PENDEKATAN

PENDAPATAN
oleh : Nur Hendrastuti, SE, MT
 Tujuan Pembelajaran

Diklat
Peserta mampu menerapkan pengetahuan dan
ketrampilan teknis dalam penilaian properti secara
benar sesuai dengan ketentuan yang berlaku
Mata Diklat
Peserta mampu menerapkan kaidah penilaian
pendekatan pendapatan
Contents

Pengertian Pendekatan Pendapatan

Hubungan dengan Prinsip Penilaian

Prosedur estimasi nilai properti : Direct Capitalization dan Yield

Capitalization

3
Pengertian

Appraisal Institute
Serangkaian prosedur
dimana penilai memperoleh
indikasi nilai untuk properti
yang menghasilkan
pendapatan (income
producing property) dengan
mengkonversi keuntungan
masa depan (berupa cash
flow dan reversion) menjadi
nilai.
Asumsi yang mendasari

Nilai suatu properti yang menghasilkan

pendapatan merupakan fungsi dari arus
pendapatan di masa depan, atau :
Nilai = f (Pendapatan)
= f (pendapatan bersih tahunan)
 A
B
Contoh: hotel A dan B mempunyai ukuran dan kualitas
bangunan yang sama dan terletak di jalan yang sama. Kedua
hotel tersebut akan dijual. Hotel A mempunyai tingkat hunian
yang lebih tinggi dibanding hotel B.
Hotel manakah yang harga penawarannya lebih tinggi?
Mengapa?
Konsep Dasar
Pendekatan Pendapatan

Value = Present value of

anticipated income
 Batasan penggunaan
Income Producing Property

Hotel Apartemen
Pusat
Gedung perbelanjaan
perkantoran

Analisis Pasar
Perlu analisis pasar yang intensif
untuk mengetahui tren pasar
Hubungan dengan Prinsip Penilaian :
Demand dan Supply

Estimasi tingkat pendapatan di masa

yang akan datang dipengaruhi oleh
keseimbangan supply and demand. Jika
permintaan atas suatu properti tinggi
dan melampaui penawarannya, tingkat
pengembalian properti akan naik.
Hubungan dengan Prinsip Penilaian :
Prinsip Antisipasi

Penghasilan di masa yang akan datang penuh dengan

ketidakpastian, dan nilai uang yang akan diterima di
masa yang akan datang nilainya lebih kecil daripada
yang diperoleh sekarang. Risiko tersebut harus
direfleksikan dalam tingkat kapitalisasi yang
ditentukan penilai.
Prinsip antisipasi menghendaki nilai di masa depan
tersebut di present value kan dengan tingkat
kapitalisasi selama jangka waktu yang diharapkan.
Hubungan dengan Prinsip Penilaian :
Prinsip Substitusi

Harga properti, nilai sewa, dan tingkat pengembalian dibentuk

oleh harga, sewa, dan tingkat pengembalian properti
pembanding.
Prinsip ini memberikan dasar untuk menaksir pendapatan sewa
dan biaya.
Prinsip ini memandu penilai untuk menetapkan tingkat
kapitalisasi untuk kapitalisasi langsung dan mendasari ide bahwa
tingkat kapitalisasi untuk properti subjek dapat diturunkan dari
properti/investasi lain yang sebanding.
Hubungan dengan Prinsip Penilaian :
Prinsip Keseimbangan (Balance)

Prinsip ini menyatakan bahwa keseimbangan antara faktor-

faktor yang mempengaruhi produktivitas properti akan
menciptakan profitabilitas yang maksimal dan berkelanjutan.
Efisiensi penggunaan tanah yang tidak seimbang bisa
menurunkan nilai. Efisiensi penggunaan tanah didasarkan
pada perencanaan yang baik sesuai dengan zoningnya. Over
atau underimproved dapat mempengaruhi tingkat
keuntungan.
Hubungan dengan Prinsip Penilaian :
Prinsip Kompetisi (Persaingan)

Bahwa penjual dan pembeli akan berusaha untuk menjual dan

membeli properti yang sebanding. Hal ini akan berpengaruh
pada tingkat pengembalian (rate of return), dan rate of return
akan mempengaruhi supply dan demand.
Analisis kompetisi penting untuk mengestimasi nilai aliran
pendapatan yang dihasilkan pasar, karena kompetisi
menghasilkan tingkat pengembalian yang lebih sesuai
Melakukan pengumpulan data properti
(potensial gross income/PGI, pendapatan lain-lain, tingkat
kekosongan /vacancy and collection loss), biaya operasi (operating
expenses), tingkat kapitalisasi)

Menghitung Net Operating Income (NOI)

Melakukan konversi pendapatan bersih operasi

(Net Operating Income/NOI) melalui kapitalisasi
atau diskonto untuk mendapatkan estimasi nilai
properti
Melakukan
pengumpulan
data properti
Data yang diperlukan :
Data Sewa

Dimulai dengan data pendapatan yang diperoleh dari properti (dari Lap
Keu dan wawancara), berupa contract rent dan market rent.

Market rent diindikasikan dari sewa saat ini yang dibayar atau
diminta untuk properti yang sebanding pada tanggal penilaian.
Penilai mengumpulkan, membandingkan, dan menyesuaikan data
sewa properti lain sebagai pembanding. Contract rent adalah data
sewa existing pada properti subyek.
Sewa yang terkait dengan kontrak spesial tidak dipertimbangkan
dalam analisis

Data yang paling diperlukan adalah data

untuk memprediksi pendapatan di masa
depan.
Data yang diperlukan :
Data Pendapatan (income) dan
Pengeluaran (expense)

Data pendapatan yang diperoleh dari properti : sewa pasar (market

rent).
Data terkait data sewa, konsesi sewa, pembagian pengeluaran (siapa
menanggung apa), opsi pembaruan, opsi pembelian, dan tenants
improvement.
Data untuk memperoleh jenis income yang digunakan dalam analisis :
PGI, EGI, NOI, Equity devidend
Data pendapatan lain-lain
Misal : untuk hotel adalah laundry, parkir, F&B; Untuk mall adalah parkir
Data pengeluaran (biaya tetap, biaya variabel)
Data Kekosongan dan Collection Lost
Diperoleh dari sewa properti sebanding dengan tipe yang sama dan
dalam pasar yang sama.
Data yang diperlukan :
Data untuk penentuan tingkat kapitalisasi
dan tingkat diskonto

Data properti pembanding

Data tingkat pengembalian berbagai pilihan
investasi
Menghitung
Net Operating
Income (NOI)
 Konsep Net Operating Income

Pendapatan Kotor Potensial (PGI)

(Pendapatan sewa + Pendapatan Lain-lain)

(-) Kekosongan dan collection loss

= Pendapatan kotor efektif (EGI)

(-) Total Operating Expense

= Pendapatan bersih operasi (NOI)

 Potential Gross Income (PGI)

Pendapatan Kotor potensial (PGI) adalah nilai sewa

suatu properti yang dihasilkan jika 100% tempat
hunian terisi dan semua biaya sewa diterima.
Tiga sumber informasi dalam mengestimasi
Pendapatan Kotor Potensial :
(1) properti pesaing,
(2) properti subjek,
(3) publikasi hasil survei.
Diperoleh dari Contract rent (untuk sewa existing) dan
market rent (untuk ruang kosong),
ditambah Pendapatan lain-lain (semua bentuk pendapatan
properti selain dari sewa ruangan, antara lain dari jasa yang diberikan
kepada penyewa, misal parkir, laundry, peralatan berbayar)
 Biaya kekosongan dan Tagihan
(vacancy and collection loss):

Adalah pengurangan PGI karena adanya :

1. Kekosongan hunian/sewa
2. Kerugian karena karena adanya konsesi atau penyewa
gagal membayar
Sumber data : properti pesaing sebagai data
pembanding
 Biaya Operasi
Biaya Operasi

Adalah biaya yang terkait dengan operasi

properti tersebut.
Klasifikasi biaya operasi:
(1) biaya tetap : biaya yang dapat diprediksi, cenderung
independen terhadap tingkat hunian, dan di luar kontrol
anggaran.
(2) biaya variabel : kurang dapat diprediksi, terpengaruh
tingkat hunian, dan ada dalam kontrol anggaran
(3) biaya cadangan untuk replacement.
 Klasifikasi Biaya Operasi

Biaya Tetap Biaya Variabel Biaya cadangan

(fix expense) (variable expense) untuk penggantian

Pajak properti Management Biaya penggantian/

Asuransi bangunan charges perbaikan sesuai
Biaya terkait sewa dengan usia efektif
(komisi) Misal: penutup atap,
Utilitas (listrik, gas, karpet, peralatan
AC) dapur, toilet,
Gaji pegawai kompresor, elevator,
trotoar, areal parkir,
Kebersihan dan
cat eksterior
toilet
Perawatan dan
perbaikan struktur
 Pengecualian Biaya Operasi

biaya yang umum dikenal dalam laporan keuangan

namun dikecualikan sebagai biaya operasi, yaitu :
Depresiasi

Bunga pinjaman
Melakukan
konversi
Pendapatan
Bersih
 4. Time Value Of Money

Jumlah uang Rp 1 hari ini lebih bernilai

Compounding daripada Rp 1 di masa depan. Hal ini
karena adanya opportunity cost.
Opportunity cost untuk menerima jumlah
Discounting uang Rp 1 di masa depan adalah bunga
(interest) yang bisa diperoleh apabila kita
menerima Rp 1 saat ini
 Compounding Future Value
Anda menabung Rp 100 dengan tingkat bunga 6% per
tahun, berapakah yang akan anda peroleh setelah 1
tahun? Setelah 5 tahun?

100 ? ?

0 1 5

n
Rumus : FV = PV (1 + i)
 Discounting Present Value
Anda akan menerima Rp 100 satu tahun dari sekarang, dengan
tingkat bunga 6% berapakah yang akan anda peroleh apabila
jumlah tersebut diterima saat ini? Bagaimana bila Rp 100 tersebut
diterima 5 tahun yang akan datang, berapa nilai sekarang?

? 100 100

0 1 5

n
Rumus : PV = FV / (1 + i)
 Present Value of a Perpetuity

Formula :

PMT
PV =
i
 Contoh

Berapakah yang harus dibayarkan untuk menerima

$10,000 per tahun selamanya, apabila return adalah
8% per tahun ?

PV = PMT = $10,000
i .08

= $125,000
 Metode Kapitalisasi

Direct
Capitalization
metode
kapitalisasi
Yield
Capitalization
1
Direct Capitalization
 Direct Capitalization
Metode ini mendasarkan analisis pada data yang diambil
dari penjualan properti pembanding

Dua teknik yang umum digunakan :

Gross Income Multiplier (GIM)

Overall Capitalization Rate

 Gross Income Multiplier (GIM)

GIM mengukur hubungan antara pendapatan kotor properti

dengan harga jualnya.
Konsep:

Sale Price = PGI x GIM, atau

GIM = Sale Price / PGI
Digunakan jika biaya operasional sulit diketahui
Digunakan pada properti yang kecil dan sederhana, karena
lebih banyak, lebih homogen, dan sering diperjualbelikan
contoh: single family house, apartemen
 Gross Income Multiplier (GIM)

untuk mengukur nilai properti subyek, digunakan

GIM dari properti pembanding
Data properti pembanding tersebut sama/sejenis
dalam hal:
Perkiraan Rasio biaya operasi
Pendapatan
Resiko
Jumlah data pembanding : 1-3 (Rule of thumb)
Data potensi pendapatan kotor dan harga jual harus
diambil dari tahun yang sama.
 Contoh menghitung GIM : 1

Suatu properti diprediksikan menghasilkan pendapatan

kotor sebesar Rp 60.000.000 per tahun, dan harga jual
properti tersebut Rp. 360.000.000,. Hitunglah GIM!
Jawab :
GIM = harga jual / PGI
= 360.000.000 : 60.000.000 = 6
berarti bahwa harga jual properti tersebut adalah 6 x (kali)
pendapatan kotor per tahun.
 Contoh menghitung GIM : 2

Contoh: anda sedang menilai properti D yang rata-rata setiap

tahun menghasilkan pendapatan kotor Rp 35 juta. Berikut adalah
hasil survei dari beberapa properti pembanding yang sejenis

Properti Estimasi Harga Jual

Pendapatan
Kotor
A 50 juta 600 juta
B 40 juta 500 juta
C 60 juta 700 juta

Berapa estimasi nilai properti D ?

Jawab :
Menghitung GIM properti pembanding
Properti Estimasi Harga Jual GIM
Pendapatan
Kotor (PGI)
A 50 juta 600 juta 12
B 40 juta 500 juta 12,5
C 60 juta 700 juta 11,67
Rata-rata 12,06
Menghitung nilai properti
Maka nilai properti D
= PGI x GIM
= 35jt x 12,06 = Rp422,10 juta
 OVERALL CAPITALIZATION RATE

Menghubungkan rata-rata pendapatan bersih

tahun berjalan dengan harga jual
Konsep :

Ro NOI
Value
atau Value NOI
Ro

Dimana
Ro adalah Overall Capitalization Rate
NOI adalah Net Operating Income
 OVERALL CAPITALIZATION RATE

Pendapatan bersih per tahun dianggap relatif tetap, tidak

berubah jumlahnya selama masa investasi
Lamanya investasi sifatnya tak terhingga atau selamanya
[perpetuity]
Ro (Tingkat kapitalisasi) dapat diperoleh dari properti
pembanding yang sejenis
NOI dapat diperoleh dari properti pembanding sejenis,
yaitu dengan menghitung persentase biaya operasi
terhadap gross income (OER = Operating Expense Ratio)
 Contoh 1
Suatu properti rata-rata menghasilkan pendapatan bersih
sebesar Rp.60.000.000 per tahun, dan diperkirakan
pendapatan bersih tersebut tidak akan berubah dari
tahun ke tahun. Tingkat kapitalisasi rata-rata adalah 18%.
Berdasarkan data tersebut, hitunglah nilai properti
tersebut.

Jawab :
Value = NOI / Ro
= 60.000.000 / 18% = Rp333.333.333
 Contoh 2 : menghitung Ro
Dari survei yang dilakukan, diperoleh data sebagai
berikut (Rp dalam ribuan):
Gross Income Value GIM OER NOI OAR
1 65.500 395.000 6.03 0.35 42.575 0.108
2 55.000 340.000 6.18 0.33 36.850 0.108
3 72.000 425.000 5.90 0.35 46.800 0.110
4 44.500 256.000 5.75 0.32 30.260 0.118
5 90.000 444.000 4.94 0.49 45.900 0.103
Rata-rata 0.109

Maka Ro untuk properti di pasar tersebut adalah 0,109 atau 10,9%

2
Yield Capitalization
 DISCOUNTED CASH FLOW

Nilai properti subjek merupakan fungsi dari pendapatan yang

dapat dihasilkan oleh properti komersial tersebut
Metode DCF mengakomodasi perubahan pendapatan dan biaya
sepanjang umur investasi
Mendasarkan pada konsep Present Value
Nilai objek penilaian diperoleh dengan mendiskontokan
[mengalikan dengan discount factor tertentu] rangkaian
pendapatan yang akan datang untuk memperoleh Nilai kini
(Present Value).
 FORMULA

V = PV of NOI1 + PV of NOI2 + + PV of NOIn

V 1
1 i 1
xNOI1 11i 2 xNOI 2 ... 11i n xNOI n

Dimana :
V = Value NOI = Net Operating Income
i = Discount Rate
Two period
model

n
v (1NOI
Pr oceedofsale
t
i ) (1 i ) n
t 1
 Discount rate (i)
Merupakan expected/required rate of return yang
diharapkan investor
Salah satu metode untuk menghitung adalah dengan
menggunakan rate dari investasi alternatif
Data ini tersedia pada asosiasi industri atau consulting
group
Formula :
i = Safe rate + Risk premium
Contoh:
Menghitung rate melalui rate investasi alternatif

Misalnya safe rate adalah bond rate obligasi Pemerintah (SUN

10 tahun ) = 7,5%
Risk premium untuk real estate = 5,5%

Maka discount rate = 7,5% + 5,5% = 12%

 Contoh penilaian dengan teknik DCF

Hasil analisis pasar memberikan data sebagai berikut :

Properti berupa apartemen dengan 23 unit
Sewa tahun pertama : 350.000 per bulan/unit
Discount rate (i) : 13%
Growth sewa : 3% per tahun
Vacancy allowance : 5%
Operating expense : 35% dari EGI
Periode kepemilikan : 5 tahun
Capitalization rate untuk tahun ke 6 diperkirakan adalah 12%
Tentukan nilai properti tersebut!
 Jawab
1. Memperkirakan NOI dan menghitung PV NOI
Income (000) 1 2 3 4 5
PGI (23 x 350 x 12) 96.600 99.498 102.483 105.557 108.724
vacancy (5%) 4.830 4.975 5.124 5.278 5.436
EGI 91.770 94.523 97.359 100.280 103.288
Operating expense (35%) 32.120 33.083 34.076 35.098 36.151
NOI 59.651 61.440 63.283 65.182 67.137
Present Value NOI 52.788,1 48.116,5 43.858,4 39.977,2 36.439,4
Total PV NOI tahun 5 221.180

2. Menghitung proceed of sale (pada n+1)

Proceed of sale dihitung pada tahun N+1 yaitu tahun ke-6 sebagai
tahun pertama masa terminal, selanjutnya pendapatan dianggap
berlangsung selamanya (perpetuity)
 Jawab
Income 6
2. Menghitung proceed of PGI 111.986
sale (pada n+1) vacancy (5%) 5.599
EGI 106.387
Operating expense (35%) 37.235
NOI 69.151

Value in perpetuity 576.261

PV of proceed of sale* 312.771

n
v
Pr oceedofsale
3. Nilai property NOI
(1 i ) t

(1 i ) n
t 1

= 221.180 + 312.771
= 533.951
Latihan
terimakasih