PENILAIAN RUMAH

DENGAN PENDEKATAN BIAYA

BAGAN PROSES PENILAIAN
LINGKUP PENUGASAN
DEFINISI PENUGASAN / IDENTIFIKASI MASALAH
Identifikasi Identifikasi Objek
Penentuan Tanggal Penilaian
Pemberi Tugas & Penentuan Tujuan Penilaian dan Hak Asumsi &
Dasar Nilai
Pengguna Laporan Penilaian Kepemilikan Kondisi Pembatas

IMPLEMENTASI

PENGUMPULAN DAN PEMILIHAN DATA

DATA UMUM DATA KHUSUS DATA PERMINTAAN & PENAWARAN
Data perbandingan
Wilayah, kota dan lingkungan Data properti yang dinilai (Transaksi, Penawaran, Sewa,
(Neighborhood) Tingkat Hunian, Pendapatan)

ANALISIS DATA

Analisis Pasar Analisis HBU (Penggunaan Tertinggi dan Terbaik)

Permintaan dan Penawaran • Tanah dalam keadaan Kosong
Studi Pasar • Properti setelah dikembangkan

OPINI NILAI TANAH

PENDEKATAN PENILAIAN

Pendekatan Pasar Pendekatan Pendapatan Pendekatan Biaya

REKONSILIASI INDIKASI NILAI DAN OPINI NILAI AKHIR

PELAPORAN PENILAIAN

Dikutip dari SPI Edisi VII Tahun 2018, KPUP

 PENDEKATAN
PENILAIAN
Pendekatan Jenis Aset yang Persyaratan Kelemahan
dinilai
1 Pendekatan Pasar Hampir semua jenis Data pembanding Sulitnya
(Market Approach) aset yang bisa dijual tersedia memperoleh data
belikan pembanding yang
sejenis dan setara
2 Pendekatan Pendapatan Aset yang Dapat dihitung Penentuan tingkat
(Income Approach) mendatangkan perkiraan kapitalisasi ,GIM,
pendapatan pendapatan, karena sulit ada
pengeluaran dan data pembanding
besarnya investasi
3 Pendekatan Biaya Aset yang dapat diganti Diketahui biaya Untuk mencapai
(Cost Approach) reproduksi baru nilai pasar,
atau biaya penentuan
pengganti penyusutan
diperlukan
pengalaman dari
penilainya
 JENIS-JENIS/KATEGORI RUMAH :

 -- RUMAH SEDERHANA
 -- RUMAH MENENGAH
 -- RUMAH MEWAH
 -- RUMAH SUPER MEWAH (Desain khusus)

 BILA DILIHAT DARI UKURANNYA :

 -- RUMAH KECIL < 100 M2

 -- RUMAH SEDANG < 400 M2
 -- RUMAH BESAR 400 - 600 M2
 -- RUMAH SUPER BESAR > 600 M2
JENIS-JENIS/KATEGORI RUMAH :

-- RUMAH SEDERHANA
-- RUMAH MENENGAH
-- RUMAH MEWAH
-- RUMAH SUPER MEWAH (Desain khusus)

BILA DILIHAT DARI UKURANNYA :

-- RUMAH KECIL < 100 M2

-- RUMAH SEDANG < 400 M2
-- RUMAH BESAR 400 - 600 M2
-- RUMAH SUPER BESAR > 600 M2
PENDEKATAN PENILAIAN YANG BISA
DIPAKAI UNTUK PENILAIAN RUMAH

A. PENDEKATAN PASAR
B. PENDEKATAN PENDAPATAN
C. PENDEKATAN BIAYA
BILA MENGGUNAKAN PENDEKATAN PASAR
MAKA HARUS MEMENUHI PERSYARATAN ANTARA
LAIN CUKUP TERSEDIA DATA PEMBANDING YANG
SEJENIS DAN SEBANDING/ SETARA

DATA PEMBANDING YANG DIPAKAI MEMPUNYAI

LUASAN, SPESIFIKASI BAHAN DAN FASILITAS YANG
HAMPIR SAMA.
 SEBAGAI CONTOH : BILA RUMAH YANG DINILAI TYPE 90
MAKA DATA-DATA PEMBANDING USAHAKAN JUGA TYPE 90
JANGAN TYPE 36.

 PENDEKATAN PENDAPATAN BISA DIGUNAKAN BILA

PENILAI MEMILIKI DATA BESARAN GIM (GROSS INCOME
MULTIPLIER) UNTUK PROPERTI SEJENIS,

PENDEKATAN INI JARANG DIPAKAI. BIASANYA DIGUNAKAN

SEBAGAI DATA AWAL SAJA.
 YANG PALING SERING DIGUNAKAN MENILAI
RUMAH ADALAH PENDEKATAN BIAYA

 DALAM PENDEKATAN INI BANGUNAN DIHITUNG

TERPISAH DENGAN TANAHNYA

 SEBAGAI DASAR UNTUK MENGHITUNG PERLU

DIPERSIAPKAN HAL-HAL SEBAGAI BERIKUT :
--- TABEL HARGA BAHAN DAN UPAH
--- ANALISA HARGA SATUAN PEKERJAAN (SNI)
--- BTB MAPPI DAN SPI
--- CATATAN HASIL INSPEKSI TERHADAP
BANGUNAN SEPERTI :

a. LUAS BANGUNAN OBYEK

b. SPESIFIKASI BAHAN YANG DIPAKAI
c. TAHUN DIBANGUN / DIRENOVASI
d. CATATAN KONDISI BANGUNAN (Termasuk
kerusakan yang ada )
e. KELENGKAPAN BGN SECARA WAJAR
f. INDIKASI BESARAN DEPRESIASI FISIK DAN
KEUSANGAN FUNGSIONAL BILA ADA
g. PERKIRAAN UMUR EKONOMIS BANGUNAN
 INFLASI BANGUNAN
https://www.bps.go.id/dynamictable/2018/02/02/1282/indeks-harga-
perdagangan-besar-bahan-bangunan-konstruksi-menurut-jenis-
bangunan-konstruksi-bulanan-2002-2019.html
Umur ekonomis adalah periode dimana properti memberikan
kontribusi terhadap nilai (layak huni dan berfungsi
sebagaimanamestinya)

Umur ekonomis lebih singkat dari umur fisik; namun periode umur
ekonomis dapat lebih panjang bila terdapat pemeliharaan,
perawatan atau renovasi.

Umur efektif adalah umur yang diindikasikan oleh kondisi dan fungsi
suatu bangunan, mungkin bisa lebih panjang atau lebih pendek
dibanding umur aktual tergantung perawatan.

Umur aktual adalah umur yang sebenarkan berdasarkan properti

selesai dibangun hingga saat penilaian.
 Indeks Kondisi Kategori Uraian Kondisi Bangunan
(%)
81 – 100 Baik Apabila kondisi pada komponen tersebut masih
berfungsi dengan baik dan ada pemeliharaan rutin
61 – 80 Sedang Apabila kondisi pada komponen tersebut masih
berfungsi meskipun tidak ada pemeliharaan rutin
41 – 60 Rusak Ringan Apabila kerusakan terjadi pada komponen non
struktural lebih sering terlihat sebagai kerusakan
pekerjaan finishing seperti penutup atap, pasangan
plafon, pasangan keramik, pasangan bata,
plesteran dan lain-lain
21 – 40 Rusak Sedang Apabila kerusakan terjadi pada sebagian
komponen non struktural maupun struktur atap,
struktur langit-langit, struktur beton lantai, dan lain-
lain. Pada fasilitas utilitas kerusakan yang terjadi
sudah mengganggu fungsional dari fasilitas
tersebut
0 - 20 Rusak Berat Kerusakan terjadi pada sebagian besar komponen
bangunan baik struktural maupun non struktural
yang apabila setelah diperbaiki masih dapat
berfungsi dengan baik sebagaimanamestinya
meski dengan pembiayaan yang cukup mahal
Sumber : Departemen Permukiman dan Prasarana Wilayah, 2002.
 CONTOH
TABEL KONDISI & DEPRESIASI

0% – 15% Sangat Baik

16% - 30% Baik
31% - 50% Cukup
51% - 70% Kurang Baik
> 71% Sekrap
TABEL KONDISI & DEPRESIASI –
ILIS BELANDA

0% – 12,5% Sangat Baik

12,6% - 37,5% Baik
37,6% - 62,5% Cukup
62,6% - 87,5% Kurang Baik
> 87,5% Rusak/Sekrap
Contoh : Perhitungan Penyusutan/Depresiasi Fisik
Rumah Tinggal H. Anwar, terdiri dari 2 lantai seluas 200 m2, dari hasil perhitungan
menggunakan BTB MAPPI diperoleh Biaya Pengganti Baru sebesar Rp 720.000.000,-,
Rumah dibangun 4 tahun yang lalu, Penilai memperhatikan kondisi rumah sangat terawat
sehingga mengambil kesimpulan umur efektif nya 3 th ,umur ekonomis Bangunan
diperkirakan 30 tahun. Maka dapatlah dihitung besaran Penyusutan Fisiknya sbb :

Biaya Pengganti Baru (BPB) Rp. 720,000,000

Penyusutan Fisik (3/30 x 100%xBPB) Rp. 72,000,000
   
Biaya Pengganti Terdepresiasi Rp. 648,000,000
.
   
.
Contoh ; Perhitungan Keusangan Fungsional
Rumah Tinggal 2 lantai ,luas Bangunan:150 m2 , hanya tersedia 1 unit Toilet, semestinya
ada 3 unit toilet sehingga agar fasilitas rumah tersebut normal atau wajar harus dibuat 2
toilet baru, bila biaya pembuatan 1 unit toilet Rp 4 juta ,maka besarnya Keusangan
Fungsional adalah Rp 8 Juta. :

Biaya Pengganti Baru Rp. 450,000,000

Penyusutan Fisik Rp. 72,000,000
   
Biaya Pengganti Terdepresiasi (Awal) Rp. 378,000,000
Kemunduran Fungsional ( 2 xRp 4 jt) Rp. 8,000,000
   
Biaya Pengganti Terdepresiasi Rp. 370,000,000
Contoh : Perhitungan Keusangan eksternal/ Ekonomi)
Pada situasi tertentu, nilai properti akan dipengaruhi oleh kemunduran eksternal, nilai
rumah tinggal mengalami penurunan 10% diakibatkan pengaruh kebijakan pemerintah
yang mengalihkan arus lalu lintas menuju ke lokasi subjek properti. Dengan menganggap
pengaruh tersebut kepada nilai bangunan (tanah dianggap tidak berpengaruh) :

Biaya Pengganti Baru Rp. 450,000,000

Penyusutan Fisik Rp. 90.000,000
   
Biaya Pengganti Terdepresiasi (awal ) Rp. 360,000,000
Kemunduran Eksternal (10%) Rp. 36,000,000
   
Biaya Pengganti Terdepresiasi Rp. 324,000,000
Contoh : Perhitungan Keusangan eksternal/ Ekonomi)
Di dekat perumahan Mitra Sejati,ternyata dibangun Tempat Pembuangan Sampah
sehingga pasaran Nilai Sewa Rumah turun dari Rp 12 jt/th menjadi Rp10 Jt/th,bila GIM
(Gross Income Multiplier ) setelah dievaluasi Penilai = 35, maka dikatakan Rumah
mengalami Keusangan eksternal selain Penyusutan Fisik sbb :

Biaya Pengganti Baru Rp. 600,000,000

Penyusutan Fisik Rp. 90,000,000
   
Biaya Pengganti Terdepresiasi (awal ) Rp. 510,000,000
Kemunduran Eksternal ( Rp 2 jt x35) Rp. 70,000,000
   
Biaya Pengganti Terdepresiasi Rp. 440,000,000