BAB 1

PENDAHULUAN

A. Latar Belakang
Sejauh ini, pelaksanaan pembinaan dan penyelenggaraan perumahan dan kawasan
perumukiman oleh pemerintah dan pemerintah daerah masih meninggalkan sejumlah masalah. Di
satu sisi terdapat sejumlah fakta bahwa masih ada kesenjangan pelayanan di bidang perumahan,
terutama berkaitan dengan masih terbatasnya peluang bagi masyarakat berpenghasilan rendah
(MBR) untuk memperoleh pelayanan dan kesempatan memperoleh rumah lalyak huni. Selain itu
masih ada kebijakan yang dapat memicu konflik kepentingan sebagai akibat perumusan dan
implementasi kebijakan yang belum sepenuhnya memberikan perhatian dan keberpihakan kepada
kepentingan masyarakat secara keseluruhan.
Pembangunan dan penyelenggaraan perumahan diharapkan mampu memenuhi kebutuhan
pengguna, dengan memenuhi kebutuhan berupa prasarana, sarana dan utilitas umum yang
terdapat di dalam kawasan perumahan.
Hal-hal ini tentu saja memiliki tujuan untuk memenuhi kenyamanan penghuni perumahan,
untuk mencapai hal ini, makan banyak hal yang harus diperhatikan, antara lain: prasarana,
sarana, utilitas umum, dan standar Teknis yang berlaku.
Perumahan merupakan kebutuhan yang sangat penting bagi masyarakat. Produk-produk
yang ditawarkan oleh pengembang kepada konsumennya tentunya harus berorientasi kepada
kebutuhan konsumen. Kepuasan konsumen atas pembelian rumah yang ditawarkan merupakan
impian dari setiap pengembang. Masyarakat yang semakin maju membutuhkan keamanan,
kenyamanan dalam lingkungan perumahaan atau huniannya (Putri et al., 2019).
Permasalahn yang sering terjadi terkait perumahan dan permukiman adalah masalah
kelayakan hunian atau kondisi terpat hunian. Seiring pertumbuhan kota, kawasan diharapkan
mampu mewadahi aktivitas manusia dengan baik lewat standar yang telah ditentukan.

B. Rumusan Masalah
1. Apa yang dimaksud dengan kawasan perumahan dan permukiman?
2. Apa yang dimaksud dengan perumahan informal?
3. Bagaimana pembangunan perumahan dan permukinan yang sesuai dengan standar yang
telah ditentukan?
4. Bagaimana kondisi kawasan perumahan dan permukiman di Kelurahan Padebuolo, Kota
Gorontalo?
5. Bagaimana kondisi fisik dan non-fisik pada kawasan perumahan dan permukiman di
Kelurahan Padebuolo?
 6. Bagaimana desain dan solusi yang tepat untuk permasalahan perumahan yang ada di
Kelurahan Padebuolo?

C. Tujuan
1. Mengetahui definisi kawasan perumahan dan permukiman.
2. Mengetahui definisi perumahan informal.
3. Mengetahui pembangunan perumahan dan permukinan yang sesuai dengan standar yang
telah ditentukan.
4. Mengetahui salah satu kondisi kawasan perumahan dan permukiman di Kelurahan
Padebuolo, Kota Gorontalo.
5. Mengetahui kondisi fisik dan non-fisik pada kawasan perumahan dan permukiman di
Kelurahan Padebuolo.
6. Mengetahui desain dan solusi yang tepat untuk permasalahan perumahan yang ada di
Kelurahan Padebuolo.
 BAB 2

LANDASAN TEORI

A. Perumahan dan Permukiman

Menurut Undang-Undang No 4 Tahun 1992 Pasal 3, Permukiman adalah bagian dari
lingkungan hidup diluar kawasan lindung, baik yang berupa kawasan perkotaan
maupun pedesaan yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian
dan tempat kegiatan yang mendukung perikehidupan dan penghidupan. Satuan
lingkungan permukiman adalah kawasan perumahan dalam berbagai bentuk dan
ukuran dengan penataan tanah dan ruang, prasarana dan sarana lingkungan yang terstruktur
(pasal 1 ayat 3).
Perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal
atau hunian yang dilengkapi dengan prasarana lingkungan yaitu kelengkapan dasar fisik
lingkungan, misalnya penyediaan air minum, pembuangan sampah, tersedianya listrik, telepon,
jalan, yang memungkinkan lingkungan pemukiman berfungsi sebagaimana mestinya (Nasution,
2019).
Permukiman informal adalah lingkungan atau distrik perkotaan yang berkembang tanpa
kendali, tetapi tidak selalu identik dengan permukiman 'liar' dan 'kumuh'. Perkembangan dan
pertahanan permukiman informal menjadi fenomena, dimana intervensi pemerintah selama
setengah abad gagal dalam menghentikan pertumbuhannya.
Mengacu pada Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 12 Tahun 2021, Tentang:
Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 Tentang Penyelenggaraan
Perumahan dan Kawasan Permukiman yang terdapat pada pasal 1, telah dijelaskan beberapa hal
terkait definisi seputar perumahan dan pemukiman, antara lain:
Perumahan dan pemukiman adalah satu kesatuan yang seharusnya saling berkaitan, yang
terdiri atas pembinaan, penyelenggaraan perumahan, penyelenggaraan kawasan permukiman,
pemeliharaan dan perbaikan, pencegahan dan peningkatan kualitas terhadap perumahan kumuh
dan permukiman kumuh, penyediaan tanah, pendanaan dan sistem pembiayaan, serta peran
masyarakat.
Permukiman adalah bagian dari Lingkungan Hunian yang terdiri atas lebih dari satu satuan
perumahan yang mempunyai prasarana, sarana, utilitas umum, serta mempunyai penunjang
kegiatan fungsi lain di kawasan perkotaan atau kawasan perdesaan. Sedangkan perumahan
adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari Permukiman, baik perkotaan maupun perdesaan.
Prasarana adalah kelengkapan dasar Iisik Lingkungan Hunian yang memenuhi standar
tertentu untuk kebutuhan bertempat tinggal yang layak, sehat, aman, dan nyaman. Sarana adalah
fasilitas dalam Lingkungan Hunian yang berfungsi untuk mendukung penyelenggaraan dan
 pengembangan kehidupan sosial, budaya, dan ekonomi. Utilitas Umum adalah kelengkapan
penunjang untuk pelayanan Lingkungan Hunian.
Adapun istilah Rencana Kawasan Perumahan atau yang sering disingkat dengan istilah RKP
adalah pedoman rancangan untuk memenuhi kualtas lingkungan hunian yang baik, RPK ini berisi
tentang rencana yang akan dibangun pada area perumahan.
Pembangunan kawasan perumahan diharapkan dapat memenuhi standar rumah sehat, rumah
sehat adalah rumah atau hinan yang memungkinkan penghuninya mengembangkan, membina
fisik mental, maupun sosial keluarga.

B. Klasifikasi dan Tipe Permukiman

Perumahan dan kawasan permukiman adalah satu kesatuan sistem yang terdiri atas
pembinaan, penyelenggaraan perumahan, penyelenggaraan kawasan permukiman, pemeliharaan
dan perbaikan, pencegahan dan peningkatan kualitas terhadap perumahan kumuh dan
permukiman kumuh, penyediaan tanah, pendanaan dan sistem pembiayaan, serta peran
masyarakat. Kawasan permukiman dapat dilihat dari klasifikasi permukiman dan tipe
permukiman. Berikut merupakan penjelasan dari klasifikasi dan tipe permukiman.
Klasifikasi Fungsi Permukiman Menurut Lewis Mumford (The Culture Of Cities, 1938)
dalam Wesnawa, 2015:27) mengemukakan 6 jenis Kota berdasarkan tahap perkembangan
permukiman penduduk kota. Jenis tersebut diantaranya:
1. Eopolis dalah tahap perkembangan desa yang sudah teratur dan masyarakatnya
merupakan peralihan dari pola kehidupan desa ke arah kehidupan kota.
2. Tahap polis adalah suatu daerah kota yang sebagian penduduknya masih mencirikan
sifat-sifat agraris.
3. Tahap metropolis adalah suatu wilayah kota yang ditandai oleh penduduknya sebagian
kehidupan ekonomi masyarakat ke sektor industri.
4. Tahap megapolis adalah suatu wilayah perkotaan yang terdiri dari beberapa kota
metropolis yang menjadi satu sehingga membentuk jalur perkotaan.
5. Tahap tryanopolis adalah suatu kota yang ditandai dengan adanya kekacauan pelayanan
umum, kemacetan lalu-lintas, tingkat kriminalitas tinggi.
6. Tahap necropolis (Kota mati) adalah kota yang mulai ditinggalkan penduduknya.

Tipe Permukiman Menurut Wesnasa (2015:32) mengemukakan tipe permukiman dapat

dibedakan menjadi 2 tipe permukiman:
a. Tipe Permukiman berdasarkan waktu hunian
Ditinjau dari waktu hunian permukiman dapat dibedakan menjadi permukiman
sementara dan permukiman bersifat permanen. Tipe sementara dapat dihuni hanya
bebeerapa hari (rumah tenda penduduk pengembara), dihuni hanya untuk beberapa bulan
 (kasus perumahan peladang berpindah secara musiman), dan hunian hanya untuk beberapa
tahun (kasus perumahan peladang berpisah yang tergantung kesuburan tanah). Tipe
permanen, umumnya dibangun dan dihuni untuk jangka waktu yang tidak terbatas.
Berdasarrkan tipe ini, sifat permukiman lebih banyak bersifat permanen. Bangunan fisik
rumah dibangun sedemikian rupa agar penghuninya dape menyelenggarakan kehidupannya
dengan nyaman.
b. Tipe permukiman menurut karakteristik fisik dan nonfisik
Pada hakekatnya permukiman memiliki struktur yang dinamis, setiap saat dapat
berubah dan pada setiap perubahan ciri khas lingkungan memiliki perbedaan tanggapan. Hal
ini terjadi dalam kasus permukiman yang besar, karena perubahan disertai oleh
pertumbuhan. Sebagai suatu permukiman yang menjadi semakin besar, secara mendasar
dapat berubah sifat, ukuran bentuk, rencana, gaya bangunan, fungsi dan kepentingannya.
Jadi jika tempat terisolasi sepanjang tahun kondisinya relatif tetap sebagai organisme statis
suatu kota besar maupun kecil akan menghindari kemandegan, kota akan berkembang baik
kearah vertikal maupun horizontal, fungsi baru berkembang dan fungsi lama menghilang,
pengalaman sosial dan transformasi ekonomi mengalami perkembangan pula. Pada akhirnya
terpenting untuk dipertimbangkan bahwa semua permukiman memiliki jatidiri masing-
masing secara khas. Baik tanpa fisik, peranan dan fungsi, sejarah, arsitektur dan
perencanaan jalan pada setiap permukiman memiliki keunikan sendiri.

C. Standar dan Ketentuan Teknis

Dalam Peraturan Pemerintah No 12 Tahun 2021, Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan
Permukiman bertujuan untuk, Pertama mewujudkan ketertiban dalam penyelenggaraan
perumahan dan kawasan permukiman, Kedua, memberikan kepastian hokum bagi seluruh
pemangku kepentingan dalam melaksanakan tugas serta hak dan wewenang kewajibannya dalam
penyelenggaraan perusahan dan kawasan permukiman, Ketiga, mewujudkan keadilan bagi
seluruh seluruh pemangku kepentingan terutama bagi MBR dalam Penyelenggaraan Perumahan
dan Kawasan Permukiman.
Hasil perencanaan dan perancangan rumah harus memenuhi standar yang meliputi ketentuan
umum dan standar teknis. Perancangan rumah dilaksanakan sesuai dengan ketentuan pelaksanaan
arsitektur, struktur, mekanilak, dan elektrikal, beserta perpipaan (plumbing) bangunan rumah.
Perencanaan dan perancangan rumah dilaksanakan melalui penyusunan dokumen rencana teknis
yang dilakukan sesuai dengan peraturan perundang-undangan.
Perencanaan prasarana, sarana dan utilitas umum perumahan harus memenuhi standar
seperti ketentuan umum dan standar teknis. Ketentuan umum paling sedikit harus memenuhi
kebutuhan daya tamping perumahan, kemudahan pengelolaan dan penggunaan sumber daya
setempat, mitigasi tingkat risiko bencana dan keselamatan, dan terhubung dengan jaringan
perkotaan existing. Sedangkan standar teknis paling sedikit meliputi standar prasarana, sarana
dan utilitas.
Badan hukum yang melakukan pembangunan perumahan wajib mewujudkan perumahan
dengan hunian berimbang, dikecualikan untuk badan hokum yang membangun perumahan yang
seluruhnya ditunjukan untuk pemenuhan rumah umum. Adapun pembangunan rumah umum
harus mempunyai akses menuju pusat pelayanan atau tempat kerja. Dan pembangunan
perumahan dengan hunian berimbang harus memenuhi kriteria lokasi, klasifikasi rumah dan
komposisi.
Pembangunan dapat dilakukan pemasaran oleh pelaku pembangunan melalui system PPJB.
System PPJB berlaku untuk rumah umum milik dan rumah komersial milik yang berbentuk
rumah tunggal, rumah deret dan rumah susun. PPJB dilakukan setelah memenuhi persyaratan
kepastian atas status kepemilikan tanah, hal yang diperjanjikan, PBG, ketersediaan prasarana,,
sarana dan utilitas, dan keterbangunan paling sedikit 20% (dua puluh persen).
 Status kepemilikan tanah dibuktikan dengan sertifikat hak atas tanah yang diperlihatkan
kepada calon pembeli pada saat penandatanganan PPJB. Hal yang diperjanjikan paling sedikit
terdiri atas:

a. Kondisi rumah
b. Prasarana, sarana, dan utilitas umum yang menjadi informasi pemasaran
c. Penjelasan kepada calon pembeli mengenai materi muatan PPJB
d. Status tanah dan/atau bangunan dalam hal menjadi agunan

PBG disampaikan Salinan sesuai asli kepada calon pembeli pada saat penandatangan PPJB.
Dan ketersediaan Prasarana, Sarana dan utulitas umum untuk perumahan dibuktikan dengan :

a. Terbangunnya prasarana paling sedikit jalan dan saluran pembuangan air hujan/drainase.
b. Lokasi pembangunan sarana sesuai peruntukan.
c. Surat pernyataan pelaku pembangunan mengenai tersedianya utilitas umum berupa sumber
listrik dan sumber air.