PENDEKATAN PENILAIAN PROPERTI

Mata Kuliah : PENILAIAN PROPERTI

Nama Dosen : RETNO INDRYANI

www.its.ac.id INSTITUT TEKNOLOGI SEPULUH NOPEMBER, Surabaya - Indonesia

Sub Capaian
Pembelajaran

• Mahasiswa mampu
memahami dan
menjelaskan pendekatan
penilaian properti
www.its.ac.id INSTITUT TEKNOLOGI SEPULUH NOPEMBER, Surabaya - Indonesia
Materi Pembelajaran: 1. Proses Penilaian Properti
2. Pendekatan Penilaian Properti

www.its.ac.id INSTITUT TEKNOLOGI SEPULUH NOPEMBER, Surabaya - Indonesia

1. Proses Penilaian
www.its.ac.id INSTITUT TEKNOLOGI SEPULUH NOPEMBER, Surabaya - Indonesia
1.1. Pengertian
• Proses penilaian merupakan tahapan-tahapan penentuan nilai
properti yang didasarkan pada tujuan untuk memahami
permasalahan, merencanakan hal-hal yang perlu dilakukan dalam
rangka pemecahan masalah tersebut, mendapatkan data-data,
mengklasifikasikan data, menganalisis, menginterpretasi dan
selanjutnya mengekspresikan dalam suatu estimasi nilai.

5
1.2. Langkah-Langkah
1. Identifikasi Permasalahan
2. Survey Pendahuluan
3. Pengumpulan dan Analisis Data
4. Penerapan Metode Penilaian
5. Rekonsiliasi Nilai
6. Kesimpulan Nilai dan Laporan Penilaian

6
1. Identifikasi Permasalahan
Terdapat 4 (empat) hal yang harus diidentifikasi, yaitu :
a. Identifikasi properti
b. Tanggal Penilaian
c. Tujuan Penilaian
d. Jenis Nilai

7
a. Identifikasi Properti:
Identifikasi properti meliputi dua hal, yaitu:
(1) Identifikasi Real Estate
(2) Identifikasi Real Property.

(i) Identifikasi Real Estate.

Identifikasi awal suatu properti secara fisik adalah lokasi properti tersebut berada,
lokasi dan data deskriptif lain yang dapat menerangkan lokasinya atau merujuk pada
landmark yang dikenali. Identifikasi harus dilakukan dengan prosedur yang resmi,
yaitu diturunkan dari hasil survey tanah dan data pertanahan yang ada.

(ii) Identifikasi Real Properti

Meliputi fisik tanah dan bangunan (Real Estate) maupun hak-hak yang melekat
pada pemilikan tanah dan bangunan. Identifikasi dimaksudkan untuk mengetahui
siapa pemilik yang berhak atas properti tersebut dan bagaimana status kepemilikan
properti tersebut secara jelas, apakah dibawah kuasa pemilik aslinya; dikuasai pihak
bank; dalam status sengketa; dan sebagainya

8
• Tanggal Penilaian:
Nilai suatu properti mempunyai kemungkinan berubah dari waktu
ke waktu. Oleh karena itu identifikasi tanggal penilaian menjadi
sangat penting. Penetapan tanggal penilaian berkaitan dengan
tujuan penilaian tersebut dijalankan.

• Tujuan Penilaian dan Jenis Nilai :

Penilaian bisa dilakukan untuk berbagai tujuan. Karena terdapat
beberapa tujuan penilaian maka terdapat pula beberapa jenis nilai.
Untuk tujuan penentuan nilai pasaran terbuka maka jenis nilai
yang dihasilkan adalah Nilai Pasar, untuk tujuan penjualan cepat
maka nilai yang dihasilkan adalah Nilai Jual Paksa/Nilai Likuidasi,
dan sebagainya.

9
2. Survey Pendahuluan
• Survey pendahuluan dilakukan untuk menentukan jenis dan sumber
data, personel dan waktu pelaksanaan, dan perencanaan kerja

3. Pengumpulan dan Analisis Data

• Mengumpulkan dan menganalisis semua data-data yang
mempengaruhi nilai, baik data umum, sosial, ekonomi maupun politik.
Lingkup data dapat meliputi Nasional, Regional, Kota, dan Lingkungan
Sekitar.
• Data lain yang dikumpulkan adalah data properti subyek, yang meliputi
letak properti, fasilitas yang tersedia, spesifikasi properti, dan lain-lain

10
4. Penerapan Metode Penilaian
Terdapat 3 (tiga) macam metode penilaian yang bisa digunakan :
• Metode Pasar
• Metode Biaya
• Metode Pendapatan
5. Rekonsiliasi Nilai
• Dari ketiga metode yang digunakan ditentukan metode yang paling baik
untuk menentukan nilai akhir properti. Bila ketiga metode dapat
digunakan, dapat dipakai teori pembobotan untuk menentukan nilai
akhir
6. Kesimpulan Nilai & Laporan Penilaian
• Laporan penilaian harus objektif, memberi penjelasan yang baik,
singkat, dan memenuhi etika penilaian

11
1.3. Bagan Alir Proses Penilaian
Identifikasi Permasalahan
Identifikasi Properti Tanggal Penilaian Tujuan Penilaian Jenis Nilai
Survey Pendahuluan
Jenis Data Sumber Data Personel dan Waktu Pelaksanaan Perencanaan Kerja

Pengumpulan dan Analisis Data

Data Umum Data Khusus
Lokasional Ekonomi Properti Subyek Pembanding
Regional Trend Ekonomi Dokumen kepemilikan Jual beli
Lingkungan Proyeksi permintaan Tapak (site) Sewa
Bangunan
Higest & best use

Penerapan Metode Penilaian

Cost Approach Income Approach Market Approach Lain-lain

Rekonsiliasi Nilai

Kesimpulan Nilai & Laporan Penilaian

12
 GAMBAR BISA DIGANTI

2. Pendekatan Penilaian Properti

www.its.ac.id INSTITUT TEKNOLOGI SEPULUH NOPEMBER, Surabaya - Indonesia
2.1. JENIS-JENIS PENDEKATAN PENILAIAN
 Untuk menghitung nilai bisa dilakukan dengan beberapa
metode/pendekatan penilaian, tergantung dari jenis properti dan
tujuan penilaian serta ketentuan lainnya yang ada di Standar
Penilaian Indonesia (SPI).

 Pendekatan penilaian yang biasa digunakan adalah :

A. Pendekatan Pasar
B. Pendekatan Biaya
C. Pendekatan Pendapatan

14
2.2. PENDEKATAN PASAR
 Untuk penilaian tanah biasanya dipakai metode Pendekatan
Pasar, kecuali tanah yang sangat luas harus dicek dengan
metode lain.
 Metode ini termasuk paling praktis dari ketiga metode yang
biasa dipakai karena dari data yang ada di pasar bisa dilakukan
penyesuaian/dibandingkan dengan properti yang akan dinilai
secara langsung, sedang untuk metode lainnya diperlukan
pengetahuan dan ketrampilan khusus untuk
mengaplikasikannya.

15
 PENGERTIAN
No. Sumber Literature Pengertian

1 Fundamental of Real Estate Appraisal Pendekatan Pasar merupakan penilaian lebih

8th Edition menitikberatkan kegunaan langsung dari prinsip substitusi.
Penilai akan mencari tiga atau lebih data pembanding
dari properti yang masih ditawarkan atau telah laku terjual
yang mirip dengan properti subjek, dimana terhadap hal-
hal yang tidak sama akan diberikan penyesuaian.

2 Real Estate Valuation (Prinsipal and
Aplication)
Pendekatan Pasar didasarkan kepada suatu kesimpulan
bahwa nilai properti dapat diestimasi berdasarkan harga
jual properti yang mirip dimana didasarkan atas dua
asumsi :
a. Harga Pasar merupakan cerminan dari Nilai Pasar
b. Prinsip Substitusi

16
 No. Sumber Literature Pengertian
3 The Appraisal of Real Estate 12th Edition Pendekatan Pasar merupakan pendekatan dimana seorang
penilai memberikan pendapat atas nilai dengan cara
menganalisa harga properti pembanding yang sejenis dan
membandingkannya dengan properti subjek yang akan
dinilai, dimana properti pembanding tersebut baru saja
terjual, sedang ditawarkan, atau dalam proses tawar
menawar.

4 International Association of Assessing Officers Pendekatan Pasar merupakan pendekatan yang

(IAAO) menggunakan pasar untuk menduga nilai dengan
membandingkan subjek yang akan dinilai dengan properti
pembanding yang sama dan umumnya baru saja terjual.
Ketika membandingkan properti yang telah terjual dengan
subjek yang akan dinilai, penilai harus memperhatikan
persamaan atau perbedaan yang akan mempengaruhi nilai.

17
 No. Sumber Literature Pengertian

5 Standar Penilaian Indonesia 2007 (SPI 2007) Pendekatan Pasar merupakan pendekatan yang
menggunakan data penjualan atas properti yang
sebanding ataupun yang hampir sebanding dengan nilai
properti didasarkan pada suatu proses perbandingan.
Umumnya, properti yang dinilai (Objek Penilaian)
dibandingkan dengan transaksi properti sebanding yang
telah terjadi maupun properti yang masih dalam tahap
penawaran penjualan dari suatu Proses Jual Beli
(SPI.KPUP 10.3.2)

18
 2.2. PENDEKATAN PASAR (lanjutan)

 Beberapa persyaratan bila akan menilai properti dengan metode ini,

antara lain:
1. Cukup tersedia data pembanding yang relevan (minimum 3 data)
2. Data relatif baru
3. Terletak di daerah yang peruntukannya sama, misalnya perumahan
4. Kondisi secara makro relatif stabil
5. Ukuran/luasan data pembanding punya banyak
persamaan/seimbang

19
 2.2. PENDEKATAN PASAR (lanjutan)
Kondisi properti yang dinilai diusahakan sama dengan kondisi data
pembanding, dengan cara mengadakan penyesuaian/adjusment faktor–
faktor yang dianggap memberi pengaruh yang signifikan, misalnya :
 Waktu penawaran
 Tinggi elevasi
 Lokasi
 Lebar jalan
 Fasilitas pendukungnya
 Bentuk tanah
 Ukuran

20
 2.2. PENDEKATAN PASAR (lanjutan)
 Metode penyesuaian bisa menggunakan:
• Metode Tambah Kurang: penyesuaian data pembanding dilakukan dengan
membandingkan langsung semua faktor yang memberi pengaruh pada nilai secara
keseluruhan
• Metode Jumlah Rupiah: penyesuaian langsung diisi dengan jumlah uang misal Rp
50.000, bisa plus atau minus
• Metode Prosentase: penyesuaian hampir sama dengan jumlah rupiah namun dalam
bentuk prosentase
 Prinsip Penilaian yang terkait dengan metode ini adalah: substitusi /pengganti, perubahan,
supply & demand.
 Kelemahan metode ini bila data pembanding sulit didapat karena properti bersifat langka,
sehingga metode ini tidak dapat digunakan. Contohnya: menilai bendungan, jembatan,
dsb.

21
KONSEP PENDEKATAN PASAR

• Nilai Objek Penilaian =

• Harga Jual [penawaran] Properti Pembanding +/- Penyesuaian

Properti Pembanding Objek Penilaian 22

 2.3. PENDEKATAN BIAYA

 Metode ini dipakai dengan menghitung berapa biaya yang

dikeluarkan untuk membangun/memproduksi suatu properti
kemudian dikurangi kerusakan/penyusutan yang terjadi.
 Secara garis besar digambarkan sebagai berikut:

 Nilai Properti = Nilai Tanah + (Biaya penggantian/produksi baru –

Penyusutan)

23
 2.3. PENDEKATAN BIAYA
Keterangan:
Nilai tanah dicari dengan Pendekatan Pasar
Biaya Penggantian Baru dihitung dengan :
• metode survey kuantitas, seperti menghitung RAB
• metode unit terpasang, misal berapa biaya unit terpasang pekerjaan
lantai keramik, yang akan dikalikan dengan volume lantai keramik untuk
mendapatkan biaya pekerjaan lantai keramik. Semua biaya komponen
bangunan dihitung untuk mendapatkan biaya bangunan.
• meter persegi, misal berapa biaya per m2 rumah klas menengah, dengan
mengetahui luas dan bahannya bisa dicari biaya penggantian barunya
• metode indek, di Indonesia sulit diaplikasikan, karena perlu data statistik
yang valid

24
 2.3. PENDEKATAN BIAYA

Peritungan besarnya penyusutan :

•Kerusakan fisik, alamiah, faktor internal
•Kemunduran fungsional, bila ada, faktor internal
•Kemunduran ekonomis, bila ada, faktor ekternal

25
 2.4. PENDEKATAN PENDAPATAN

Pendekatan Pendapatan (Income Approach) didasarkan adanya

hubungan antara pendapatan dan nilai yang terbentuk. Dua
hotel yang punya ukuran dan kualitas bangunan yang sama
terletak di jalan yang sama. Pada waktu keduanya dipasarkan,
yang mempunyai tingkat hunian yang lebih tinggi (relatif
pendapatannya lebih tinggi) ternyata mendapat penawaran
yang lebih bagus dibanding satunya.

26
 2.4. PENDEKATAN PENDAPATAN (lanjutan)

Formula yang biasa dipakai :

V =I/R
Keterangan :
V = Value / nilai
I = Income (nett )/pendapatan bersih tahunan
R = Rate/tingkat kapitalisasi

27
 LANGKAH-LANGKAH YANG DIPERLUKAN :

1. Menghitung Pendapatan Kotor

 Kumpulkan dan catat harga sewa dan persentase tingkat hunian
(Occupancy Rate) untuk properti yang dinilai dan juga untuk properti
sejenis/sebanding untuk tahun yang bersangkutan maupun untuk
beberapa tahun yang lalu.
 Informasi ini memberikan data untuk menghitung pendapatan kotor,
perkembangan sewa-menyewa maupun tingkat hunian. Data ini lalu
dibandingkan dan disesuaikan sampai pada satu estimasi dari
pendapatan kotor efektif (Effective Gross Income) yang dapat
diharapkan secara wajar dihasilkan oleh properti yang dinilai.

28
 LANGKAH-LANGKAH YANG DIPERLUKAN (lanjutan):
2. Menghitung Biaya-biaya
 Kumpulkan data-data pengeluaran seperti biaya tetap, biaya tidak tetap,
biaya cadangan yang harus dikeluarkan oleh properti yang dinilai dan
properti lain yang sejenis/sebanding.
 Data yang ada digunakan untuk menghitung biaya-biaya properti yang
akan dinilai.
3. Menghitung Pendapatan Bersih Tahunan
 Pendapatan kotor efektif kemudian dikurangi dengan biaya-biaya untuk
mendapatkan pendapatan bersih (Nett Income) dari properti yang
dinilai. Pendapatan kotor efektif dihitung pertahun

29
LANGKAH-LANGKAH YANG DIPERLUKAN :
(lanjutan):

4. Proses Kapitalisasi
 Tentukan tingkat kapitalisasi, gunakan salah satu teknik
kapitalisasi yang sesuai dengan menerapkan tingkat kapitalisasi
(Capitalization Rate) yang cocok untuk memproses
pendapatan bersih selama sisa umur ekonomis dari harta tetap
yang dinilai.
 Nilai Properti = Pendapatan Bersih/Tingkat kapitalisasi

30
Metode dalam Pendekatan Pendapatan

Ada 4 [empat] metode dalam pendekatan pendapatan, yaitu:

1. Direct Capitalization [Kapitalisasi Langsung]
2. Gross Income Multiplier [Pengali Pendapatan Kotor]
3. Residual Technique [Teknik Penyisaan]
4. Discounted Cash Flow [Arus Kas Terdiskonto]

31
Direct Capitalization
• Nilai objek penilaian didapatkan dari membagi Net Operating Income
[pendapatan bersih satu tahun] dengan Capitalization Rate [tingkat
kapitalisasi]

• Value =Net Operating Income / Capitalization Rate

32
Gross Income Multiplier (GIM)
• Nilai objek penilaian didapatkan dengan mengalikan Potential Gross
Income [pendapatan kotor potensial] dengan Gross Income Multiplier
(pengali pendapatan kotor)

• Value = Potential Gross Income x Gross Income Multiplier

33
Residual Technique

• Nilai tanah/bangunan didapatkan dengan mengurangkan annual

income dari elemen yang diketahui [tanah/bangunan] terhadap
net operating income properti dan kemudian
mengkapitalisasikannya dengan tingkat kapitalisasi tertentu.

34
Discounted Cash Flow

Metode arus kas umumnya digunakan untuk menilai proyek

jangka panjang dimana proyeksi pendapatan dan biayanya
bersifat fluktuatif.
Apabila proyeksi pendapatan dan biaya tidak fluktuatif
(stabil) maka bisa digunakan metode Kapitalisasi Langsung

35
 2.5. LANGKAH PENILAIAN
Pendekatan Pasar Pendekatan Biaya Pendekatan Pendapatan

Harga Jual Biaya Bangunan Dikurangi Pendapatan Bersih Per tahun

Penyusutan

Penyesuaian Harga Jual Nilai Tanah Tingkat Kapitalisasi

Nilai Indikasi Nilai Indikasi Nilai Indikasi

Rekonsiliasi Nilai Indikasi

Final Taksiran Nilai

- TERIMA KASIH -