Pengajar : Agung Yuniarto

Pada langkah pertama proses penilaian, penilai

mengidentifikasi semua elemen penugasan yang relevan
dalam penilaian:
1. Klien
2. pengguna yang dituju
3. tujuan penggunaan penilaian
4. tujuan penugasan, yang meliputi jenis dan definisi
nilai (dengan sumber)
5. tanggal efektif dari pendapat nilai
6. karakteristik properti yang relevan
7. setiap kondisi penugasan seperti asumsi luar biasa
atau kondisi hipotetis
1. KLIEN
 Orang yang melibatkan Penilai
 Bisa satu orang/sejumlah orang, bisa satu entitas/
entitas yang bertindak Bersama.
 Dianggap sebagai Pengguna Penilai, tetapi bisa juga
klien melibatkan penilai atas nama pengguna lain yang
dituju.
2. Pengguna & Penggunaan yang Dituju
 Orang (atau entitas) yang ingin dinilai oleh penilai menggunakan
hasil penilaian untuk beberapa tujuan
 Pihak yang menerima atau menerima salinan laporan penilaian tidak
harus pengguna yang dituju.
 Klien dapat meminta agar pengguna yang dituju tidak diidentifikasi
dalam laporan, tetapi penilai harus tetap menyimpan informasi
tersebut di dalam workfile (file kerja) dan memberikan
pemberitahuan dalam laporan bahwa identitas pengguna yang
dituju sedang ditahan atas permintaan.
 Tujuan identifikasi pengguna yang dituju dan penggunaan yang
dituju dari suatu tugas sangat adalah untuk menentukan ruang
lingkup pekerjaan.
2. Pengguna & Penggunaan yang Dituju
 Tujuan identifikasi pengguna yang dituju dan penggunaan yang
dituju dari suatu tugas
1. Untuk menentukan ruang lingkup pekerjaan, Artinya, penilai
harus mengidentifikasi siapa yang membutuhkan layanan dan
untuk tujuan apa orang tersebut (atau entitas) akan
menggunakan informasi yang diberikan oleh penilai
2. membantu penilai mengidentifikasi tingkat detail yang
sesuai untuk diberikan kepada pengguna yang dituju
3. Tujuan Penugasan
• Jenis nilai (nilai pasar, nilai investasi, nilai pakai, atau lainnya)
yang sesuai untuk penugasan tertentu tergantung pada sifat
masalah penilaian.
• Dalam penugasan bergantung pada tujuan dan pengguna yang
dituju.
• Dalam banyak penugasan penilaian real estat, jenis nilai yang
diselidiki adalah nilai pasar.
4. Tanggal Efektif Opini Nilai
 Pendapat dan kesimpulan penilai berhubungan dengan titik waktu
secara spesifik.

 Tanggal efektif opini nilai dapat berupa tanggal saat ini, tanggal
retrospektif (historis), atau tanggal prospektif (masa depan).

 Tanggal opini nilai (yaitu, tanggal efektif) tidak boleh dikacaukan

dengan tanggal laporan penilaian atau surat pengiriman saat
ditandatangani.

Tanggal efektif penilaian mengacu pada titik waktu di mana analisis

dan kesimpulan relevan, bukan tanggal di mana laporan disiapkan
atau dikirim ke klien.
5. Karakteristik Properti
 Subjek penilaian, yaitu, apa yang dinilai, (Dalam hal penilaian
properti nyata, asetnya adalah real estat, atau lahan dan
perbaikan lahan).
 Beberapa karakteristik terpenting yang berkaitan dengan nilai :
• hak properti nyata yang sedang dinilai
• lokasi
• karakteristik fisik lainnya seperti ukuran, tata letak, dan
kualitas konstruksi
• karakteristik ekonomi seperti istilah pembiayaan dan tingkat
sewa
• karakteristik hukum seperti penggunaan lahan dan
pembatasan zonasi
6. Kondisi Saat Penugasan
 Kondisi penugasan meliputi :
• asumsi umum
• asumsi luar biasa
• kondisi hipotetis
• hukum dan peraturan
• pengecualian yurisdiksi
• kondisi lain yang mempengaruhi ruang lingkup pekerjaan
untuk suatu tugas
6. Kondisi Saat Penugasan
 Asumsi Umum : Asumsi umum dan hukum dan peraturan yang
berlaku pada umumnya.
 Asumsi Luar Biasa
 sesuatu yang diyakini benar demi penilaian, tetapi itu mungkin atau tidak
mungkin benar pada tanggal efektif penilaian.
 Bisa di contohkan penggunaan asumsi luar biasa yaitu : penilaian properti
yang berlokasi di kawasan industri lama di mana penilai mengasumsikan
bahwa properti tidak menderita kontaminasi tanah atau air tanah.
IDENTIFIKASI JENIS NILAI
1. Nilai Pasar (Market Value)
 Nilai pasar adalah Harga yang paling memungkinkan, pada tanggal yang
ditentukan, dalam bentuk tunai, atau dalam hal yang setara dengan uang
tunai, atau dalam istilah lain yang diungkapkan dengan tepat, dengan
pembeli dan penjual masing-masing bertindak dengan hati-hati,
berpengetahuan luas, dan untuk kepentingan pribadi, dan dengan asumsi
bahwa keduanya tidak berada di bawah tekanan yang tidak semestinya.
 Merupakan pendapat “pasar” secara kolektif dalam kondisi tertentu yang
berkaitan dengan jumlah paparan di pasar, motivasi pembeli dan penjual (atau
lessor dan lessee), pertimbangan pembiayaan, dan sebagainya seperti yang
ditentukan dalam definisi dari nilai pasar.
 Pendapat nilai pasar harus didasarkan pada pengamatan obyektif atas
tindakan kolektif pasar.
 Nilai pasar adalah fokus utama dari sebagian besar penugasan penilaian
properti real.
 International Valuation Standards Council, International
Valuation Standards 2011 (London: IVSC, 2011), 12) NILAI
PASAR : Memperkirakan jumlah aset atau kewajiban yang
harus dipertukarkan pada tanggal penilaian antara pembeli
yang bersedia dan penjual yang bersedia dalam transaksi wajar,
setelah pemasaran tepat dan di mana masing-masing pihak
bertindak secara berpengetahuan, hati-hati, dan tanpa paksaan.
 Uniform Standards of Professional Appraisal Practice, USPAP)
menggambarkan NILAI PASAR sebagai Jenis nilai, dinyatakan
sebagai pendapat, bahwa menganggap transfer properti (yaitu,
hak kepemilikan atau seikat hak tersebut), pada tanggal
tertentu, di bawah kondisi tertentu yang ditetapkan dalam
definisi dari istilah yang diidentifikasi oleh penilai sebagaimana
berlaku dalam penilaian.
2. Nilai Wajar (Fair Value)
 Tujuan pengukuran nilai wajar adalah menentukan harga yang
akan diterima untuk menjual aset atau dibayar untuk
mentransfer kewajiban pada tanggal pengukuran.
3. Nilai Penggunaan
 adalah nilai yang dimiliki properti tertentu untuk penggunaan
tertentu.
 Dalam mengestimasi nilai pakai, penilai fokus pada nilai yang
dikontribusikan oleh real estat kepada perusahaan yang
merupakan bagiannya atau penggunaan yang dikhususkan,
tanpa memperhatikan penggunaan tertinggi dan terbaik dari
properti atau jumlah uang yang mungkin direalisasikan dari
penjualannya.
 Nilai Penggunaan dapat dilakukan untuk menilai aset
(termasuk properti real) untuk merger, akuisisi, pelaporan
keuangan perusahaan, atau masalah sekuritas, termasuk
penilaian penggunaan pertanian atas lahan pertanian untuk
keperluan pajak properti (yaitu, nilai berdasarkan produktivitas
tanah).

3. Nilai Investasi (Investment Value)

 nilai investasi adalah nilai properti untuk investor tertentu yang
didasarkan pada kebutuhan investasi orang (atau entitas).
 nilai investasi adalah nilai properti untuk investor tertentu yang
didasarkan pada kebutuhan investasi orang (atau entitas)
4. Nilai Kelangsungan Usaha(Value of Going Concern)
 Going concern (kelangsungan usaha) adalah bisnis yang
mapan dan beroperasi dengan masa depan yang tidak
terbatas.
 Untuk jenis properti tertentu (misalnya, hotel dan motel,
restoran, arena bowling, perusahaan manufaktur, klub atletik,
tempat pembuangan sampah), aset real properti fisik
merupakan bagian integral dari bisnis yang sedang berjalan.
5. Nilai Kepentingan Umum
 Analisis nilai kepentingan umum cenderung didorong oleh
tujuan kebijakan sosial, politik, dan masyarakat dibandingkan
prinsip-prinsip ekonomi.
 Istilah lain untuk konsep serupa termasuk nilai alam, nilai
intrinsik, nilai estetika, nilai indah, dan nilai pelestarian
6. Nilai yang di Nilai (Assesed Value)
 Dalam perpajakan, nilai ini mengacu pada nilai properti menurut
daftar pajak.
 contoh, perbandingan nilai yang dinilai dapat membantu pemilihan
properti yang sebanding, atau penelitian tren nilai yang dinilai
dapat digunakan sebagai bukti sekunder perubahan kondisi pasar.
7. Nilai Yang Dapat diasuransikan (Insurable Value)
 Secara tradisional, nilai aset atau aset yang dilindungi oleh polis
asuransi telah dikenal sebagai nilai yang dapat diasuransikan,
meskipun jumlahnya lebih akurat sebagai indikasi biaya.
 Nilai yang dapat diasuransikan dapat didasarkan pada biaya
penggantian atau reproduksi barang fisik yang dapat hilang dari
bahaya.
8. Nilai Likuidasi
• Nilai likuidasi adalah Harga yang paling mungkin diterima oleh kepentingan khusus dalam
properti real dengan ketentuan sebagai berikut:
1. Penyempurnaan dari sebuah penjualan dalam periode waktu singkat.
2. Properti yang dikenakan untuk pasar kondisi yang berlaku dari tanggal penilaian.
3. Pembeli dan penjual bertindak hati-hati dan berpengetahuan.
4. Penjual berada dibawah paksaan untuk menjual.
5. Pembeli biasanya termotivasi.
6. Kedua belah pihak yang bertindak pada apa yang mereka anggap menjadi kepentingan terbaik.
7. Usaha pemasaran normal tidak mungkin karena untuk paparan waktu singkat.
8. Pembayaran akan dilakukan dalam kas dolar AS atau dalam hal pengaturan keuangan yang
sebanding dengannya.
9. Harga merupakan pertimbangan biasa untuk properti yang dijual, tidak terpengaruh oleh
pembiayaan khusus atau kreatif atau penjualan konsesi yang diberikan oleh siapa pun yang
terkait dengan penjualan.
IDENTIFIKASI HAK KEPEMILIKAN PROPERTI YANG DINILAI

 Jenis-jenis properti interest/hak atas tanah individual yang biasanya dihadapi oleh penilai dan
berbagai bentuk kepemilikan properti yang digunakan individu atau kelompok untuk memiliki
kepentingan dalam real properti :
 Interest/hak biaya sewa,
Hak kepemilikan dipegang oleh yang menyewakan, yang mencakup hak untuk kontrak sewa
yang ditentukan dalam sewa ditambah dengan hak pengembalian ketika sewa berakhir.
 Interest/Hak Penyewaan,
Hak yang dimiliki oleh penyewa untuk menggunakan dan menempati real estat untuk jangka
waktu yang dinyatakan dan di bawah kondisi yang ditentukan dalam sewa.
 Sublease,
Suatu perjanjian di mana penyewa dalam sewa sebelumnya memberikan hak penggunaan dan
hunian suatu properti kepada yang lain, yang tak bertuan, untuk periode waktu tertentu, yang
mungkin atau mungkin tidak sesuai dengan jangka waktu sewa yang mendasarinya.
 Sandwich Lease/Terjepit,
Suatu sewa di mana pemegang sewa perantara, atau sandwich, adalah lessee dari satu
pihak dan lessor dari pihak lainnya. Pemilik sewa sandwich bukan pemilik biaya atau
pengguna properti; ia mungkin merupakan pemegang hak sewa dalam rantai sewa, tidak
termasuk sublessee pamungkas.
Penyewa seumur hidup,
Seseorang yang memiliki tanah di properti nyata untuk masa hidupnya sendiri, masa hidup
orang lain, atau periode tidak terbatas yang dibatasi oleh masa hidup.
 Remainderman,
Seseorang yang berhak atas tanah setelah tanah atau interest/hak sebelumnya telah
kedaluwarsa; juga disebut interest/hak sisa atau sisanya.
 Easement,
Hak untuk menggunakan tanah orang lain untuk tujuan yang dinyatakan. Pemerintah
dapat menjadi penerima manfaat dari tanah yang ditempatkan di tanah milik pribadi yang
didedikasikan untuk konservasi, ruang terbuka, atau pelestarian.
 Easement Appurtenant (terhubung),
Sebuah easement yang melekat pada, manfaat, dan lulus dengan transfer warisan yang
dominan; berjalan dengan tanah untuk kepentingan real dominan dan terus membebani
real estate servient, meskipun real tersebut dapat ditransfer ke pemilik baru.
 Conservation Easement,
Ketertarikan pada properti nyata yang membatasi penggunaan lahan di masa depan untuk
pelestarian, konservasi, habitat satwa liar, atau kombinasi dari penggunaan tersebut.
Sebuah easement konservasi dapat memungkinkan pertanian, pemanenan kayu, atau
penggunaan lainnya yang bersifat pedesaan untuk melanjutkan, tunduk pada easement
 Easement in Gross,
Sebuah easement yang menguntungkan orang atau badan hukum (individu, korporasi,
kemitraan, LLC, entitas pemerintah, dll.) Dan bukan bidang tanah tertentu; sebuah
easement memiliki servient tetapi tiak ada estate yang dominan.
 Preservation Easement,
Perjanjian hukum sukarela yang menjadi bagian dari rantai kepemilikan sehingga
melindungi sumber daya bersejarah, arkeologis, atau budaya.
 Subsurface Rights,
Hak atas penggunaan dan keuntungan bagian bawah tanah dari properti yang ditunjuk;
biasanya merujuk pada hak untuk mengekstraksi batubara, mineral, minyak, gas, atau zat
hidrokarbon lainnya sebagaimana ditentukan dalam hibah; dapat mencakup hak jalan di
atas bagian permukaan yang ditunjuk.
Air Rights,
Hak untuk menggunakan dan mengendalikan ruang udara yang ditunjuk tanpa gangguan
di atas area lahan tertentu dalam ketinggian yang disebutkan. Hak-hak tersebut dapat
diperoleh untuk membangun sebuah bangunan di atas tanah atau bangunan milik orang
lain atau untuk melindungi cahaya dan udara dari struktur yang ada atau yang diusulkan
pada lahan yang bersebelahan.
 Tenancy,
Kepemilikan properti dengan segala bentuk kepemilikan
 Joint Tenancy,
Kepemilikan bersama oleh dua orang atau lebih dengan hak bertahan hidup.
 Land Trust,

Kendaraan hukum untuk interest/hak kepemilikan parsial dalam properti

nyata di mana properti yang dimiliki secara independen disampaikan
kepada wali amanat; dapat digunakan untuk mempengaruhi kumpulan
menguntungkan atau, dalam beberapa kasus, untuk memfasilitasi
penugasan properti sebagai jaminan untuk pinjaman.
 General Partnership,
Pengaturan kepemilikan di mana semua mitra berbagi dalam keuntungan
dan kerugian investasi dan masing-masing memiliki tanggung jawab
pribadi dan tidak terbatas untuk semua kewajiban.
 Limited Partnership,
Pengaturan kepemilikan yang terdiri dari mitra umum dan terbatas. Mitra
umum mengelola bisnis dan memikul tanggung jawab penuh atas utang
kemitraan, sementara mitra terbatas pasif dan bertanggung jawab hanya
sejauh kontribusi modal mereka sendiri.
Selamat Belajar