TEKNIK PENGUMPULAN DAT A

Halaman 1
 TEKNIK PENGUMPULAN DATA

Dalam penilaian real estate, kualitas dan kuantitas data yang tersedia sama pentingnya
dengan metode dan teknik yang digunakan untuk memproses data dan menyelesaikan
tugas penilaian. Oleh karena itu, kemampuan untuk membedakan berbagai jenis data,
menyelidiki sumber-sumber data yang dapat dipercaya, dan melakukan manajemen
informasi merupakan hal yang penting dalam praktek penilaian.

Berurusan dengan data pasar, data properti, dan data transaksi yang dibutuhkan dalam
proses penilaian meliputi tiga proses yang saling berhubungan:
1. Mengumpulkan data
2. Mengelola data
3. Menganalisa data

Penilai memerlukan keterampilan untuk melakukan penelitian dan mengambil keputusan

untuk mengarahkan langkah awal dalam pengumpulan data, menganalisa dan
mengelola informasi secara efisien.

Mendapatkan semua data yang penting tetap menjadi sebuah tantangan bagi penilai,
bahkan dengan inovasi teknologi yang dapat memudahkan proses penilaian.
Pengumpulan data dapat sama atau berbeda dari satu negara ke negara lain.
Kebanyakan negara maju telah menyediakan records properti kepada penilai, namun
masih banyak negara yang tidak menyediakannya, sehingga data penjualan hanya
dapat dikumpulkan dari pelaku pasar yang sesungguhnya. Perlu disadari, bahwa
standar penilai profesional dan program pemerintah dalam menentukan NJOP untuk
keperluan Pajak Bumi dan Bangunan memerlukan tingkat pengumpulan data dan
dokumentasi yang berbeda.

Sebelum memulai suatu proses pengumpulan data, penilai terlebih dahulu harus
menentukan jenis data yang akan berguna dalam proses penilaian. Jenis data tersebut
misalnya data umum, data khusus, dan data penawaran & permintaan (supply and
demand).

Halaman 2
Sebelum menganalisa data, penilai perlu mengolah semua data khusus yang telah
dikumpulkan, antara lain adalah:
 Kumpulan / tabel data pasar termasuk worksheet survei biaya dalam pendekatan
biaya.
 Format penyesuaian dalam pendekatan data pasar
 Reconstructed operating statement (Data operasional yang sudah disusun
kembali) dalam pendekatan kapitalisasi pendapatan

Ketiganya disusun secara seksama untuk dapat memberikan gambaran data pasar yang
dikelompokkan menjadi data “yang dapat digunakan” dan “dapat diukur”. Jika
informasi yang akan dianalisa cukup kompleks, maka penilai perlu mendesain beberapa
tabel data pasar untuk memisahkan dan mempelajari data tertentu.

Setelah dikumpulkan dan dikelola, data dapat dianalisa untuk memecahkan masalah
dalam penilaian. Namun perlu disadari bahwa sebenarnya masing-masing pendekatan
merupakan suatu bentuk analisa yang bersandar pada data pasar untuk mendukung
kesimpulan nilai yang dihasilkan. Keabsahan masing-masing kesimpulan nilai dari
pendekatan yang dilakukan (dan yang paling penting adalah pendapat nilai pasar)
sangat tergantung pada baik tidaknya data pasar yang dapat mendukung kesimpulan
tersebut.

Analisa data harus mengaitkan data ekonomi dan keuangan pasar real estate secara
umum dan pasar secara khusus di mana properti yang dinilai itu terletak. Contoh: jika
data ekonomi menunjukkan tingkat lowongan kerja menurun, bagaimana hal itu dapat
mempengaruhi pasar secara umum dan jenis properti yang dinilai, serta properti yang
dinilai itu sendiri.

JENIS DATA

Pada kebanyakan analisa penilaian, lebih dari satu jenis data yang perlu dikumpulkan
dan diuji, termasuk:
 Data umum
 Data khusus
 Data penawaran dan permintaan (supply and demand)

Penilai mendapatkan data tersebut dari sumber langsung atau tidak langsung (data
primer atau data sekunder.)

Halaman 3
Data Umum: informasi mengenai pengaruh nilai yang dihasilkan dari pengaruh
sosial, ekonomi, pemerintah dan lingkungan, yang berasal dari luar properti yang dinilai,
seperti:
 Data ekonomi
 Data demografi (data mengenai kependudukan)
 Peraturan pemerintah
 Trend aktifitas bangunan
 Biaya bangunan
 Pajak-pajak
 Pendanaan (financing)

Data umum terdiri dari informasi mengenai pengaruh sosial, ekonomi, pemerintahan
dan lingkungan yang mempengaruhi nilai properti. Walaupun keempat pengaruh ini
merupakan kategori yang mudah untuk menguji data umum, yang sebenarnya
mempengaruhi nilai suatu properti dan menciptakan trend properti adalah interaksi
antara keempat pengaruh tersebut.

Trend Ekonomi

Untuk mengidentifikasi dan memperkirakan trend ekonomi, perlu mempelajari:

 Perubahan ekonomi yang terjadi
 Arah perubahan tersebut
 Besarnya perubahan
 Pengaruh perubahan
 Penyebab terjadinya perubahan

Trend ekonomi yang perlu diperhatikan:

 Trend ekonomi internasional  dalam ekonomi global, kesejahteraan ekonomi
suatu negara dapat secara langsung atau tidak langsung mempengaruhi negara
lain.
 Trend ekonomi national dan regional  Keadaan ekonomi nasional merupakan
hal yang mendasar bagi penilaian properti apapun. (Dana untuk dipinjamkan,
pasar uang, tingkat suku bunga, permintaan pasar). Sejauh mana trend ini perlu
diperhatikan bergantung pada jenis dan besarnya properti yang dinilai.

Halaman 4
  Pertimbangan-pertimbangan pasar lokal  Untuk dapat mengerti bagaimana
trend ekonomi nasional bahkan internasional dapat mempengaruhi suatu
properti, penilai perlu mempelajari bagaimana lingkungan setempat di mana
properti berada meresponi trend ini. Ekonomi regional mempengaruhi kondisi
pasar lokal, namun pasar lokal tidak selalu mempengaruhi pasar regional. Trend
lokal lebih mempengaruhi nilai properti secara langsung.
 Trend yang mempengaruhi tanah pedesaan  Penilai tanah pedesaan perlu
mengerti hubungan ekonomi pedesaan lokal, dasar ekonomi regional (bersifat
pertanian, pemindahan barang ke tempat lain, atau rekreasi), dan ekonomi
nasional serta perubahan penggunaan tanah daerah kota dan pinggiran di
pedesaan. (Dalam membandingkan properti, perhatikan sekelilingnya, misalnya
di sekitar daerah pertanian, pertambangan, pengeboran, rekreasi, iklim)

Demografi

 Populasi pada suatu pasar dan karakteristiknya

 Penyebaran penduduk secara geografis
 Pengetahuan mengenai karakteristik rumah tangga (umur, besaran, pendapatan,
dan lain-lain) untuk menentukan permintaan rumah.

Dua kategori demografi yang menimbulkan dua jenis permintaan ruang:

1. Rumah tangga  permintaan akan perumahan, ritel, dan fasilitas medis.
2. Pekerjaan  permintaan akan gudang, daerah industri, kantor dan ruang ritel.

Peraturan Pemerintah

 Peraturan penggunaan dan peruntukan tanah

 Fasilitas umum (transportasi dan kantor pemerintah)
 Informasi zoning
 Informasi master plan
 Informasi pengaruh lingkungan
 Informasi sistem transportasi
 Kebijakan lokal mengenai pengembangan bangunan
 dll

Peraturan pemerintahan menyatakan sikap pemerintah dan sosial mengenai real estate.

Halaman 5
Trend Aktifitas Bangunan

Pembangunan rumah dan konstruksi properti komersial serta industrial berfluktuasi

sesuai dengan:
 siklus bisnis
 kejadian politik
 biaya dan ketersediaan dana

Fluktuasi ini mengikuti trend jangka panjang pembangunan gedung / perumahan.

Fluktuasi jangka pendek bisa menyebabkan turunnya harga sewa dan jual karena
terjadi kekacauan sementara dalam penawaran (supply).

Fluktuasi dalam penawaran dan permintaan properti lokal dipengaruhi kondisi regional
dan nasional.

Biaya Bangunan

Biaya membangun suatu bangunan cenderung mengikuti tingkat harga umum yang
terbentuk selama periode yang panjang, namun tingkat harga berbeda dari waktu ke
waktu dan dari tempat ke tempat. Biaya bangunan umumnya turun atau stabil dalam
periode deflasi, dan naik dalam periode inflasi.

Pajak-Pajak

Pajak yang berlaku di Indonesia seperti:

 Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)
 Pajak jual beli properti
 Pajak sewa menyewa properti

Pendanaan

Biaya pendanaan termasuk di dalamnya:

 Tingkat suku bunga
 Partisipasi modal

Halaman 6
Hubungan terbalik antara ketersediaan pendanaan dengan biaya pendanaan: suku
bunga tinggi dan biaya-biaya yang tinggi diikuti dengan penurunan permintaan kredit
dan kualifikasi peminjam uang.

Data Khusus: detail mengenai properti yang dinilai, penyewaan dan penjualan
properti sebanding, karakteristik pasar lokal yang terkait.

Yang termasuk dalam data khusus adalah:

 Detail properti yang dinilai,
 Data properti jual dan sewa yang sebanding, serta
 Karakteristik pasar lokal yang relevan.

Dalam penilaian, data ini digunakan untuk menentukan highest and best use suatu
properti dan untuk membuat perbandingan khusus serta analisa yang dibutuhkan untuk
menentukan nilai pasar dari properti yang dinilai.

Data khusus mengenai deskripsi tanah dan bangunan dari suatu properti membantu
penilai untuk memilih data tertentu mengenai properti sebanding yang dijual, disewa,
biaya konstruksi, dan karakteristik pasar lokal.

Dalam menganalisa data khusus, perlu mempelajari:

 Karakteristik properti yang dinilai
 Karkteristik properti sebanding

Dari data jual properti sebanding yang relevan, seorang penilai akan mendapatkan
informasi mengenai:
 Harga jual yang spesifik
 Perjanjian sewa menyewa
 Jumlah pengeluaran dan pendapatan
 Tingkat pengembalian investasi
 Biaya konstruksi
 Perkiraan umur ekonomis bangunan
 Tingkat depresiasi
Semua yang disebut di atas digunakan dalam perhitungan indikasi nilai properti yang
dinilai.

Halaman 7
Seorang penilai membutuhkan data khusus untuk diterapkan dalam masing-masing
pendekatan penilaian yang digunakan. Penilai menggunakan data untuk:
 Menghasilkan penyesuaian untuk karakteristik properti yang mempengaruhi nilai
 Memisahkan unit perbandingan
 Menghitung tingkat kapitalisasi
 Mengukur depresiasi

Dengan menyaring data yang relevan dari sejumlah besar data yang tersedia, penilai
membentuk suatu kesan terhadap pasar. Persepsi ini merupakan komponen penting
dalam melakukan penilaian, yang diterapkan dalam proses penilaian dan dalam
rekonsiliasi akhir indikasi nilai.

Analisa penilai mengenai highest and best use tanah dalam keadaan seolah-olah kosong
dan analisa highest and best use properti sebagaimana adanya menentukan data
khusus sebanding apa yang dikumpulkan dan dianalisa. Properti pembanding harus
memiliki highest and best use yang sama dengan properti yang dinilai.

Jenis dan jumlah riset yang dibutuhkan untuk suatu penugasan bergantung pada jenis
properti, tujuan penilaian, dan kompleksitas analisa yang dibutuhkan.

Data Penawaran dan Permintaan (Supply & Demand): Data pasar

mengenai supply dan demand guna membantu penilai untuk membuat perkiraan
mengenai permintaan properti di masa sekarang dan yang akan datang.

Setelah melakukan inspeksi atas properti yang dinilai serta mengumpulkan data khusus
properti, penilai perlu menghitung penawaran properti (supply) yang berkompetisi
dalam pasarnya.

Inventaris Penawaran Kompetitif

Inventaris penawaran melibatkan semua properti kompetitif:

 Unit sewa
 Properti yang telah dijual
 Properti yang sedang ditawarkan di pasar
 Properti yang akan masuk ke pasar

Halaman 8
Properti yang dinilai harus mampu bersaing dalam pasar di masa yang akan datang.
Oleh karena itu, penyelidikan penilai selain meliputi kompetisi yang ada sekarang, juga
harus meliputi proyek prospektif yang akan bersaing dengan properti yang dinilai.

Mempelajari Permintaan

Bersamaan dengan inventaris penawaran dari kebanyakan properti yang bersaing,

penilai menganalisa permintaan prospektif untuk properti yang dinilai. Penilai tidak
dapat berasumsi bahwa penggunaan saat ini merupakan penggunaan yang akan terus
ada di masa yang akan datang. Bahkan dalam pasar yang paling stabil sekalipun,
perubahan yang tidak terlihat dalam pasar atau penggunaan suatu jenis properti dapat
memberikan kerugian dan keuntungan.

Teknik khusus yang diterapkan dalam mempelajari permintaan pasar dapat menjadi
sangat kompleks dan keluar dari batasan normal praktek penilaian. Dalam beberapa
kasus, penilai dapat menggunakan data yang disusun oleh perusahaan riset pasar
khusus untuk membantu penilaian. Bagaimanapun juga, semua penilai harus memiliki
pengertian mengenai teknik riset pasar dan memiliki ketrampilan yang diperlukan untuk
melakukan penelitian mengenai permintaan (demand) yang mendasar.

Halaman 9
PENGUMPULAN DATA

Sumber Data Umum:

Termasuk publikasi pemerintah, asosiasi perdagangan, dan perusahaan riset swasta.

Data umum merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari file kantor seorang penilai.
Data yang diperoleh dari berbagai sumber dapat disusun (dan dibuat katalog), dan
dibuat daftar silang. Data umum seperti multiple listing information dan data sensus
dapat diakses dengan komputer. Banyak agen perencanaan dan pembangunan lokal
dan regional mengkomputerisasikan informasi di bawah ini berdasarkan area
geografisnya:
 Persediaan dan tingkat kekosongan rumah
 Pembongkaran dan pembangunan kembali
 Pembangunan komersial
 Pendapatan rumah tangga
 Penggunaan tanah baru dengan klasifikasi zoning
 Populasi dan demografi
 Perkiraan kebutuhan rumah

Dalam surat kabar atau majalah-majalah sering mengungkapkan topik yang meliput
sangat luas dan menyediakan pilihan bagi penilai untuk melakukan riset umum atau
khusus. Informasi yang tersedia sangat tidak terbatas dan meliputi topik seperti:
 Berita saat ini dan historik
 Analisa dan laporan industri
 Pendapatan perusahaan dan analisanya
 Daftar Yellow Pages nasional, lokal, dan daerah
 Artikel dan daftar publikasi

Perkembangan dalam software komputer dan hardwarenya telah menghasilkan

kombinasi database dengan biaya rendah namun memiliki kemampuan yang tinggi.
Puluhan program sekarang digunakan dalam sistem komputer di kantor penilai.
Beberapa database ditempatkan dalam satu komputer, dan dapat berbagi dengan
komputer lainnya melalui jaringan lokal atau jaringan telekomunikasi. Perkembangan
dalam program dan fasilitas telekomunikasi, pengolah kata, spreadsheets telah
membantu penilai dalam menuliskan laporan dan menganalisanya, serta menggunakan
informasi database.

Halaman 10
Sumber Data Khusus: catatan umum (seperti hak, daftar sewa-menyewa), surat
kabar (seperti harga sewa dan jual), multiple listing services, manual perkiraan biaya,
dan partisipan pasar seperti broker, pemberi sewa, kontraktor, pemilik, dan tenant.

Public Records
Penilai mencari catatan publik / umum mengenai suatu properti yang dinilai atau
properti sebanding. Dalam beberapa putusan pengadilan di Amerika, catatan properti
umum dapat dicari secara elektronik. Catatan mengenai “hak atas properti”
memberikan informasi penting mengenai properti dan transaksi penjualan, termasuk
nama lengkap pihak-pihak yang terlibat serta tanggal terjadinya transaksi. Gambaran
hukum mengenai properti, hak properti yang diikutsertakan dalam transaksi, dan
penyitaan atas hal tersebut juga dapat ditemukan di sana.

Data transaksi yang dikumpulkan adalah data yang dikategorikan sebagai arm's length
transaction, yaitu suatu transaksi antara pihak-pihak yang tidak berhubungan secara
sah dan tanpa paksaan.

Berita yang dipublikasikan

Banyak koran menuliskan berita real estate, dan banyak publikasi perdagangan bisnis
meliputi aktivitas real estate secara lokal, daerah atau nasional. Walaupun beberapa
berita mungkin tidak lengkap atau tidak akurat, seorang penilai dapat menggunakan
data sekunder ini untuk mengkonfirmasikan data secara detail karena biasanya nama
broker dan pihak-pihak yang melakukan transaksi juga dipublikasikan.

Partisipan Pasar
Profesional real estate lainnya seperti broker, penilai, manajer, dan pihak perbankan
sering menyediakan informasi mengenai transaksi pasar dan memberikan informasi
yang sangat bernilai. Sumber-sumber individu dapat memberikan informasi yang baik
dan pasti, namun jika informasi yang diperoleh dari profesional real estate merupakan
data pihak ketiga, penilai harus melakukan verifikasi atas informasi tersebut.

Listings dan Offerings

Listing: Suatu kontrak tertulis di mana seorang pemilik menggunakan seorang broker
untuk menjualkan real estatenya.
Offering: Kondisi penawaran yang disodorkan penawar lelang, pembeli prospektif atau
tenant (penyewa) yang berkaitan dengan negosiasi. Jika pihak lain, si penjual atau
pemilik tanah, menerima kondisi penawaran ini, maka penawaran akan menghasilkan
sebuah kontrak, dan dilanjutkan dengan jual beli..

Halaman 11
SUMBER DATA SUPPLY DAN DEMAND
Meliputi survey lapangan, wawancara dengan partisipan pasar, ijin bangunan dan
gambar tanah, data yang sesuai, dan data ekonomi serta demografi yang disusun oleh
swasta maupun badan pemerintah.

Halaman 12
 DATA LINGKUNGAN

Pengaruh sosial, ekonomi, peraturan pemerinta han, dan lingkungan mempengaruhi

nilai properti di daerah sekitar sebuah subyek properti. Akibatnya, hal-hal tersebut
mempengaruhi nilai subyek properti. Oleh karena itu, untuk melakukan analisa yang
menyeluruh, penilai harus berhati-hati membuat pembatas area yang berpengaruh
tersebut. Walaupun batasan fisik dapat ditentukan, batasan yang paling penting adalah
batasan yang mengidentifikasikan faktor-faktor yang mempengaruhi nilai properti.

Pengaruh Sosial

Dalam analisa area pasar, karakteristik demografi yang relevan termasuk hal-hal di
bawah ini:
 Kepadatan populasi, yang secara khusus penting dalam lingkungan distrik bisnis
pusat (CBD) dan hunian yang bertingkat tinggi.
 Tingkat keterampilan atau kategori pekerjaan, yang khususnya penting dalam
daerah industri atau distrik teknologi tinggi.
 Tingkatan umur, yang khususnya penting dalam lingkungan perumahan
 Ukuran rumah tangga
 Status lapangan kerja, termasuk jenis pengangguran (sementara, musiman, atau
kronis)
 Tingkat kriminalitas
 Tingkat pembuangan sampah
 Kualitas dan ketersediaan fasilitas pendidikan, pengobatan, sosial, rekreasi,
kebudayaan, dan komersial.
 Kehadiran organisasi komunitas seperti asosiasi bangunan, klub dalam
lingkungan (spt karang taruna).

Pengaruh Ekonomi

Karakteristik ekonomi yang perlu dipertimbangkan oleh seorang penilai meliputi hal-hal
di bawah ini:
 Tingkat pendapatan rumah tangga.
 Pendapatan per kapita
 Distribusi pendapatan untuk rumah tangga

Halaman 13
  Tingkat hunian
 Tingkat penyewaaan properti dan trendnya
 Tingkat nilai properti dan trendnya
 Tingkat kekosongan untuk berbagai jenis properti
 Jumlah pembangunan dan pengembangan

Pengaruh Pemerintahan

Karakteristik pemerintahan yang perlu dipertimbangkan oleh seorang penilai dalam

menganalisa area pasar termasuk hal-hal di bawah ini:
 Beban pajak properti yang berhubungan dengan fasilitas yang disediakan,
dibandingkan dengan area lainnya dalam lingkungan
 Kode zoning, bangunan dan perumahan
 Kualitas fasilitas umum, seperti perlindungan polisi dan pemadam kebakaran,
sekolah, dan fasilitas pemerintahan lainnya
 Peraturan lingkungan

Pengaruh Lingkungan

Pertimbangan lingkungan meliputi segala hal hasil buatan manusia ataupun yang masih
alami yang ada di area pasar -serta lokasinya- dan yang mempengaruhinya termasuk:
 Luas, jenis, kepadatan dan pemeliharaan bangunan
 Hal-hal topografi (jenis tanah dan tumbuh-tumbuhan)
 Ruang terbuka (taman, dll)
 Gangguan dan bahaya yang berasal dari fasilitas sekitar seperti pusat
perbelanjaan, pabrik, dan sekolah – seperti bau-bauan, polusi suara (berisik),
sampah, getaran, kabut, asap, dan asap knalpot
 Kecukupan utilitas umum seperti lampu jalan, saluran pembuangan, dan listrik
 Keberadaan dan pemeliharaan tanah kosong
 Pemeliharaan umum
 Pola jalan, lebar dan pemeliharaan jalan
 Kemenarikan (keindahan) dan keamanan jalur keluar masuk lingkungan
 Umur efektif properti
 Perubahan dalam penggunaan properti dan pola penggunaan tanah

Halaman 14
 Karakteristik iklim mikro – seperti angin kencang dalam area tertentu, perbedaan
temperatur dan kelembaban antara daerah di pinggir sungai atau kali dengan
lingkungan sekitarnya.
 Beban lingkungan – seperti ancaman tanah longsor atau banjir
 Akses ke transportasi umum (dan jenis-jenisnya, misalnya bus, kereta), sekolah
(dan kualitas sekolah), bangunan perbelanjaan dan jasa, taman dan fasilitas
rekreasi, rumah ibadah, dan tempat kerja.

Halaman 15
 DATA TANAH

Informasi Zoning dan Penggunaan Tanah

Zoning dan peraturan penggunaan tanah lainnya sering mengontrol hal-hal ini:
 Luas dan ketinggian bangunan
 KDB (Koefisien Dasar Bangunan) dan KLB (Koefisien Lantai Bangunan)
 Daerah hijau atau ruang terbuka yang dibutuhkan
 Jumlah unit yang diijinkan
 Kebutuhan parkir
 Kebutuhan / persyaratan tanda petunjuk
 Rencana pelebaran jalan di masa yang akan datang
 Faktor-faktor lainnya yang penting bagi penggunaan tertinggi dan terbaik
(highest and best use) lahan.

Karakteristik Fisik Tanah

Karakteristik fisik tanah yang penting meliputi:

 Ukuran dan bentuk lahan
 Pengaruh lokasi sudut
 Nilai tambah karena gabungan dua atau lebih petak tanah (plottage)
 Excess Land & Surplus Land
 Topografi
 Utilitas
 Segala sesuatu yg dibangun di atas tanah
 Aksesibilitas
 Lingkungan

Halaman 16
 DATA BANGUNAN

Sebuah deskripsi bangunan meliputi informasi spesifik mengenai luas, desain atau
layout, komponen struktural, materi konstruksi, perlengkapan dan sistem mekanis
sebuah bangunan.

Deskripsi Eksterior

Meliputi informasi:
 Substruktur – pondasi
 Kerangka
 Insulation
 Ventilasi
 Dinding dan pintu eksterior
 Atap dan saluran pembuangan
 Cerobong asap

Deskripsi Interior

Meliputi informasi:
 Dinding dalam, partisi, dan pintu (termasuk bagaimana ruangan dipisah-
pisahkan)
 Internal support (pendukung internal bangunan)
 Tangga
 Lukisan, dekorasi dan finishing (termasuk penutup lantai dan atap)
 Perlindungan terhadap hama dan kerusakan

Perlengkapan dan Sistem Mekanikal

Meliputi:
 Sistem pemipaan
 Sistem pemanasan, ventilasi dan pendingin (AC)
 Sistem listrik

Halaman 17
Analisa Gaya Arsitektural dan Utilitas Fungsional

Desain yang baik memenuhi kriteria di bawah ini:

 Berfungsi dengan baik – kesesuaian dengan tujuan penggunaannya
 Terlihat baik – menarik secara estetika
 Terasa baik – memberikan arti; menciptakan rasa / suasana suatu tempat atau
waktu yang lain
 Seimbang – proporsi yang tepat; kesesuaian (kompatibilitas)
 Terjangkau (harganya) – konsisten dengan harapan pasar dalam kisaran
harganya

Dalam arsitektur, perlu adanya hubungan antara gaya dan utilitas fungsional, serta
hubungan yang saling mempengaruhi, karena bentuk dan fungsi bekerja dengan desain
dan konstruksi untuk menciptakan sebuah produk yang sukses.

Gaya Arsitektural

Arsitektur: Seni dan ilmu desain bangunan dan konstruksi

Arsitektur formal: Arsitektur yang diidentifikasikan dengan kesesuaiannya dengan

kriteria estetis dan fungsional yang diperkenalkan oleh orang yang dilatih dalam sejarah
arsitektural.

Arsitekture vernakular: Arsitektur yang didesain dan dibangun oleh individu sesuai
dengan kebiasaan dan untuk responnya yang adaptif terhadap lingkungan dan gaya
hidup kontemporer, tanpa berhubungan dengan kriteria estetis dan fungsional dari
sejarah arsitektural.

Utilitas Fungsional

Beberapa standar umum dari utilitas fungsional yang perlu dipertimbangkan oleh penilai
meliputi:
 Kompatibilitas
 Kesesuaian atau kecocokan
 Kenyamanan

Halaman 18
  Efisiensi
 Keamanan
 Perlindungan
 Aksesibilitas
 Kemudahan dan biaya pemeliharaan
 Standar pasar
 Kemenarikan
 Produktifitas ekonomi

Utilitas fungsional: Kemampuan suatu properti atau bangunan untuk menjadi berguna
dan melakukan fungsi untuk tujuan penggunaannya sesuai dengan selera dan standar
pasar saat ini; efisiensi sebuah penggunaan bangunan dalam arti gaya arsitektur, desain
dan layout, pola lalu lintas, ukuran dan jenis ruangan.

Inutilitas fungsional: Kekurangan kapasitas fungsional dari sebuah properti atau

bangunan sesuai dengan selera dan standar pasar; equivalen dengan penyusutan
fungsional yang dikarenakan perubahan yang terus ada yang mengakibatkan keusangan
features dan layout.

Inutilitas fungsional ditentukan sehubungan dengan standar pasar.

Utilitas fungsional bergantung pada beberapa faktor interaktif, seperti desain atau
layout, kemudahan dan biaya pemeliharaan, fasilitas (sesuatu spt toko, taman, atau
apapun yg membuat kehidupan di suatu tempat lebih mudah) atau tingkat
kenyamanan, keamanan dan perlindungan, standar pasar untuk properti tersebut,
kompatibilitas bangunan dan penggunaannya, serta lingkungan, dan kemampuan
memasarkan properti.

Standar untuk utilitas fungsional bervariasi menurut jenis properti, seperti perumahan
(keluarga tunggal, dan keluarga jamak), komersial (kantor, ritel, dan hotel), industrial
(memproduksi, meneliti dan mengembangkan, gudang), peternakan, properti untuk
tujuan tertentu, dan untuk penggunaan campuran.

Halaman 19