PENDEKATAN BIAYA

COST APPROACH
DATA PRIBADI

Nama Lengkap : Suherwin, ST., MSi

Panggilan : Erwin
Pendidikan Formal : Teknik Industri
Ilmu Ekonomi Pembangunan
Pengalaman Penilai : 2004 / Penilai Publik 2010
Organisasi : Sekretaris DPD MAPPI Sumbagut
Pekerjaan : Partner di KJPP MBPRU & Rekan
Alamat Rumah : Medan
Email : erwin_su@yahoo.com
Telp. : 061-8200513 / 08116127780

2
OUTLINE
Konsep pendekatan biaya dan relevansi
01 nya dengan nilai pasar

02 Penerapan pendekatan biaya

03 Kelebihan dan kekurangan penerapan

pendekatan biaya

04 Konsep BTB dalam Pendekatan Biaya

 KONSEP PENDEKATAN BIAYA
Pendekatan ini mempertimbangkan kemungkinan
bahwa, sebagai substitusi dari pembelian suatu
properti, seseorang dapat membuat properti yang
lain baik berupa replika dari properti asli atau
substitusinya yang memberikan kegunaan yang
sebanding.

Seseorang biasanya dianggap tidak wajar untuk

membeli suatu properti lebih dari pada biaya untuk
membeli tanah yang sebanding dan membuat suatu
pengembangan alternatif, kecuali akan melibatkan
jangka waktu yang lebih panjang, ketidaknyamanan,
aspek hukum dan risiko yang lebih tinggi.
ILUSTRASI PENDEKATAN BIAYA

Real Property

Land Building
 KONSEP PENDEKATAN BIAYA

Metode ini digunakan untuk menentukan suatu nilai properti/aset

berdasarkan perhitungan seluruh biaya yang diperlukan untuk pengadaan,
pembangunan/pengganti properti/aset yang identik dengan properti/aset
yang dinilai. Perhitungan dilakukan seolah-olah aset yang dinilai masih
dalam keadaan baru, sehingga nilai yang dihasilkan disebut sebagai Biaya
Reproduksi/ Biaya Pengganti
Setelah Biaya Penggantian Baru tersebut diketahui, kemudian melakukan
penyesuaian dengan memperhitungkan penyusutan dan seluruh keusangan
yang terjadi sesuai dengan kondisi fisik, kapasitas dan tingkat pelayanan,
serta kondisi lingkungan sekitar yang berpengaruh dari properti/aset yang
dinilai.
Nilai Pasar Properti = RCN – (Penyusutan + Keusangan)
 Biaya Reproduksi Baru /
Biaya Pengganti Baru

Biaya Reproduksi Baru Biaya Pengganti Baru

(Reproduction Cost New) (Replacemant Cost New)
Merupakan estimasi biaya untuk
mereproduksi suatu properti baru yang Merupakan estimasi biaya untuk membuat
sama/ identik dengan properti yang suatu properti baru yang setara dengan
dinilai, berdasarkan harga pasaran properti yang dinilai, berdasarkan harga
setempat pada tanggal penilaian. Biaya pasaran setempat pada tanggal penilaian.
reproduksi baru didasarkan kepada replika Biaya pengganti baru didasarkan utilitas
fisik sesungguhnya yang setara.

Membuat properti replika/ identik Membuat produk dengan utilitas

setara
Biaya Reproduksi Baru/
Biaya Pengganti Baru

Biaya Biaya Tak

Langsung Langsung

Material Perijinan (IMB)

Asuransi dan Pajak-pajak
Upah (Tenaga Kerja)
Biaya konsultan
Biaya Overhead
Biaya Instalasi
Biaya keuangan (mis. IDC)
Keuntungan kontraktor
Laba kewirausahaan
METODE DAN TEKNIK PERHITUNGAN RCN

Quantity
Surveyor
Reproduction
Cost New
Unit in Place
BTB
RCN
Square Metre
Biaya
Pengganti
Baru
Index
 PENYUSUTAN / KEUSANGAN

Extraksi Pasar
Fisik

Penyusutan/ Fungsi Age Life

Keusangan

Eksternal/
Ekonomi
Breakdown
Tahapan Pendekatan Biaya
1 Estimasi nilai tapak tanah dalam keadaan kosong dengan asumsi HBU

2 Estimasi biaya langsung dan biaya tidak langsung atas

pengembangan yang ada
3 Estimasi insentif pengembangan (entrepreneur incentive)

4 Tambahkan no. 2 dan 3 menjadi total jumlah biaya reproduksi baru

5 Estimasi besaran penyusutan berdasarkan penyusutan fisik

kemunduran fungsi dan kemunduran eksternal (ekonomi)
6 Kurangkan biaya reproduksi baru dengan besaran penyusutan untuk
mendapatkan biaya reproduksi baru tersusutkan
7 Tambahkan konstribusi nilai bangunan lainnya (bila ada)

8 Tambahkan nilai tapak tanah dan biaya reproduksi baru tersusutkan

 PENYUSUTAN
Adapun penyusutan dapat dikategorikan sebagai berikut :

1.Kerusakan Fisik (Physical Depreciation)

Rusak, aus, usang, lapuk, retak, mengeras atau kerusakan pada
strukturnya. Hal ini disebabkan oleh faktor umur dan kondisi fisik
yang ada .

2.Kemunduran Fungsional (Functional Obsolescence)

Meliputi perencanaan yang kurang baik, ketidakseimbangan yang
bertalian dengan ukuran, model, bentuk, umur dan lain-lain .

3.Kemunduran Ekonomi (Economic Obsolescence)

Dipengaruhi oleh faktor-faktor, seperti perubahan sosial,
peraturan-peraturan pemerintah, dan peraturan lain yang
membatasi, peruntukan, dan lain-lain .
 PROSES PEMBENTUKAN NILAI PASAR
DALAM IMPLEMENTASI PENDEKATAN BIAYA

Reproduksi/
Pengganti

Entrepreneurial
Incentive / Profit

Penyusutan dan
Keuasangan

Memastikan estimasi Nilai Pasar didasarkan data pasar (SPI 101 – 5.1.b).
Insentif / Profit Hasil Pengembangan
Insentif hasil pembangunan (entrepreneurial incentive) merupakan insentif yang
diperoleh pemilik atau pengembang dari suatu pengembangan properti yang
didasarkan informasi pasar. Incentif dapat diartikan sebagai kompensasi atas kerja
yang dilakukan dari mulai pembelian lahan hingga properti dibangun.

Keuntungan hasil pengembangan (Entrepreneurial profit) pemilik

properti/pengembangan adalah jumlah uang yang diterima terhadap kontribusi dan
resiko atas pembangunan bila properti dijual. Dasar dalam penentuan entrepreneurial
incentive dengan hitungan sebagai berikut :

Nilai Pasar Properti

(-) Biaya pembangunan/pengembangan

= Profit pengembang (kerugian)

Insentif pebangunan juga dapat diperoleh dari perhitungan tingkat pengembalian dari
suatu investasi.
 PROSES PEMBENTUKAN NILAI PASAR
DALAM IMPLEMENTASI PENDEKATAN BIAYA
PADA MASA NEW NORMAL

Reproduksi/
Pengganti

Entrepreneurial
Incentive / Profit
- Turun butuh
cash flow
- Naik jika ada
Opportunity

Muncul V=I/R
kemunduran I = Turun
eksternal R = Naik

Besar kemunduran eksternal dapat dihitung dengan pendekatan pasar atau

pendekatan pendapatan
CONTOH PERHITUNGAN KEMUNDURAN EKONOMIS

NORMAL PANDEMIC / NEW NORMAL

I = 10.000 I = 9.000
R = 10 % R = 10,5 %

𝑰 𝑰
V= V=
𝑹 𝑹

V = 100.000 V = 85.714

Kemunduran Ekonomis = 100.000 - 85.714 = 14.286

𝟏𝟒.𝟐𝟖𝟔
=
𝟏𝟎𝟎.𝟎𝟎𝟎
= 14,2 %
KELEBIHAN VS KELEMAHAN
PENDEKATAN BIAYA

KELEBIHAN KELEMAHAN
Rasionalisasi dari pendekatan
Kesulitan dalam menentukan
ini lebih mudah dipahami
biaya pergantian baru.
dan lebih mudah dalam hal
pengujian datanya

Penentuan penyusutan diper

Proses lebih terperinci lukan pengalaman dari
sehingga kesalahan bisa PENDEKATAN penilainya. Terutama dalam
diminimalisir BIAYA menentukan keusangan
Fungsi dan ekonomi

Dapat digunakan untuk semua

jenis properti. Umumnya Terkesan mudah diterapkan
digunakan menjadi alternative sehingga membuat lalai
terakhir jika pendekatan lain penilai dalam menyiapkan
tidak dapat digunakan data pasar yang handal
 BIAYA DAN TEKNIS BANGUNAN

Definisi
● Sistem Biaya dan Teknis Bangunan MAPPI (Sistem BTB-
MAPPI) adalah sebuah sistem yang dikembangkan untuk
menentukan Biaya Reproduksi / Pengganti Baru (BRB)
dalam proses penilaian, yang dibuat oleh MAPPI dan
dipublikasikan kepada anggotanya serta di update secara
berkala.

● BTB-MAPPI dibuat hanya khusus untuk proses penilaian atas

bangunan saja.
 Latar Belakang Bagian Pendekatan Biaya
Munculnya BTB

Kemudahan Kebutuhan
Why ?

Rujukan Standarisasi

Sumber: Munas MAPPI 2012

ALLPPT.com _ Free PowerPoint Templates, Diagrams and Charts
Metode Perhitungan BRB
(Biaya Reproduksi Baru)
METODE SURVEY KUANTITAS: biaya didasarkan atas rencana anggaran bangunan
berdasarkan harga satuan dalam penggunaan kuantitas dan kualitas seluruh material dan
tenaga kerja

METODE UNIT TERPASANG: biaya membangun dihitung berdasarkan per satuan unit
komponen yang menjadi bagian dari bangunan (termasuk bahan-bahan, tenaga kerja,
overhead dan keuntungan pemborong); Untuk mendapatkan nilai bangunan dilakukan
dengan cara menjumlahkan seluruh biaya pekerjaan per unit terpasang termasuk biaya
plumbing, electrical dan lain-lain

METODE METER PERSEGI: digunakan untuk menentukan estimasi biaya yang diukur
berdasarkan rupiah dalam satuan unit atau luas atas konstruksi pengembangan yang sama
dan disesuaikan dengan waktu dan perbedaan fisik. Satuan unit atau biasanya diperuntukan
kepada luas bangunan (m2).

METODE INDEKS: biaya yang didasarkan kepada konversi biaya historis menjadi estimasi
biaya saat ini.
Kendala Menghitung BRB

Deviasi hasil
antar Penilai Perlu
pengalaman
Manfaat BTB
BIAYA TEKNIS BANGUNAN (BTB) INTERAKTIF
Provinsi : PROV. DKI JAKARTA
Kota / Kabupaten : -
Tahun : 2019