Oleh:

Hamid Yusuf
Ir. M.M., MAPPI (cert), FRICS
(Ketua KPSPI – MAPPI)
 Agenda
Daftar Isi:
1. Pendahuluan
2. Lingkup Penugasan
3. Pembentukan Nilai Pasar dan Besaran Kompensasi
4. Penutup
Pendahuluan
 Jaringan Transmisi Tegangan Tinggi
• Pada akhir tahun 2020, total panjang jaringan transmisi mencapai 61.334,18 kms, yang terdiri
atas jaringan 500 kV sepanjang 5.249,74 kms, 275 kV sepanjang 3.647,65 kms, 150 kV
sepanjang 46.680,19 kms, 70 kV sepanjang 5.655,64 kms dan 25 dan 30 kV sepanjang 100,95
kms.
• Total panjang jaringan distribusi sepanjang 1.006.265,15 kms, terdiri atas JTM sepanjang
414.800,15 kms dan JTR sepanjang 591.465,00 kms.
• Pertumbuhan jaringan transmisi tegangan tinggi lima tahun terakahir:
Pertumbuhan Jaringan Transmisi Tegangan Tinggi (2016 - 2020)
70.000 12%

60.000 10%
50.000
8%
40.000
Kms

6%
30.000
4%
20.000

10.000 2%

- 0%
2016 2017 2018 2019 2020

Jaringan Transmisi (kms) Pertumbuhan

Sumber: Statistik PLN, 2020

 Pengertian
Berdasarkan Permen ESDM No. 13 tahun 2021:
1. Kompensasi
adalah pemberian sejumlah uang kepada pemegang hak atas tanah berikut bangunan, tanaman, dan/atau
benda lain yang terdapat di atas tanah tersebut karena tanah tersebut digunakan secara tidak langsung
untuk pembangunan ketenagalistrikan tanpa dilakukan pelepasan atau penyerahan hak atas tanah.
2. Jaringan Transmisi Tenaga Listrik
adalah saluran tenaga listrik yang menggunakan kawat telanjang (konduktor) di udara bertegangan
nominal di atas 35 (tiga puluh lima) kilovolt sesuai dengan standar di bidang ketenagalistrikan
3. Ruang Bebas
adalah ruang yang dibatasi oleh bidang vertikal dan horizontal di sekeliling dan di sepanjang konduktor
Jaringan Transmisi Tenaga Listrik di mana tidak boleh ada benda di dalamnya demi keselamatan manusia,
makhluk hidup, dan benda lainnya serta keamanan operasi Jaringan Transmisi Tenaga Listrik.
4. Lembaga Penilai
adalah kantor jasa penilai publik yang profesional dan independen yang melakukan penilaian terhadap
nilai ekonomi tanah, bangunan, dan/atau tanaman
 Dasar Hukum
Pengadaan Tapak Penentuan Besaran
Tanah Tower Tegangan Kompensasi atas
Tinggi Tanah, Bangunan
dan/atau Tanaman di
Bawah Ruang Bebas
Pengadaan Tanah bagi Jaringan Transmisi
Kepentingan Umum Tenaga Listrik

Permen ESDM
UU NO. 2/2012 No. 13/2021

Nilai Penggantian
Wajar Nilai Pasar

Nilai Ganti Kerugian Besaran Kompenasi

 Pengertian
Berdasarkan PMK No. 101 tahun 2014 dan perubahannya:

1. Penilaian
adalah proses pekerjaan untuk memberikan opini tertulis atas nilai ekonomi suatu objek penilaian sesuai
dengan SPI.
2. Penilai
adalah seseorang yang memiliki kompetensi dalam melakukan kegiatan Penilaian, yang sekurang-
kurangnya telah lulus pendidikan awal Penilaian.
3. Kantor Jasa Penilaian Publik (KJPP)
adalah badan usaha yang telah mendapat izin usaha dari Menteri sebagai wadah bagi Penilai Publik dalam
memberikan jasanya.
4. Penilai Publik
adalah Penilai yang telah memperoleh izin dan Menteri untuk memberikan jasa sebagaimana diatur dalam
Peraturan Menteri ini (PMK No. 101/2014)
Lingkup
Penugasan
 Konteks dan Lingkup Penilaian
• Merujuk kepada butir 21.1 Bagan Proses Penilaian Properti di KPUP, Penilai dan Pemberi
Tugas harus menyetujui konteks dan lingkup penilaian. Definisi penugasan meliputi:
a) Identifikasi Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan;
b) Penentuan Tujuan Penilaian;
c) Penentuan Dasar Nilai;
d) Identifikasi Objek Penilaian dan Hak Kepemilikan;
e) Tanggal Penilaian;
f) Asumsi dan Kondisi Pembatas.
PMK 101/2014
Pasal 4
1) Dalam melaksanakan Penilaian, Penilai harus melakukan proses Penilaian sebagai berikut:
a. mengidentifikasi dan memahami lingkup penugasan;
b. melakukan pengumpulan, pemilihan dan analisis data;
c. menerapkan pendekatan Penilaian; dan
d. menyusun Laporan Penilaian.
2) Proses Penilaian sebagaimana dimaksud pada ayat (1) harus dilakukan sesuai dengan SPI.
 Siapa Penilainya?
Lembaga Penilai, dengan persyaratan (pasal 1 Permen ESDM No. 13/2021):
• adalah Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP)*
• independen dan profesional
• telah mendapat izin praktik penilaian dari Menteri Keuangan, dan
• mendapat persetujuan dari Menteri ESDM cq Dirjen

PMK 101/2014 &

Perubahannya

• KEPI Wajib Mematuhi KEPI

• SPI 102, 103, 104, 105 & 106
dan SPI
• SPI 300

*KJPP dimaksud adalah wadah Penilai Publik sebagaimana diatur oleh PMK No. 101/2014.
 Pemberi Tugas & Pengguna Laporan

Pemberi Tugas dan

Pemegang IUPTLU*
Penggunan Laporan

• Izin Usaha Penyediaan Tenaga Listrik untuk Kepentingan Umum* (lUPTLU) adalah izin untuk
melakukan usaha penyediaan tenaga listrik untuk kepentingan umum (Pasal 1 Permen ESDM No.
13/2021), meliputi
a. PT. PLN (Persero);
b. Pemegang lUPTLU yang memiliki wilayah usaha; dan
c. pemegang lUPTLU pembangkitan tenaga listrik yang membangun Jaringan Transmisi Tenaga
Listrik sebagai bagian dari fasilitas khusus yang tercantum dalam dokumen perjanjian jual beli
tenaga listrik.
 Maksud dan Tujuan Penilaian

Memberikan opini Nilai Pasar untuk tujuan

Maksud dan penentuan besaran Kompensasi atas Objek
Tujuan Penilaian Penilaian berdasarkan Permen ESDM No. 13
tahun 2018
 Objek Penilaian dan Kepemilikan
Penilai harus mengidentifikasi objek penilaian dan kepemilikan dengan pertimbangan (SPI 103):

1. Objek penilaian harus dapat dipastikan jenisnya,

jumlah/spesifikasi dan lokasinya, meliputi:
a. Tanah;
Objek Penilaian dan b. Bangunan; dan/atau
Kepemilikan c. Tanaman,
yang berada di bawah Ruang Bebas dan berkurang
nilai ekonomisnya akibat dilintasi Jaringan Transmisi
Tenaga Listrik.
2. Hak Kepemilikan/penguasaan Objek Penilaian atas butir
1 telah ditentukan Pemberi Tugas
 Cakupan Objek Penilaian

a. Penampang
memanjang Ruang
Bebas

Bangunan dan
Tanaman sbg
Objek Penilaian

b. Penampang atas
Ruang Bebas

Bidang Tanah sbg

Objek Penilaian
 Tanggal Penilaian
Tanggal penilaian diartikan dalam SPI sebagai tanggal pada saat nilai dinyatakan dan
diberlakukan.

Bersamaan dengan tanggal inspeksi atau disesuaikan

Tanggal Penilaian dengan kepentingan tujuan penilaian

ü Tanggal penilaian harus diperhatikan dengan

tanggal lainnya yang berpengaruh signifikan
terhadap nilai yang diopinikan.
 Kelengkapan Penugasan Penilaian
No. Paremeter Penilaian Persyaratan Penilaian Persyaratan Umum
- Dasar Nilai dan • Nilai Pasar 1. Harus dipahami dari sisi konteks dan premis yang
Besaran Kompensasi • Besaran Kompensasi dimaksud sesuai tujuan penilaian
didasarkan ketentuan 2. Merujuk kepada SPI 101 dan Peraturan yang berlaku
Permen ESDM No. 13/2021 seacara konsisten
- Asumsi & Asumsi • Harus konsisten dengan 1. Harus dinyatakan dan disetujui oleh Pemberi Tugas
Khusus Tingkat Kedalaman dan dicantumkan dalam Laporan Penilaian
Investigasi
- Pendekatan & • Pendekatan Pasar 1. Sesuaikan dengan objek penilaian
Metode Penilaian • Pendekatan Pendapatan 2. Sesuaikan dengan sisa masa hak yang diberikan
• Pendekatan Biaya 3. Nyatakan asumsi yang berpengaruh dalam
perhitungan
4. Mempertimbangkan perjanjian
- Prosedur Penilaian • Proses Penilaian terdiri 1. SPI 101 s/d SPI 106
Lingkup Penugasan, 2. SPI 300 Tahun 2020
Implementasi dan
Pelaporan Penilaian
Pembentukan
Nilai Pasar dan
Besaran
Kompensasi
 Nilai Pasar (SPI 101-3.1)
pada saat
potensi harga ini
dalam ukuran mewakili
uang transaksi

Nilai Pasar adalah : estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar untuk
penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang
berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi
bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak
masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa
paksaan.

tidak dalam p ersepsi pasar

keterpaksaan dalam
terbuka
atau likuidasi
 Keterkaitan dengan Nilai Pasar
SPI 101 Hubungan dan Terkaitan terhadap Nilai Pasar
3.3 Asumsi transaksi Tanpa memperhatikan biaya penjualan atau pembelian dan tanpa dikaitkan
dengan setiap pengenaan pajak pengalihan yang terkait
3.4 Prinsip dasar Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU) yang mendasari estimasi Nilai
penilaian Pasar aset selain aset keuangan (aset tetap)

SPI 101 Persyaratan Pelaporan Nilai Pasar

5.1 a) Menyusun penilaian secara lengkap dan mudah dimengerti serta tidak
menimbulkan kesalah pahaman;
b) Memastikan estimasi Nilai Pasar didasarkan pada data pasar;
c) Memastikan estimasi Nilai Pasar dilakukan dengan menggunakan pendekatan
penilaian yang sesuai;
d) Memberikan informasi yang cukup sehingga pihak yang membaca dengan mengacu
pada laporan tersebut dapat sepenuhnya memahami data, alasan, analisis dan
kesimpulan penilaian;
e) Memenuhi persyaratan SPI 105 Pelaporan Penilaian.

19
 Penentuan Besaran Kompensasi

Objek Besaran Dasar

Penilaian Kompensasi NIlai

TANAH 15%

BANGUNAN 15% NILAI PASAR

TANAMAN 100%
 Formula Perhitungan Kompensasi
a. Formula Perhitungan Kompensasi untuk Tanah Ilustrasi Besaran Kompensasi untuk
Tanah dan Bangunan Rumah Tinggal
Kompensasi: 15% x Lt x NP
Keterangan: Nilai Pasar
Lt : Luas tanah di bawah Ruang Bebas dalam meter persegi (m2) Objek Penilaian
(Rp)
NP : Nilai Pasar tanah per meter persegi (m2)
Rumah Tinggal 800.000.000
b. Formula Perhitungan Kompensasi untuk Bangunan - Tanah 60% 480.000.000
- Bangunan 40% 320.000.000
Kompensasi: 15% x Lb x NP
Keterangan: - Tanah 15% 72.000.000
Lt : Luas bangunan di bawah Ruang Bebas dalam meter persegi (m2) - Bangunan 15% 48.000.000
NP : Nilai Pasar bangunan per meter persegi (m2)
Jumlah Kompensasi (Rp) 120.000.000

c. Formula Perhitungan Kompensasi untuk Tanaman

Kompensasi: NPt
Keterangan:
NPt : Nilai Pasar tanaman

Sumber: Lampiran VI Permen ESDM No. 13/2021

 Pengadaan Tanah vs Kompensasi
Transmisi
Tegangan Tinggi

• Tanah
• Bangunan ROW Tapak Tanah Tower
• Tanaman

• Fisik (Real Properti)

Kompensasi Pengadaan Tanah
• Non Fisik (Kompensasi)

Kompensasi Nilai Pasar Kesetaraan Nilai Pasar + Non Fisik

Nilai Penggantian Wajar

?
PENUTUP
 Penutup
1. Perlu dibedakan PengadaanTanah untuk tapak tower Menara tegangan tinggi dan penentuan
besaran Kompensasi tanah bangunan dan/atau tanaman yang dilintasi jaringan transmisi
tegangan tinggi.
2. Pengadaan tanah memberikan pengertian ada pengambilan hak atas tanah. Pemberian
kompensasi tidak ada pengambilalihan hak atas tanah.
3. Pengaturan Kompensasi atas Tanah, Bangunan dan/atau Tanaman yang berada di bawah
Ruang Bebas Jaringan Transmisi Tenaga Listrik terdapat pada Permen ESDM Nomor 13
tahun 2021.
4. Pihak yang memiliki kewenangan dalam menentukan besaran kompensasi adalah Lembaga
Penilai yang merupakan KJPP.
5. Lembaga Penilai berwenang dan bertanggung jawab atas penentuan Nilai Pasar Pasar dan
besaran Kompensasi yang dikaitkan kepada NiLai Pasar.
6. Besaran kompensasi untuk masing-masing tanah atau bangunan adalah 15% dari Nilai Pasar
tanah atau bangunan. Sedangkan kompensasi tanaman adalah sebesar Nilai Pasar tanaman.
TERIMA KASIH
Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI)
Komite Penyusun Standar Penilaian Indonesia (KPSPI)
Office 18, Lantai 3 Unit 3F
Jl. TB Simatupang Kav. 18 Jakarta Selatan Indonesia
Email : info-kpspi@mappi.or.id
Website : http://www.mappi.or.id
Telp : 62 21 22783000
62 21 22783111