MAPPI Insight Vol1 Ed1 PDF

2017
MAPPI Insight
Masyarakat Profesi Penilai Indonesia
Volume 1 No. 1
IMPLEMENTASI PENILAIAN GANTI KERUGIAN UNTUK KEPENTINGAN UMUM

Agus nus Tamba
STRATEGI PENILAIAN SEMI-MASAL DALAM RANGKA PENGADAAN TANAH

BAGI PEMBANGUNAN UNTUK KEPENTINGAN UMUM DI INDONESIA
Ni Luh As Widyahari
PENGARUH NILAI WAJAR ASET BIOLOGIS DALAM PEMBENTUKAN

RASIO PENILAIAN
Hamid Yusuf
PENGARUH INTELECTUAL CAPITAL TERHADAP NILAI INTRINSIK PADA

PERUSAHAAN PERBANKAN DI INDONESIA
Handy Octavianus
MODEL NILAI PASAR APARTEMEN DAN KESEDIAAN MEMBAYAR

VIEW APARTEMEN DI SURABAYA
Anastasia Monica Irooth, Njo Anastasia
Web
h p://mappi.or.id
VOL 1 No. 1, Maret 2017, Jakarta

2017
MAPPI Insight
Volume 1 No. 1
IMPLEMENTASI PENILAIAN GANTI KERUGIAN UNTUK KEPENTINGAN

UMUM
Agustinus Tamba
STRATEGI PENILAIAN SEMI-MASAL DALAM RANGKA PENGADAAN

TANAH BAGI PEMBANGUNAN UNTUK KEPENTINGAN UMUM DI
INDONESIA
Ni Luh Asti Widyahari
PENGARUH NILAI WAJAR ASET BIOLOGIS DALAM PEMBENTUKAN

RASIO PENILAIAN
Hamid Yusuf
PENGARUH INTELECTUAL CAPITAL TERHADAP NILAI INTRINSIK PADA

PERUSAHAAN PERBANKAN DI INDONESIA
Handy Octavianus

Web
http://mappi.or.id
VOL 1 No. 1, Maret 2017, Jakarta

Volume 1 Nomor 1, Maret 2017
DEWAN REDAKSI
(Periode Januari s/d Desember 2017)
Penerbit
Pelindung
Ketua Masyarakat Profesi Penilai Indonesia
Penanggung Jawab
Ketua Bidang Riset dan Pengembangan MAPPI
Pengarah
Ir. Hamid Yusuf, MAPPI (Cert.)
Ir. M.A. Muttaqin, MSc, MAPPI (Cert.)
Ir. Budi Prasodjo, MEcDev, MAPPI (Cert.)
Ir. Rizki Novarino, MT, MAPPI (Cert.)
Ketua Redaksi
Alberth, ST, MAPPI (Cert.)
Redaktur
Ir. Rudi M. Safrudin, MAPPI (Cert.)
Ir. Joyce Heryanto, MSc, MAPPI (Cert.)
M. Adlan, MEcDev, MAPPI (Cert.)
Martono Ponijan, ST, MAPPI (Cert.)
Editor
Alberth, ST, MAPPI (Cert.)
Bendahara
Bendahara DPN MAPPI
Sekretariat Redaksi
Jurnal Penilai/MAPPI Insight
Masyarakat Asosiasi Profesi Penilai Indonesia
Office 18 Lt. 3 Suite F
Jalan TB Simatupang Kav. 18
Jakarta Selatan
Email: insight@mappi.or.id
Telp: (021) 794 9079 / 791 80701
Fax: (021) 794 9081
Website: http://mappi.or.id
KATA PENGANTAR
Marilah bersama-sama kita panjatkan puji syukur kepada Tuhan Yang Maha Esa atas terbitnya
MAPPI Insight Edisi Perdana ini. Semoga terbitan ini dapat menjadi awal yang baik untuk lebih
membudayakan lagi saling berbagi pengetahuan secara tertulis tentang penilaian di Indonesia. Kami
persembahkan terbitan ini sebagai sumbangsih untuk kemajuan profesi dan ilmu penilaian di
Indonesia. MAPPI Insight adalah nama yang dipilih untuk Jurnal Penilai terbitan awal, yang
direncanakan akan terbit setiap tiga bulan sekali.
Terima kasih yang sebesar-besarnya kami haturkan kepada para penulis yang telah rela untuk
menyisihkan waktu dan tenaga untuk mengisi edisi perdana ini. Walaupun waktu yang disediakan
sangat singkat, namun yang artikel yang dikirimkan sangat padat berisi, sehingga langsung
menetapkan standar yang tinggi untuk terbitan ini. Kami yakin artikel tersebut akan sangat
bermanfaat bagi pembaca dan profesi penilai di Indonesia.
Dengan ini juga kami ingin mengajak para pembaca yang budiman untuk mengirimkan artikel,
sanggahan, kritik, saran, masukan, dan pertanyaan umum melalui email di insight@mappi.or.id.
Beberapa pertanyaan pilihan akan diterbitkan dalam kolom “Surat Penilai” pada edisi berikutnya. Bagi
para penulis, artikel untuk edisi ke-2 harap dikirimkan selambat-lambatnya sebelum tanggal 30 Juni
2016.
Akhir kata, selamat membaca, dan majulah terus Penilai Indonesia!
Salam
Ketua Dewan Redaksi

DAFTAR ISI VOLUME 1 NOMOR 1 TAHUN 2017
IMPLEMENTASI PENILAIAN GANTI KERUGIAN UNTUK KEPENTINGAN UMUM 1-5

Agustinus Tamba
STRATEGI PENILAIAN SEMI-MASAL DALAM RANGKA PENGADAAN TANAH BAGI 6-14

PEMBANGUNAN UNTUK KEPENTINGAN UMUM DI INDONESIA
PENGARUH NILAI WAJAR ASET BIOLOGIS DALAM PEMBENTUKAN RASIO PENILAIAN 15-23
Hamid Yusuf
PENGARUH INTELECTUAL CAPITAL TERHADAP NILAI INTRINSIK PADA PERUSAHAAN 24-34

PERBANKAN DI INDONESIA
Handy Octavianus
MODEL NILAI PASAR APARTEMEN DAN KESEDIAAN MEMBAYAR VIEW APARTEMEN DI 35-40
SURABAYA
PEDOMAN PENULISAN ARTIKEL/MAKALAH
MAPPI INSIGHT/JURNAL PENILAI
1. Redaksi menerima tulisan/naskah karya ilmiah bidang penilaian dari kalangan profesi penilai,
dosen, dan kalangan umum.
2. MAPPI Insight/Jurnal Penilai dapat menerima naskah-naskah karya ilmiah yang berupa:
• Hasil penelitian asli
• Catatan pendidikan
• Kajian pustaka yang mempunyai kontribusi yang baru bagi ilmu pengetahuan
• Komentar/kritik tentang naskah yang pernah dimuat oleh MAPPI Insight/Jurnal
Penilai
3. Naskah yang dikirim ke Redaksi MAPPI Insight/Jurnal Penilai akan di-review terlebih dahulu
oleh Dewan Redaksi atau pakar-pakar di bidangnya. Keputusan diterima atau tidak
diterimanya suatu artikel merupakan hak dari Dewan Redaksi berdasarkan saran-saran dari
reviewer.
4. Proses review akan dilaksanakan oleh Dewan Redaksi sehingga untuk kelancaran transfer file
sebaiknya lewat email agar lebih cepat prosesnya dan korespondensi akan ditujukan kepada
alamat penulis pertama atau Corresponding Author (setiap makalah harus ditandai siapa yang
menjadi Penulis penanggungjawabnya). Penulis harus segera memperbaiki artikel sesuai
petunjuk Reviewer dan petunjuk penulisan Jurnal dan dikirimkan kembali segera.
5. Makalah yang ditulis harus sesuai dengan format yang ditentukan (mengikuti standard
Transaction Journal IEEE) dan harus mengandung komponen-komponen berikut (sesuai
urutan):
• Judul, Nama Penulis, Kata Kunci, Abstrak (dalam Bahasa Inggris yang baik dan benar)
• Pendahuluan
• Bahan dan Metodologi Penelitian
• Hasil dan Pembahasan
• Kesimpulan
• Ucapan Terima Kasih (jika ada)
• Biografi Singkat Penulis di akhir bagian
6. Naskah dapat ditulis dalam Bahasa Indonesia atau Bahasa Inggris. Naskah berisi maksimum
10 halaman A4 termasuk gambar dan tabel.
7. Artikel harus ditulis pada kertas ukuran HV ukuran A4 (210 x 297 mm) dan dengan format
margin kiri 25 mm, margin kanan 25 mm, margin bawah 30 mm, dan margin atas 20 mm, serta
harus diketik dengan jenis huruf Times New Roman dengan font 10 (kecuali judul), satu spasi
dan dalam format dua kolom (kecuali judul, nama penulis) yang terpisah sejauh 10 mm.
8. Judul tulisan dibuat sesingkat mungkin dan jelas, menunjukkan dengan tepat masalah yang
hendak dikemukakan, tidak memberi peluang penafsiran yang beraneka ragam.
9. Nama Penulis ditulis di bawah Judul Artikel tanpa disertai gelar akademik. Apabila Penulis
lebih dari satu orang, maka nama-nama ditulis pada satu baris dipisahkan oleh koma. Nama
instansi ditulis di catatan kaki halaman pertama makalah.
10. Abstrak (dalam Bahasa Inggris yang baik dan benar) harus memuat inti permasalahan yang
dikemukakan, metode pemecahannya, dan hasil-hasil yang diperoleh serta kesimpulan, dan
tidak lebih dari 200 kata.
11. Kata-kata atau istilah asing yang digunakan harus ditulis dengan menggunakan huruf miring
(italic). Paragraf baru dimulai pada ketikan ke enam dari batas kiri, sedangkan antar paragraph
tidak diberi antara. Semua bilangan ditulis dengan angka, kecuali pada awal kalimat. Tabel
dan gambar harus diberi keterangan yang jelas.
IMPLEMENTASI PENILAIAN GANTI KERUGIAN
UNTUK KEPENTINGAN UMUM
Agustinus Tamba
Proses Pembangunan di Nusantara ini bergeliat Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk
cukup kencang bagai meteor mengejar ketertinggalan Kepentingan Umum sebagaimana telah diubah
dengan negara-negara lain yang sudah maju terutama dengan Perpres nomor 65 Tahun 2006 serta peraturan
di kawasan ASEAN, tentunya dengan era pelaksanaannya, yaitu Peraturan Kepala Badan
pemerintahan sekarang terjadi percepatan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 2007 Tentang
pembangunan di semua lini atau sektor. Peran profesi Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Presiden Nomor 36
keuangan dalam hal ini penilai sebagai salah satu Tahun 2005 Tentang Pengadaan Tanah Bagi
profesi yang dibutuhkan di dalam proses Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan
pembangunan tersebut sudah dimuliakan dengan Umum sebagimana telah diubah Dengan Peraturan
mewajibkan peran serta Penilai Publik di dalam Presiden Nomor 65 Tahun 2006 Tentang Perubahan
pengadaan lahan untuk pembangunan infrastruktur Atas Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005
dan pembangunan fisik lainnya untuk kepentingan Tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan
umum. Hal ini menjadikan profesi Penilai Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.
keberadaannya menjadi suatu keharusan di dalam Ada proses peralihan selama tiga tahun dari
pelaksanaan pembangunan tersebut. Perpres Lama ke Penerapan Perpres Baru sesuai UU
Nomor 2 Tahun 2012, hal ini merupakan peralihan
I. LANDASAN PERATURAN PERUNDANGAN yang cukup lama dari penerapan suatu UU, tetapi
peralihan yang cukup panjang ini menunjukkan
Peraturan perundangan yang terkini adalah
bahwa peraturan lama tentang pengadaan tanah bagi
Undang-undang (UU) Republik Indonesia (RI)
kepentingan umum tidak memiliki batas waktu (limit
Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi
Pembangunan Untuk Kepentingan Umum yang time) berapa lama proses pengadaan tersebut
ditetapkan pada tanggal 14 Januari 2012 berikut dilaksanakan, contoh pembangunan Waduk Jatigede
untuk Pengairan dan Ketenagalistrikan sebagai
Penjelasannya oleh Presiden Susilo Bambang
kepentingan umum dicanangkan dan dimulai pada era
Yudhoyono. Peraturan turunan sebagai aturan
Presiden Sukarno tetapi baru bisa diairi, jadi waduk
pelaksanaan Undang-undang tersebut yaitu Peraturan
Presiden (Perpres) Republik Indonesia Nomor 71 setelah masa Presiden Joko Widodo pada bulan
Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Agustus 2015, sekitar 40 tahun. Di dalam UU Nomor
2 Tahun 2012 ini dengan peraturan turunannya yaitu
Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
Perpres Nomor 71 Tahun 2012 dengan semua
yang ditetapkan pada tanggal 7 Agustus 2012 oleh
keempat Perpres perubahan atas Perpres Nomor 71
Presiden Susilo Bambang Yudhoyono, dimana di
Tahun 2012 dan Peraturan Kepala Badan Pertanahan
dalam Ketentuan Peralihannya pasal 123 ayat (1)
disebutkan bahwa pada saat Perpres ini mulai berlaku, Nasional Nomor 5 Tahun 2012, telah ditentukan
proses pengadaan tanah yang sedang dilaksanakan berapa lama waktu yang dibutuhkan di dalam proses
Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk
sebelum berlakunya Perpres ini diselesaikan
Kepentingan Umum, apakah di setiap Tahapan
berdasarkan ketentuan sebelum berlakunya Perpres
Pengadaan Tanah (Perencanaan, Persiapan,
ini, dan diselesaikan paling lama sampai dengan 31
Pelaksanaan dan Penyerahan Hak) selalu ada
Desember 2014, ayat (3).
Yang dimaksud dengan Perpres sebelumnya keberatan dari masyarakat/pemilik tanah yaitu paling
adalah Perpres Nomor 36 Tahun 2005 tentang lama dua tahun atau tanpa ada keberatan dari
masyarakat/pemilik tanah mulai dari Persiapan
1 – MAPPI Insight – Vol. 1, No 1, Maret 2017
sampai dengan Penyerahan Hasil sekitar tiga ratus Peraturan Menteri Keuangan RI Nomor
hari atau paling lama setahun. Hal ini menjadikan 13/PMK.02/2013 Tentang Biaya Operasional Dan
proses Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Biaya Pendukung Penyelenggaraan Pengadaan Tanah
Kepentingan umum memiliki kepastian hukum, baik Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum Yang
bagi masyarakat/pemilik tanah maupun Instansi Bersumber Dari Anggaran Pendapatan Dan Belanja
Pemerintah yang melaksanakannya. Negara ditetapkan 4 Januari 2013 ditandatangani
Dan dalam tempo 3 tahun setelah Perpres Menteri Keuangan RI Agus D.W. Martowardojo.
Nomor 71 Tahun 2012 ditetapkan, telah terjadi Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI)
perubahan sebanyak empat kali, Perubahan tersebut bersama Pusat Pembinaan Profesi Keuangan (PPPK)
adalah Pertama; Perpres RI Nomor 40 Tahun 2014 Sekretariat Jenderal Kementerian Keuangan RI juga
Tentang Perubahan Atas Perpres Nomor 71 Tahun menerbitkan Standar Penilaian Indonesia 306 (SPI
2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi 306) Tentang Penilaian Terhadap Pengadaan Tanah
Pembangunan Untuk Kepentingan Umum yang Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
ditetapkan pada tanggal 24 April 2014 ditandatangani merupakan Standar Teknis didalam Kode Etik Penilai
oleh Presiden Susilo Bambang Yudhoyono. Kedua; Indonesia & Standar Penilaian Indonesia (KEPI &
Perpres RI Nomor 99 Tahun 2014 Tentang Perubahan SPI) 2013 ditetapkan 25 April 2013 dan sudah
Kedua Atas Perpres Nomor 71 Tahun 2012 tentang dilakukan perubahan dan penambahan standar baru
Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Untuk yaitu KEPI & SPI Edisi VI – 2015 ditetapkan 1 Juli
Kepentingan Umum yang ditetapkan tanggal 15 2015 ditandatangani Komite Penyusun Standar
September 2014 ditandatangani oleh Presiden Susilo Penilaian Indoneia (KPSPI) Rengganis Kartomo
Bambang Yudhoyono. Ketiga; Perpres RI Nomor 30 bersama Ketua Umum MAPPI Hamid Yusuf, dan
Tahun 2014 Tentang Perubahan Ketiga Atas Perpres Mengetahui Kepala Pusat Pembinaan Profesi
Nomor 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Keuangan Sekretariat Jenderal Kementerian
Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan Umum yang Keuangan RI Langgeng Subur.
ditetapkan tanggal 17 Maret 2015 ditandatangani oleh Banyaknya Perpres, peraturan setingkat
Presiden Joko Widodo. Keempat; Perpres RI Nomor Kementerian dan Lembaga, bahkan Standar Penilaian
148 Tahun 2015 Tentang Perubahan Keempat Atas Indonesia oleh MAPPI dan PPPK tersebut adalah
Perpres Nomor 71 Tahun 2012 tentang merupakan aturan pelaksanaan UU No. 2 tahun 2012
Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Untuk yang tentunya agar dapat mengakomodasi kebutuhan
Kepentingan Umum yang ditetapkan tanggal 28 pembangunan yang adil dan layak, dan tentunya agar
Desember 2015 ditandatangani Presiden Joko pembangunan dapat dilaksanakan dengan Good
Widodo. Corporate Governance serta tepat sasaran atau
Secara hirarki diterbitkan juga beberapa berdaya guna dan berhasil guna.
peraturan setingkat Kementerian dan Lembaga untuk Peraturan perundangan yang perlu juga
lebih dapat menerapkan UU dan Perpres tersebut diketahui dalam rangka melakukan penilaian
yaitu Peraturan Kepala Badan Pertanahan RI Nomor 5 pengadaan tanah untuk kepentingan umum yaitu
Tahun 2012 Tentang Petunjuk Teknis Pelaksanaan apabila tanah yang dibutuhkan instansi pemerintah
Pengadaan Tanah ditetapkan tanggal 30 Oktober 2012 berupa Tanah Kas Desa, Tanah Wakaf, Tanah
ditandatangani oleh Kepala Badan Pertanahan Kehutanan, dan lain-lain. Peraturan perundangan
Nasional RI Hendarman Supandji, sebagaimana telah tersebut antara lain adalah UU RI Nomor 41 Tahun
diubah dengan Peraturan Menteri Agraria Dan 2004 Tentang Wakaf, Peraturan Pemerintah RI
Tataruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor Nomor 42 Tahun 2006 Tentang Pelaksanaan UU
6 Tahun 2015 ditetapkan tanggal 28 April 2015 Nomor 41 Tahun 2004 Tentang Wakaf, dan lain-lain.
ditandatangani Menteri Agraria dan Tataruang/Kepala
Badan Pertanahan Nasional Ferry Mursyidan Baldan. II. NILAI PENGGANTIAN WAJAR
Peraturan Menteri Dalam Negeri RI Nomor 72
Pemahaman Nilai Penggantian Wajar (NPW)
Tahun 2012 Tentang Biaya Operasional Dan Biaya
adalah nilai untuk kepentingan pemilik yang
Pendukung Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi didasarkan kepada kesetaraan dengan Nilai Pasar atas
Pembangunan Untuk Kepentingan Umum Yang suatu Properti, dengan memperhatikan unsur luar
Bersumber Dari Anggaran Pendapatan Dan Belanja
biasa berupa kerugian non fisik yang diakibatkan
Daerah ditetapkan 7 November 2012 ditandatangani
adanya pengambilalihan hak atas properti dimaksud.
Menteri Dalam Negeri RI Gamawan Fauzi.
NPW diartikan sama dengan Nilai Ganti Kerugian
sebagaimana dimaksud dalam UU No. 2 tahun 2012.

NPW merupakan hasil penggabungan/ contoh untuk pelebaran jalan dimana lokasi tanah
penjumlahan Nilai Pasar dari fisik objek yang diganti yang dibutuhkan tidak bisa didapatkan di lokasi lain
rugi seperti tanah, bangunan, tanaman, ruang atas selain di lokasi jalan yang dilebarkan tersebut
tanah dan bawah tanah, dan benda yang berkaitan walaupun luasnya tidak sampai lima hektar. Tetapi
dengan tanah, seperti utilitas dan sarana pelengkap bila instansi pemerintah yang membutuhkan tanah
bangunan yang merupakan Kerugian Fisik, ditambah menyebutkan dalam Lingkup Penugasan Penilai
Kerugian Non Fisik yaitu dapat berupa penggantian bahwa Dasar Nilai yang digunakan adalah Nilai Pasar
terhadap kerugian pelepasan hak dari pemilik seperti tentunya dasar nilai yang digunakan adalah sesuai
kehilangan pekerjaan atau pendapatan, kerugian dengan Lingkup Penugasan tersebut.
emosional (solatium), biaya transaksi, kompensasi Namun saat ini instansi pemerintah yang
masa tunggu, kerugian sisa tanah dan kerusakan fisik membutuhkan tanah belum semua memahami Dasar
lainnya. NPW paling tidak sama dengan Nilai Pasar Nilai yang digunakan, oleh karena itu Penilai yang
bila tidak ada kerugian non fisik, NPW merupakan ditunjuk dan ditetapkan oleh instansi pemerintah
ganti kerugian yang adil dan layak bagi pemilik dan harus memiliki Kompetensi di dalam melaksanakan
instansi pemerintah yang membutuhkan tanah. pekerjaan penilaian untuk pengadaan tanah bagi
Terjadi perdebatan di kalangan Penilai dalam kepentingan umum dan dapat menjelaskan dengan
melakukan penilaian pengadaan tanah bagi baik tentang Dasar Nilai dan Proses Penilaian kepada
pembangunan untuk kepentingan umum untuk skala Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan Penilaian
kecil, dimana disebutkan dalam Perpres No.148 tahun tentang Dasar Nilai yang akan digunakan dalam
2015 bahwa Pengadaan Tanah skala kecil di bawah 5 Laporan Penilaian untuk tujuan pembangunan. Agar
hektar dapat diselenggarakan tanpa mengikuti tahapan di kemudian hari tidak terjadi permasalahan hukum
Pengadaan Tanah atau dapat diadakan secara yang melibatkan Penilai sebagai Profesi yang
langsung, namun tetap menggunakan Penilai dalam menentukan besaran ganti rugi yang dibayarkan
menentukan besaran Nilai Ganti Ruginya. kepada pemilik tanah sesuai amanat UU.
Ada pendapat Penilai yang mengatakan bahwa Penilaian Pengadaan Tanah bagi Pembangunan
Pengadaan Tanah skala kecil secara langsung oleh untuk Kepentingan Umum memiliki konsekwensi
instansi pemerintah, menggunakan Dasar Nilai yaitu hukum yang tidak dapat dihindarkan oleh Penilai di
Nilai Pasar karena instansi pemerintah yang kemudian hari bila terjadi masalah yang berkaitan
membutuhkan tanah dapat mencarinya di pasar secara dengan hukum seperti besaran opini Nilai yang
langsung, dan ada juga pendapat Penilai bahwa Dasar dilaporkan dan Proses Penilaian, oleh karena itu
Nilai yaitu Nilai Penggantian Wajar, dengan alasan dalam melakukan Penilaian Pengadaan Tanah untuk
bahwa tujuan pengadaan tanahnya walaupun skala Kepentingan umum Penilai harus memahami dengan
kecil dipergunakan bagi pembangunan untuk baik standar penilaian yang berkaitan mengaturnya
kepentingan umum dan sesuai dengan amanat UU dan juga harus memahami peraturan perundangan
No. 2 tahun 2012 pasal 10 yaitu ada delapan belas yang berkaitan tentang pengadaan tanah bagi
item, dan walaupun skala kecil bukan berarti tanah pembangunan untuk kepentingan umum.
yang dibutuhkan di lokasi tertentu hendak dijual,

Proses Penilaian menjadi pusat pertanyaan dari terjadinya kekurangakuratan atau bahkan dapat terjadi
aparat hukum bila hasil Penilaian yang dilakukan kesalahan dalam membuat kesimpulan nilai.
menjadi permasalahan hukum, mulai dari proses Penilai sangat perlu melakukan klarifikasi atau
pengadaan bagaimana Penilai mendapat penugasan review terhadap objek penilaian dan data pembanding
dari instansi pemerintah yang membutuhkan tanah, yang digunakan oleh staff atau asisten penilai, bila
prosedur penilaian, dasar nilai dan standar penilaian penilai tidak ikut serta melakukan inspeksi.
yang digunakan, dan kesimpulan nilai yang Dewasa ini para aparat penegak hukum atau
dihasilkan, bahkan biaya jasa penilaian yang diterima masyarakat pemilik tanah membaca peraturan
oleh Penilai juga menjadi pertanyaan. perundangan dan standar penilaian yang digunakan
Terkadang pemberi tugas meminta agar hasil dalam melaksanakan penugasan penilaian (das sollen)
penilaian disesuaikan dengan anggaran yang tersedia, dan yang dilaporkan di dalam laporan penilaian yang
dimana anggaran tersebut bisa jadi lebih rendah atau telah dilakukan (das sein) tidak sesuai atau malah
tinggi dari NPW sebenarnya, kehati-hatian dan bertentangan, tentunya hal ini akan mengakibatkan
objektivitas dari Penilai harus diutamakan, jangan permasalahan hukum tersendiri bagi Penilai di
sampai dalam melakukan penilaian terjadi kemudian hari, apakah kesimpulan nilai dalam
pelanggaran Kode Etik, SPI dan pelanggaran laporan penilaian rendah atau tinggi sesuai
peraturan perundangan yang berlaku. pemahaman pemilik tanah/masyarakat dan aparat
Dokumentasi proses Penilaian yang dilakukan hukum.
menjadi sangat penting disimpan dengan baik, bentuk Harapan atau ekspektasi masyarakat pemilik
hardcopy maupun softcopy, karena bila hasil tanah yang akan diganti rugi juga memengaruhi data
penilaian dipermasalahkan dan masuk wilayah di lokasi rencana pembangunan yang telah mengalami
hukum, menjadi penting semua catatan, kertas kerja, fluktuasi harga sehingga sulit bagi Penilai untuk
data-data pembanding, analisa penilaian sangat mendapatkan data yang wajar, artinya data yang
dibutuhkan dan bisa jadi masalah itu muncul setelah terjadi atau sedang ditawarkan telah terkontaminasi
setahun ataupun beberapa tahun kemudian. atau terpengaruh oleh rencana pembangunan, kondisi
seperti ini tentunya Penilai dapat menggunakan data
III. IMPLEMENTASI di lokasi lain yang memiliki karakteristik yang
Penilaian tentunya dimulai dari penentuan sama/sejenis dengan objek penilaian sebagai data
Lingkup Penugasan, tahapan Investigasi, aplikasi kontrol untuk mendapatkan kesimpulan yang wajar.
pendekatan penilaian dan proses dokumentasi untuk Adalah tugas Penilai menerapkan keahliannya untuk
mendukung hasil penilaian/penugasan yang kredibel. merefleksikan pertimbangan pasar yang relevan
Implementasi adalah bagian dari tugas dalam setiap waktu melalui analisis dari bukti pasar
penilaian, merupakan prosedur yang harus yang sebanding. Hal ini merupakan faktor
dilaksanakan oleh Penilai meliputi tahapan fundamental dalam penentuan indikasi Nilai Pasar
Investigasi, penerapan pendekatan penilaian dan tanah untuk kepentingan ganti kerugian.
penyusunan kertas kerja penilaian. Apabila terdapat informasi yang diperoleh dari
Investigasi yang dilakukan dalam tugas pihak ketiga, Penilai harus mempertimbangkan
penilaian harus didasarkan kepada tujuan penilaian apakah informasi tersebut dapat dipercaya atau dapat
sesuai dengan Lingkup Penugasan dan Dasar Nilai diandalkan tanpa memengaruhi kredibilitas hasil
yang akan dilaporkan. penilaian. Penilai seharusnya melakukan review, jika
Investigasi dalam konteks penilaian adalah memiliki keraguan atas kredibilitas atau
proses pengumpulan data yang cukup dengan cara keandalannya, maka informasi tersebut tidak
melakukan inspeksi, penelaahan, penghitungan dan digunakan (SPI 104 – 5.4). Seharusnya Penilai jangan
analisis sesuai tujuan penilaian. Inspeksi adalah memaksakan menggunakan data yang tidak handal
kunjungan yang dilakukan terhadap suatu aset (objek untuk mengurangi risiko kesalahan dalam melakukan
penilaian) untuk memeriksa dan memperoleh analisa penilaian, lebih baik kembali ke lokasi objek
informasi yang relevan dalam rangka pemberian opini penilaian melakukan investigasi yang lebih akurat
nilai yang kredibel. dari pada terjadi kesalahan dalam melakukan
Merupakan kelemahan yang kurang disadari penilaian.
oleh Penilai pada saat melakukan Inspeksi ke lokasi
objek penilaian dan lokasi data pembanding sering IV. KESIMPULAN
terjadi kesalahan pengambilan data pembanding dan
Tujuan penilaian untuk ganti kerugian dalam
pengamatan terhadap objek penilaian yang tidak
rangka pengadaan tanah bagi pembangunan untuk
sejenis atau kurang sebanding atau tidak apple to kepentingan umum, Dasar Nilai adalah Nilai
apple sehingga mengalami kesulitan dalam Penggantian Wajar, dalam pelaksanaan proses
melakukan analisa penyesuaian data pembanding
penilaian Ganti Kerugian, Penilai wajib mengacu
terhadap objek penilaian yang mengakibatkan
kepada peraturan perundang-undangan terkait dari
tingkat pusat sampai tingkat daerah.

Ganti Kerugian tidak akan lebih rendah dari internal MAPPI yang menjadi jembatan antara Penilai
Nilai Pasar Tanah, walaupun terjadi penurunan atau Pertanahan dan Kementerian Agraria dan
kenaikan nilai tanah dikarenakan adanya Tataruang/Badan Pertanahan Nasional yang juga
pengumuman penetapan lokasi pengadaan tanah. membuat regulasi atau aturan yang berkaitan dengan
Besaran dari NPW apabila sesuai, diterapkan Penilai dan Penilaian, ini merupakan suatu
terkait dengan sejumlah uang diatas Nilai Pasar yang keniscayaan. Salam Penilai.
merefleksikan manfaat tertentu bagi pemilik tanah.
Dalam setiap proses penilaian Ganti Kerugian DAFTAR PUSTAKA
yang terkait dengan pengadaan tanah bagi KPSPI - MAPPI. 2015. Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar
pembangunan untuk kepentingan umum, Penilai Penilaian Indonesia – Edisi VI Tahun 2015. Jakarta: MAPPI.
wajib menggunakan SPI 306. KPSPI - MAPPI. 2015. Petunjuk Teknis SPI 306. Jakarta: MAPPI.
Penilai harus memiliki Kompetensi di dalam Peraturan Presiden No. 71 Tahun 2012. Penyelenggaraan
Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan
melaksanakan pekerjaan penilaian untuk pengadaan Umum.
tanah bagi kepentingan umum sesuai dengan yang Peraturan Presiden No. 40 Tahun 2014. Perubahan Pertama atas
dipersyaratkan dalam Kode Etik Penilaian Indonesia Peraturan presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang
dan Standar Penilaian Indonesia. Penyelenggaraan Pengadaan Tanah bagi Pembangunan
untuk Kepentingan Umum.
Peraturan Presiden No. 99 Tahun 2014. Perubahan Kedua atas
V. SARAN Peraturan presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang
Penyelenggaraan Pengadaan Tanah bagi Pembangunan
Penilai yang memiliki Lisensi Pertanahan dari untuk Kepentingan Umum.
Lembaga Pertanahan perlu melakukan konsolidasi Peraturan Presiden No. 30 Tahun 2015. Perubahan Ketiga atas
sesama Penilai Pertanahan untuk melakukan Peraturan presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang
Penyelenggaraan Pengadaan Tanah bagi Pembangunan
koordinasi dalam perkembangan peraturan
perundangan yang berkaitan dengan pengadaan tanah Peraturan Presiden No. 148 Tahun 2015. Perubahan Keempat atas
agar selalu ter-update dan mengantisipasi Peraturan presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang
permasalahan hukum yang mungkin terjadi di Penyelenggaraan Pengadaan Tanah bagi Pembangunan
kemudian hari dalam melakukan pekerjaan penilaian
Undang-Undang No. 2 Tahun 2012. Pengadaan Tanah bagi
yang berkaitan dengan ganti kerugian. Hal ini dapat Pembangunan untuk Kepentingan Umum.
memanfaatkan Kompartemen Penilai Pertanahan
yang telah ada di dalam struktur organisasi MAPPI,
atau apakah perlu membuat suatu forum penilai
pertanahan nasional seperti forum yang telah ada di
MAPPI, tentunya hal ini perlu kajian agar tidak
terjadi tumpang tindih dari tugas bagan organisasi
yang telah ada. Dinamika ini harus diantisipasi
dengan arif dan bijak oleh para pemangku
kepentingan, karena sudah seharusnya ada lembaga

STRATEGI PENILAIAN SEMI-MASAL DALAM RANGKA PENGADAAN TANAH BAGI
PEMBANGUNAN UNTUK KEPENTINGAN UMUM DI INDONESIA
Pemerintah Indonesia tengah fokus di Indonesia namun tetap sesuai dengan peraturan dan
mempercepat pembangunan infrastruktur untuk perundang-undangan yang berlaku, serta Standar
memperkuat pondasi pembangunan yang Penilaian Indonesia (SPI). Sasarannya ialah
berkelanjutan. Tujuannya ialah untuk meningkatkan mempercepat tahapan verifikasi data dan tahapan
pertumbuhan ekonomi nasional. Pembangunan analisis dengan menggunakan metode
infrastruktur tersebut membutuhkan ketersediaan terkomputerisasi.
lahan dan tidak jarang memerlukan pengadaan tanah. Strategi pada tahapan verifikasi data adalah
Pengadaan tanah bagi pembangunan untuk dengan penggunaan surveyor. Tentu saja, sebelum
kepentingan umum di Indonesia telah diatur dalam surveyor turun ke lapangan, penilai terlebih dahulu
peraturan perundang-undangan, yakni Undang- melakukan pra-survei untuk mendapatkan database
Undang No. 2 Tahun 2012 dan peraturan turunannya. yang digunakan untuk keperluan analisis data dengan
Peraturan Presiden No. 99 Tahun 2014 tentang metode komputersiasi. Penilaian dengan
Perubahan Kedua atas Presiden No. 71 Tahun 2012 komputerisasi penting dilakukan untuk menghindari
tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah bagi kesalahan perhitungan manual. Sehingga data yang
Pembangunan untuk Kepentingan Umum, menyatakan diinput dapat langsung menghasilkan nilai ganti
bahwa penetapan besarnya nilai ganti kerugian kerugian sebagai output. Strategi penilaian semi-masal
dilakukan oleh Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah yang terkomputerisasi ini dapat dilakukan oleh semua
berdasarkan hasil penilaian jasa Penilai atau Penilai penilai. Teknik dan metode yang digunakan dapat
Publik (Pasal 63, ayat 1). Pelaksanaan tugas Penilai menghemat waktu, tenaga, dan biaya, serta turut
dilaksanakan paling lama 30 (tiga puluh) hari kerja mempercepat pembangunan untuk kepentingan umum
sejak ditetapkannya Penilai oleh Ketua Pelaksana di Indonesia.
Pengadaan Tanah (Perpres No. 71 Tahun 2012, Pasal
63, ayat 5). Namun, seringkali kasus pengadaan tanah Kata Kunci: Penilaian, Pengadaan Tanah,
membutuhkan area yang sangat luas dengan ribuan Metode Terkomputerisasi, Kepentingan Umum
pemilik aset sehingga mustahil untuk dikerjakan dalam
waktu 30 hari kerja. Untuk itu, diperlukan suatu I. PENDAHULUAN
strategi pelaksanaan penilaian nilai ganti kerugian
untuk turut mempercepat pembangunan infrastruktur Di tahun 2016, Pemerintah Indonesia tengah
untuk kepentingan umum di Indonesia. fokus untuk mempercepat pembangunan infrastruktur
Tujuan penulisan ini adalah untuk untuk memperkuat pondasi pembangunan yang
menghasilkan strategi penilaian semi-masal yang berkualitas (APBN, 2016). Sasarannya ialah
dapat menghemat waktu, tenaga, biaya, juga turut meningkatkan pertumbuhan ekonomi nasional.
mempercepat pembangunan untuk kepentingan umum Pertumbuhan ekonomi nasional sendiri penting untuk

meningkatkan kesejahteraan masyarakat, Kepentingan Umum. Salah satu pasalnya, yakni Pasal
meningkatkan kesempatan kerja, meningkatkan 63, ayat 1, menyebutkan bahwa penetapan besarnya
produktivitas, dan memperbaiki distribusi pendapatan. nilai ganti kerugian dilakukan oleh Ketua Pelaksana
Pertumbuhan ekonomi nasional juga penting Pengadaan Tanah berdasarkan hasil penilaian jasa
untuk mempersiapkan perekonomian negara menjalani Penilai atau Penilai Publik. Pasal lain yang mengatur
tahapan kemajuan selanjutnya. Hal ini dikarenakan, mengenai pekerjaan Penilai dalam proses pengadaan
sebuah perekonomian yang mampu terus-menerus tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum,
tumbuh dalam jangka panjang umumnya telah mampu adalah Pasal 63, ayat 3, Peraturan Presiden No. 71
untuk menjadi modern. Untuk menunjang Tahun 2012. Pasal tersebut menegaskan bahwa tugas
pertumbuhan ekonomi jangka panjang, yang Penilai dilaksanakan paling lama 30 (tiga puluh) hari
dibutuhkan bukan hanya tenaga kerja, bahan baku, kerja sejak ditetapkannya Penilai oleh Ketua Pelaksana
teknologi, ataupun lembaga sosial. Namun, dibutukan Pengadaan Tanah.
pula adanya infrastruktur yang memadai. Di tahun Peraturan tersebut bersifat mengikat sedangkan
2016, anggaran infrastruktur nasional adalah Rp 106 kasus pengadaan tanah seringkali beragam. Pertama,
triliun. Bahkan di tahun 2015, anggaran infrastruktur area pengadaan tanah yang sangat luas, misalnya
nasional mencapai Rp 290 triliun. Anggaran ini ribuan hektar. Kedua, jumlah Pihak yang Berhak atau
merupakan anggaran terbesar dalam 6 (enam) tahun pemilik aset yang terkena pengadaan tanah sangatlah
terakhir dan merupakan yang terbesar dalam sejarah.1) banyak, hingga mencapai ribuan orang. Kondisi-
Untuk dapat melaksanakan pembangunan kondisi tersebut tentunya memerlukan waktu
infrastruktur guna mempercepat pertumbuhan nasional, penyelesaian yang lebih lama dari ketentuan 30 (tiga
Pemerintah Indonesia telah melakukan perbaikan pada puluh) hari kerja.
peraturan dan perundang-undangan terkait pengadaan Oleh karena itu, diperlukan suatu strategi untuk
tanah bagi pembangunan infrastruktur untuk mengatasi kondisi tersebut. Strategi yang dibutuhkan
kepentingan umum. Peraturan dan perundang- adalah strategi penilaian semi-masal yang dapat
undangan yang diterbitkan ialah Undang-Undang No. membantu percepatan pembangunan untuk
2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah bagi kepentingan umum di Indonesia namun tetap sesuai
Pembangunan untuk Kepentingan Umum. peraturan dan perundang-undangan yang berlaku, serta
Undang-Undang No. 2 Tahun 2012 ini memiliki Standar Penilaian Indonesia (SPI).
beberapa kelebihan dibandingkan undang-undang
terdahulu, yakni (1) adanya kejelasan jangka waktu II. METODOLOGI
pelaksanaan pengadaan tanah; (2) adanya kejelasan Pembangunan untuk kepentingan umum di
pihak-pihak yang bertanggungjawab untuk setiap Indonesia seringkali memerlukan lahan yang luas
tahapan pengadaan tanah; dan (3) adanya kejelasan
dengan ribuan pemilik aset. Hal ini sangat menantang
hasil (output) untuk setiap tahap pengadaan tanah.
bagi Penilai, dikarenakan tuntutan waktu perumusan
Undang-undang ini pun memiliki turunan peraturan-
nilai ganti kerugian selama jangka waktu 30 (tiga
peraturan terkait.
Peraturan dan Perundang- Standar Penilaian Permasalahan:

Undangan terkait Indonesia (SPI) 306 dan
Pengadaan Tanah bagi Petunjuk Teknis SPI 306 1. Area yang luas
Pembagunan untuk 2. Pemilik aset yang
Kepentingan Umum sangat banyak
Konsep Nilai Ganti
Kerugian
Peranan Penilai pada

Langkah-Langkah
Pengadaan Tanah bagi
Penilaian Nilai Ganti
Pembangunan untuk
Kerugian
Kepentingan Umum
Strategi Penilaian Nilai

Ganti Kerugian
Gambar 1. Kerangka Studi

Salah satu turunan Undang-Undang No. 2 puluh) hari kerja. Permasalahan studi ini adalah belum
Tahun 2012 adalah Peraturan Presiden No. 99 Tahun adanya strategi penilaian nilai ganti kerugian untuk
2014 yang merupakan perubahan kedua atas Peraturan pengadaan tanah bagi pembangunan untuk
Presiden No. 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan kepentingan umum di Indonesia yang dapat
Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan untuk menghemat waktu, tenaga, dan biaya.

Untuk itu, studi ini bertujuan untuk untuk area pengadaan tanah yang luas dan jumlah
menghasilkan strategi penilaian semi-masal yang pemilik lahan yang banyak sehingga berorientasi pada
dapat menghemat waktu, tenaga, biaya, juga turut percepatan waktu penyelesaian pekerjaan. Kedua,
mempercepat pembangunan untuk kepentingan umum strategi penilaian yang dirumuskan adalah semi-masal,
di Indonesia namun tetap sesuai dengan peraturan dan karena menggunakan pendekatan penilaian masal,
perundang-undangan yang berlaku, serta Standar namun tetap melakukan analisis bidang per bidang
Penilaian Indonesia (SPI) dengan cara: (1) berdasarkan karakteristik yang dimilikinya. Ketiga,
mempercepat tahapan verifikasi data; (2) mempercepat metode terkomputerisasi yang dimaksud adalah suatu
tahapan analisis dengan menggunakan metode formula perhitungan penilaian dalam bentuk tabel
terkomputerisasi. yang dibuat sendiri oleh penilai sesuai dengan
Pendekatan yang digunakan pada studi ini kebutuhan atau kasus yang dihadapi menggunakan
adalah pendekatan deskriptif kualitatif untuk Microsoft Excel atau lainnya. Sehingga studi ini
mengetahui regulasi dan ketentuan terkait pengadaan menghasilkan strategi penilaian semi-masal untuk
tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum. pengadaan tanah bagi pembangunan untuk
Selain itu, digunakan analysis method berupa content kepentingan umum.
analysis. Content analysis dilakukan berdasarkan data
sekunder untuk menghasilkan strategi untuk penilaian III. PERATURAN, PERUNDANG-UNDANGAN,
nilai ganti kerugian dan berfokus pada pengembangan DAN PERANAN PENILAI TERKAIT
penilaian semi-masal yang terkomputerisasi PENGADAAN TANAH BAGI PEMBANGUNAN
berdasarkan konsep penilaian, prosedur penilaian, UNTUK KEPENTINGAN UMUM DI INDONESIA
serta peraturan dan perundang-undangan yang berlaku.
Pengadaan tanah telah lama dilaksanakan.
Pembahasan dimulai dengan deskripsi dari
Peraturan pertama yang mengaturnya secara khusus
peraturan dan perundang-undangan pengadaan tanah
adalah Peraturan Presiden No. 36 Tahun 2005, hingga
untuk pembangunan bagi kepentingan umum, serta muncul yang terbaru yakni Undang-Undang No. 2
peranan Penilai terkait dengan pengadaan tanah untuk Tahun 2012 beserta turunannya.
pembangunan bagi kepentingan umum. Selanjutnya,
dilakukan deskripsi mengenai konsep nilai ganti
III.1 PERATURAN DAN PERUNDANG-
kerugian dan langkah-langkah analisis untuk
UNDANGAN PENGADAAN TANAH BAGI
menghasilkan nilai ganti kerugian. Analisis untuk
PEMBANGUNAN UNTUK KEPENTINGAN
menghasilkan suatu strategi yang efektif dan efisien UMUM DI INDONESIA
bagi penilai dalam proses penilaian untuk pengadaan
tanah terkait pembangunan untuk kepentingan umum Kondisi terkini, pemerintah telah mereformasi
difokuskan ke dalam dua tahap penting yang dapat peraturan dan perundang-undangan terkait pengadaan
diintervensi. Yakni, percepatan verifikasi data ke tanah berupa Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012
lapangan oleh Penilai dan percepatan analisis nilai tentang Pengadaan Tanah bagi pembangunan untuk
ganti kerugian. Dari analisis ini dihasilkan strategi kepentingan umum, termasuk peraturan
penilaian semi-masal terkait pengadaan tanah bagi pendukungnya, yaitu (1) Peraturan Presiden Nomor 71
pembangunan untuk kepentingan umum di Indonesia. Tahun 2012; (2) Peraturan Presiden Nomor 40 Tahun
Studi ini memiliki beberapa catatan. Pertama, 2014; (3) Peraturan Presiden Nomor 99 Tahun 2014;
studi ini berfokus pada penilaian nilai ganti kerugian (4) Peraturan Presiden Nomor 30 Tahun 2015; (5)

Peraturan Presiden Nomor 148 Tahun 2015; (6) (2) penilaian ganti kerugian; (3) musyawarah
Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional penetapan ganti kerugian; dan (4) pemberian ganti
Republik Indonesia Nomor 5 Tahun 2012; (7) kerugian.
Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Pada tahap penilaian ganti kerugian, hasil
BPN Nomor 6 Tahun 2015; (8) Peraturan Menteri pengumuman dan/atau verifikasi serta perbaikan
Agraria dan Tata Ruang/Kepala BPN Nomor 22 Tahun atas hasil inventarisasi dan identifikasi
2015; (9) Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 72 penguasaan, pemilikan, penggunaan, dan
Tahun 2012; dan (7) Peraturan Menteri Keuangan pemanfaatan tanah ditetapkan oleh Ketua
Nomor 13/PMK.02/2013. Pelaksana Pengadaan Tanah. Penetapan besarnya
Berdasarkan UU No. 2 Tahun 2012, pengadaan nilai ganti kerugian oleh Ketua Pelaksana
tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum Pengadaan Tanah berdasarkan hasil penilaian jasa
dilaksanakan melalui 4 (empat) tahap, yaitu: penilai atau penilai publik yang ditunjuk dan
1. Tahap Perencanaan; ditetapkan oleh Ketua Pelaksana Pengadaan
Pada tahap ini setiap instansi yang memerlukan Tanah yang penilaiannya dilaksanakan paling
tanah bagi pembangunan untuk kepentingan lama 30 hari kerja.
umum menyusun Dokumen Perencanaan 4. Tahap Penyerahan Hasil
Pengadaan Tanah. Dokumen Perencanaan
Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah menyerahkan
Pengadaan Tanah tersebut disusun berdasarkan
hasil pengadaan tanah kepada instansi yang
studi kelayakan (feasibility study) yang mencakup
memerlukan tanah disertai data Pengadaan Tanah
survei sosial ekonomi, kelayakan lokasi, analisis
paling lama 7 hari kerja sejak pelepasan hak Objek
biaya dan manfaat pembangunan bagi wilayah dan
Pengadaan Tanah dengan berita acara. Setelah
masyarakat, perkiraan harga tanah, dampak
proses penyerahan, paling lama 30 hari kerja
lingkungan dan dampak sosial yang mungkin
instansi yang memerlukan tanah wajib melakukan
timbul akibat pengadaan tanah dan bangunan,
pendaftaran/pensertifikatan untuk dapat dimulai
serta studi lain yang diperlukan. Dokumen
proses pembangunan.
Perencanaan tersebut selanjutnya diserahkan oleh
instansi yang memerlukan tanah kepada Gubernur
yang melingkupi wilayah letak tanah berada. Tabel 1. Empat Tahap Undang-Undang
2. Tahap Persiapan; No. 2 Tahun 2012
Dalam tahap persiapan, Gubernur membentuk Tahap Output Pelaksana
Tim Persiapan, yang beranggotakan Perencanaan Dokumen Instansi yang
Bupati/Walikota, SKPD Provinsi terkait, instansi perencanaan: memerlukan
yang memerlukan tanah, dan instansi terkait maksud dan tanah
lainnya. Untuk kelancaran pelaksanaan tugas Tim tujuan rencana
Persiapan, Gubernur membentuk sekretariat pembangunan,
persiapan Pengadaan Tanah yang berkedudukan kesesuaian
di Sekretariat Daerah Provinsi. Adapun tugas Tim rencana tata
Persiapan sebagai berikut: (1) melaksanakan ruang, letak
pemberitahuan rencana pembangunan; (2) dan luas tanah
melakukan pendataan awal lokasi rencana (konsultasi
pengadaan; (3) melaksanakan konsultansi publik publik)
rencana pembangunan; (4) menyiapkan penetapan Persiapan Penetapan Gubernur
lokasi pembangunan (5) mengumumkan Lokasi: (dapat
penetapan lokasi pembangunan. didahului didelegasikan
3. Tahap Pelaksanaan konsultansi ke
Berdasarkan Penetapan Lokasi Pembangunan publik dan bupati/walikota)
untuk kepentingan umum, instansi yang masyarakat
memerlukan tanah mengajukan pelaksanaan dapat
Pengadaan Tanah kepada Ketua Pelaksana mengajukan
Pengadaan Tanah dengan dilengkapi/dilampiri keberatan
Dokumen Perencanaan Pengadaan Tanah dan kepada PTUN
Penetapan Lokasi Pembangunan. Ketentuan hingga MA
mengenai penyelenggaraan pengadaan tanah Pelaksanaan Pemutusan Kepala Kantor
diserahkan kepada Kepala BPN, yang hubungan Wilayah BPN
pelaksanaannya dilaksanakan oleh Kepala Kantor hukum dan (dapat
Wilayah BPN selaku Ketua Pelaksana Pengadaan pembayaran didelegasikan
Tanah. Pelaksanaan pengadaan tanah meliputi: (1) ganti rugi ke Kepala
inventarisasi dan identifikasi penguasaan, pada pihak Kantor
pemilikan, penggunaan, dan pemanfaatan tanah; yang berhak. Pertanahan

Penetapan Kab/Kota) IV. KONSEP DAN PROSEDUR PENILAIAN
penilai publik. NILAI GANTI KERUGIAN DI INDONESIA
Masyarakat IV.1. KONSEP PENILAIAN NILAI GANTI
dapat KERUGIAN DI INDONESIA BERDASARKAN
mengajukan STANDAR PENILAIAN INDONESIA (SPI) 2015
keberatan. AND PERATURAN DAN PERUNDANG-
Penyerahan Penyerahan BPN UNDANGAN YANG BERLAKU
Hasil sertifikat ke
instansi yang Konsep nilai dalan penilaian nilai ganti
memerlukan kerugian berdasarkan Undang-Undang No. 2 Tahun
tanah. 2012 menganut pada: (1) pembeli (Instansi yang
memerlukan tanah) berminat membeli bahkan
cenderung terpaksa membeli; dan (2) penjual (Pihak
III.2. PERAN PENILAI PUBLIK DALAM
yang Berhak) tidak berminat menjual tetapi cenderung
PENGADAAN TANAH UNTUK PEMBANGUNAN
terpaksa menjual. Sedangkan nilai pada transaksi
INFRASTRUKTUR BAGI KEPENTINGAN
normal yang merujuk pada harga pasar memiliki
UMUM
prinsip pembeli yang berminat membeli (willing
Melalui Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012, buyer), penjual yang berminat menjual (willing seller),
Pemerintah telah menetapkan Penilai yang diberi tugas pembeli dan penjual mengetahui manfaat dari properti;
untuk menilai objek yang terkena pengadaan tanah dan dan transaksi dilakukan tanpa paksaan.
sekaligus merumuskan kriteria penilai, yaitu Untuk itu, SPI membuat konsep Nilai
pengertian Penilai Pertanahan/Penilai Publik adalah Penggantian Wajar (Fair Replacement Value) atau
perseorangan yang telah diangkat oleh Menteri yang disebut juga Nilai Ganti Kerugian. Definisi dari
Keuangan dan telah mendapatkan lisensi dari Lembaga Nilai Ganti Kerugian adalah nilai untuk kepentingan
Pertanahan. Penilai Publik di dalam melakukan pemilik yang didasarkan kepada kesetaraan dengan
tugasnya bersifat profesional dan independen Nilai Pasar atas suatu Properti, dengan memperhatikan
sedangkan dalam pengadaannya dilakukan melalui unsur luar biasa berupa kerugian non-fisik yang
lelang terbuka atau umum. diakibatkan adanya pengambilalihan hak atas properti
Peranan Penilai Publik terkait pengadaan tanah dimaksud. (SPI 306; 3.10).
bagi pembangunan untuk kepentingan umum ini Nilai ganti kerugian terdiri dari 2 (dua)
dijamin oleh Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012. komponen, yakni kerugian fisik (material) dan
Pasal-pasal yang menyangkut mengenai peran penilai kerugian non-fisik (immaterial). Objek kerugian fisik
adalah sebagai berikut: meliputi tanah, ruang atas tanah dan bawah tanah,
1. Pasal 1, ayat 11: Penilaian Pertanahan bangunan, tanaman, dan benda yang berkaitan dengan
selanjutnya disebut Penilai, adalah orang atau tanah, seperti utilitas dan saran pelengkap bangunan
perseorangan yang melakukan penilaian (SPI 306; 5.8). Sedangkan objek penilaian kerugian
secara independen dan profesional yang telah non-fisik terdiri dari kerugian yang berkaitan dengan
mendapat ijin praktik penilaian dari Menteri kehilangan pekerjaan, kehilangan bisnis, termasuk alih
Keuangan dan telah mendapat lisensi dari profesi; kerugian emosional (solatium); biaya transaksi;
Lembaga Pertanahan untuk menghitung kompensasi masa tunggu (bunga), kerugian tanah sisa,
nilai/harga objek pengadaan tanah. dan kerugian fisik lain (SPI 306; 5.9). Untuk
2. Pasal 31, ayat 1: Lembaga Pertanahan menghasilkan nilai ganti kerugian tersebut, maka nilai
menetapkan penilai sesuai dengan ketentuan dari setiap komponen dijumlahkan, baik nilai dari
dan peraturan perundang-undangan. komponen fisik dan komponen non-fisik.
3. Pasal 32, ayat 1: Penilai yang ditetapkan
IV.2. PROSEDUR PELAKSANAAN PENILAIAN
sebagaimana dimaksud dalam pasal 31, ayat
NILAI GANTI KERUGIAN DI INDONESIA
1, wajib bertanggung jawab terhadap
penilaian yang telah dilaksanakan. Untuk dapat melaksanakan pekerjaan penilaian
Pelanggaran terhadap kewajiban Penilai nilai ganti kerugian, berikut ini prosedur pelaksanaan
sebagaimana dimaksud pada ayat (1) penilaian ganti kerugian yang umum dilaksanakan.
dikenakan sanksi administratif dan/atau 1. Persiapan/pendekatan survei sekunder/desk
pidana sesuai dengan ketentuan peraturan study (identifikasi masalah dan definisi
perundang-undangan. penugasan);
2. Survei lapangan/pendekatan survei primer
(pengumpulan dan pemilihan data):

Gambar 2. Alur Penilaian Semi-Masal untuk Penilaian Pengadaan Tanah bagi Pembangunan
untuk Kepentingan Umum di Indonesia
a. Pemeriksanaan fisik dan legal aset di penilai. Metode terkomputerisasi ini adalah suatu tabel
lapangan (data khusus); perhitungan yang mampu mengolah cara menghitung
b. Pengumpulan data umum dan data manual ke dalam perhitungan komputerisasi
pasar; berdasarkan input data hasil verifikasi di lapangan.
3. Melakukan analisis: Komputerisasi disini menggunakan Microsoft Excel
a. Penilaian aset sesuai dengan ataupun lainnnya sesuai kenyamanan penilai.
pendekatan dan metode terpilih; Selanjutnya, nilai ganti kerugian dihasilkan secara
b. Rekonsiliasi indikasi nilai dan opini otomatis tanpa perlu melakukan copy-paste formula
nilai akhir; untuk setiap bidang seperti proses penilaian umumnya.
4. Penyusunan laporan; Berikut ini merupakan alur penilaian semi-masal untuk
5. Presentasi dan diskusi; penilaian pengadaan tanah bagi pembangunan untuk
6. Penyampaian laporan akhir. kepentingan umum di Indonesia.
Langkah-langkah pada strategi penilaian semi-
V. ANALISIS DAN DISKUSI masal untuk penilaian pengadaan tanah bagi
pembangunan untuk kepentingan umum di Indonesia,
Pembangunan untuk kepentingan umum di
yakni:
Indonesia seringkali memerlukan lahan yang luas
dengan ribuan pemilik aset. Hal ini sangat menantang 1. Persiapan
bagi Penilai, dikarenakan tuntutan waktu perumusan Pekerjaan persiapan ini sangat penting untuk
diperhatikan karena berpengaruh terhadap
nilai ganti kerugian selama jangka waktu 30 (tiga
kelancaran pekerjaan di lapangan. Tahap
puluh) hari kerja. Permasalahan studi ini adalah belum
persiapan di dalam pekerjaan ini adalah
adanya strategi penilaian nilai ganti kerugian untuk
pengadaan tanah bagi pembangunan untuk identifikasi masalah dan lingkup penugasan,
kepentingan umum di Indonesia yang dapat serta perencanaan implementasi pelaksanaan
pekerjaan secara keseluruhan termasuk
menghemat waktu, tenaga, dan biaya.
mekanisme dan prosedurnya.
Untuk itu, studi ini bertujuan untuk
Penilai pada umumnya memulai pekerjaan
menghasilkan strategi penilaian semi-masal yang
penilaian setelah diterbitkannya penetapan
dapat menghemat waktu, tenaga, biaya, juga turut
mempercepat pembangunan untuk kepentingan umum oleh Lembaga Pertanahan. Namun, strategi
di Indonesia namun tetap sesuai dengan peraturan dan yang dapat dilakukan adalah melakukan
persiapan pekerjaan sebelum menerima data
perundang-undangan yang berlaku, serta Standar
dari Lembaga Pertanahan. Maka, diperlukan
Penilaian Indonesia (SPI) dengan cara: (1)
hal-hal sebagai berikut:
mempercepat tahapan verifikasi data; (2) mempercepat
a. Penilai melakukan persiapan terkait
tahapan analisis dengan menggunakan metode
terkomputerisasi. identifikasi masalah dan lingkup
penugasan;
b. Perencanaan implementasi pelaksanaan
V.1. KONSEP PENILAIAN SEMI-MASAL UNTUK
pekerjaan secara keseluruhan meliputi:
PENILAIAN PENGADAAN TANAH BAGI
1) Penyusunan tim dan pembekalan
PEMBANGUNAN UNTUK KEPENTINGAN
UMUM DI INDONESIA teknis kepada tim Penilai dan tim
keseluruhan (data typist,
Konsep dari penilaian semi-masal untuk administrasi) yang terlibat.
penilaian pengadaan tanah bagi pembangunan untuk 2) Penyiapan peralatan pra-survei dan
kepentingan umum di Indonesia menggunakan metode survei, termasuk menyiapkan
terkomputerisasi yang dibuat berdasarkan kebutuhan Formulir Isian Verifikasi Aset.

2. Melakukan Pra-Survei adalah adalah terjun ke lapangan untuk melakukan
Mengingat area/aset yang dinilai cukup besar verifikasi data. Namun, untuk menghemat waktu,
& tersebar dan waktu penyelesaian pekerjaan tenaga, biaya dan mendukung percepatan
sangat terbatas, maka perlu dilakukan pra- pembangunan infrastruktur di Indonesia dan tetap
survei data primer maupun sekunder yang sesuai dengan peraturan dan perundang-undangan dan
relevan dengan objek penilaian untuk SPI adalah dengan melakukan terobosan pada tahap
mempercepat proses penilaian nilai ganti data verifikasi. Tahap data verifikasi tersebut dimulai
kerugian, yakni: persiapannya sejak pada tahap pengumpulan data dari
a. Pra-survei nilai pasar tanah; kegiatan pra-survei. Adapaun langkah-langkah yang
b. Pra-survei nilai bangunan dan dapat dilakukan secara adalah:
fasilitas bangunan permukiman;
c. Pra-survei nilai bangunan dan 1. Melakukan Pra-Survei Data Nilai Pasar
fasilitas bangunan industri; Penilai melakukan survei ke lapangan untuk
d. Pra-survei lainnya sesuai kebutuhan. mengumpulkan data transaksi pembanding (data
Data yang dikumpulkan pada pra-survei, permintaan dan penawaran) yang relevan dengan objek
dikompilasi dan dimasukkan sebagai data penilaian. Contoh data yang dikumpulkan:
dasar dari tabel penilaian terkomputerisasi a. Data Nilai Pasar Tanah: Mencari data nilai tanah
tersebut. untuk tipe tanah berdasarkan lebar jalan dan
3. Melakukan Survei/Verifikasi Data di bukti kepemilikan (akta jual beli, girik, maupun
Lapangan sertifikat). Jumlah tipe tanah dan tipe lebar jalan
Survei dilaksanakan untuk pengumpulan data yang dinilai tergantung dari kondisi area
umum dan data khusus. Untuk verifikasi data, pengadaan tanah.
dilakukan dengan pemeriksaan fisik dan legal b. Data Nilai Bangunan dan Fasilitas Bangunan
aset di lapangan setelah mendapat daftar Permukiman: Data yang dikumpulkan
nominatif pemilik dari Lembaga Pertanahan, berdasarkan tipe bangunan (bangunan rumah
meliputi: lokasi, karakteristik tanah, legalitas, tinggal, bangunan kontrakan, bangunan tempat
fisik bangunan, proses produksi, peralatan- usaha, bangunan fasilitas umum, fasilitas
peralatan pendukung atau sarana-sarana bangunan). Selanjutnya, tipe-tipe tersebut juga
lainnya, fisik alat berat dan kendaraan, dan dikategorikan.
bukti penguasaan. 1. Bangunan Rumah Tinggal
4. Analisis Data a. Bangunan Permanen 2 Lantai: Tipe
Untuk menentukan nilai ganti kerugian maka 1, Tipe 2, dan seterusnya. Dibedakan
data yang dikumpulkan dianalisis dengan berdasarkan spesifikasi bangunan.
melakukan input data hasil verifikasi di b. Bangunan Permanen 1 Lantai: Tipe
lapangan. 1, Tipe 2, dan seterusnya. Dibedakan
5. Penyusunan Laporan berdasarkan spesifikasi bangunan.
c. Bangunan Semi Permanen, Tipe 1,
V.2. ANALISIS PERCEPATAN PADA TAHAP Tipe 2, dan seterusnya. Dibedakan
VERIFIKASI DATA berdasarkan spesifikasi bangunan.
d. Teras (berdasarkan spesifikasi)
Setelah penilai mendapat daftar nominatif
e. Kamar mandi luar (semi permanen,
pemilik (DNP) dari Lembaga Pertanahan yang
merupakan data hasil inventarisasi dan identifikasi permanen)
penguasaan, pemilikan, penggunaan, dan pemanfaatan 2. Bangunan Kontrakan (dibagi menjadi
beberapa tipe berdasarkan spesifikasi
tanah, DNP wajib diumumkan di kantor
bangunan)
desa/kelurahan, kantor kecamatan, dan tempat
3. Bangunan Tempat Usaha (dibagi menjadi
Pengadaan Tanah dalam waktu paling lama 14 (empat
beberapa tipe berdasarkan spesifikasi
belas) hari kerja (UU No. 2/2012, Pasal 29, Ayat 1).
Setelah diumumkan dan melewati masa keberatan bangunan)
Pihak yang Berhak, hasil pengumuman atau verifikasi 4. Fasilitas Umum, mencakup bangunan
fasilitas umum (kantor pemerintahan,
dan perbaikan ditetapkan oleh Ketua Pelaksana
bangunan ibadah, sekolah) dan fasilitas
Pengadaan Tanah dan selanjutnya menjadi dasar
bangunan (septic tank, torn air, tanki air,
penentuan Pihak yang Berhak dalam pemberian Ganti
pagar, pintu pagar, perkerasan halaman,
Kerugian (UU No. 2/2012, Pasal 30).
Berdasarkan pasal-pasal tersebut, Penilai hanya kanopi, kandang binatang, kolam ikan,
dapat mengeluarkan nilai Ganti Kerugian berdasarkan saluran, dan lain-lain sesuai kebutuhan).
c. Data Nilai Bangunan dan Fasilitas Bangunan
DNP. Selanjutnya Nilai Ganti Kerugian berdasarkan
Industri
hasil penilaian Penilai menjadi dasar musyawarah
Dikategorikan menjadi pabrik, gudang (dengan
penetapan bentuk Ganti Kerugian. (UU No. 2/2012,
berbagai tipe), los/workshop, ground tank,
Pasal 32, Ayat 3).
Umumnya langkah yang dilakukan penilai bangunan genset, trafo. Fasilitas bangunan,

BPN
Not OK OK
DNP Koordinator Data Typist Pelaporan
Penilai
Penilai Review Review

1,2,3,.. Penilai Akhir dan
Finalisasi
Tim Field
Analisis
Work
Verifikasi Supervisor Review Tim dan

dan Koordinator Wakil Ketua Tim
Lapangan
Gambar 3. Alur Pengolahan Data Selama Proses Penilaian Nilai Ganti Kerugian
Menggunakan Perhitungan Terkomputerisasi
antara lain perkerasan halaman dan jalan verifikasi data dan dibantu dengan surveyor. Sehingga
industri (paving area gudang, beton area pabrik, diharapkan penggunaan surveyor dapat membantu
aspal/hotmix area pabrik dan gudang), pagar percepatan proses penilaian nilai ganti kerugian
(berdasarkan ketinggian dan material), septic sehingga proses pekerjaan ini tetap sesuai dengan
tank, tangki air industri (tangki horizontal, ketentuan peraturan dan perundang-undangan.
tangki rectangular), deep well (pompa deep
well, pengeboran deep well berdasarkan V.3. ANALISIS PERCEPATAN PADA TAHAP
kedalaman). ANALISIS PENILAIAN MENGGUNAKAN
METODE TERKOMPUTERISASI
2. Input Data Hasil Pra-Survei ke Perhitungan Hasil dari pra-survei, DNP yang telah
Terkomputerisasi diverifikasi menjadi input pada tabel perhitungan
Berdasarkan hasil pra-survei, data yang
terkomputerisasi. Untuk melaksanakan proses ini
dikumpulkan menjadi data dasar (database) untuk
memerlukan proses input data yang sudah ditelaah
metode terkomputerisasi ini. Tabel Perhitungan
oleh Penilai. Sehingga, berikut ini adalah alur
Terkomputerisasi menjadikan data dasar ini menjadi
pengolahan data selama proses penilaian nilai ganti
acuan perhitungan untuk menghasilkan nilai ganti kerugian.
kerugian. Hal ini yang menyebabkan strategi penilaian Berdasarkan strategi percepatan pada tahap
yang dilakukan bersifat semi-masal, karena penilaian
verifikasi data dan tahap analisis menggunakan metode
yang dilakukan tetap satu per satu objek dan bidang
terkomputerisasi, maka kelebihan dan kekurangan dari
per bidang berdasarkan database yang telah
strategi ini adalah:
terkategori sesuai dengan kebutuhan. A. Kelebihan:
1. Menghindari kesalahan perhitungan
3. Penggunaan Surveyor untuk Membantu manual
Verifikasi Data 2. Menghindari kesalahan perhitungan excel
Setelah hasil pra-survei tersinkronisasi ke dalam
biasa, karena tidak membutuhkan copy
tabel perhitungan terkomputerisasi, selanjutnya adalah
paste template perhitungan untuk setiap
malakukan verifikasi data ke lapangan. Selain berbekal bidang
formulir verifikasi yang telah disesuaikan dengan tabel 3. Dapat diterapkan untuk bidang yang
perhingan terkomputerisasi, data yang dibutuhkan
sangat luas dengan jumlah Pihak yang
untuk verifikasi data di lapangan adalah DNP dari
Berhak yang banyak, sehingga
Lembaga Pertanahan.
Penilai/Badan Usaha Penilai tidak perlu
Surveyor yang digunakan tergantung dari volume
melakukan konsorsium dengan badan
objek penilaian. Namun yang tetap diperhatikan pada usaha Penilai lainnya
tahap ini adalah surveyor harus mendapat pemahaman 4. Menghemat waktu, tenaga, dan biaya
mengenai penilaian nilai ganti kerugian dan selama
5. Indikasi nilai ganti kerugian bisa didapat
pelaksanaan pekerjaan diawasi oleh penilai. Hal ini
sebelum dilakukan verifikasi di lapangan
dilakukan untuk mencegah surveyor melakukan
6. Perhitungan nilai tidak bisa diubah-ubah
kesalahan selama verifikasi data dan jalannya
per bidang, sehingga dapat mencegah
pekerjaan penilaian nilai ganti kerugian tetap sesuai permainan nilai.
dengan SPI. Pada strategi ini, penilai tetap melakukan

B. Kekurangan: informasi sehingga dapat memudahkan
1. Membutuhkan persiapan yang sangat Penilai dalam melakukan pekerjaannya.
matang
2. Butuh waktu untuk menyusun DAFTAR PUSTAKA
perhitungan yang terkomputerisasi secara Kementerian Keuangan. 2016. Informasi APBN 2016. Jakarta:
otomatis Kemenkeu.
3. Apabila data dasar yang dimasukkan tidak Kementerian Keuangan. 2017. Informasi APBN 2017. Jakarta:
valid atau salah, maka akan berpengaruh Kemenkeu.
KPSPI - MAPPI. 2015. Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar
pada banyak nilai bidang. Penilaian Indonesia – Edisi VI Tahun 2015. Jakarta: MAPPI.
KPSPI - MAPPI. 2015. Petunjuk Teknis SPI 306. Jakarta: MAPPI.
VI. KESIMPULAN DAN REKOMENDASI Peraturan Presiden No. 71 Tahun 2012. Penyelenggaraan
Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan
Pembangunan untuk kepentingan umum di Umum.
Indonesia seringkali memerlukan area yang luas Peraturan Presiden No. 40 Tahun 2014. Perubahan Pertama atas
Peraturan presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang
dengan ribuan pemilik aset. Hal ini sangat menantang
Penyelenggaraan Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk
bagi Penilai, dikarenakan tuntutan waktu perumusan Kepentingan Umum.
nilai ganti kerugian selama jangka waktu 30 (tiga Peraturan Presiden No. 99 Tahun 2014. Perubahan Kedua atas
puluh) hari kerja. Untuk itu, perlu dilakukan strategi Peraturan presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang
Penyelenggaraan Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk
penilaian semi-masal yang dapat menghemat waktu,
Kepentingan Umum.
tenaga, biaya, juga turut mempercepat pembangunan Peraturan Presiden No. 30 Tahun 2015. Perubahan Ketiga atas
untuk kepentingan umum di Indonesia namun tetap Peraturan presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang
sesuai dengan peraturan dan perundang-undangan Penyelenggaraan Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk
Kepentingan Umum.
yang berlaku, serta Standar Penilaian Indonesia (SPI)
Peraturan Presiden No. 148 Tahun 2015. Perubahan Keempat atas
dengan cara: Peraturan presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang
1. Mempercepat tahapan verifikasi data dengan Penyelenggaraan Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk
melakukan pra-survei untuk data yang dapat Kepentingan Umum.
Undang-Undang No. 2 Tahun 2012. Pengadaan Tanah bagi
mewakili objek dan karakteristik pengadaan
Pembangunan untuk Kepentingan Umum.
tanah dan dengan menggunakan jasa surveyor Yusuf, Hamid. 2016. Memahami Nilai Penggantian Wajar:
dalam verifikasi data di lapangan. Pra-survei Penilaian Terkait Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum.
dilakukan untuk mendapatkan data nilai pasar Jakarta: MAPPI.
dari tanah, bangunan dan fasilitas bangunan
permukiman (rumah tinggal, kontrakan,
tempat usaha, dan fasilitas umum). Data yang
dihimpun menjadi database untuk tabel
perhitungan terkomputerisasi. Selanjutnya
adalah menggunakan jasa surveyor untuk
verifikasi data di lapangan sebagai pembantu
Penilai di lapangan.
2. Mempercepat tahapan analisis dengan
menggunakan metode terkomputerisasi.
Berdasarkan hasil tahapan sebelumnya, data
yang dikumpulkan dapat diinput langsung ke
dalam tabel metode terkomputerisasi yang
langsung menghasilkan nilai ganti kerugian.
Sedangkan, rekomendasi yang dapat diberikan
adalah:
1. Penentuan batas waktu pelaksanaan penilaian
ganti kerugian menjadi 30 hari belum
memperhatikan banyaknya kasus pengadaan
tanah di Indonesia. Sehingga, akan lebih
bijaksana apabila aturan tersebut dibuat
berdasarkan luas area pengadaan tanah dan
jumlah Pihak yang Berhak.
2. Tabel perhitungan terkomputerisasi dapat
dibawa lebih lanjut menjadi suatu aplikasi
terbuka yang terstandardisasi, yakni
pengguna dapat memasukkan input database
maupun data nominatif hasil verifikasi di
lapangan dan dapat langsung menghasilkan
nilai ganti kerugian.
3. Penilai perlu untuk terus merangkul teknologi

PENGARUH NILAI WAJAR ASET BIOLOGIS DALAM
PEMBENTUKAN RASIO PENILAIAN
Hamid Yusuf
Abstrak – Penelitian ini dilakukan bertujuan I. PENDAHULUAN

untuk mengetahui apakah terdapat pengaruh rasio-
Besarnya potensi sumberdaya perkebunan di
rasio keuangan seperti return on equity (ROE), return
wilayah Asia Tenggara, telah mendorong usaha
on biological asset (ROBA), terhadap rasio penilaian perkebunan menjadi salah satu andalan yang
price to book value (PBV) pada masing-masing menggerakan ekonomi pada wilayah ini secara
perusahaan perkebunan yang tercatat di bursa saham
signifikan. Terdapat sejumlah perusahaan perkebunan
Indonesia (IDX) dan di bursa saham Singapore
telah mengambil peran dalam peningkatan
(SGX), dimana pengaruh tersebut didasari kepada
sumberdaya keuangannya dengan menggunakan
penerapan pengukuran nilai aset biologis yang
instrumen pasar modal. Beberapa perusahaan
berbeda. Nilai tanaman (aset biologis) pada perkebunan Indonesia telah memasuki dan terdaftar di
perusahaan perkebunan yang tercatat di IDX selama bursa efek Indonesia, antara lain PT. Astra Agro
ini masih diukur menggunakan model biaya (Nilai
Lestari, PT. PP London Sumatera Indonesia, Sinar
Buku). Sedangkan perusahaan perkebunan yang
Mas Agro Resources and Technology, PT. Tunas
tercatat di SGX selama ini telah menerapkan model
Baru Lampung, PT. Sampurna Agro, PT. Gozco
revaluasi (Nilai Wajar). Pengujian terhadap sampling Plantation dan PT. BW. Plantation. Selain terdapat
digunakan model pengujian regresi data panel dengan juga sejumlah perusahaan yang berafiliasi dengan
pilihan model fixed effect (FEM). Hasil penelitian
perusahaan Indonesia lainnya telah mencatatkan diri
yang diperoleh, menunjukan bahwa hanya variabel
di bursa regional lainnya seperti di Singapore antara
ROBA pada masing-masing wilayah studi
lain Golden Agri Recources, First Resouces, LTD,
berpengaruh terhadap rasio penilaian PBV. Namun
Ltd., Wilmar International, Ltd., Indofood Agri
secara bersama-sama, kedua variabel ROE dan Resources Ltd., Bumitama, Ltd dan Kencana Agri,
ROBA berpengaruh signifikan. Pengujian lain Ltd (lihat Tabel 1).
menunjukan bahwa terdapat perbedaan rata-rata nilai
Selama ini, perusahaan perkebunan di
PBV dari kedua wilayah sampel IDX dan SGX.
Indonesia dalam pengukuran nilai aset tanamannya
Sehingga perbedaan ini memberikan pengertian
masih menggunakan konsep historical cost (model
bahwa terdapat indikasi pengaruh nilai aset tanaman
biaya atau nilai buku). Hal ini dikarenakan
atau aset biologis terhadap pembentukan rasio pengaturan standar akuntansi keuangan (SAK) di
penilaian. Hal ini dapat disebabkan adanya penerapan Indonesia masih belum mengatur pengukuran nilai
Standar Akuntansi Keuangan terkait pengukuran aset
aset tanaman, sehingga selama ini masih
biologis yang berbeda dari kedua bursa efek IDX dan
menggunakan PSAK 16 (Aset Tetap). Sementara itu,
SGX.
beberapa negara lain terutama Singapore telah
Kata kunci: ROBA, ROE, PBV, Biological
menerapkan Nilai Wajar (Fair Value) pada aset-aset
Asset dan Nilai Wajar yang terkelompok aset biologis (Biological Assets)
dimana salah satu yang termasuk kelompok ini adalah
tanaman. Tanaman sebagai aset biologis digolongkan
kepada aset tidak lancar, yang mana menurut Standar

Akuntansi Keuangan Internasional nomor 41 Wajar dan Nilai Historis dalam penilaian aset biologis
(International Accounting Standard/IAS) dipisahkan pada perusahaan agrikultur (Tinjauan kritis rencana
dari aset tak lancar lainnya seperti kelompok Aset adopsi IAS 41 dengan menguji perbedaan volatilitas
Tetap. Sejak diberlakukannya IAS-41 tentang aset, pendapatan, laba, ROA dan ISI atas dasar nilai
Agriculture oleh IASB - sebagai informasi IASB pada historis dengan nilai wajar). Hasil yang diperoleh
tahun 2015 telah mengupdate IAS 41 - aset-aset yang adalah, tidak terdapat perbedaan yang signifikan pada
terkelompok dalam aset biologis tersebut dalam nilai dan volatilitas aset, pendapatan, laba, ROA dan
pencatatannya diukur dengan menggunakan Nilai Income Smothing Index (ISI) antar perusahaan-
Wajar (IFRS 13). perusahaan agrikultur yang menggunakan pendekatan
Perbedaan pengukuran dalam pencatatan aset nilai wajar dengan yang menggunakan pendekatan
tanaman (Biological Asset) yang merupakan bagian nilai historis.
dari aset tetap tersebut, akan berpotensi memberikan Tinjauan pengaruh rasio-rasio keuangan yang
perbedaan dalam kehandalan penyajian dan terdapat diantaranya rasio probabilitas seperti Return on
kendala dalam melihat tranparansi perbandingan Biological Asset (ROBA) dan Return on Equity
diantara suatu perusahaan dengan perusahaan lainnya (ROE) terhadap rasio penilaian seperti Price to Book
yang memiliki perbedaan pengukuran nilai aset Value (PBV) dapat memberikan dugaan kepada hasil
tanamannya secara signifikan. Sehingga, seorang yang “berbeda” bila dasar pengukuran yang
investor yang akan melakukan pilihan untuk diterapkan terhadap penyajian laporan keuangan
berinvestasi di sektor perkebunan yang ada di berbeda. Perbedaan tersebut salah satunya dapat
Indonesia atau yang di Singapore, tidak dapat secara disebabkan oleh perbedaan penggunaan standar
langsung membandingkan nilai aset tanaman dari akuntansi dimana pada perusahaan perkebunan,
kedua perusahaan tersebut karena perbedaan dari pengukuran nilai tanaman ada yang diukur
penerapan sistem pencatatan aset tanaman tersebut menggunakan biaya historis (nilai buku) dan ada juga
yang secara langsung dapat mempengaruhi posisi yang diukur menggunakan nilai saat ini (Nilai Wajar).
ekuitas pada bagian lain.
Untuk tingkat pendapatan yang relatif sama,
perusahaan perkebunan yang tercatat di bursa
Indonesia akan cenderung memiliki tingkat PBV
(Price to Book Value) yang lebih tinggi dari
perusahaan perkebunan yang tercatat di bursa
Singapore. Hal ini dikarenakan konsep historical cost
yang diterapkan akan menyebabkan nilai aset yang
cenderung rendah sedangkan kebijakan penilaian aset
tanaman akan menyebabkan nilai aset yang
cenderung tinggi karena mengakomodir asumsi-
asumsi yang berasal dari kegiatan usaha perkebunan
saat ini (Gambar 1 dan 2).
Terlihat adanya potensi pengaruh terhadap
penyusunan laporan keuangan terkait dengan
penggunaan standar akuntansi lama yang berbasis
kepada nilai buku dengan laporan keuangan yang
disusun dengan mengadopsi penggunaan standar
akuntansi keuangan internasional (IFRS). Penelitian
Terzi, Oktem dan Kiymetli Sen (2013), telah
melakukan penelitian mengenai pengaruh
pengadopsian standar akuntansi internasional (versi
baru) IFRS sebagai suatu studi empiris di pasar modal
Turkey. Penelitian ini melihat hubungan variabel
beberapa rasio keuangan yang diperoleh II. TUJUAN PENELITIAN DAN BATASAN
menggunakan standar akuntansi keuangan lokal Cakupan dari penelitian ini adalah (1). Untuk
(GAAP) dibanding standar keuangan internasional mengetahui sampai seberapa besarkah pengaruh ROE
(IFRS). Kesimpulannya adalah, pertama terdapat dan ROBA terhadap PBV secara individu atau
perbedaan signifikan diantara penggunaan standar bersama-sama pada masing-masing perusahaan
lokal GAAP dan IFRS yang mendasari pernyataan perkebunan yang tercatat di IDX dan SGX. (2). Untuk
keuangan atas rasio-rasio keuangan. Kedua, tidak mengetahui apakah terdapat perbedaan di antara PBV,
terdapat perbedaan signifikan diantara penggunaan ROE dan ROBA pada perusahaan perkebunan yang
standar lokal GAAP dan IFRS atas analisis rasio nilai tercatat di BEI dan perusahaan perkebunan yang
buku/nilai pasar. tercatat di SGX. (3). Untuk membandingkan indikasi
Sementara penelitian Saut Maruli dan Aria hubungan penggunaan standar akuntansi keuangan
Farah Mita (2011) dalam melihat pendekatan Nilai terkait aset tanaman (biological assets) berbasis IAS

41 (Agriculture) yang menggunakan Nilai Wajar pada Dalam pengaturannya, Aset biologis merupakan aset
perusahaan perkebunan yang terdaftar di Singapore yang terdiri hewan hidup (ternak) dan tanaman (di
dengan perusahaan perkebunan yang terdaftar di luar tanah).
Indonesia yang masih menggunakan PSAK 16 Selisih perbedaan Nilai Wajar tercatat tahun
tentang aset tetap (nilai buku). (4) Untuk melihat berjalan terhadap tahun sebelumnya dapat dihasilkan
seberapa relevan ROBA sebagai suatu rujukan untuk keuntungan atau kerugian. Keuntungan atau kerugian
menentukan hubungan laba usaha terhadap nilai aset pada pengukuran Nilai Wajar setelah dikurangi
tanaman pada perusahan-perusahaan perkebunan. estimasi biaya penjualan seharusnya dicatatkan
Penelitian ini dibatasi kepada beberapa hal sebagai profit atau kerugian untuk periode pelaporan
antara lain, faktor-faktor keuangan yang digunakan (IAS 41).
dalam penelitian ini hanya mengacu pada faktor-
faktor fundamental saja, tidak mengacu pada faktor- Rasio Profitabilitas
faktor ekonomi makro dan ekonomi mikro. Data yang Rasio-rasio profitabilitas dilihat dari
diperoleh dari penelitian ini berasal dari perusahaan sumbernya dapat dibagi kepada dua kelompok.
perkebunan yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia Pertama rasio-rasio yang didasarkan kepada aset dan
(IDX/Bursa Efek Jakarta) dan Singapore Stock ekuitas dan yang kedua penjualan. Rasio-rasio yang
Exchange (SGX) pada tahun 2008 – 2015. berhubungan dengan aset tanaman dapat digunakan
Pengukuran kinerja perusahaan dalam penelitian ini, return on biological asset (ROBA) merupakan ukuran
hanya didasarkan pada data laporan keuangan seperti kemampuan perusahaan berbasis tanaman untuk
Laporan Posisi Keuangan dan Laporan Laba Rugi menghasilkan tingkat keuntungan bersih terhadap
yang dipublikasikan kepada masyarakat dalam tahun total tanaman tanaman (biological assets) yang
2008 – 2015 dan digunakan untuk kepentingan dimiliki oleh perusahaan. Semakin tinggi nilai ROBA
penelitian ini. pada gilirannya dapat menunjukkan semakin efisien
perusahaan memanfaatkan aset tanamannya dalam
III. TINJAUAN TEORI memberikan konstribusi terhadap pendapatan.
Rasio-rasio yang berhubungan dengan ekuitas
Konsep Nilai Wajar dalam definisinya adalah
digunakan Return On Equity (ROE) merupakan
estimasi harga yang akan diterima dari penjualan aset
atau dibayarkan untuk transfer liabilitas dalam ukuran kemampuan perusahaan untuk menghasilkan
transaksi yang teratur di antara pelaku pasar pada tingkat pengembalian atas suatu bisnis atas
menghasilkan keuntungan bersih suatu perusahaan
tanggal pengukuran (IFRS 13/SPI 102). Merujuk
terhadap total ekuitas (shareholder’s equity) yang
kepada IAS 41 yang merupakan standar untuk
dimiliki oleh perusahaan. Semakin tinggi nilai ROE
Pertanian (Agriculture) mulai dipublikasi oleh Badan
menunjukkan semakin efisien perusahaan
Standar Akuntansi Internasional sejak tahun 2008.
Standar ini mengatur kepada aset-aset yang disebut menggunakan modal sendiri untuk menghasilkan laba
dengan aset biologis (biological assets) dimana (Brigham dan Ehrhardt, 2005).
pengelompokannya dicatatkan pada aset tidak lancar.

Rasio Penilaian tahun 2008 - 2015. Perusahaan tersebut memiliki
Rasio Penilaian dalam pengertian lain dapat kelengkapan data periode tersebut, yaitu berupa harga
juga dikenal sebagai rasio Nilai Pasar dimana salah saham. Perusahaan tersebut merupakan perusahaan
satu rasio dimaksud adalah Price to Book Value perkebunan dan pada laporan keuangannya
(PBV). Rasio PBV menggambarkan seberapa besar mencantumkan aset tanaman (biological aset). Dari
harga pasar saham dibanding nilai buku saham suatu kriteria tersebut, diambil 7 (tujuh) perusahaan
perusahaan. Makin tinggi rasio ini berarti pasar makin perkebunan yang terdaftar di BEI dan sebanyak 7
percaya akan prospek perusahaan tersebut (Brigham (tujuh) perusahaan perkebunan yang terdaftar di SGX
dan Ehrhardt, 2005). (Tabel 1).
IV. METODE Regresi Data Panel

Data panel merupakan data yang bersumber
Perusahaan yang menjadi populasi pada
dari kombinasi atau gabungan data antar waktu (time
penelitian ini adalah perusahaan perkebunan yang
telah go public dan terdaftar di bursa efek Indonesia series) dan gabungan data antar individu perusahaan
dan Singapore, selanjutnya disebut wilayah IDX (cross section). Secara umum penggunaan data panel
akan menghasilkan intersep dan slope koefisien yang
(Indonesia Stock Exchange) dan wilayah SGX
berbeda pada setiap perusahaan dan setiap periode
(Singapore Stock Exchange) dalam periode observasi
waktu (Widarjono, 2013). Pemilihan persamaan
dalam kisaran tahun 2008 – 2015. Pengambilan
regresi melalui data panel dapat diambil dari salah
sampling untuk dua wilayah bursa efek yang berbeda
dimaksudkan untuk dapat membandingkan kinerja satu dari tiga model yang dikenal pada analis regresi
data panel meliputi Common Effect Model (CEM),
keuangan dari perusahaan-perusahaan sejenis dari
Fixed Effect Model (FEM), Random Effect Model
sektor perkebunan dengan menggunakan rasio
(REM) yang akan digunakan. Pengujian atas data
profitabilitas dan rasio penilaian. Karena masing-
panel yang telah dianalisis dapat dilakukan dengan
masing wilayah memiliki perbedaan penerapan dalam
mengukur nilai aset tanamannya. dua cara secara terpisah. Pertama pemilihan dengan
uji Chow atas FEM terhadap CEM dengan
menggunakan uji signifikansi fixed effect atau disebut
Tabel 1. Sampel Perusahaan Perkebunan yang
dengan Uji Chow. Kedua, pemilihan dengan Uji
Terdaftar di IDX dan SGX signifikansi Fixed Effect atau Random Effect disebut
juga Uji Hausman atas REM terhadap FEM.
No. Kode Nama Kode Nama
IDX Perusahaan IDX SGX Perusahaan
Persamaan regresi yang digunakan pada model ini
SGX adalah sebagai berikut:
1. AALI:JK Astra Agro WIL:SP Wilmar
Lestari  International PBVit = αi + β1.ROE + β2.ROBA + εit
Limited
2 LSIP:JK PP London GAR:SP Golden Agri dimana : i = waktu (T); dan t = jumlah sampel (N);
Sumatera Resources β= koefisien regresi
Indonesia  Limited
3. BWPT:JK B.W. Plantation* FR:SP First Resources Uji Pengaruh dan Uji Beda
Limited Uji simultan dengan F-test bertujuan untuk
4. SGRO:JK Sampurna Agro IFAR;SP Indofood Agri mengetahui pengaruh sacara bersama- sama variabel
Resources independen terhadap variabel dependen. Hasil F-test
Limited menunjukkan variabel independen secara bersama –
5. TBLA:JK Tunas Baru KAGR:SP Kencana Agri sama berpengaruh terhadap variabel dependen jika p-
Lampung Limited
value (pada kolom sig.) lebih kecil dari level of
6. SMAR:JK Sinar Mas Agro BGA;SP Bumitama
significant yang ditentukan. Uji parsial ini bertujuan
Resources &
Technology
untuk mengetahui besarnya pengaruh masing –
7. GZCO:JK Gozco Plantation GGR:SP Global Palm
masing varaibel independen secara individual
Resources (parsial) terhadap variabel independen. Uji parsial
Limited digunakan uji t-test dapat dilihat pada tabel
Note : *)Tahun 2015 telah berubah menjadi PT Eagle High Coeffisients. Hasil t-test menunjukkan variabel
Plantation, Tbk independen secara individual (parsial) berpengaruh
Sumber : IDX dan SGX, 2016 terhadap variabel dependen jika p-value (pada kolom
sig.) lebih kecil dari level of significant yang
Pemilihan sampel menggunakan metode ditentukan. Untuk membandingkan kinerja keuangan
purposive sampling, yaitu teknik penentuan sampel melalui rasio penilaian maupun rasio profitabilitas
dengan menggunakan kriteria tertentu. Adapun dari kedua kelompok saham yaitu kelompok
kriteria penarikan sampel yang digunakan antara lain, perusahaan perkebunan yang terdaftar di IDX dan
Perusahaan tersebut terdaftar di BEI dan SGX dan SGX maka digunakan rumus uji beda (test of
mempublikasikan laporan keuangan untuk periode equality) dua rata-rata secara independen.

beberapa kemungkinan model yang ada seperti model
V. HASIL TEMUAN STUDI fixed effect (FEM) dan model random effect (REM).
Selain itu, telah dicoba juga dengan melihat apakah
Deskriptif statistik dapat menjelaskan tentang
karakteristik data yang digunakan dalam penelitian ada potensi heteroskedasitas menggunakan metode
dilihat dari nilai mean (rerata), minimum, maksimum, white. Pemilihan model akhir menghasilkan pilihan
terhadap model fixed effect (FEM) dengan cross
dan standar deviasi. Hasil yang diperoleh dari
section weights dimana hal ini sejalan dengan
variabel yang diuji seperti PBV, ROE dan ROBA
pendapat yang mengatakan bila data panel yang
menggambarkan bahwa untuk wilayah IDX rata-rata
dimiliki mempunyai jumlah waktu (T) lebih besar
masing-masing variabel diperoleh 2,05, 17,24% dan
38,44%, dimana untuk wilayah SGX diperoleh dibanding jumlah individu (N) maka disarankan
masing-masing 1,51, 10,91% dan 27,82%. Hasil ini untuk menggunakan FEM (Nachrowi dan Usman, hal
318, 2006). Untuk menganulir adanya potensi
dapat menjelaskan bahwa nilai rata-rata untuk
heteroskedastisitas karena data yang digunakan
wilayah IDX memiliki perbedaan rata-rata lebih
adalah data cross section maka, telah diterapkan
tinggi dibanding wilayah SGX (Tabel 1).
perlakuan yang dimiliki program eviews dengan
Tabel 2: Deskripsi Statistik menyertakan white cross section. Sedangkan
IDX pengaruh autokorelasi dapat diabaikan karena FEM
PBV ROE ROBA tidak membutuhkan asumsi terbebaskan model dan
Mean 2.05 17.24% 38.44% serial korelasi (Nachrowi dan Usman, hal 330, 2006).
Maximum 5.75 51.03% 155.13%
Minimum - -6.38% -22.28% Persamaan model regresi secara umum untuk
Std. Dev. 1.23 11.21% 35.46% masing-masing wilayah IDX dan SGX adalah sebagai
Observations 56 56 56 berikut :
Cross sections 7 7 7
SGX
Mean 1.51 10.91% 27.82% PBVidx= 1,6250 + 0,6525*ROE + 0,8189*ROBA + ε
Maximum 3.61 45.25% 65.78% PBVsgx = 1,9946 - 0,1049*ROE - 0,7168*ROBA + ε
Minimum - -36.52% -20.65%
Std. Dev. 1.02 12.99% 19.04%
Observations 56 56 56 Uji signifikansi yang dilakukan pada variabel
Cross sections 7 7 7 bebas untuk wilayah IDX maupun SGX di atas
menjelaskan bahwa variabel ROE merupakan variabel
Pengujian lebih lanjut terkait uji pengaruh yang tidak mempengaruhi PBV dari perusahaan
dilakukan menggunakan analisis regresi dengan perkebunan yang terdaftar di bursa efek IDX. Untuk
menggunakan data panel. Pemilihan model regresi selanjutnya, untuk variabel ROBA terdapat pengaruh
menggunakan data panel telah dilakukan uji terhadap yang signifikan mempengaruhi PBV, dimana untuk

wilayah IDX signifikansi (0,01<0,05) tersebut Tabel 2, menjelaskan hasil pengujian dengan
bersifat positif (searah) dengan nilai koefisien ROBA koefisien determinasi R2 untuk masing-masing
sebesar 0,8188 yang dapat diartikan bahwa setiap wilayah studi IDX dan SGX sebesar 0,6189 dan
terjadi kenaikan atas nilai ROBA sebesar 1 satuan 0,5809 dengan adjusted R2 masing-masing 0,5540
akan terjadi kenaikan nilai PBV sebesar 81,88%, atau dan 0,5096. Hasil ini dapat diartikan bahwa variabel
sebaliknya. Sementara untuk wilayah SGX didapat dependen PBV pada wilayah penelitian IDX dapat
hasil sebaliknya, dengan tingkat signifikansi di bawah dijelaskan signifikan dipengaruhi oleh variabel
5% (0,042<0,05) diperoleh hasil pengarus negative independen terdiri dari ROE dan ROBA sebesar
sebesar 1,7168 yang dapat diartikan bahwa setiap 61,89%. Sedangkan sisanya sebesar 38,11%
terjadi penurunan atas nilai ROBA sebesar 1 satuan dijelaskan oleh variabel lainnya yang tidak diteliti
akan terjadi penurunan nilai PBV sebesar 71,68%, atau tidak masuk dalam model regresi. Untuk wilayah
atau sebaliknya (lihat Tabel 2). SGX diperoleh bahwa nilai koefisien determinasi R2
ROBA merupakan salah satu variabel yang diperoleh sebesar 58,09%, yang artinya variabel
dapat digunakan sebagai proxy imbal hasil (berupa dependen PBV pada wilayah penelitian SGX dapat
laba bersih) terhadap nilai total aset tanaman dijelaskan oleh variabel independen terdiri dari ROE
(biological assets) pada perusahaan-perusahaan dan ROBA. Sedangkan sisanya sebesar 41,91%
perkebunan yang mendasari usahanya kepada dijelaskan oleh variabel lainnya yang tidak diteliti
budidaya tanaman atau pertanian. Pada sisi lain, atau tidak masuk dalam model regresi.
perbandingan laba bersih terhadap nilai aset yang Dari kedua wilayah studi IDX dan SGX
dikenal dengan return on asset (ROA) banyak diperoleh keseluruhan variabel independen ROE dan
digunakan untuk melihat kinerja aset dalam ROBA secara bersama-sama menunjuk pengaruh
memberikan kontribusinya terhadap laba perusahaan. secara signifikan terhadap PBV. Hal ini dapat
Dengan mengambil pandangan yang sama dengan dijelaskan dengan menggunakan pengujian nilai Prob
ROA, bila suatu perusahaan perkebunan ingin melihat (F-statistic) sebesar 0,00< 0,05 pada tingkat
kinerja aset tanamannya terhadap pencapaian laba kepercayaan 95%.
perusahaan, maka ROBA menjadi alternatif yang Pengujian terhadap variabel bebas secara
dapat digunakan. simultan untuk kedua objek sampel apakah di IDX
Melengkapi analisis pengujian, dari Tabel 2 maupun di SGX menunjukan hasil yang konsisten
dapat diketahui besarnya koefisien determinasi untuk dari keduanya. Seluruh variabel ROBA dan ROE
mengetahui besarnya kontribusi dari variabel secara bersama-sama memiliki pengaruh yang
independen terhadap variabel dependennya, dimana signifikan terhadap PBV. Hasil ini konsisten dengan
pengujian koefisien determinasi dilakukan dengan beberapa hasil penelitian sebelumnya seperti,
melihat besarnya nilai R2. Sedangkan Uji Kabajeh, Al Nu’aimat dan Dahmash (2012) yang
signifikansi antara variabel bebas terhadap variabel menyimpulkan bahwa terdapat hubungan positif
terikat secara bersama-sama (serentak) dilakukan antara rasio-rasio ROA, ROE dan ROI secara
dengan menggunakan uji statistik F. bersama-sama terhadap harga saham; Nasehan dan
Widyarti (2012), menyimpulkan adanya pengaruh
Tabel 3 : Pengujian PBV Dengan Model Regresi Data antara ROE, DER , DPR, pertumbuhan dan ukuran
Panel (FEM) perusahaan terhadap PBV.
Std. Pada penelitian ini, secara keseluruhan variabel
Variabel Coefficient Error t-Statistic Prob. Hasil
IDX yang digunakan adalah rasio-rasio keuangan yang
C 1.6250 0.0659 24.6732 0.0000 mewakili rasio profitabilitas. Rasio profitabilitas
tidak
ROE 0.6525 0.6439 1.0134 0.3161 signifikan merupakan rasio yang didasari kepada return atau
ROBA 0.8189 0.3354 2.4412 0.0185 signifikan imbal hasil yang diukur mengukuran perbandingan
R-squared 0.6189
Adjusted R-
laba bersih perusahaan terhadap investasi atau aset
squared 0.5540 suatu perusahaan (Van Horne dan Wachowicz, 2012).
F-statistic 9.5399
Prob(F-
Sementara di sisi lain, rasio penilaian seperti PBV
statistic) 0.0000 merupakan rasio yang didasari kepada nilai pasar
SGX saham perusahaan perkebunan terhadap nilai buku
R-squared 0.5809
Adjusted R- saham perusahaan. Sehingga, bila melihat hubungan
squared 0.5096 dari kedua rasio profitabilitas terhadap rasio penilaian
C 1.9946 0.3140 6.3524 0.0000
tidak yang siginifikan, maka hal ini memberi arti kepada
ROE -0.1049 0.9049 -0.1159 0.9082 signifikan manajemen maupun investor bahwa setiap keputusan
ROBA -1.7168 0.8239 -2.0839 0.0426 signifikan
R-squared 0.5809
investasi yang dilakukan dengan memperhatikan
Adjusted R- besaran dari profitabilitas kinerja perusahaan yang
squared 0.5096
F-statistic 8.1442
tumbuh dan berkembang akan memberikan andil
Prob(F- kepada keuntungan investasi yang meningkat.
statistic) 0.0000
Sumber : Hasil Analisis Menggunakan Eviews 8, 2016
Melihat hasil penelitian sebelumnya oleh
Yusuf (2014) tentang Analisis Hubungan
Profitabilitas Berbasis Nilai Tanaman Terhadap Rasio

Penilaian Perusahaan Perkebunan di Bursa Efek tidak. Variabel PBV diperoleh nilai t-test,
Indonesia dan Singapore (Tinjauan atas Perbandingan Satterhwaite-Welch-test, Anova F-test dan Welch F-
Pengukuran Nilai Historis dan Nilai Wajar Pada Aset test yang semuanya lebih kecil dari alpha = 0,05 (Sig.
Tanaman), ditemukan bahwa terdapat pengaruh yang < 5%), sehingga hal ini menunjukan terdapat
signifikan antara ROBA dengan PBV hanya pada perbedaan. Berbeda dengan PBV, variabel ROE dan
wilayah SGX sedangkan pada wilayah IDX tidak ROBA secara keseluruhan diperoleh nilai t-test,
signifikan.. Hasil yang dilakukan oleh Yusuf tersebut Satterhwaite-Welch-test, Anova F-test dan Welch F-
relevan dalam melihat hubungan yang signifikan test yang semuanya lebih besar dari alpha = 0,05 (Sig
antara ROBA terhadap PBV sebagai proxy nilai pasar >5%) sehingga hal ini dapat menjelaskan tidak
saham pada sampel perusahaan-perusahaan adanya perbedaan besaran rasio ROE dan ROBA
perkebunan di wilayah IDX. Hal ini memberikan arti diantara SGX yang telah menerapkan Nilai Wajar atas
bahwa keputusan investasi yang menyebabkan ROBA nilai tanaman dan IDX yang masih menerapkan Nilai
meningkat akan mempengaruhi kenaikan harga Buku pada nilai tanaman. Hanya pengujian PBV dan
saham. Namun, hasil yang diperoleh di wilayah SGX ROBA yang masih konsisten dengan hasil penelitian
dijumpai adanya hubungan terbalik (negatif) dan Yusuf (2014) yang menyatakan terdapat perbedaan
signifikan antara ROBA terhadap PBV. pada PBV dan tidak terdapat perbedaan ROBA dan
Hasil pengujian ROE untuk kedua wilayah ROE dari kedua wilayah studi. Sementara penelitian
menghasilkan hubungan yang lemah terhadap PBV. Yusuf sebelumnya terhadap ROE terdapat perbedaan,
Hasil ini bertolak belakang dengan beberapa namun pada penelitian saat ini bertolak belakang
penelitian sebelumnya. Damodaran (2011) yang menjadi tidak ada perbedaan.
menyatakan bahwa hubungan ROE dan PBV
memiliki pengaruh yang kuat sehingga memang Tabel 4 : Uji Beda PBV, ROE dan ROBA Wilayah
belum sepenuhnya konsisten dengan hasil penelitian IDX dan SGX
ini. Hal ini dapat disebabkan oleh beberapa hal, Method df Value Probability
PBV
seperti hasil analisis yang dilakukan Damodaran t-test 110 -2.562 0.012
mengatakan hubungannya positif (searah) dan objek Satterthwaite-Welch t-test* 106 -2.562 0.012
penelitiannya juga untuk sektor perbankan. Karena Anova F-test (1, 110) 6.563 0.012
Welch F-test* (1, 106.168) 6.563 0.012
lemah atau kuatnya hubungan ROE terhadap PBV ROE
dapat saja disebabkan hal yang spesifik dari bidang, t-test 110 0.333 0.740
ukuran perusahaan yang diteliti dan waktu Satterthwaite-Welch t-test* 92 0.333 0.740
Anova F-test (1, 110) 0.111 0.740
pengukuran yang berbeda. Seperti pada penelitian ini Welch F-test* (1, 91.9569) 0.111 0.740
sampelnya adalah perusahaan perkebunan yang hasil ROBA
usahanya didasarkan kepada hasil pertanian dengan t-test 110.0000 -1.9743 0.0509
Satterthwaite-Welch t-test* 84.2881 -1.9743 0.0516
siklus pasar komoditi yang bisa tidak stabil. Bila Anova F-test (1, 110) 3.8978 0.0509
dibandingkan dengan penelitian sebelumnya oleh Welch F-test* (1, 84.2881) 3.8978 0.0516
Yusuf (2014), terdapat hubungan signifikan namun Sumber : Hasil Analisis Menggunakan Eviews 8, 2016
tidak searah (negatif) atas ROE terhadap PBV di

Salah tujuan penelitian pada paper ini adalah
wilayah SGX, namun untuk wilayah IDX tidak
untuk melihat apakah ada perbedaan dari penggunaan
terdapat hubungan yang kuat. Hasil tersebut agak
standar akuntansi internasional (IAS 41) yang
berbeda dengan penelitian saat ini dimana pada kedua
menggunakan basis Nilai Wajar dalam pengukuran
wilayah dijumpai tidak memiliki hubungan yang kuat.
aset-aset tanaman (biological assets) dengan
menggunakan basis nilai buku (nilai historis).
Uji Beda Penelitian terdahulu terkait implementasi pengukuran
Hasil pengujian untuk melihat perbedaan PBV,
nilai menggunakan Nilai Wajar setidaknya telah
ROE dan ROBA pada wilayah IDX dan SGX dapat
dilakukan oleh Terzi, Oktem dan Kiymeti Sen (2013),
dilihat pada Tabel 3. Pengujian dilakukan untuk
kesimpulan penelitian tersebut menyebutkan terdapat
mengetahui apakah diantara variabel dependen PBV
perbedaan signifikan terhadap penggunaan standar
secara individu berbeda untuk sampel di wilayah IDX
lokal GAAP dan IFRS yang mendasari pernyataan
dan SGX dengan menggunakan Independent Sample
atas rasio-rasio keuangan. Namun, peneliti yang sama
Test. Independent Sample Test dilakukan untuk
menemukan bahwa tidak terdapat perbedaan
menguji perbedaan rata-rata dari suatu variabel untuk
signifikan diantara penggunaan standar lokal GAAP
sampel yang tidak saling berhubungan (sampel
dan IFRS atas analisis rasio nilai buku/nilai pasar.
wilayah IDX & SGX). Dasar pengambilan keputusan
Hasil yang berbeda juga diungkapkan oleh Saut
adalah berdasarkan nilai signifikansi dibandingkan
Maruli dan Aria Farah Mita (2011) menyimpulkan
dengan tingkat kesalahannya (α = 5%) jika Sig. > 5%,
tidak terdapat perbedaan yang signifikan pada nilai
maka H0 diterima jika Sig. < 5%, maka H0 ditolak.
dan volatilitas aset, pendapatan, laba, ROA dan
Secara keseluruhan metode pengujian yang
Income Smothing Index (ISI) antara perusahaan
tertera pada Tabel 3 untuk melihat perbedaan rata-rata
agrikultur yang menggunakan pendekatan Nilai Wajar
atas PBV, ROE dan ROBA pada wilayah IDX dan
dengan menggunakan pendekatan nilai historis.
SGX apakah menunjukan hasil yang berbeda atau

Hasil yang diperoleh oleh peneliti Terzi, yang dibiayakan pada aset pertanian atau tanaman.
Oktem dan Kiymeti Sen (2013) sejalan dengan hasil Secara bersamaan, nilai aset tanaman juga berpotensi
penelitian ini berdasarkan uji beda yang telah menjadi pembentuk besaran nilai aset total dan secara
dilakukan pada variabel PBV dan ROBA atas menyeluruh (aset lancar dan aset tak lancar).
perusahaan pada sampel wilayah IDX dan sampel Pembentukan aset secara total dimana aset tanaman
wilayah SGX. Namun, untuk variabel ROE, ikut berpengaruh, tentu perusahaan secara langsung
penelitian ini menjelaskan berbeda bahwa tidak dapat akan dapat melihat pengaruh laba usaha terhadap total
perbedaan dan hal ini sejalan dengan penelitian nilai aset melalui Rasio ROA.
berbeda juga diungkapkan oleh Saut Maruli dan Aria Perbandingan ROA dan ROBA terletak pada
Farah Mita. masing-masing nilai aset yang dijadikan pembagi
Hasil uji pengaruh diantara rasio profitabilitas oleh laba bersih perusahaan. Bila dalam ROA
terhadap rasio penilaian (rasio nilai pasar) yang telah digunakan total aset, maka dalam ROBA digunakan
diteliti untuk masing-masing perusahaan-perusahaan total nilai tanaman atau aset pertanian (biological
perkebunan pada bursa efek/wilayah IDX maupun di asset). Sehingga beberapa indikasi yang dapat
wilayah SGX secara utama dapat dianalisis dari dijadikan dasar penentuan ROBA sebagai salah satu
perbedaan PBV rata-rata sampel wilayah IDX alternatif untuk dijadikan rujukan sebagai rasio
terhadap SGX. Alasan diambilnya rasio PBV sebagai profitabilitas dalam mengukur kinerja aset dan PBV
faktor utama yang perlu dianalis disebabkan rasio ini dalam mengukur nilai perusahaan, dapat memiliki
adalah salah satu rasio yang dapat digunakan dalam kelebihan dan kekurangan dengan penjelasan sebagai
pengukuran nilai pasar perusahaan (Brigham dan berikut :
Ehrhardt, 2005). • Bila aset tanaman atau aset pertanian menjadi
Seperti diketahui, ROBA telah dicoba untuk salah satu basis aset yang signifikan dalam
digunakan sebagai rasio untuk melihat laba usaha memberikan andil terhadap total aset dan/atau
terhadap nilai aset tanaman. Dengan menggunakan terhadap return perusahaan, maka ROBA
ROBA sebagai ukuran analisis, maka analis tersebut menjadi sebagai alternatif untuk dapat digunakan
dapat digunakan untuk melihat sampai sejauh mana selain ROA;
hasil pengukuran nilai aset tanaman yang • Pengukuran aset tanaman berdasarkan Nilai
menggunakan basis standar akuntansi keuangan Wajar dalam hasil uji pengaruh yang telah
dengan pengukuran yang berbeda akan saling dilakukan pada penelitian ini menunjukan bahwa
berpengaruh satu sama lainnya. ROBA berpengaruh signifikan dan positif
Perbedaan tersebut juga memberikan efek terhadap rasio penilaian atau rasio nilai pasar
kepada perlakuan pencatatan atas selisih perubahan yang diwakili PBV. Sehingga ROBA menjadi
Nilai Wajar tanaman dalam pencatatan setiap relevan untuk digunakan pada perusahaan
tahunnya, apakah positif atau negatif akan menjadi perkebunan yang menerapkan Nilai Wajar dalam
pendapatan lain-lain setelah dikurangi biaya pengukuran nilai aset tanamannya. Karena
penjualanan (IAS 41) pada pos laba rugi. Selanjutnya, sesungguhnya, Nilai Wajar berdasarkan konsep
kenaikan atau penurunan laba akibat selisih Nilai definisinya adalah nilai berbasis kepada pasar
Wajar tersebut akan berpengaruh kepada besaran (IFRS 13);
ekuitas perusahaan. Pada sisi yang berbeda untuk • Apabila data dan/atau rasio keuangan hendak
nilai aset tanaman yang masih menggunakan model digunakan sebagai data perbandingan dalam
biaya akan menghasilkan nilai buku yang diperoleh menentukan nilai perusahaan atau nilai
dari harga perolehan aset tanaman yang disusutkan saham/ekuitas (terutama perusahaan tertutup)
(secara akumulasi) berdasarkan umur tanaman. Beban berasal dari hasil penggunaan standar akuntansi
depresiasi atau penyusutan yang diperoleh akan keuangan yang berbeda maka perlakuan ini akan
dibebankan menjadi biaya dalam laporan laba rugi. menjadi tidak cocok pada pendekatan pasar
Karena depresiasi menjadi beban biaya maka sudah (Damodaran, 2012);
tentu akan menjadi pengurang laba yang pada • Kurang konsistennya besaran nilai wajar dari
gilirannya akan berpengaruh terhadap ekuitas. masing-masing perusahaan per hektar di SGX
Nilai aset yang berasal dari tanaman akan (Tabel 5) dapat menjelaskan adanya potensi
menjadi pembentuk potensi usaha perusahaan secara perbedaan model pengukuran dalam penentuan
langsung karena hasil produksi yang dihasilkan Nilai Wajar, selain adanya perbedaan kualitas
tanaman akan menjadi sumber pendapatan usaha dan produktifitas tanaman yang berbeda pada
perusahaan. Sehingga salah satu rasio yang relevan satu perusahaan dengan perusahaan lainnya.
dan perlu dipertimbangkan adalah rasio Return on
Biological Asset (ROBA). Khusus untuk perusahaan Perbedaan atas informasi keuangan diantara
yang berbasis kepada budidaya pertanian atau satu perusahaan dengan perusahaan lain bila ingin
perkebunan seperti perkebunan kelapa sawit dan digunakan dalam menentukan beberapa alternatif
karet, rasio ROBA dapat digunakan secara langsung rencana investasi, seharusnya informasi keuangan
untuk melihat seberapa besar kemampuan perusahaan tersebut menjadi pertimbangan bagi para praktisi dan
menghasilkan tingkat pengembalian atas investasi manajer keuangan dengan meneliti lebih jauh basis

standar akuntansi keuangan yang digunakan. Bila Azevedo, Graca Maria do Carmo, (2007). The Impact of
International Accounting Standard 41 “Agriculture” in the
tidak ditemukan sebanding maka perlu dilakukan
Wine Industry, Social Science Electronic Publishing, Inc
penyesuaian sebelum rasio penilaian tersebut Atkinson, A. A., Kaplan, R. S., Matsumura, E. M., Young, S.
digunakan (Pratt, 2008) M. (2007). Management Accounting, Fifth Edition. Pearson
International Edition.
Baltagi, Badi H. Econometric Analysis of Panel Data, Third
Edition, John Wiley & Sons, Inc. 2005
Brigham, E. F. and Ehrhardt, M. C. (2005). Financial
Management, Theory and Practice. International Student
Edition, 11th edition.
Damodaran, Aswath. Applied Corporate Finance, (2011), Third
Edition, John Wiley & Sons, Inc.
Damodaran, Aswath. Investment Valuation Tool and Techniques
Tabel 5: Perbandingan Nilai Aset Tanaman Wilayah for Determining The Value of Assets, (2012), Third Edition,
IDX dan SGX John Wiley & Sons, Inc.
IDX Nilai Buku SGX Nilai Wajar Damodaran, Aswath. Investment Philosophies, (2012), Second
Rp. 1.000/Ha Rp. 1.000/Ha Edition, Wiley Finance,
AALI 22,448 WIL 104,199 Gujarati, N Damodar, Porter Down C. Basic Econometrics, (2009),
LSIP 25,316 GAR 230,890 Fifth Edition, McGraw-Hill.
BWPT 58,676 FR 66,745 Gujarati, Damodar. Econometrics by Example, (2012), Palgrave
SGRO 29,686 IFAR 64,454 Macmillan
TBLK 25,485 KAGR 76,079
SMAR 11,629 BGA 66,984
Yusuf, Hamid (2011). “Nilai Wajar Akuntansi Dalam Perspektif
GZCO 56,773 GGR 45,427 Penilaian Properti”, Media Penilai Ed. Desember 2011,
Rata-rata 32,859 Rata-rata 93,540 MAPPI
Sumber : Diolah dari Annual Report 2015 masing-masing perusahaan Yusuf, Hamid (2014), Analisis Hubungan Profitabilitas Berbasis
Nilai Tanaman Terhadap Rasio Penilaian Perusahaan
VI. KESIMPULAN Perkebunan di Bursa Efek Indonesia dan Singapore (Tinjauan
atas Perbandingan Pengukuran Nilai Historis dan Nilai Wajar
Bahwa tidak semua variabel independen untuk Pada Aset Tanaman), Tugas Akhir Program Magister,
masing-masing wilayah studi secara individu Magister Manajemen Universitas Terbuka
berpengaruh terhadap rasio penilaian PBV kecuali International Accounting Standard Board (IASB), International
Accounting Standard 41, Agriculture (IAS 41), 2008
ROBA yang secara parsial berpengaruh positif di IDX International Accounting Standard Board (IASB),
dan negatif di SGX. Sedangkan untuk ROE International Financial Reporting Standard 13 Fair Value
hubungannya lemah terhadap PBV untuk kedua Measurement (IFRS 13), 2011
wilayah. Namun disisi lain, secara bersama-sama Majid Kabajeh Majed Abdel, Al Nu’aimat Said Mukhled Ahmed &
Dahmash Firas Naim (2012). Hubungan diantara Rasio
semua variabel yang diuji (ROE, ROBA) berpengaruh ROA, ROE dan ROI dengan Harga Pasar Saham Jordanian
signifikan. Pengujian lain diperoleh juga bahwa Insurance Public Companies International Journal of
adanya perbedaan rata-rata nilai PBV dari kedua Humanities and Social Science Vol. 2 No. 11; Hal 115 – 120.
wilayah sampel IDX dan SGX. Sehingga hal ini Maruli, Saur dan Farahmita, Aria. “The Analysis Of
Application Of Fair Value And Historical Cost Approaches In
memberikan pengertian bahwa terdapat indikasi The Valuation Of Biological Assets in The Agricultural
pengaruh nilai aset tanaman terhadap pembentukan Companies”, Asia Pasific Journal od Accounting and
rasio penilaian yang disebabkan adanya penerapan Finance, Vol I (2), June 2011
Standar Akuntansi Keuangan terkait pengukuran aset Nachrowi, D Nacrowi dan Usman, Hardius. (2006).
Pendekatan Populer dan Praktis Ekonometrik Untuk Analisis
biologis yang berbeda dari kedua bursa efek IDX dan Ekonomi dan Keuangan, Lembaga Penerbit FEUI.
SGX. Nasehah Durrotun, Tri Widyarti Endang (2012), “ Analisis
Terdapatnya perbedaan rata-rata rasio penilaian Pengaruh ROE, DER, DPR, Growth, dan Firm Size Terhadap
antara dua entitas yang berbeda penggunaan standar Price To Book Value (PBV) (Studi Kasus pada Perusahaan
Manufaktur yang Listed di BEI Periode Tahun 2007- 2010),
akuntasi keuangannya, perlu menjadi perhatian Diponegoro Journal of Management Volume 1, Nomor 1, Hal
Penilai dalam menentukan asumsi yang digunakan 1-9.
dalam penilaian aset maupun ekuitas. Pengukuran Pratt, Shannon P, Niculita, V Alina, Valuing a Business, The
Nilai Wajar sebagaimana mana yang diatur oleh SAK Analysis and Appraisal of Closely Held Companies, (2008).
Fifth edition, McGraw-Hill.
maupun Standar Penilaian seharusnya dapat Standar Akuntansi Keuangan 1 Juni 2012. (2012). Ikatan
menyajikan kepercayaan dan kehandalan hasil Akuntansi Indonesia. Penerbit Salemba Empat.
pelaporan bagi pemegang saham dan investor. Terzi Serkan, Oktem Recep & Sen Ilker (2013). “Pengaruh adopsi
Standar Akuntansi Internasional; Pembuktian Empiris dari
Turkey, International Business Research, Vol. 6 No. 4, hal 55
DAFTAR PUSTAKA – 66.
Agca Ahmet, Aktas Rafet (2007). “Aplikasi Pertama terhadap IFRS Tandelilin, Eduardus, Manajemen Investasi, BMP EKMA5312,
dan Pengaruhnya atas Rasio Keuangan; Suatu Studi terhadap (2012). Universitas Terbuka.
Perusahan-perusahaan yang Terdaftar di Turkey), Problem Van Horne, James C dan Wachowicz, Jr John, M. (2012). Prinsip-
and Perpectives Management/Volume 5, Issue 2, hal 99 – prinsip Manajemen Keuangan. Edisi Bahasa Indonesia.
112. Jakarta, Salemba Empat.
Ankarath, Nandakumar, Ghost,T.P, Mehta, J, Kalpesh, Alkafaji, A, Widarjono, Agus, Ekonometrika (Pengantar dan APlikasi), (2013).
Yass. (2010). ED Bahasa Indonesia (2012). “Memahami Jakarta UPP STIM YKPN.
IFRS Standar Pelaporan Keuangan Internasional, Indeks
Jakarta.

PENGARUH INTELECTUAL CAPITAL TERHADAP NILAI INTRINSIK PADA PERUSAHAAN
PERBANKAN DI INDONESIA
Handy Octavianus
I. PENDAHULUAN 23% dan aset tetap 19%, goodwill dan aset jangka
Pada dasarnya setiap perusahaan memiliki aset, panjang masing-masing 9%.
baik perusahaan perseorangan, perusahaan dagang,
perusahaan industri, maupun perusahaan jasa. Aset
berwujud (tangible assets) maupun aset tidak
berwujud (intangible assets) memegang peranan
penting dalam kegiatan operasional perusahaan untuk
mencapai tujuan perusahaan.
Organisasi-organisasi bisnis, para pemangku
kepentingan, para peneliti, dan pembuat kebijakan
semakin menyadari pentingnya aset tak berwujud
sebagai sumber daya fundamental untuk menciptakan
kekayaan dan sebagai sumber inovasi (Yudhanti dan
Santi, 2011).
Hulten dan Hao (2008) mengemukakan bahwa
diperlukan suatu transformasi di dalam satu Gambar 1.1 Perbandingan Tangible dengan
perusahaan yang terlalu mengutamakan tangible Intangible assets dalam satu perusahaan, Sumber
assets sebagai kekuatan utamanya. Studi kasus pada Hulten and Hao (2008)
negara China menemukan bahwa intangible assets
mempunyai pengaruh signifikan dalam meningkatkan Hal ini menunjukkan bahwa investasi terbesar
performa perusahaan. yang harus dilakukan oleh perusahaan seharusnya
China memiliki perkembangan yang luar biasa dilakukan pada investasi terhadap intangible assets,
dalam berbagai sektor kehidupannya. Hal ini tidak yang menurut Hulten dan Hao (2008) dapat
terlepas dari pengaruh transformasi ekonomi yang meningkat performa perusahaan secara signifikan,
dilakukan oleh China, dimana perusahaan-perusahaan sebagaimana ditunjukkan pada Gambar 1.1, di mana
China menyadari akan pentingnya membesarkan porsi peranan intangible assets mencapai 40% dari total
intangible assets dalam perusahaannya. Gambar 1.1, investasi pada perusahaan.
Hulten dan Hao (2008) membagi proporsi aset di Munculnya kesadaran ini menandakan
dalam perusahaan, dimana intangible assets memiliki dimulainya era ekonomi baru, yang salah satu cirinya
proporsi terbesar yaitu 40%, sedangkan aset lancar adalah didominasi oleh peran penting informasi dan
pengetahuan sebagai suatu knowledge assets bagi Market Hidden
Company Revenue Profits Net Assets
Value Value
perusahaan (Castro and Verde, 2012).
24.404
Dunia mulai menyadari, bahwa investasi pada Bank BNI 67.929 22.705 7.048 43.525
(36%)
intangible assets, merupakan suatu investasi yang 172.463
Bank BCA 224.361 27.614 11.721 51.898
menjanjikan untuk kemajuan perusahaan mereka, (77%)
pemberdayaan intangible assets, sebagai salah satu 12.899
Bank BII 22.566 7.407 1.211 9.667
(57%)
kekuatan yang menentukan kinerja perusahaan, layak
Bank 5.21
untuk mendapat perhatian (Corrado et al., 2012). MEGA
11.473 4.31 1.377 6.263
(45%)
Pada Gambar 1.2. dapat dilihat bahwa
perkembangan investasi pada intangible assets di Sumber : Laporan keuangan perusahaan perbankan
Amerika Serikat dalam kurun waktu enam puluh yang terdapat di Bursa Efek Indonesia tahun 2012
tahun, memiliki kecenderungan meningkat (Diolah)
dibandingkan dengan investasi pada tangible assets,
yang memiliki kecenderungan mendatar. Dari Tabel 1.1, terdapat selisih antara market
value dengan net assets. Hal tersebut merupakan
suatu indikasi adanya hidden value, yang mana tidak
terungkapkan dalam laporan keuangan.
Contohnya Bank Central Asia (BCA) memiliki
market value sebesar 224 trilliun rupiah, sementara
aset bersihnya hanyalah 52 trilliun rupiah, terdapat
selisih sekitar 172 trilliun rupiah yang merupakan
nilai yang tersembunyi, dan tidak tercatat didalam
laporan keuangan. Dalam hal ini, intangible assets
dianggap merupakan faktor yang menyebabkan
terjadinya hidden value tersebut.
Dilihat dari segi net assets maupun market
Gambar 1.2. U.S. Tangible vs Intangible Investment, value, bank MEGA berada di bawah bank BII, namun
Sumber : Corrado and Hulten (2010) and Corrado et. bank MEGA memberikan profits lebih besar
al. (2012). dibandingkan bank BII. Hal ini dapat menjadi
indikasi bahwa kemungkinan intangible assets pada
Intellectual capital / Modal Intelektual, yang bank MEGA lebih baik dibandingkan bank BII.
juga merupakan salah satu bagian dari Intangible Berdasarkan data tersebut dapat dinyatakan
assets. Pertama kali dikembangkan oleh John bahwa ada intangible assets yang merupakan hidden
Kenneth Galbraith pada tahun 1969 dan kemudian value sehingga terdapat perbedaan yang besar antara
dikembangkan oleh Peter F. Drucker pada tahun 1993 market value dengan book value, dan berperan dalam
(Bontis, 2001). meningkatkan nilai pasar perusahaan, Steward (1997)
Intellectual capital merupakan proses dalam Astuti (2005).
penciptaan nilai melalui pengetahuan dan informasi Perbedaan antara nilai buku dan nilai
yang diaplikasikan pada pekerjaaan (William, 2001 kapitalisasi saham pada industri yang berbasis
dalam Rachmawati, 2012). Pendapat yang serupa juga pengetahuan (knowledge based industries)
dikemukan oleh Rupert (1998) dalam Sawarjuwono mengakibatkan terjadinya missing value pada laporan
(2003) bahwa aktiva tetap dalam neraca keuangan keuangan, yang oleh Steward (1997) disebut sebagai
perusahaan dapat berkurang bahkan hilang, namun intellectual capital. Hal ini memberi suatu pandangan
tidak menyebabkan hilangnya perhargaan pasar baru bahwa intellectual capital adalah sumber daya
terhadap mereka. yang penting bagi perusahaan, sama halnya dengan
Hal ini tercermin dari banyaknya perusahaan physical capital dan financial capital (Andriessen dan
yang memiliki aktiva berwujud namun tidak Stam,2005).
signifikan dalam laporan keuangan, akan tetapi Petty dan Guthrie (2000) mengemukakan
penghargaan pasar atas perusahaan-perusahaan pendekatan yang sering yang digunakan dalam
tersebut sangat tinggi. penilaian dan pengukuran aset tidak berwujud adalah
Pada perusahaan-perusahaan perbankan di Intellectual capital yang telah menjadi fokus dan
Indonesia, fenomena penghargaaan pasar atas perhatian di berbagai bidang keilmuan, baik teknologi
perusahaan tersebut terlihat dari nilai pasarnya yang informasi, manajemen dan akuntansi.
berada di atas nilai aset bersihnya sebagaimana Intellectual capital perusahaan tidak diukur
disajikan pada pada Tabel 1.1). secara langsung, akan tetapi Pulic (1998, 2000)
mengemukakan suatu ukuran penilaian efisiensi dari
Tabel 1.1 Market Value and Assets (in Milyar nilai tambah (value added) sebagai hasil dari
Rupiah) kemampuan intelektual perusahaan (value added
intellectual capital – VAICTM). Komponen utama
dari VAICTM dilihat dari sumber daya perusahaan,

yaitu physical capital (VACA-value added capital menggunakan 150 perusahaan yang terdaftar di bursa
employed), human capital (VAHU-value added efek Singapore, dan hasilnya sejalan dengan
human capital), dan structural capital (STVA- penelitian Chen et al. (2005), bahwa intellectual
structural capital value added). Menurut Pulic (1998) capital berpengaruh positif terhadap kinerja keuangan
tujuan utama dari ekonomi yang berbasis perusahaan.
pengetahuan adalah untuk menciptakan value added, Beberapa penelitian di Indonesia juga
sedangkan untuk menciptakan value added tersebut mengukur hubungan antara intellectual capital
dibutuhkan ukuran yang lebih tepat tentang physical terhadap nilai perusahaan, apakah nilai perusahaan
capital dan intellectual potential yang disebut dengan baik nilai bukunya (book value), maupun nilai
VAICTM yang menunjukkan sejauh mana kedua pasarnya (market value) dipengaruhi oleh intellectual
sumber daya tersebut (physical capital dan capital. Seperti penelitian yang dilakukan oleh
intellectual potential) telah dimanfaatkan secara Solikhah et al. (2010), menemukan bahwa intellectual
efisien oleh perusahaan. Semakin besar nilai capital tidak mempengaruhi nilai pasar perusahaan,
Intellectual capital semakin efisien penggunaan sementara Yudhanti dan Shanti (2011), menemukan
modal perusahaan, sehingga menciptakan value bahwa intellectual capital berpengaruh terhadap
added bagi perusahaan (Appuhami, 2007) peningkatan nilai perusahaan yang diproksikan oleh
Abdolmohammadi (2005) berpendapat book value.
Intellectual capital berperan penting dalam Menurut Abidin (2000), perusahaan-
peningkatan nilai perusahaan maupun kinerja perusahaan di Indonesia menggunakan basis
keuangan. Setiap perusahaan yang mampu konvensional dalam membangun bisnisnya sehingga
memanfaatkan modal intelektualnya secara efisien, produk yang dihasilkan kurang memiliki kandungan
maka nilai pasarnya akan meningkat. teknologi. Selanjutnya Abidin (2000) menyatakan
Firer dan Williams (2003) di Afrika Selatan bahwa perhatian lebih harus diberikan kepada
melakukan penelitian yang menemukan hubungan intellectual capital sehingga perusahaan-perusahaan
antara VAICTM dengan kinerja keuangan dan hasilnya di Indonesia dapat mulai memanfaatkan keunggulan
menunjukkan bahwa terdapat hubungan antara yang akan membawa perusahaan dalam menghasilkan
intellectual capital dengan profitabilitas ROA dan produk-produk yang semakin diminati oleh
menunjukkan bahwa physical capital (VACA) konsumen.
merupakan faktor yang paling signifikan berpengaruh Penelitian ini menguji pengaruh intellectual
terhadap kinerja perusahaan di Afrika Selatan, capital yang diproksikan dengan VAICTM (Value
sementara human capital (VAHU) dan structural Added Intellectual capital), terhadap nilai intrinsik
capital (STVA) tidak berpengaruh signifikan terhadap perusahaan dengan dimediasi oleh kinerja keuangan
kinerja perusahaan. yang ditunjukkan oleh ROA , yang mana nilai
Chen et al. (2005) melakukan pengujian antara perusahaan ditentukan dengan menggunakan metode
intellectual capital dengan nilai pasar dan kinerja discounted free cash flow model (FCFF) yang
keuangan pada perusahaan di Taiwan, dan merupakan suatu teori untuk menentukan nilai
menemukan pengaruh signifikan yang positif intrinsik (nilai wajar) perusahaan didasarkan atas
terhadap nilai pasar dan kinerja keuangan perusahaan. pendapatan bersih perusahaan yang diproyeksikan
Tan et al. (2007) melakukan penelitian dengan selama beberapa tahun ke depan. Discounted free

cash flow juga memperkenalkan konsep discounting Intellectual capital merupakan perbedaan
dalam teorinya yang pada dasarnya merupakan proses antara nilai pasar perusahaan dengan nilai bukunya
menilai aliran pendapatan di masa yang akan datang (Roslender dan Fincham, 2004 dalam Ulum, 2009)
pada saat sekarang. Bontis et al. (2000) menyatakan modal
Penelitian ini berusaha membuktikan intelektual memiliki tiga bagian utama, yaitu: human
hubungan IC dan nilai perusahaan dengan mengacu capital (HC), structural capital (SC), dan customer
pada penelitian Chen et al. (2005) dengan melakukan capital (CC). Secara sederhana HC melukiskan
modifikasi terhadap variabel dependennya yaitu nilai individual knowledge suatu perusahaan yang
perusahaan. Penelitian Chen et al (2005) mengukur ditunjukkan oleh karyawannya. Sedangkan SC
nilai perusahaan dengan menggunakan nilai book merupakan non-human knowledge dalam perusahaan,
value, dan penelitian ini mengukur nilai perusahaan seperti database, struktur organisasi, strategi, dan lain
dengan menggunakan metoda discounted free cash sebagainya yang dapat membuat nilai perusahaan
flow to firm. lebih besar dari nilai bukunya. CC adalah
Berdasarkan latar belakang sebagaimana telah pengetahuan yang terdapat di dalam sistim pemasaran
diuraikan bahwa permasalahan yang akan diteliti dan hubungan dengan pelanggan.
adalah sejauh mana peranan intellectual capital di
dalam meningkatkan kinerja keuangan dan nilai Value Added Intellectual Capital (VAICTM)
intrinsik perusahaan. Metode VAICTM, dikembangkan oleh Pulic
(1998), didesain untuk menyajikan informasi tentang
II. TINJAUAN PUSTAKA penciptaan nilai dari aset berwujud (tangible asset)
dan aset tidak berwujud (intangible assets) yang
Intellectual capital
dimiliki perusahaan.
Intangibles telah dirujuk sebagai goodwill,
Model ini dimulai dengan kemampuan
(ASB, 1997; IASB, 2004), dan IC adalah bagian dari
perusahaan untuk menciptakan value added (VA).
goodwill. Dewasa ini, sejumlah skema klasifikasi
kontemporer telah berusaha mengidentifikasi Value added adalah indikator paling objektif untuk
perbedaan tersebut dengan secara spesifik menilai keberhasilan bisnis dan menunjukkan
kemampuan perusahaan dalam penciptaan nilai (value
memisahkan IC ke dalam kategori eksternal
creation) (Pulic, 1998) sementara VA dihitung
(customer-related) capital, internal (structural)
sebagai selisih antara output dan input.
capital, dan human capital (Brennan dan Connell,
Tan et al. (2007) menyatakan bahwa output
2000; Edvinsson dan Malone, 1997). Bukh (2003)
menyebut bahwa IC dan aset tidak berwujud adalah (OUT) merepresentasikan revenue dan mencakup
sama dan seringkali saling menggantikan. seluruh produk dan jasa yang dijual di pasar,
sedangkan input (IN) mencakup seluruh beban yang
Paragraph 08 PSAK 19 (revisi 2000)
digunakan dalam memperoleh revenue. Menurut Tan
mendefinisikan aktiva tidak berwujud sebagai aktiva
et al. (2007), hal penting dalam model ini adalah
non-moneter yang dapat diidentifikasi dan tidak
bahwa beban karyawan (labour expenses) tidak
mempunyai wujud fisik serta dimiliki untuk
digunakan dalam menghasilkan atau menyerahkan termasuk dalam beban. Karena peran aktifnya dalam
barang atau jasa, disewakan kepada pihak lainnya, proses value creation, maka beban karyawan tidak
dihitung sebagai biaya. Tan et al., 2007 menyebutkan
atau untuk tujuan administratif. Definisi tersebut
aspek kunci dalam model Pulic adalah
merupakan adopsi dari pengertian yang disajikan oleh
memperlakukan tenaga kerja sebagai value creating
IAS 38 tentang intangible assets yang relatif sama
dengan definisi yang diajukan dalam FRS 10 tentang entity, sehingga VA dipengaruhi oleh efisiensi dari
goodwill and intangible assets. Keduanya, baik IAS Human Capital (HC) dan Structural Capital (SC).
Hubungan lainnya dari VA adalah capital
38 maupun FRS 10, menyatakan bahwa aktiva tidak
employed (CE), yang dalam hal ini disebut dengan
berwujud harus (1) dapat diidentifikasi, (2) bukan aset
VACA (value added capital employed). VACA
keuangan (non-financial/non-monetary assets), dan
merupakan indikator untuk VA yang diciptakan oleh
(3) tidak memiliki substansi fisik. Sementara APB 17
tentang intangible assets tidak menyajikan definisi satu unit dari physical capital. Pulic (1998)
yang jelas tentang aktiva tidak berwujud. mengasumsikan bahwa apabila sebuah perusahaan
menghasilkan return yang lebih besar dari setiap 1
Stewart (dalam Ulum, 2009) mendefiniskan
unit dari CE, maka berarti perusahaan tersebut telah
Intellectual capital sebagai keseluruhan manusia yang
memanfaatkan CE dengan baik. Sehingga menurut
berada di dalam perusahaan yang mampu
Tan et al., 2007 pemanfaatan CE yang lebih baik
menempatkan perusahaan ke dalam persaingan pasar,
melalui pengetahuan, informasi, pengalaman, yang merupakan bagian dari intellectual capital.
menciptakan kesejahteraan perusahaan. Hubungan selanjutnya adalah VA dan HC.
Value Added Human Capital (VAHU) menunjukkan
Edvinson dan Malone (dalam Ulum, 2009)
berapa banyak VA dapat dihasilkan dengan dana yang
mendefinisikan Intellectual capital sebagai nilai yang
dikeluarkan untuk tenaga kerja. Hubungan antara VA
tersembunyi dari perusahaan, yang akan membawa
dan HC mengindikasikan kemampuan dari HC untuk
perusahaan menuju kesejahteraan.
menciptakan nilai di dalam perusahaan (Tan et al.,

2007). Pulic (1998) berargumen bahwa total salary terhadap sample yang besar dan terdiversifikasi
dan wage costs adalah indikator dari HC perusahaan. menjadi terbatas (Firer dan Williams, 2003)
Hubungan ketiga adalah value added structural
capital (STVA), yang menunjukkan kontribusi Kinerja Keuangan Perusahaan
structural capital (SC) dalam penciptaan nilai. STVA Untuk mengukur kinerja perusahaan dalam
mengukur jumlah SC yang dibutuhkan untuk memperoleh laba dan peningkatan nilai, biasanya
menghasilkan 1 rupiah dari VA dan merupakan digambarkan dalam kinerja keuangan perusahaan
indikasi bagaimana keberhasilan SC dalam tersebut.
penciptaan nilai (Tan et al., 2007). SC bukanlah ROA merupakan salah satu rasio profitabilitas
ukuran yang independent sebagaimana HC, ia yang dapat mengukur kemampuan perusahaan dalam
dependent terhadap value creation (Pulic, 1999). menghasilkan laba dari aktiva yang digunakan. ROA
Artinya, menurut Pulic (1999), semakin besar merupakan perbandingan antara laba bersih setelah
kontribusi HC dalam value creation, maka akan bunga dan pajak (EAT) dengan total aktiva yang
semakin kecil kontribusi SC dalam hal tersebut. Pulic dimiliki perusahaan. ROA yang positif menunjukkan
(1999) menyatakan bahwa SC adalah VA dikurangi bahwa dari total aktiva yang dipergunakan untuk
HC, yang hal ini telah diverifikasi melalui penelitian beroperasi, perusahaan mampu memberikan laba bagi
empiris pada sektor industri tradisional (Pulic, 2000). perusahaan. Sebaliknya apabila ROA negatif,
Rasio terakhir adalah menghitung intellectual menunjukkan bahwa dari total aktiva yang
capital perusahaan dengan menjumlahkan koefisien- dipergunakan, perusahaan mendapatkan kerugian
koefisien yang telah dihitung sebelumnya. Hasil (Van Horne, 2005)
penjumlahan tersebut dirumuskan dalam indikator
baru yang unik, yaitu VAICTM (Tan et al., 2007). Nilai Perusahaan
Keunggulan metode VAICTM adalah karena data yang Semula teori perusahaan didasarkan pada
dibutuhkan mudah diperoleh dari berbagai sumber asumsi bahwa maksud atau tujuan perusahaan adalah
dan jenis perusahaan. Data yang dibutuhkan untuk memaksimumkan laba sekarang atau jangka pendek.
menghitung berbagai rasio tersebut adalah angka- Akan tetapi, berdasarkan pengamatan perusahaan
angka keuangan yang standar yang umumnya tersedia sering kali mengorbankan laba jangka pendek untuk
dari laporan keuangan perusahaan. meningkatkan laba masa depan atau jangka panjang.
Alternatif pengukuran IC lainnya terbatas Karena baik keuntungan jangka pendek maupun
hanya menghasilkan indikator keuangan dan non- jangka panjang sangat penting, teori perusahaan
keuangan yang unik yang hanya untuk melengkapi (theory of the firm) sekarang mempostulatkan bahwa
profil suatu perusahaan secara individu. Indikator- maksud atau tujuan utama perusahaan adalah untuk
indikator tersebut, khususnya indikator non- memaksimumkan kekayaan atau nilai perusahaan
keuangan, tidak tersedia atau tidak tercatat oleh (value of the firm). Hal ini dicerminkan dari nilai
perusahaan yang lain (Tan et al., 2007). sekarang atas semua keuntungan perusahaan yang
Konsekuensinya, kemampuan untuk menerapkan diharapkan di masa depan.
pengukuran IC alternatif tersebut secara konsisten Nilai dari perusahaan bergantung tidak hanya
pada kemampuan menghasilkan arus kas, tetapi juga

bergantung pada karakteristik operasional dan Cost of Capital (WACC) yang memperhitungkan
keuangan dari perusahaan yang diambil alih. adanya komposisi struktur pendanaan pada investasi
Beberapa variabel kuantitatif yang sering digunakan modal.
untuk memperkirakan nilai perusahaan sebagai Untuk menentukan jumlah biaya modal perlu
berikut: dipertimbangkan struktur modal perusahaan. Pada
1. Nilai Buku umumnya komponen struktur modal yang digunakan
Nilai buku per lembar saham (BVS) dalam menghitung WACC adalah :
digunakan untuk mengukur nilai a. Sumber dana (saham preferen, saham biasa,
shareholders equity atas setiap saham, dan hutang bank, obligasi)
besarnya nilai BVS dihitung dengan cara b. Jumlah dana dari masing-masing sumber
membagi total shareholders equity dengan dana
jumlah saham yang beredar. Adapun c. Besarnya biaya dari masing-masing sumber
komponen dari shareholders equity yaitu Sehingga untuk menghitung WACC digunakan
agio saham (paidup capital in excess of par rumusan sebagai berikut :
value) dan laba ditahan (retained earning). WACC = Wd.Kd(1-T) + Wps.Kps + Wcs.Kcs + …
2. Nilai Pasar Saham Dengan :
Nilai pasar saham sebagaimana dinyatakan Wd= Jumlah dana / proporsi dana dari obligasi
dalam kuotasi pasar modal adalah Kd = Biaya modal obligasi
pendekatan lain untuk memperkirakan nilai Wps = Proporsi dana dari saham preferen
bersih dari suatu bisnis. Apabila saham Kps = Biaya modal saham preferen
didaftarkan dalam bursa sekuritas utama dan Wcs = Proporsi dana dari saham biasa
secara luas diperdagangkan, sebuah nilai Kcs = Biaya modal saham biasa
pendekatan dapat dibangun berdasarkan nilai
pasar. Pendekatan nilai pasar adalah salah Free Cash Flow to Firm (FCFF)
satu yang paling sering dipergunakan dalam Free cash flow to firm adalah aliran kas yang
menilai perusahaan besar. merupakan sisa dari pendanaan seluruh proyek yang
Bagaimanapun nilai ini dapat berubah secara menghasilkan Net Present Value (NPV) positif yang
cepat. Faktor analisis berkompetisi dengan didiskontokan pada tingkat biaya modal yang relevan.
pengaruh spekulatif murni dan berhubungan Free cash flow ini lah yang sering menjadi pemicu
dengan sentimen masyarakat dan keputusan timbulnya perbedaan kepentingan antara pemegang
pribadi. saham dan manajer (Jensen, 1986)
3. Nilai Intrinsik White et al (2003) mendefinisikan free cash
Nilai intrinsik perusahaan disebut juga flow sebagai aliran kas diskresioner yang tersedia bagi
sebagai nilai wajar, yang merupakan perusahaan. Free cash flow adalah kas dari aktivitas
keseluruhan nilai kini dari aliran tunai bersih operasi dikurangi capital expenditures yang
bebas. Untuk menentukan nilai intrinsik dibelanjakan perusahaan untuk memenuhi kapasitas
perusahaan adalah dengan rumusan sebagai produksi saat ini.
berikut : Free cash flow dapat digunakan untuk
penggunaan diskresioner seperti akuisisi dan
𝑡=∞ 𝐹𝐶𝐹𝐹𝑡 𝑇𝑉
Nilai perusahaan = ( 𝑡=1 (1+𝑊𝐴𝐶𝐶)𝑡 ) + ( (1+𝑊𝐴𝐶𝐶 )𝑡 ) pembelanjaan modal dengan orientasi pertumbuhan
(growth-oriented), pembayaran hutang, dan
pembayaran kepada pemegang saham baik dalam
Keterangan :
bentuk dividen. Semakin besar free cash flow yang
FCFFt = Free cash flow to Firm tahun ke-t
tersedia dalam suatu perusahaan, maka semakin sehat
WACC = Weighted average cost of capital
perusahaan tersebut karena memiliki kas yang
TV = Terminal Value yaitu nilai sisa yang
tersedia untuk pertumbuhan, pembayaran hutang, dan
dihitung dengan cara membagi FCFF tahun ke-t,
dividen.
dengan capitalization rate
Free cash flow menunjukkan gambaran bagi
investor bahwa dividen yang dibagikan oleh
Weighted Average Cost of Capital (WACC)
perusahaan tidak sekedar “strategi” menyiasati pasar
Discount rate yang digunakan untuk
dengan maksud meningkatkan nilai perusahaan. Bagi
menentukan nilai kini perusahaan adalah Weighted
perusahaan yang melakukan pengeluaran modal, free
average cost of capital (WACC). Menurut Iramani
cash flow akan mencerminkan dengan jelas mengenai
dan Febrian (2005), WACC digunakan sebagai
perusahaan manakah yang masih mempunyai
Discount rate, apabila pembiayaan atau pendanaan
kemampuan di masa depan dan yang tidak (Uyara dan
perusahaan diperoleh dari berbagai sumber. Dengan
Tuasikal, 2003). Cara untuk mendapatkan FCFF
demikian biaya riil yang ditanggung oleh perusahaan
adalah dengan mengestimasi arus kas sebelum
merupakan keseluruhan biaya untuk semua sumber
dilakukan pembayaran klaim, yaitu :
pembiayaan yang digunakan. Menurut Fitriani et.al
(2006), Cash flow proyeksi akan didiskon dengan
suatu Discount rate tertentu yaitu Weighted Average

FCFF = EBIT(1-tax) + depresiasi – capital Reinvestment Rate = (Capex-depreciation+ ∆noncash
expenditure – Δnon-cash working capital working capital)/EBIT(1-T)
ROC = EBIT(1-T)/Capital invested
Capital expenditure adalah pengeluaran yang
menciptakan manfaat masa depan yang biasanya III. KERANGKA KONSEPTUAL DAN
digunakan untuk membeli aktiva tetap, dihitung HIPOTESIS
dengan mengurangkan aset tetap tahun kini dengan
tahun sebelumnya, sedangkan non-cash working Kerangka Konseptual
capital adalah investasi jangka pendek bersih yang Modal Intelektual (intellectual capital) yang
dibutuhkan untuk melaksanakan setiap aktivitas, merupakan salah satu dari aset tidak berwujud,
dihitung dengan mengurangkan antara aset lancar dikarenakan tidak tercantum di dalam laporan
dengan hutang lancar. keuangan, sering diabaikan didalam menilai
perusahaan. Salah satu pendekatan yang digunakan
Growth (Pertumbuhan) dalam penilaian dan pengukuran knowledge asset
Growth (pertumbuhan) memegang peranan (aset pengetahuan) tersebut adalah Intellectual capital
yang sangat penting di dalam menentukan nilai (IC). Intellectual capital seringkali menjadi faktor
perusahaan, kesalahan dalam menentukan growth penentu utama perolehan laba suatu perusahaan dan
akan mengakibatkan kesalahan didalam melakukan dianggap sebagai suatu kekuatan dalam mencapai
proyeksi arus kas tunai bersih bebas (FCFF) yang kesuksesan dalam dunia bisnis.
merupakan komponen utama di dalam nilai Variabel independen intellectual capital (IC)
perusahaan. diukur dengan menggunakan VAICTM. Adapun
Growth merupakan komponen untuk komponen VAICTM meliputi value added capital
menentukan arus kas tunai bersih bebas (FCFF). employee (VACA), yaitu kalkulasi dari kemampuan
Untuk menentukan growth digunakan beberapa mengelola modal perusahaan, value added human
pendekatan, yakni: capital (VAHU), yaitu kalkulasi dari kemampuan
sumber daya manusia perusahaan, dan structural
Pendekatan Data Historis capital value added (STVA), yaitu kalkulasi untuk
Apabila pada data historis perusahaan, kemampuan organisasi dalam perusahaan.
ditemukan bahwa growth cenderung stabil, maka Ketiga variabel independen tersebut akan
growth tersebut dapat digunakan kembali sebagai dimediasi oleh sebuah variabel lainnya, yaitu kinerja
dasar dalam melakukan prediksi growth di masa yang keuangan, yang dalam penelitian ini adalah Return on
akan datang. Pertumbuhan perusahaan dapat Assets (ROA). Variabel dependen yang digunakan
diprediksi dengan memperhatikan rencana jangka didalam penelitian ini adalah nilai perusahaan yang
pendek maupun jangka panjang perusahaan. diintepretasikan oleh discounted free cash flow, yaitu
merupakan Net Present Value dari free cash flow to
Pendekatan Forecast Analysis firm (FCFF) yang diproyeksikan.
Pada umumnya, pendekatan ini yang paling Tan et al. (2007) dan Chen et al. (2005)
aktual untuk digunakan di dalam penentuan growth menemukan bahwa secara statistik seluruh komponen
perusahaan di masa yang akan datang, karena VAIC (VAHU, VACA, dan STVA) signifikan
pendekatan ini merupakan hasil analisis dari para berpengaruh untuk menjelaskan kinerja keuangan
analis manajemen keuangan. Forecast analis dapat perusahaan dan nilai buku perusahaan. Berdasarkan
dipergunakan dan biasanya cukup akurat karena latar belakang dan perumusan masalah yang telah
mereka sudah terbiasa mengamati pertumbuhan dikemukakan sebelumnya, maka model kerangka
banyak perusahaan dalam jangka waktu yang cukup konseptual dapat dilihat pada Gambar 3.1.
lama dan memiliki intuisi yang cukup kuat. Para
analis memperhatikan banyak aspek antara lain
perekonomian secara makro, rencana ekspansi
perusahaan di masa yang akan datang, laju inflasi,
dan lain sebagainya.
Apabila growth historis perusahaan tidak stabil
atau tidak konstan, maka pendekatan inilah yang
digunakan untuk memprediksi pertumbuhan
perusahaan di masa depan.
Pendekatan Growth in Operating Income

Pendekatan ini digunakan untuk menentukan
growth yang memiliki kecenderungan pertumbuhan
yang stabil, dapat dihitung dengan rumusan: Kerangka konseptual atau disebut juga sebagai
kerangka teoritis dibangun berdasarkan teori yang
Expected Growth(g) = Reinvestment Rate x ROC telah ada, penelitian ini mengadopsi penelitian Chen
et al. (2005) dengan melakukan modifikasi terhadap

variabel dependennya yaitu nilai intrinsik perusahaan 3. Memiliki data yang lengkap yang berhubungan
yang dihitung berdasarkan FCFF yang didiskontokan dengan variabel-variabel yang digunakan
pada discount rate tertentu. dalam penelitian.
Daftar perusahaan perbankan yang terdaftar di
Hipotesis BEI dapat dilihat pada Tabel 4.1
Berdasarkan rumusan permasalahan dan
kerangka konseptual yang telah diuraikan di atas, Tabel 4.1 Daftar Perusahaan Perbankan yang
maka hipotesis yang diajukan adalah sebagai berikut : terdaftar di BEI (2012)
1. H1: Human Capital yang disebut juga VAHU, No Perusahaan Perbankan Kode
berpengaruh signifikan terhadap Kinerja 1 Bank Agroniaga Tbk. AGRO
2 Bank Artha Graha Internasional Tbk. INPC
keuangan perusahaan. 3 Bank Bukopin Tbk. BBKP
2. H2: Capital Employee, yang disebut juga 4 Bank Bumi Artha Tbk. BNBA
VACA, berpengaruh signifikan terhadap 5 Bank Capital Indonesia Tbk. BACA
kinerja keuangan perusahaan. 6 Bank Central Asia Tbk. BBCA
3. H3: Structural Capital yang disebut juga 7 Bank CIMB Niaga Tbk. BNGA
8 Bank Danamon Indonesia Tbk. BDMN
STVA, berpengaruh signifikan terhadap
9 Bank Ekonomi Raharja Tbk. BAEK
kinerja keuangan perusahaan. 10 Bank Pundi Indonesia Tbk. BEKS
4. H4: Human Capital yang disebut juga VAHU, 11 Bank Himpunan Saudara 1906 Tbk. SDRA
berpengaruh signifikan terhadap nilai intrinsik 12 Bank ICB Bumiputera Tbk. BABP
perusahaan 13 Bank Internasional Indonesia Tbk. BNII
5. H5: Capital Employee yang disebut juga 14 BPD Jawa Barat dan Banten Tbk. BJBR
15 Bank QNB Kesawan Tbk. BKSW
VACA, berpengaruh signifikan terhadap nilai 16 Bank Mandiri (Persero) Tbk. BMRI
intrinsik perusahaan 17 Bank Mayapada Tbk. MAYA
6. H6: Structural Capital yang disebut juga 18 Bank Mega Tbk. MEGA
STVA, berpengaruh signifikan terhadap nilai 19 Bank Mutiara Tbk. BCIC
intrinsik perusahaan 20 Bank Negara Indonesia (Persero) Tbk. BBNI
21 Bank Nusantara Parahyangan Tbk. BBNP
7. H7: Kinerja keuangan yang disebut juga ROA, 22 Bank OCBC NISP Tbk. NISP
berpengaruh signifikan terhadap nilai intrinsik 23 Bank Pan Indonesia Tbk. PNBN
perusahaan 24 Bank Permata Tbk. BNLI
25 Bank Rakyat Indonesia (Persero) Tbk. BBRI
IV. METODOLOGI PENELITIAN 26 Bank Sinarmas Tbk. BSIM
27 Bank of India Indonesia Tbk. BSWD
Penelitian ini merupakan studi empiris 28 Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk. BBTN
korelasional yang dilakukan untuk membuktikan 29 Bank Tabungan Pensiunan Nasional Tbk. BTPN
adanya hubungan antara intellectual capital yang 30 Bank Victoria International Tbk. BVIC
31 Bank Windu Kentjana International Tbk. MCOR
diukur dengan VAICTM dengan kinerja keuangan
Sumber : www.idx.co.id
yang diukur dengan ROA, serta pengaruhnya
terhadap nilai intrinsik perusahaan yang diukur
Homogenitas karyawan pada perusahaan
dengan metode discounted free cash flow. Penelitian
perbankan cukup tinggi. Homogenitas yang dimaksud
ini merupakan pengujian hipotesis yang diajukan
adalah bahwa seluruh karyawan memiliki tingkat
terkait dengan pengaruh antara variabel independen
pengetahuan yang tidak terlalu beragam (heterogen),
terhadap variabel dependen.
sehingga perlakuan terhadap human capital-nya
menjadi lebih objektif. Perlakuan human capital
Populasi
dalam hal ini terkait dengan gaji, pelatihan,
Populasi penelitian ini adalah seluruh
kesempatan jenjang karir, dan sebagainya.
perusahaan perbankan yang terdaftar di Bursa Efek
Indonesia mulai tahun 2010 sampai dengan tahun
Jenis dan Prosedur Pengumpulan Data
2012 dan secara rutin melaporkan posisi keuangannya
Data yang digunakan dalam penelitian ini
kepada bursa efek Indonesia. Total populasi
merupakan data sekunder berupa laporan keuangan
perusahaan perbankan yang terdaftar di Bursa Efek
masing-masing perusahaan , yang disampaikan
Indonesia adalah sebanyak tiga puluh satu
kepada BEI. Laporan yang digunakan dalam
perusahaan. Dalam penelitian ini digunakan metode
penelitian ini adalah laporan keuangan tahunan
sensus, artinya seluruh populasi dijadikan sebagai
periode Desember 2010, 2011, dan 2012. Laporan
objek penelitian. Adapun kriteria populasi sasaran
keuangan tersebut diperoleh melalui website resmi
yang akan digunakan adalah sebagai berikut:
BEI. Data penelitian adalah cross section selama
1. Perusahaan perbankan yang terdaftar di BEI
periode tahun 2010-2012.
tahun 2010-2012
2. Mengeluarkan laporan keuangan tahunan
Variabel Penelitian dan Definisi Operasional
lengkap selama tahun 2010-2012
Variabel

Keseluruhan variabel dan definisi operasional bunga yang diterima dari kreditur. Sehingga
yang digunakan di dalam penelitian ini dapat dilihat pada laporan laba rugi tahunan perbankan,
pada Tabel 4.2. beban bunga merupakan beban yang tertinggi
dibanding dengan beban lainnya.
Ilustrasi di bawah ini mencoba menjelaskan
perbedaan di atas :
Tabel 4.2 Definisi, Pengukuran dan Skala Ukur Pada perusahaan manufaktur pengolahan
Variabel baja, bahan baku (raw material) adalah baja
Variabel Definisi Pengukuran Skala mentah diolah menjadi produk yang dapat
Variabel Ukur dijual kembali dengan harga yang lebih
Return Perbandingan antara Laba bersih / Total Rasio tinggi, sementara pada perusahaan perbankan
on laba bersih dengan Aset bahan baku (raw material) adalah hutang yang
Assets total aset,
“dijual” kembali dengan harga yang lebih
(Y1) merefleksikan
tinggi.
efisiensi dalam
pemanfaatan total b. Regulasi Pemerintah
aset Seluruh lembaga keuangan, termasuk Bank
Nilai Nilai pasar Nilai kini dari Rasio dibatasi oleh regulasi yang sangat ketat oleh
Intrinsik perusahaan, nilai proyeksi FCFF pemerintah. Pengawasan yang ketat oleh
Perusah penghargaan pasar perusahaan untuk pemerintah dapat berupa pengawasan
aan (Y2) terhadap suatu 3 tahun ke depan terhadap rasio kecukupan modal (capital
perusahaan ditambah dengan adequacy ratio) dan investasi-investasi yang
nilai terminal. dilakukan oleh Bank, hampir seluruh investasi
VAHU Menunjukkan berapa Nilai tambah (VA) / Rasio yang dilakukan mendapat pengawasan dari
(X1) banyak VA dapat Beban Karyawan pemerintah. Peraturan pemerintah
dihasilkan dengan (HC)
“mengekang” cara investasi dilakukan,
dana yang
dimana investasi dilakukan, dan berapa
dikeluarkan untuk
tenaga kerja
banyak modal yang diinvestasikan,
VACA Indikator untuk VA Nilai Tambah (VA) Rasio
seluruhnya mendapat perhatian dari
(X2) yang diciptakan oleh / Ekuitas pemerintah.
satu unit dari physical Dalam kepentingan penilaian, perubahan
capital. regulasi mengakibatkan rentannya tingkat
STVA Jumlah SC yang Structural Capital Rasio resiko dalam penentuan growth perusahaan,
(X3) dibutuhkan untuk (SC)/ Nilai Tambah perubahan peraturan pemerintah menjadi
menghasilkan 1 (VA) salah satu pertimbangan yang penting dalam
rupiah dari VA dan menentukan nilai perusahaan.
merupakan indikasi c. Tingkat Leverage Keuangan
bagaimana Sebagaimana telah disebutkan bahwa
keberhasilan SC
perusahaan perbankan menggunakan hutang
dalam penciptaan nilai
sebagai sumber modalnya, sehingga
menyebabkan tingkat leverage perusahaan
Pengujian terhadap data dilakukan dengan perbankan jauh lebih tinggi dibandingkan
melakukan dua tahap, yaitu : dengan perusahaan sektor non-perbankan.
a. Uji Asumsi Klasik Tingginya tingkat leverage pada perusahaan
b. Uji Goodness of Fit perbankan mengakibatkan tingginya beban
biaya yang ditanggung oleh perusahaan, baik
V. HASIL DAN PEMBAHASAN biaya tetap operasi maupun biaya finansial.
Gambaran Umum Objek Penelitian Jadi, beban atau biaya tetap sebenarnya
Perusahaan industri perbankan memiliki merupakan risiko yang harus ditanggung
karakteristik tersendiri yang berbeda dengan perusahaan dalam pelaksanaan keputusan-
perusahaan-perusahaan industri sektor lainnya, keputusan keuangan.
perbedaan yang dimaksud antara lain : Dalam perusahaan perbankan, akibat
a. Hutang tingginya tingkat leverage, menyebabkan
Perusahaan pada umumnya mempergunakan perusahaan harus efisien dalam menggunakan
modal yang berasal dari ekuitas maupun hutang, ketidak-seimbangan antara hutang
hutang sebagai sarana melakukan produksi, dengan dana yang dipinjamkan kepada
hasil dari produksi tersebut akan memberi nasabah, akan menyebabkan Bank
laba pada perusahaan sedangkan perusahaan menanggung beban yang tinggi. Hal ini perlu
perbankan umumnya memperoleh keuntungan mendapat perhatian dan strategi yang khusus
melalui selisih (spread) antara beban bunga pada perusahaan perbankan.
yang dibayarkan kepada debitur dengan beban

Berdasarkan karakteristik yang unik tersebut, mampu memanfaatkan capital (modal, ekuitas) di
maka tidak mudah untuk melakukan penilaian antara 31 perusahaan perbankan yang diteliti.
terhadap perusahaan sektor perbankan, Kontribusi struktur modal (Structural Capital)
terutama ketika menentukan free cash flow dalam penciptaan nilai pada perusahaan perbankan
perusahaan. Hal tersebut dikarenakan sulitnya yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia diproksikan
mendefinisikan hutang perbankan yang besar oleh STVA, di mana perusahaan yang paling mampu
dan tingkat reinvestment perbankan yang mengelola struktur organisasinya adalah Bank Pan
cenderung negatif. Indonesia, Tbk (0,730), sementara rata-rata STVA
untuk perusahaan perbankan adalah 0,496.
Analisis Statistik Deskriptif Mean VAIC perusahaan perbankan di Indonesia
Berdasarkan penelitian yang dilakukan pada pada tahun 2012 adalah 3,108, sementara Bank Pan
Bank Performance VAIC Score Indonesia, Tbk. memiliki skor VAIC tertinggi
Top Performance > 5,00 (4,657). Kamath (2007) mengelompokkan suatu bank
berdasarkan skor VAIC sebagai berikut:
Good Performance 4,00 – 5,00
Common Performance 2,50 – 4,00 Tabel 5.2. Klasifikasi Perbankan Berdasarkan
Bad Performance < 2,50 VAICTM versi Kamath (2007)
perusahaan perbankan periode tahun 2010 sampai
tahun 2012 diperoleh gambaran penelitian yang Sumber : Kamath (2007) diolah
dilakukan dengan statistik deskriptif untuk seluruh
variabel yang dianalisis yaitu VAIC (Value Added Apabila mengacu kepada klasifikasi yang
Intellectual capital) yang terdiri dari VAHU (Value dibentuk oleh Kamath (2007), maka pada tahun 2012,
Added Human Capital), VACA (Value Added Capital perusahaan perbankan di Indonesia termasuk kepada
Employee) dan STVA (Value Added Structural kelompok “Common Performance” dengan rata-rata
Capital), kinerja keuangan perusahaan yang VAIC perbankan Indonesia adalah 3,108.
diproksikan oleh ROA (Return on Assets) dan nilai Berdasarkan hasil penelitian, maka dapat
intrinsik perusahaan. ditentukan peringkat perusahaan perbankan
Statistik deskriptif ini dipaparkan dengan tujuan berdasarkan VAIC pada tahun 2012, disajikan dalam
untuk mengetahui karakteristik dari variabel yang tabel 5.3 berikut :
dianalisis secara terperinci yang meliputi jumlah
sampel, range, rata-rata, minimum, maksimum dan Tabel 5.3 10 Peringkat Bank Berdasarkan Kinerja
standar deviasi. Tabel 5.1 berikut menunjukkan VAICTM (Intellectual capital)
statistik deskriptif yang dimaksud. Perin Perusahaan Perbankan 2012 VAIC(In
gkat tellectual
Tabel 5.1. Statistik Deskriptif Variabel Penelitian capital)
N Minimum Maximum Mean 1 Bank Pan Indonesia Tbk. 4,657
VAHU 31 0,731 3,697 2,26423 2 Bank Rakyat Indonesia 4,562
VACA 31 0,025 1,037 0,34755
STVA 31 -0,369 0,73 0,49621 (Persero) Tbk.
VAIC 31 0,499 4,657 3,108 3 Bank Central Asia Tbk. 4,519
ROA 31 -0,006 0,034 0,01483 4 Bank Mandiri (Persero) Tbk. 4,455
NILAI 31 26862 130657724 16995377 5 Bank CIMB Niaga Tbk. 4,039
Valid N (listware) 31
6 Bank Victoria International 4,014
Sumber : sampel penelitian yang diolah (2013)
Tbk.
7 Bank Tabungan Negara 3,839
Intellectual capital
(Persero) Tbk.
Berdasarkan statistik deskriptif Tabel 5.1 nilai
8 Bank Bukopin Tbk. 3,720
minimum VAHU adalah sebesar 0,731 (Bank QNB
9 Bank of India Indonesia Tbk. 3,484
Kesawan, Tbk) dan nilai maksimum 3,697 (Bank Pan
10 Bank Negara Indonesia 3,484
Indonesia, Tbk). Nilai Mean VAHU adalah 2,264
(Persero) Tbk.
dengan standar deviasi 0,723 dengan jumlah sampel
pengamatan sebesar 31 data, hal ini dapat dijelaskan Sumber: Sampel Penelitian yang diolah (2012)
bahwa Bank Pan Indonesia, Tbk adalah Bank yang
paling mampu menciptakan nilai tambah dengan Menurut hasil penelitian ini, bahwa pada tahun
menggunakan human capital. 2012 tidak ada perusahaan perbankan yang
Nilai minimum VACA adalah sebesar 0,025 menempati klasifikasi “Top Performance”, dan hanya
(Bank ICB. Bumiputra, Tbk) dan maksimum untuk enam Bank yang memiliki klasifikasi “Good
VACA adalah 1,037 (Bank Pundi Indonesia, Tbk). Performance”
Nilai rata-rata perusahaan perbankan untuk VACA
adalah 0,348. Berdasarkan data tersebut maka Bank Kinerja Keuangan Perusahaan
Pundi Indonesia adalah perusahaan yang paling Kinerja keuangan perusahaan salah satunya
dapat dilihat dari kemampuan perusahaan

menghasilkan laba bersih dengan menggunakan total FCFF = Operating income(1-Tax) – (capex-
asetnya, yang sering disebut dengan ROA. depresiasi)-NWC
Perusahaan perbankan yang memiliki ROA tertinggi
di dalam penelitian ini adalah Bank Rakyat Indonesia, a. Operating income adalah laba bersih
Tbk sebesar 0,034 (3.4%). Peringkat Bank perusahaan dalam waktu satu tahun dan
berdasarkan ROA dalam penelitian ini, dapat tercantum pada laporan keuangan
disajikan pada Tabel 5.4 berikut : perusahaan.
Tabel 5.4 Peringkat Bank Berdasarkan Kinerja b. Capex (capital expenditure) merupakan
Keuangan (ROA) investasi yang dilakukan terhadap fix assets
Perin Perusahaan Perbankan 2012 ROA untuk memperoleh manfaat di masa yang
gkat akan datang, ditentukan dengan cara
1 Bank Rakyat Indonesia 3,39% mengurangkan fix assets tahun t dengan fix
(Persero) Tbk. assets tahun t-1.
2 Bank Tabungan Pensiunan 3,35% c. Working Capital
Nasional Tbk. Pada dasarnya working capital merupakan
3 Bank Central Asia Tbk. 2,74% selisih antara aset lancar terhadap hutang
4 Bank Danamon Indonesia 2,64% lancar, namun menurut Damodaran (1994)
Tbk. dalam kepentingan valuasi (penilaian), maka
5 Bank Mandiri (Persero) Tbk. 2,52% komponen Kas yang seharusnya merupakan
6 Bank of India Indonesia Tbk. 2,16% bagian dari aset lancar, harus dikeluarkan,
7 Bank CIMB Niaga Tbk. 2,15% menurut Damodaran (1994) kas merupakan
8 Bank Negara Indonesia 2,11% wasting assets, yang berarti, bahwa kas tidak
(Persero) Tbk. dapat menghasilkan return yang sebanding
9 Bank Mega Tbk. 2,11% dengan return pasar, sehingga
10 BPD Jawa Barat dan Banten 1,68% keberadaannya di dalam aset lancar akan
Tbk. menyebabkan perhitungan menjadi tidak
akurat, sehingga oleh Damodaran (1994)
Sumber : Sampel Penelitian yang diolah (2012) working capital disebut juga non-cash
working capital.
Penentuan Nilai Intrinsik Perusahaan Non-cash working capital bernilai negatif,
Pembahasan variabel penelitian telah dilakukan menurut Damodaran (1994) hal ini
pada bab-bab sebelumnya, namun pada sub bab ini, disebabkan oleh perusahaan menggunakan
penulis berusaha memaparkan lebih jelas mengenai hutang sebagai modal kerja, hal ini dianggap
nilai intrinsik perusahaan, hal ini disebabkan dalam masih layak apabila untuk jangka waktu
menentukan nilai intrinsik perusahaan memiliki yang pendek, namun akan menjadi tidak
prosedur yang cukup sulit, berbeda dengan variabel layak bilamana berlangsung dalam jangka
VAICTM (VAHU, VACA, dan STVA) serta ROA waktu panjang, hal ini disebabkan oleh biaya
(return on assets) yang relatif mudah untuk modal hutang yang akan semakin tidak
menentukannya karena seluruh komponen relevan. Sebagaimana diketahui bahwa
pembentuknya tercantum jelas pada laporan keuangan perusahaan perbankan memiliki modal
masing-masing perusahaan. sebahagian besar berasal dari hutang (dana
Nilai intrinsik perusahaan merupakan nasabah), sehingga NWC pada perusahaan
variabel terpenting dalam penelitian ini, penulis perbankan cenderung memiliki nilai yang
menggunakan kurang lebih 2/3 dari total keseluruhan negatif.
waktu penelitian ini untuk menentukan nilai intrinsik d. Growth (Pertumbuhan perusahaan)
perusahaan (31 perusahaan perbankan). Pembahasan Growth rate (tingkat pertumbuhan)
mengenai nilai intrinsik perusahaan, tidak dapat perusahaan memegang peranan yang penting
dipisahkan dari free cash flow to firm (FCFF), growth dalam melakukan proyeksi terhadap FCFF.
(pertumbuhan), Discount rate, terminal value, Dalam penelitian ini, NWC yang negatif
capitalization rate dan Net Present Value. mengakibatkan perhitungan growth tidak
FCFF dapat diartikan sebagai aliran kas tunai dapat menggunakan rumusan baku Expected
bersih bebas yang dimiliki perusahaan untuk Growth = Reinvestment Rate x Return on
membiayai keseluruhan perusahaan tersebut dalam Capital.
jangka waktu satu tahun. FCFF merupakan operating Nilai NWC yang negatif akan
income perusahaan (setelah dikurangkan pajak), dan mengakibatkan reinvestment rate cenderung
dikurangkan dengan capital expenditure (setelah menjadi negatif, sehingga growth akan
dikurangkan depresiasi) serta dikurangkan dengan menjadi negatif. Growth yang negatif tidak
working capital. diperbolehkan dalam penelitian ini. Oleh
sebab itu, diperlukan metode lain untuk

menentukan growth yaitu metode historical Setelah pertumbuhan perusahaan dianggap
growth. Metode ini membutuhkan data konstan, maka dilakukan proses kapitalisasi
historis minimal tiga tahun. Penelitian ini terhadap free cash flow pada tahun
membutuhkan growth rate untuk setiap pertumbuhan stabil, hal ini dilakukan karena
tahun proyeksi sampai tahun ketiga, dan tidak mungkin melakukan proyeksi sampai
kemudian ditentukan stable growth untuk dengan tahun tidak terhingga.
memperoleh nilai terminal value. Dasar
acuan penentuan growth pada penelitian ini Terminal value diperoleh dengan rumusan
adalah pertumbuhan total assets perusahaan sebagai berikut :
pada tahun sebelumnya, mengingat bahwa 𝐹𝐶𝐹𝐹𝑡 𝑥 (1+𝑔)
TV =
pertumbuhan yang diinginkan adalah untuk 𝑘−𝑔
seluruh perusahaan (firm), maka total assets

dianggap paling relevan sebagai acuan i. Net Present Value sebagai Nilai Intrinsik
pertumbuhan (Damodaran, 1994). Nilai kini dari keseluruhan hasil proyeksi
Pertumbuhan total assets pada tahun-tahun dan terminal value, merupakan nilai intrinsik
sebelumnya dirata-ratakan dan kemudian perusahaan. Nilai kini diperoleh dengan
dilakukan penyesuaian (adjustment) melakukan proses diskonto terhadap nilai
berdasarkan data-data perusahaan di masa FCFF dengan menggunakan Discount rate
lalu dan rencana-rencana perusahaan di masa yang diperoleh sebelumnya.
yang akan datang dengan tetap berpedoman
terhadap rata-rata pertumbuhan perbankan Pada penelitian sebelumnya, nilai yang
menurut SPI (Statistik Perbankan Indonesia) digunakan adalah nilai pasar saham dan nilai buku
tahun 2012, yaitu sebesar 14%. perusahaan, penulis tidak berhasil menemukan
e. Discount rate Penelitian penelitian yang mencari hubungan intellectual capital
Discount rate pada penelitian ini terhadap nilai intrinsik, sehingga dalam melakukan
menggunakan rata-rata tertimbang (weighted perbandingan terhadap penelitian sebelumnya, penulis
average cost of capital) dari seluruh biaya mengasumsikan bahwa nilai intrinsik identik dengan
modal perusahaan perbankan, mencakup nilai pasar, berdasarkan teori pasar yang tidak efisien,
saham, pinjaman, hutang subordinasi dan bahwa pasar diasumsikan melakukan “kesalahan”
obligasi. dalam menentukan nilai, dan diasumsikan seiring
Bagian tersulit dalam menentukan WACC dengan waktu akan melakukan koreksi terhadap
penelitian ini adalah perhitungan biaya perbedaan nilai tersebut.
modal obligasi yang dikeluarkan oleh Dalam penelitian ini perusahaan perbankan
perbankan, hal ini disebabkan banyaknya yang memiliki nilai intrinsik tertinggi adalah Bank
jenis obligasi yang dikeluarkan oleh Central Asia, Tbk dengan nilai intrinsiknya adalah
perbankan, seperti obligasi Bank Tabungan Rp.130,6 trilliun, sementara Rata-rata perbankan
Pensiunan Nasional (BTPN) mengeluarkan adalah Rp. 16,99 trilliun. Pada Tabel 5.8 berikut
obligasi I, II, dan III, masing-masing seri A disajikan peringkat perusahaan perbankan
dan B, serta obligasi berkelanjutan I dan II, berdasarkan nilai intrinsiknya.
seri A dan B.
f. Free cash flow to firm (FCFF) Tabel 5.8 Peringkat Bank Berdasarkan Nilai Intrinsik
FCFF perusahaan diperoleh dengan rumusan Perusahaan (Dalam Jutaan Rupiah)
sebagai berikut :
FCFF = EBIT(1-T) – (Capex-Depresiasi) - Pering Perusahaan Perbankan Nilai
NWC kat 2012 Intrinsik
Perhitungan free cash flow to firm dilakukan 1 Bank Central Asia Tbk. 130.657.724
untuk 31 perusahaan perbankan yang 2 Bank Rakyat Indonesia 85.786.957
terdaftar di BEI. (Persero) Tbk.
g. Proyeksi FCFF 3 Bank Negara Indonesia 63.472.864
FCFF yang diperoleh diproyeksikan nilainya (Persero) Tbk.
selama tiga tahun ke depan, kemudian pada 4 Bank Mandiri (Persero) 55.771.565
tahun keempat perusahaan diasumsikan telah Tbk.
mencapai tingkat pertumbuhan yang stabil 5 Bank Danamon 37.367.363
(stable growth) sehingga dapat ditentukan Indonesia Tbk.
terminal valuenya. Proyeksi FCFF dilakukan 6 Bank CIMB Niaga Tbk. 29.119.105
dengan menggunakan tingkat pertumbuhan 7 Bank Mega Tbk. 19.424.032
yang telah diperoleh sebelumnya dan setelah 8 Bank Pan Indonesia Tbk. 17.347.848
penyesuaian dilakukan. 9 Bank Internasional 14.815.774
h. Terminal Value Indonesia Tbk.
10 Bank Tabungan 10.304.051
Pensiunan Nasional Tbk.

11 Bank Bukopin Tbk. 9.557.316 Sintesis Penelitian
12 Bank OCBC NISP Tbk. 8.956.413 Penelitian ini berusaha membuktikan pengaruh
13 BPD Jawa Barat dan 6.938.770 intangible assets terhadap nilai perusahaan,
Banten Tbk. perbedaan antara nilai buku perusahaan terhadap nilai
14 Bank Permata Tbk. 6.817.735 pasar perusahaan mengindikasikan terdapat hidden
15 Bank Mayapada Tbk. 5.186.577 value yang kemungkinan diciptakan oleh intangible
16 Bank Nusantara 5.135.179 assets.
Parahyangan Tbk. Penelitian ini menggunakan intellectual capital
17 Bank Mutiara Tbk. 2.915.038 sebagai bagian dari intangible assets, hal ini
18 Bank Artha Graha 2.494.445 disebabkan inttelectual capital lebih terukur
Internasional Tbk. dibandingkan jenis intangible assets lainnya,
19 Bank Tabungan Negara 2.480.540 sementara nilai perusahaan dalam penelitian ini
(Persero) Tbk. adalah nilai wajar atau disebut juga nilai intrinsik.
20 Bank Ekonomi Raharja 2.291.852 Intellectual capital diukur dengan VAICTM
Tbk. (value added intellectual capital) yang terdiri dari
21 Bank Bumi Artha Tbk. 1.898.996 human capital (VAHU), capital employed (VACA)
22 Bank Himpunan Saudara 1.753.397 dan structural capital (STVA), sedangkan kinerja
1906 Tbk. keuangan diukur dengan ROA (return on assets) dan
23 Bank Victoria 1.407.875 nilai intrinsik perusahaan merupakan nilai kini dari
International Tbk. proyeksi free cash flow to firm perusahaan yang
24 Bank ICB Bumiputera 1.125.838 diproyeksikan tiga tahun ke depan ditambah dengan
Tbk. terminal value-nya
25 Bank Pundi Indonesia 955.369 Temuan penelitian ini adalah, intellectual
Tbk. capital tidak dapat mempengaruhi nilai intrinsik
26 Bank QNB Kesawan 945.117 perusahaan secara langsung, akan tetapi intellectual
Tbk. capital dapat mempengaruhi nilai intrinsik
27 Bank Capital Indonesia 901.906 perusahaan melalui pengaruhnya terhadap kinerja
Tbk. keuangan perusahaan (ROA), dengan perkataan lain
28 Bank of India Indonesia 525.220 bahwa intellectual capital dapat meningkatkan kinerja
Tbk. keuangan perusahaan, membaiknya kinerja keuangan
29 Bank Sinarmas Tbk. 296.394 perusahaan akan meningkatkan nilai intrisik
30 Bank Windu Kentjana 178.585 perusahaan.
International Tbk. Penelitian ini sejalan dengan penelitian Solikhah
31 Bank Agroniaga Tbk. 26.862 et. al (2010) yang juga menguji pengaruh IC terhadap
Sumber : Sampel Penelitian yang diolah (2012) kinerja keuangan dan nilai pasar perusahaan pada
perusahaan perbankan, Solikhah et.al (2010)
Analisis Statistik Deskriptif (Ringkasan) menemukan bahwa IC hanya berpengaruh positif dan
signifikan terhadap ROA namun tidak signifikan
No Hipotesis Hasil terhadap nilai pasar perusahaan. Suhendah (2012)
1 VAHU berpengaruh positif Ditolak juga tidak menemukan pengaruh positif dan
dan signifikan terhadap ROA signifikan antara IC terhadap nilai pasar perusahaan.
2 VACA berpengaruh positif Diterima Diantara tiga konstruk VAICTM, hanya VACA
dan signifikan terhadap ROA (capital employed) yang signifikan berpengaruh
3 STVA berpengaruh positif Ditolak terhadap nilai intrinsik perusahaan melalui kinerja
dan signifikan terhadap ROA keuangan, hal ini mengindikasikan bahwa perusahaan
4 VAHU berpengaruh positif Ditolak perbankan di Indonesia lebih memberi perhatian
dan signifikan terhadap nilai terhadap sumber daya fisik yang dimiliki.
intrinsik
5 VACA berpengaruh positif Ditolak DAFTAR PUSTAKA
dan signifikan terhadap nilai Abdolmohammadi (2005), “Intellectual capital Disclosure and
intrinsik Market Capitalization”, Journal of Intellectual capital, Vol.6
Iss: 3, pp.379-416
6 STVA berpengaruh positif Ditolak Abidin (2000), Pelaporan MI: “Upaya Mengembangkan Ukuran-
dan signifikan terhadap nilai ukuran Baru”, Media Akuntansi, Edisi 7, Thn. VIII, pp. 46-47
intrinsik Andriessen and Stam (2005), “Intellectual capital of the European
7 ROA berpengaruh positif dan Diterima Union”, Paper for the 7th McMaster World Congress on the
Management of Intellectual capital and Innovation, January
signifikan terhadap nilai 19-21, 2005, Hamilton, Ontario, Canada
intrinsik Artinah dan Muslih (2011), ”Pengaruh Intellectual capital terhadap
Capital Gain (Studi Empiris Pada Perusahaan Perbankan yang
Terdaftar di Bursa Efek Indonesia)”, Jurnal Spread-April
2011, Vol.1 No.1

Astuti (2005), “Hubungan Intellectual capital dan Business Muhammed N.M. N.and Ismail M. K.A (2009), “Intellectual
Performance”, SNA VIII Solo, 15 – 16 September 2005 capital Efficiency and Firm‟s Performance: Study on
Appuhami, B.A. Ranjith. (2007), “The Impact of Intellectual Malaysian Financial Sectors”, International Journal of
capital on Investors Capital Gains on Share: An Empirical Economic and Finance, Vol. 1, No. 2, pp. 206 – 212.
Investigation of Thai Banking, Finance & Insurance Sector”. Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan (PSAK), No.19, “Aktiva
International Management Review. Vol.3 No.2. Tidak Berwujud”, Revisi 2000
Basyar, Fahmi (2009), “Pengaruh Modal Intelektual (Intellectual Petty and Guthrie, (2000) "Intellectual capital literature review:
capital/IC) terhadap Return on Asset Perusahan Perbankan Measurement, reporting and management", Journal of
yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia (BEI) Tahun 2007- Intellectual capital, Vol. 1 Iss: 2, pp.155 – 176
2009” Pulic (1998), “Measuring the performance of intellectual potential
Bram Boekestein, (2006) "The relation between intellectual capital in knowledge economy”. Paper presented at the 2nd
and intangible assets of pharmaceutical companies", Journal McMaster Word Congress on Measuring and Managing
of Intellectual capital, Vol. 7 Iss: 2, pp.241 - 253 Intellectual capital by the Austrian Team for Intellectual
Bontis, N. 1998b “Intellectual capital: an exploratory study that Potential.
develops measures and models”. Management Decision. Vol Rachmawati (2012), “Pengaruh Intellectual capital terhadap Return
36 on Asset (ROA) perbankan”, Jurnal Nominal / Volume I
________, 2001. “Assesing knowledge assets: a review of the Nomor I / Tahun 2012
models used to measure intellectual capital”. International Sawarjuwono (2003), “Intellectual capital : Perlakuan, Pengukuran
Journal of Technology Management. Vol. 3 No. 1 dan Pelaporan(Sebuah Library Research), Jurnal Akuntansi &
Castro and Verde (2012), “Assessing Knowledge Assets in Keuangan Vol. 5, No. 1, Mei 2003: 35 - 57
Technology-Intensive Firms: Proposing a Model of Sekaran, Uma. (2003), “Research Methods For Business”, Wiley.
Intellectual capital”, Journal of CENTRUM Cathedra Shannon P. Pratt, Alina V. Niculita (2007) “Valuing a Business, 5th
Volume 5, Issue 1, 2012, 43-59 Edition,The Analysis and Appraisal of Closely Held
Chen, M-C., Cheng, S-J and Hwang, Y. (2005). ”An Empirical Companies”, McGraw-Hill
Investigation of the Relationship Between Intellectual capital Solikhah, Badingatus, Abdul Rohman, Wahyu Meiranto. (2010),
and Firms’ Market Value and Financial Performance”, “Implikasi Intellectual capital terhadap Financial Performance,
Journal of Intellectual capital Vol.6, No.2, 159-176 Growth dan Market Value; Studi Empiris dengan Pendekatan
Corrado et. al (2012), “New Sources of Growth : Intangible Simplisitic Specification”. Makalah Disampaikan dalam
assets”, IPTS Steering Workshop on ‘Industrial Research and Simposium Nasional Akuntansi XIII. Purwokerto: 13-15
Innovation’ 14-15 June 2012 Oktober
Damodaran Aswath (1994), “Valuation : Security Analysis for Statistik Perbankan Indonesia - Vol. 10, No. 3, Februari 2012
Investment and Corporate Finance” Wiley 1994 Suhendah (2012), “Pengaruh Intellectual capital Terhadap
Dimitrios G. Mavridis, (2004) "The intellectual capital Profitabilitas, Produktivitas dan Penilaian Pasar Pada
performance of the Japanese banking sector", Journal of Perusahaan yang Go Public di Indonesia”
Intellectual capital, Vol. 5 Iss: 1, pp.92 - 115 Tan, H.P., D. Plowman, P. Hancock. (2007), “Intellectual capital and
Edvinsson, L. and M. Malone. (1997), “Intellectual capital: financial returns of companies”. Journal of Intellectual capital.
Realizing Your Company’s True Value by Finding Its Hidden Vol. 8
Brainpower”, HarperCollins, New York, NY. Uyara, Ali Sani dan Askam Tuasikal (2003), “Moderasi Aliran Kas
Ekawati, Erni (2004), “Manajemen Keuangan”, Materi Pokok Bebas terhadap Hubungan Rasio Pembayaran Dividen dan
Manajemen Keuangan Modul 1-9, Jakarta, Universitas Pengeluaran Modal dengan Earnings Response Coefficients”,
Terbuka 2004 Jurnal Riset Akuntansi Indonesia. Vol 6 No. 2.
Firer, S., and S.M. Williams. (2003). “Intellectual capital and Ulum, Ihyaul. 2007. Pengaruh Intellectual capital terhadap Kinerja
traditional measures of corporate performance”. Journal of Keuangan Perusahaan Perbankan di Indonesia. Program
Intellectual capital. Vol. 4 Pascasarjana Universitas Diponegoro.
G. Barathi Kamath, (2007) "The intellectual capital performance of Ulum, Ghozali, Chairiri (2009), “Intellectual capital dan Kinerja
the Indian banking sector", Journal of Intellectual capital, Keuangan Perusahaan: Suatu analisis dengan pendekatan
Vol. 8 Iss: 1, pp.96 – 123 Partial Least Squares”
Ghozali, Imam (2009), “Ekonometrika Teori, Konsep dan Aplikasi Van Horne, James C. dan Wachowicz, Jr. (1998). “Fundamental of
dengan SPSS 17” Penerbit Universitas Diponegoro, Mei 2009 Financial Management”. Prentice Hall, Inc. 10th edition.
Hulten and Hao (2008), “The Role of Intangible Capital in the White, Gerald I., Sondhi, Ashwinpul C., dan Fried, Dov. (1998)
Transformation and Growth of the Chinese Economy”, “The Analysis and Use Of Financial Statements”, John Wiley
NBER Working Paper No.18405 September 2012, JEL No. and Sons, Inc. New York
O11,O30,O47,O53 Yudhanti dan Shanti (2011), “Intellectual capital dan Ukuran
Jensen, Michael (1986), “Agency Costs of Free Cash Flow, Fundamental Ukuran Perusahaan”, Jurnal Akuntansi dan
Corporate Finance, and Takeovers”, American Economic Keuangan, Vol.13, No.2, November 2011: 57-66
Review, May 1986, Vol. 76, No. 2, pp. 323-329. Yudha dan Nasir (2012), “Analisis Pengaruh Komponen
Jones, Charles P. (2008) “Investment Analysis And Management”, Intellectual capital Terhadap Kepercayaan dan Reaksi
An Indonesian Adaptation. 10th Edition. Salemba Empat Investor : Studi Kasus Perusahaan yang Terdaftar di Bursa
Kamath, G.B. 2007. “The Intellectual capital Performance of Efek Indonesia”, Diponegoro Journal of Accounting, Volume
Indian Banking Sector”. Journal of Intellectual capital. Vol. 8 1, Nomor 2, Tahun 2012, Halaman 1-15
No. 1, 96-123
Kristanto, Dwi Agung. (2012) Pengaruh Modal Intelektual
terhadap Harga Saham melalui ROA pada Perbankan yang
Go Public di BEI periode 2008-2010. Malang Program
Sarjana Fakultas Ekonomi Universitas Negeri Malang
Niamh Brennan, Brenda Connell, (2000) "Intellectual capital:
current issues and policy implications", Journal of Intellectual
capital, Vol. 1 Iss: 3, pp.206 – 240
Martina, Antonius, Dyna (2008), “Analisis Pengaruh Human
Capital Terhadap Kinerja Perusahaan (Studi Empiris Kantor
Akuntan Publik di Indonesia)”, Jurnal Akuntansi dan
Keuangan, Vol. 10, No. 1, Mei 2008: 11-21
Mavridis, D.G. 2004. “The Intellectual capital Performance of the
Japanese Banking Sector”. Journal of Intellectual capital.
Vol. 5 No. 3, 92-115.

Anastasia Monica Irooth dan Njo Anastasia
Abstrak — Penelitian ini bertujuan untuk dari jumlah unit apartemen di Jakarta, namun
menguji pengaruh faktor fisik dan lokasi terhadap pertumbuhannya begitu tinggi yaitu sebesar 142%.
nilai apartemen serta kesediaan membayar konsumen Pada tahun 2015 hingga 2018 ada 25.844 unit
pada view apartemen. Variabel yang digunakan apartemen yang dibangun dari 27 proyek di Surabaya
adalah view dari apartemen, fasilitas umum, fisik, dan (Salanto, 2014).
lokasi. Pengambilan sampel dilakukan pada pemilik Pertumbuhan proyek apartemen yang tinggi
apartemen dan konsumen yang berminat membeli tersebut mendorong developer bersaing untuk
apartemen di Surabaya. Metode yang digunakan menarik konsumen dengan menawarkan harga yang
adalah regresi berganda dengan dummy variabel. beragam sesuai dengan spesifikasi unit apartemen
Hasil penelitian menunjukkan view taman, view golf, yang dimiliki. Beberapa faktor yang dapat
jumlah kamar, luas, akses ke pusat perbelanjaan, mempengaruhi keberagaman nilai apartemen yaitu
rumah sakit, sekolah, dan ke tempat kerja faktor fisik dan faktor lokasi apartemen. Faktor fisik
berpengaruh pada nilai apartemen. Konsumen juga meliputi desain, ukuran, dan kualitas bangunan,
menunjukkan willingness to pay pada view apartemen sedangkan faktor lokasi menggunakan indikator
dengan tingkat persentase kesediaan pada view laut aksesibilitas yaitu jarak properti ke CBD (central
dan kota sebesar 2,1% hingga 4%, view taman, kolam business district) ataupun fasilitas lain yang
renang, dan gunung sebesar 1,1% hingga 2%, view berdekatan dengan hunian, seperti sekolah, toko-toko,
pertanian sebesar 4,1% hingga 6%, dan view golf dan tempat kerja (Ratchatakulpat, Miller, &
sebesar 4,1% hingga 8%. Marchant, 2009).
Mandell dan Wilhelmsson (2011) melakukan
I. PENDAHULUAN penelitian tentang willingness to pay pada lingkungan
Tingginya harga rumah tapak atau landed yang berkelanjutan. Hasil penelitian menyebutkan
house saat ini mendorong masyarakat untuk beralih bahwa 70% dari variasi harga dapat dijelaskan dari
faktor fisik yang dimiliki hunian. Untuk faktor lokasi,
tinggal di hunian vertikal, seperti apartemen. Bagi
Tan (2011) menyatakan pengaruh faktor lokasi
masyarakat urban (perkotaan), terutama keluarga
terhadap willingness to pay hunian di lingkungan
maupun eksekutif muda, tinggal di apartemen
yang berkelanjutan. Hasilnya menunjukkan bahwa
merupakan pilihan yang terbaik. Kehidupan
masyarakat perkotaan yang sibuk dan cepat membuat lokasi yang strategis adalah lokasi yang berdekatan
pilihan untuk tinggal di apartemen, dianggap lebih dengan berbagai tempat umum maupun tempat kerja,
harga hunian dapat mengalami peningkatan sebesar
praktis dan terjangkau (Kurniawan, 2015).
16% sampai 31%.
Berdasarkan riset Colliers International Indonesia,
Tinggal di hunian vertikal dengan view indah
meskipun pasar apartemen di Surabaya hanya 12%
dan mempunyai prospek cerah banyak diinginkan
konsumen yang tidak sekedar mencari sebuah tempat menyatakan apartemen merupakan suatu bangunan
tinggal, tetapi juga mencari ketenangan. Ranto hunian yang dipisahkan secara horizontal dan vertikal
(Manajer Business Development and Finance Paragon agar tersedia hunian yang berdiri sendiri dan
Square) mengatakan banyak pesanan unit atas mencakup bangunan bertingkat rendah atau bangunan
apartemen yang mempunyai view indah seperti view tinggi, dilengkapi berbagai fasilitas yang sesuai
lapangan golf dapat dijadikan indikasi ketertarikan dengan standar yang ditentukan. Ukuran fisik unit
konsumen dalam membeli apartemen. Sebagai apartemen berdasarkan besar dan kecilnya, misalnya
contoh, penjualan apartemen Paragon Square di berukuran lima dari sembilan unit rumah atau lima
Tangerang-Banten, sejak awal peluncurannya pada dari dua belas unit rumah. Faktor fisik apartemen juga
akhir bulan Juni 2015, dalam satu bulan 70% unit meliputi ketinggian unit apartemen yang
apartemen dengan view lapangan golf sudah terjual dikelompokkan menjadi high-rise, mid-rise, atau
(Ranto, 2013). Bahkan di kota Surabaya, sebagai kota garden apartment (Mills, Parli, & Reynolds, 2008, p.
metropolitan di Indonesia bagian Timur, hampir 2) serta umur bangunan, ukuran, desain, dan kualitas
semua apartemen yang dibangun menawarkan view konstruksi dari strukturnya (Ling & Archer, 2005, p.
yang menarik dan diminati konsumen. Seperti 5). Menurut Fanning (2005), alam di sekeliling
apartemen Bale Hinggil (MERR Surabaya), ada 5 properti adalah faktor fisik dari properti tersebut.
view yang ditawarkan, yaitu view Suramadu, view Alam merupakan fitur geologi yang dapat menjadi
laut, view gunung, view kota, serta view kolam perhatian utama karena alam menyediakan fasilitas
renang. Sedangkan apartemen Educity Surabaya fisik bagi pengguna properti seperti view atau
menawarkan city view, lagoon view, dan panoramic pemandangan indah, muara sungai, maupun sungai-
sea view. sungai kecil.
Berdasarkan penelitian sebelumnya, view Bagi masyarakat yang kehidupannya berada di
merupakan faktor fisik yang menjadi salah satu faktor gedung tinggi seperti apartemen, view yang terlihat
yang dipertimbangkan dalam keputusan pembelian dari jendela merupakan salah satu sarana penghubung
apartemen. Roulac (2006) mengemukakan view dengan lingkungan luar. Bishop et al. (2004)
adalah salah satu faktor dari keunikan dan keindahan membagi menjadi empat view yang dapat mewakili
properti yang ditangkap dalam konsep beauty. lingkungan, yaitu view lokasi yang tertutup air
Keindahan tersebut berpengaruh pada nilai properti (seperti laut dan sungai), view ruang hijau (seperti
dan merupakan komponen penting dalam penilaian. taman), view industri, dan kawasan komersial
Keindahan memberikan kontribusi 29,3% terhadap (termasuk bangunan tinggi lainnya). Sedangkan Chan,
nilai properti di United States. Makinde dan Chung, Baldwin, dan Lee (2009) berpendapat bahwa
Tokunboh (2013) juga mengemukakan view yang ada empat jenis pemandangan yaitu: sea view
menjadi akses untuk berinteraksi dengan alam banyak (pemandangan laut atau pantai), road facing view
dicari konsumen terutama untuk estetika, keindahan, (pemandangan kota), mountain view (pemandangan
dan ketenangan. Pengaruh view dapat meningkatkan gunung), dan normal view (pemandangan ke gedung
harga hunian sebesar 47,9%. Kesediaan untuk apartemen). View juga dapat dikelompokkan menjadi
membayar atau willingness to pay (WTP) merupakan dua, yaitu konten alam dan elemen yang telah
kesediaan seseorang untuk membayar atas produk dibangun. Konten alam meliputi pemandangan ke
atau jasa dengan harga lebih tinggi. Konsumen arah taman, pohon, kolam, lahan pertanian, sungai,
bersedia melakukan pembayaran untuk view yang dan hewan-hewan yang terlihat (seperti tupai, burung,
indah pada apartemen di Australia sebesar 15% lebih atau hewan lainnya). Untuk elemen yang telah
tinggi dari harga sewa (Bishop, Eckart, dan dibangun meliputi area parkir, jalan-jalan sibuk atau
Mahbubul, 2004). Uraian di atas menunjukkan jalan raya, trotoar, tanah kosong, rumah atau
penelitian ini bertujuan untuk menguji pengaruh apartemen, serta dinding-dinding bangunan.
faktor fisik dan lokasi pada nilai apartemen di Manfaat psikologis dari adanya view
Surabaya serta mengukur willingness to pay peminat ditunjukkan dari tingkat kesejahteraan dan kepuasan
pembeli apartemen yang ditawarkan berdasarkan masyarakat saat menikmati view dari jendela tempat
view. tinggalnya. Manfaat psikologis view diuraikan
menjadi:
II. TEORI PENUNJANG 1. Kesejahteraan psikologis, fokus pada mental
masyarakat yang merasa lelah (misal: menjadi
Apartemen adalah bangunan gedung bertingkat
pelupa dan bingung) dan aspek positif terkait
yang terbagi dalam beberapa bagian yang dibangun
pemulihan mental (misal: merasa santai dan
dalam suatu lingkungan, terstruktur secara fungsional
dalam arah horizontal maupun vertikal serta lebih efektif).
merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat 2. Kepuasan pada lingkungan hunian dimana
masyarakat dapat berinteraksi dengan
dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama
lingkungan melalui pemandangan atau view
untuk tempat hunian, dilengkapi dengan bagian-
yang dilihat. Kepuasan terkait perasaan yang
bersama, benda bersama dan tanah bersama (Undang
merasa dipulihkan ketika melihat
Undang Republik Indonesia No. 16 Tahun 1985
tentang Rumah Susun). Neufert (1980) juga pemandangan atau view (Kaplan, 2001).

Harga adalah sejumlah uang yang diminta, menunjukkan harga lebih tinggi dari harga rata-rata
ditawarkan atau dibayarkan untuk suatu aset karena pada lokasi yang lebih jauh.
kemampuan keuangan, motivasi atau kepentingan Salah satu indikator faktor fisik yang
khusus dari pembeli atau penjual (KPSPI, 2015). mempengaruhi harga apartemen yaitu view yang
Studi empiris lain menyebutkan harga adalah dapat dinikmati konsumen dari jendela unit
sejumlah uang yang dibayarkan atau diminta dalam apartemen, sehingga untuk mendapatkan view
suatu transaksi khusus (Fisher, Martin, & Mosbaugh, tersebut, konsumen bersedia untuk membayar lebih
1991). Penelitian yang dilakukan Makinde dan pada view apartemen yang diinginkannya. Zhao dan
Takunboh (2013) di Nigeria menunjukkan ukuran Kling (2004) mengemukakan kesediaan untuk
dari hunian vertikal berpengaruh terhadap harga dan membayar atau willingness to pay (WTP) merupakan
meningkatkan harga sebesar 122%. Sedangkan harga maksimum yang pembeli ingin bayarkan atas
jumlah kamar tidur meningkatkan harga hunian suatu barang pada waktu tertentu. WTP juga diartikan
sebesar 15,6%. Variabel lain yaitu pemandangan yang sebagai tingkat kesanggupan konsumen untuk
dapat dilihat dari unit yang dihuni di Victoria Garden membeli suatu barang (Horowitz & McConnell,
City, Nigeria memberikan view maksimal dan 2001). Pada penelitian lain WTP adalah harga
berpengaruh postitif yaitu peningkatan harga hunian maksimum yang konsumen ingin bayar (Prasmatiwi,
sebesar 47,9%. Mandell dan Wilhelmsson (2011) juga Irham, Suryantini, & Jamhari, 2011). Pada umumnya,
mengungkapkan bahwa 70% dari variasi harga dapat WTP merupakan refleksi dari jumlah maksimum
dijelaskan dari atribut fisik yang melekat pada unit yang konsumen pikirkan atas nilai suatu barang atau
hunian. jasa/pelayanan. Penelitian Bishop et al. (2004)
Lokasi ditunjukkan dengan variabel akses ke mengenai estimasi pengaruh view pada harga
tempat kerja, sekolah, dan area berbelanja yang sering apartemen bertingkat tinggi dengan analisa regresi
menjadi pertimbangan utama dalam pemilihan memberikan hasil yaitu variabel view air dan ruang
apartemen, termasuk akses ke fasilitas rekreasi, hijau memiliki koefisien positif. Sedangkan view
tempat ibadah, dan toko. Faktor lokasi lainnya yang bangunan dan kawasan industri, keduanya memiliki
akan mempengaruhi konsumen adalah lebar jalan dan koefisien negatif. Dengan kata lain, view air dan dan
adanya trotoar. Semakin lebar jalan, kapasitas untuk ruang hijau lebih diminati konsumen dan berpengaruh
parkir menjadi bertambah dan meminimalisir parkir signifikan pada WTP. Sedangkan untuk view
yang tidak rapi. Adanya trotoar juga berpengaruh bangunan dan kawasan industri tidak berpengaruh
penting karena banyak dari konsumen menginginkan signifikan pada WTP. Penelitian tersebut juga
adanya trotoar untuk berjalan di samping jalan (Mills, menunjukkan konsumen bersedia membayar 15%
et al., 2008). Faktor lokasi mempengaruhi harga lebih tinggi dari harga sewa untuk view yang dimiliki
apartemen dari aksesibilitas yang dilalui. Tan (2011) apartemen tersebut.
berpendapat ada pengaruh yang signifikan antara Berdasarkan uraian yang telah dijelaskan,
aksesibilitas ke tempat kerja, toko-toko, rumah sakit, maka hipotesis dalam penelitian ini adalah variabel
dan sekolah terhadap harga hunian. Sebuah hunian fisik dan lokasi apartemen berpengaruh signifikan
yang terletak 500 meter dari tempat kerja memiliki terhadap nilai apartemen di Surabaya.
harga lebih tinggi, karena jarak yang jauh ke tempat
kerja berarti menimbulkan lebih banyak waktu dan
biaya perjalanan, sehingga menurunkan harga hunian.
Berdasarkan pre-survei harga apartemen yang terletak
dekat dengan toko-toko, sekolah dan rumah sakit

terdekat dengan apartemen (km), jarak tempuh
apartemen ke tempat kerja terdekat dengan apartemen
(km). Willingness to pay menggunakan indikator
respon atau minat konsumen pada view apartemen
yang ditawarkan dalam satuan persen (%). Teknik
analisis data yang digunakan regresi berganda dummy
variabel. Langkah-langkah yang dilakukan adalah uji
multikolinearitas, uji heterokedastisitas, uji
normalitas, uji F, dan uji t.
IV. ANALISA DAN PEMBAHASAN

Kuesioner dibagikan pada 106 responden dan
Gambar 1. Kerangka Pemikiran berdasarkan seleksi data digunakan 100 kuesioner.
Karakteristik responden ditinjau dari jenis
III. METODE PENELITIAN kelamin, penghasilan tiap bulan, wilayah apartemen,
Jenis penelitian adalah penelitian kuantitatif view apartemen yang diminati, dan persentase
dengan menyebarkan kuesioner pada sampel kesediaan untuk membayar lebih pada view
penelitian yaitu pembeli dan calon pembeli apartemen apartemen. Kemudian data tersebut digunakan untuk
di Surabaya menggunakan metode snowball analisa regresi berganda dummy variabel, namun
sampling. Penentuan indikator penelitian meliputi sebelumnya dilakukan uji multikolinearitas, uji
nilai apartemen menggunakan harga transaksi heterokedastisitas, dan uji normalitas. Dimana nilai
pembelian apartemen. Fisik apartemen menggunakan tolerance memperlihatkan tidak ada nilai dibawah 0,1
indikator view (view laut, view taman, view kota, view (nilai tolerance berkisar antara 0,357 sampai 0,870)
pertanian, view gunung, view golf, view kolam atau nilai VIF tidak ada yang berada di atas 10 (nilai
renang), luasan unit apartemen (m2), jumlah kamar VIF berkisar antara 2,799 sampai 1,150). Jadi, tidak
tidur (jumlah kamar), lantai letak unit apartemen terdapat gejala multikolinearitas. Berdasarkan uji
berada (lantai ke-n). Lokasi menggunakan indikator heterokedastisitas, terlihat view laut, taman, pertanian,
jarak tempuh apartemen ke CBD area terdekat dengan gunung, kolam renang, jumlah kamar, luas, lantai,
apartemen (km), jarak tempuh apartemen ke pusat akses ke CBD, pusat perbelanjaan, rumah sakit,
perbelanjaan terdekat dengan apartemen (km), jarak sekolah, dan tempat kerja memiliki nilai signifikansi
tempuh apartemen ke rumah sakit terdekat dengan > 0,05 yang artinya tidak terjadi heterokedastisitas.
apartemen (km), jarak tempuh apartemen ke sekolah Namun, untuk variabel view kota dan golf terjadi

Tabel 1. Output Analisa Regresi Dummy Variabel
Collinearity Statistics Unstandarized Coefficients

Variabel Independen ABSRES t Sig.
Tolerance VIF Beta Error
(Constant) 827965396 568985332 1,455 0,149
View Laut (V_Laut) .802
View Taman (V_TAMAN) 0,684 1,462 .917 197405555 101152695 1,952 0,054**
View Kota (V_KOTA) 0,679 1,473 .001 70913265,4 77999583,3 0,909 0,366
View Pertanian (V_PERTANIAN) 0,669 1,496 .406 4933086,22 95186095,3 0,052 0,959
View Gunung (V_GUNUNG) 0,629 1,591 .065 1062401,56 90060415,3 0,012 0,991
View Golf (V_GOLF) 0,776 1,288 .020 650757278 212199538 3,067 0,003*
View Kolam Renang (V_KLM_RNG) 0,772 1,295 .973 43508700,9 99307860 0,438 0,662
Jumlah Kamar (KMR) 0,435 2,299 .713 -137293072 61558042,7 -2,230 0,028*
Luas 0,357 2,799 .058 23054835,6 2008043,60 11,481 0,000*
Letak Lantai (LVL) 0,823 1,215 .360 243664,852 4062681,14 0,060 0,952
Akses ke CBD (CBD) 0,703 1,423 .136 65219322,6 46257248,5 1,410 0,162
Akses ke Pusat Perbelanjaan (MALL) 0,857 1,166 0.65 125902418 54406275,3 2,314 0,023*
Akses ke Rumah Sakit (RS) 0,687 1,456 .561 -93303100 47555506,2 -1,962 0,053**
Akses ke Sekolah (SKLH) 0,780 1,283 .896 -361827459 173794753 -2,082 0,040*
Akses ke Tempat Kerja (KTR) 0,870 1,150 .109 -95129952 45800907,0 -2,077 0,041*
Kolmogorov-Smirnov 0,68
F 28,022
Sig. 0,000
R Square 0,822
Adjusted R Square 0,793
*. Signifikan pada tingkat signifikansi 5% atau 0,05
**. Signifikan pada tingkat signifikansi 10% atau 0,1
heterokedastisitas, namun diabaikan dan tetap

digunakan dalam penelitian. Penelitian ini tetap Hasil uji menunjukkan p-value pada uji t yaitu
menggunakan kedua view tersebut sebab merupakan view kota, view pertanian, view gunung, view kolam
variabel yang diuji. Proporsi jumlah sampel penelitian renang, letak lantai, dan akses ke CBD memiliki
pada view kota banyak pada kelompok minat beli dan signifikansi > 0,05 yang artinya tidak ada pengaruh
kepemilikan unit apartemen serta sebagian apartemen yang signifikan terhadap nilai apartemen. Sedangkan
di Surabaya juga lebih banyak menawarkan view view golf, jumlah kamar, luas, akses ke pusat
kota. Sampel penelitian pada view golf sangat sedikit perbelanjaan, akses ke sekolah, akses ke tempat kerja,
dan hanya sedikit apartemen yang menawarkan view view taman dan akses ke rumah sakit berpengaruh
golf jadi tetap merupakan salah satu view yang diuji signifikan terhadap nilai apartemen.
dalam penelitian ini. Hasil uji normalitas dengan tes Hasil uji statistik juga memperlihatkan variabel
Kolmogorov-Sminorv menunjukkan bahwa nilai p- luas unit dan letak lantai memiliki koefisien positif
value > 0,05 yaitu 0,68 artinya data sampel berasal yang artinya semakin semakin besar luas unit
dari populasi yang berdistribusi normal. apartemen dan semakin tinggi lantai unit tersebut
maka semakin tinggi harga beli apartemen. Menurut
Setelah uji asumsi tersebut dilakukan maka Betts & Ely (2001), luas unit apartemen adalah dasar
model dari analisa regresi menunjukkan: untuk penilaian dan penentuan harga beli apartemen.
Luas unit dan bangunan apartemen adalah sama dan
Y = 827965396 + 70913265,4 TAMAN + tidak dapat berubah maka semakin besar luasan unit
4933086,22 KOTA + 1062401,56 PERTANIAN + apartemen, maka semakin besar pula harga transaksi
650757278 GUNUNG + 650757278 GOLF + apartemen. Lantai yang tinggi membuat view yang
43508700,9 KLM_RNG - 1,373 KMR + 23054835,6 dimiliki unit apartemen menjadi semakin luas dan
LUAS + 243664,852 LVL + 65219322,6 CBD + bagus.
125902418 MALL - 93303100 RS - 3,618 SKLH -
95129952 KTR

Variabel jumlah kamar memiliki koefisien Jarak yang dekat juga dapat meningkatkan efektivitas
negatif, artinya semakin banyak jumlah kamar dapat dan efisiensi.
mengurangi harga apartemen. Hal ini dikarenakan Pada penelitian ini, view taman, view pertanian,
luas unit dan luas bangunan apartemen tidak dapat view kota, view gunung, view golf, dan view kolam
berubah sehingga tidak memungkinkan untuk renang mempunyai koefisien positif terhadap
pengurangan maupun penambahan jumlah kamar. apartemen. Dapat diartikan bahwa jika sebuah
Hasil tersebut bertentangan dengan penelitian apartemen memiliki salah satu dari view tersebut,
Makinde dan Tokunboh (2013) yang menyatakan harga apartemen akan mengalami peningkatan. Hal
bahwa jumlah kamar dapat meningkatkan harga. tersebut terjadi karena view yang bagus dapat
Variabel aksesibilitas apartemen ke CBD dan meningkatkan kenyamanan dan ketenangan serta
pusat perbelanjaan berpengaruh positif terhadap harga dapat menjadi sarana refreshing masyarakat. Bishop
apartemen yang artinya semakin jauh jarak apartemen et al. (2004) menyatakan bahwa view ruang hijau dan
ke CBD dan pusat perbelanjaan maka harga view air mempunyai pengaruh positif terhadap harga.
apartemen akan mengalami kenaikan. Area CBD Sedangkan view bangunan mempunyai pengaruh
adalah wilayah pusat kegiatan masyarakat. Begitu negatif terhadap harga dan tidak sejalan dengan hasil
pula dengan pusat perbelanjaan dimana tempat ini penelitian ini dimana view bangunan pada penelitian
adalah sarana hiburan dan banyak dikunjungi. Karena ini adalah view kota. Untuk view ruang hijau yaitu
itu, secara umum masyarakat akan menghindari view taman, view pertanian, dan view golf. View air
wilayah yang seringkali terjadi kemacetan dan yaitu view kolam renang.
keramaian sehingga lebih memilih tempat tinggal Responden laki-laki bersedia membayar view
yang agak jauh dari area CBD dan pusat perbelanjaan. apartemen pada kisaran 1,1% sampai 2% dan jenis
Untuk variabel aksesibilitas apartemen ke rumah kelamin perempuan bersedia membayar pada kisaran
sakit, hasil penelitian menunjukkan bahwa variabel 2,1% sampai 4%. Terdapat 13 responden dengan
tersebut berpengaruh negatif terhadap harga penghasilan kurang dari Rp.10.000.000 bersedia
apartemen yang artinya semakin jauh apartemen untuk membayar view apartemen sebesar 1,1%
dengan rumah sakit, harga apartemen menjadi sampai 2%. Sedangkan responden yang
semakin turun. Hal ini dapat disebabkan masyarakat berpenghasilan Rp.10.000.000 - Rp.25.000.000 dan
lebih merasa aman apabila terjadi gangguan pada lebih dari Rp.50.000.000 bersedia membayar lebih
kesehatan dapat menjangkau rumah sakit terdekat pada kisaran 2.1% sampai 4% untuk view apartemen.
yang selalu siaga 24 jam. Sejalan dengan penelitian Responden dengan penghasilan Rp.25.000.000 -
Tan (2011) yang menyebutkan bahwa aksesibilitas Rp.50.000.000 sebanyak 7 responden bersedia untuk
hunian ke rumah sakit dapat mempengaruhi harga membayar view apartemen pada kisaran 4,1 - 6%.
menjadi lebih tinggi. Variabel aksesibilitas apartemen Responden yang sudah memiliki apartemen maupun
ke sekolah dan tempat kerja memiliki pengaruh belum sebagian besar bersedia membayar pada
negatif terhadap harga apartemen. Semakin jauh kisaran 1,1% sampai 2%.
apartemen ke sekolah dan tempat kerja, maka harga Ditinjau dari wilayah keberadaan apartemen di
apartemen mengalami penurunan. Menurut Tan Surabaya yang diminati adalah di Surabaya Barat,
(2011), jarak yang dekat dengan sekolah dan tempat Surabaya Pusat, dan Surabaya Timur, bersedia untuk
kerja dapat mengurangi waktu dan biaya perjalanan. membayar view apartemen pada kisaran 1,1% sampai

2% dari harga transaksi. Sedangkan 9 responden yang Kurniawan, G. (2015, Maret 30). Minat Tinggal di Hunian
memiliki apartemen dan berkeinginan membeli Vertikal Sudah Mengalami Pergeseran. Retrieved from
apartemen di Surabaya Selatan bersedia untuk http://www.tribunnews.com/bisnis/2015/03/30/minat-
membayar lebih sebesar 2,1% sampai 4% dari harga tinggal-di-hunian-vertikal-kini-sudah-mengalami-
apartemen. View yang diminati adalah view laut dan pergeseran
view kota pada kisaran 2,1% sampai 4%. Pada view Kaplan, R. (2001). The Nature of the View from Home:
taman, view kolam renang dan view gunung, WTP Psychological Benefits. Environment and Behaviour , 33
responden sebesar 1,1% sampai 2%. Sedangkan untuk (4), 507-542.
view pertanian sebesar 4,1% sampai 6% dan view golf KPSPI. (2015). KEPI & SPI EDISI VI - 2015.
pada kisaran 4,1% sampai 8%. Ling, D. C., & Archer, W. R. (2005). Real Estate Principles:
V. KESIMPULAN DAN SARAN A Value Approach. Boston: McGraw-Hill/Irwin.
Makinde, O. I., & Tokunboh, O. O. (2013). Impact of Water
Berdasarkan hasil analisis dan pembahasan
View on Residential Properties House Pricing. American
maka simpulan yang dapat dikemukakan adalah
variabel view taman, view golf, jumlah kamar, luas, Real Estate Society Conference in Kigail, Rwanda, 23-26
akses ke pusat perbelanjaan, akses ke rumah sakit, October 2013. Geisenheim, Germany: IREBS
Foundation for African Real Estate Research.
akses ke sekolah, dan akses ke tempat kerja
Mandell, S., & Wilhelmsson, M. (2011). Willingness to pay
berpengaruh pada nilai apartemen. Konsumen di
for Sustainable Housing. Journal of Housing Research ,
Surabaya memiliki respon WTP pada view apartemen
20 (1), 35-51.
untuk view laut dan view kota sebesar 2,1% sampai
4%, view taman, view kolam renang, dan view gunung Mills, A. C., Parli, R. L., & Reynolds, A. (2008). The
Valuation of Apartment Properties Second Edition.
sebesar 1,1% sampai 2%, view pertanian sebesar
Chicago, IL: Appraisal Institute.
4,1% sampai 6%, dan view golf sebesar 4,1% sampai
Neufert, E. (1980). Architect's Data. New York: Granada
8%.
Publishing.
Penelitian selanjutnya dapat dikembangkan
pada keberadaan apartemen di wilayah lain yang Prasmatiwi, Irham, Suryantini, & Jamhari. (2011). Kesediaan
memiliki beberapa view yang berbeda-beda. Dengan Membayar Petani Kopi untuk Perbaikan Lingkungan.
Jurnal Ekonomi Pembangunan , 12 (2), 187-199.
pengumpulan data lebih banyak maka dapat
Ranto. (2013, Juli 7). Apartemen Murah dengan
digunakan sebagai model prediksi nilai apartemen di
Pemandangan Lapangan Golf Banyak Diminati.
wilayah tersebut serta kesediaannya membayar dapat
Retrieved from http://cahiya.com/apartemen-murah-
lebih tajam terukur. Juga memperluas wilayah
penelitian bukan hanya di Surabaya, sebab beberapa dengan-pemandangan-lapangan-golf-banyak-diminati/
kota lain juga sudah memiliki apartemen seperti Ratchatakulpat, T., Miller, P., & Marchant, T. (2009).
Residential Real Estate Purchase Decision in Australia: Is
Malang, dan Gresik. Keberadaan apartemen di
It More Than Location? Interational Real Estate Review ,
wilayah tersebut juga memiliki beberapa view yang
12 (3), 273-294.
berbeda-beda sehingga kesediaan konsumen
Roulac, S. E. (2006). Brand+Beauty+Utility = Property
membayar akan lebih bervariasi.
Value. Property Management , 25 (5), 428-446.
DAFTAR PUSTAKA Salanto, F. (2014). Apartment Sector. Jakarta: Colliers
International.
Betts, R. M., & Ely, S. J. (2001). Basic Real Estate Appraisal, Tan, T. H. (2011). Measuring Willingness to pay for Houses
5th Edition. Upper Saddle River, New Jersey: Prentice in a Sustainable Neighborhood. International Journal of
Hall. Environmental, Cultural, Economic, and Social
Bishop, I., Eckart, L., & Mahbubul, A. M. (2004). Estimation Sustainability .
of the Influence of View Components on High-Rise Undang Undang Republik Indonesia No. 16 Tahun 1985
Apartment Pricing Using a Public Survey and GIS tentang Rumah Susun. Retrieved from
Modelling. Environment and Planning B: Planning and https://www.pu.go.id/uploads/services/2011-11-29-12-
Design 2004 , 31 (3), 439-452. 27-41.pdf
Chan, E., Chung, Y. Y., Baldwin, A., & Lee, G. (2009). Zhao, J. H., & Kling, C. L. (2004). Willingness to pay,
Value of Buildings with Design Features for Healthy Compensating Variation, and the Cost of Commitment.
Living: a Contingent Valuation Approach. Facilities , 27 Economic Inquiry , 42 (3), 503-517.
(5/6), 229-249.
Fanning, S. (2005). Market Analysis for Real Estate:
Concepts and Apllication in Valuation and Highest and
Best Use. Illinois: Appraisal Institute.
Fisher, J. D., Martin, R. S., & Mosbaugh, P. (1991). The
Language of Real Estate Appraisal. USA: Real Estate
Education Company.
Horowitz, J. K., & McConnell, K. E. (2001). Willingness To
Accept, Willingness to pay and The Income Effect.
Department of Agricultural and Resource Economics,
University of Maryland, 1-22.

MAPPI Insight Vol1 Ed1 PDF

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

MAPPI Insight Vol1 Ed1 PDF

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

2017

IMPLEMENTASI PENILAIAN GANTI KERUGIAN UNTUK KEPENTINGAN UMUM

STRATEGI PENILAIAN SEMI-MASAL DALAM RANGKA PENGADAAN TANAH

PENGARUH NILAI WAJAR ASET BIOLOGIS DALAM PEMBENTUKAN

PENGARUH INTELECTUAL CAPITAL TERHADAP NILAI INTRINSIK PADA

MODEL NILAI PASAR APARTEMEN DAN KESEDIAAN MEMBAYAR

VOL 1 No. 1, Maret 2017, Jakarta

IMPLEMENTASI PENILAIAN GANTI KERUGIAN UNTUK KEPENTINGAN

STRATEGI PENILAIAN SEMI-MASAL DALAM RANGKA PENGADAAN

PENGARUH NILAI WAJAR ASET BIOLOGIS DALAM PEMBENTUKAN

PENGARUH INTELECTUAL CAPITAL TERHADAP NILAI INTRINSIK PADA

MODEL NILAI PASAR APARTEMEN DAN KESEDIAAN MEMBAYAR

VOL 1 No. 1, Maret 2017, Jakarta

Ketua Dewan Redaksi

DAFTAR ISI VOLUME 1 NOMOR 1 TAHUN 2017

IMPLEMENTASI PENILAIAN GANTI KERUGIAN UNTUK KEPENTINGAN UMUM 1-5

STRATEGI PENILAIAN SEMI-MASAL DALAM RANGKA PENGADAAN TANAH BAGI 6-14

PENGARUH INTELECTUAL CAPITAL TERHADAP NILAI INTRINSIK PADA PERUSAHAAN 24-34

2 – MAPPI Insight – Vol. 1, No 1, Maret 2017

3 – MAPPI Insight – Vol. 1, No 1, Maret 2017

4 – MAPPI Insight – Vol. 1, No 1, Maret 2017

5 – MAPPI Insight – Vol. 1, No 1, Maret 2017

Ni Luh Asti Widyahari

6 – MAPPI Insight – Vol. 1, No 1, Maret 2017

Peraturan dan Perundang- Standar Penilaian Permasalahan:

Peranan Penilai pada

Strategi Penilaian Nilai

Gambar 1. Kerangka Studi

7 – MAPPI Insight – Vol. 1, No 1, Maret 2017

8 – MAPPI Insight – Vol. 1, No 1, Maret 2017

9 – MAPPI Insight – Vol. 1, No 1, Maret 2017

10 – MAPPI Insight – Vol. 1, No 1, Maret 2017

11 – MAPPI Insight – Vol. 1, No 1, Maret 2017

12 – MAPPI Insight – Vol. 1, No 1, Maret 2017

Penilai Review Review

Verifikasi Supervisor Review Tim dan

13 – MAPPI Insight – Vol. 1, No 1, Maret 2017

14 – MAPPI Insight – Vol. 1, No 1, Maret 2017

Abstrak – Penelitian ini dilakukan bertujuan I. PENDAHULUAN

15 – MAPPI Insight – Vol. 1, No 1, Maret 2017

16 – MAPPI Insight – Vol. 1, No 1, Maret 2017

17 – MAPPI Insight – Vol. 1, No 1, Maret 2017

IV. METODE Regresi Data Panel

18 – MAPPI Insight – Vol. 1, No 1, Maret 2017

19 – MAPPI Insight – Vol. 1, No 1, Maret 2017

20 – MAPPI Insight – Vol. 1, No 1, Maret 2017

tidak searah (negatif) atas ROE terhadap PBV di

21 – MAPPI Insight – Vol. 1, No 1, Maret 2017

22 – MAPPI Insight – Vol. 1, No 1, Maret 2017

23 – MAPPI Insight – Vol. 1, No 1, Maret 2017

22 – MAPPI Insight – Vol. 1, No 1, Maret 2017

23 – MAPPI Insight – Vol. 1, No 1, Maret 2017

24 – MAPPI Insight – Vol. 1, No 1, Maret 2017

25 – MAPPI Insight – Vol. 1, No 1, Maret 2017

26 – MAPPI Insight – Vol. 1, No 1, Maret 2017

Pendekatan Growth in Operating Income

27 – MAPPI Insight – Vol. 1, No 1, Maret 2017

28 – MAPPI Insight – Vol. 1, No 1, Maret 2017

29 – MAPPI Insight – Vol. 1, No 1, Maret 2017

30 – MAPPI Insight – Vol. 1, No 1, Maret 2017

31 – MAPPI Insight – Vol. 1, No 1, Maret 2017

seluruh perusahaan (firm), maka total assets

32 – MAPPI Insight – Vol. 1, No 1, Maret 2017