Bahan Ajar

Ekonomi Tanah

EKONOMI TANAH, Ir. Priyendiswara A. B., MCom.

Daftar Isi :

I. PENDAHULUAN

II. DEFINISI EKONOMI TANAH

III. PRINSIP-PRINSIP DASAR EKONOMI DAN APLIKASINYA DALAM

BISNIS PROPERTI

IV. SIKLUS BISNIS DAN SIKLUS PROPERTI

V. HUBUNGAN ANTARA FREKUENSI PENERBANGAN, KEPADATAN

PENDUDUK DENGAN NILAI HARGA SEWA PROPERTI

VI. PROSPEK EKONOMI INDONESIA KEDEPAN DIKAITKAN DENGAN

NEGARA-NEGARA DI ASIA.

VII. PENGENALAN JENIS DAN KARAKTER STUDI EKONOMI TANAH

VIII. STRUKTUR KOTA YANG MEMPENGARUHI NILAI TANAH

IX. FAKTOR-FAKTOR PENENTU NILAI TANAH

EKONOMI TANAH, Ir. Priyendiswara A. B., MCom.

I. PENDAHULUAN :
Ekonomi Real Estat adalah mengenai manusia dan tingkah lakunya yang
dapat mempengaruhi nilai real estat. Secara formal ekonomi tanah dapat didefinisikan
sebagai suatu studi yang menggunakan prinsip-prinsip ekonomi baik secara makro
maupun mikro untuk menganalisa dampak trends pada tingkat nasional, wilayah,
komunitas dan lingkungan terhadap nilai real estat.
Pada bahan ajar ini perlu diketahui adanya Persamaan Persepsi yaitu
mengenai; Jenis Tanah yang dibahas yaitu “ Tanah yang dapat dikomersilkan”. Tanah
dengan jenis seperti ini dapat disebut sebagai Real Estat, sehingga Ekonomi Tanah
sama dengan Ekonomi Real Estat yang dalam bahasa Inggris disebut Real Estate
Economics.
Studi ini dapat dibahas dengan dua (2) cara yaitu pertama secara matematika
yang disebut ekonometrik (econometrics) atau secara non matematika dengan
menggunakan uraian verbal. Pembahasan secara matematika adalah merupakan
gabungan antara ekonomi, matematika dan statistika untuk menyatakan hubungan-
hubungan yang dijabarkan dalam bentuk persamaan-persamaan matematika.
Sedangkan pembahasan secara verbal lebih menggunakan kata-kata daripada
persamaan-persamaan untuk menggambarkan hubungan-hubungan ekonomi dan real
estat. Studi ekonomi tanah pada bahan ajar ini lebih menggunakan uraian secara
verbal yang bila memungkinkan lebih khusus menekankan dan menjelaskan mengenai
konsep ekonomi secara singkat yang dapat mempengaruhi nilai tanah.
Sehingga pembahasan mengenai ekonomi tanah yang berhubungan dengan
“nilai tanah” dalam studi ini tidak dalam bentuk angka melainkan uraian mengenai
faktor-faktor yang terkait dengan ekonomi dan politik yang dapat menentukan
besarnya “nilai tanah”. Selain faktor-faktor tersebut juga hal lain yang dapat
mempengaruhi nilai Tanah adalah “Struktur Kota”.
Berikut ini adalah beberapa hal yang perlu diketahui sebelum membahas ekonomi
tanah, yaitu :
1. Prinsip Dasar Ekonomi Umum :
- Studi mengenai bagaimana manusia mengadaptasikan sumber alam untuk
memenuhi kebutuhannya
- Ilmu sosial yang mempelajari distribusi produksi, konsumsi barang, dan
pelayanan.
2. Ilmu Ekonomi adalah ilmu yang mencakup masalah :
- Tingkah laku manusia, karena itu ilmu ekonomi adalah ilmu yang tidak pasti
dan mengandung penilaian (Value Judgement)

EKONOMI TANAH, Ir. Priyendiswara A. B., MCom.

 - Pemanfaatan sumber-sumber, karena pertimbangan-pertimbangan yang
berdasarkan permintaan dan penawaran yang efisien dan wajar.
3. Properti didefinisikan sebagai “is something that is owned” atau dapat diartikan
sebagai sesuatu yang dimiliki.
4. Properti dibedakan menjadi “real property” dan “personal property”.
5. Real atau realty didefinisikan sebagai tanah. Realtors didefinisikan sebagai pihak-
pihak yang melakukan kegiatan di bidang tanah.
6. Real property, didefinisikan sebagai “The interest, benefits, and rights interest in
ownership of physical Real Estate” yang berarti segala kepentingan keuntungan
dan hak atas kepemilikan tanah dan bangunan.
7. Real Estat didefinisikan sebagai “Land and its attachment” yang berarti tanah
dengan segala perlengkapan yang melekat di atasnya.
8. Jenis-jenis pengembangan properti:
- Perumahan (landed housing) - Apartemen (hghrise residential building)
- Perkantoran (office) - Pertokoan (Retail)
- Rekreasi (recreation) - Kawasan industri (Industrial Estate)
- Perhotelan dan pariwisata (hotel and resort)
- Pertanian dan peternakan (agribusiness and farming)

Perlu pula diketahui bahwa studi mengenai ekonomi tanah mencakup

beberapa hal yang terdiri dari : pertama adalah dasar-dasar ekonomi yang terkait
dengan real estat, kedua adalah mengerti pasar real estat, kemudian yang ketiga
adalah hal-hal utama yang mempengaruhi pengembangan real estat dan keempat
adalah investasi properti.

II. DEFINISI EKONOMI TANAH :

Pada tampilan gambar 1 dibawah ini memperlihatkan hubungan antara ekonomi
secara umum dengan ekonomi tanah dan praktek pengembangan real estat mulai dari
tahap gagasan sampai dengan tahap operasional.
Demikian juga pada gambar 2, memperlihatkan suatu ilustrasi mengenai tingkat
kualifikasi atau bobot yang seharusnya dimiliki oleh seorang analis properti dalam
menganalisis ekonomi tanah. Kualifikasi tersebut terlihat seperti tangga yang terus
naik hingga pada suatu jenjang dengan kualifikasi seorang analis properti dapat
mengambil suatu keputusan akhir. Bahwa sebelum analis tersebut mengambil suatu
keputusan, terdapat banyak kualifikasi yang harus dikuasai dan dipahami yang diawali
dengan pemahaman mengenai prinsip-prinsip dasar ekonomi, kemudian pemahaman
mengenai peraturan pemerintah dalam bidang ekonomi dan selanjutnya pemahaman

EKONOMI TANAH, Ir. Priyendiswara A. B., MCom.

mengenai ekonomi real estat dan ekonomi nasional, analisis wilayah dan komunitas,
analisis pasar real estat, pajak, tata guna lahan dan pengawasan lingkungan dan
analisis investasi.

Hal lain yang juga dapat memperlihatkan akan pentingnya aspek ekonomi dalam suatu
penilaian lahan adalah adanya suatu pernyataan yang terdapat dalam sebuah Jurnal
dari Singapura yang ditampilkan dalam bentuk pertanyaan sebagai berikut :
• Q : What could affect the value of a property?
• A : Essentially, the value of a property is determined by the current and expected
demand and supply of units. These two elements determined by the prevailing
and forecasted economic conditions of the country. When economic growth is
good, interest rates are low, values push up.
While these factors largely determine the general pricing levels, more precise
values are determined by location, the quality of the neighborhood, easy
access to amenities, the quality, design, size, tenure of the building and
internal fixtures.

EKONOMI TANAH, Ir. Priyendiswara A. B., MCom.

Pernyataan ini memperlihatkan bahwa nilai lahan sangat dipengaruhi oleh kondisi
ekononi suatu negara. Hal ini juga dapat terlihat pada bagan proses penilaian yang
terlihat pada gambar 3 yaitu pada step 3 Data Collection, terlihat General Data terdiri
dari data lokasi dan data ekonomi yang artinya data-data umum mengenai indikator
makro ekonomi sangat dibutuhkan dalam melakukan proses penilaian.

Gambar 3

Step 1. DEFINE THE PROBLEM

a. Real estate identification b. Property interest c. Date of valuation

d. Purpose of appraisals e. Definition of value

EKONOMI TANAH, Ir. Priyendiswara A. B., MCom.

Manfaat Ekonomi Tanah :
Membantu untuk mengetahui penyebab-penyebab terjadinya fluktuasi dalam kegiatan
usaha real estat dan perubahan-perubahan yang terjadi akibat fluktuasi tersebut
mempengaruhi pasar setempat (local real estate market)

BAGAIMANA MENGETAHUI ADANYA FLUKTUASI DAN PERUBAHAN-PERUBAHAN

YANG TERJADI DALAM KEGIATAN USAHA REAL ESTAT?

Perlu diingat bahwa:

• Setiap keputusan yang diambil oleh seorang investor, konsultan real estat
termasuk ‘penilai’ terhadap sebidang lahan akan mempengaruhi ‘nilai tanah’
yang berada pada wilayah atau lingkungan dimana obyek atau tanah tersebut
berada.
• Keputusan yang diambil akan mempengaruhi kota dan lingkungan di masa yang
akan datang.

Konsep-konsep Dasar dalam Pengembangan Real Estat

Dalam pengembangan suatu Real Estat terdapat beberapa konsep yang perlu dicatat
dan diperhatikan sebagai berikut :
• Konsep ekonomi
• Konsep hukum
• Konsep fisik dan biologi
• Konsep sosial budaya

Konsep Fisik atau Biologi

• Tiap unit Real Estat mempunyai 3 (tiga) dimensi ruang:
1. Permukaan tanah
2. Ruang di bawahnya (pusat bumi)
3. Ruang di atasnya
• Karakter fisik Real Estat, sebagai berikut:
1. Immobility (keadaan tidak bergerak)
2. Durability (daya tahan)
3. Heterogenity (beraneka ragam), semua lahan berbeda, tidak ada yang sama,
sekalipun lahan atau kavling itu berada disuatu blok dalam suatu kawasan
perumahan real estat.

EKONOMI TANAH, Ir. Priyendiswara A. B., MCom.

Konsep Ekonomi
• Real estat adalah barang komoditi yang terkait dengan keinginan dan kebutuhan.
Keingingan tidak dapat diukur sedangkan kebutuhan sifatnya terukur.
• Sebagai barang komoditi Real Estat mempunyai value (nilai) yang berhubungan
dengan:
a. Demand (kebutuhan): semakin tinggi permintaan terhadap suatu produk,
maka nilai atau harga produk tersebut akan semakin tinggi.
b. Utility (penggunaan): nilai ditentukan dari jenis penggunaan lahan, misalnya;
diatas suatu lahan digunakan untuk membangun pusat belanja nilai lahannya
per m2 akan berbeda dengan lahan yang diatasnya digunakan untuk
membangun rumah tinggal, dapat diprediksi dan dihitung bahwa lahan yang
dibangun pusat belanja diatasnya, nilai lahannya akan jauh lebih tinggi
dibandingkan dengan lahan yang diatasnya dibangun rumah tinggal.
c. Scarcity (keterbatasan), ada jenis produk properti yang sifatnya langkah,
sehingga sulit untuk mencari pembandingnya. Menjadi pertanyaan adalah
bagaimana menentukan nilai dari produk tersebut. Sehingga, kadang kala
untuk menentukan nilai dari produk seperti ini lebih bergantung pada minat
pembeli atau demand.
d. Transferability , produk properti sangat bernilai, karena dapat ditransfer tidak
sama dengan produk habis pakai (consumer goods).

Konsep Hukum
Ada berbagai macam hak yang melekat diatas lahan, hak-hak tersebut antara lain:
- Hak kepemilikan
- Hak menempati
- Hak penggunaannya
- Hak istimewa
- Hak agunannya
- Hak keuntungannya
- Hak pewarisannya
- Hak penambangan dan pengeborannya
- Hak penjualannya
- Hak menyewakannya.
Gambar 4 memperlihatkan adanya berbagai hal yang melekat pada hak kepemilikan,
misalnya : dapat dijaminkan, dapat dijual atau disewa, dapat dibangun dsbnya.

EKONOMI TANAH, Ir. Priyendiswara A. B., MCom.

Gambar 4

Konsep Sosial Budaya

• Dalam pengembangan suatu Real Estat akan menimbulkan pengaruh terhadap
lingkungannya baik sudut fisiknya maupun tingkah laku manusianya.
• Masalah sosial dan budaya dapat berpengaruh pada sistim transaksi penjualan
dan penilaian properti.

Definisi Real Estate dan Real Property

Definisi mengenai Real Estate dan Real Property dapat terlihat dengan jelas pada
definisi yang dikemukakan oleh Wade E Gaddy et al, sebagai berikut :
• REAL ESTATE:
The earth’s surface extending downward to the center of the earth and upward
into space, including all things permanently attached to it by nature of by people.
• REAL PROPERTY:
The earth’s surface extending downward to the center of the earth and upward
into space, including all things permanently attached to it by nature or man, as
well as the interests, benefits, and rights inherent in its ownership.

Gambar 5 adalah sketsa irisan bumi yang memperlihatkan batasan-batasan

penguasaan terhadap real estate oleh para realtor yang meliputi hak terhadap
permukaan bumi, hak terhadap udara yang ada diatasnya dan hak terhadap
ruang didalam bumi. Namun demikian hak terhadap ruang dibawah bumi untuk
penduduk Indonesia tidak berlaku, karena adanya Undang-undang pasal 33 ayat
1 dan 2 yang membatasi kepemilikan tersebut.

EKONOMI TANAH, Ir. Priyendiswara A. B., MCom.

 Sedangkan pada tampilan gambar 6 menjelaskan mengenai perbedaan antara
Real Property dan Personal Property secara jelas dan ringkas serta lebih mudah
untuk dipahami.

Gambar 5

EKONOMI TANAH, Ir. Priyendiswara A. B., MCom.

Gambar 6

Real vs. Personal Property

III. PRINSIP-PRINSIP DASAR EKONOMI DAN APLIKASINYA DALAM BISNIS

PROPERTI
Dalam pembahasan ekonomi tanah, prinsip-prinsip dasar ekonomi adalah
salah satu bobot keilmuan yang harus diketahui dan dipahami. Dimana dalam
tampilan gambar 7, terlihat ada 2 (dua) pihak yaitu pihak Perusahaan
(Business) dan pihak Rumah Tangga (Household) yang berperan dalam Aliran
Benda dan Pendapatan dalam Satu Ekonomi (The circular flow of the
economic). Dimana dari pihak Rumah Tangga akan memberi kontribusi berupa
Tenaga Kerja, Modal, Tanah dan Keahlian Keusahawanan. Sedangkan dari
pihak perusahaan memberi kontribusi kepada pihak rumah tangga berupa
Gaji, Upah, Sewa, Bunga dan Untung tergantung dari jenis kegiatan usaha dari
perusahaan tersebut, sementara dari sisi yang lain pihak rumah tangga
memberi pengeluaran kepada pihak perusahaan tergantung dari barang dan
jasa yang ditawarkan oleh pihak perusahaan.

EKONOMI TANAH, Ir. Priyendiswara A. B., MCom.

 Gambar 7

Aliran Benda dan Pendapatan Dalam Satu Ekonomi pada gambar 7 ini
merupakan bagan alir yang masih sangat sederhana karena belum
membicarakan keterlibatan pihak-pihak lain seperti pemerintah dan luar negeri.
Hal lain yang juga dapat terlihat pada gambar 7 ini adalah pihak rumah tangga
menerima barang dan jasa sementara pihak perusahaan menjual barang dan
jasa. Di sisi yang lain pihak rumah tangga atau individu menjual tanah, tenaga
kerja dan modal kepada pihak perusahaan. Sebaliknya pihak perusahaan
memberi pengeluaran berupa gaji, sewa dan bunga, tergantung dari jenis
kegiatan usahanya.
Pada gambar 8, jelas terlihat bahwa pihak individu atau rumah tangga
mensupply faktor produksi yang terdiri dari tanah, tenaga kerja dan modal yang
merupakan permintaan (demand) dari pihak perusahaan, sedangkan dari pihak
perusahaan mensupply produk pasar berupa barang dan jasa.yang merupakan
permintaan (demand) dari pihak individu atau rumah tangga. Pada gambar 8 ini
sudah terlihat adanya keterlibatan pihak pemerintah yang akan
mengkoordinasikan seluruh perputaran aliran benda dalam satu ekonomi (The
Circular flow of the economy).
Selain pihak pemerintah, pada gambar 8 ini juga sudah terlihat adanya badan
keuangan tempat menabung dana individu atau rumah tangga yang tersisa

EKONOMI TANAH, Ir. Priyendiswara A. B., MCom.

 dan penanam modal untuk berinvestasi dengan menggunakan dana dalam
tabungan milik individu atau rumah tangga. Dalam pelaksanaan koordinasi
pihak pemerintah
Gambar 8.

EKONOMI TANAH, Ir. Priyendiswara A. B., MCom.

 Dalam pelaksanaan
koordinasi seluruh aktifitas
atau kegiatan negara pihak
pemerintah menggunakan
dana yang didapatkan dari
pungutan pajak terhadap
perusahaan dan rumah
tangga atau individu

Gambar 9

Tampilan pada gambar 9 memperlihatkan perputaran aliran benda dalam suatu

ekonomi
(The Circular Flow of the economy) secara sempurna yang memperlihatkan adanya
beberapa pihak yang berperan yaitu : Pemerintah, Rumah Tangga, Luar Negeri,

EKONOMI TANAH, Ir. Priyendiswara A. B., MCom.

Perusahaan serta Badan Keuangan dan Penanam Modal. Semua pihak (stakeholders)
tersebut masing-masing memiliki perannya sendiri-sendiri, misalnya peran Badan
Keuangan yaitu merupakan tempat pihak rumah tangga atau individu untuk menabung
dana yang tidak habis dikonsumsi, selain itu juga berperan sebagai wadah dimana
para Penanam Modal meminjam dana yang ditabung tersebut untuk berinvestasi
dengan jalan mendirikan perusahaan. Peran dari stakeholders lainnya, misalnya; pihak
luar negeri terhadap perusahaan dan rumah tangga atau individu akan menerima dana
dari hasil barang dan jasa yang diimpor oleh mereka, sebaliknya perusahaan akan
menerima dana dari hasil barang dan jasa yang diekspor keluar negeri.
Sementara peran pihak pemerintah dalam hal ini adalah menarik pajak dari pihak
perusahaan dan rumah tangga atau individu dan juga memberi gaji dan upah sesuai
dengan jenis pekerjaan kepada individu atau rumah tangga dan juga mengeluarkan
dana sesuai dengan barang dan jasa yang dikehendaki.
Gambar 10

Gambar 10 memperlihatkan penerapan dari the circular flow of the economic dalam
bisnis properti. Gambar tersebut memperlihatkan bagaimana memulai bisnis atau
menciptakan lapangan pekerjaan di bidang properti. Dalam gambar diperlihatkan

EKONOMI TANAH, Ir. Priyendiswara A. B., MCom.

bahwa diperlukan berbagai macam data-data, diantaranya misalnya; untuk memantau
pihak rumah tangga (households), maka diperlukan data pola demografi dan
pertumbuhan penduduk. Sedangkan untuk memantau pihak perusahaan, data yang
diperlukan adalah pertumbuhan ekonomi dan pola organisasi usaha. Dalam rangka
menciptakan lapangan pekerjaan atau bisnis properti tersebut, pihak perusahaan
(firms) akan menyediakan modal yang dapat dipinjam dari badan keuangan,
sedangkan pihak rumah tangga (houselholds) atau individu akan mengkontribusi
tenaga kerja,kewirausahaan, tanah. Setelah usaha tersebut berjalan, maka dari pihak
rumah tangga berharap akan memperoleh income (pendapatan) yang dapat
dibelanjakan dan ditabung, sedangkan dari pihak perusahaan (firms) berharap akan
memperoleh revenues (pengembalian) dalam bentuk pengembalian modal (capital)
yang dapat diinvestasikan kembali dan keuntungan (profits). Belanja yang dilakukan
oleh pihak rumah tangga dalam konteks ini adalah mengkonsumsikan pendapatannya
terhadap produk properti, misalnya; mencicil, membeli, menyewa tempat tinggal, toko,
atau pergi berlibur dan memesan hotel atau penginapan. Sedangkan investasi kembali
yang dilakukan oleh pihak perusahaan adalah misalnya; membeli tanah, membangun
Hotel, apartemen, kantor atau pusat belanja.
Gambar 11 memperlihatkan pemanfaatan dana yang tersimpan dalam tabungan
rumah tangga (savings on households) dan bagaimana dana tersebut disalurkan ke
bisnis properti yaitu dengan menyimpannya dalam bentuk deposito, bonds atau
saham.
Namun pola-pola penanganan semacam ini belum terwujud di Indonesia, karena
sistem penjaminan melalui financial intermediaries belum ada perangkat hukumnya,
masih dalam proses penyusunan dan kalaupun ada masih pada tahap awal dan uji
coba.

Gambar 11

EKONOMI TANAH, Ir. Priyendiswara A. B., MCom.

IV. SIKLUS BISNIS DAN SIKLUS PROPERTI
Pada pembahasan ini dijelaskan mengenai berbagai macam siklus yang
mempengaruhi bisnis properti, terdiri dari kurang lebih 9 siklus,sebagai berikut :

1. Siklus konstruksi (construction cycle)

2. Siklus peminjaman uang (mortgage money cycles)

3. Siklus kota dan daerah perkotaan (urban area and city cycles)

4. Siklus pemukiman (neighborhood cycles)

5. Siklus properti yang khusus (property specific cycles)

6. Siklus musiman (seasonal cycles)

7. Siklus hidup properti, kepemilikan (property, ownership, and investor

cycles)

8. Siklus populer (popularity cycles)

9. Siklus perubahan sosial (social change cycles)

Sementara gambar 12 memperlihatkan adanya beberapa tahap dalam siklus bisnis

properti yang dikenal dengan istilah; Rising, Top, Declining dan Bottom. Tiap-tiap
tahapan tersebut menggambarkan kondisi bisnis properti. Bahkan tahapan ini dapat
membantu pengusaha properti melihat suatu kondisi, apakah sedang terjadi over
supply atau under supply supaya dapat menyusun strategi, agar dalam usahanya
tidak terjadi stagnasi.

Gambar 12

EKONOMI TANAH, Ir. Priyendiswara A. B., MCom.

Gambar 13

Pada gambar 13 dapat terlihat adanya siklus murni dan siklus didalam siklus. Juga
adanya istilah Peak, recession, Through dan revival. Demikian juga pada gambar
tersebut terlihat adanya grafik demand dan supply yang saling kejar mengejar. Dan
menurut pakar ekonomi, grafik –grafik tersebut tidak akan pernah bertemu, sekalipun
terlihat ada pertemuan pada titik tertentu. Hal ini dikarenakan tidak pernah ada data
yang akurat mengenai jumlah permintaan dan penawaran dan juga tidak pernah ada
ketentuan kapan pengusaha diperintahkan untuk tidak berproduksi atau konsumen
untuk berhenti membeli.

Gambar 14

EKONOMI TANAH, Ir. Priyendiswara A. B., MCom.

Ada berbagai macam siklus yang mempengaruhi siklus bisnis properti, salah satu yang
dapat dijelaskan pada kesempatan ini adalah siklus pemukiman (neighborhood cycles)
dari 9 (sembilan) siklus yang dianggap dapat mempengaruhi siklus bisnis properti
bahkan nilai properti secara langsung. Pada gambar 14 diperlihatkan bahwa suatu
pemukiman pada awalnya dimulai dengan lahan pertanian, kemudian dibangun
kawasan perumahan dengan terbangunnya kawasan tersebut akan meningkatkan
jumlah penduduk. Dengan meningkatnya jumlah penduduk, maka dibutuhkan fasilitas
umum diantaranya; tempat belanja, tempat kerja, dan fasilitas umum lainnya. Setelah
beberapa tahun kemudian kawasan tersebut dapat mengalami titik puncaknya yaitu
kawasan tersebut menjadi padat penduduk, mengalami polusi baik udara, air, suara
dsbnya yang dalam gambar 14 terlihat pada titik puncak adanya istilah “Land Fever”,
kondisi lingkungan semacam ini dapat mengalami degradasi yang akibatnya dapat
menjadi lingkungan yang kumuh dan akhirnya menjadi kawasan yang tidak memiliki
nilai ekonomi. Oleh sebab itu tindakan pemeliharaan lingkungan kawasan amat sangat
penting dilakukan untuk melestarikan lingkungan kawasan tersebut selain itu juga
untuk mempertahankan nilai kawasan dan bangunan serta lahan yang ada dalam
kawasan.

Hal lain yang juga dibahas dalam topik ini adalah kaitan antara siklus bisnis pada
umumnya dengan siklus bisnis properti yang dapat dilihat pada gambar 15. Siklus-
siklus tersebut diperlihatkan seperti sebuah jam. Terlihat bahwa ketika jarum jam
menunjuk pada angka 12 pada siklus bisnis pada umumnya itu menandakan bahwa
keadaan nilai properti pada suatu negara sedang berada pada level (tingkat) tertinggi,
sementara pada siklus bisnis properti kondisi seperti itu disebut sebagai boom market.
Menjadi pertanyaan adalah kapan saat yang tepat seorang investor membeli properti
atau memutuskan untuk berinvestasi pada properti? Apakah ketika kondisi sedang
boom market atau pada saat kondisi bisnis properti mengalami resesi? Pertanyaan ini
dapat terjawab pada gambar 17.

Sedangkan untuk melihat kaitan antara kondisi ekonomi makro dikaitkan dengan
dampaknya pada bisnis properti dapat terlihat pada gambar 16.

EKONOMI TANAH, Ir. Priyendiswara A. B., MCom.

Gambar 15

EKONOMI TANAH, Ir. Priyendiswara A. B., MCom.

Gambar 16

Gambar 17

EKONOMI TANAH, Ir. Priyendiswara A. B., MCom.

Gambar 18 memperlihatkan kondisi ekonomi dibeberapa negara di Asia pada saat
krisis ekonomi di tahun 1998 yang juga berdampak kepada bisnis properti di
Indonesia. Pada gambar tersebut terlihat bahwa Indonesia adalah negara yang paling
terpuruk ekonominya pada saat itu dibandingkan dengan negara Singapura, Malaysia
dan Filipina. Bahkan tahun 2000 adalah kondisi ekonomi Indonesia yang terburuk
setelah peristiwa kerusuhan tahun 1998 dan kembali Indonesia mengalami kondisi
ekonomi terburuk yaitu pada tahun 2009, namun tidak separah pada tahun 2000.
Bahkan saat ini ekonomi Indonesia mulai mengalami peningkatan hal ini ditandai
dengan adanya peningkatan nilai GDP dari 4,5% pada tahun 2009 (lihat gambar 19,
scenario 1), hingga saat ini tahun 2011 berada pada angka 6,5 %, bahkan diperkirakan
akan terus mengalami peningkatan pada tahun mendatang.
Sehingga harapan Indonesia akan menjadi salah satu dari 10 negara terkaya di dunia
pada tahun 2030 diharapkan akan menjadi kenyataan. Namun ada beberapa hal perlu
dibenahi untuk mencapai harapan tersebut, yaitu salah satunya adalah pembenahan
sumber daya manusianya, karena SDM turut menentukan kondisi ekonomi suatu
negara
Gambar 18

EKONOMI TANAH, Ir. Priyendiswara A. B., MCom.

Gambar 19

EKONOMI TANAH, Ir. Priyendiswara A. B., MCom.

EKONOMI TANAH, Ir. Priyendiswara A. B., MCom.
Gambar 20

EKONOMI TANAH, Ir. Priyendiswara A. B., MCom.

Gambar 20 memperlihatkan nilai konstruksi tertinggi pada tahun 2009 berada di
Jabodetabek. Hal ini telah menyebabkan meningkatnya angka kepadatan penduduk di
Jakarta dan sekitarnya.

V. HUBUNGAN ANTARA FREKUENSI PENERBANGAN, KEPADATAN

PENDUDUK DENGAN NILAI HARGA SEWA PROPERTI

Gambar 21

Frekuensi penerbangan pada suatu kota berpengaruh pada nilai lahan di kota
itu. Hal ini terlihat jelas pada gambar 21. Pada gambar tersebut terlihat bahwa
kota tertinggi yang memiliki frekuensi penerbangan tertinggi adalah kota New
York, London dan Tokyo, demikian juga rate kamar Hotel tertinggi berada pada
kota-kota tersebut, sehingga nilai lahannya juga menjadi tinggi permeter
persegi. Bila dilihat lebih teliti lagi, ternyata kota Jakarta belum termasuk dalam
hitungan sebagai kota yang berfrekuensi penerbangan tinggi di dunia ini.
Sementara gambar 22 memperlihatkan bahwa Indonesia termasuk sebagai
salah satu negara berpenduduk terbesar, khususnya Jakarta dan sekitarnya
termasuk terpadat di dunia. Pertanyaannya adalah; Indonesia tergolong negara
kaya atau miskin? Karena bila mengacu pada frekuensi penerbangan dan nilai

EKONOMI TANAH, Ir. Priyendiswara A. B., MCom.

 GDP, dapat dikatakan Indonesia belum termasuk negara yang diperhitungkan
dari segi kondisi ekonominya, belum memiliki dampak yang luas terhadap
ekonomi dunia.
Sehingga dapat disimpulkan nilai lahan yang ada di Jakarta lebih banyak
dipengaruhi oleh angka jumlah penduduk yang tinggi dan padat yang
menyebabkan bangunan harus dibangun vertikal. Nilai lahan di Jakarta menjadi
tinggi karena adanya permintaan sangat tinggi terhadap lahan dan produk
properti.

Gambar 22

EKONOMI TANAH, Ir. Priyendiswara A. B., MCom.

VI. PROSPEK EKONOMI INDONESIA KEDEPAN DIKAITKAN DENGAN
NEGARA-NEGARA DI ASIA.

Gambar 23

Gambar grafik ini memperlihatkan adanya 4 (empat) gelombang yang terjadi di

Asia dari tahun 1998 hingga saat ini. Hongkong dan Singpura digambarkan
sebagai negara yang memiliki daya tarik jangka pendek serta adanya
kemudahan kemudahan yang ditawarkan oleh negara-negara tersebut.
Sementara Indonesia, India, Cina dan Jepang memiliki daya tarik jangka
panjang, hal ini disebabkan tersedianya lahan yang sangat luas dinegara-
negara tersebut dibandingkan Hongkong dan Singapura. Itu sebabnya mereka
tetap melakukan reklamasi didaerah pantai untuk mendapatkan lahan yang
lebih luas. Menjadi pertanyaan; apa sikap Indonesia agar dapat
memaksimalkan potensinya dan memiliki daya saing dengan negara-negara
lainnya di Asia?

EKONOMI TANAH, Ir. Priyendiswara A. B., MCom.

VII. PENGENALAN JENIS DAN KARAKTER STUDI EKONOMI TANAH

Pada bagian ini dibahas mengenai berbagai jenis studi ekonomi tanah dan
karakternya. Ada jenis studi yang khusus dilakukan untuk kepentingan publik
atau pemerintah sedangkan ada juga studi ekonomi tanah yang khusus
diperuntukan bagi kepentingan pihak swasta atau privat.

VII.1. PENGENALAN JENIS STUDI EKONOMI TANAH

Appraisal:
Appraisal atau penilaian adalah suatu perkiraan nilai, umumnya yang dinilai
adalah nilai pasar properti. Setiap jenis properti penilaiannya bersifat spesifik
karena hasil penilaian yang diperoleh dalam bentuk angka (kuantitatif), karena
itu dibutuhkan analisis yang cukup terperinci. Ada laporan penilaian yang
menampilkan studi pasar cukup terperinci tetap ada juga yang tidak tergantung
dari jenis propertinya.
Umumnya penilaian suatu kejadian yang belum dikembangkan. Selain itu
konsep highest and best used juga sudah disertakan dalam laporan penilaian,
selama lahan yang dinilai belum jelas peruntukkannya.
Demikian juga perkiraan daya serap pasar (absorption rates) dapat ditampilkan
dalam laporan penilaian, bilamana properti yang sedang dinilai besar dan luas,
dimana masalah waktu sangat berperan.

Cost Benefit Study :

Studi mengenai cost benefit ini umumnya digunakan untuk pihak pemerintah
khususnya dalam hal gagasan pengembangan kota, seperti pembuatan jalan
tol, kanal untuk kapal, sistem irigasi, dan sebagainya.
Biasanya, menghitung biaya semua hal yang dianggap bermanfaat termasuk
hal yang bersifat sosial di dalam suatu usulan yang akan dikembangkan.
Kemudian menghitung rasio biaya yang harus melebih 1 yaitu angka yang
dianggap pantas atau layak untuk dilaksanakan. Kadang-kadang cost benefit
study ini juga mempertimbangkan dampak sekunder yang muncul sebagai
akibat dari adanya pengembangan yang diusulkan tersebut terhadap pemakai.
Bilamana pengembangan yang diusulkan akan berdampak kepada banyak
pihak, maka biaya dan manfaat yang dipertimbangkan juga harus melibatkan
semua pihak

EKONOMI TANAH, Ir. Priyendiswara A. B., MCom.

 Economic Study
Studi ini meliputi analisis yang mencakup variabel ekonomi, sehingga dapat
juga dikatakan bahwa semua studi yang dibicarakan pada pembahasan ini
sebenarnya dapat dikatakan sebagai economic study (studi ekonomi). Itu
sebabnya, bila seorang penilai hendak menggunakan istilan ini di dalam
laporan penilaiannya atau di dalam kontraknya, ia harus mendefinisikan istilah
tersebut secara spesifik dan menyesuaikannya dengan situasi yang ada.

Economic Base Study

Studi ini dirancang untuk menganalisis semua kegiatan ekonomi pada suatu
bangsa, wilayah atau daerah metropolitan. Studi ini seringkali digunakan oleh
para perencana kota untuk membentuk kerangka kerja suatu rencana
pengembangan komunitas yang bersifat komprehensif. Ada beberapa
pendekatan yang dipakai untuk melakukan studi ini.
Demikian juga studi ini tidak terpusat pada suatu jenis properti atau kawasan
industri, studi semacam ini sering dibuat berdasarkan sudut pandang
masyarakat pada umumnya atau seorang pengamat. Demikian juga studi ini
tidak membicarakan besaran serta manfaat dari berbagai program yang
dibahas, bilaman studi tidak membahas hal-hal kebijakan yang bersifat spesifik.

Feasibility Study
Studi kelayakan atau feasibility study adalah analisis yang bertujuan untuk
mengetahui apakan suatu proyek atau program dapat sukses atau berhasil
dilaksanakan. Masing-masing lahan memiliki studi kelayakan yang sifatnya
spesifik. Ketepatan hasil analisis tergantung pada keberhasilan menyelesaikan
pengembangan yang diusulkan.
Pada umumnya penilai menganggap suatu analisa berhasil bila analisa
tersebut menyatakan suatu pengembalian yang cukup terhadap modal yang
diinvestasikan untuk menarik investor (penanam modal) swasta mewujudkan
pengembangan tersebut. Studi ini hampir selalu menampilkan perhitungan atas
kemungkinan pengembalianj investasi terhadap lahan yang akan
dikembangkan.
Studi ini secara tidak langsung juga menyatakan keharusan untuk
menampilkan studi pemasaran (marketability study) sebagai bagian dari studi
kelayakan dengan tujuan mengetahui jenis pengembangan yang bagaimana
yang layak untuk dikembangkan atas suatu lahan dan pengembalian seperti
apa yang diharapkan dari jenis pengembangan tersebut. Hal ini

EKONOMI TANAH, Ir. Priyendiswara A. B., MCom.

 dikarenakansuatu proyek dapat saja dipasarkan tetapi sebenarnya tidak layak
(feasible)

Highest and Best Use Study

Sifat dari studi ini yaitu untuk mencari dan mendapatkan jenis properti yang
dapat dikembangkan di atas sebidang tanah yang agar dapat memberikan
pengembalian investasi yang maksimum dengan batasan seperti peraturan
peruntukan lahan dan peraturan terkait lainnya.
Studi ini juga mengamati bidang tanah yang sifatnya sangat khas. Dalam
teorinya, analis akan mengamati kira-kira jenis properti apa saja yang dapat
dikembangkan di atas suatu bidang tanah dan melakukan analisis
pengembalian investasinya. kemudian menentukan jenis pengembangan yang
paling tepat dan menyisihkan alternatif pengembangan yang lain dengan
berbagai alasan, misalnya tidak menunjang lingkungan sekitar, luas lahan tidak
cukup, pencapaian kurang baik, dan sebagainya. Pengembangan yang paling
tepat ini akan diamati lebih intensif melalui antara lain studi pasar dan
pemasaran.
Karena banyaknya jenis pengembangan yang harus dipertimbangkan, studi
highest and best use sering dikerjakan sambil lalu saja, sebenarnya studi ini
seharusnya menampilkan analisa keuangan (financial analysis) yang
membahas kemungkinan-kemungkinan return rate investasi dari berbagai
alternatif pengembangan. Umumnya studi ini dibuat berdasarkan pandangan
para investor dan mengabaikan hal-hal yang sifatnya tidak menguntungkan.

Land Utilization Study

Studi ini merupakan jenis studi highest and best use yang sifatnya khusus,
karena dibuat berdasarkan permintaan dari pihak Dinas Tata Kota bagian
Peremajaan Kota. Studi ini meliputi hampir semua hal yang tercakup dalam
studi highest and best use kecuali 2 hal, yaitu kelayakan secara hukum dan
ekonomi. Hal ini karena dianggap kedua hal tersebut tidak berhubungan
dengan pengembangan yang akan dilaksanakan di atas suatu lahan yang tidak
menuntuk pertimbangan masalah pasar. Demikian juga masalah alternatif
perhitungan pengembalian investasi yang terperinci, karena peruntukan lahan
dan alternatif pengembangan umumnya sudah ditentukan. Yang diperhitungkan
adalah hasil pengembalian tersebut.

EKONOMI TANAH, Ir. Priyendiswara A. B., MCom.

 Market Study
Umumnya setiap jenis analisis pasar real estat adalah merupakan suatu studi
pasar (market study). Studi ini biasanya menyangkut lebih dari satu jenis
properti pada wilayah tertentu. Penentuan batasan wilayah pengamatan
tergantung dari jenis properti yang sedang diamati. Selain itu, properti yang
walaupun berbeda pada suatu wilayah yang diamati tetapi tidak kompetitif
sifatnya, dapat saja tidak diperhitungkan dalam melakukan analisis tersebut.
Umumnya setiap studi pasar ini menyangkut dua hal, pertama adalah
menentukan demand (permintaan) pada suatu lahan pada saat sekarang dan
yang akan datang. Kedua adalah menentukan supply (pasokan) fasilitas yang
kompetitif sifatnya pada saat sekarang dan akan datang. Umumnya analisis ini
tidak melakukan perhitungan pengembalian atas investasi. Studi ini kadang-
kadang mencakup analisis daya serap lahan (land absorption analysis).
Bahkan studi ini dapat mencakup rekomendasi mengenai bagaimana
memasarkan pengembangan yang sudah ada di atas suatu lahan tertentu.

Marketability Study
Studi ini mengenai penentuan target market suatu jenis properti. Setiap studi
seperti ini menganalisa kemungkinan adanya permintaan dan pasokan pada
saat sekarang dan akan datang. Jadi dapat dikatakan studi ini juga melibatkan
market study.
Hasil dari analisis ini terdiri dari tiga hal, pertama berupa berbagai jenis harga
properti yang dijual atau disewakan, kedua adalah jumlah unit atau besaran
ruang terjual atau tersewa per tahun pada waktu tertentu. Ketiga, mengenai
kondisi khusus dari jenis properti, misalnya masalah keuangannya, teknik
penjualannya, atau penyedia jenis fasilitas hiburan yang dapat mempercepat
penjualan atau sewa. Studi ini lebih kompleks daripada studi pasar, tetapi lebih
ringan bobotnya daripada feasibility study.

Reuse Appraisal
Merupakan kegiatan yang sifatnya menilai kembali sebidang lahan, dimana
penilaian yang dilakukan berdasarkan jenis properti yang akan dibangun baru
di atas lahan tersebut setelah meruntuhkan bangunan yang sudah pernah ada
di atas lahan tersebut.

EKONOMI TANAH, Ir. Priyendiswara A. B., MCom.

 VII.2. KARAKTER STUDI EKONOMI TANAH

estimation of value
Nature of viewpoint

use of pre-existing

calculation of rate-

Allocation of costs

Focus on specific
assumed in study

parcel or property
recommendations

Considerations of
Consideration of

absorption rates

different groups
supply-demand

and benefits to
Use of general

non pecuniary
Programmatic
calculation of
multiple uses

contents and
development

of return on
investment
analysis

concept

factors
private owner or
Appraisal yes not always not always yes yes not always no not always no yes
investor
general public or
Cost-benefit
government yes no yes yes no yes no yes yes not always
study
agency
Economic could be any general
yes not always not always not always not always not always not always no us ually not not always
study viewpoint terms
Economic community as a
no NA NA NA no not always not always no NA no
base study whole
Feasibility private owner or
yes us ually not yes yes no yes not always no no yes
study developer
Highest and
private owner of
Best use yes yes no yes no yes not always no no yes
investor
study
Land use detached observer
no yes no no no not always not always not always no no
study or general public
Land
utilization private investor yes yes not always not always no no not always no no yes
study
private owner or
Market study detached yes not always not always no no not always not always no no not always
observed
Marketability private owner of
yes us ually not yes no no yes not always no no yes
study developer
Reuse private owner or
yes no yes yes yes yes yes no no yes
appraisal deve

VIII. STRUKTUR KOTA YANG MEMPENGARUHI NILAI TANAH

Menurut John McMahan dalam bukunya yang berjudul Property Development,

terdapat 4 jenis struktur kota (lihat gambar 24), yaitu : Pertama : The
Concentric Zone Theory yang membagi kota dalam 5 zona yaitu : zona 1;
Central Business District, Zona 2; Transitional Zone, Zona 3; Low Income
Housing, Zona 4; High Income Housing, Zona 5; Commuter Zone. Kedua : The
Axial Theory dengan struktur pembagian kota hampir serupa dengan The
Concentric Zone Theory, yang membedakan kedua struktur tersebut adalah
adanya akses berupa Jalan Tol (the highway) atau jalur kereta api dari
Commuter zone ke Central Business District dapat terlihat pada gambar 24.

EKONOMI TANAH, Ir. Priyendiswara A. B., MCom.

 Gambar 24

Sedangkan bentuk struktur kota yang ketiga adalah the sector theory. Pada
struktur kota seperti ini, tidak terlihat adanya commuter zone yaitu zona dimana
para pekerja dipusat kota bertempat tinggal, yang terlihat adalah zona untuk
High Income Housing. Sedangkan struktur kota keempat yaitu ; The Multiple
Nuclei Theory, struktur kota yang terbagi dalam 9 zona, pada zona 1 s/d 5
serupa dengan zona yang terdapat pada struktur kota the sector theory, yang
membedakannya adalah pada zona 6 s/d 9 yaitu terdiri dari; zona Heavy
Manufacturing, Outlying Business District, Residential Suburb dan Industrial
Suburb. Namun secara keseluruhan terdapat kesamaan pada keempat struktur
kota tersebut yaitu adanya zona Central Business District yang terletak dipusat
kota. Zona ini diketahui sebagai zona yang memiliki nilai lahan tertinggi di suatu
kota. Menjadi pertanyaan adalah; seperti apakah struktur kota Jakarta?
Mungkinkah struktur kota Jakarta serupa dengan struktur kota The Multiple
Nuclei Theory? Karena adanya zona perumahan dan zona industri yang
terlepas dari Kota Induk, seperti letak Kota Industri Lippo Cikarang dan Kota
Mandiri Bumi Serpong Damai atau Lippo Karawaci terhadap kota Jakarta?

EKONOMI TANAH, Ir. Priyendiswara A. B., MCom.

 Pertanyaannya adalah; apakah nilai lahan dikota mandiri tersebut jauh lebih
murah jika dibandingkan dengan nilai lahan dipinggir kota Jakarta?

IX. FAKTOR-FAKTOR PENENTU NILAI

Berikut ini adalah faktor-faktor yang dapat menentukan nilai suatu lahan :
• Ketidakpastian masalah politik
Teror, perang, risiko pengambilalihan pemerintahan, penyogokan pemerintah
setempat, perubahan tatanan pemerintah, perubahan kabinet
• Ketidakpastian moneter
Risiko devaluasi, risiko inflasi, risiko perubahan pajak, investasi di masa yang
akan datang, risiko kebangkitan (revival), risiko bentuk kepemilikan, batasan-
batasan modal negara, risiko penyitaan, risiko pertukaran mata uang.
• Ketidakpastian lingkungan
Kualitas hidup, risiko lingkungan, iklim dan sikap berbisnis, gempa bumi,
kejahatan

EKONOMI TANAH, Ir. Priyendiswara A. B., MCom.

 • Ketidakpastian bisnis
• Jenis-jenis risiko, hubungan dengan negara-negara lain, tren dalam dunia
ekonomi, supply (demand modal dan pekerja)
• Siklus real estat yang tidak pasti
• Risiko pasar secara makro, risiko pasar secara mikro, risiko mutu informasi,
risiko supply and demand, risiko alternatif investasi, risiko pendanaan, risiko
modal
• Tingkatan jenis-jenis pasar dan proyek di setiap negara
• Keputusan investasi, lokasi, dan jenis properti

EKONOMI TANAH, Ir. Priyendiswara A. B., MCom.

 DAFTAR PUSTAKA

McKenzie D.J and Richard M.Betts (2006), Essential of Real Estate Economics,, 5fth
Ed, Thomson South-Western, USA.

McMahan John (1989), Property Development, 2nd, McGraw-Hill, USA.

Phyrr-Cooper-Wofford, Kapplin-Lapides (1989), Real Estate Investment, Strategy

Analysis Decisions, 2nd Ed, John Wiley & Sons, Inc.

EKONOMI TANAH, Ir. Priyendiswara A. B., MCom.