1.

Maksud dan Tujuan Penilaian

Maksud dari penilaian ini adalah untuk menentukan Nilai Pasar dan indikasi Nilai Likuidasi dari
properti yang dinilai dengan mempertimbangkan dan mengacu kepada tujuan penilaian, yaitu
untuk menunjang keperluan Penjaminan Utang pada Bank BIS.

2. Objek Penilaian dan Kepemilikan

Objek penilaian dalam penugasan ini adalah properti milik CV. KPUP berupa 2 (dua) bidang
tanah berdampingan yang secara teknis diuraikan dalam Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB
No. 1 dan 2), beserta 2 (dua) unit ruko berdampingan yang terletak di Jalan Raya Pasar Minggu,
Jakarta Selatan.
Ruko pertama diperuntukan sebagai kantor dan ruko kedua digunakan sebagai percetakan. Ruko
yang digunakan percetakan terdapat sejumlah mesin cetak tunggal dilengkapi dengan peralatan
potong dan penjilidan.
Bentuk kepemilikan atas objek penilaian adalah kepemilikan tunggal

3. Pendekatan Penilaian yang digunakan, yaitu:

a. Objek Penilaian: Kantor
Menggunakan pendekatan pasar, yaitu memberikan indikasi nilai dengan membandingkan
aset dan aset lainnya yang identik atau sebanding dimana terdapat informasi harga (SPI 106 –
3.12) Pertimbangan menggunakan pendekatan pasar dalam penilaian ini karena objek
penilaian berupa ruko tersedia data pembanding yang identik atau sebanding. Properti yang
dinilai akan dibandingkan dengan transaksi properti yang identik atau sebanding, baik yang
telah terjadi maupun properti yang masih dalam proses penawaran.
b. Objek Penilaian: Percetakan
Ruko: Menggunakan pendekatan pasar, yaitu memberikan indikasi nilai dengan
membandingkan aset dan aset lainnya yang identik atau sebanding dimana terdapat informasi
harga (SPI 106 – 3.12) Pertimbangan menggunakan pendekatan pasar dalam penilaian ini
karena objek penilaian berupa ruko tersedia data pembanding yang identik atau sebanding.
Properti yang dinilai akan dibandingkan dengan transaksi properti yang identik atau
sebanding, baik yang telah terjadi maupun properti yang masih dalam proses penawaran.

Mesin dan Peralatan: Menggunakan pendekatan biaya, yaitu memberikan indikasi nilai
menggunakan prinsip ekonomi bahwa pembeli akan membayar aset tidak lebih dari biaya
untuk mendapatkan aset dengan utilitas yang sama, baik melalui pembelian atau dengan
pembuatan konstruksi dengan mengecualikan faktor-faktor seperti waktu yang tidak
semestinya, ketidaknyamanan, risiko atau faktor-faktor lainnya (SPI 106 – 3.10)
 Pertimbangan menggunakan pendekatan biaya dalam penilaian ini karena objek penilaian
berupa mesin dan peralatan merupakan properti yang unik sehingga tidak tersedia data
pembanding yang identik atau sebanding.

4. Metode Penilaian yang digunakan, yaitu:

a. Objek Penilaian: Kantor
Untuk mencari indikasi Nilai tanah dan bangunan menggunakan Metode Perbandingan Data
Pasar (Direct Comparison Method), yaitu menggunakan informasi dari transaksi atau
penawaran yang melibatkan aset yang sama atau sejenis dengan aset yang dinilai untuk
mendapatkan indikasi nilai (SPI 106 – 6.2.a). Indikasi nilai ruko diperoleh dengan jual beli
ruko yang terletak tidak jauh dari disesuaikan dengan perbedaan y membandingkan beberapa
transaksi dan penawaran ruko ang dinilai. Data tersebut dianalisa dan ruko perbedaan yang
ada antara transaksi yang terjadi di pasaran. Proses perbandingan dan penyesuaian tersebut
dipengaruhi oleh yang dinilai dengan beberapa faktor, yaitu lokasi, bentuk, luas, lebar jalan,
akses, serta kondisi bangunan.

b. Objek Penilaian: Peruntukan Percetakan

Untuk mencari indikasi Nilai tanah dan bangunan menggunakan Metode Perbandingan Data
Pasar (Direct Comparison Method), yaitu menggunakan informasi dari transaksi atau
penawaran yang melibatkan aset yang sama atau sejenis dengan aset yang dinilai untuk
mendapatkan indikasi nilai (SPI 106 – 6.2.a).

Indikasi nilai tanah diperoleh dengan membandingkan beberapa transaksi dan penawaran jual
beli tanah yang terletak tidak jauh dari tanah yang dinilai. Data tersebut dianalisa dan
disesuaikan dengan perbedaan-perbedaan yang ada antara tanah yang dinilai dengan transaksi
yang terjadi di pasaran. Proses perbandingan dan penyesuaian tersebut dipengaruhi oleh
beberapa faktor, yaitu lokasi, bentuk, luas tanah, lebar jalan dan akses.

Untuk mencari indikasi Nilai, mesin, dan peralatan menggunakan Metode Biaya Pengganti,
yaitu metode yang mengindikasikan nilai dengan menghitung biaya untuk membuat aset yang
serupa dengan utilitas yang setara (SPI 106 – 6.6.a.1).

Metode biaya pengganti yang digunakan telah mempertimbangkan hal-hal sebagai berikut:
- Biaya Pengganti Baru, yaitu estimasi biaya untuk memproduksi suatu properti baru yang
setara dengan properti yang dinilai, berdasarkan harga pasaran setempat pada tanggal
penilaian.
- Penyusutan, yaitu suatu pengurangan nilai yang dialami oleh suatu properti yang
disebabkan oleh adanya penyusutan fisik dan/atau keusangan fungsional dan keusangan
ekonomi.
- Penyusutan tercermin dari hasil pengamatan setempat atas kondisi properti, umur sisa
efektif, serta dapat tidaknya dipergunakan pada saat ini dan di masa datang, dibandingkan
dengan properti pengganti yang baru. Untuk sampai pada Nilai Wajar, Biaya Pengganti
Baru tersebut dikurangi dengan kemunduran fisik, keusangan fungsional dan keusangan
ekonomis jikalau ada. - Besar peranan dan kegunaan properti; dan
- Faktor-faktor lain yang berpengaruh atas nilai properti tersebut.