Pertemuan 4

Penentuan Lingkup Pekerjaan,

Pengumpulan Data, dan Deskripsi
Properti
Sumber :The Appraisal of Real Estate
 Tahapan Penilaian
Penyelesaian Atas adanya Tugas/Permintaan Penilaian:
1. Identifikasi Masalah:
Client, Intended User, Intended Use, Objective of the Appraisal n
Type of Value, Effective Date, Property Characteristics (physical,
Legal, etc), Assignment Condition)
2. Menentukan Ruang Lingkup Pekerjaan (Scope of Work)
mencakup semua aspek proses penilaian, termasuk pendekatan
mana untuk nilai akan digunakan; berapa banyak data yang akan
dihasilkan dikumpulkan, dari sumber apa, dari mana geografis
area, dan selama periode waktu apa; luasnya data proses
verifikasi; dan tingkat pemeriksaan properti,
3. Menyelesaikan Masalah

Sumber :The Appraisal of Real Estate

 Lingkup Pekerjaan
(Scope of Work)

Adalah jenis dan luasnya penelitian dan analisis dalam

menyelesaikan Penilaian

 Bagaimana properti diidentifikasi dan

diinspeksi
 Jenis dan kedalaman data yang diperlukan
 Jenis dan kedalaman analisis yang
digunakan

Sumber :The Appraisal of Real Estate

 Lingkup Pekerjaan
(Scope of Work)

Lingkup pekerjaan untuk suatu tugas

dapat diterima jika:
 mengarah kepada hasil yang kredibel
 konsisten dengan harapan pihak pengguna
Laporan Penilaian (intended user)
 konsisten dengan hasil Penilaian yang
dilakukan oleh Penilai lainnya dengan
penugasan yang serupa.

Sumber :The Appraisal of Real Estate

 Lingkup Pekerjaan
(Scope of Work)

Pada saat identifikasi masalah dilakukan mulai dari

klien s.d. asumsi dan kondisi pembatas, terdapat
kemungkinan perubahan dalam menentukan ruang
lingkup penilaian

Sumber :The Appraisal of Real Estate

 Agak
Sederhana Kompleks
kompleks
 Pengumpulan dan Pemilihan Data

Sumber :The Appraisal of Real Estate

 Pengumpulan Data:

 Secara etomologis, istilah “data” berasal dari bahasa Latin, yaitu “Datum” yang
artinya sesuatu yang diberikan. Dengan kata lain, data merupakan hasil
pengukuran atau pengamatan suatu variabel yang bentuknya dapat berupa simbol,
warna, kata-kata, angka, atau citra.
 Data adalah sekumpulan keterangan atau fakta mentah berupa simbol, angka,
kata-kata, atau citra, yang didapatkan melalui proses pengamatan atau pencarian
ke sumber-sumber tertentu.
 Data adalah catatan atas sekumpulan fakta
Pengumpulan Data:
In real estate appraisal, the quality and quantity of
information available for analysis are as important as the
methods and techniques used to process the data and
complete the assignment.
The ability to determine the amount and type of data
needed to answer the client’s question, to distinguish
between different kinds of data, to research reliable data
sources, and to manage information is essential to effective
appraisal practice
Sumber :The Appraisal of Real Estate
 Jenis data yang digunakan dalam
penilaian properti:
 Data makro
(tren ekonomi, demografi, peraturan pemerintah,
tren di sektor properti, pajak, pembiayaan/suku
bunga)
 Data mikro
(tingkat permintaan dan penawaran properti).
Baca :The Appraisal of Real Estate
Pengumpulan Data:
Data yang dikumpulkan meliputi:

 gambaran mengenai keadaan sosial, ekonomi,

antara lain demografi, budaya lokal, tren
pertumbuhan ekonomi, tingkat suku bunga,
tingkat inflasi;
 kebijakan pemerintah, peraturan pemerintah daerah
mengenai tata bangunan, yang mempengaruhi nilai,
antara lain Rencana Umum Tata Ruang Wilayah
(RUTRW)/Rencana Umum Tata Ruang Kota (RUTRK),
Koefisien Dasar Bangunan (KDB)/Koefisien Luas
Bangunan (KLB), kebijakan terkait Areal Penggunaan
Lain (APL), kebijakan batasan kandungan lokal,
kebijakan kepemilikan properti.
 Pengumpulan Data:
Data Permintaan dan Penawaran
Data yang dikumpulkan meliputi:
 data penjualan;
 ketersediaan jumlah properti;
 rencana pembangunan;
 tingkat sewa;
 tingkat pendapatan masyarakat;
 tingkat kekosongan dan tingkat hunian; dan/atau
 data lain yang mendukung analisis
Pengumpulan Data:
Data Properti
Data yang langsung berkaitan
dengan properti pembanding
dan properti yang dinilai,
meliputi:
 tingkat hunian;
 data transaksi;
 biaya operasional;
 data penawaran;
 kondisi fisik properti;
 penggunaan properti;
 teknologi perusahaan;
 laporan keuangan historis;
dan/atau
 penjualan/pendapatan;
 informasi lainnya yang
 harga sewa; dianggap signifikan
mempengaruhi nilai.
Jenis dan sumber data penilaian harus mencerminkan
Dasar Nilai:
Nilai Pasar
Pendekatan Pasar ditentukan oleh penggunaan data masukan yang berasal
dari pasar.
Pendekatan Pendapatan, harus diterapkan data masukan dan asumsi yang
digunakan oleh pelaku pasar.
Pendekatan Biaya, maka biaya dari suatu aset yang kegunaannya setara dan
penyusutan yang sesuai harus ditentukan oleh analisis biaya dan
penyusutan berdasarkan pasar (atau yang lazim digunakan dalam
penilaian).
Data yang tersedia dan keadaan yang berkaitan dengan pasar untuk aset yang dinilai, akan
menentukan metode penilaian yang paling relevan dan tepat digunakan.

Jika berdasarkan data yang berasal dari pasar dan dianalisis dengan tepat, maka masing
masing pendekatan atau metode yang digunakan akan menghasilkan suatu indikasi Nilai
Pasar.

Sumber : SPI 2018

 Sumber Data

 Pengumpulan data Awal

Data permohonan Penilaian, Data Pendukung Lainnya
bisa diperoleh dari antara lain data Biro Pusat Statistik
(BPS), Bank Indonesia, media online atau media cetak
dll.
 Pengumpulan data lapangan, berasal dari pelaksanaan
Survei Lapangan.
Semua data harus dilakukan verifikasi sesuai dengan yang dibutuhkan dalam proses
penilaian (SPI 2018)
 Pengumpulan
Data Lapangan:

Survei Lapangan dilakukan untuk

mengidentifikasi lokasi dan
karakteristik Objek Penilaian, properti
pembanding, dan kondisi lingkungan
termasuk sarana dan fasilitas
pendukung.

Dalam hal tidak dimungkinkan untuk dilakukannya Survei

Lapangan?
 Survei Lapangan

Dalam hal Survei Lapangan

terhadap tanah, diperlukan data
dan informasi tambahan antara lain:
– kondisi fisik tanah, antara lain
luas, bentuk, ukuran, elevasi,
topografi, dan batas-batas;
– penggunaan lahan pada saat
Tanggal Penilaian;
– pengembangan yang ada;
 Survei Lapangan
Dalam hal Survei Lapangan terhadap bangunan, diperlukan data dan
informasi tambahan antara lain:
 spesifikasi teknis bangunan, meliputi luas bangunan, tinggi
bangunan, lebar bentang, jenis bangunan, jenis konstruksi,
komponen bangunan, jumlah lantai, desain dan fasilitas penunjang
bangunan;
 kondisi fisik bangunan secara umum;
 penggunaan bangunan pada saat Tanggal Penilaian;
 perijinan terkait bangunan;
 data dan informasi lainnya tentang tarif sewa, tingkat hunian, daftar
penyewa, biaya operasional dan kondisi operasional dalam hal
bangunan komersial
 Survei Lapangan
Dalam hal Survei Lapangan terhadap Personal Properti, diperlukan data dan
informasi tambahan antara lain:
 spesifikasi teknis, antara lain nama merek, negara pembuat, desainer,
tipe/model, tahun pembuatan, kapasitas dan spesifikasi utama lainnya,
serta peralatan penunjang;
 kondisi fisik dan fungsi;
 proses produksi, pengelompokan mesin-mesin produksi dan mesin
penunjang yang digunakan;
 status kepemilikan atas Personal Properti, antara lain dokumen kepemilikan,
kontrak, bukti pengadaan/ pembelian, faktur (invoice), daftar aset tetap
dan/atau surat keterangan kepemilikan properti dari pemilik; dsb.
 Verifikasi Data
Tujuan :
Memastikan apakah data yang digunakan pada proses Penilaian merupakan
data yang valid dan akurat dan berasal dari sumber data yang dapat
diandalkan
Memastikan bahwa transaksi terjadi dalam kondisi yang memenuhi definisi
nilai yang digunakan dalam Penilaian

Teknik verifikasi : Wawancara dengan pelaku pasar

Apakah datanya benar?
Apakah datanya lengkap?
Apakah transaksinya wajar?
Apakah sesuai dengan peraturan/kebijakan yang relevan?
Apakah ada kondisi pembatas yang mempengaruhi penjualan/penyewaan?
dsb

Teknik Verifikasi lainnya ???

Organisasi Data
Data can be aggregated and analyzed in numerous ways. Market data tables are the
most common tool used to organize data. They can be as detailed as required for
meaningful analysis

Contoh Organisasi Data:

 Tabel data pasar
 Tabel data pertumbuhan
ekonomi
 Tabel data pertumbuhan industri
 dsb

Dilakukan dengan cara mengumpulkan data, sehingga Penilaian dapat dianalisis

sesuai dengan pendekatan yang digunakan
Successful analysis depends on the depth, quantity, and quality of the data that an
appraiser can synthesize.
 TERIMA KASIH

fppt.com