Modul Praktik Kerja Lapangan III

Pengukuran Bidang dan Penilaian Tanah

Materi:
Penilaian Bidang Tanah

Penyusun:
Sudibyanung
Asih Retno Dewi
Rosye Villanova Christine

KEMENTERIAN AGRARIA DAN TATA RUANG

/BADAN PERTANAHAN NASIONAL
SEKOLAH TINGGI PERTANAHAN NASIONAL
2023

i
 Daftar Isi

Bab I. Penentuan Data Pembanding................................................................................................................................. 3

BAB II. Pengumpulan Variabel Penilaian....................................................................................................................... 8

BAB III. Penghitungan Estimasi Nilai Tanah .............................................................................................................. 15

ii
 Bab I. Penentuan Sampel
Transaksi Pasar/Penawaran Bidang Tanah

I. Kompetensi Dasar
Taruna mampu melakukan kegiatan penentuan sampel nilai bidang tanah yang
berasal dari data transaksi pasar maupun penawaran untuk kepentingan
penilaian bidang tanah.
II. Alat dan bahan
a. Form Pengumpul Data Lapangan
b. Laptop
c. Alat tulis
III. Dasar Teori
Dalam berbagai metode maupun pendekatan penilaian, utamanya
pendekatan perbandingan data pasar, salah satu tahapan yang harus dilakukan
adalah mencari sampel data pembanding. Properti pembanding adalah properti
yang mempunyai kegunaan yang sama/berkarakteristik serupa, berlokasi di
kawasan yang sama, dan telah diketahui nilainya. Data pembanding dapat
berupa data fisik tanah dan bangunan, data harga jual/beli, data sewa untuk
berbagai jenis properti (komersial, residensial, industi, dan lain-lain), data
tingkat hunian untuk gedung perkantoran, pertokoan, perhotelan, serta data
lain yang relevan dalam proses pengestimasian nilai suatu properti (Hidayati
dan Harjanto, 2013). Sampel data pembanding harus telah diketahui nilainya
sehingga dicari data yang telah terjadi transaksi atau penawaran dari objek
yang sejenis dan sebanding dengan objek penilaian. Selain harga transaksi atau
penawaran, juga perlu digali faktor-faktor yang mempengaruhi transaksi atau
penawaran, serta karakteristik fisik objek pembanding itu sendiri.
Keakuratan nilai pasar yang dihasilkan oleh pendekatan ini secara logika
seharusnya sangat tinggi. Dengan menggunakan data transaksi atau penawaran
yang sedang terjadi di pasar atas objek yang sejenis dan sebanding, maka
sepatutnyalah nilai pasar yang dihasilkan akan berada di range nilai yang

3
diterima pasar. Namun demikian, dalam pratiknya di lapangan, keakuratan nilai
pasar yang dihasilkan sangat dipengaruhi oleh berbagai faktor. Salah satu faktor
yang sangat krusial adalah pemilihan data pembanding yang akan digunakan
dalam analisis. Penggunaan data pembanding yang tidak tepat akan dapat
menyebabkan nilai pasar tidak dapat disimpulkan atau setidaknya nilai pasar
yang dihasilkan menjadi kurang dapat diandalkan keakuratannya.
Terminologi “sejenis” adalah mengacu pada posisi objek yang berada pada
segmen pasar yang sama dengan objek penilaian, atau secara teknis dapat
diartikan objek yang memiliki potensial pembeli yang sama dengan objek
penilaian. Adapun terminologi “sebanding” adalah mengacu pada karakteristik
transaksi maupun karateristik fisik/non fisik (sesuai preferensi pasar) yang
memiliki kemiripan dan dapat dibandingkan dengan objek penilaian. Dengan
demikian, objek yang sejenis dan sebanding dapat diartikan sebagai objek yang
berada pada segmen pasar yang sama, dan memiliki karakteristik yang mirip
dengan objek penilaian sehingga menjadi objek yang mungkin dipertimbangkan
oleh pembeli potensial untuk dibeli sebagai alternatif dari objek penilaian.
Pengertian tersebut jika difahami secara baik juga akan memberikan panduan
bagi Penilai dalam mencari data pembanding, terutama menyangkut
menentukan batasan keluasan area pencarian dan karakteristik utama yang
dapat dipilih sebagai data pembanding.
Perluasan area pencarian pembanding, bisa saja dilakukan ketika tidak
cukup tersedia data yang dapat digunakan dalam pasar yang sesuai. Perluasan
dilakukan dimulai dari area yang paling mungkin menjadi alternatif bagi
pembeli typical selain area tempat objek penilaian berada, dan dilanjutkan ke
area-area lain yang memiliki tingkat kemungkinan yang semakin mengecil.
Namun demikian, langkah perluasan area pencarian ini akan menimbulkan
konsekuensi tersendiri bagi penilai. Konsekuensi tersebut adalah dalam
penentuan besarnya penyesuaian terhadap berbagai faktor. Dalam hal ini
penilai harus dapat menganalisis dan membandingkan kondisi dua pasar yang
belum tentu memiliki bentuk dan ukuran yang sama.
Prinsip pokok mencari data pembanding pasar adalah sebanding dan
sejenis. Ini merupakan prinsip “apple to apple”. Memang tidak mudah mencari

4
harga tanah pembanding yang mana harus sepadan dan sejenis. Butuh strategi
maupun pendekatan yang tepat sesuai dengan kultur maupun informasi yang
ada di pasar. Semakin banyak data pembanding sejenis, semakin maksimal
hasilnya. Untuk itulah penilai harus melakukan verifikasi terhadap data
pembanding yang dikumpulkan pada saat survei lapangan. Proses verifikasi dan
validasi dilakukan atas data pembanding untuk memilih objek pembanding
yang valid untuk selanjutnya menjadi dasar dalam pelaksanaan analisis
perhitungan nilai. Pada saat pelaksanaan verifikasi tersebut penilai dapat
menggunakan beberapa sumber informasi yang dapat dijadikan pertimbangan
dalam memilih data penawaran/jual beli yang akan dijadikan pembanding.
Informasi-informasi tersebut bisa didapatkan dari beberapa sumber, antara
lain:
1. Pelaku Pasar
Yang dimaksud dengan pelaku pasar di sini dapat dari pihak penjual,
pembeli, atau keduanya, yang telah melakukan transaksi atas bidang tanah
sebagaimana sampel/pembanding dimaksud;
2. Keterangan dari aparat pemerintahan
Untuk dapat mengetahui data transaksi yang terjadi di suatu lokasi bisa
didapat dari aparat pemerintahan setempat yaitu aparat desa/kelurahan.
Untuk daerah pedesaan, aparat setempat mengetahui cukup banyak
informasi tentang harga tanah di wilayahnya. Hal ini berkaitan dengan
masih eratnya hubungan antar warga dengan pemerintah desa, sehingga
harapannya setiap transaksi yang diketahui pihak pemerintah desa baik
secara langsung maupun secara tidak langsung dapat menjadi sumber data
yang asumsinya valid. Aparat desa yang dimaksud dalam hal ini biasanya
dapat diperoleh dari Pejabat Jogoboyo atau dapat juga dari Sekretaris Desa;
3. Makelar, Calo, Broker
Dalam hal ini makelar, calo, maupun broker bisa juga dimintai keterangan
untuk memperoleh data sampel/pembanding, jika di dalam lingkungan
desa tersebut ada yang berprofesi atau mempunyai pekerjaan sampingan
sebagai orang yang sering menghubungkan pihak penjual dan pembeli pada
transaksi bidang tanah;

5
 4. Data dan/atau Informasi Publik
Data dan/atau informasi publik yang dimaksud dalam hal ini tidak semata
data yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang, namun bisa juga
berasal dari aplikasi informasi guna memperoleh data
sampel/pembanding. Dengan demikian maka sumber data tersebut dapat
diperoleh dari:
a. Aplikasi seperti OLX
b. Zona Nilai Tanah yang diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional
yang dapat diakses langsung oleh setiap orang;
c. Data pajak bumi dan bangunan yang dapat diperoleh dari aparat
setempat;
d. Sumber data yang dirasa relevan lainnya.
IV. Tahapan Pelaksanaan
1. Cari properti/aset pembanding yang yang telah terjadi transaksi pasar (jual
beli) dan berkarakteristik sejenis, dan jika tidak ada maka cari data penawaran
yang bisa diperoleh dari berbagai sumber. Perlu diingat, bahwa di dalam
adjustment nilai/harga penawaran untuk menjadi nilai pasar, sebenarnya tidak
dapat digeneralisir atau dipersamakan besaran prosentase turunannya,
namun di di dalam PKL ini digunakan toleransi sesuai yang selama ini berlaku
di Kementerian ATR/BPN, yaitu besaran prosentase turunan nilai penawaran
untuk menjadi nilai pasar adalah 10%.
2. Jika nilai transaksi jula beli tidak ada, data penawaran juga tidak ada, maka
dapat dicari data pasaran dengan catatan wajib perlu diverifikasi dengan
pihak-pihak yang benar-benar tahu harga pasaran tanah di desa tersebut.
3. Verifikasi terhadap informasi data transaksi/penawaran untuk mendapatkan
keakuratan data serta motivasi transaksi jual beli. Perhatikan jika subjek jual
beli masih ada hubungan kekeluargaan, penjualan dalam keadaan terpaksa
sehingga harga jualnya jauh lebih rendah. Perlu dipastikan juga harga
transaksi/penawaran tersebut apakah hanya meliputi tanahnya saja ataukah
juga termasuk bangunan dan/atau tanaman di atasnya;
4. Usahakan cari data transaksi jual beli untuk non pertanian maksimal 2 tahun
kebelakang dari pelaksanaan PKL saudara. Jika tanah pertanian maka

6
 maksimal transaksi jual beli tersebut 3 tahun kebelakang dari pelaksanaan PKL
saudara;
5. Kumpulkan data sampel transaksi jual beli/pembanding bidang tanah
sebanyak mungkin setiap data transaksi jual beli tetapi tetap harus diverifikasi
validitas nilai transaksinya;
6. Setelah data sampel transaksi jual beli/pembanding diverifikasi, lakukan
pengumpulan data dari masing-masing variabel atau faktor-faktor yang
mempengaruhi nilai properti di lokasi tersebut. Identifikasi setiap
variabel/atribut yang diduga berpengaruh terhadap nilai dari properti subyek
yang akan dinilai, misal: luas tanah, aksesibilitas, bentuk bidang tanah, lebar
jalan, elevasi, frontage dan variable lainnya sesuai variabel yang sudah dipilih
dan ditetapkan pada PKL ini (lihat tabel pada Bab II)
7. Catat semua data untuk setiap variable di atas. Jika perlu buatlah dalam sebuah
tabel agar lebih mudah dalam proses penilaian selanjutnya. Paling sederhana
anda bisa membuat form pada Software Excel

7
 Bab II. Pengumpulan Variabel Penilaian

I. Kompetensi Dasar
Taruna mampu melakukan kegiatan pengumpulan variabel yang
mempengaruhi nilai masing-masing bidang tanah.
II. Alat dan bahan
a. Form Pengumpul Data Lapangan (bisa dibuat dalam bentuk/form Excel)
b. Laptop/PC
c. Alat tulis
d. Peta Bidang Tanah (PBT) Hasil Pengukuran dan Pemetaan PKL
e. Peta Tata Ruang atau RDTR
f. Peta Hasil Pemetaan dari Drone
g. Peta atau Data dari KKP dan peta-peta terkait lainnya
III. Dasar Teori
Nilai properti, sama seperti nilai barang-barang lain ditentukan oleh
sifat-sifat fisik yang terdapat pada properti itu sendiri dan beberapa faktor-
faktor luar yang mempunyai dampak atau pengaruh terhadap nilai properti
mengikut waktu dan keadaan. Secara garis besar faktor-faktor yang
mempengaruhi nilai suatu properti dibedakan ke dalam 4 faktor, yaitu: faktor
permintaan dan penawaran, faktor fisik properti tersebut, faktor lokasi dan
perletakan, dan faktor kebangsaan/politik.
Penjelasan dari empat faktor tersebut sebagai berikut:
a. Faktor Permintaan dan Penawaran
Faktor ini dianggap sebagai satu faktor yang sangat luas dan menyeluruh
dampaknya karena faktor ini meliputi faktor-faktor lainnya juga. Jika
penawaran properti di pasaran tetap sedangkan permintaan bertambah,
maka nilai properti akan naik. Sebaliknya, jika permintaan adalah tetap
sedangkan penawaran bertambah, maka nilai properti dapat menjadi
turun. Ada beberapa sebab yang dapat mengubah permintaan dan
penawaran properti di pasaran, yaitu:
1) Faktor-faktor Kependudukan

8
 Bertambahnya jumlah penduduk merupakan faktor utama yang
menyebabkan bertambahnya permintaan properti. Sekiranya
penawaran properti di pasaran tidak bertambah seiring dengan
pertambahan jumlah penduduk maka akan menyebabkan kanaikan
nilai properti di berbagai sektor. Selain jumlah penduduk, perubahan
struktur penduduk serta perubahan penyebaran penduduk juga dapat
mempengaruhi penawaran dan permintaan serta seterusnya akan
mempengaruhi nilai properti.
2) Perubahan Citarasa
Perubahan citarasa penyewa, pembeli atau para investor juga memberi
dampak yang kelihatan terhadap permintaan jenis-jenis properti yang
berbeda. Jika minat para penyewa atau pembeli berubah dari jenis
rumah satu tingkat kepada jenis rumah bertingkat seperti apartemen
dan kondominium, maka akan kita dapati bahwa sektor-sektor ini akan
mengalami perubahan dalam nilai sekiranya tidak disesuaikan dengan
sewajarnya. Demikian juga dengan citarasa investor-investor yang
dapat berubah misalnya dari sektor pertanian ke sektor industry atau
dari suatu kawasan ke kawasan lain yang lebih menarik dan
menguntungkan dari aspek investasi.
3) Perubahan Teknologi Pembangunan
Dengan munculnya teknologi-teknologi baru dalam pembangunan
properti, maka penawaran properti di pasaran dapat ditambah dengan
kadar yang lebih cepat. Hal ini banyak melibatkan sektor rumah tinggal
dan apabila kadar pertambahan ini dapat menandingi permintaan,
maka nilai rumah tinggal dapat diturunkan atau distabilkan.
b. Faktor-faktor Fisik Properti
1) Jenis dan Kegunaan Properti
Jenis dan kegunaan properti akan menentukan lingkup pasaran bagi
properti yang berkenaan. Sebagai contoh properti pertanian
mempunyai pasaran yang lebih terbatas dibanding dengan properti
industri yang lebih bercorak nasional atau internasional. Tetapi walau
bagaimanapun potensi penggunaan perlu dipertimbangkan karena

9
 suatu waktu nanti kegunaan akan dapat ditukar kepada kegunaan yang
lebih baik, sehingga nilai properti dapat meningkat.
2) Ukuran dan Bentuk
Lebih luas sesuatu tanah maka lebih mudah dan ekonomis suatu
aktivitas dapat dijalankan di atasnya dan oleh sebab itu proprti
tersebut akan menjadi lebih menarik. Tetapi, jika terlalu luas, tanah-
tanah pertanian misalnya, nilai per meter perseginya akan turun hal ini
dikarenakan jika terlalu luas maka semakin banyak masalah dalam
pengurusannya. Keadaan ini menjadikan semakin berkurangnya
permintaan terhadap tanah-tanah yang luas.
Bentuk fisik properti juga tidak kurang peranannya dalam
menentukan nilai properti, terutama sekali untuk tanah-tanah kosong
dan tanah-tanah yang berpotensi untuk dibangun. Tanah yang
berbentuk segi empat sudah barang tentu lebih mudah dibangun
daripada tanah yang mempunyai bentuk segilima atau yang
mempunyai bentuk tidak teratur. Tanah-tanah yang mempunyai luas
yang sama mungkin akan mempunyai nilai yang berbeda jika bentuk
tanahnya berlainan. Misalnya sebuah memanjang ke belakang dan
sebuah lagi mungkin mempunyai bentuk melebar pada bagian depan.
Oleh karena faktor tersebut maka akan menyebabkan nilai yang
berbeda.
3) Desain dan Konstruksi Bangunan
Desain dan konstruksi bangunan adalah faktor penting dalam
mempengaruhi nilai sebuah bangunan. Desain bangunan adalah lebih
ditentukan oleh jenis kegunaan bangunan dan selera dari masyarakat
yang menggunakan. Ketidaksesuaian dengan kegunaan dan selera ini
akan menyebabkan nilai sebuah bangunan akan menjadi turun,
demikian juga sebaliknya apabila sebuah bangunan mempunyai desain
yang baik, sesuai dengan kegunaan dan mengikuti “trend” pada masa
itu maka nilainya akan naik. Demikian halnya dengan konstruksi
bangunan, baik tidaknya konstruksi bangunan adalah ditentukan oleh
pemilihan material yang baik, cara pemasangan dan kesesuaian denga

10
 lingkungan. Pada tahap selanjutnya konstruksi bangunan ini
menentukan “kualitas bangunan” dan pada akhirnya adalah nilai
bangunan itu sendiri.
c. Faktor Perletakan dan Lokasi Properti
Perletakan di sini adalah meliputi apakah properti tersebut terletak
di tempat yang tinggi atau rendah, di lerang bukit atau di tepi sungai, di
tengah, atau di pojok blok perumahan dan sebagainya. Properti yang
terletak di tempat yang rendah misalnya adalah rawan terhadap banjir dan
bila akan dibangun diperlukan pengurugan tanah, dan ini tentunya
memerlukan biaya yang tinggi. Kedudukan seperti di lereng-lereng bukit
atau tepi sungai menyebabkan sebuah properti mempunyai pemandangan
yang lebih menarik, oleh karena itu nilainya mungkin akan lebih tinggi
daripada properti di sekitarnya.
Faktor lokasi dapat dianggap sebagai faktor “terkuat” pengaruhnya
terhadap nilai suatu properti. Dua buah properti yang mempunyai bentuk
fisik sama tetapi bila lokasinya berbeda, maka nilainya tentu akan berbeda.
Secara umum “Teori Lokasi” menyatakan bahwa semakin jauh dari pusat
kota maka nilainya akan semakin rendah. Hal ini tersebut dikarenakan kota
merupakan pusat segala aktivitas hidup manusia. Faktor lokasi seterusnya
menentukan apakah sebuah properti tersebut mudah atau sulit dicapai.
Properti yang mempunyai lokasi di kawasan kota dapat dicapai dengan
mudah karena terdapat sistem pengangkutan dan perhubungan yang baik
dibanding dengan kawasan luar kota. Selain itu properti yang mempunyai
lokasi di kawasan kota mempunyai infrastruktur dan sarana yang lebih baik
dan lengkap dibandingkan dengan kawasan luar kota.
d. Faktor Politik/Kenegaraan
Faktor kenegaraan yang dimaksud di sini adalah faktor ekonomi, sosial dan
politik Negara, di mana secara tidak langsung akan mempengaruhi nilai
properti. Sebagai contoh, sistem perundangan suatu Negara tidak dapat
dipungkiri lagi akan berpengaruh terhadap nilai properti. Sistem
perundangan yang terlalu ketat mungkin akan menyebabkan permintaan
turun dan selanjutnya akan mempengaruhi nilai tanah. Zoning dan faktor

11
 perencanaan kota merupakan faktor yang kerapkali kita dengar,
mempunyai dampak yang cukup besar terhadap nilai properti. Keadaan
ekonomi Negara, perubahan suku bunga pinjaman di bank juga
mempengaruhi ketertarikan investor, hal ini tentunya akan mempunyai
dampak terhadap nilai properti.
Selanjutnya, pada tahapan awal penilaian, perlu ditentukan faktor apa
saja yang mempengaruhi nilai properti pada suatu daerah. Kondisi pasar
properti di suatu daerah mungkin akan berbeda dengan daerah lain mengingat
karakteristik unik pada properti. Oleh karena itu penilaian properti merupakan
suatu proses pemecahan masalah dengan mempertimbangkan dan
menganalisis semua faktor yang berpengaruh terhadap nilai properti tersebut.
Selain dapat diketahui dari hitungan matematis, faktor yang mempengaruhi
nilai properti di suatu daerah bisa didapatkan dari informan (aparat desa,
pelaku transaksi, agen, notaris/PPAT) yang benar-benar paham terkait pasar
properti di daerah tersebut.
IV. Tahapan Pelaksanaan
1. Identifikasi beberapa variabel/atribut yang berpengaruh terhadap nilai dari
properti yang akan dinilai, dalam PKL ini akan dikumpulkan 17 (tujuh belas)
variabel penilaian yang merupakan variabel-variabel yang secara umum
mempengaruhi nilai suatu properti;
2. Catat data tersebut di atas dan tuangkan dalam sebuah tabel;
3. Cari data dari semua variabel nilai tanah yang telah ditentukan untuk semua
bidang tanah pada wilayah kerja kelompok/regu anda;
4. Jika terdapat bidang tanah yang merupakan sampel transaksi/penawaran,
tandai dengan warna berbeda pada baris yang menunjukkan informasi
bidang tanah tersebut, tambahkan informasi mengenai nilai transaksi,
tanggal transaksi, serta kondisi transaksi;
Penentuan skala pengukuran variabel setiap kelompok atau regu harus
sama, untuk itu di bawah ini akan disajikan skala pengukuran dari masing-
masing variabel, baik variabel bebas maupun variabel terikat.

12
 TABEL VARIABEL PENILAIAN

CARA PENGUMPULAN
NO KODE VARIABEL KETERANGAN
DATA
1 Y Transaksi Tanah Dalam besaran Rupiah Survei dan Wawancara
2 X1 Bentuk bidang 0 = bentuk lain Ekstrak PBT
1 = proporsional segi empat
1 = Kurang Baik
(Jika dalam radius >1 km terdapat
fasilitas publik/
pendidikan/kesehatan/hiburan/religi/
3 X2 Aksesibilitas bisnis)
Survey dan Ekstrak PBT
2 = Sedang
(Jika dlam radius 0.5-1 km terdapat
fasilitas-fasilitas tsb)
3 = Baik
(Jika dalam radius 0-0.5 km terdapat
fasilitas-fasilitas tsb)
Penggunaan 0 = penggunaan tanah pertanian
4 X3
Tanah Peta Foto Udara
1 = penggunaan tanah non pertanian
1 = 0-3 m
Lebar Jalan
5 X4 2 = 3,1-6 m Survey Lokasi
3 = >6 m
0 = kurang strategis (pinggir
Perletakan
6 X5 sungai/tanah hook, dsb) Ekstrak dari PBT
Tanah
1 = strategis (tengah perkampungan)
1 = > 1 m di bawah permukaan jalan
2 = < 1 m di bawah permukaan jalan
Elevasi Bidang
7 X6 3 = setara dengan permukaan jalan survey dan buat peta
terhadap Jalan
4 = < 1 m di atas permukaan jalan zona elevasi
5 = > 1 m di atas permukaan jalan
Status Bidang 0 = tidak sesuai dengan RTRW
8 X7 dalam Pola Ekstrak Peta Tata Ruang
Ruang 1 = sesuai dengan RTRW
9 X8 Status Tanah 0 = selain hak milik

13
 Tanya pemilik, lihat data
KKP atau bisa juga
1 = hak milik survei (tanya pamong)
1 = > 40˚ Buat peta kemiringan,
Kemiringan 2 = 16-40˚ cek clinometer atau
10 X9
Bidang theodolite
3 = 0-15˚
1 = setapak Ekstrak PBT
11 X10 Street Level 2 = lokal

Bidang Tanah 3 = kolektor

Terhadap Jalan 4 = arteri
Letak Bidang 1 = > 1000 m
X11 Tanah Area 2 = 500-1000 m
12
Level Terdekat Ekstrak PBT
terhadap Jalan 3 = 0-500 m

Kualitas Jalan 1 = tanah

13
X12 terdekat dengan 2 = diperkeras Pengamatan/survey
Bidang Tanah 3 = aspal
Jumlah Fasilitas
Umum dalam 1 = 1-2
14 X13
Radius Pengamatan/survey dan
< 500 m dari PBT/Peta Penggunaan
Bidang Tanah 2 = >3 Tanah
Jumlah Utilitas 1 = berjumlah 1-2
Pengamatan/survey
Umum dalam
15 X14 atau dapat juga dari
Radius
ekstraksi peta yang
< 500 m dari
relevan
Bidang Tanah 2 = berjumlah >3
1 = 0-500 m Ploting sumber bencana
Jarak Bidang
2 = 500-1000 m di peta dilanjutkan
terhadap
16 X15 ekstrak
Sumber-sumber
Bencana
3 = > 1000 m
17 X16 Luas diisi luas sesuai kondisi lapangan Ekstrak PBT
18 X17 Lebar Depan diisi lebar jalan sesuai kondisi lapangan Ekstrak PBT

14
 Bab III. Penghitungan Estimasi Nilai Tanah

I. Kompetensi Dasar
Taruna mampu melakukan penghitungan estimasi nilaia tanah dengan
menggunakan beberapa metode.
II. Alat dan bahan
a. Data Bidang Tanah Hasil Pengukuran Kadastral
b. Data Variabel Penilaian
c. Laptop/PC
d. Software Statistical Method, Spreadsheet dan ArcGIS
e. Alat tulis
III. Dasar Teori
Proses penilaian merupakan tahapan-tahapan penentuan nilai properti
yang didasarkan pada tujuan untuk memahami permasalahan, merencanakan
hal-hal yang perlu dilakukan dalam rangka pemecahan masalah tersebut,
mendapatkan data, mengklasifikasi data, menganalisis, menginterpretasi dan
selanjutnya mengekspresikannya dalam suatu estimasi nilai.
Penerapan pendekatan perbandingan penjualan selain dilakukan melalui
metode tradisional juga dapat dilakukan melalui analisis regresi. Analisis
regresi disini digunakan untuk melakukan prediksi nilai dari variabel yang
tidak diketahui nilainya (variabel tak bebas atau dependent variable). Contoh
prediksi harga jual rumah, berdasarkan nilai dari variabel yang diketahui atau
terukur nilainya, seperti luas bangunan, di mana diasumsikan bahwa terdapat
hubungan yang nyata antara harga jual rumah dengan luas bangunan. Prediksi
nilai dalam hal ini didasarkan pada persamaan persepsi, yaitu yang
menunjukkan hubungan antara variabel bebas (independent variable) dan
variabel tak bebas (dependent variable). Persamaan regresi yang terbentuk
adalah didasarkan pada informasi transaksi yang terjadi sebelumnya, sama
seperti prosedur dalam perbandingan penjualan secara tradisional. Selanjutnya
dari persamaan regresi yang telah terbentuk dapat digunakan untuk
mengestimasi harga jual dari properti subjek.

15
 Terdapat dua keunggulan dari penggunaan analisis regresi. Pertama,
persamaan regresi ini dapat digunakan untuk menilai jumlah properti yang
sangat besar dengan cepat dan ekonomis. Kedua, persamaan regresi dapat
digunakan untuk menerangkan bagaimana nilai tersebut diestimasi.
Keunggulan lain dari persamaan regresi untuk digunakan sebagai alat estimasi
nilai atau harga jual adalah kemampuan untuk mengakomodir karakteristik
individual dari properti yang diestimasi, seperti nilai per meter persegi luas
bangunan, perbedaan nilai antara material dinding batubata dan kaca, dan
sebagainya. Estimasi ini selanjutnya dapat juga digunakan sebagai factor
penyesuaian dalam pendekatan perbandingan penjualan secara tradisional.
Selain keunggulan analisis regresi untuk digunakan sebagai alat analisis
dalam pendekatan perbandingan penjualan di atas, analisis regresi juga
mempunyai beberapa keterbatasan. Keterbatasan tersebut antara lain
diperlukannya data yang lebih banyak dibandingkan dengan metode
perbandingan penjualan secara tradisional dan metode ini kurang sesuai untuk
digunakan dalam mengestimasi nilai dari propeti-properti khusus atau propeti-
properti yang mempunyai keunikan khusus. Hal inilah yang menjadikan alasan
mengapa analisis regresi ini lebih sering digunakan untuk melakukan penilaian
obyek rumah tinggal secara massal.
Terdapat 2 (dua) macam analisis regresi, yaitu regresi sederhana dan
regresi berganda. Regresi sederhana (simple regression) digunakan manakala
analisis dilakukan untuk mendapatkan persamaan regresi yang
menggambarkan hubungan antara dua variabel, yaitu variabel bebas
(independent variable) dan variabel tak bebas (dependent variable). Sedangkan
regresi berganda (multiple regression) menggunakan lebih dari satu variabel
bebas. Hal ini untuk mengakomodir bahwa dalam kenyataan harnpir banyak
faktor atau variabel yang terkait dengan besarnya nilai suatu variabel tak bebas
(dependent variable). Regresi berganda ini secara matematik dapat dirumuskan
sebagai persamaan seperti berikut:

ŷ = a + b1x1 + b2x2 + ..... + bnxn

16
di mana:
ŷ adalah nilai yang diestimasi dari variabel-variabel tidak bebas
a adalah konstanta atau intercept
b adalah slope garis regresi (koefisien)
x1 ...xn adalah variabel bebas
Interpretasi dari persamaan regresi berganda adalah hampir sama dengan
interpretasi regresi sederhana. Kriteria yang paling umum digunakan untuk
melihat seberapa besar variasi variabel bebas dalam menjelaskan variabel tak
bebasnya, yaitu melalui estimasi r-squared (r2). Dalam analisis regresi berganda
ini setiap variabel bebas harus dilakukan pengujian terhadap signifikansi
pengaruhnya terhadap variabel tak bebasnya, yaitu dengan menganalisis t-
hitung dari masing-masing variabel dan F-hitung untuk melihat signifikansi
pengaruh variabel bebas secara bersamasama atau serentak. Besaran-besaran
yang diperhatikan dalam menggunakan besaran statistik dari hasil regresi ini
adalah:
1) Siginifikansi probabilitas Uji-F dalam ANOVA. Jika Propbability uji-F
dalam ANOVA ini menunjukkan angka yang lebih kecil (<) dari angka
alfa (α) (0,01; 0,05 atau 0,1) maka probabilita uji-F signifikan. Hal ini
berarti bahwa secara bersama-sama variabel independen
berpengaruh secara signifikan terhadap variabel dependen. Kondisi
ini memungkinkan peneliti untuk melanjutkan proses.
2) Koefisien determinasi (R2). Nilai R2 menggambarkan besarnya
variasi nilai pada variabel dependen yang dapat dijelaskan oleh
variasi nilai pada variabel independen. Oleh karena itu, koefisien ini
merupakan besaran statistik hasil regresi yang menunjukkan tingkat
kecocokan (Goodness of Fit) model yang digunakan untuk
menunjukkan pengaruh suatu variabel terhadap variabel lainnya.
Nilai R2 ini berkisar antara 0 hingga 1. Nilai R2 yang mendekati nol,
menujukkan model semakin tidak cocok atau memiliki Goodnes of Fit
yang rendah, dan berlaku sebaliknya jika nilai R2 tersebut mendekati
1. Dalam hal ini, model dianggap layak jika menunjukkan nilai R2
sebesar > 0,5, dan kelayakan ini meingkat jika nilainya mendekati 1.

17
 3) Uji-t. Uji ini dilakukan untuk menguji (i) signifikasi pengaruh dari
masing-masing variabel independen (X1-X16) terhadap variabel
dependen melalui nilai p-value, (ii) menguji besar atau kekuatan
pengaruh dari variasi nilai masing-masing variabel independen
terhadap variasi nilai variabel dependen melalui nilai konstanta, dan
(iii) menguji arah pengaruh dari masing-masing variabel
independen terhadap variabel dependen melalui tanda (+) atau (-)
yang menempel pada konstanta. Jika nilai p-value dari variabel
independen lebih kecil (<) dari nilai alfa (α) (0,01; 0,05 atau 0,1)
maka variabel yang bersangkutan berpengaruh secara signifikan.
Selanjutnya jika konstanta suatu variabel independen bertanda (+)
maka variasi nilai varabel tersebut berpengaruh positif terhadap
variasi nilai variabel dependennya, dan berlaku sebaliknya untuk
tanda (-).
Dengan mengikuti langkah-langkah dalam penggunaan model persamaan
regresi linier berganda di atas, maka telah dapat diidentifikasi (a) kekuatan
pengaruh, (b) arah pengaruh, dan (c) signifikansi pengaruh dari 17 (tujuh belas)
variabel independen (karakteristik bidang tanah) tersebut diatas terhadap nilai
tanah terestimasi (estimated values) dalam Peta ZNT yang terjadi di lokasi
penelitian. Secara tidak langsung hal tersebut menggambarkan informasi
mengenai pengaruh dari sejumah 17 (tujuh belas) variabel yang diuji tersebut
terhadap nilai-nilai tanah tersestimasi yang dihasilkan.
Selain menggunakan model regresi, penghitungan estimasi nilai tanah
dapat dilakukan dengan metode lain, di antaranya:
1. Jaringan Syaraf Tiruan/JST (Algoritma) dengan Bahasa Program
MATLAB;
2. Random Forest (Algoritma) dengan Bahasa Program Phyton;
3. Perbandingan Jumlah Skor antar Bidang Tanah;
4. Regresi Linier Berganda dengan pendekatan OLS.

18
IV. Tahap Pelaksanaan
1. Pilih beberapa sampel transaksi/penawaran properti yang mempunyai
karakter sejenis dan sebanding (apple to apple) serta telah
merepresentasikan nilai pasar;
2. Pastikan sampel yang digunakan dapat mewakili berbagai karakteristik
wilayah yang ada dan menyebar di seluruh wilayah kalurahan;
3. Identifikasi sampel transaksi/penawaran tersebut sesuai dengan variabel
dari properti tersebut;
4. Mencari bentuk umum persamaan regresi;
5. Melakukan estimasi nilai-nilai tanah untuk seluruh bidang tanah dengan
menggunakan bentuk umum persamaam regresi tersebut;
6. Nilai-nilai tanah terestimasi tersebut selajutnya disimbolisasikankan
menggunakan software Arc GIS untuk menghasilkan Peta ZNT.
7. Menggambarkan Peta ZNT tersebut sesuai kaedah kartografis yang berlaku
di BPN.

19
 Daftar Pustaka

Anonim, Standar Operasional Prosedur Internal (SOPI), 2020., Direktorat

Penilaian Tanah, Direktorat Jenderal Pengadaan Tanah, Kementerian
ATR/BPN, Jakarta.

Harjanto, Budi. 2011, Teori dan Berbagai Model Aplikasi Penilaian Massal – Edisi
Pertama, BPFE-UGM, Yogyakarta.

Hidayati, H. dan Harjanto, B. 2013, Konsep Dasar Penilaian Properti, BPFE,

Yogyakarta.

Masyarakat Profesi Penilai Indonesia, Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar
Penilaian Indonesia, Edisi VII, 2018.

20