PENILAIAN

GEDUNG
PERKANTORAN

Medan, 23 Desember 2022

Definisi Gedung Perkantoran
“Bangunanyang digunakan untuk tempat
bekerja, atau tempat melakukan kegiatan
bisnis yangberkaitan dengan pekerjaan tata
usaha/jasa administrasi yang dapat digunakan
oleh pemilik atau disewakan”

2
Jenis Gedung Perkantoran
Jenis Kantor Karakteristik Alas Hak

Gedung kantorsewa • Dibangun oleh developer • HGB

(Lease/Rental Office) • Khusus untuk disewakan • BOT
• Pendapatan sewa tetap menerus
sebagai aset investasi
Gedungkantor jual • Dibangun oleh developer SHMASRS
(Strata-title Office) • Khusus untuk dijual/ unii/lantai
• Pendapatan penjualan di awal
• Kepemilikan individu
Gedung kantormilik • Dibangun oleh perusahaan atau badan • HGB
pemerintah atau yayasan • Hak Pakai
• Khusus untuk digunakan sendiri sebagai
aset operasional
• Tidak ada pendapatan sewa

3
Karakteristik Perkantoran
1. Lokasi
CBD Area –
• Jalan Utama: Jl Sudirman, Jl MH Thamrin, Jl Satrio, Jl HR
Rasuna Said, Jl Gatot Subroto, dll. –
• Kawasan: SCBD, Mega Kuningan, Epicentrum, dll

Non-CBD Area
• -Jl TB Simatupang, Jl MT Haryono, Jl. S Parman, Jl
Mampang, dll.
• -Kawasan: Puri Indah, Alam Sutera, dll

4
Karakteristik Perkantoran
2. Ketinggian Bangunan
Tipe Bangunan Karakreistik

Gedung Kantor Bertingkat Tinggi jumlah lantai lebih dari 20 lapis

(High-rise Office)
Gedung Kantor Bertingkat jumlah lantaiantara 5 sampai 20 lapis.
Menengah (Medium-riseOffice)

Gedung Kantor Bertingkat jumlah lantai kurang dari 5 lapis.

Rendah (Low-rise Office)
Kantor Taman (Office Park) Pada suatu lahan terdiri dari
beberapa Gedung kantor

5
Karakteristik Perkantoran
3. Fisik Bangunan
Kualitas Bahan • Fasade dinding eksterior
Bangunan • Lobi lantai dasar dan lobi lift (bahan lantai)
• Toilet umum
• Green building
Usia Bangunan • Tahun 2010 ke atas
• Di antara tahun 2000 sampai 2010
• Sebelum tahun 2000.
Desain dan Lay-out • Bentuk: kotak, persegi panjang, bulat, dll –
Bangunan • Penempatan koridor dan fasilitas penunjang
Luas per lantai • < 1.000 m2, 1.000 – 1.500 m2, >1500 m2
• Luas lebih besar lebih disukai

6
Karakteristik Perkantoran
3. Fisik Bangunan
Teknologi dan mesin utilitas
bangunan (M&E)
Fasilitas penunjang
• Lift (merek, kapasitas, waktu tunggu, tombol), AC
(sentral atau VRV, pengaturan otomatis, double glaze
facade), network infrastructure, Pemadam
kebakaran, Pengaturan lampu otomatis, Genset dan
UPS, CCTV, dll.
• Green building.
• Parkir kendaraan (rasio unit yang cukup) –
• Bank dan ATM
• Restoran dan foodcourt.
• Minimarket dan toko
• Musholla
• Dll..
7
Istilah Dalam Gedung Perkantoran
Gross Floor Area (GFA)
Semi-Gross Floor Area (SGA)
Lantai sewa (Rentable Floor Area)
Net Floor Area
jumlah keseluruhan permukaan lantai bangunan
yang dihitung dari dinding terluar bangunan.
luas lantai tertentu dalam suatu Gedung Perkantoran
yang ditetapkan oleh pemilik bangunan untuk
disewakan atau dijual.
• Biasanya termasuk koridor, lobi dan beberapa
ruang fasilitas (dihitung secara proporsional). –
• Tidak termasuk ruang lift, tangga darurat, saluran
M&E.
• Luas ruangan sewa atau milik yang dihitung dari
dinding terdalam tembok pembatas. –
• Luas sesuai SHMASRS.
8
Istilah Dalam Gedung Perkantoran
Tarif Sewa (Base Rental Tarif sewapokok yang disepakati bersama antara
Rate) penyewa dan pemilik Gedun Perkantoran yang ditetapkan
dala kontrakperjanjian sewamenyewa.
BiayaServis (Service Biaya atau tagihan atas penyediaan layanan untuk
Charge) kepentingan tempat-tempat publik suatu Gedung
Perkantoran yang dipungut oleh pemilik/pengelola.
Periode Sewa (Lease Masa berlaku suatu ikatan sewa-menyewa dalam kontrak
Period atau Lease Term) perjanjian sewa-menyewa antara penyewa dan pemilik
Gedung Perkantoran
Tingkat Hunian Persentase luas lantai yang sudah tersewa dibandingkan
(Occupancy Rate) dengan luas total luas lantai yang dapat disewakan dalam
suatu Gedung Perkantoran

9
Tahapan Penilaian Gedung Perkantoran

1 . Menentukan tujuan penilaian.

2 . Pengumpulan data.
3 . Analisis data.
4 . Analisis HBU.
5. Pendekatan Penilaian.

10
Sumber Data untuk Penilaian

1. Data dari Klien (data khusus tentang obyek

penilaian)
2. Data dari hasil inspeksi dan riset pasar
3. Data dariPenilai Sendiri (database internal)

11
Data Obyek Penilaian
—Data Legalitas
 Sertifikat hak atas tanah atau dokumen kepemilikan lainnya;
 Perjanjian terkait pembangunan atau penggunaan bangunan;
 Izin Mendirikan Bangunan (IMB);
 Sertifikat Layak Fungsi (SLF); dan
 Izin lain yang relevan.

—Data Bangunan
 Informasi jumlah lantai bangunan dan luas bangunan GFA;
 Gambar denah tapak tanah (site plan), denah blok bangunan

 (block plan), denah bangunan per lantai

12
Data Obyek Penilaian
• Informasi spesifikasi bahan bangunan, tahun selesai dibangun, tahun
mulai beroperasi, renovasi terakhir yang pernah dilakukan;
• Daftar mesin dan peralatan bangunan seperti : sumber listrik utama,
sumber listrik cadangan, sumber air bersih utama, pendingin udara,
pemadam kebakaran , mesin lift , telepon atau faksimili , Building
automation system, sistem lampu penerangan, sistem tata suara,
kamera CCTV (closed circuit television) , dll.
• Data fasilitas penunjang bangunan yang tersedia, antara lain:
o Restoran dan sentra makanan (food court);
o Toko ritel penunjang;
o Sarana ibadah;
o Gedung parkir serta kapasitas parkir kendaraan; dan
o Ruang pertemuan (ballroom)

13
Data Obyek Penilaian
• Data Operasional
o Luas Lantai Sewa dan Informasi Tingkat Hunian.
o Daftar Penyewa (tenancy list) lengkap dengan rincian nama penyewa,
nomor unit sewa, lokasi lantai, luas unit sewa, Periode Sewa (termasuk
tanggal mulai dan berakhir sewa), Tarif Sewa, Service Charge, cara dan
termin pembayaran, ketentuan kenaikan Tarif Sewa dan Service Charge
selama periode sewa (jika ada), dan ketentuan lain (jika ada);
o Contoh perjanjian sewa;
o Data statistik operasional (3 tahun terakhir): kenaikan rata2 tarif sewa,
service charge, tingkat hunian, dll
• Data Keuangan
o Laporan Laba Rugi Operasional (3 tahun terakhir). —
• Data lainnya seperti PBB, asuransi, perjanjian pengelolaan parkir

14
Data dari hasil inspeksi dan riset pasar
1. Data dari lokasi gedung perkantoran yang meliputi lokasi ,
aksesibilitas, bangunan – bangunan gedung perkantoran
disekitarnya.
2. Data dari dinas tata kota mengenai peruntukkan, KDB, KLB,
tinggi maksimum bangunan yang dijinkan .
3. Data kondisi fisik dari gedung perkantoran baik tanah ,
bangunan , sarana pelengkap lainnya , mesin dan peralatan
gedung perkantoran.
4. Data Pasar dari tanah disekitar gedung perkantoran.
5. Data pesaing seperti tahun di bangunan, luas SGA, tingkat
hunian, harga sewa, service charge dan fasilitas

15
Data dari Penilai Sendiri
1. data jualbeli gedung perkantoran ,
2. daftar gedung perkantoran yang ada di daerah Obyek
Penilaian,
3. tingkat hunian pasar gedung perkantoran dan rata – rata tarif
yang tersedia dalam data base penilai atau dari riset
konsultan lain,
4. data – data keuangan atas operasi gedung perkantoran
yang sejenis yang dimiliki oleh penilai dari proyek penilaian
yang lain.
5. Dll

16
Analisa Data
— Analisa Data Umum dan Data Pasar Gedung Perkantoran
— Mengevaluasi cakupan area pasar primer (primary market area)
— Pengamatan pembangunan dan rencana pembangunan Gedung
Perkantoran di daerah sekitar lokasi obyek penilaian.
— Penentuan Gedung Perkantoran yang menjadi pesaing sesuai
kesamaan tipe, karakteristik, dan kelas bangunan, dan kesamaan fakta.
— Analisis atas keunggulan dan kelemahan obyekpenilaian dibandingkan
dengan pesaing.
— Analisis untuk menentukan Tarif Sewa obyek penilaian dengan
menggunakan Pendekatan Pasar melalui Teknik perbandingan langsung
(penyesuaian).
— Analisis makro ekonomi: GDP, inflasi, kurs tukar, tingkat pertumbuhan
properti, supply and demand, siklus properti, dll

17
Analisa HBU
• Apabila indikasi nilai dari suatu gedung perkantoran berdasarkan
Pendekatan Pendapatan lebih besar dari nilai tanah dalam keadaan kosong,
maka Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use Analysis) dari
obyek penilaian tersebut adalah penggunaan yang saat ini berlangsung
• Melakukan langkah-langkah Uji PenggunaanTertinggidan Terbaik (Highest
and BestUse Analysis)dengan memenuhi kriteria sebagai berikut
• Secara hukum diizinkan (legally permissible)
o Memeriksa kesesuaian kondisi fisik bangunan yang ada atau
mendekati optimalitas dengan ketentuan pembangunan yang
ditetapkan oleh Pemerintah atau Dinas Tata Kota atas
tanah obyek penilaian antara lain;peruntukkan, KDB KLB,
ketinggian maksimal.
o Memeriksa kesesuaian kondisi fisik bangunan dengan ketetapan
dalam izin yang telah diperoleh, antara lain IMB,
IPB/KMB.
18
Analisa HBU
• Secara fisik dimungkinkan (Physically Possible)
Penilaian atas spesifikasi fisik dari obyek penilaian yang mendukung
operasional bangunan yang ada.
o Lokasi sesuai untuk kantor, dan kemudahan akses pencapaian.
o Desain dan bentuk bangunan sesuai untuk kantor
o Kualitas bahan, usia bangunan dan kondisi perawatan.

• Secara finansial menguntungkan (Financially feasible)

o Data keuangan obyek penilaian menunjukkan keuntungan
operasional.
o Tingkat Hunian sesuai dengan kondisi pasar properti pada umumnya
atau kondisi pesaing dari obyek penilaian.

• Menghasilkan produktivitas maksimum (maximally productive) dari suatu

obyek penilaian
19
Pendekatan Penilaian
PENDEKATAN PASAR
• Untuk rental office jarang dan sulit digunakan
• Biasanya digunakan untuk strata title office
• Data pasar harga jual strata title office biasanya digunakan
sebagai cara untuk cek indikasi nilai.

PENDEKATAN PASAR
• Menurut SPI sebagai pilihan terakhir
• Pada prakteknya sangat banyak dipakai karena tuntutan
pengguna jasa -> terutama perbankan yang masih memisahkan
antara nilai tanah, nilai bangunan dan

20
Pendekatan Penilaian
PENDEKATAN PENDAPATAN
Kapitalisasi Langsung (Direct
Capitalization Method)
Arus KasTerdiskonto (Discounted
Cash Flow Method)
Pengali Pendapatan Kotor (Gross
Income Multiplier-GIM)
Penyisaan (Residual Method)
Jarang digunakan, kecuali pertumbuhan
pendapatan sudah stabil
Lazim dan sering digunakan
Jarang digunakan, biasanya sebagai alat
cross check
Sangat jarang digunakan
21
Pendekatan Pendapatan – Metode DCF
Tahapan Dalam Pembuatan Proyeksi DCF
1. Proyeksi Harga Sewa
• Analisis Tenancy List: harga sewa rata-rata, harga sewa lantai
tipikal dan dasar, harga sewa kontrak baru, dll.
• Analisis sewa dari gedung perkantoran pesaing.
• Analisis realisasi vs pasar
• Analisis posisi sewa pasar yang sesuai untuk Obyek.
2. Proyeksi kenaikan harga sewa
• Kondisi pasar perkantoran
• Tingkat daya saing Obyek Penilaian
2. Proyeksi pendapatan selain sewa dan service charge seperti:
tarif utilitas, parkir, iklan, sewa antena, dll
22
Pendekatan Pendapatan – Metode DCF
Tahapan Dalam Pembuatan Proyeksi DCF
4. Proyeksi Tingkat Hunian
• Tingkathunian pasar
• Tingkathunian pesaing
• Kondisi obyek penilaian
• Analisis masa berakhir sewa

5. Proyeksi biaya antisipasi untukKekosongan Sewa (Vacanc Loss

dan Kesulitan Penagihan (Collection Loss)

6. Menghitung Effective Gross Income.

23
Pendekatan Pendapatan – Metode DCF
Tahapan Dalam Pembuatan Proyeksi DCF
7. Proyeksi Biaya Operasional
• Analisis biaya per m2.
• Analisis pertumbuhan biaya per tahun.
• Analisis perbandingan dengan gedung kantor sejenis (jika
ada)

8. Replacement Allowance (cadangan biaya penggantian)

• % dari pendapatan service charge

9. Menghitung Net Operating Income

24
Soal Ujian
Luas bangunan (Gross Floor) 60.000 m2
Rasio luas lantai yg bisa disewa 85% dari luas bangunan Gross
Pendapatan parkir 5% dari pendapatan sewa
Biaya Operasional Rp.65,000/m2/bulan kali luas lantai yg bisa disewa, tumbuh 5%
per tahun
Biaya cadangan penggantian M&E 1% dari service charge
Biaya antisipasi kekosongan 0,5% dari jumlah pendapatan sewa dan service
charge
Tingkat Kapitalisasi Terminal 8%
Tingkat Diskonto 13%
Harga Sewa Tahun 1 Rp.200,000/m2/bulan tumbuh 5% /tahun
Service Charge Tahun 1 Rp.80,000/m2/bulan tumbuh 5% /tahun
Tingkat Hunian Tahun 1 85% bertambah 2,5% /tahun
Tingkat Hunian Pasar (stabil) 92,5%
Hitung indikasi nilai gedung kantor di atas dengan Metode DCF proyeksi 5 + 1 tahun

25
  Office 18, 3rd Floor Unit E
Jalan TB Simatupang Kav. 18
Jakarta Selatan

 Jalan Kalibata Raya No. 11-12

E
TERIMA KASIH Jakarta Selatan 12750

T. +62 21 7949079
F. +62 21 7949081
E. info@mappi.or.id

www.mappi.or.id