PENILAIAN PROPERTI

ABDUL KARIM, S.T., M.T.

METODE PENDAPATAN
 PENILAIAN PROPERTI
Proses Pekerjaan untuk memberikan estimasi dan pendapat atas nilai
ekonomis suatu obyek penilaian pada saat tertentu dengan Standar
Penilaian Indonesia yang berlaku pada saat penilaian dan peraturan-
peraturan yang berlaku
PENILAIAN PROPERTI
 PENDEKATAN PENILAIAN
Secara aplikatif, metode atau pendekatan penilaian terdiri dari berbagai
ragam. Hal tersebut sangat tergantung dengan kondisi, karakteristik serta
obyek yang akan dinilai.

Namun jika dikaji lebih dalam, pendekatan penilaian itu sebenarnya

hanya terdiri dari 3 (tiga) pendekatan utama saja, yaitu antara lain adalah:
• Pendekatan Perbandingan Data Pasar
• Pendekatan Pendapatan ( income capitalization approach)
• Pendekatan Biaya
PENDEKATAN PENDAPATAN
Penilaian dengan pendekatan kapitalisasi pendapatan atau sering juga
disebut dengan Income Capitalization Method ini adalah suatu
pendekatan penilaian properti yang didasarkan pada pendapatan bersih
per tahun yang diterima dari pengusaha properti tersebut, prinsip
dasarnya adalah bahwa suatu nilai aset merupakan hasil representasi dari
pendapatan yang diperoleh oleh aset tersebut.
 PENDEKATAN PENDAPATAN
Misalnya berapakah nilai suatu bidang tanah pertanian X? jawabannya
adalah besaran nominal yang mampu dihasilkan oleh bidang tanah
pertanian tersebut secara rata-rata. Tentu saja dalam hal ini secara teknis
tidak hanya senilai pendapatan yang mampu dihasilkan oleh sebidang
tanah pertanian pada titik waktu tertentu saja, namun harus
diperhitungkan pula kapitalisasi yang mampu dihasilkan berdasarkan
kondisi ekonomi yang terjadi.
Artinya pendapatan yang diperoleh sebidang tanah pertanian tersebut
harus mampu dikalkulasikan dengan kapitalisasi ekonomi yang berlaku
dalam kurun waktu tertentu.
 PENDEKATAN PENDAPATAN
Dengan demikian maka sebuah aset, termasuk tanah misalnya, dapat
dinilai apabila aset tersebut menghasilkan pendapatan atas usaha
diatasnya. Jadi tidak hanya tanah pertanian saja yang dapat dinilai
dengan pendekatan ini, namun misal jika tanah yang di atasnya terdapat
bangunan dan dimanfaatkan untuk kegiatan usaha maka dapat pula
dinilai dengan menggunakan pendekatan ini.
 PENDEKATAN PENDAPATAN
Contoh tanah yang di atasnya terdapat bangunan dan dimanfaatkan
untuk kegiatan usaha maka dapat pula dinilai dengan menggunakan
pendekatan ini.
 PENDEKATAN PENDAPATAN
Terdapat ada 4 metode dalam pendekatan pendapatan ini, yaitu :
• Direct Capitalization/Income Capitalization

• Gross Income Multiplier (GIM)

• Discounted Cash Flow

• Residual Techniquel
 DIRECT CAPITALIZATION
Metode Direct Capitalization adalah metode yang mengasumsikan
bahwa properti menghasilkan pendapatan tetap dan stabil serta
lamanya investasi berlangsung secara perpetuity

Rumus Direct Capitalization

Va = I / Ca

I = Income / Pendapatan = Net Operating Income

Ca = Capitalization Rate / Tingkat Kapitalisasi
Va = Nilai Properti
 DIRECT CAPITALIZATION
Langkah Kerja Direct Capitalization
• Melakukan riset terhadap Income & Expense (pendapatan dan
pengeluaran) dari objek penilaian dan properti pembanding.
• Melakukan estimasi besarnya Potential Gross Income (pendapatan
kotor potensial) dari objek penilaian.
• Melakukan estimasi besarnya Vacancy & Collection Loss (tingkat
kekosongan dan kehilangan pendapatan) dari objek penilaian.
• Menghitung Effective Gross Income (pendapatan kotor efektif) dengan
mengurangkan tingkat kekosongan dan kehilangan pendapatan dari
total pendapatan kotor potensial.
• Melakukan estimasi besarnya total biaya operasional, terdiri dari biaya
tetap, biaya variabel dan cadangan.
• Menghitung Net Operating Income (pendapatan bersih operasi) dengan
mengurangkan total biaya operasional dari pendapatan kotor efektif.
• Menetapkan capitalization rate (tingkat kapitalisasi)
• Menghitung nilai objek penilaian melalui metode kapitalisasi langsung
 DIRECT CAPITALIZATION
Biaya Operasional
• Biaya Variabel : (Gaji, Bonus Karyawan, Listrik, Air, Biaya Pemeliharaan,
dll.)
• Biaya Tetap : Insurance, PBB
• Biaya Cadangan : Biaya penggantian/perbaikan sistem pendingin,
elevator, karpet, dll
Terdapat perbedaan penerapan biaya untuk kepentingan akuntansi dan
penilaian
 DIRECT CAPITALIZATION
Contoh Direct Capitalization

Anda melakukan penilaian properti Gedung Bulu Tangkis di Banjarmasin.

Data anda miliki
Tingkat Kapitalisasi 5%
pendapatan kotor dalam satu tahun 85 juta
vacancy dan collection loss (ada yang tidak bayar dan berhenti berlangganan)
totalnya 5 juta
Penjaga dalam 1 tahun 30 juta
Biaya pemeliharaan 3 juta
Biaya listrik dan air 12 juta
 DIRECT CAPITALIZATION
Contoh Direct Capitalization

Anda melakukan penilaian properti Gedung Bulu Tangkis di Banjarmasin.

1.Effective Gross Income : Pendapatan Kotor - Vacancy & Collection Loss

: Rp. 85.000.000,00 - Rp. 5.000.000,00
: Rp. 80.000.000

2.Net Operating Income : Effective Gross Income - Biaya Operasional

: Rp. 80.000.000,00 - Rp. 45.000.000,00
: Rp. 35.000.000
3. Value : Rp. 35.000.000,00 / 5%
: Rp. 700.000.000
 DIRECT CAPITALIZATION
Contoh Direct Capitalization

Pemilik Tanah menyewakan tempat untuk berjualan sebanyak 6 space dengan

biaya sewa Rp. 500.000/bulan di 5 space depan dan Rp. 400.000/bulan di 1 space
belakang. ada 3 penyewa tempat bagian depan 1 bulan tidak berjualan pada saat
bulan puasa. Pengeluaran Pemilik Tanah Listrik dalam 1 tahun : Rp. 4.500.000 dan
PDAM dalam 1 tahun : Rp. 4.900.000, Petugas Sampah dalam 1 tahun : Rp. 720.000
dan Jaga malam dalam 1 tahun : Rp 720.000. Berapakah nilai pasar dari sewa
tempat Pemilik Tanah tersebut jika tingkat kapitalisasi 5%?
 DIRECT CAPITALIZATION
Contoh Direct Capitalization
Diketahui Pendapatan Kotor : 30 juta (5 space depan) + 4,8 juta ( 1 space belakang)
Vacancy Loss : 1,5 juta Biaya Operasional : 10.840.000 dan Ca : 5%

1.Effective Gross Income : Pendapatan Kotor - Vacancy & Collection Loss

: Rp. 34.800.000,00 - Rp. 1.500.000,00
: Rp. 33.300.000,00

2.Net Operating Income : Effective Gross Income - Biaya Operasional

: Rp. 33.300.000,00 - Rp. 10.840.000,00
: Rp. 22.460.000,00

3. Value : Rp. 22.460.000,00 / 5%

: Rp. 449.200.000,00
 TINGKAT KAPITALISASI
Suatu tingkat balikan tertentu dalam persen, yang menggambarkan
perbandingan antara pendapatan bersih tahunan dengan nilai properti.
Dalam penilaian aset, tingkat kapitalisasi/ Cap. Rate digunakan untuk
mengkonversi suatu pendapatan properti yang telah dianggap tetap/
stabil menjadi nilai properti tersebut.
 TINGKAT KAPITALISASI
Menentukan tingkat kapitalisasi adalah sesuatu yang penting dalam proses
kapitalisasi. Sedikit perubahan dalam tingkat kapitalisasi akan menyebabkan
perbedaan yang besar dalam properti. Tingkat Kapitalisasi naik dari 8% ke
9%, maka Nilai Properti akan turun 11%
Contoh :
Bila pendapatan bersih/ Net Income suatu properti per tahun
Rp. 1.000.000.000 dan tingkat kapitalisasi 8% maka :
Nilai Properti = Rp. 1.000.000.000 / 8% = Rp. 12.500.000.000

Bila tingkat kapitalisasi 9% maka :

Nilai Properti = Rp. 1.000.000.000 / 9% = Rp. 11.111.111.111

Selisih Nilai properti karena perbedaan tingkat kapitalisasi

Rp 12.500.000.000 - Rp 11.111.111.111 = Rp. 1.388.888.889

Persentase perbedaannya
Rp 1.388.888.889 / Rp 12.500.000.000 ) x 100% = 11,1%
 TINGKAT KAPITALISASI
Ada beberapa metode yang telah dikembangkan untuk membantu
Penilai menentukan besarnya Tingkat Kapitalisasi, yaitu :
• Metode Perbandingan Data Jual
• Metode GIM
• Metode Band of Investment (Modal Pinjaman dan Modal Sendiri)
• Metode Band of Investment (investasi tanah dan investasi bangunan)
 TINGKAT KAPITALISASI
Menentukan tingkat kapitalisasi berdasarkan perbandingan data jual

Menentukan tingkat kapitalisasi berdasarkan perbandingan data jual adalah

teknik yang dianjurkan apabila data jual beli/sewa dari properti sejenis tersedia

Data yang diperlukan adalah data jual, pendapatan, biaya operasional, data
pembiayaan properti dan kondisi pasar.

Contoh :
Indekos terjual (V) Rp. 600.000.000,00
Pendapatan bersih pertahun (NOI) Rp 50.000.000,00

Indikasi Tingkat Kapitalisasi (Ca)

Ca= NOI/ V
Ca= 50.000.000/ 600.000.000
Ca= 0,0833 = 8,3 %
 TINGKAT KAPITALISASI
Menentukan tingkat kapitalisasi menggunakan GIM

Terkadang tingkat kapitalisasi tidak dapat dihitung secara langsung karena data
yang diperlukan untuk menghitung tingkat kapitalisasi berdasarkan
perbandingan data jual tidak tersedia dengan baik, tetapi data jual dan data
pendapatan kotor tersedia dengan baik maka tingkat kapitalisasi dihitung dari
pengali sewa kotor.
 TINGKAT KAPITALISASI
Menentukan tingkat kapitalisasi menggunakan GIM
Ca = Rasio Pendapatan Bersih/ Efektif GIM
Contoh :
Indekos terjual (V) Rp. 600.000.000,00

Pendapatan kotor potensial (PGI) Rp. 75.000.000,00

Pendapatan kotor efektif (EGI) Rp. 70.000.000,00

Biaya operasional Rp. 20.000.000,00

NOI (EGI-B.operasional) Rp. 50.000.000,00

Rasio pendapatan bersih (NOI/PGI) 0,667

Efektif GIM (V/PGI) 8

Ca (RPB/E.GM) 0,0833 = 8,3 %

 TINGKAT KAPITALISASI
Menentukan tingkat kapitalisasi menggunakan Band of Investment
(Modal Pinjaman dan Modal Sendiri)

Apabila suatu properti dibeli dengan menggunakan modal pinjaman (debt) dan
modal sendiri (ekuitas), maka tingkat kapitalisasi keseluruhan (overall
capitalization rate) harus menunjukkan tingkat pengembalian kedua jenis modal
tersebut.
Untuk menghitung tingkat kapitalisasinya menggunakan rumus

Ca = (M x Rm) + (1 - M) x Re

Keterangan :
M = Modal Pinjaman
(1 - M) = Modal sendiri
Rm = tingkat kapitalisasi modal pinjaman
Re = Tingkat kapitalisasi modal sendiri
 TINGKAT KAPITALISASI
Menentukan tingkat kapitalisasi menggunakan Band of Investment
(Modal Pinjaman dan Modal Sendiri)
Contoh :
Pinjaman yang tersedia adalah 75% dari total investasi, bunga pinjaman yang
berlaku 13,5%, periode amortisasi 25 tahun, sedang tingkat kapitalisasi untuk
modal sendiri adalah 12% (diperoleh dari data pasar)
Hitung besarnya tingkat kapitalisasi?
Tingkat kapitalisasi untuk modal pinjaman

Bunga pinjaman yang berlaku adalah 13,5%, dengan periode pinjaman 25

tahun. Maka tingkat kapitalisasi untuk modal pinjaman adalah Rm = 0,14
 TINGKAT KAPITALISASI
Menentukan tingkat kapitalisasi menggunakan Band of Investment
(Modal Pinjaman dan Modal Sendiri)

Contoh :
Pinjaman yang tersedia adalah 75% dari total investasi, bunga pinjaman yang
berlaku 13,5%, periode amortisasi 25 tahun, sedang tingkat kapitalisasi untuk
modal sendiri adalah 12% (diperoleh dari data pasar)
Hitung besarnya tingkat kapitalisasi?

Ca = (M x Rm) + (1 - M) x Re
= (0,75 x 0,14) + (1- 0,75) x (0,12)
= 0,105 + 0,030
= 0,135
 TINGKAT KAPITALISASI
Menentukan tingkat kapitalisasi menggunakan Band of Investment
(perbandingan investasi tanah dan investasi bangunan)

Karena properti biasa terdiri dari beberapa investasi seperti hotel (terdiri dari
investasi tanah, bangunan, mesin-mesin dan peralatannya, perabot dan
peralatannya. Masing-masing tipe investasi ini memberikan risiko investasi yang
berbeda-beda.

Bila investasi properti terdiri dari tanah dan bangunan maka tiap unsur yaitu tanah
akan memiliki tingkat kapitalisasi tersendiri (Rt) dan bangunan akan memiliki
tingkat kapitalisasi yang berbeda juga (Rb)
 TINGKAT KAPITALISASI
Menentukan tingkat kapitalisasi menggunakan Band of Investment
(perbandingan investasi tanah dan investasi bangunan)

R = ((T x Rt) + (B x Rb)) / (T + B)

R = Tingkat kapitalisasi properti (%)

T = Nilai pasar tanah (Rp)
B = Nilai pasar bangunan (Rp)
Rt = Tingkat kapitalisasi tanah (%)
Rb = Tingkat kapitalisasi bangunan (%)
 TINGKAT KAPITALISASI
Menentukan tingkat kapitalisasi menggunakan Band of Investment
(perbandingan investasi tanah dan investasi bangunan)
Contoh :
Estimasi nilai pasar tanah = Rp. 3.500.000.000

Estimasi nilai pasar bangunan = Rp. 2.000.000.000

= kapitalisasi tanah berdasarkan data pasar
Tingkat = 12%
Tingkat kapitalisasi bangunan berdasarkan data pasar = 15%
I tingkat kapitalisasi :
Indikasi

R = (3.500.000.000 x 12 % ) + ( 2.000.000.000 x 15 %) / (5.500.000.000)

R = 0,1309 = 13%
GROSS INCOME MULTIPLIER
Gross Income Multiplier (GIM) adalah ukuran kasar nilai investasi yang diperoleh
dari membagi nilai penjualan properti dengan pendapatan kotor per tahunnya,
digunakan untuk menilai real estate komersil namun tidak mempertimbangkan
faktor-faktor pengurang pendapatan seperti biaya utilitas, pajak, perawatan dan
lainnya

Metode GIM dapat digunakan untuk menilai properti sederhana yang

menghasilkan pendapatan dan sering diperjualbelikan, misalnya rumah dan
apartemen. GIM ditentukan per wilayah, misal Kelurahan dan dihitung dari data
transaksi yang terjadi di wilayah tersebut untuk properti sejenis
GROSS INCOME MULTIPLIER
Metode ini dianalogikan dengan metode "payback period" dalam analisa investasi
atau mengalikannya dengan Potential Gross Income Multiplier (pengali
pendapatan kotor potensial)
GIM = Value / Gross Income
Value = GIM x Gross Income
Sale Price = Potential Gross Income Multiplier x Potential Gross Income
GROSS INCOME MULTIPLIER
Suatu properti dapat menghasilkan pendapatan kotor sebesar Rp. 100.000.000/
tahun
kemudian dijual, laku dengan harga Rp. 800.000.000, maka
GIM = Rp.800.000.000/ Rp 100.000.000

GIM = 8
Dari kasus diatas, GIM sebesar 8 bearti harga jual properti tersebut adalah 8x (8
kali) pendapatan kotor per tahunnya. GIM sering diartikan sebagai pengali
pendapatan kotor. Sedangkan pengali sewa kotor, sering diistilahkan dengan GRM
(Gross Rent Multiplier)

Prosedur Penerapan Penilaian dengan GIM :

Nilai suatu properti diperoleh dengan mengalikan pendapatan kotor tahunan
yang diharapkan (expected annual gross income) dengan GIM yang diperoleh dari
data penjualan properti pembanding
GROSS INCOME MULTIPLIER
Langkah Kerja Gross Income Multiplier
• Tentukan Objek dan Pembanding
Tentukan objek penilaianmu, lalu carilah pembanding yang sebanding dan
sejenis dengan objek penilaian, berada dilingkup geografis yang sama dan
memiliki kondisi sosial-ekonomi yang relatif sama. carilah sebanyak
mungkin
• Kumpulkan Data
untuk menerapkan metode ini, kamu harus mengumpulkan data dari objek
pembanding berupa pendapatan kotor per tahun dan nilai transaksi. Nilai
transaksi dapat diperoleh dari harga penjualan ataupun dengan menawar
properti hingga tercapai harga serendah-rendahnya
GROSS INCOME MULTIPLIER
Langkah Kerja Gross Income Multiplier
• Menghitung GIM rata-rata

Catatan :
Jangan menggunakan data
outlayer
Sebuah data dapat dikatakan
outlayer apabila GIM yang
dihasilkan lebih besar atau
lebih kecil dari mean/median
+50% dari mean/median itu
sendiri
GROSS INCOME MULTIPLIER
Contoh GIM rata-rata

Di daerah X terjadi 5 transaksi yaitu A,B,C,D dan E.

Objek A nilai jual Rp.500.000.000 dan sewa per tahun Rp 80.000.000
Objek B nilai jual Rp.350.000.000 dan sewa per tahun Rp 50.000.000
Objek C nilai jual Rp.400.000.000 dan sewa per tahun Rp. 60.000.000
Objek D nilai jual Rp.700.000.000 dan sewa per tahun Rp. 90.000.000
Objek E nilai jual Rp. 650.000.000 dan sewa per tahun Rp. 43.000.000
Berapakah GIM di Daerah X ?
GROSS INCOME MULTIPLIER
Contoh GIM rata-rata
GROSS INCOME MULTIPLIER
Contoh Penerapan Penilaian dengan GIM

Anda diminta menilai sebuah Ruko yang disewakan. Ruko tersebut diperkirakan
dapat menghasilkan pendapatan kotor per tahun sebesar Rp. 100.000.000,.
GIM dari data pembanding (ruko-ruko yang disewakan) adalah 6.50

V = GI x GIM
= Rp 100.000.000 x 6,5
= Rp 650.000.000

Jadi dengan menggunakan GIM, nilai ruko tersebut adalah Rp. 650.000.000
GROSS INCOME MULTIPLIER
Contoh Penerapan Penilaian dengan GIM
Berapakah Nilai suatu Ruang
Perkantoran per M2 disekitar lokasi
survey, jika diketahui rental rate Rp.
120.000,-/M2/Bulan ?

Gross Income : Rp.120.000 x 12

; Rp.1.440.000

Value ; GIM x Gross Income

; 6,16 x Rp.1.440.000
; Rp.8.874.266
 DAFTAR PUSTAKA
Betts, Richard M. and Silas J. Ely (1982) Basic Real Estate Appraisal. John. John Wiley &
Sons
Prawoto, Agus. 2003. Teori dan Praktek Penilaian Properti. BPFE UGM. Yogyakarta

Supriyanto, Benny. 2004 Aplikasi Penilaian Properti. Pusat Studi Properti Indonesia

Hidayati, Wahyu dan Harjanto, Budi., 2003. Konsep Dasar Penilaian Properti, Edisi
Pertama, Yogyakarta, BPFE