumah tipe menengah ke atas yang

terorganisir banyak terdapat di kota lama sedang untuk daerah

pengembangan baru terdapat pada pinggiran kota.
3.1.4.

Sistem Transportasi Dan pengembangan

472. Dewasa ini kota Makassar ini telah berkembang
menjadi dua bagian kota lama dan daerah terbnagun yang sangat
padat yakni kecamatan Wjo, Ujung Pandang, Bontoala , Mariso.
Ujung Tanah dan Mamajang dan kota bagian baru di sebelah timur
yang belum seluruhnya terbangun dan tidak padat.

1. 50
2.

473. Pusat kota berada dilapangan Karebosi Makassar dan

sekitarnya terdapat kantor pemerintahan, Bank dan pusat
perbelanjaan

ditambah

dengan

pelabuhan

samudra

untuk

angkutan barang dan penumpang. Kegiatan ini berda dibagian

kota sebelah utara dan barat yang sangat padat dan terpusat.
474. Jaringan jalan menunjukkan arah radial dengan pusat kota
ini sebgai titik temunya pada awalnya jaringan jalan mempunyai
arah keselatan (Jl. Sultan Hasanuddin - Jl. Rajawali Jl. Jend.
Sudirman Jl. Bandang Jl. Veteran). Kini pengembangan kota
mengarah ke timur dengan jaringan jalan terbatas (Jl. Cakalang
Jl. Tinumbu Jl. Gunung Bawakaraeng Jl. Mesjid Raya Jl.
Urip Sumoharjo Jl. Sungai saddang Jl. Sungai saddang Baru
Jl. Lanto Dg. Pasewang Jl. Rappocini Jl. Landak Baru).
475. Selanjutnya satu jalan utama membentang di sebelah timur
dari arah utara ke selatan dan kini merupakan lokasi kantor-kantor
pemerintahan dan swasta, yaitu Jl. Andi Pangerang Pettarani yang
menghubungkan daerah selatan serta luar kota sebelah selatan.
Nantinya jalan ini akan dihubungkan dengan jalan tol yang
menghubungkan kearah pelabuhan disebelah utara dan barat
kearah pelabuhan udara serta daerah-daerah utama disebelah
uatara lewat Jl. Dr. Ir. Sutami. Dengan demikian kegiatan ekonomi
dan sosial dapat berjalan lancar tanpa harus terhambat kesibukan
kota.
476. Dengan memperhatikan RTGL, oleh pemerintah daerah
direncanakan pengembangan jarinagn jalan :

Membangun jalan bebas hambatan lingkar erteri regional.

Sudiang (Maros) Mangasa (Sungguminasa)

Membangun jalan terusan Jl. A. P. Pettarani

Membangun jalan arteri sekunder kearah Barombong

Membangun jalan kolektor di wilayah perluasan

1. 51

2.

Membangun jalan terusan yang menghubungkan kearah jalan

tol di kelurahan Tallo.

3.2. Sasaran Penghuni Apartemen Di Makassar

477.

Dalam

memperlihatkan

perencanaan

kehidupan

apartemen

individu

dan

sewa

kolektif yang

ini

harus

merupakan

rangkaian aktifitas baik yang bersifat rutin maupun insidental penghuni.

Sehingga akan mewujudkkan ruang-ruang dengan skala manusia, privacy,
keamanan dan adanya fasilitas lingkungan yang baik dan sehat. Sesuai
dengan kriteria perencanaan diatas, maka sasaran penghuni lebih
ditujukan pada golongan-golongan tertentu yang dapat menerima
apartemen ini, yaitu :
3.2.1.
478.

Penduduk Asing di Makassar

Jumlah orang asing di Makassar pada tahun 2013 in

tercatat sebanyak 300 orang, sebagai turis, kunjungan, orang asing

yang datang ke Makassar dengan waktu yang terbatas atau agak
lama. Sedangkan orang asing yang datang ke Makassar dengan
tujuan bekerja atau wakil dari negaranya, biasanya waktu tinggalnya
agak lama sehingga mereka

membutuhkan tempat tinggal untuk

jangka waktu tertentu.

479.

Adapun sasaran penghuni apartemen di Makassar

adalah golongan masyrakat menengah keatas dan warga negara

asing yang bekerja di Makassar. Golongan masyarakat yang mau
tinggal di apartemen ini biasanya adalah bujangan muda, pasangan
muda tanpa anak, pasangan muda dengan satu anak atau dua anak.
480.

Masyarakat menengah keatas lebih mengutamakan

identitas pribadi dan persyaratan bangunan dengan standar modern.

Standar modern disini adalah hunian yang nyaman, praktis, mudah
dalam pemeliharaannya dan tersedia fasilitas modern lainnya.
3.2.2.

Penduduk di Makassar

1. 52
2.

481.

Sasaran peruntukan apartemen ini, disamping orang

asing di makassar juga penduduk Makassar dari golongan mampu

dan berminat atau mereka yang mempunyai tingkat kehidupan yang
hampir sama dengan orang asing seperti :
a. Struktur Keluarga
482.

Masyarakat

golongan

menengah

keatas

secara

umum merupakan keluarga kecil dengan jumlah anak maksimum 4

orang.
483.

Komposisi keluarga yang dapat diterapkan pada unit hunian

berdasarkan jumlah anggota keluarga adalah :

-

1 orang (bujangan), membutuhkan 1 kamar tidur.

2 orang (suami-istri), membutuhkan 1 kamar tidur.

3 orang (suami-istri + 1 anak), membutuhkan 2 kamar tidur.

4 orang (suami-istri + 2 anak), membutuhkan 2 3 kamar tidur.

5 6 orang (suami-istri + 3 4 anak), membutuhkan 3 4 amar

tidur atau type khusus (penthouse).

b. Sosial Budaya Penghuni Apartemen

484.

Apartemen diciptakan dari suatu struktur dan

kebudayaan yang sudah kompleks dan maju. Dengan demikian,

penghuni apartemen harus memiliki struktur dan kebudayaan
tersebut sebagai konsekuensinya.

Apartemen termasuk hasil

kebudayaan yang dapat memaksa orang untuk tinggal di

dalamnya karena terdesak oleh berbagai macam masalah,
dimana tidak ada pilihan lain kecuali tinggal di dalam apartemen.
485.

Ada

berbagai

pertimbangan

dari

mereka

yang

memilih tinggal di apartemen, antara lain :

1). Menilai adanya kepraktisan

Tidak mengadakan perawatan gedung

Mengadakan perlengkapan fasilitas furniture dan

peralatan lainnya

2). Menilai adanya kenyamanan

1. 53
2.

Hunian yang aman, sehat dan teratur

Kelengkapan fasilitas dasar hunian

Suasana yang tenang dan privacy yang cukup

3). Menilai adanya kelayakan ekonomi

486.

Dibandingkan dengan tinggal di rumah biasa

(horisontal) di daerah tertentu, biaya yang dikeluarkan

untuk penghuni relatif akan lebih murah bila dilihat pada
beberapa hal seperti prasarana, sarana hunian dan
fasilitas yang dipakai bersama.
segi

komersial,

faktor

Selain peninjauan dari

kenikmatan

atau

kelayakan

penghuni untuk tinggal dalam apartemen penting untuk

diperhatikan, sebab menyangkut kehidupan keluarga yang
layak dipandang dari berbagai segi kehidupan masyarakat
seperti

sosial

ekonomi,

kesehatan

dan

keserasian

bertempat tinggal.
c. Asumsi Harga Sewa Apartemen
487.

Untuk perencana apartemen di Makassar, harga sewa

apartemen hanya bisa diasumsikan karen abelum adanya standar dan

peraturan yang jelas. Ini dikarenakan untuk bangunan apartemen
termasuk bangunan baru dan belum ada di kota Makassar. Adapun
untuk asumsi harga sewa apartemen turun sekitar 18% - 20% dari
harga sewa

apartemen yang ada di Jakarta, karena mengingat

pendapatan perkapita penduduk yang ada di Makassar masih

terbilang di bawah penduduk Jakarta.
488.

Secara umum dari hasil studi banding, hasil sewa/jual

pada beberapa apartemen yang ada di Jakarta dapat dilihat bahwa

harga-harga sewa apartemen per-m 2 sangatlah berfariasi, dimana
berkisar USD $15 per-m2 sampai dengan USD $80 per-m2, belum
termasuk ppn dan deposit telepon. Untuk USD $80 per-m 2 sudah
termasuk pajak pendapatan, pelayanan, pemeliharaan mobil dan
fasilitas umum.
1. 54
2.

489.

Berdasarkan data Consult, tarif sewa pada beberapa

apartemen di Jakarta berkisar antara 1500 6500 USS/bulan.

Tingginya tarif sewa tersebut disebabkanoleh biaya pembangunan
apartemen dengan konsep Highrise Building dengan sarana dan
prasarana lengkap yang otomatis sehingga membutuhkan biaya yang
sangat besar. Dari prediksi total jumlah masyrakat golongan
menengah keatas hingga tahun 2015 di kota Makassar (sebagai
analisis acuan perancangan), diasumsikan terdapat 15% peminat
pada tahap awal sehingga jumlah unit yang direncanakan yaiutu 200
unit. Terdiri dari 50 unit type studio dan 1 ruang tidur , 80 unit type 2
ruang tidur, 66 unit type 3 ruang tidur dan 4 unit untuk type penthouse.
Dengan kebutuhan ruang yang didasarkan pada aktivitas penghuni
sebagai pemakai bangunan.
490.

Berdasarkan hal tersebut diatas, maka peruntukan

apartemen untuk golongan menengah ke atas ini yang rata-rata

pendapatannya

Rp. 8.500.000,-, juga untuk tenaga kerja asing

yang dikontrak dan berdiam cukup lama di Makassar dimana

jumlahnya 12.451 jiwa. Diambil harga USD $15 per-m 2 20% = USD
$12 per-m2

(belum termasuk pelayanan telepon, fasilitas umum

karena pemakaiannya tidak sama untuk semua penghuni).

491.

Tabel 3.4. Tarif Sewa Rata-Rata Apartemen Di Jakarta

492.
493.

494.

Menurut Tipe Hunian

Tipe Unit Hunian

495.

Tarif (Us$

No.
496.

497.

Studio / 1 Ruang Tidur

Bulan)
498.
2.281

1.
499.

500.

2 Ruang Tidur

501.

3.872

2.
502.

503.

3 Ruang Tidur

504.

4.100

3.
505.

506.

Penthouse

507.

5.162

4.

1. 55
2.

508.

Sumber : Dialog Dari Data Consult

509.

510.

Tabel 3.5. Tarif Sewa Apartemen Di Jakarta

511.

512. Nama Apartemen

519.

Summerville

(Sumber Data Consult)

513. Lokasi

520.

514. Luas
Aparte
men
(M2)

515. Jumla
h
Kama
r
Tidur

516. Tarif
517. (Uss/
Bln)

529.

Ja

521.

62

525.

karta

522.

10

526.

527.

528.

utara

2
523.

10
8

524.

Senopati

537.

Ja
karta

Selata

16

539.

16

541.

542.

543.

557.

Palmcourt

551. Lokasi

558.

Ja

33

559.

karta
Selata

279
545.

18
2

561.

10
7

562.

14

546.

Lantai

1
548.

Lantai

2 & 22
549.

Penth

ouse

554. Tarif
555. (Uss/
Bln)

556. Keterangan

566.

573.

580.

567.

568.

569.

570.

571.

572.

2.
939

574.

3.
082

575.

2.
753

576.

3.
535

21
3

4.

547.

553. Jumla
h
Kama
r
Tidur

0
563.

3.

125

11

560.

2.

415

552. Luas
Aparte
men
(M2)

535.

2.

975
544.
3.

2
550. Nama Apartemen

2.

534.

298

6
540.

533.

172

532.

530.

14

538.

1.
545

531.

8
536.

518. Keterangan

577.

4.
331

Lantai

5
581.

Lantai

4
582.

Lantai

7-10
583.

Lantai

2-4
584.

Lantai

1. 56
2.

564.

17

578.

3
565.

275
22

579.

7
587.

Hilton

588.

Residences I

Ja

589.

karta
Selata

15
0

591.

20
9

592.

595.

596.

597.

598.

599.

600.

25

601.
602.
603.

614.

Residences II

Ja

605.

karta
Selata

15
0

616.

20

618.

619.

620.

Penthouse

628.

Ja

California Town

karta

House

Selata

629.

56
8

630.

632.

631.

23

5
641.

Pondok Labu
Town House

642.

Ja

643.

96

646.

karta

644.

19

647.

648.

Selata
n

5
645.

622.

5.

623.

6.

635.

200
P

636.

Lantai

19-30
608.

Lantai

15-18
609.

Lantai

15-18
610.

Lantai

3-14
611.

Lantai

23-28

2.

612.

625.

Lantai

Lantai

15-22
626.

Lantai

23-28
638. Lantai
29-30
639.

640.

510
637.

2.

649.

752
1.

652.

500

suk -Kamar

650.

24
0

607.

15-22

ian

634.

16-17

900

tung
2

Lantai

29-30
624. Lantai

erjanj

633.

586.

400
4.

ergan
16

11-15

621.

3
627.

Lantai

5.

300
25

585.

606.

9
617.

5.
600

22

615.

6.
000

6
Hilton

5.
200

613.

4.
900

604.

24

594.

4.
500

3
593.

4.
523

14

590.

4.

2.

Terma

Belajar

050
651.

2.

1. 57
2.

350

653.

Slipi

654.

Condominium

Ja

655.

karta

20

656.

Park Royale

661.

Ja

662.

85

668.

karta

663.

85

669.

Selata

664.

14

670.

671.

672.

673.

8
665.

14
8

666.

18

659.

Lantai

658.

3.

674.

400
1.

680.

998

1-4

675.

2.
156

676.

3.
190

677.

7
667.

2.
700

Barat
660.

657.

3.
442

18

678.

3.
629

679.

3.
916

681.

Lantai

11-15
682.

Lantai

1-4
683.

Lantai

11-15
684.

Lantai

1-4
685.

Lantai

11-15

686.
3.3.

Sistem Pelayanan dan Aktivitas

687.

Sistem

pelayanan

yang

direncanakan

dengan

mempertimbangkan faktor-faktor antara lain :

Kenyamanan, privacy dan keamanan.

Ciri sosial budaya penghuni.

Sedapat mungkin mengurangi kesan mengawasi, baik pada

penghuni maupun pada tamu.

Memberikan kebebasan yang terkoordinir pada penghuni untuk

memilih alternatif sistem pelayanan yang disukai, karena pada
dasarnya manusia yang berbeda akan menghendaki kebutuhan
pelayanan yang berbeda pula.

688.

Kegiatan

yang

membutuhkan

sistem

pelayanan

diantaranya :

1. 58
2.

1. Kegiatan Parkir Penghuni

a. Pencapaian Penghuni
689.

Penghuni mengendarai mobil menuju entrance

penghuni keluar mobil dikemudikan oleh petugas menuju

parkir (kunci mobil dititipkan di bell captain).
b. Penghuni ingin menggunakan kendaraan menuju ke bell
captain pemanggil mobil dikemudikan petugas entrance
bangunan hunian pemilik memperoleh mobilnya keluar.
c. Untuk penghuni yang tidak merasa bebas dengan sistem
tersebut, dapat memarkir mobilnya sendiri.
690. Pendekatan dengan perancangan :
Setiap tower unit hunian dapat dicapai kendaraan penghuni.
Perlu disediakan ruang bell captain.
Setiap penghuni harus memiliki tempat parkir tertentu. Untuk
memudahkan petugas, setiap kunci mobil dilengkapi dngan
denah lokasi parkir dan letak hunian.
2. Menerima Tamu
a. Tamu yang mempunyai janji terlebih dahulu
691.

Mencari hunian yang dituju hall hunian tekan

tombol penghuni yang dituju penghuni melihat tamu dari

CCTV buka pintu.
b. Tamu yang belum mempunyai janji

Tamu hanya menjemput penghuni (tidak memiliki

hubungan kekerabatan yang dekat dengan tamu). Tekan
tombol penghuni turun, sementara itu tamu menunggu di
ruang tunggu.

Tamu diterima langsung pada unit hunian (untuk tamu

yang memiliki hubungan kekerabatan yang dekat dengan
penghuni) penghuni melihat tamu dari CCTV
menerima tamu.

Pengantar Kiriman Bunga/Barang

1. 59

2.

692.

Hall

menghubungi

utama

penghuni.

petugas

receptionist

Penghuni

memberikan

kebebasan untuk memilih salah satu dari 2 cara di bawah

ini :
1). Penghuni turun mengambil bingkisan.
2). Minta petugas untuk mengantarnya.
693.

Pendekatan di dalam perancangan :

a). Ruang tunggu

b). Ruang penerangan (ruang tombol)
c). Counter informasi pada hall utama

Pembantu Rumah Tangga

1). Dapat membedakan nilai kenyamanan bagi penghuni
karena pekerjaan rumah tangga dikerjakan oleh
pembantu.
2). Privacy dapat diatur dari perancangan ruang

694.
695.
696.

Pendekatan dalam perancangan :

697.

Perlu

disediakan

ruang

pembantu

yang

memiliki pintu masuk yang tidak berbau, dengan demikian

dapat ditingkatkan privacy tetap terjaga.

Mencuci Pakaian
698.

Kegiatan mencuci pakaian dapat dilakukan

dengan :
1). Mesin cuci yang dapat juga mengeringkan pakaian
2). Pelayanan laundry
699.

Penghuni

dapat

meminta

pembantu

atau

petugas untuk membawakan baju kantor ke laundry.

Baju yang sudah bersih dikirim pada waktu yang
sudah dijanjikan.
700.

Pendekatan perancangan :
1. 60

2.

a). Tidak diperlukan untuk menjemur pakaian

b). Membutuhkan laundry
Penitipan Bayi

1). Bayi dititipkan pada ruang baby sister.

2). Ibu dapat meminta baby sister untuk ke unit huniannya.
Mass Media

701.

Pendekatan dalam perancangan :

702.

Perlu disediakan wadah untuk menerimamass

media cetak maupun kiraman pos yang dapat diterima

penghuni yang berhak tanpa menyebabkan gangguan
yang berarti.
Penyimpanan Barang-Barang di Luar Apartemen

703.
dalam

Barang-barang yang tidak cocok disimpan

apartemen

seperti

dos/kotak

dan

lain-lain

memerlukan wadah khusus.

704.

Pendekatan perancangan :

705.

Penyediaan ruang tempat locker yang dapat

dicapaioleh servis elevator.

3.4.

Aktivitas Dan Kebutuhan Ruang

706.

Kepuasan penghuni dalam melakukan kegiatan dapat

dipenuhi bila disediakan ruang-ruang yang sesuai dengan kegiatan yang

sedang

berlangsung.

Berdasarkan

pelaku,

maka

krgiatan

dalam

apartemen dapat diuraikan. Berikut kebutuhan akan ruang dimana

kegiatan/aktivitas itu berlangsung.
707.
708.
709.
1. Penghuni
710.

Tabel 3.9. Jenis Kegiatan/Aktivitas Dan Kebutuhan Ruang

711.

Bagi Penghuni

1. 61
2.

712.N
o.
715. 1
.
716. 2
.
717. 3
.
718. 4
.
719. 5
.

713.Kegiatan / Aktivitas

714.Kebutuhan Ruang

731. Datang / Pergi

747.

Pintu Masuk

732. Parkir Kendaraan

748.

Tempat Parkir

733. Masuk / Keluar

749.

Lobby

734. Menuju Kamar / Ke Lantai Atas

750.

Koridor, Lift/Tangga

736.

751.
752.

R. Tidur Utama
R. Tidur Anak

737. Membersihkan Badan

753.

KM, WC, Toilet set

738. Duduk Santai Bersama

754.

R. Keluarga

739. Jalan-Jalan

755.

Ruang

735. Istirahat / Tidur

740. Makan Malam

Terbuka/Taman

720.

741. Memasak

756.

Ruang Makan

721. 6

742. Menyimpan Barang

757.

Dapur Kering/Pantry

743. Olahraga / Rekreasi

758.

Gudang

722. 7

744.

759.

Kolam Renang,

745.

Fitness Center,

746. Rekreasi Malam/Berkumpul dengan

Lapangan Tennis,

723. 8
.

kawan (Relasi)

724. 9

Jogging
760.

Coffe Shop, Bar dan

Ruang Serbaguna

725. 1
0.
726. 1
1.
727. 1
2.
728.
729.
730. 1
3.

761.
762.
763.

Tabel 3.10. Ruang-Ruang Yang Dibutuhkan

1. 62

2.

764. Tempat Parkir

765. Lobby

767.FRONY DESK AREA

766. Informasi Desk

768. Sauna
769. Kolam Renang
770. Jogging Track

773. OLAHRAGA (OUT DOOR)

771. Lapangan Tennis

772. Area Bermain Anak
774. Fitnes Centre
775. Squash
777. Bar

776. OLAHRAGA (IN DOOR)

778. Coffe Shop

781. RETAIL AREA

779. Rg. Serba Guna

780. Locker Penghuni
782. Rg. Personalia
783. Rg. Sales Manager
784. Rg. Tata Usaha
786. Rg. Public Relation
787. Operator
789. Rg. Penitipan Bayi

785. RG. PENGELOLA

788. RG. TELEKOMUNIKASI

790. Rg. Cleaning Service

792.

791. Toilet
793. Rg. Ganti Karyawan
794. Rg. Makan Karyawan

796. RG. KARYAWAN

795. Locker Karyawan

797. Rg. Makan Karyawan
798. Dapur / Pantry

800. KANTIN KARYAWAN

799. Gudang Makanan

804.

801. Rg. Security

802. Workshop
803. Rg. Engineering

805.
2. Pengelola
806.

Tabel 3.11. Jenis Kegiatan / Aktivitas Dan Kebutuhan Ruang

807.

Bagi Pengelola

1. 63
2.

808.
No.

809.Kegiatan / Aktivitas

811. 1 839. Datang / Pergi

.

840. Parkir Kendaraan

812. 2 841. Menerima Tamu

.

842. Memberi Informasi

813. 3 843. Menjaga Keamanan

.

844. Mengurus Kepegawaian

814. 4 845. Mempertimbangkan Harga Sewa Dan

.

Pemasaran/Promosi

815. 5 846. Mengurus Administrasi

.

847. Menerima Publik

816. 6 848. Melayani Surat, Telegram, Telex

.

849. Pelayanan Telepon

817. 7 850. Melayani Pengiriman Dokumen

.
818.

867. TEMPAT PARKIR

868. RECEPTION
869. INFORMASI DESK
870. RUANG SECURITY
871. RUANG PERSONALIA
872. RUANG SALES MANAGER
873.
874. RUANG TATA USAHA
875. PUBLIC RELATION ROOM
876. MAIL / STAMP / CABLE
DEPT.
877. RUANG OPERATOR
878. RUANG FAXMILE

852. Mengadakan Rapat Personalia

879. RUANG PIMPINAN

854. Ruang Hajat

820. 9 855. Ganti Pakaian Seragam

.

866. PINTU UTAMA / SAMPING

851. Mengendalikan Pengoperasian Apartemen

819. 8 853. Mengurus Kebersihan

.

810.Kebutuhan Ruang

856. Memasak

821. 1 857. Menyiapkan Bahan Makanan

880. MEETING ROOM

881. RUANG CLEANING
SERVICE
882. TOILET
883. RUANG GANTI

858. Menyimpang Bahan Makanan

884. DAPUR

859. Makan Minum

885. PANTRY

822. 1 860. Istirahat

1

861. Melayani Makanan Minuman

862. Mencuci, Mengeringkan Dan Menyetrika

823. 1 863. Menyimpan Pakaian

886. GUDANG BASAH /

KERING
887. RUANG MAKAN / KANTIN
888. RUANG ISTIRAHAT

864. Memperbaiki Kerusakan

889. COFFE SHOP, BAR

865. Mengurus Personalia Teknik

890. LAUNDRY

824. 1

891. RUANG LINEN SETRIKA

892. WORKSHOP

893. RUANG ENGINEERING

825. 1

1. 64
2.

4
.
826. 1
5
.
827. 1
6
.
828. 1
7
.
829. 1
8
.
830. 1
9
.
831. 2
0
.
832. 2
1
.
833. 2
2
.
834. 2
3
.
835. 2
4
.
836. 2
5

1. 65
2.

.
837. 2
6
.
838. 2
7
.

894.
3. Pengunjung Tamu
895.

Tabel 3.12. Jenis Kegiatan/Aktivitas Dan Kebutuhan

896.

Bagi Pengunjung
897.N
o

898.Kegiatan / Aktivitas

899.Kebutuhan Ruang

.
900. 1 907.
.

908.

901. 2 909.
.

Datang / Pergi

913.

Pintu Masuk Utama

Masuk / Keluar

914.

Ruang Penerima

Tamu

Membutuhkan Informasi

910. Menunggu / Bertamu Dengan Penghuni

Apartemen

915.

Information Desk
Lobby

902. 3 911.

Makan / Minum

916.

912.

Rapat / Meeting

917.

.
903. 4

918. Coffe Shop, Bar

919.

904.

Rg. Serbaguna

905. 5
.
906. 6
.
920.
4.

Pengelompokan Ruang

921.

Berdasarkan

penzoningan

ruang-ruang

pada

apartemen dapat dikelompokkan menjadi 3 daerah, yaitu :

1.

Daerah Publik
a. Daerah Parkir
1. 66

2.

922.

Daerah parkir digunakan untuk kendaraan sedan dan

bus.

Penyediaan parkir diperuntukkan bagi kendaraan

penghuni apartemen, kendaraan pengelola dan kendaraan

tamu penghuni.
b. Lobby (Ruang Tunggu/Penerima)
923.

Merupakan daerah transisi antara bagian luar dan

bagian dalam. Harus mampu menampung penghuni maupun

tamu terutama pada waktu bersamaan. Kesan atau citra
penghuni di dapatkan dari suasana lobby. Oleh karena itu
perlu penataan interior dan dekorasi yang baik.
c. Front Desk Area
924.

Tempat

menerima

memberikan

pesan,

tempat

penerangan/penjelasan,
pengaduan

dari

penghuni

apartemen, dan lain-lain.

d. Kantor Pengelola
925.

Merupakan tempat kegiatan administrasi, pemasaran

apartemen, urusan kepegawaian dan keuangan, tempat

mengkoordinir berlangsungnya kegiatan rutin apartemen.
e. Bar/Restauran dan Coffe Shop
926.

Perlengkapan sebuah bar adalah counter panjang,

gudang untuk alat-alat bar, tempat simpan minuman berupa

lemari es, sebagai tambahan dapat dilengkapi dengan
panggung kecil untuk pertunjukkan.
f. Ruang Telekomunikasi
927.

Ruang yang menampung kegiatan surat-menyurat,

faxmile, operator.
g. Lockers Penghuni
h. Ruang penitipan bayi
i. Ruang Serba Guna

1. 67
2.

928.

Ruang yang dapat menampung segala kegiatan

seperti rapat, konferensi, seminar, pameran, pertunjukkan,

dan lain-lain.
j. Play Ground
k. Kolam Renang
l. Lapangan tennis
m.Fitness Centre
n. Jogging Track
o. Squash
p. Sauna
2.

Daerah Privacy
929. Merupakan bagian yang terpenting arti sebuah
bangunan apartemen.

Dibutuhkan faktor-faktor kenyamanan,

keamanan dan efisien dalam pelayanan.

Dibawah ini terdapat

jenis ruang berikut perabotnya :

930.
931.

Table 3.13. Jenis Ruang Dan Kebutuhan Perabot Untuk

Daerah Privacy

932.N
o

933.Jenis Ruang

934.Kebutuhan Perabot

.
935. 1
.
938. 2
.

936. Rg. TIDUR

937. 1 buah double bed, 1 buah toilet untuk berhias,

UTAMA

1 set tempat duduk untuk santai, 1 set lemari

939. Rg. TIDUR

pakaian, 1 KM/WC
940. 1 buah single bed, 1 set meja kerja, 1 set

ANAK

lemari pakaian, 1 set tempat mainan. Untuk ruang

tidur sebaiknya jendela tidak terlalu lebar

941. 3
.

942. Rg.

943. Merupakan tempat untuk beristirahat seperti

KELUARGA

nonton, dengar musik, membaca, ngobrol/diskusi

dan santai

1. 68
2.

944. 4

945. Rg. MAKAN

946. Makan bersama merupakan kebiasaan orang

timur, sehingga perlengkapan makan harus tersedia

dengan kapasitas yang dapat menampung seluruh

947. 5

keluarga
949. 1 bathtube, 1 set closet duduk, shower, 1 set

948. KM / WC

.
950. 6
.
953. 7
.

washtafel, 1 set gantungan handuk, tempat sabun

951. BALKON

952. Untuk duduk santai menikmati udara luar dan

DUDUK

pemandangan, 1 set kursi dan perlengkapan tanaman

954. DAPUR /

955. Untuk mempersiapkan makanan dan tempat

PANTRY

membersihkan perlengkapan makanan. Letaknya

sebaikya berdekatan dengan ruang makan. Kitchen
set, 1 set ko mpor gas

3. Daerah service
956. Daerah ini harus mempunyai enterance tersendiri dan
dapat dilalui oleh kendaraan besar, seperti truk. Juga harus ruang
terbuka untuk bongkar muat barang yang dibutuhkan untuk
pelayanan apartemen.
a. Cleaning Service
957.

Fungsi cleaning service menjaga unit apartemen dan

lingkungannya.

Biasanya diletakkan pada setiap tower

hunian.
b. Laundry dan Linen
958.

Kegiatan ini terdiri atas proses pengumpulan, sortir

dan penyimpanan. Sebaiknya antar kegiatan mempunyai

akses langsung dengan lift barang.
Seluruh pencucian harian dilakukan oleh perusahaan

laundry dengan sistem kontrak.

Seluruh peralatan dan perlengkapan linen serta

pencucian dilakukan oleh pihak apartemen sendiri.

c. Dapur

1. 69
2.

959.

Perancangan perletakan dapur harus satu lantai dan

berdekatan dengan restoran serta mempunyai sirkulasi

service tersendiri yang tidak terlihat oleh tamu atau penghuni
apartemen.
d. Ruang Karyawan
960.

Biasanya disediakan untuk karyawan menengah

kebawah, letaknya dekat dengan dapur utama.

e. Ruang Engineering (Ahli Mesin)
961.

Biasanya disediakan untuk karyawan menengah

kebawah, letaknya dekat dengan dapur utama.

f. Ruang Workshop
962.

Merupakan ruang untuk reparasi bagian perabotan,

pengecatan dan plumbing.

g. Ruang Mesin
963.

Ruang ini digunakan untuk broiler, gudang bahan

bakar, ruang transformer dan gudang peralatan.

h. Toilet
i. Ruang Office Boy
j. Ruang Security
964.
965.
966.
967.
968.
969.
970.
971.
972.
973.

1. 70
2.