MAKALAH MID REAL ESTATE

“Menganalisis Kondisi Real Estate Yang Berada Di Tempat Tinggal Kita ”

DI SUSUN OLEH :

NAMA : LITA APRILIAN

STAMBUK : F 231 17 025

KELAS :A

PROGRAM STUDI S1 PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA

JURUSAN TEKNIK ARSITEKTUR
FAKULTAS TEKNIK
UNIVERSITAS TADULAKO
2019
 KATA PENGANTAR

Puji syukur kita panjatkan kepada Allah swt. yang telah memberikan rahmat dan karunia-
Nya sehingga makalah ini dapat terselesaikan. Makalah yang berjudul “menganalisis bagaimana
kondisi real estate yang berada di tempat tinggal kita” ini tentunya telah saya susun dengan
sebaik mungkin meskipun masih banyak terdapat kekurangan di dalamnya.

Oleh karena itu saya berharap makalah ini dapat berguna dalam rangka menambah
wawasan serta pengetahuan kita semua mengenai Real Estate dalam menganalisisbagaimana
kondisi real estate yang berada di tempat tinggal kita sehingga kita dapat mengetahui apakah
kondisi lingkungan tempat tinggal kita layak di sebut sebagai kawasan permukiman/perumahan.

Akhir kata saya sangat membutuhkan saran dan kritikan sebagai ajang untuk mengoreksi
dan memulai perbaharuan baru agar dapat menjadi makalah yang bagus suatu saat nanti.
Demikian, terima kasih.

Palu, 20 Oktober 2019

 BAB I

PENDAHULUAN
1.1. Latar Belakang
Perumahan merupakan kebutuhan papan yang bersifat primer, selain kebutuhan pangan
dan sandang, sehingga setiap orang berhubungan dengan real estate yang satu ini. Bagaimanapun
kondisi perekonomian yang sedang terjadi, semua orang haruslah memiliki tempat tinggal untuk
memenuhi salah satu kebutuhan utamanya dan sebagai tempat untuk berlindung dari terik
matahari dan hujan. Dalam menentukan pemilihan rumah, konsumen tidak saja melihat dari
faktor harga, tetapi juga melihat dari faktor lokasi, bangunan, dan lingkungannya. Alasan
konsumen mempertimbangkan faktor harga karena berkaitan dengan pendapatannya. Bagi
konsumen yang memiliki pendapatan besar, mungkin harga tidak akan menjadi masalah, tetapi
mereka lebih mempertimbangkan faktor lokasi dan kualitas bangunannya. Untuk faktor
lingkungan, merupakan faktor tambahan yang tidak bisa diabaikan karena faktor ini adalah salah
satu faktor yang menentukan perumahan tersebut layak untuk dihuni seperti keamanannya,
kebersihannya, kelengkapannya, fasilitas umum, dan lain-lain. Dengan adanya fasilitas yang
lengkap, konsumen akan menetapkan pilihannya dengan puas.
Permasalahan perumahan dan permukiman merupakan sebuah isu utama yang selalu
mendapat perhatian lebih. Hal ini selalu menjadi isu utama yang selalu menjadi promadona sejak
dari jaaaman dahulunya hingga sekarang ini. Permaasalahan perumahan dan permukiman
merupakan sebuah permasalahan yang berjumlah dan bahkan akan terus meningkat seiring
dengan pertumbuhan penduduk, dinamika kependudukan dan tuntutan-tuntutan sosial ekonomi
masyarakat yang semakin berkembang.
Hal ini membuat para pengembang perumahan (developer) berbondong-bondong
menawarkan bentuk perumahan dengan lingkungan hunian yang nyaman aman serta memiliki
prasarana dan sarana lingkungan yang lengkap dan menarik. Seperti dalam undang-undang
Nomor 4 Tahun 1992 tentang perumahan dan permukiman, perumahan adalah kelompok rumah
yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi
dengan prasarana dan sarana lingkungan. Dalam makalah ini saya menjelaskan bagaimana
kondisi real estate yang ada di tempat tinggal saya yang berada di Jalan Tombolotutu lorong
delima , Kelurahan Talise, Kecamatan Mantikulore.
1.2. Rumusan Masalah
Adapun rumusan masalah dalam makalah ini, antara lain sebagai berikut:
1. Bagaimaan kondisi Real Estate pada daerah tempat tinggal saya (Jln.Tombolotutu
lorong delima Kelurahan Talise, Kecamatan Mantikulore)

1.3. Tujuan
Adapun tujuan dari makalah, antara lain sebagai berikut :
1. Mengetaahui dan mengidentifikasi kondisi Real Estate pada daerah tempat
tinggala saya (Jln.Tombolotutu lorong delima Kelurahan Talise, Kecamatan
Mantikulore)
 BAB II
KAJIAN PUSTAKA
2.1 Pengertian Real estate

Real estate seperti yang diungkapkan Gunther (1995 : 1), adalah suatu penyediaan tanah
beserta perlengkapannya yang berupa benda tidak bergerak untuk pembangunan perumahan dan
industri dengan status kepemilikan perseorangan. Sedangkan menurut Clap (1988), bahwa real
estate adalah sesuatu yang secara permanen melekat padanya, seperti pohon, bangunan, dan
mineral yang berada di bawah permukaan tanah. Di Indonesia, istilah real estate lebih cenderung
ditunjukkan kepada bentuk lingkungan perumahan yang dilengkapi dengan fasilitasnya. Namun
pada dasarnya, real estate adalah suatu produk yang dibangun di atas sejumlah lahan atau
kawasan.

Real estate adalah tanah dana semua peningkatan permanen diatasnya termasuk bangunan-
bangunan (Thomsett and Thomsett, 1994). Real Estate adalah tanah dan seluruh pengembangan
diatasmya maupum pada tanah tersebut. Dimana pengembangan diatasnya dapat berupa
pembangunan jalan, tanah terbuka (misalnya pengembangan hutan) dan selokan, dengan
demikian Real Estate dapat diartikan sebagai tanah dan semua pengembangan lainnya yang
melekat terhadap tanah tersebut, baik yang ada diatas maupun di tanah tersebut (Tosh, 1992)

Real estate berasal dari serapan Bahasa Inggris dalam kata yang persis sama, yang
sebenarnya juga merupakan kata serapan yang pada mulanya bersumber dari Bahasa Spanyol.
REAL=royal=Kerajaan. ESTATE= tanha (Pertanain/perkebuanan) sehingga bis adiartikan
sebagai suatu kawasan tanah yang dikuasi oleh raja bangsawam, dam landloard (tuan tanah pada
jamam feudal diabad pertengahan) atau yang dikuasai oleh para konglomerat, orang kaya dan
rakyat jelata pada umumnya walaupun dalam porsi yang sangat timpang dan kecil (di jaman
industry dan jaman informasi saat ini)

2.2 Undang-undang RI Nomor 1 Tahun 2011 Tentang perumahan dan kawasan

permukiman

Mendukung penataan dan pengembangan wilayah, serta penyebaran penduduk yang

proporsional melalui pertumbuhan lingkungan hunian dan kawasan permukiman sesuai dengan
tata ruang. Untuk mewujudkan dan meningkatkan daya guna dan hasil sumber daya alam, bagi
pembangunan perumahan dengan tetap. Memperhatikan kelestarian fungsi lingkungan, baik di
kawasan perkotaan maupun kawasan perdesaan untuk menjamin terwujudnya rumah yang layak
huni dan terjangkau dalam lingkungan yang sehat, aman, serasi, teratur, terencana, terpadu, dan
berkelanjutan dan tidak melupakan aspek social budaya

2.3 Faktor–Faktor Pendorong Pertumbuhan Perumahan dan Permukiman

Dalam kaitannya dengan persebaran penduduk dengan tumbuhnya perumahan dan permukiman
baik di perkotaan maupun di perdesaan yang relatif datar akan membentuk pola-pola tersendiri
yang secara keseluruhan dipengaruhi oleh posisinya secara geografis dan karakteristik tempatnya
(Branch dalam Yoelianto, 2005). Hal ini mencerminkan bahwa kondisi topografi yang relatif
datar di wilayah penelitian merupakan modal dasar dari pertumbuhan perumahan dan
permukiman. Selanjutnya hal-hal yang harus diperhatikan dalam perkembangan perumahan
adalah pewilayahan (zoning); utilitas (utilities); faktor-faktor teknis (technical factors); lokasi
(locations); estetika (aesthetics); komunitas (community); pelayanan kota (city services); dan
biaya (costs), (James C. Snyder; Anthony J. Catanese, 1985). Secara umum, lingkungan
perumahan dan permukiman tidak terlepas dari dukungan ketersediaan prasarana dan sarana
lingkungan. Sistem prasarana dapat didefinisikan sebagai fasilitas – fasilitas fisik atau struktur –
struktur dasar, peralatanperalatan, instalasi – instalasi yang dibangun dan yang dibutuhkan untuk
menunjang sistem sosial dan sistem ekonomi masyarakat (Grigg, Neil, 1987).

Dalam kaitan ini, kriteria penentuan baku kelengkapan pendukung prasarana dan sarana
lingkungan dalam perencanaan kawasan perumahan kota sesuai dengan Keputusan Menteri
Pekerjaan Umum Nomor : 378/KPTS/1987 menyebutkan bahwa untuk menghasilkan suatu
lingkungan perumahan yang fungsional sekurang – kurangnya bagi masyarakat penghuni, harus
terdiri dari kelompok rumah – rumah, prasarana lingkungan dan sarana lingkungan. Seperti yang
dikemukakan Malik (2003 : 27), bahwa selama kebijaksanaan tentang lokasi perumahan belum
ditegakkan secara mapan. Maka perkembangan lokasi perumahan, termasuk sarana dan
prasarananya akan cenderung berjalan masing-masing tanpa keterpaduan yang harmonis dengan
elemen lainnya. Dengan bermunculannya pengembang yang semakin banyak, telah mendorong
perkembangan lokasi-lokasi perumahan baru tumbuh secara acak. Pada sisi lain, kemampuan
kota menyediakan prasarana dan sarana sesuai dengan tingkat kebutuhan masyarakat menjadi
bagian penting untuk mempertahankan momentum perkembangan kota. Oleh karenanya,
kelangsungan dan kelestarian suatu kota harus didukung oleh sarana dan prasarana yang
memadai sesuai dengan kebutuhan masyarakat.

2.4 Pengendalian Pemanfaatan Ruang (Peraturan Zonasi)

Peraturan zonasi pada dasarnya adalah suatu alat untuk pengendalian yang mengatur tentang
persyaratan pemanfaatan ruang dan ketentuan pengendaliannya yang disusun untuk setiap
blok/zona peruntukan (UU No. 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang), dimana blok/zona
peruntukan yang menjadi acuan ditetapkan melalui rencana rinci tata ruang. Peraturan zonasi ini
lebih dikenal dengan istilah populer zoning regulation, dimana kata zoning yang dimaksud
merujuk pada pembangian lingkungan kota ke dalam zona-zona pemanfaatan ruang dimana di
dalam tiap zona tersebut ditetapkan pengendalian pemanfaatan ruang atau diberlakukan
ketentuan hukum yang berbedabeda (Barnet, 1982 : 60-61).

Dalam kaitannya dengan penyelenggaraan penataan ruang, peraturan zonasi ini menjadi
penting artinya terutama yang berkenaan dengan upaya pemanfatan ruang dan pengendalian
pemanfaatan ruang. Selama ini implementasi rencana tata ruang yang telah disusun bukan
merupakan suatu perkara yang mudah. Kepentingan publik dengan kepentingan pribadi
seringkali berbenturan sehingga apa yang telah disusun dan ditetapkan dalam suatu rencana tata
ruang tidak sejalan dengan pembangunan yang ada. Dalam kondisi ini peraturan zonasi sebagai
salah satu instrumen dalam pengendalian pemanfaatan ruang menjadi penting artinya, karena
peraturan zonasi ini dapat menjadi rujukan dalam perizinan, penerapan insentif/disinsentif,
penertiban ruang, menjadi jembatan dalam penyusunan rencana tata ruang yang bersifat
operasional, serta dapat menjadi panduan teknis dalam pengembangan/pemanfaatan lahan
(Zulkaidi, 2008). Dengan adanya acuan yang jelas dan operasional mengenai bagaimana suatu
rencana tata ruang dapat diterapkan, maka persoalan penyimpangan pembangunan terhadap
rencana tata ruang setidaknya dapat dihindari dan dicegah.

2.5 Aktivitas Pengembangan Real Estate

Aktivitas pengembangan Real Estate adalah sebagai berikut:
1. Kegiatan perolehan tanah untuk dibangun perumahan/bangunan komersial/bangunan
industry.
2. Bangunan tersebut dimaksudkan untuk dijual
 3. Kegiatan perolehaan kapling tanah untuk dijual tanpa bangunan.

2.6 Pihak-pihak yang terlibat dalam Real Estate

Adapun pihak-pihak yang terlibat dalam kegiatan usaha real estate adalah sebagai berikut
1. Developer, yaitu pihak pengembang yang mengawali pembangunan usaha real estate.
2. Kontraktor, yaitu pihak yang melaksanakan pembangunan fisik usaha real estate.
3. Konsultan, yaitu tempat develop melakukan konsultasi terhadap hal-hal yang
berkaitan dengan real estate.
4. Advokat, yaitu pihak yang mengurusi maasalah hukum usaha real estate.
5. Manajemen pembiayaan, yaitu pihak yang mengurusi keruangan
6. Broken/pialang, yaitu pihak yang mempertemukan penjual dengan pembeli usaha real
estate.
7. Investor, yaitu pihak yang mendanai usaha real estate dengan mengharapkan
keuntungan real estate
8. Perbankan, yaitu media yang digunakan oleh broker/pialang dalam melakukan
transaksi dengaan si pembeli

Dalam usaha real estate investor mendanai permodalan developer untuk mengadakan sebuah
proyek. Developer sendiri, dalam menjalankan kegiatannya dibantu oleh konsultan dan advokat.
Konsultan yang dimaksud di sini adalah tempat konsultasi permasalahan yang menyangkut fisik
proyek sedangkan advokat lebih menekangkan pada aspek hukum dan legalitas.
 BAB III

PEMBAHASAN

3.1 Gambaran Umum

Lokasi penelitian adalah kawasan tempat tinggal saya yang berada di jalan Tombolotutu
Lorong Delima yang bertempat di Kelurahan Talise, Kecamatan Mantikulore Kota Palu.
Keadaan permukiman yang ada termasuk kategori kepadatan yang sedang.

Untuk pola perkembangan lokasi real estate di Kelurahan Talise, termasuk diantaranya
pembangunan yang terjadi di kawasan Jl Tombolotutu mengikuti akses utama yang mana
mengikuti alur utama jalan raya. Dan berdasarkan klasifikasi jalan berdasarkan fungsinya jln
tombolotutu termasuk dalam jalan Kolektor.

Kondisi yang terjadi terkait dengan pengembangan real estate di sepanjang koridor Jl.
Tombolotutu yaitu diantaranya hampir seluruh lahan berupa permukimanan dan perdagangan,
karena berada dekat dengan pusat kota dan jalan Arteri atau jalan besar yaitu jalan
sisingamangaraja, jalan samratulangi dan jalan yos sudarso. Dan kategori real estate yang ada di
sekitar tempat tinggal saya hanya berupa: Masjid, Kantor Kelurahan, Kos-kosan berbagai jenis
pedagang seperti (kios-kios, warung makan, penjual sayur, bengkel, butik, apotek dll).Untuk
lebih jelasnya dapat dilihat pada gambar 1 berikut.
 Gambar1. Lokasi Studi

3.2 Kondisi Real Estate

Lokasi permukiman yang ada di lorong delima Jl. Tombolotutu sangat strategis karena
berada dekat dengan jalan besar, akses mudah dijangkau dari perkotaan dan berdekatan dengan
berbagai sarana dan prasarana seperti sekolah dasar (SD), SMP, SMA, SMK, dan beberapa
perguruaan tinggi, yang dapat diakses dengan cepat, serta pelayanan kesehatan yang mudah
diakses dan dekat seperti puskesmas taalise dan Rumah Sakit Undata. Selain itu berdekatan juga
dengan fasilitas public atau ruang terbuka hijau yaitu hutan kota yang sekarang banyak menjadi
tujuan masyarakat kota palu untuk sekedar nongkrong bersama teman dan keluarga. Yang mana
sebelum bencana gempa, tsunami dan likuifaksi pusat hiburan juga berada di Kecamatan
Mantikulore, Kelurahan Talise yaitu Pantai Talise yang banyak di kunjungi oleh masyarakat
Kota Palu baik pada pagi hari atau malam hari. Selain itu juga masyarakat setempat dalam
memenuhi kebutuhan pokokny sangat mudah karena terdapat banyak pedagang seperti penjual
sayur, warung makan, waring/kios, dan beberapa pedagang kaki lima, untuk akses ke pasar
tradisonal juga sangat dekat yang mana berada dekat dengan jalan besar.
 Seperti yang telah saya bahas di atas sebagaian besar Real Estate yang ada di Jl.
Tombolotutu berupa permukiman masyarakat dan pedagang yang mana di dalamnya didukung
oleh real estate lain seperti terdapat 1 buah masjid yang mana menurut saya masjid tersebut
belum dapat menampung semua masyarakat yang bermukim disekitaran masjid tersebut karena
kapasitas masjid yang kurang serta lahan parkir kendaran yang sangat minim, hal ini dapat
menimbulkan berbagai masalah seperti adanya penutupan jalan yang mana digunakan sebagai
akses lahan parkir bagi masyarakat yang melakukan ibadah shalat. Dalam mengatasi
permasalahan ini dengan memperluas lahan masjid tidak mudah karena selain berada dekat
dengan akses jalan kolektor atau jalan besar bangunan masjid tersebut juga berada di kelilingi
oleh permukiman warga. Salah satu alternativ yang dapat digunakan yaitu membagun masjid
keatas/ bertingkat yang mana baru dapat direalisasiakan beberapa tahun belakangan.

Selain itu saluran air yang berada di lorong delima sendiri masih sering tersumbat yang
mana masih kurangnya kesadaran masyarakat setempat untuk membersihkan dan menjaga
kebersihan lingkungan mereka dengan tidak membuang sampah pada selokan-selokan yang ada,
yang mana ketika volume air meningkat yang disebabkan oleh hujan mengakibatkan air tidak
mengalir langsung akibat banyaknya sampah yang menumpuk yang dapat menimbulkan
genangan serta sampah yang berserakan ketika volume air berkurang. Permasalahan ini yang
masih sering terjadi pada lorong delima Jl. Tombolotutu.pada daerah belakang lorong delima
juga terdapat sungai sehingga Perumahan yang berada di sekitar sungai dapat menimbulkan
permasalahan-permasalahan yang berdampak serius di kemudian hari jika tidak di atasi dengan
baik, kawasan perumahan yang berada di sekitar sungai harus dapat di rencanakan dengan baik.
Sesuai dengan aturan yang ada Jika perencanaan perumahan yang berada di sekitar sungai tidak
di rencanakan dengan baik maka akan menimbulkan masalah seperti :

1.permukiman kumuh

2.sampah

3.meluapnya air sungai

 Gambar 2. Lorong Delima

Gambar 3. Masjid Jami Talise

Gambar 4 Sungai
 BAB IV

PENUTUP
4.1 Kesimpulan

Untuk melakukan perencanaan suatu permukiman atau perumahan kita harus menyediakan
sarana prsarana yang dapat mendukung aktifitas masyarakat setempat mulai dari akses jalan
yang baik, fasilitas pendidikan yang mudah di akses, fasilitas kesehatan yang memadai, akses
perdagangan dan jasa yang tersedia, fasilitas keagamaan (Masjid), saluran air yang lancar,
tersedianya wadah pembuangan sampah dan adanya jalur yang disediakan untuk mengangkutan
sampah agar tidak terjadinya penumpukan yang dapat membuat permasalahan lingkungan yang
juga dapat menimbulkan penyakit tentunya kita semua berharap bahwa lingkungan tempat
tinggal kita tidak terjadi permasalahan-permasalahan baik itu permasalahan ekonomi, sosial dan
lingkungan.

4.2 Saran

Dalam penulisan makalah ini tentunya masih sangat jauh dari kata sempurna oleh karena itu
harapkan pembaca dapat memberikan saran dan kritikan yang bersifat membangun dalam
penulisan makalah ini agar dapat membantu dalam penulisan makalah berikutnya. Agar
pembaca lebih mengetahui apa yang di tuangkan kedalam makalah ini, Diharapkan dengan
adanya Makalah ini dapat bermanfaat bagi program studi perencanaan wilayah dan kota jurusan
arsitektur universitas Tadulako
 DAFTAR PUSTAKA

 Syafri,2015 Studi Pengembangan Real Estate Terhadap Kondisi Fisik Lingkungan di

Sepanjang Koridor Jalan Tun Abdul Razak file:///D:/Downloads/1012-1919-1-
SM%20(2).pdf
 Republik Indonesia, UU No 1 Tahun 2011 tentang perumahan dan kawasan permukiman
 http://repository.usu.ac.id/bitstream/handle/123456789/65183/Chapter%20II.pdf?sequenc
e=4&isAllowed=y
 https://www.academia.edu/9764219/Pengertian_Real_Estate