KONSEP PENILAIAN ASET MESIN DAN PERALATAN

1.1 Konsep Nilai

Penilaian (appraisal/Valuation) bearti: suatu proses pekerjaan yang dilakukan seorang
penilai/ appraiser dalam memberikan suatu estimasi dan pendapat (opini) tentang nilai
ekonomis suatu properti baik berwujud maupun tidak berwujud berdasarkan analisis
terhadap fakta-fakta yang obyektif dan relevan dengan menggunakan metode penilaian
tertentu serta mengacu kepada prinsip-prinsip penilaian yang berlaku.
Konsep pasar, harga, biaya dan nilai sangat relevan dengan penilaian yang didasarkan pada
kriteria nilai pasar dan selain nilai pasar. Nilai diciptakan dan didukung oleh hubungan antar
4 (empat) faktor yaitu kegunaan (utility), kelangkaan (scarcity), minat (desire), sertadapat
dipindahkan dan daya beli (tranferability and purchasing power). Secara matematis, dapat
diformulasikan sebagai :

V= f (D,U,S,T)
Dimana :

·D untuk Demand and Desire,

· U untuk Utility,
· S untuk Scarcity,
· T untuk Transferability
Cara kerja prinsip ekonomi penawaran (supply) dan permintaan (demand) merefleksikan
interaksi yang sangat kompleks dari keempat faktor tersebut.

Penawaran suatu barang atau jasa dipengaruhi oleh kegunaan dan kemampuannya untuk
menarik minat konsumen. Persediaan barang atau jasa dibatasi oleh kelangkaannya dan
kesesuaian barang atau jasa terhadap daya beli konsumen. Permintaan terhadap barang
atau jasa diciptakan oleh kegunaannya, dipengaruhi oleh kelangkaannya dan
kemampuannyauntuk menarik minat serta dibatasi oleh daya beli konsumen.
Kegunaan dan kelangkaan (keterbatasan persediaan) barang atau jasa pada umumnya
dipertimbangkan sebagai faktorfaktor yang terkait dengan penawaran (supply related
factors), sedangkan preferensi dan daya beli konsumen yang mencerminkan minat
konsumen terhadap suatu

1
barang atau jasa pada umumnya dipertimbangkan sebagai faktorfaktor yangterkait dengan
permintaan (demand related factors).
Pelaksanan penilaian mesin dan peralatannya dilakukan untuk berbagai
 tujuan, yaitu: 1. Accounting

2. Financing/pembiayaan
3. Insurance
4. Leasing
5. Liquidation and bankruptcy
6. Management Planning
7. Perpajakan

1.2 Prinsip-prinsip Penilaian

Penilaian aset mesin dan peralatan terdapat beberapa prinsip yang harus diperhatikan,
antara lain :
1. Prinsip penggunaan yang semaksimal mungkin (principle of Highest and Best Use)
Sebelum mengestimasi nilai suatu properti, kita harus menentukan keuntungan
utama dari properti. Penggunaan yang semaksimal mungkin adalah penggunaan
yang akan memberikan keuntungan yang paling maksimal. Ada dua kriteria yang
menentukan penggunaan yang semaksimal mungkin.
2. Prinsip penawaran dan permintaan (principle of supply and demand) Mesin dan
peralatan mempunyai nilai bila mesin dan peralatan tersebut dapat digunakan. Nilai
akan naik bila persediaan tanah berkurang, dimana orang memerlukan tanah. Nilai
tanah yang terbaik didapati pada kota dengan penduduk yang padat, dimana tanah
tersedia sedikit sehingga harga tanah menjadi tinggi dan sulit dipercaya.
3. Prinsip pengganti (principle of subtitution) Pembeli suatu mesin dan peralatan tidak
akan membayar lebih terhadap suatu mesin dan peralatan dibandingkan dengan
biaya pembelian mesin dan peralatan lain yang sama. Misalnya dalam pasar didapat
dua mesin dan peralatan (rumah baru) dengan kondisi yang sama, maka mesin dan
peralatan dengan harga yang lebih rendah akan terjual terlebih dahulu.
4. Prinsip keuntungan yang diharapkan mesin dan peralatan (principle of anticipation)
Nilai suatu mesin dan peralatan adalah harapan akan keuntungan dimasa yang akan
datang atas penggunaan mesin dan peralatan tersebut.
5. Prinsip adanya perubahan-perubahan (principle of change) Mesin dan peralatan tak
henti hentinya berubah, nilai dipengaruhi perkembangan terkonogi yang semakin cepat.
6. Prinsip kesesuaian (principle of conformity) Mesin dan peralatan yang terletak pada
lingkungan yang cocok baik sosial maupun ekonominya, akan mempunyai nilai yang
maksimum. Mesin dan peralatan yang terletak pada lingkungan yang kurang cocok,
nilainya akan lebih kecil.
7. Prinsip persaingan (principle of competition) Semua bentuk usaha ingin mendapatkan
keuntungan, tidak terkecuali mesin dan peralatan

2 Metode Penilaian Mesin dan Peralatan

Penilaian mesin dan peralatan untuk berbagai tujuan penilaian tunduk pada Standar
Penilaian untuk tujuan masing-masing. Sebagai contoh, penilaian mesin dan peralatan
untuk tujuan penyusunan laporan keuangan harus mengikuti SPI 3, dimana salah satu
ketentuannya adalah nilai aset operasional dinyatakan dalam Nilai Pasar.
Secara garis besar, untuk berbagai tujuan penilaian nilai mesin dan peralatan dapat
dibedakan sebagai Nilai Pasar atau Selain Nilai Pasar. Penilai harus dapat membedakan
dengan tegas dan jelas apakah nilai yang dihasilkan dapat dinyatakan sebagai Nilai Pasar
yang memenuhi definisi Nilai Pasar pada SPI 0.5.39 atau Nilai Pasar Untuk Penggunaan
Yang Ada pada SPI 0.5.41 atau Selain Nilai Pasar yang diuraikan pada SPI 2.

2.1 Nilai pasar dan Nilai Selain Pasar.

2.1.1 Nilai Pasar

Nilai pasar adalah harga jual yang memiliki kepentingan khusus di dalam aset dengan
beberapa syarat seperti berikut:
• Pelaksanaan penjualan dilakukan pada tanggal tertentu.
• Dilakukan pada pasar terbuka dan kompetitif.
• Baik penjual dan pembeli masing-masing dapat dengan cermat dan mempunyai
pengetahuan yang cukup tentang mesin atau peralatan tersebut.
• Harga tidak dipengaruhi oleh transaksi yang tidak patut (tidak wajar).
• Penjual dan pembeli mempunyai motivasi yang serupa.
• Masing-masing pihak bertindak atas pertimbangan dan kepentingan mereka yang
terbaik.  Ada usaha memasarkan yang mencukupi dan waktu yang rasional untuk
menunjukkannya pada pasar terbuka.
• Pembayaran dilakukan dalam bentuk tunai (US dollar) atau dalam bentuk finansial
lainnya yang telah disetujui oleh kedua belah pihak.
• Harga menunjukkan pertimbangan normal terhadap mesin atau peralatan yang dijual,
dipengaruhi oleh finansial khusus atau penjualan yang menjamin seseorang yang
mempunyai hubungan dengan penjualan tersebut.
Untuk aset mesin dan peralatan, dikenal tiga nilai pasar yaitu:
1. Fair Market Value In Continued Use : adalah jumlah yang dapat diperoleh,
dinyatakan dalam bentuk uang, yang secara wajar dapat diharapkan untuk properti
dalam sebuah pertukaran antara pembeli dan penjual yang bersedia bersedia,
dengan ekuitas baik, baik di bawah setiap paksaan untuk membeli atau menjual, dan
keduanya menyadari sepenuhnya semua fakta yang relevan, termasuk instalasi,
pada tanggal tertentu, dan dengan asumsi bahwa pendapatan mendukung nilai yang
dilaporkan.
3 Pelaksanaan Penilaian

Secara mayoritas, berbagai jenis tujuan penilaian mensyaratkan penggunaan dasar

penilaian Nilai Pasar atas properti yang dinilai termasuk mesin dan peralatan.
Sesuai definisinya, pengertian Nilai Pasar sangat jelas, yaitu berkaitan dengan penjualan
bebas ikatan (arm’s length), tanpa paksaan dan waktu penawaran yang memadai. Namun
demikian untuk mesin dan peralatan masih perlu dilakukan analisa lebih jauh lagi apakah
penjualan tersebut termasuk tanah dan bangunan dimana mesin dan peralatan tersebut
berada sehingga tidak perlu dilakukan pemindahan (dismantle/removal), ataukah mesin dan
peralatan tersebut dijual tersendiri sehingga perlu dilakukan pemindahan.
Pada umumnya penilaian mesin dan peralatan didasarkan pada anggapan bahwa mesin dan
peralatan tersebut berada ditempatnya (in site/in situ), lengkap dan dalam keadaan berjalan
dan merupakan bagian dari suatu sistem yang sedang berjalan (going concern), dengan
kata lain apabila harus dijual maka penjualannya bersama dengan tanah dan bangunan
dimana mesin tersebut berada, dan juga segenap aset pendukung termasuk perijinan,
lisensi dan sebagainya yang diperlukan untuk mengoperasikan mesin dan peralatan
tersebut. Dengan demikian nilai dengan asumsi ini adalah termasuk fondasi, instalasi dan
biaya lain dari mesin dan peralatan tersebut, seperti diuraikan pada definisi Biaya
Reproduksi/Pengganti Baru.
Apabila berdasarkan pada maksud dan tujuan penilaian nilai pasar mesin dan peralatan
harus didasarkan pada anggapan untuk dipindahkan maka nilai pasar yang dipergunakan
adalah Nilai Pasar Untuk Dipindahkan.
Apapun yang dijadikan dasar penilaian, penilai harus mencantumkan dan menerangkan
secara jelas dalam laporan penilaian yang dibuat.
Dalam hal penentuan Nilai Pasar properti, apapun itu jenisnya, sudah seharusnya digunakan
Pendekatan Perbandingan Data Pasar. Persoalan yang dihadapi dalam penilaian mesin dan
peralatan adalah oleh karena banyaknya jenis, ragam dan variasi mesin maka seringkali
sulit diperoleh data pembanding yang setara. Dalam melakukan analisa perbandingan,
penilai harus memperhatikan dengan teliti faktor-faktor mana yang berpengaruh pada nilai
mesin dan peralatan yang dinilai. Setiap jenis mesin dan peralatan mempunyai faktor-faktor
dominan penentu nilai yang berbeda beda. Sebagai contoh, dalam penilaian Pembangkit
Daya Listrik (Genset) disamping daya kerja, besarnya putaran merupakan penentu nilai
yang dominan, jadi harus diperhatikan.
Penilaian dengan Pendekatan Kalkulasi Biaya pada dasarnya hanya akan menghasilkan
nilai selain nilai pasar, terkecuali apabila semua unsur pendekatannya diambil dari data
pasar maka nilai yang dihasilkan merupakan estimasi nilai pasar. Dengan demikian apabila
pendekatan perbandingan data pasar tidak dapat diterapkan maka penentuan nilai pasar
mesin dan peralatan dapat dilakukan melalui pendekatan kalkulasi biaya dengan ketentuan
bahwa segenap unsur pendekatannya diambil dari data pasar.

OPTIMALISASI ASET

PENGERTIAN OPTIMALISASI ASET Aset adalah sesuatu atau barang yang dimiliki oleh
seseorang, badan usaha, atau instansi, yang memiliki nilai ekonomi, nilai komersial dan nilai
tukar, di mana aset tersebut dapat berupa barang tidak bergerak (tanah dan bangunan) atau
barang bergerak (modal, simpanan, hutang) yang dapat dianggap sebagai harta kekayaan
(Siregar, 2004: 178). Menurut Standar Akuntansi Pemerintah (SAP) aset adalah sumber
daya yang dapat memberikan manfaat ekonomi dan/atau sosial yang dikuasai dan/atau
dimiliki oleh Pemerintah, dan dapat diukur dalam satuan uang, termasuk didalamnya sumber
daya non keuangan yang diperlukan untuk penyediaan jasa bagi masyarakat umum dan
sumber-sumber daya yang dipelihara karena alasan sejarah dan budaya. Aset berupa tanah
menurut SAP merupakan aset tetap yaitu adalah aset berwujud yang mempunyai masa
manfaat lebih dari 12 (dua belas) bulan untuk digunakan dalam kegiatan pemerintah atau
dimanfaatkan oleh masyarakat umum. Optimalisasi aset merupakan proses kerja dalam
manajemen aset yang bertujuan untuk mengoptimalkan potensi fisik, lokasi, nilai,
jumlah/volume, legal, dan ekonomi yang dimiliki aset tersebut, Sutrisno (2004). Pada tahap
ini aset-aset yang dimiliki negara diidentifikasi dan dikelompokkan berdasarkan potensi dari
aset tersebut. Sedangkan menurut Nugent (2010) optimizing the utilization of asset is terms
of service benefit and financial returns. Optimalisasi pemanfaatan aset adalah hubungan
antara kegunaan layanan dan imbalan keuntungan. Dari pernyataan tersebut dapat
disimpulkan bahwa optimalisasi aset merupakan pengoptimalan pemanfaatan dari sebuah
aset dimana dapat menghasilkan manfaat yang lebih atau juga mendatangkan pendapatan.
Analisis optimalisasi penggunaan dan pemanfaatan aset digunakan untuk mengidentifikasi
dan memilah aset yang masuk ke dalam aset operasional atau aset non operasional
(Siregar, 2004). Untuk aset operasional, dilakukan kajian yang lebih mendalam untuk
mengetahui Menurut Siregar (2004) bahwa optimalisasi pengelolaan aset itu harus
memaksimalkan ketersediaan aset (maximize asset availability), memaksimalkan
penggunaan aset (maximize asset utilization), dan meminimalkan biaya kepemilikan
(minimize cost of ownership). Untuk mengoptimakan suatu aset dapat dilakukan melalui
Highest and Best Use Analysis, Siregar (2004). Hal ini dapat dilakukan dengan
meminimalisasi atau menghilangkan hambatan atau ancaman atas pengelolaan aset-aset
tersebut. Sehingga optimalisasi dari suatu aset yang berstatus idle capacity bisa dilakukan
Siregar (2004:776), menyebutkan bahwa tujuan optimalisasi aset secara umum adalah
sebagaimana berikut:
1. Mengidentifikasi dan menginventarisasi semua aset. Kegiatan ini meliputi bentuk, ukuran,
fisik, legal, sekaligus mengetahui nilai pasar atas masing-masing aset tersebut yang
mencerminkan manfaat ekonominya.
2. Pemanfaatan aset. Pada tahap ini pengelola aset harus mengetahaui apakah aset telah
sesuai dengan peruntukannya atau tidak.
3. Terciptanya suatu sistem informasi dan administrasi sehingga tercapainya efisiensi dan
efektifitas dalam pengelolaan aset.
Optimalisasi aset dapat dilakukan dengan dua cara, yaitu studi optimalisasi aset dan
perantara investasi. Studi optimalisasi aset dapat dilakukan antara lain dengan identifikasi
aset, pengembangan basis data aset, studi Highest and Best Use atas aset, dan
pengembangan strategi optimalisasi aset (Siregar, 2004: 523).Highest and Best Use (HBU)
didefinisikan sebagai kegunaan yang paling layak, memungkinkan, dan sah dari tanah
kosong atau tanah terbangun yang secara fisik memungkinkan, tepat didukung, layak secara
finansial, dan yang menghasilkan nilai tertinggi dari tanah.Menteri Dalam Negeri No. 19
Tahun 2016 menyatakan bahwa inventarisasi merupakan suatu tindakan dengan melakukan
pencataan data aset dengan perhitungannya, pengelolaan aset, pengarahan atau
pengaturan aset hingga pelaporan dalam pemakaian barang atau aset yang dimiliki oleh
Pemerintah Daerah dengan waktu pemakaian jangka panjang dan setiap pemakaian barang
akan di dicatat dalam pembukuan inventarisasi. Pembukuan pada inventarisasi akan sesuai
berdasarkan dengan fungsi dan kegunaannya apabila dalam tindakan inventarisasi aset
dikerjakan dengan baik dan teratur dengan berdasarkan data data yang tepat, lengkap dan
informasi yang. Barang inventarisasi merupakan keseluruhan barang yang dimiliki oleh
pemerintah daerah yang penggunaannya dengan jangka waktu lebih dari satu tahun dan
dicatat serta didaftar dalam buku Inventarisasi. Pendaftaran dan pencatatan yang dilakukan
oleh pengguna dan penguasa aset, sesuai dengan format berikut: a. Kartu Inventaris Barang
(KIB) A Tanah b. Kartu Inventaris Barang (KIB) B Peralatan dan Mesin c. Kartu Inventaris
Barang (KIB) C Gedung dan Bangunan d. Kartu Inventaris Barang (KIB) D Jalan, Irigasi dan
Jaringan e. Kartu Inventaris Barang (KIB) E Aset Tetap Lainnya f. Kartu Inventaris Barang
(KIB) F Konstruksi dalam pengerjaan Dalam pencatatan dibuku inventaris mencakup
beberapa hal yang berhubungan aset, seperti data lokasi, jenis, jumlah, ukuran, harga, tahun
pembelian, asal barang, dan sebagainya. Dengan adanya buku inventaris yang lengkap,
tertib dan berkelanjutan mempunyai fungsi dan peran yang sangat penting dalam rangka:
a. Pengendalian, pemanfaatan, pengamanan dan pengawasan dalam setiap aset.
b. Usaha dalam pemakaian dan mengoptimalkan pada aset secara maksimal sesuai dengan
tujuan dan fungsi aset.
c. Membantu kegiatan pemerintah.

STRATEGI OPTIMALISASI ASET

Menurut (Hasibuan, 2006) manajemen adalah sebuah ilmu yang dapat digunakan untuk
mengatur proses pemanfaatan sumber daya manusia dan sumber-sumber lainnya dengan
baik dan benar untuk mencapai suatu tujuan yang diharapkan. Menurut Daft dalam
(Tarnujaya dan Shirly, 2006) “Manajemen (management) adalah pencapaian dari sebuah
tujuan sebuah organisasi dengan cara yang efektif dan efesien melalui perencanaan,
pengorganisasian, pengarahan, dan pengendalian sumber daya organisasi”. Menurut
(Lukman dan Akbar, 2010) konsep manajemen aset pertama kali dicetuskan oleh industri
private. Penerapan pada konsep manajemen aset telah membuktikan dengan memberikan
keuntungan dan memberikan hasil positif signifikan bagi perusahaan sektor private.
Keberhasilan yang diraih oleh perusahaan sektor private mulai dilihat oleh pemerintahan dan
perusahaan sektor publik sehingga penerapan pada konsep manajemen Sri Wahyuni DKK ~
146 ~ aset mulai dikenal sebagai cara yang dapat diterapkan oleh pemerintah dalam
melakukan kegiatan pengelolaan aset yang dimiliki pemerintah. Terdapat lima tujuan dari
manajemen aset, yaitu:
a. Kepastian dari status kepemilikan aset
b. Inventarisasi kekayaan daerah dan masa pemakaian aset,
c. Optimal dalam penggunaan dan pemanfaatan untuk meningkatkan pendapatan asli
daerah, aset dengan satatus idle capacity dapat tetap dimanfaatkan sesuai dengan
peruntukkan yang ditetapkan, mengetahui pemanfaatan, peruntukkan aset untuksiapa dan
mampu memberikan pendapatan bagi pengelola aset,
d. Pengamanan aset, dan
e. Dasar penyusunan neraca.
Konsep Manajemen Aset menurut (Siregar, 2004) dalam dunia internasional manajemen
aset telah berkembang terlebih dahulu dengan perkembangan yang cukup pesat
dibandingkan Indonesia, dalam hal ini Indonesia khususnya yang berhubungan dengan
kegiatan pengelolaan aset pemerintah daerah belum sepenuhnya dapat memahami konsep
manajemen aset. Manajemen aset pemerintah daerah dibagi menjadi empat tahapan kerja,
yaitu: inventarisasi aset, legal audit, penilaian aset, dan pengawasan dan pengendalian aset.
Seluruh tahapan kerja manajemen aset pemerintah daerah ini saling berhubungan atau
saling keterkaitan.

manajemen aset akan melibatkan kumpulan kegiatan penting,yiatu:

1. Perencanaan dengan tahapan kegiatan
a. Inventarisasi aset
b. Legal audit
c. Penilaian aset
d. Optimalisasi asset
2. Pemanfaatan Aset
a. Pemanfaatan digunakan untuk kepentingan pada kelangsungan kegiatan operasional
pemerintah daerah
b. Dapat digunakan untuk hubungan kerjasama dengan pihak ketiga.

3. Evaluasi dan Monitoring kegiatan

a. Penilaian kegiatan kinerja aset dilakukan berdasarkan dengan manfaat ekonomi asset
b. Pembaruan data pada aset
c. Penambahan atau penjualan asset
d. Perbaikan asset
e. Penyelesaian kewajiban atau pertanggungjawaban yang berhubungan dengan
keberadaan asset

Tahap Pengoperasian dan Pemeliharaan Asset, yaitu ketika suatu Asset digunakan
untuk tujuan yang telah ditetapkan. Fase yang dilakukan dengan pembaharuan atau
perbaikan secara periodik, penggantian atas Asset yang rusak dalam periode
penggunaannya, dan Pengoperasian serta Pemelihaan merupakan alur yang paling
penting dalam memanajemenkan suatu Asset sehingga Asset tersebut dapat digunakan
dalam jangka waktu yang lama.
1. Pengoperasian Aset
Sebuah Asset dikatakan produktif dan mempunyai kinerja yang kuat apabila mampu
menghasilkan profit yang signifikan. Secara umum kinerja sebuah Asset dapat
dikatakan baik apabila pengoperasian terhadap Asset tersebut telah mencapai tingkat
yang diinginkan (desired level), demikian sebaliknya, Asset dianggap kurang kinerjanya
apabila tingkat pengoperasiannya masih rendah. Asumsi yang digunakan adalah
pemgoperasian Asset berbanding lurus dengan manfaat yang dihasilkan, semakin
didayagunakan semakin besar benefitnya.
Asset yang dioperasikan harus ditetapkan terlebih dahulu status penggunaannya untuk
mendukung tugas dan fungsinya, atau dengan kata lain, sebuah Asset adalah untuk
tugas dan fungsi pengguna barang. Penggunaan Asset adalah kegiatan yang dilakukan
oleh Pengguna Barang dalam mengelola dan menata usahakan BMN yang sesuai
dengan tugas dan fungsi instansi yang bersangkutan.
Pengoperasian Asset mempunyai fungsi yang berhubungan dengan kerja, pengendalian
Asset dan biaya yang berhubungan dengannya yang merupakan komponen penting
dalam Asset yang dinamis atau berumur pendek. Dalam pengoperasian Asset
diperlukan Sumber Daya Manusia yang ahli dalam menggunakan Asset tersebut, hal ini
dimaksudkan agar Asset tersebut tidak cepat rusak ketika di operasionalkan karena
Asset tersebut berada di tangan yang tepat.
2. Pemeliharaan Aset
Pemeliharaan Asset adalah usaha mempertahankan kondisi  Asset agar tetap berfungsi
sebagaimana mestinya atau dalam usaha meningkatkan wujud  Asset, serta menjaga
terhadap pengaruh yang merusak. Kegunaan suatu Asset tergantung pada seberapa
efektif Asset tersebut memenuhi tujuannya. Hal itu, dapat bergantung pada kerutinan
dan kelayakan dari pemeliharaannya.
Pemeliharaan yang rutin dapat membantu melindungi nilai Asset. Pemeliharaan Asset
merupakan upaya untuk menghindari kerusakan komponen/elemen Asset akibat
keusangan/kelusuhan sebelum umurnya berakhir. Tindakan pemeliharaan yang
dilakukan tidak hanya diartikan sebagai aktivitas fisik terkait dengan upaya
pemeliharaan namun juga menyangkut beberapa aspek pertanggungjawaban dan
aspek pembiayaan. Kondisi yang dapat diterima adalah merupakan persyaratan
operasional yang harus diterima agar seluruh Asset dapat bekerja/berfungsi sesuai
dengan yang direncanakan.
Pemeliharaan Asset  fisik bertujuan untuk mempertahankan/ mengoptimalkan usia pakai
Asset fisik. Kegiatan pemeliharaan meliputi penilaian kondisi, inventarisasi dan

perencanaan waktu pemeliharaan, penetapan spesifikasi pekerjaan pemeliharaan,

pelaksanaan pemeliharaan, pembiayaan pemeliharaan dan pencatatan pemeliharaan.
Perencanaan pemeliharaan Asset memungkinkan tindakan yang telah ditargetkan
diambil secara tepat waktu dan biaya-efektif. Hasilnya, akan membantu meyakinkan
bahwa Asset akan tetap layak dan produktif untuk biaya jangka panjang yang serendah
mungkin. Sebagai langkah pertama, suatu organisasi harus menentukan Asset-Asset
mana yang perlu dipelihara (yakni entitas harus menilai materialitas dari Asset-
Assetnya). Beberapa Asset mungkin, sebagai contoh, memiliki nilai yang rendah atau
sedikit dan memiliki umur manfaat yang relatif pendek; sedangkan lainnya mungkin
berupa Asset-Asset yang normalnya memerlukan sedikit atau bahkan tidak memerlukan
usaha pemeliharaan.
Suatu strategi  pemeliharaan atas Asset organisasi sektor publik diperlukan untuk
meningkatkan dan mendorong efektifitas penggunaan Asset fisik organisasi sektor
publik, pada waktu yang sama akan mengurangi resiko turunnya kualitas pelayanan dan
beban finansial di masa mendatang yang diakibatkan oleh kurang terpeliharanya Asset
organisasi sektor publik. Strategi pemeliharaan Asset bertujuan agar Asset organisasi
sektor publik terpelihara untuk dapat dimanfaatkan secara optimal selama siklus masa
manfaat Asset, menjaga kinerja Asset supaya dapat memenuhi pelayanan yang
diharapkan, beban biaya untuk melakukan pemeliharaan Asset selama masa
manfaatnya dapat dikuantifikasi, serta diperolehnya informasi yang diperlukan dalam
pengambilan keputusan dan penganggaran organisasi sektor publik.
a. Kebijakan Pemeliharaan Asset
Kebijakan pemeliharaan diturunkan dari pertimbangan atas beberapa faktor yang
berhubungan dengan kebutuhan organisasi dan risiko dan konsekuensi dari kerusakan
Asset. Kebijakan pemeliharaan memberikan dasar untuk menentukan mengapa Asset
dipelihara dengan cara tertentu.
Kebijakan tersebut berhubungan langsung dengan strategi pemeliharaan. Pemilihan
strategi pemeliharaan mencakup pertimbangan atas gabungan prosedur dan kapasitas
yang memadai untuk melakukan modifikasi dan perbaikan disaat dibutuhkan. Hal ini
dibutuhkan pendekatan yang layak diambil yaitu adalah:
1. Korektif tidak ada pemeliharaan yang dilakukan tanpa, atau sampai, ada Asset
yang tidak berfungsi sesuai dengan standar yang ditentukan.
2. Preventif melakukan pemeliharaan yang terprogram untuk mengurangi
kemungkinan kerusakan Asset sampai pada tingkat yang dapat diterima.
b. Strategi Pemeliharaan
Berikut beberapa strategi atau cara yang dilakukan atau dipakai untuk pemenuhan
pemeliharaan Asset dalam perusahaan yang komprehensif guna mengukur suatu
pemeliharaan Asset yaitu :
– Menjelaskan Asset atas kinerja yang diinginkan/dipersyaratkan dari Asset tersebut,
dan pada tingkat yang mana Asset ini akan dipelihara.
– Menjelaskan sistem dan prosedur yang akan digunakan untuk merencanakan dan
mengatur pekerjaan pemeliharaan.
– Menentukan jenis pemeliharaan yang akan dilakukan, dan mengapa.
– Menentukan sumber daya dan menerapkan pemeliharaan.
– Menunjukkan berbagai persyaratan untuk inhouse plant, peralatan atau suku cadang.
– Menyajikan proyeksi/ramalan biaya pemeliharaan rutin, seperti halnya merencanakan
penggantian besar-besaran selama lima-sepuluh tahunan.
Dalam mengembangkan strategi pemeliharaan, ada dua pertimbangan penting yaitu
tingkat pemeliharaan (level of maintenance) yang diperlukan untuk suatu Asset, dan
prioritas pemeliharaan (maintenance priorities).
1. Tingkat Pemeliharaan
Tingkat pemeliharaan yang diperlukan untuk suatu aset dan kinerja yang diharapkan
dari aset tersebut, harus dirinci dengan jelas. Rancangan tingkat pemeliharaan
hendaknya :
– Konsisten dengan peranan yang diberikan Asset dalam pemberian pelayanan.
– Mencerminkan kewajiban untuk memenuhi ketentuan peraturan perundang-undangan
yang berhubungan dengan kesehatan, keamanan, kebakaran, manajemen lingkungan,
dan yang sejenisnya.
– Realistis, sesuai dengan kondisi dan umur Asset yang diharapkan.
– Layak dilakukan dalam konteks ketersediaan sumber daya yang rencanakan.
– Disetujui oleh pengguna Asset.
Tingkat pemeliharaan hendaknya menentukan tambahan pada kinerja Asset yang mana
yang dipandang kritis secara operasional, dan pada tampilan fisik mana yang dipandang
penting. Di samping itu  juga menetapkan waktu respon yang diperlukan dalam hal
terjadi kerusakan.
2. Prioritas Pemeliharaan
Tugas pemeliharaan yang memiliki prioritas tertinggi harus diidentifikasi dalam strategi
pemeliharaan. Hal ini akan memungkinkan usaha untuk memfokuskan pemeliharaan
pada area ini apabila sumber daya ternyata menurun dari tingkat yang direncanakan.
Organisasi harus menyusun mekanisme akuntabilitas yang efektif yang memastikan
penggunaan dan pemeliharaan berkelanjutan atas Asset masih relevan dengan

kebutuhan penyediaan pelayanan dan standar pelayanan seperti yang dijelaskan di

dalam rencana pengadaan.

A. PRINSIP MANAJEMEN ASET

1. Keputusan manajemen aset adalah keputusan yang terintegrasi
2. Keputusan perencanaan aset harus mengevaluasi siklus hidup aset, manfaat,
biaya, dan risiko kepemilikan aset
3. Akuntabilitas aset yang meliputi kondisi, penggunaan dan kinerja aset
4. Keputusan penghapusan aset dilakukan atas dengan analisis pengembalian
bersih dalam perdagangan yang wajar
5. Struktur pengendalian intern juga diterapkan untuk manajemen aset
B. TANGGUNG JAWAB PENGELOLA ASET
Melakukan manajemen aset bukan berarti hanya atas aset yang dimiliki,
namun selama ia menguasai aset-aset tersebut manajemen tetap harus dilakukan.
Misalnya mereka menyewa atau diberi kuasa menggunakan akuntabilitas meliputi
mekanisme dan prosedur, apakah telah efisien, efektif, etis dan sesuai dengan
peraturan yang berlaku.
Pengelola manajemen aset bertanggung jawab mengelola aset mulai dari
perencanaan sampai penghapusan dan melaksanakan akuntabilitasnya.
C. AKTIVITAS UTAMA MANAJEMEN ASET
1. Melakukan analisis kebutuhan
2. Melakukan penilaian ekonomis seperti pertimbangan dan manfaat
membeli atau melakukan solusi non aset serta rekomendasi
penggunaan terbaik atas sumber daya yang terbatas

3. Perencanaan aset
4. Penganggaran
5. Penentuan biaya terkait perolehan dan pemeliharaan aset
6. Pengadaan dan penghapusan aset
7. Pencatatan, penilaian, dan pelaporan aset
8. Manajemen selama penggunaan aset yang bertujuan menjaga daya
manfaat aset

D. HAL PENTING DALAM MANAJEMEN ASET

Terdapat empat hal penting yang harus diketahui dalam pengelolaan asset,
yaitu:
1. Pemilikan Aset
2. Penguasaan Aset
3. Pengelolaan Aset
4. Pemanfaatan Aset

E. ALUR MANAJEMEN ASET

Alur manajemen asset terdiri atas lima tahapan kerja, yaitu :
1. Inventarisasi asset
2. Legal Audit
3. Penilaian Aset
4. Optimalisasi asset
5. Pengawasan dan pengendalian

F. KUNCI POKOK MANAJEMEN ASET

Manajemen asset yang baik perlu memperhatikan kunci pokok sebagai berikut:
1. Integrasi
2. Sistematis
3. Berorientasi kepada system
4. Berbasis risiko
5. Optimal
6. Berkelanjutan
7. Multidisiplin
G. PENERAPAN MANAJEMEN ASET
Dalam penerapan manajemen asset perlu diperhatikan hal-hal berikut ini :
1. Struktur organisasi
2. Komunikasi dan koordinasi
3. Komitmen dan kompetensi
4. Pelatihan dan pertukaran informasi
TUGAS MANAJEMEN ASET DAN MODAL

NAMA : AYU MAYASARI S

NIM : 202511028
PRODI : S1 Manajemen shift