Laporan Penilaian Properti (2 Unit Ruko) : PT Dafam Property Indonesia TBK

LAPORAN PENILAIAN PROPERTI
(2 UNIT RUKO)
DI
JL. PIERRE TENDEAN NO. 176/E DAN NO. 177

KELURAHAN SEKAYU
KECAMATAN SEMARANG TENGAH
KOTA SEMARANG
PROPINSI JAWA TENGAH
MILIK/ATAS NAMA
PT DAFAM PROPERTY
INDONESIA Tbk
TANGGAL PENILAIAN
19 NOVEMBER 2020
SUWENDHO RINALDY & REKAN

KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
Nomor Izin Usaha KJPP: 2.09.0059
Nomor Izin Cabang KJPP: 1138/KM.1/2017 Kantor Cabang Jakarta
Komplek Kalibata Indah Blok K16-17
Penilai Properti dan Bisnis
Jl. Rawajati Timur, Pancoran
Jakarta Selatan 12750
T (021) 7970913 / 799-4521
E ocky@srr.co.id
Wilayah Kerja: Seluruh Indonesia
Kantor Cabang: Jakarta (P/B), Bandung (P)
SUWENDHO RINALDY DAN REKAN
Kantor Cabang Jakarta
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK Komplek Kalibata Indah Blok K16-17
Nomor Izin Usaha KJPP: 2.09.0059 Jl. Rawajati Timur, Pancoran
Nomor Izin Cabang KJPP: 1138/KM.1/2017 Jakarta Selatan 12750
Penilai Properti dan Bisnis T (021) 7970913 / 799-4521
E ocky@srr.co.id
No. : 00429/2.0059-02/PI/03/0242/1/XI/2020 23 November 2020
Kepada Yth.
PT DAFAM PROPERTY INDONESIA Tbk

Menara Suara Merdeka Lt. 11
Jl. Pandanaran No. 30
Semarang 50134
U.p. : Direksi
Hal : Penilaian Properti Milik/Atas Nama

PT Dafam Property Indonesia Tbk
Dengan hormat,
Sehubungan dengan penugasan yang diberikan kepada kami, Kantor Jasa Penilai Publik
(KJPP) Suwendho Rinaldy dan Rekan (“SRR” atau “kami”), oleh manajemen PT Dafam
Property Indonesia Tbk (“Perseroan”) untuk memberikan pendapat sebagai penilai
independen atas nilai pasar properti yang berupa 2 unit rumah toko (ruko) yang terletak
di Jl. Pierre Tendean No. 176/E dan No. 177, Kelurahan Sekayu, Kecamatan Semarang
Tengah, Kota Semarang, Propinsi Jawa Tengah (“Obyek Penilaian”), sesuai dengan
surat penawaran kami No. 201102.002/SRR-JK/SPN-A/DFAM/OR tanggal 2 November
2020 yang telah disetujui oleh manajemen Perseroan, maka dengan ini kami sebagai
KJPP resmi dengan Izin Usaha No. 2.09.0059 berdasarkan Keputusan Menteri
Keuangan No. 1056/KM.1/2009 tanggal 20 Agustus 2009 yang terdaftar sebagai profesi
penunjang pasar modal di Otoritas Jasa Keuangan (“OJK”) dengan Surat Tanda
Terdaftar (STTD) Profesi Penunjang Pasar Modal No. STTD.PPB-05/PM.2/2018
tanggal 4 Juni 2018 (Penilaian Properti dan Bisnis) (pengganti dari STTD
No. 02/BL/STTD-P/AB/2006 tanggal 31 Mei 2006 [Penilai Properti dan Penilai Usaha])
menyatakan bahwa kami telah melakukan penilaian atas Obyek Penilaian dengan tujuan
untuk mengungkapkan pendapat mengenai nilai pasar dari Obyek Penilaian pada tanggal
19 November 2020.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Dafam Property Indonesia Tbk i

RUANG LINGKUP PENILAIAN
1. Tujuan dan Maksud Penugasan
Tujuan penilaian Obyek Penilaian adalah untuk memberikan pendapat tentang nilai
pasar dari Obyek Penilaian pada tanggal 19 November 2020 yang dinyatakan dalam
mata uang Rupiah. Sebagai informasi tambahan, kurs tengah Bank Indonesia (BI)
untuk mata uang Dollar Amerika Serikat terhadap Rupiah pada tanggal penilaian
adalah 1 US$ = Rp 14.167,00.
Penugasan penilaian atas Obyek Penilaian dilaksanakan untuk memberikan

informasi kepada manajemen Perseroan yang akan digunakan untuk kepentingan
transaksi penjualan Obyek Penilaian.
2. Asumsi-Asumsi dan Kondisi Pembatas
Asumsi-asumsi dan kondisi pembatas yang digunakan dalam penilaian ini adalah
sebagai berikut:
a. Laporan penilaian ini bersifat non-disclaimer opinion.
b. KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan telah melakukan penelaahan atas

dokumen-dokumen yang digunakan dalam proses penilaian.
c. Data dan informasi yang digunakan dalam penilaian ini bersumber dari dan atau
divalidasi oleh MAPPI.
d. Laporan penilaian ini bersifat terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi
yang bersifat rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional Perseroan.
e. KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan bertanggung jawab atas laporan penilaian
ini dan kesimpulan nilai akhir.
f. KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan telah melakukan penelaahan atas status
hukum Obyek Penilaian.
g. KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan tidak memperkenankan penggunaan

seluruh, ataupun sebagian dari laporan penilaian ini sebagai rujukan dalam
bentuk dokumen, edaran, pernyataan, referensi ataupun dipublikasikan dalam
bentuk apapun juga tanpa izin tertulis dari KJPP Suwendho Rinaldy dan
Rekan.
h. Informasi yang telah diberikan oleh pihak lain kepada KJPP Suwendho
Rinaldy dan Rekan seperti yang telah disebutkan dalam laporan penilaian ini
dianggap layak dan dapat dipercaya, tetapi KJPP Suwendho Rinaldy dan
Rekan tidak bertanggung jawab jika ternyata informasi yang diberikan itu
terbukti tidak sesuai dengan hal yang sesungguhnya. Informasi yang dinyatakan
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Dafam Property Indonesia Tbk ii

tanpa menyebutkan sumbernya merupakan hasil penelaahan kami terhadap data
yang ada, pemeriksaan atas dokumen ataupun keterangan dari instansi
pemerintah yang berwenang. Tanggung jawab untuk memeriksa kembali
kebenaran informasi tersebut sepenuhnya berada di pihak pemberi tugas.
i. Nilai yang disebutkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam laporan
penilaian ini yang merupakan bagian dari Obyek Penilaian hanya berlaku sesuai
dengan tujuan dan maksud penilaian. Nilai yang disebutkan dalam laporan
penilaian ini tidak boleh digunakan untuk tujuan penilaian lain yang dapat
mengakibatkan terjadinya kesalahan.
j. KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan telah mempertimbangkan kondisi Obyek

Penilaian, namun tidak berkewajiban untuk memeriksa bagian-bagian dari
Obyek Penilaian yang tertutup, tidak terlihat, dan tidak dapat dijangkau. KJPP
Suwendho Rinaldy dan Rekan tidak memberikan jaminan bila ada kerusakan
yang tidak terlihat. KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan tidak berkewajiban
untuk melakukan pemeriksaan terhadap fasilitas lainnya. Kecuali diinformasikan
lain, pada penilaian ini kami berasumsi bahwa seluruh aspek tersebut dipenuhi
dengan baik.
k. Kami tidak melakukan penyelidikan atas kondisi tanah dan fasilitas lingkungan
lainnya untuk suatu pengembangan baru. Apabila tidak diinformasikan lain,
penilaian ini didasarkan pada kewajaran, dan untuk suatu rencana pengembangan
tidak ada pengeluaran yang tidak wajar atau keterlambatan dalam masa
pembangunan.
l. Nilai pasar yang dimaksud mencerminkan nilai yang sesungguhnya tanpa

memperhitungkan adanya kewajiban atas pajak atau biaya-biaya yang terkait
dengan transaksi penjualan. Obyek Penilaian yang dinilai diasumsikan bebas dari
segala hipotik, persengketaan dan premi serta biaya lain yang belum
terselesaikan.
m. Gambar, denah, ataupun peta yang terdapat dalam laporan ini disajikan hanya
untuk kemudahan visualisasi saja. Kami tidak melaksanakan survey/pemetaan
dan tidak bertanggung jawab mengenai hal ini.
n. Keterangan mengenai rencana tata kota diperoleh secara tertulis dan atau secara
lisan yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang. Kecuali diinstruksikan
lain, kami beranggapan bahwa Obyek Penilaian yang dinilai tidak terpengaruh
oleh berbagai hal yang bersifat pembatasan-pembatasan dan Obyek Penilaian
maupun kondisi penggunaan baik saat ini ataupun yang akan datang tidak
bertentangan dengan peraturan-peraturan yang berlaku.
o. Obyek Penilaian dilengkapi dengan dokumen kepemilikan/penguasaan yang sah

secara hukum dan bebas dari hak atas jalan dan pelanggaran apapun juga,
termasuk pula bebas dari batasan yang memberatkan, halangan-halangan ataupun
pengeluaran tidak wajar lainnya. Untuk tujuan pengungkapan luasan Obyek
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Dafam Property Indonesia Tbk iii

Penilaian dalam laporan ini, KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan tidak
melakukan pengukuran ulang terhadap luasan Obyek Penilaian secara detail,
namun menggunakan data dari sertifikat dan gambar bangunan yang diterima
dari Perseroan.
p. Penilaian ini didasarkan pada asumsi bahwa Obyek Penilaian dibangun sesuai
dengan peraturan yang berlaku, serta telah memiliki atau dalam proses memiliki
Izin Mendirikan Bangunan (IMB) dan Izin Penggunaan Bangunan (IPB) yang
dikeluarkan oleh instansi yang berwenang.
q. Biaya untuk penilaian ini tidak tergantung pada besarnya nilai Obyek Penilaian
yang diperoleh atau yang tercantum dalam laporan penilaian ini.
r. Laporan penilaian ini tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan Penilai dari
KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan.
3. Asumsi-Asumsi Pokok
Kami tegaskan bahwa dalam penilaian ini kami tidak memperhitungkan biaya dan
pajak yang terjadi karena adanya jual beli, sesuai dengan yang diatur di dalam
Standar Penilaian Indonesia Edisi VII 2018 (“SPI 2018”).
Dalam penilaian ini kami berasumsi bahwa:
a. Nilai yang tercantum dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam laporan ini
yang merupakan bagian dari Obyek Penilaian hanya berlaku sesuai dengan
tujuan dan maksud penilaian. Nilai yang dinyatakan dalam laporan penilaian ini
tidak dapat digunakan untuk tujuan penilaian lain yang dapat mengakibatkan
terjadinya kesalahan.
b. Obyek Penilaian dilengkapi dengan dokumen kepemilikan/penguasaan Obyek

Penilaian yang sah secara hukum, dapat dialihkan/dipindahtangankan, dan bebas
dari ikatan, tuntutan atau batasan apapun selain yang disebutkan dalam laporan
ini.
c. Batasan lainnya, kondisi, komentar, dan detail telah tercantum di dalam laporan
ini.
Penilaian ini dilaksanakan dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam Peraturan

Bapepam dan LK No. VIII.C.4 tentang “Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan
Penilaian Properti di Pasar Modal” yang dimuat dalam Keputusan Ketua Bapepam
dan LK No. Kep-478/BL/2009 tanggal 31 Desember 2009 (“Peraturan VIII.C.4”)
dan SPI 2018.
Kami tidak melakukan penyelidikan dan juga bukan merupakan tanggung jawab
kami kemungkinan terjadinya masalah yang berkaitan dengan status hukum
kepemilikan, kewajiban utang dan/atau sengketa atas Obyek Penilaian.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Dafam Property Indonesia Tbk iv

Kami tegaskan pula bahwa kami tidak memperoleh manfaat atau keuntungan apapun
dari Obyek Penilaian yang kami nilai serta nilai yang kami laporkan, baik pada saat
ini maupun di masa yang akan datang.
4. Dasar Nilai yang Digunakan
Untuk keperluan penilaian atas Obyek Penilaian, dasar nilai yang kami pergunakan
dalam laporan penilaian ini adalah nilai pasar (market value), yang berdasarkan
Peraturan VIII.C.4 didefinisikan sebagai “perkiraan jumlah uang pada tanggal
penilaian (cut off date), yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil
penukaran suatu obyek penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dan
penjual yang berniat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang
pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak
atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan”.
5. Obyek Penilaian
Obyek yang dinilai dalam penilaian ini adalah Obyek Penilaian, yaitu properti
milik/atas nama Perseroan yang berupa:
a. Ruko (tanah [152,00 m²] dan bangunan [393,00 m²]) yang terletak di Jl. Pierre
Tendean No. 176/E, Kelurahan Sekayu, Kecamatan Semarang Tengah, Kota
Semarang, Propinsi Jawa Tengah (“Ruko No. 176/E”), dan
b. Ruko (tanah [101,00 m²] dan bangunan [287,00 m²]) yang terletak di Jl. Pierre
Tendean No. 177, Kelurahan Sekayu, Kecamatan Semarang Tengah, Kota
Semarang, Propinsi Jawa Tengah (“Ruko No. 177”).
Obyek Penilaian merupakan aset operasional. Berdasarkan Peraturan VIII.C.4, aset

operasional didefinisikan sebagai “aset yang digunakan dalam operasional
perusahaan yang digunakan secara berkelanjutan” (Peraturan VIII.C.4–1.a.9),
sedangkan aset non operasional didefinisikan sebagai “aset yang terpisahkan dari
operasional perusahaan dan terdiri atas aset yang akan dipakai pada masa yang akan
datang (reserve asset), Aset Surplus, atau Aset Investasi” (Peraturan VIII.C.4–
1.a.10).
6. Inspeksi Obyek Penilaian
Peninjauan fisik atas Obyek Penilaian dilakukan pada tanggal 19 November 2020
sampai dengan tanggal 20 November 2020.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Dafam Property Indonesia Tbk v

7. Data yang Perlu Diteliti
Dalam melakukan penilaian untuk memperkirakan nilai pasar dari Obyek Penilaian,
kami telah menelaah, mempertimbangkan, mengacu, atau melaksanakan prosedur
atas data dan informasi sebagai berikut:
a. Salinan bukti kepemilikan tanah yang berupa Sertifikat Hak Guna Bangunan
(SHGB) No. 00303 dan SHGB No. 00304,
b. Salinan Izin Mendirikan Bangunan (IMB) No. WAS/270/1L/II/2019,
c. Salinan Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT
PBB) tahun 2020,
d. Data hasil inspeksi lapangan, dan
e. Dokumen lainnya yang berhubungan dengan penilaian.
TANGGAL PENILAIAN
Tanggal penilaian ditetapkan pada tanggal 19 November 2020. Tanggal ini dipilih
mengingat bahwa awal inspeksi Obyek Penilaian dilakukan pada tanggal tersebut.
Sesuai dengan ketentuan dalam Peraturan VIII.C.4, laporan penilaian ini berlaku selama
6 (enam) bulan sejak tanggal penilaian, yaitu tanggal 19 November 2020, kecuali
terdapat hal-hal yang dapat mempengaruhi kesimpulan nilai lebih dari 5% (lima persen).
KEJADIAN PENTING SETELAH TANGGAL PENILAIAN
Dari tanggal penilaian, yaitu tanggal 19 November 2020, sampai dengan tanggal
diterbitkannya laporan ini, tidak terdapat kejadian penting yang dapat mempengaruhi
hasil penilaian secara signifikan.
IDENTITAS PEMBERI TUGAS
Pemberi tugas adalah Perseroan atau PT Dafam Property Indonesia Tbk. Perseroan
adalah sebuah perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka (public company) yang
bergerak dalam bidang properti dan perhotelan. Perseroan berkantor pusat di Jl. Menara
Suara Merdeka Lt. 11, Jl. Pandanaran No. 30, Semarang 50134, dengan nomor telepon
(024) 356 9595, nomor faksimili (024) 356 9222, dan alamat email
bdahlan@dafamgroup.com.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Dafam Property Indonesia Tbk vi

PENDEKATAN PENILAIAN
Pendekatan-pendekatan yang digunakan dalam penilaian ini adalah sebagai berikut:
- Pendekatan Pendapatan (Income Approach)
Dalam melakukan penilaian Obyek Penilaian yang berupa properti yang memiliki
potensi untuk menghasilkan pendapatan namun relatif sederhana, metode penilaian
yang digunakan adalah metode Gross Income Multiplier (GIM).
Dalam penilaian menggunakan metode GIM, indikasi nilai pasar obyek penilaian
dihasilkan dari konversi pendapatan kotor tahunan (potential gross income) yang
mencerminkan dan mewakili pendapatan tahunan obyek penilaian di masa yang akan
datang dengan konstanta tertentu yang biasa disebut dengan GIM.
Untuk melaksanakan penilaian dengan metode GIM, kami memperhatikan penjualan

dan sewa properti yang sebanding dan sejenis serta memiliki kesamaan karakteristik
baik dalam hal fisik, lokasi, dan karakteristik investasi, bila ada, pencatatan-
pencatatan, wawancara-wawancara dengan orang-orang atau pejabat-pejabat dan
pemilik-pemilik properti lainnya yang mengetahui benar mengenai nilai-nilai
properti dan harga sewa di daerah itu serta penawaran yang sebanding. Data tersebut
kemudian dianalisa untuk memperoleh GIM dari obyek penilaian. Untuk
mendapatkan indikasi nilai pasar obyek penilaian, GIM yang telah diperoleh tersebut
dikalikan dengan potential gross income (PGI) atau pendapatan kotor tahunan obyek
penilaian.
Pendekatan pendapatan dengan menggunakan metode GIM digunakan dalam

penilaian Obyek Penilaian yang berupa ruko dengan mempertimbangkan bahwa
Obyek Penilaian merupakan properti yang memiliki potensi untuk menghasilkan
pendapatan namun relatif sederhana.
- Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach)
Pendekatan data pasar adalah pendekatan penilaian yang menggunakan data

transaksi atau penawaran atas properti yang sebanding dan sejenis dengan obyek
penilaian yang didasarkan pada suatu proses perbandingan dan penyesuaian.
Pendekatan data pasar dilakukan dengan memperhatikan dan mempertimbangkan

data penjualan dan atau data penawaran properti yang sebanding dan sejenis serta
memiliki kesamaan karakteristik baik dalam hal fisik seperti lokasi, luas dan bentuk
tanah, sisi tanah yang berhadapan dengan jalan (frontage), sifat kepemilikan/jenis
sertifikat, topografi, keadaan permukaan tanah, dan mudah atau tidaknya dicapai
(accessibility), serta lain-lain bila ada, antara obyek penilaian dengan data
pembanding properti yang berhasil dikumpulkan untuk menghasilkan indikasi nilai
pasar obyek penilaian.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Dafam Property Indonesia Tbk vii

Penilaian atas Obyek Penilaian yang berupa ruko dilakukan dengan menggunakan
pendekatan data pasar. Pendekatan data pasar digunakan dalam penilaian Obyek
Penilaian yang berupa ruko dengan mempertimbangkan bahwa pada saat inspeksi
lapangan dilakukan ditemukan data pembanding properti yang sebanding dan sejenis
dengan Obyek Penilaian yang dapat digunakan dalam proses penilaian.
Mengingat bahwa Obyek Penilaian dinilai dengan menggunakan 2 (dua) pendekatan,

selanjutnya indikasi nilai pasar yang diperoleh dari tiap-tiap pendekatan tersebut
direkonsiliasi dengan melakukan pembobotan tertimbang untuk memperoleh kesimpulan
nilai pasar Obyek Penilaian.
Kami telah memeriksa sendiri Obyek Penilaian dan menyelidiki kondisi pasar setempat.
SISTEMATIKA LAPORAN PENILAIAN
Laporan penilaian ini terdiri atas:
Surat ini, yang mengidentifikasi Obyek Penilaian dan merinci hasil dari
pemeriksaan kami;
Pernyataan;
Daftar isi;
Daftar istilah;
Resume yang menunjukkan perincian nilai pasar dari Obyek Penilaian;
Laporan penilaian Obyek Penilaian;
Foto-foto dari Obyek Penilaian;
Lokasi data pembanding; dan
Gambar denah dan peta situasi (lot & plat plan).
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Dafam Property Indonesia Tbk viii

KESIMPULAN PENILAIAN
Berdasarkan hal-hal di atas dan faktor-faktor yang erat hubungannya dengan penilaian,
kami berkesimpulan bahwa:
Rp 6.199.000.000,00
( ENAM MILIAR SERATUS SEMBILAN PULUH SEMBILAN JUTA RUPIAH )
merupakan nilai pasar dari Obyek Penilaian pada tanggal 19 November 2020.
Hormat kami,
KJPP SUWENDHO RINALDY DAN REKAN
Ocky Rinaldy, MAPPI (Cert)

Rekan
Izin Penilai Publik : PB-1.09.00242

No. S T T D : 02/BL/STTD-P/AB/2006
No. M A P P I : 95-S-00654
OR/af
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Dafam Property Indonesia Tbk ix

KANTOR JASA PENILAI PUBLIK Kantor Cabang Jakarta
Nomor Izin Usaha KJPP: 2.09.0059 Komplek Kalibata Indah Blok K16-17
Jl. Rawajati Timur, Pancoran
Nomor Izin Cabang KJPP: 1138/KM.1/2017 Jakarta Selatan 12750
Penilai Properti dan Bisnis T (021) 7970913 / 799-4521
E ocky@srr.co.id
PERNYATAAN
1. Semua pernyataan dan data yang tercantum dalam laporan ini adalah benar
adanya dan sesuai dengan pengetahuan dan itikad baik dari Penilai dan dapat
dipertanggungjawabkan.
2. Penilai telah melakukan suatu inspeksi atau penelitian fisik secara langsung atas
Obyek Penilaian.
3. Dalam melakukan penilaian, Penilai telah berlaku independen dan tidak

memiliki/terkait kepentingan-kepentingan sebagai berikut:
• Tidak mempunyai kepentingan keuangan langsung atau tidak langsung yang

material pada Perseroan;
• Tidak mempunyai hubungan pekerjaan dengan Perseroan;
• Tidak mempunyai hubungan usaha yang material secara langsung atau tidak
langsung dengan Perseroan, atau dengan karyawan kunci yang bekerja pada
Perseroan, atau dengan pemegang saham utama atau pengendali Perseroan.
Hubungan usaha dalam ketentuan ini tidak termasuk hubungan usaha dalam
hal penilai, KJPP, atau orang dalam kantor jasa penilai publik memberikan
jasa penilaian kepada Perseroan, atau merupakan konsumen dari produk
barang atau jasa Perseroan dalam rangka menunjang kegiatan rutin;
• Tidak memberikan jasa-jasa lain kepada Perseroan yang dapat menimbulkan
benturan kepentingan; atau
• Tidak memberikan jasa atau produk kepada Perseroan dengan dasar fee
kontinjen atau komisi, atau menerima fee kontinjen atau komisi dari
Perseroan.
4. Nilai dicantumkan dalam mata uang Rupiah dan/atau ekuivalennya atas

permintaan pemberi tugas.
5. Dalam melakukan penilaian, penilai telah memenuhi lingkup pekerjaan sebagai

berikut:
• Proses identifikasi (identifikasi batasan, tujuan dan obyek penilaian, definisi

penilaian, dan tanggal penilaian);
• Pengumpulan data dan wawancara;
• Analisis data;
• Estimasi nilai dengan menggunakan pendekatan penilaian;
• Pembuatan laporan penilaian.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Dafam Property Indonesia Tbk x

6. Tidak ada penilai lainnya selain yang tertera dan bertandatangan di bawah ini,
yang telah terlibat dalam pelaksanaan inspeksi, analisis, dan pembuatan
kesimpulan dan opini sebagaimana yang dinyatakan dalam laporan penilaian ini.
7. Penilai telah menyelesaikan persyaratan pendidikan profesional yang

dilaksanakan/diselenggarakan oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia
(MAPPI).
8. Penilai memiliki pengetahuan yang cukup dan memadai tentang sifat dan/atau
jenis Obyek Penilaian.
9. Analisis, opini, dan kesimpulan yang dibuat oleh Penilai, serta laporan penilaian
telah dibuat dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam Peraturan VIII.C.4
dan SPI 2018.
10. Penugasan penilaian profesional telah dilakukan terhadap Obyek Penilaian pada
tanggal penilaian (cut off date).
11. Perkiraan nilai yang dihasilkan dalam penugasan penilaian profesional telah
disajikan sebagai kesimpulan nilai.
12. Kesimpulan nilai telah disesuaikan dengan asumsi-asumsi dan kondisi pembatas.
13. Penilai bertanggung jawab atas pelaksanaan penilaian, laporan penilaian, serta
kesimpulan nilai akhir.
14. Penilai telah melakukan analisis untuk tujuan penilaian yang diungkapkan dalam
laporan penilaian ini.
15. Penilai telah mengungkapkan lingkup pekerjaan dan data yang dianalisa dalam
laporan penilaian ini.
16. Imbalan yang kami terima adalah sama sekali tidak dipengaruhi oleh nilai yang
dihasilkan dan SRR hanya menerima imbalan sesuai dengan surat penawaran
SRR No. 201102.002/SRR-JK/SPN-A/DFAM/OR tanggal 2 November 2020
yang telah disetujui oleh manajemen Perseroan.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Dafam Property Indonesia Tbk xi

Signing Partner:
Ocky Rinaldy, MAPPI (Cert) ..........................................

Izin Penilai Publik : PB-1.09.00242
No. M A P P I : 95-S-00654
Reviewer:
Hendro Warsito, SE ..........................................

No. M A P P I : 12-T-03795
No. Register : RMK-2017.01701
Tim Penilai/Surveyor:
Naufal Zulfahmi, S.ST ..........................................

No. M A P P I : 18-P-08622
No. Register : RMK-2020.03185
********************
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Dafam Property Indonesia Tbk xii

DAFTAR ISI
NO. URAIAN HALAMAN
- Daftar Istilah xiv
- Resume Penilaian xv
- Penilaian 2 Unit Ruko di

Jl. Pierre Tendean No. 176/E dan No. 177
Kelurahan Sekayu
Kecamatan Semarang Tengah
Kota Semarang
Propinsi Jawa Tengah
A. Ringkasan Eksekutif A.1
B. Uraian Umum B.1
C. Pendekatan dan Prosedur Penilaian C.1
D. Uraian Penilaian D.1
E. Uraian Obyek Penilaian E.1
********************
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Dafam Property Indonesia Tbk xiii

DAFTAR ISTILAH
- BI : Bank Indonesia
- GIM : Gross Income Multiplier
- IMB : Ijin Mendirikan Bangunan
- KJPP : Kantor Jasa Penilai Publik
- MAPPI : Masyarakat Profesi Penilai Indonesia
- Obyek Penilaian : 2 unit ruko yang terletak di yang terletak di Jl. Pierre
Tendean No. 176/E dan No. 177, Kelurahan Sekayu,
Kecamatan Semarang Tengah, Kota Semarang,
- OJK : Otoritas Jasa Keuangan
- Peraturan VIII.C.4 : Peraturan No. VIII.C.4 tentang “Pedoman Penilaian
dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar
Modal”
- Perseroan : PT Dafam Property Indonesia Tbk
- RDG : Rapat Dewan Gubernur
- Ruko No. 176/E : Ruko (tanah [152,00 m²] dan bangunan [393,00 m²])
yang terletak di Jl. Pierre Tendean No. 176/E,
Kelurahan Sekayu, Kecamatan Semarang Tengah,
Kota Semarang, Propinsi Jawa Tengah
- Ruko No. 177 : Ruko (tanah [101,00 m²] dan bangunan [287,00 m²])
yang terletak di Jl. Pierre Tendean No. 177,
Kelurahan Sekayu, Kecamatan Semarang Tengah,
Kota Semarang, Propinsi Jawa Tengah
- SHGB : Sertifikat Hak Guna Bangunan
- SHM : Sertifikat Hak Milik
- SPI 2018 : Standar Penilaian Indonesia 2018
- SPPT PBB : Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi
dan Bangunan
- SRR atau kami : KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan
Penilaian Properti untuk PT Dafam Property Indonesia xiv

RESUME PENILAIAN
No. U r a i a n Nilai Pasar

(Rp .000,00)
- 2 Unit Ruko di
Jl. Pierre Tendean No. 176/E dan No. 177
Kelurahan Sekayu
Kota Semarang
1. Ruko No. 176/E 3.583.000

2. Ruko No. 177 2.616.000
───────
Total 1-2 6.199.000
═══════
********************
Penilaian Properti untuk PT Dafam Property Indonesia xv

A. RINGKASAN EKSEKUTIF
Pemberi Tugas : Perseroan, atau PT Dafam Property

Indonesia
Properti yang Dinilai : Ruko No. 176/E dan Ruko No. 177
Lokasi : Jl. Pierre Tendean No. 176/E dan

No. 177, Kelurahan Sekayu, Kecamatan
Semarang Tengah, Kota Semarang,
Luas Tanah : 152,00 m² dan 101,00 m²
Luas Bangunan : 393,00 m² dan 287,00 m²
Bukti Kepemilikan Tanah : SHGB No. 00303 dan SHGB

No. 00304
Peruntukan Tata Kota : Kawasan perdagangan dan jasa
Penggunaan Tertinggi dan Terbaik : Penggunaan saat ini sebagai ruko sudah
memenuhi prinsip penggunaan tertinggi
dan terbaik
Tanggal Inspeksi : 19 November 2020 sampai dengan

tanggal 20 November 2020
Tanggal Penilaian : 19 November 2020
Tujuan Penilaian : Untuk kepentingan transaksi penjualan

Obyek Penilaian
Definisi Nilai : Nilai Pasar
Pendekatan Penilaian : Pendekatan data pasar dan pendekatan

pendapatan
Opini Nilai (Nilai Pasar) : Rp 6.199.000.000,00

(Enam Miliar Seratus Sembilan Puluh
Sembilan Juta Rupiah)
*******************
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Dafam Property Indonesia Tbk A.1

B. URAIAN UMUM
- OBYEK PENILAIAN
a. Ruko No. 176/E, dan
b. Ruko No. 177
Obyek Penilaian merupakan aset operasional. Berdasarkan Peraturan VIII.C.4,

aset operasional didefinisikan sebagai “aset yang digunakan dalam operasional
perusahaan yang digunakan secara berkelanjutan” (Peraturan VIII.C.4–1.a.9),
sedangkan aset non operasional didefinisikan sebagai “aset yang terpisahkan dari
operasional perusahaan dan terdiri atas aset yang akan dipakai pada masa yang
akan datang (reserve asset), Aset Surplus, atau Aset Investasi” (Peraturan
VIII.C.4–1.a.10).
- TUJUAN DAN MAKSUD PENILAIAN
Tujuan penilaian Obyek Penilaian adalah untuk memberikan pendapat tentang

nilai pasar dari Obyek Penilaian pada tanggal 19 November 2020 yang
dinyatakan dalam mata uang Rupiah. Sebagai informasi tambahan, kurs tengah
BI untuk mata uang Dollar Amerika Serikat terhadap Rupiah pada tanggal
penilaian adalah 1 US$ = Rp 14.167,00.
Penugasan penilaian atas Obyek Penilaian dilaksanakan untuk memberikan

informasi kepada manajemen Perseroan yang akan digunakan untuk kepentingan
transaksi penjualan Obyek Penilaian.
Kami tegaskan bahwa dalam penilaian ini kami tidak memperhitungkan biaya
dan pajak yang terjadi karena adanya jual beli, sesuai dengan yang diatur di
dalam SPI 2018.
Dalam penilaian ini kami berasumsi bahwa:
1. Nilai yang tercantum dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam laporan
ini yang merupakan bagian dari Obyek Penilaian hanya berlaku sesuai
dengan tujuan dan maksud penilaian. Nilai yang dinyatakan dalam laporan
penilaian ini tidak dapat digunakan untuk tujuan penilaian lain yang dapat
mengakibatkan terjadinya kesalahan.
2. Obyek Penilaian dilengkapi dengan dokumen kepemilikan/penguasaan

Obyek Penilaian yang sah secara hukum, dapat dialihkan/dipindahtangankan,
dan bebas dari ikatan, tuntutan atau batasan apapun selain yang disebutkan
dalam laporan ini.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Dafam Property Indonesia Tbk B.1

3. Batasan lainnya, kondisi, komentar, dan detail telah tercantum di dalam
laporan ini.
Penilaian ini dilaksanakan dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam

Peraturan VIII.C.4 dan SPI 2018.
Kami tidak melakukan penyelidikan dan juga bukan merupakan tanggung jawab
kami kemungkinan terjadinya masalah yang berkaitan dengan status hukum
kepemilikan, kewajiban utang dan/atau sengketa atas Obyek Penilaian.
Kami tegaskan pula bahwa kami tidak memperoleh manfaat atau keuntungan
apapun dari Obyek Penilaian yang kami nilai serta nilai yang kami laporkan,
baik pada saat ini maupun di masa yang akan datang.
- DEFINISI NILAI YANG DIGUNAKAN
Untuk keperluan penilaian atas Obyek Penilaian, dasar nilai yang kami
pergunakan dalam laporan penilaian ini adalah nilai pasar (market value), yang
berdasarkan Peraturan VIII.C.4 didefinisikan sebagai “perkiraan jumlah uang
pada tanggal penilaian (cut off date), yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli
atau hasil penukaran suatu obyek penilaian, antara pembeli yang berminat
membeli dan penjual yang berniat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan,
yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing
bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa
paksaan”.
- TANGGAL PENILAIAN DAN TANGGAL INSPEKSI LAPANGAN
Tanggal penilaian ditetapkan pada tanggal 19 November 2020. Tanggal ini

dipilih mengingat bahwa awal inspeksi Obyek Penilaian dilakukan pada tanggal
tersebut. Peninjauan fisik atas Obyek Penilaian dilakukan pada tanggal
19 November 2020 sampai dengan tanggal 20 November 2020.
Sesuai dengan ketentuan dalam Peraturan VIII.C.4, laporan penilaian ini berlaku
selama 6 (enam) bulan sejak tanggal penilaian, yaitu tanggal 19 November 2020,
kecuali terdapat hal-hal yang dapat mempengaruhi kesimpulan nilai lebih dari
5% (lima persen).
- KEJADIAN PENTING SETELAH TANGGAL PENILAIAN
Dari tanggal penilaian, yaitu tanggal 19 November 2020, sampai dengan tanggal
diterbitkannya laporan ini, tidak terdapat kejadian penting yang dapat
mempengaruhi hasil penilaian secara signifikan.

- IDENTITAS PEMBERI TUGAS
Pemberi tugas adalah Perseroan atau PT Dafam Property Indonesia Tbk.

Perseroan adalah sebuah perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka (public
company) yang bergerak dalam bidang properti dan perhotelan. Perseroan
berkantor pusat di Jl. Menara Suara Merdeka Lt. 11, Jl. Pandanaran No. 30,
Semarang 50134, dengan nomor telepon (024) 356 9595, nomor faksimili (024)
356 9222, dan alamat email bdahlan@dafamgroup.com.
- DATA DAN INFORMASI YANG DIGUNAKAN DALAM PENILAIAN
Dalam melakukan penilaian untuk memperkirakan nilai pasar dari Obyek

Penilaian, kami telah menelaah, mempertimbangkan, mengacu, atau
melaksanakan prosedur atas data dan informasi sebagai berikut:
1. Salinan bukti kepemilikan tanah yang berupa SHGB No. 00303 dan SHGB
No. 00304,
2. Salinan IMB No. WAS/270/1L/II/2019,
3. Salinan SPPT PBB tahun 2020,
4. Data hasil inspeksi lapangan, dan
5. Dokumen lainnya yang berhubungan dengan penilaian.
- PENDEKATAN DAN PROSEDUR PENILAIAN
Pendekatan-pendekatan yang digunakan dalam penilaian ini adalah sebagai

berikut:
Dalam melakukan penilaian Obyek Penilaian yang berupa properti yang

memiliki potensi untuk menghasilkan pendapatan namun relatif sederhana,
metode penilaian yang digunakan adalah metode Gross Income Multiplier
(GIM).
Dalam penilaian menggunakan metode GIM, indikasi nilai pasar obyek

penilaian dihasilkan dari konversi pendapatan kotor tahunan (potential gross
income) yang mencerminkan dan mewakili pendapatan tahunan obyek
penilaian di masa yang akan datang dengan konstanta tertentu yang biasa
disebut dengan GIM.

Untuk melaksanakan penilaian dengan metode GIM, kami memperhatikan
penjualan dan sewa properti yang sebanding dan sejenis serta memiliki
kesamaan karakteristik baik dalam hal fisik, lokasi, dan karakteristik
investasi, bila ada, pencatatan-pencatatan, wawancara-wawancara dengan
orang-orang atau pejabat-pejabat dan pemilik-pemilik properti lainnya yang
mengetahui benar mengenai nilai-nilai properti dan harga sewa di daerah itu
serta penawaran yang sebanding. Data tersebut kemudian dianalisa untuk
memperoleh GIM dari obyek penilaian. Untuk mendapatkan indikasi nilai
pasar obyek penilaian, GIM yang telah diperoleh tersebut dikalikan dengan
potential gross income (PGI) atau pendapatan kotor tahunan obyek penilaian.

penilaian Obyek Penilaian yang berupa ruko dengan mempertimbangkan
bahwa Obyek Penilaian merupakan properti yang memiliki potensi untuk
menghasilkan pendapatan namun relatif sederhana.

transaksi atau penawaran atas properti yang sebanding dan sejenis dengan
obyek penilaian yang didasarkan pada suatu proses perbandingan dan
penyesuaian.
Pendekatan data pasar dilakukan dengan memperhatikan dan

mempertimbangkan data penjualan dan atau data penawaran properti yang
sebanding dan sejenis serta memiliki kesamaan karakteristik baik dalam hal
fisik seperti lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang berhadapan dengan
jalan (frontage), sifat kepemilikan/jenis sertifikat, topografi, keadaan
permukaan tanah, dan mudah atau tidaknya dicapai (accessibility), serta lain-
lain bila ada, antara obyek penilaian dengan data pembanding properti yang
berhasil dikumpulkan untuk menghasilkan indikasi nilai pasar obyek
penilaian.
Penilaian atas Obyek Penilaian yang berupa ruko dilakukan dengan

menggunakan pendekatan data pasar. Pendekatan data pasar digunakan
dalam penilaian Obyek Penilaian yang berupa ruko dengan
mempertimbangkan bahwa pada saat inspeksi lapangan dilakukan ditemukan
data pembanding properti yang sebanding dan sejenis dengan Obyek
Penilaian yang dapat digunakan dalam proses penilaian.
Mengingat bahwa Obyek Penilaian dinilai dengan menggunakan 2 (dua)

pendekatan, selanjutnya indikasi nilai pasar yang diperoleh dari tiap-tiap
pendekatan tersebut direkonsiliasi dengan melakukan pembobotan tertimbang
untuk memperoleh kesimpulan nilai pasar Obyek Penilaian.

- TINJAUAN EKONOMI INDONESIA
Rapat Dewan Gubernur (RDG) Bank Indonesia pada 12-13 Oktober 2020
memutuskan untuk mempertahankan BI 7-Day Reverse Repo Rate (BI7DRR)
sebesar 4,00%, suku bunga Deposit Facility sebesar 3,25%, dan suku bunga
Lending Facility sebesar 4,75%. Keputusan ini mempertimbangkan perlunya
menjaga stabilitas nilai tukar Rupiah, di tengah inflasi yang diprakirakan tetap
rendah. Bank Indonesia menekankan pada jalur kuantitas melalui penyediaan
likuiditas, termasuk dukungan Bank Indonesia kepada Pemerintah dalam
mempercepat realisasi APBN tahun 2020, guna mendorong pemulihan ekonomi
dari dampak pandemi COVID-19. Di samping keputusan tersebut, Bank
Indonesia menempuh pula langkah-langkah sebagai berikut:
1. Melanjutkan kebijakan stabilisasi nilai tukar Rupiah agar sejalan dengan

fundamental dan mekanisme pasar;
2. Memperkuat strategi operasi moneter guna memperkuat stance kebijakan
moneter akomodatif;
3. Mempercepat langkah-langkah pendalaman pasar uang dan pasar valuta
asing melalui pengembangan infrastruktur sarana penyelenggara transaksi
berbasis sistem elektronik (Electronic Trading Platform/ETP) dan lembaga
sentral kliring, novasi, dan transaksi (Central Counterparty/CCP);
4. Memperkuat implementasi kebijakan untuk mendorong UMKM melalui
korporatisasi, peningkatan kapasitas, akses pembiayaan, dan digitalisasi
sejalan dengan Gerakan Nasional Bangga Buatan Indonesia (Gernas BBI);
5. Memperkuat ekosistem ekonomi dan keuangan digital melalui penggunaan
instrumen pembayaran digital, kolaborasi bank, fintech, dan e-commerce
untuk mendukung program Pemulihan Ekonomi Nasional (PEN);
Bank Indonesia akan terus menempuh langkah-langkah kebijakan lanjutan yang

diperlukan dalam mempercepat program PEN dengan mencermati dinamika
perekonomian dan pasar keuangan global serta penyebaran COVID-19 dan
dampaknya terhadap prospek perekonomian Indonesia dari waktu ke waktu.
Koordinasi kebijakan yang erat dengan Pemerintah dan Komite Stabilitas Sistem
Keuangan (KSSK) terus diperkuat untuk menjaga stabilitas makroekonomi dan
sistem keuangan, serta mempercepat pemulihan ekonomi nasional.
Perbaikan perekonomian global berlanjut sesuai prakiraan sebelumnya.

Pertumbuhan ekonomi dunia terus membaik dipengaruhi besarnya stimulus
fiskal di beberapa negara maju, terutama Amerika Serikat (AS). Perbaikan juga
didukung oleh pemulihan ekonomi Tiongkok sebagai dampak dari besarnya
stimulus fiskal dan berkurangnya penyebaran COVID-19, yang meningkatkan
investasi di sektor manufaktur, di tengah terbatasnya perbaikan ekonomi negara
berkembang lainnya. Pemulihan ekonomi global mendorong peningkatan
beberapa indikator dini bulan September 2020, seperti mobilitas masyarakat
global, Purchasing Managers' Index (PMI) Manufaktur dan Jasa di beberapa
negara, serta keyakinan konsumen di AS dan kawasan Eropa. Ke depan,
berlanjutnya perbaikan ekonomi global didorong oleh berkurangnya penyebaran

COVID-19, meningkatnya mobilitas masyarakat, dan berlanjutnya stimulus
kebijakan. Perbaikan ekonomi global tersebut mendorong kenaikan volume
perdagangan dan harga komoditas dunia sesuai prakiraan sebelumnya.
Sementara itu, ketidakpastian pasar keuangan global tetap tinggi, dipicu isu
geopolitik seperti ketidakpastian pemilu AS dan perundingan Brexit, serta
ketegangan hubungan dagang AS-Tiongkok. Perkembangan ini berdampak pada
terbatasnya aliran modal ke negara berkembang dan menahan penguatan mata
uang berbagai negara, termasuk Indonesia.
Pertumbuhan ekonomi domestik secara perlahan juga membaik, terutama

didorong stimulus fiskal dan perbaikan ekspor. Perkembangan Agustus-
September 2020 menunjukkan belanja Pemerintah meningkat didorong stimulus
fiskal terkait perlindungan sosial dan dukungan UMKM. Ekspor lebih baik dari
prakiraan ditopang berlanjutnya permintaan global, terutama dari AS dan
Tiongkok, untuk beberapa komoditas seperti besi dan baja, pulp dan waste paper,
serta tekstil dan produk tekstil (TPT). Secara spasial, perbaikan ekspor juga
didorong oleh beberapa daerah luar Jawa, seperti Sumatera, Bali-Nusa Tenggara,
dan Sulawesi-Maluku-Papua. Peran positif stimulus fiskal dan kenaikan ekspor
serta investasi bangunan yang tetap baik sejalan berlanjutnya berbagai Proyek
Strategis Nasional (PSN), menyangga pemulihan ekonomi, di tengah konsumsi
rumah tangga yang masih terbatas. Perbaikan ekonomi Indonesia tercermin pada
kenaikan sejumlah indikator dini seperti penjualan eceran dan online, job
vacancy, serta pendapatan masyarakat. Ke depan, pemulihan ekonomi domestik
diprakirakan berlanjut dipengaruhi oleh membaiknya perekonomian global serta
meningkatnya realisasi anggaran Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah,
kemajuan dalam program restrukturisasi kredit, dan berlanjutnya stimulus
moneter dan makroprudensial Bank Indonesia. Bank Indonesia melalui bauran
kebijakannya akan terus memperkuat sinergi dengan Pemerintah dan otoritas
terkait agar berbagai kebijakan yang ditempuh semakin efektif mendorong
pemulihan ekonomi.
Ketahanan sektor eksternal Indonesia pada triwulan III 2020 tetap terjaga, di
tengah dinamika penyesuaian aliran modal global. Transaksi berjalan triwulan III
2020 diprakirakan mencatat surplus dipengaruhi perbaikan ekspor dan
penyesuaian impor sejalan permintaan domestik yang belum kuat. Prakiraan ini
didorong potensi kenaikan surplus neraca perdagangan triwulan III 2020 yang
relatif besar dibandingkan dengan surplus pada triwulan sebelumnya. Pada Juli-
Agustus 2020, neraca perdagangan mencatat surplus 5,57 miliar dolar AS.
Dengan prospek surplus neraca transaksi berjalan tersebut dan surplus neraca
finansial, secara keseluruhan neraca pembayaran pada triwulan III 2020
diprakirakan mengalami surplus, meskipun terdapat aliran keluar investasi
portofolio asing (net outflows) sebesar 1,24 miliar dolar AS. Pada awal Oktober
2020, aliran masuk modal asing secara berangsur membaik sehingga per 9
Oktober 2020 tercatat net inflows sebesar 0,33 miliar dolar AS. Posisi cadangan
devisa Indonesia akhir September 2020 tetap tinggi, yakni 135,2 miliar dolar AS,
setara pembiayaan 9,5 bulan impor atau 9,1 bulan impor dan pembayaran utang
luar negeri Pemerintah, serta berada di atas standar kecukupan internasional

sekitar 3 bulan impor. Ke depan, defisit transaksi berjalan keseluruhan tahun
2020 diprakirakan tetap rendah, di bawah 1,5% dari PDB, sehingga terus
mendukung ketahanan sektor eksternal.
Nilai tukar Rupiah tetap terkendali didukung langkah-langkah stabilisasi Bank

Indonesia. Pada September 2020, Rupiah tercatat melemah 2,13% (ptp)
dipengaruhi tingginya ketidakpastian pasar keuangan, baik karena faktor global
maupun faktor domestik. Pada awal Oktober 2020, nilai tukar Rupiah per 12
Oktober kembali menguat 1,22% (ptp) atau 0,34% secara rerata dibandingkan
dengan level September 2020. Penguatan Rupiah pada Oktober 2020 didorong
kembali masuknya aliran modal asing ke pasar keuangan domestik dipengaruhi
meningkatnya likuiditas global dan tetap terjaganya keyakinan investor terhadap
prospek perekonomian domestik. Dengan perkembangan ini, Rupiah sampai
dengan 12 Oktober 2020 mencatat depresiasi sekitar 5,56% dibandingkan dengan
level akhir 2019. Ke depan, Bank Indonesia memandang penguatan nilai tukar
Rupiah berpotensi berlanjut seiring levelnya yang secara fundamental masih
undervalued. Hal ini didukung defisit transaksi berjalan yang rendah, inflasi yang
rendah dan terkendali, daya tarik aset keuangan domestik yang tinggi, dan premi
risiko Indonesia yang menurun, serta likuiditas global yang besar. Bank
Indonesia terus memperkuat kebijakan stabilisasi nilai tukar Rupiah sesuai
dengan fundamentalnya dan bekerjanya mekanisme pasar, melalui efektivitas
operasi moneter dan ketersediaan likuiditas di pasar.
Inflasi tetap rendah sejalan permintaan yang belum kuat dan pasokan yang
memadai. Indeks Harga Konsumen (IHK) pada September 2020 tercatat deflasi
0,05% (mtm) sehingga inflasi IHK sampai September 2020 tercatat 0,89% (ytd).
Secara tahunan, inflasi IHK tercatat rendah yakni sebesar 1,42% (yoy), meskipun
lebih tinggi dari inflasi Agustus 2020 sebesar 1,32% (yoy). Inflasi yang rendah
dipengaruhi turunnya inflasi inti sejalan permintaan domestik yang belum kuat
serta konsistensi Bank Indonesia mengarahkan ekspektasi inflasi dalam kisaran
target dan menjaga stabilitas nilai tukar. Inflasi kelompok volatile food tetap
rendah dipengaruhi berlanjutnya penurunan harga bahan pangan seiring
permintaan domestik yang belum kuat, pasokan yang memadai sejalan panen di
beberapa sentra produksi, distribusi yang terjaga, dan harga komoditas pangan
global yang rendah. Selain itu, inflasi kelompok administered prices melambat
terutama didorong berlanjutnya penurunan tarif angkutan udara. Bank Indonesia
memprakirakan inflasi 2020 lebih rendah dari batas bawah target inflasi dan
kembali ke dalam sasarannya 3,0% ± 1% pada 2021. Bank Indonesia konsisten
menjaga stabilitas harga dan memperkuat koordinasi kebijakan dengan
Pemerintah, baik di tingkat pusat maupun daerah, guna mengendalikan inflasi
tetap dalam kisaran targetnya.
Sejalan dengan kebijakan moneter dan makroprudensial akomodatif yang

ditempuh Bank Indonesia, kondisi likuiditas tetap longgar sehingga mendorong
suku bunga terus menurun dan mendukung pembiayaan perekonomian. Hingga 9
Oktober 2020, Bank Indonesia telah menambah likuiditas (quantitative easing) di
perbankan sekitar Rp667,6 triliun, terutama bersumber dari penurunan Giro

Wajib Minimum (GWM) sekitar Rp155 triliun dan ekspansi moneter sekitar
Rp496,8 triliun. Longgarnya kondisi likuiditas mendorong tingginya rasio Alat
Likuid terhadap Dana Pihak Ketiga (AL/DPK) yakni 31,23% pada September
2020 dan rendahnya rata-rata suku bunga PUAB overnight, sekitar 3,29% pada
September 2020. Kebijakan pelonggaran likuiditas dan penurunan suku bunga
kebijakan (BI7DRR) mendorong penurunan suku bunga deposito dan kredit pada
September 2020 dari 5,49% dan 9,92% pada Agustus 2020 menjadi 5,18% dan
9,88%. Imbal hasil SBN 10 tahun turun dari 6,93% pada akhir September 2020
menjadi 6,87% per 12 Oktober 2020. Dari besaran moneter, pertumbuhan
besaran moneter M1 dan M2 pada September 2020 tetap tinggi, yaitu sebesar
17,6% (yoy) dan 12,3% (yoy). Ke depan, ekspansi moneter Bank Indonesia serta
percepatan realisasi anggaran dan program restrukturisasi kredit perbankan
diharapkan dapat mendorong penyaluran kredit dan pembiayaan bagi pemulihan
ekonomi nasional.
Sinergi ekspansi moneter Bank Indonesia dengan akselerasi stimulus fiskal

Pemerintah dalam mendorong pemulihan ekonomi nasional terus diperkuat.
Bank Indonesia melanjutkan komitmen untuk pendanaan APBN Tahun 2020
melalui pembelian SBN dari pasar perdana dalam rangka pelaksanaan UU No.2
Tahun 2020, baik berdasarkan mekanisme pasar maupun secara langsung,
sebagai bagian upaya mendukung percepatan implementasi program PEN,
dengan tetap menjaga stabilitas makroekonomi. Sampai dengan 8 Oktober 2020,
Bank Indonesia telah membeli SBN di pasar perdana melalui mekanisme pasar
sesuai dengan Keputusan Bersama Menteri Keuangan dan Gubernur Bank
Indonesia tanggal 16 April 2020, sebesar Rp60,18 triliun, termasuk dengan
skema lelang utama, Greenshoe Option (GSO) dan Private Placement.
Sementara itu, realisasi pendanaan dan pembagian beban untuk pendanaan
Public Goods dalam APBN oleh Bank Indonesia melalui mekanisme pembelian
SBN secara langsung sesuai dengan Keputusan Bersama Menteri Keuangan dan
Gubernur Bank Indonesia tanggal 7 Juli 2020, berjumlah Rp229,68 triliun.
Selain itu, Bank Indonesia juga telah merealisasikan pembagian beban dengan
Pemerintah untuk pendanaan Non Public Goods-UMKM sebesar Rp90,88 triliun
sesuai dengan Keputusan Bersama Menteri Keuangan dan Gubernur Bank
Indonesia tanggal 7 Juli 2020. Dengan sinergi ini, Pemerintah dapat lebih
memfokuskan pada upaya akselerasi realisasi APBN untuk mendorong
pemulihan perekonomian nasional.
Ketahanan sistem keuangan tetap kuat, meskipun risiko dari meluasnya dampak
COVID-19 terhadap stabilitas sistem keuangan terus dicermati. Rasio kecukupan
modal (Capital Adequacy Ratio/CAR) perbankan Agustus 2020 tetap tinggi
yakni 23,39%, dan rasio kredit bermasalah (Non Performing Loan/NPL) tetap
rendah yakni 3,22% (bruto) dan 1,14% (neto). Namun demikian, fungsi
intermediasi dari sektor keuangan masih lemah akibat pertumbuhan kredit yang
terbatas sejalan dengan permintaan domestik yang belum kuat dan kehati-hatian
perbankan akibat berlanjutnya pandemi COVID-19. Pertumbuhan kredit pada
September 2020 kembali menurun dari 1,04% (yoy) pada Agustus 2020 menjadi
0,12% (yoy). Sementara itu, pertumbuhan Dana Pihak Ketiga (DPK) naik dari

11,64% (yoy) pada Agustus 2020 menjadi 12,88% (yoy) didorong ekspansi
keuangan Pemerintah. Ke depan, intermediasi perbankan diperkirakan akan
membaik sejalan dengan prospek perbaikan kinerja korporasi dan pemulihan
ekonomi domestik serta konsistensi sinergi kebijakan yang ditempuh. Kinerja
korporasi triwulan III 2020 terindikasi secara perlahan membaik, tercermin dari
peningkatan penjualan, kemampuan bayar, serta penerimaan perpajakan terutama
pada sektor Industri dan Perdagangan. Selain itu, restrukturisasi kredit perbankan
masih berlanjut, termasuk untuk UMKM yang mencapai 36% dari total kredit,
ditopang likuiditas yang meningkat. Bank Indonesia terus memperkuat
koordinasi kebijakan makroprudensialnya dengan kebijakan fiskal oleh
Pemerintah, pengawasan mikroprudensial oleh OJK, dan penjaminan simpanan
oleh LPS untuk memperkuat stabilitas sistem keuangan serta mendorong
penyaluran kredit dan pembiayaan bagi pemulihan ekonomi nasional.
Transaksi Sistem Pembayaran baik tunai maupun nontunai menunjukkan

peningkatan sejalan dengan perbaikan ekonomi, disertai dengan percepatan
digitalisasi ekonomi dan keuangan. Uang Kartal Yang Diedarkan (UYD) tumbuh
meningkat dari 5,82% (yoy) pada Agustus 2020 menjadi 7,20% (yoy) sehingga
pada September 2020 tercatat Rp762,1 triliun. Transaksi pembayaran
menggunakan ATM, Kartu Debet, Kartu Kredit, dan Uang Elektronik (UE)
menunjukkan perbaikan dengan lebih rendahnya kontraksi pertumbuhan dari
13,94% (yoy) pada Juli 2020 menjadi 6,86% (yoy) pada Agustus 2020. Di lain
pihak, transaksi ekonomi dan keuangan digital meningkat pesat sejalan dengan
penggunaan platform dan instrumen digital di masa pandemi, serta semakin
kuatnya preferensi dan akseptasi masyarakat akan transaksi digital. Pertumbuhan
nilai transaksi UE pada Agustus 2020 tercatat 33,80% (yoy), meningkat tinggi
dibandingkan dengan pertumbuhan bulan sebelumnya sebesar 24,42% (yoy).
Volume transaksi digital banking juga mencatat pertumbuhan tinggi sebesar
52,69% (yoy) pada Agustus 2020, meningkat dari capaian bulan sebelumnya
sebesar 38,81% (yoy). Ke depan, Bank Indonesia terus mempercepat digitalisasi
pembayaran dan perluasan ekosistem digital melalui kolaborasi dengan
Pemerintah, bank, fintech, dan e-commerce untuk pemulihan ekonomi nasional,
khususnya program bansos Pemerintah, penyaluran kredit dan digitalisasi
UMKM, sejalan dengan Gernas BBI. Sejumlah langkah terus dilakukan,
termasuk perluasan ekosistem QRIS, penggunaan big data, aplikasi API
(Application Programming Interface), serta penguatan pengawasan fraud dan
siber pada pembayaran digital.
- PERKEMBANGAN INDUSTRI PROPERTI INDONESIA 2020
Pada triwulan II-2020, Indeks Harga Properti Komersial secara tahunan tumbuh
melambat. Secara tahunan, Indeks Harga Properti Komersial tumbuh 0,29%
(yoy), lebih rendah dibandingkan 0,31% (yoy) pada triwulan sebelumnya dan
1,50% (yoy) pada triwulan II-2019 (Grafik 1). Kinerja properti komersial yang
semakin melambat tersebut dipengaruhi oleh kategori sewa yang tercatat
mengalami kontraksi yang cukup dalam sebesar -5,38% (yoy), terutama akibat

penurunan indeks harga pada segmen hotel sebesar -25,43% (yoy) dan
apartemen sewa sebesar -5,39% (yoy). Penurunan pertumbuhan indeks harga
hotel tersebut sejalan dengan menurunnya permintaan akibat pandemi COVID-
19 yang mendorong diterapkannya berbagai pembatasan aktivitas baik bisnis
maupun yang bersifat leisure. Selama triwulan II-2020, banyak hotel
menerapkan promosi potongan harga. Sementara itu, properti komersial untuk
kategori jual tercatat tumbuh stabil sebesar 0,33% (yoy), sama dibandingkan
triwulan sebelumnya. Secara triwulanan, Indeks Harga Properti Komersial
tumbuh relatif sama dengan triwulan sebelumnya. Pada triwulan II-2020, Indeks
Harga Properti Komersial tercatat tumbuh sebesar 0,12% (qtq), relatif sama
dibandingkan 0,11% (qtq) pada triwulan sebelumnya (Grafik 2). Hal tersebut
dipengaruhi oleh peningkatan terbatas pada kategori jual, khususnya pada
segmen warehouse complex sejalan dengan peningkatan kebutuhan pergudangan
di Jakarta dari perusahaan e-commerce. Bisnis e-commerce merupakan salah
satu lini usaha yang lebih sedikit terdampak kebijakan pemerintah terkait
Pembatasan Sosial Berskala Besar (PSBB) yang diberlakukan sejak April 2020
di wilayah Jakarta, sehingga landlord melakukan penyesuaian harga pada
kawasan pergudangan. Peningkatan harga secara terbatas juga terjadi pada
segmen lahan industri khususnya di wilayah Bodebek yang dipengaruhi oleh
stagnasi pasokan dan depresiasi Rupiah yang sempat terjadi di awal triwulan II-
2020.
Pertumbuhan Tahunan Indeks Harga Properti Komersial

Pertumbuhan Tahunan Indeks Harga Properti Komersial
Pada triwulan II-2020, Indeks Pasokan Properti Komersial periode triwulan

menunjukan perlambatan. Pertumbuhan Indeks Pasokan Properti Komersial
tercatat sebesar 0,01% (yoy), atau lebih rendah dibandingkan 0,04% (yoy) pada
triwulan sebelumnya dan 3,26% (yoy) pada triwulan yang sama tahun lalu
(Grafik 3). Perlambatan pasokan terjadi baik pada kategori sewa maupun jual.
Pada kategori sewa, penurunan terjadi utamanya pada segmen hotel dan ritel
sewa yang disebabkan penerapan beragam pembatasan aktivitas akibat pandemi
COVID-19, sehingga berdampak pada penutupan sementara beberapa hotel
karena tingginya biaya operasional. Selain itu, penurunan pasokan juga terjadi
pada ritel, akibat penutupan sementara sejumlah pusat ritel di beberapa daerah
cakupan survei, seiring penerapan kebijakan pembatasan sosial berskala besar
(PSBB). Penutupan tersebut menyebabkan tenant tidak memperpanjang atau
memutus kontrak sewanya. Sementara pada kategori jual, perlambatan pasokan
terjadi pada segmen perkantoran jual/strata dan lahan industri.
Secara triwulanan, Indeks Pasokan Properti Komersial terindikasi stagnan

dengan pertumbuhan 0% (qtq) selama 3 triwulan terakhir dan turun
dibandingkan 0,03% (qtq) pada triwulan II-2019 (Grafik 4). Kondisi tersebut
dipengaruhi oleh stagnasi pasokan di berbagai segmen dalam kategori jual
seperti ritel, lahan industri maupun warehouse complex .Pasokan berbagai
segmen seperti lahan industri, ritel, warehouse complex yang stagnan
dipengaruhi oleh land lord yang masih menunda rencana ekspansi karena belum
berakhirnya pandemi COVID-19.

Pertumbuhan Tahunan Indeks Supply Properti Komersial
Pertumbuhan Trilwulanan Indeks Supply Properti Komersial
Secara tahunan, pertumbuhan Indeks Permintaan Properti Komersial mengalami

perlambatan. Melanjutkan tren sejak setahun terakhir, Indeks Permintaan
Properti Komersial triwulan II-2020 tumbuh 0,20% (yoy), melambat dari 0,41%
(yoy) pada triwulan I-2020 dan 1,19% (yoy) pada triwulan II-2019 (Grafik 5).
Berdasarkan segmennya, penurunan terjadi pada kagetori sewa khususnya
segmen convention hall dan hotel. Penurunan pada segmen convention hall
disebabkan turunnya permintaan sejalan dengan penerapan pembatasan sosial di

banyak daerah akibat pandemi COVID-19, yang mengakibatkan ditundanya
berbagai MICE pada triwulan II-2020. Pada segmen hotel, permintaan juga
menunjukkan penurunan sejalan dengan kegiatan leisure yang minim dilakukan
karena anjuran pemerintah terkait dengan pembatasan untuk berpergian, maupun
kegiatan bisnis oleh swasta dan pemerintah. Turunnya permintaan hotel
kemudian mempengaruhi keputusan pengusaha hotel untuk menurunkan tarifnya
melalui berbagai program diskon.
Secara triwulanan, permintaan properti komersial kembali menurun pada

triwulan II-2020. Indeks Permintaan Properti Komersial triwulan II-2020 tumbuh
-0,07% (qtq), menurun dibandingkan 0,02% (qtq) pada triwulan I-2020 dan
0,13% (qtq) pada triwulan II-2019 (Grafik 6). Penurunan permintaan terutama
disebabkan pada kategori sewa pada seluruh segmen, dengan penurunan
terdalam terjadi segmen convention hall, hotel dan apartemen. Penurunan
pertumbuhan convention hall, hotel dan apartemen masing-masing mencapai -
100,0% (qtq), -72,49% (qtq) dan -24,83% (qtq) pada triwulan laporan
dipengaruhi oleh terbatasnya kegiatan sesuai dengan aturan pemerintah akibat
wabah Covid-19, sehingga berpengaruh pada pembatalan kegiatan MICE,
akomodasi untuk keperluan bisnis maupun leisure. Adapun tingkat hunian
apartemen sewa juga menunjukkan penurunan pada triwulan II-2020 yang
disebabkan oleh kebijakan pengembang apartemen di beberapa daerah yang
meningkatkan keamanan hunian dengan tidak menerima penghuni baru selama
beberapa periode terkait dengan pandemi COVID-19.
Pertumbuhan Tahunan Indeks Demand/Hunian Properti Komersial

Pertumbuhan Triwulanan Indeks Demand/Hunian Properti Komersial
********************

C. PENDEKATAN DAN PROSEDUR PENILAIAN
Pendekatan-pendekatan yang digunakan dalam penilaian ini adalah sebagai

berikut:
Dalam melakukan penilaian Obyek Penilaian yang berupa properti yang

memiliki potensi untuk menghasilkan pendapatan namun relatif sederhana,
metode penilaian yang digunakan adalah metode Gross Income Multiplier
(GIM).
Dalam penilaian menggunakan metode GIM, indikasi nilai pasar obyek

penilaian dihasilkan dari konversi pendapatan kotor tahunan (potential gross
income) yang mencerminkan dan mewakili pendapatan tahunan obyek
penilaian di masa yang akan datang dengan konstanta tertentu yang biasa
disebut dengan GIM.

penjualan dan sewa properti yang sebanding dan sejenis serta memiliki
kesamaan karakteristik baik dalam hal fisik, lokasi, dan karakteristik
investasi, bila ada, pencatatan-pencatatan, wawancara-wawancara dengan
orang-orang atau pejabat-pejabat dan pemilik-pemilik properti lainnya yang
mengetahui benar mengenai nilai-nilai properti dan harga sewa di daerah itu
serta penawaran yang sebanding. Data tersebut kemudian dianalisa untuk
memperoleh GIM dari obyek penilaian. Untuk mendapatkan indikasi nilai
pasar obyek penilaian, GIM yang telah diperoleh tersebut dikalikan dengan
potential gross income (PGI) atau pendapatan kotor tahunan obyek penilaian.

penilaian Obyek Penilaian yang berupa ruko dengan mempertimbangkan
bahwa Obyek Penilaian merupakan properti yang memiliki potensi untuk
menghasilkan pendapatan namun relatif sederhana.

transaksi atau penawaran atas properti yang sebanding dan sejenis dengan
obyek penilaian yang didasarkan pada suatu proses perbandingan dan
penyesuaian.
Pendekatan data pasar dilakukan dengan memperhatikan dan

mempertimbangkan data penjualan dan atau data penawaran properti yang
sebanding dan sejenis serta memiliki kesamaan karakteristik baik dalam hal
fisik seperti lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang berhadapan dengan
jalan (frontage), sifat kepemilikan/jenis sertifikat, topografi, keadaan
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Dafam Property Indonesia Tbk C.1

permukaan tanah, dan mudah atau tidaknya dicapai (accessibility), serta lain-
lain bila ada, antara obyek penilaian dengan data pembanding properti yang
berhasil dikumpulkan untuk menghasilkan indikasi nilai pasar obyek
penilaian.
Penilaian atas Obyek Penilaian yang berupa ruko dilakukan dengan

menggunakan pendekatan data pasar. Pendekatan data pasar digunakan
dalam penilaian Obyek Penilaian yang berupa ruko dengan
mempertimbangkan bahwa pada saat inspeksi lapangan dilakukan ditemukan
data pembanding properti yang sebanding dan sejenis dengan Obyek
Penilaian yang dapat digunakan dalam proses penilaian.
Mengingat bahwa Obyek Penilaian dinilai dengan menggunakan 2 (dua)

pendekatan, selanjutnya indikasi nilai pasar yang diperoleh dari tiap-tiap
pendekatan tersebut direkonsiliasi dengan melakukan pembobotan tertimbang
untuk memperoleh kesimpulan nilai pasar Obyek Penilaian.
********************
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Dafam Property Indonesia Tbk C.2

D. URAIAN PROSES PENILAIAN
D.1. PENILAIAN OBYEK PENILAIAN DENGAN MENGGUNAKAN

PENDEKATAN DATA PASAR
Dalam melakukan penilaian Obyek Penilaian digunakan pendekatan data pasar.

transaksi atau penawaran atas properti yang sebanding dan sejenis dengan Obyek
Penilaian yang didasarkan pada suatu proses perbandingan dan penyesuaian.
Pendekatan data pasar dilakukan dengan mengumpulkan data penjualan dan atau
data penawaran properti yang sebanding dan sejenis serta memiliki kesamaan
karakteristik dalam hal fisik seperti lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang
berhadapan dengan jalan (frontage), sifat kepemilikan/jenis sertifikat, topografi,
keadaan permukaan tanah, mudah atau tidaknya dicapai (accessibility), dan
unsur waktu, dan lain-lain bila ada, pencatatan-pencatatan, wawancara-
wawancara dengan orang-orang atau pejabat-pejabat dan pemilik-pemilik
properti lainnya yang mengetahui benar mengenai nilai-nilai properti, harga
transaksi serta harga penawaran yang sebanding.
Data tersebut kemudian dianalisa dengan memberikan penyesuaian-penyesuaian

(adjustment) terhadap perbedaan dan kesamaan karakteristik dalam hal fisik
seperti lokasi, luas dan bentuk tanah, sisi tanah yang berhadapan dengan jalan
(frontage), sifat kepemilikan/jenis sertifikat, topografi, keadaan permukaan
tanah, mudah atau tidaknya dicapai (accessibility), dan unsur waktu, dan lain-lain
bila ada, antara Obyek Penilaian dengan data pembanding properti yang berhasil
dikumpulkan untuk menghasilkan nilai pasar Obyek Penilaian.
PROSEDUR PENILAIAN
Sesuai dengan pendekatan dan metode penilaian yang telah diuraikan di atas,
untuk menentukan indikasi nilai pasar Obyek Penilaian berdasarkan pendekatan
data pasar, kami melakukan perhitungan berdasarkan kondisi pasar dengan
prosedur yang dijelaskan dalam uraian berikut ini.
1. Mengumpulkan Data Penawaran/Transaksi Properti Pembanding
Data penawaran atau transaksi atas properti pembanding yang sejenis dan
sebanding yang tersedia di pasar dan memiliki kesamaan karakteristik
dengan Obyek Penilaian harus dikumpulkan terlebih dahulu untuk dapat
melakukan proses penilaian selanjutnya.
2. Penyesuaian (Adjustment)
Penyesuaian dilakukan dengan langsung membandingkan secara keseluruhan

perbedaan dan kesamaan karakteristik dalam hal fisik seperti lokasi, luas dan
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Dafam Property Indonesia Tbk D.1

bentuk tanah, sisi tanah yang berhadapan dengan jalan (frontage), sifat
kepemilikan/jenis sertifikat, topografi, keadaan permukaan tanah, mudah atau
tidaknya dicapai (accessibility), dan unsur waktu, dan lain-lain bila ada
antara Obyek Penilaian dengan data pembanding properti yang berhasil
dikumpulkan.
Prosedur penyesuaian yang dilakukan dalam proses penilaian dengan

menggunakan pendekatan data pasar adalah sebagai berikut:
a. Data pembanding yang berupa data penawaran properti yang sebanding

dan sejenis dengan Obyek Penilaian diberi diskon untuk merefleksikan
estimasi harga transaksi.
b. Setelah estimasi harga transaksi untuk masing-masing data pembanding

diperoleh, dilakukan penyesuaian untuk perbedaan-perbedaan dalam hal
karakteristik antara Obyek Penilaian dan tiap-tiap data pembanding,
antara lain lokasi, ukuran, aksesibilitas, dan tanda bukti kepemilikan
dengan tujuan untuk sedapat mungkin menyamakan masing-masing data
pembanding dengan Obyek Penilaian. Apabila data pembanding memiliki
karakteristik yang lebih baik daripada Obyek Penilaian, maka dilakukan
penyesuaian negatif, sedangkan apabila data pembanding memiliki
karakteristik yang lebih jelek daripada Obyek Penilaian, maka dilakukan
penyesuaian positif.
c. Setelah penyesuaian untuk masing-masing data pembanding dilakukan,

kesimpulan indikasi nilai pasar Obyek Penilaian diperoleh dengan
melakukan rata-rata tertimbang dari indikasi nilai masing-masing data
pembanding yang telah disesuaikan. Bobot dari tiap-tiap data
pembanding ditentukan berdasarkan besar kecilnya penyesuaian yang
dilakukan. Data pembanding dengan penyesuaian yang lebih besar
(secara absolut) diberi bobot yang lebih kecil, sedangkan data
pembanding dengan penyesuaian yang lebih kecil (secara absolut) diberi
bobot yang lebih besar.
3. Indikasi Nilai Pasar Obyek Penilaian
Indikasi nilai pasar Obyek Penilaian diperoleh dengan membandingkan data

transaksi atau penawaran yang tersedia di pasar atas properti yang sebanding
dan sejenis kemudian dilakukan penyesuaian atas Obyek Penilaian dengan
memberikan pembobotan untuk masing-masing perbedaan karakteristik
antara Obyek Penilaian dengan properti pembanding.

PENILAIAN
a. Ruko No. 176/E
Indikasi nilai pasar Obyek Penilaian yang dihasilkan dengan menggunakan

pendekatan data pasar adalah sebesar Rp 3.843.000.000,00 dengan ringkasan
perhitungan sebagai berikut:
DATA
No Uraian Properti Yang Dinilai Data 1 Data 2 Data 3 Data 0

1 2 3 0
1. Nama Jalan Jl. Piere Tendean Jl. Imam Bonjol Jl. Piere Tendean Jl. Imam Bonjol Jl. Imam Bonjol
Kelurahan Sekayu Sekayu Sekayu Sekayu Sekayu
Kecamatan Semarang Tengah Semarang Tengah Semarang Tengah Semarang Tengah Semarang Tengah
Kotamadya Semarang Semarang Semarang Semarang Semarang
Propinsi Jawa Tengah Jawa Tengah Jawa Tengah Jawa Tengah Jawa Tengah
2. Luas tanah (m²) 152,00 278,00 100,00 96,00 166,00
3. Luas bangunan (m²) 393,00 480,00 210,00 260,00 205,00
4. Harga Penawaran (Rp) 6.500.000.000 3.000.000.000 3.500.000.000 3.500.000.000
5. Status Penawaran Penawaran Penawaran Penawaran
6. Diskon 30,0% 30,0% 30,0% 30,0%
7. Peruntukan sesuai tata kota Ruko Ruko Ruko Ruko Ruko
8. Tanda bukti kepemilikan SHGB SHM SHGB SHM SHM
9. Penggunaan Ruko 3,5 Lantai Ruko 3 Lt Ruko Ruko 3 Lt Ruko 3 Lt
1 1 3 Lt 1 0
ANALISA
10. Harga setelah diskon (Rp) 4.550.000.000 2.100.000.000 2.450.000.000 2.450.000.000
11. Asumsi kondisi bangunan 80% 80,0% 70,0% 80,0% 85,0%
12. Indikasi harga pasar ruko (Rp) 4.550.000.000 2.100.000.000 2.450.000.000 2.450.000.000
13. Indikasi harga pasar ruko (Rp/m²) 9.479.167 10.000.000 9.423.077 11.951.220
14. Analisa penyesuaian nilai ruko
a. Waktu 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
b. Lokasi
- Tepi jalan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Sudut jalan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Tusuk sate 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Cul de sac 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Jarak thdp pusat keramaian 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kondisi/sifat tanah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Posisi Ruko 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kelas jalan 0,0% 0 0,0% 0 -2,5% -235.577 -2,5% -298.780
- Bebas/rawan banjir 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kenyamanan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Jumlah Lantai 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
c. Ukuran 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Ukuran Tanah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Ukuran Bangunan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
d. Kondisi Ruko 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
e. Asesibilitas/pencapaian 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
f. Tanda bukti kepemilikan -5,0% -473.958 0,0% 0 -5,0% -471.154 -5,0% -597.561
g. Bentuk tanah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
h. Penggunaan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
i. Peraturan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
j. Peruntukan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
k. Kelangkaan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
l. Fasilitas 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Aset 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Lingkungan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
m. Kualitas lingkungan & sosial ekonomi 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
Total -5,0% -473.958 0,0% 0 -7,5% -706.731 -7,5% -896.341
15. Indikasi Nilai Pasar Bangunan Ruko (per m2) 9.005.208 10.000.000 8.716.346 11.054.878
16. Persentase pembobotan 100,00% 12,00% 80,00% 8,00% 0,00%
17. Nilai hasil pembobotan (Rp) 1.080.625 8.000.000 697.308 -
18. Nilai Pasar Bangunan Ruko (per m2) 9.777.933 Contact Person
Pak Iwan Pak Beni Cing-Cing Steve Adrian
19. Nilai Pasar Ruko Dibulatkan (Rp) 3.843.000.000
0813 2626 7070 0811 2881 911 0856 2756 222 0817 214 157
Berikut adalah rincian dasar-dasar penyesuaian yang dilakukan dalam

melakukan penilaian ruko:
- Tanda bukti kepemilikan
Obyek Penilaian memiliki tanda bukti kepemilikan tanah berupa SHGB,

sedangkan Data 1, Data 3, dan Data 4 berupa SHM, sehingga perlu
dilakukan penyesuaian terhadap faktor tanda bukti kepemilikan.

b. Ruko No. 177
Indikasi nilai pasar Obyek Penilaian yang dihasilkan dengan menggunakan

pendekatan data pasar adalah sebesar Rp 2.806.000.000,00 dengan ringkasan
DATA
No Uraian Properti Yang Dinilai Data 1 Data 2 Data 3 Data 0

1 2 3 0
1. Nama Jalan Jl. Piere Tendean Jl. Imam Bonjol Jl. Piere Tendean Jl. Imam Bonjol Jl. Imam Bonjol
Kelurahan Sekayu Sekayu Sekayu Sekayu Sekayu
Kecamatan Semarang Tengah Semarang Tengah Semarang Tengah Semarang Tengah Semarang Tengah
Kotamadya Semarang Semarang Semarang Semarang Semarang
Propinsi Jawa Tengah Jawa Tengah Jawa Tengah Jawa Tengah Jawa Tengah
2. Luas tanah (m²) 101,00 278,00 100,00 96,00 166,00
3. Luas bangunan (m²) 287,00 480,00 210,00 260,00 205,00
4. Harga Penawaran (Rp) 6.500.000.000 3.000.000.000 3.500.000.000 3.500.000.000
5. Status Penawaran Penawaran Penawaran Penawaran
6. Diskon 30,0% 30,0% 30,0% 30,0%
7. Peruntukan sesuai tata kota Ruko Ruko Ruko Ruko Ruko
8. Tanda bukti kepemilikan SHGB SHM SHGB SHM SHM
9. Penggunaan Ruko 3,5 Lantai Ruko 3 Lt Ruko Ruko 3 Lt Ruko 3 Lt
1 1 3 Lt 1 0
ANALISA
10. Harga setelah diskon (Rp) 4.550.000.000 2.100.000.000 2.450.000.000 2.450.000.000
11. Asumsi kondisi bangunan 80% 80,0% 80,0% 80,0% 80,0%
12. Indikasi harga pasar ruko (Rp) 4.550.000.000 2.100.000.000 2.450.000.000 2.450.000.000
13. Indikasi harga pasar ruko (Rp/m²) 9.479.167 10.000.000 9.423.077 11.951.220
14. Analisa penyesuaian nilai ruko
a. W aktu 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
b. Lokasi
- Tepi jalan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Sudut jalan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Tusuk sate 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Cul de sac 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Jarak thdp pusat keramaian 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kondisi/sifat tanah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Posisi Ruko 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kelas jalan 0,0% 0 0,0% 0 -2,5% -235.577 -2,5% -298.780
- Bebas/rawan banjir 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Kenyamanan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Jumlah Lantai 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
c. Ukuran 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Ukuran Tanah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Ukuran Bangunan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
d. Kondisi Ruko 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
e. Asesibilitas/pencapaian 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
f. Tanda bukti kepemilikan -5,0% -473.958 0,0% 0 -5,0% -471.154 -5,0% -597.561
g. Bentuk tanah 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
h. Penggunaan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
i. Peraturan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
j. Peruntukan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
k. Kelangkaan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
l. Fasilitas 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Aset 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
- Lingkungan 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
m. Kualitas lingkungan & sosial ekonomi 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0
Total -5,0% -473.958 0,0% 0 -7,5% -706.731 -7,5% -896.341
15. Indikasi Nilai Pasar Bangunan Ruko (per m2) 9.005.208 10.000.000 8.716.346 11.054.878
16. Persentase pembobotan 100,00% 12,00% 80,00% 8,00% 0,00%
17. Nilai hasil pembobotan (Rp) 1.080.625 8.000.000 697.308 -
18. Nilai Pasar Bangunan Ruko (per m2) 9.777.933 Contact Person
Pak Iwan Pak Beni Cing-Cing Steve Adrian
19. Nilai Pasar Ruko Dibulatkan (Rp) 2.806.000.000
0813 2626 7070 0811 2881 911 0856 2756 222 0817 214 157
Berikut adalah rincian dasar-dasar penyesuaian yang dilakukan dalam

melakukan penilaian ruko:
- Tanda bukti kepemilikan
Obyek Penilaian memiliki tanda bukti kepemilikan tanah berupa SHGB,

sedangkan Data 1, Data 3, dan Data 4 berupa SHM, sehingga perlu
dilakukan penyesuaian terhadap faktor tanda bukti kepemilikan.

D.2. PENILAIAN OBYEK PENILAIAN DENGAN MENGGUNAKAN
PENDEKATAN PENDAPATAN
Pendekatan pendapatan merupakan suatu pendekatan penilaian dimana nilai

suatu properti ditentukan berdasarkan kemampuan properti tersebut untuk
menghasilkan keuntungan di masa mendatang selama umur ekonomisnya.
Dalam penilaian Obyek Penilaian, nilai Obyek Penilaian dihasilkan dari konversi
pendapatan kotor tahunan (potential gross income) yang mencerminkan dan
mewakili pendapatan tahunan Obyek Penilaian di masa yang akan datang dengan
konstanta tertentu yang biasa disebut dengan GIM. Dengan demikian metode
yang digunakan dalam penilaian Obyek Penilaian adalah metode GIM.

penjualan dan sewa properti yang sebanding dan sejenis serta memiliki kesamaan
karakteristik baik dalam hal fisik, lokasi, dan karakteristik investasi, bila ada,
pencatatan-pencatatan, wawancara-wawancara dengan orang-orang atau pejabat-
pejabat dan pemilik-pemilik properti lainnya yang mengetahui benar mengenai
nilai-nilai properti dan harga sewa di daerah itu serta penawaran yang sebanding.
Data tersebut kemudian dianalisa untuk memperoleh GIM dari Obyek Penilaian.
Untuk mendapatkan indikasi nilai pasar Obyek Penilaian, GIM yang telah
diperoleh tersebut dikalikan dengan potential gross income (PGI) atau
pendapatan kotor tahunan Obyek Penilaian.
PROSEDUR PENILAIAN
Sesuai dengan pendekatan dan metode penilaian yang telah diuraikan di atas,
untuk menentukan indikasi nilai pasar Obyek Penilaian kami melakukan
perhitungan berdasarkan kondisi pasar dengan prosedur yang akan dijelaskan
dalam uraian berikut ini:
1. Pendapatan Kotor Tahunan
Mengestimasi pendapatan kotor tahunan dari Obyek Penilaian yang diperoleh

dari properti yang sebanding dan sejenis dengan Obyek Penilaian.
Pendapatan kotor tahunan yang dimaksud adalah PGI.
2. Harga Jual
Mengestimasi harga jual Obyek Penilaian dengan melakukan penyesuaian

yang diperoleh dari pembanding properti yang sebanding dan sejenis dengan
Obyek Penilaian.

3. Penentuan GIM
Harga jual (value)

GIM =
Potential gross income (PGI)
4. Penentuan Nilai
Indikasi nilai pasar Obyek Penilaian dihitung dengan cara mengalikan PGI
dengan rata-rata GIM yang diperoleh.
PENENTUAN GIM
Dalam penilaian ini GIM diperoleh dari perbandingan harga jual properti dengan
pendapatan kotor tahunan properti tersebut tanpa mempertimbangkan faktor-
faktor biaya seperti utilitas, pajak, pemeliharaan, dan tingkat kekosongan.
Harga jual properti adalah harga ruko yang berasal dari data penawaran
penjualan ruko sejenis, yang memiliki karakteristik yang sama dengan Obyek
Penilaian, sedangkan pendapatan kotor tahunan adalah pendapatan sewa tahunan
dari ruko tanpa dikurangi dengan biaya apapun. Untuk menghitung pendapatan
kotor tahunan, kami mengacu pada data pasar penawaran sewa ruko yang
berlaku saat tanggal penilaian.
Selanjutnya, dari hasil perhitungan diperoleh rata-rata GIM ruko adalah sebesar
27 kali.
Rata-rata GIM yang diperoleh tersebut digunakan untuk menentukan nilai pasar
Obyek Penilaian.
PENILAIAN
a. Ruko No. 176/E
Dari perhitungan dengan menggunakan pendekatan pendapatan diperoleh

indikasi nilai pasar Obyek Penilaian adalah Rp 3.279.000.000,00, dengan
ringkasan perhitungan sebagai berikut:

Harga Penawaran Harga Penawaran Gross Income
No. Lokasi
Sewa (Rp/tahun) Jual (Rp) Muliplier (GIM)
1 Jl. Piere Tendean 157.500.000 3.150.000.000 20

2 Jl. Piere Tendean 157.500.000 3.500.000.000 22
3 Jl. Imam Bonjol 56.000.000 2.100.000.000 38
Rata-Rata GIM 27
Analisa Penentuan Indikasi Nilai Pasar Obyek Penilaian
Luas Tanah (m²) 152
Luas Bangunan (m²) 393
Harga Sewa Rata-Rata (Rp/m²/Tahun) 314.000
Pendapatan Kotor (Rp/Tahun) 123.402.000
GIM 27
Indikasi Nilai Pasar Obyek Penilaian dengan Metode GIM 3.279.293.889
Indikasi Nilai Pasar Obyek Penilaian (Dibulatkan) 3.279.000.000
b. Ruko No. 177
Dari perhitungan dengan menggunakan pendekatan pendapatan diperoleh

indikasi nilai pasar Obyek Penilaian adalah Rp 2.394.000.000,00, dengan
ringkasan perhitungan sebagai berikut:
Harga Penawaran Nilai Ruko Obyek Gross Income

No. Lokasi
Sewa (Rp/tahun) Penilaian (Rp/m²) Muliplier (GIM)
1 Jl. Piere Tendean 157.500.000 1.542.500.000 20

2 Jl. Piere Tendean 157.500.000 1.568.750.000 22
3 Jl. Imam Bonjol 56.000.000 1.385.000.000 38
Rata-Rata GIM 27
Analisa Penentuan Indikasi Nilai Pasar Obyek Penilaian
Luas Tanah (m²) 101
Luas Bangunan (m²) 287
Harga Sewa Rata-Rata (Rp/m²/Tahun) 314.000
Pendapatan Kotor (Rp/Tahun) 90.118.000
GIM 27
Indikasi Nilai Pasar Obyek Penilaian dengan Metode GIM 2.394.802.407
Indikasi Nilai Pasar Obyek Penilaian (Dibulatkan) 2.394.000.000
D.3. REKONSILIASI NILAI
a. Ruko No. 176/E
Untuk mendapatkan nilai pasar yang mewakili nilai dari kedua pendekatan
penilaian yang digunakan, dilakukan rekonsiliasi dengan terlebih dahulu
melakukan pembobotan terhadap indikasi nilai pasar yang dihasilkan dari
kedua pendekatan tersebut, dengan bobot 46,04% untuk pendekatan
pendapatan dan 53,96% untuk pendekatan data pasar.
Kami memberikan bobot 46,04% untuk pendekatan pendapatan dan 53,96%

untuk pendekatan data pasar sesuai dengan Peraturan VIII.C.4 yaitu dengan
menggunakan metode rata-rata tertimbang (gross weighted method) dengan
cara menetapkan faktor tertimbang (weighting factor) berdasarkan besarnya
indikasi nilai yang didapatkan dari pendekatan yang digunakan, kemudian

mengalikan faktor tertimbang dengan indikasi nilai yang didapatkan dari
masing-masing pendekatan.
Berdasarkan hasil rekonsiliasi tersebut, diperoleh hasil bahwa nilai pasar

Obyek Penilaian adalah sebesar Rp 3.583.000.000,00, dengan ringkasan
(Rp Ribu)
Indikasi Nilai Pasar
Uraian Bobot
Nilai Pasar Tertimbang
Pendekatan Pendapatan 3.279.000 46,04% 1.509.666

Pendekatan Data Pasar 3.843.000 53,96% 2.073.666
Nilai Pasar (Dibulatkan) 7.122.000 100,00% 3.583.000
b. Ruko No. 177
Untuk mendapatkan nilai pasar yang mewakili nilai dari kedua pendekatan
penilaian yang digunakan, dilakukan rekonsiliasi dengan terlebih dahulu
melakukan pembobotan terhadap indikasi nilai pasar yang dihasilkan dari
kedua pendekatan tersebut, dengan bobot 46,04% untuk pendekatan
pendapatan dan 53,96% untuk pendekatan data pasar.
Kami memberikan bobot 46,04% untuk pendekatan pendapatan dan 53,96%

untuk pendekatan data pasar sesuai dengan Peraturan VIII.C.4 yaitu dengan
menggunakan metode rata-rata tertimbang (gross weighted method) dengan
cara menetapkan faktor tertimbang (weighting factor) berdasarkan besarnya
indikasi nilai yang didapatkan dari pendekatan yang digunakan, kemudian
mengalikan faktor tertimbang dengan indikasi nilai yang didapatkan dari
masing-masing pendekatan.
Berdasarkan hasil rekonsiliasi tersebut, diperoleh hasil bahwa nilai pasar

Obyek Penilaian adalah sebesar Rp 2.616.000.000,00, dengan ringkasan
(Rp Ribu)
Indikasi Nilai Pasar
Uraian Bobot
Nilai Pasar Tertimbang
Pendekatan Pendapatan 2.394.000 46,04% 1.102.000
Pendekatan Data Pasar 2.806.000 53,96% 1.514.000
Nilai Pasar (Dibulatkan) 5.200.000 100,00% 2.616.000

D.4. KESIMPULAN PENILAIAN
Berdasarkan hal-hal di atas dan faktor-faktor yang erat hubungannya dengan

penilaian, kami berkesimpulan bahwa:
Rp 6.199.000.000,00
( ENAM MILIAR SERATUS SEMBILAN PULUH SEMBILAN JUTA

RUPIAH )
merupakan nilai pasar dari Obyek Penilaian pada tanggal 19 November 2020.
*******************

E. URAIAN OBYEK PENILAIAN
E.1. TANAH
Obyek Penilaian adalah 2 unit ruko yang berdiri di atas 2 (dua) bidang tanah
dengan 2 (dua) buah dokumen kepemilikan.
Deskripsi tanah tersebut dapat dilihat dalam uraian berikut:
LETAK DAN IDENTIFIKASI
Ruko dalam penilaian ini berdiri di atas sebidang tanah yang terletak di Propinsi
Jawa Tengah, Kota Semarang, Kecamatan Semarang Tengah, Kelurahan Sekayu,
dan dapat diidentifikasikan sebagai Jl. Pierre Tendean No. 176/E dan No. 177.
DATA TANAH
Tanah tersebut dilengkapi dengan 2 (dua) buah dokumen kepemilikan sebagai

berikut:
1. SHGB No. 00303 yang diterbitkan di Semarang pada tanggal 24 Oktober

2005 dan akan berakhir pada tanggal 24 Juni 2025, terakhir tercatat atas
nama PT Dafam Property Indonesia Tbk yang berkedudukan di Semarang,
dan Surat Ukur No. 15/Sekayu/2005 tanggal 18 Oktober 2005, di Kelurahan
Sekayu, Kecamatan Semarang Tengah, Kota Semarang, Propinsi Jawa
Tengah, luas 152,00 m².
2. SHGB No. 00304 yang diterbitkan di Semarang pada tanggal 24 Oktober

2005 dan akan berakhir pada tanggal 24 Juni 2025, terakhir tercatat atas
nama PT Dafam Property Indonesia Tbk yang berkedudukan di Semarang,
dan Surat Ukur No. 16/Sekayu/2005 tanggal 18 Oktober 2005, di Kelurahan
Sekayu, Kecamatan Semarang Tengah, Kota Semarang, Propinsi Jawa
Tengah, luas 101,00 m².
ANALISIS LINGKUNGAN
Lokasi tanah terletak di daerah perdagangan dan jasa yang merupakan daerah
bebas banjir.
Daerah tersebut mudah dicapai dari Tugu Muda Semarang, melalui Jl. Imam
Bonjol ke arah timur laut, dan kemudian pada perempatan dengan Jl. Kapten
Pierre Tendean membelok ke timur ± 50 m′ menuju lokasi yang dimaksud.
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Dafam Property Indonesia Tbk E.1

Di sebelah selatan dari lokasi dengan jarak ± 150 m′ terdapat Hotel Dafam
Semarang, di sebelah barat daya dari lokasi dengan jarak ± 700 m′ terdapat Tugu
Muda Semarang, sedangkan pusat Kota Semarang terletak di sebelah tenggara
dengan radius ± 1,5 km′.
Di sekitarnya pada umumnya adalah pusat perbelanjaan, kantor, gudang, dan

pemukiman dengan kondisi rata-rata baik dan bersifat permanen.
Kami juga mengidentifikasi beberapa sisi positif dan negatif dari lokasi Obyek
Penilaian sebagai berikut:
Positif:
- Akses dari dan menuju lokasi Obyek Penilaian mudah dicapai, karena dilalui
oleh angkutan umum.
- Letak Obyek Penilaian berada di kawasan pusat perekonomian dan tidak jauh
dari pusat pemerintahan Kota Semarang.
Negatif:
- Aksesibilitas menuju lokasi terbatas mengingat jalan di depan Obyek

Penilaian merupakan jalan satu arah.
ANALISIS SITE
Lokasi tanah terletak di sebelah utara dari Jl. Kapten Pierre Tendean.
Bentuk tanah menyerupai persegi panjang dengan ukuran lebar depan yang
sejajar dengan jalan di depan lokasi ± 15 m′ dan panjang ke belakang maksimum
± 20 m′.
Kontur tanah pada umumnya datar dengan ketinggian kurang lebih sama dengan
permukaan jalan di depan lokasi.
Sifat tanah pada umumnya adalah tanah keras.
Di atas tanah telah ada bangunan ruko.
Batas-batas tanah adalah sebagai berikut:
- Sebelah utara : Ruko.

- Sebelah timur : Ruko.
- Sebelah selatan : Jl. Pierre Tendean.
- Sebelah barat : Ruko.

Perkerasan jalan di depan lokasi (Jl. Kapten Pierre Tendean) pada umumnya
terbuat dari aspal hotmix dengan lebar ± 12 m′ dan dilengkapi dengan saluran air
tertutup, trotoar, dan lampu penerangan jalan.
Lokasi tersebut dapat dicapai dari arah selatan melalui Jl. Imam Bonjol -
Jl. Pierre Tendean.
PERENCANAAN KOTA
Berdasarkan data yang kami terima di lapangan, lokasi Obyek Penilaian terletak
di areal yang memiliki peruntukan sebagai kawasan pedagangan dan jasa.
FASILITAS LINGKUNGAN
Lalu lintas umum terdapat di Jl. Kapten Pierre Tendean, yang merupakan lalu
lintas di daerah tersebut yang terletak di depan lokasi dan merupakan lalu lintas
satu arah dari barat ke timur dengan intensitas pemakaian yang tinggi.
Perkerasan jalan terbuat dari aspal hotmix dengan lebar ± 12 m′ dan dilengkapi
dengan saluran air tertutup, trotoar, dan lampu penerangan jalan.
Di daerah tersebut telah tersedia fasilitas listrik dari PT PLN (Persero), air bersih
dari PDAM, dan telepon dari PT Telkom (Persero) Tbk, yang semuanya sudah
disambungkan ke lokasi.
PEMANFAATAN TERTINGGI DAN TERBAIK

(HIGHEST AND BEST USE)
Berdasarkan Peraturan VIII.C.4, dalam melakukan analisis penggunaan tertinggi

dan terbaik (highest and best use atau HBU) penilai wajib memenuhi ketentuan
sebagai berikut:
1. Penggunaan HBU dari obyek penilaian wajib memenuhi peraturan

perundang-undangan yang berlaku pada saat penilaian.
2. Melakukan analisis kelayakan fisik dari obyek penilaian.
3. Melakukan analisis kelayakan finansial dari obyek penilaian yang didukung
dengan kondisi pasar.
4. Melakukan analisis yang menunjukkan produktivitas optimal dari obyek
penilaian.
5. Tidak diperkenankan untuk mempertimbangkan adanya perubahan
peruntukan obyek penilaian, koefisien dasar bangunan, koefisien lantai
bangunan, koefisien dasar hijau, dan ketinggian bangunan.

Analisis pemanfaatan tertinggi dan terbaik atas tanah dengan kondisi ruko
terbangun saat ini (as improved) adalah sebagai berikut:
1. Penggunaan Secara Hukum
Pemenuhan peraturan perundang-undangan yang berlaku pada saat penilaian.

Analisis kelayakan secara peraturan berkaitan dengan apakah suatu properti
ataupun alternatif properti yang akan dikembangkan di atas suatu bidang
tanah tertentu didukung atau diijinkan oleh ketentuan peraturan yang ada.
Ketentuan peraturan berupa zoning (peruntukan tanah), KDB (Koefisisen
Dasar Bangunan), KLB (Koefisisen Luas Bangunan), ketinggian maksimal
bangunan, sempadan jalan dan ketentuan tentang Rencana Umum Tata
Ruang/Wilayah (RUTR/W) lainnya serta peraturan berkaitan dengan lalu
lintas dan lingkungan hidup sangat berpengaruh terhadap alternatif properti
yang dapat dikembangkan.
Berdasarkan informasi yang kami terima, lokasi Obyek Penilaian terletak di

areal yang memiliki peruntukan sebagai kawasan perdagangan dan jasa.
Ketentuan tersebut di atas telah dapat dipenuhi oleh Obyek Penilaian.

Dengan demikian, Obyek Penilaian telah sesuai dengan peruntukan dan atau
peraturan yang berlaku.
2. Penggunaan Secara Fisik
Kelayakan fisik dari obyek penilaian. Analisis kelayakan secara fisik

berkaitan dengan apakah suatu properti (bangunan) atau alternatif properti
layak untuk didirikan di atas satu bidang tanah tertentu dengan karakteristik
tanah yang tertentu pula. Karakteristik fisik tanah berupa lokasi, luas, bentuk,
kontur, ataupun sifat tanah sangat berpengaruh terhadap alternatif properti
yang dapat dikembangkan di atasnya.
Berdasarkan pengamatan kami di lapangan, kondisi fisik tanah Obyek

Penilaian adalah sebagai berikut:
- Lokasi : Strategis
- Luas tanah : 253,00 m²
- Bentuk tanah : Proporsional
- Kontur tanah : Datar
- Sifat tanah : Stabil
Dengan memperhatikan kondisi fisik tanah Obyek Penilaian tersebut di atas,

maka Obyek Penilaian memiliki potensi untuk dapat dikembangkan dengan
memenuhi penggunaan yang layak secara fisik.

3. Penggunaan Secara Finansial
Kelayakan finansial dari obyek penilaian. Analisis kelayakan secara

keuangan berkaitan dengan apakah properti ataupun alternatif properti dapat
memberikan keuntungan atau pendapatan bersih (net income) yang positif.
Untuk menentukan kelayakan secara keuangan, perlu diestimasi dan
diekspektasikan dari setiap potensial kegunaan terbaik dan tertinggi. Prospek
masa depan dapat diestimasi dengan cara membandingkan dengan properti
sejenis yang sudah berjalan. Analisis pasar, mikro dan makro ekonomi sangat
diperlukan. Selanjutnya, halhal yang juga harus diperhatikan adalah
mengenai pendapatan potensial (potential income), tingkat kekosongan
(vacancy rate), biaya operasi (operating cost), pendapatan bersih (net
income), dan tingkat pengembalian (discount rate/capitalization rate).
Sebuah properti dikatakan layak secara keuangan bilamana dapat
memberikan pendapatan bersih yang positif. Seberapa besar pendapatan
bersih yang dapat dikatakan layak sangat tergantung pada preferensi masing-
masing investor.
Obyek Penilaian adalah ruko yang memiliki potensi untuk menghasilkan

pendapatan.
4. Penggunaan Berdasarkan Nilai Tertinggi
Produktivitas optimal dari obyek penilaian. Sebuah properti atau alternatif

properti dikatakan memiliki produktivitas yang maksimal bilamana memiliki
tolok ukur finansial yang lebih baik dibanding properti atau alternatif
properti lainnya. Tolok ukur finansial yang biasanya digunakan adalah Net
Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Payback Period, Return
on Investment (ROI), Benefit Cost Ratio. Bilamana dua atau lebih alternatif
properti sama-sama menunjukan hasil analisis layak secara fisik, diijinkan
secara peraturan, dan layak secara keuangan, maka alternatif properti yang
memenuhi kriteria HBU adalah alternatif properti yang memiliki tolok ukur
finansial yang lebih baik dibanding alternatif properti lainnya. Demikian pula
untuk HBU atas obyek penilaian lainnya.
Dalam menyusun proyeksi keuangan, Perseroan telah mempertimbangakan

dan memperhatikan lokasi sekitar, situasi pasar, tolok ukur finansial, dan
pengembangan di sekelilingnya, sehingga Obyek Penilaian memiliki potensi
untuk dapat memberikan nilai yang tertinggi.
Mengingat uraian-uraian di atas dan memperhatikan penggunaan tanah di

sekitarnya, maka menurut hemat kami penggunaan/pemanfaatan tanah sebagai
ruko diperkirakan merupakan penggunaan/pemanfaatan yang tertinggi dan
terbaik dari tanah tersebut.

E.2. BANGUNAN
- Ruko No. 176/E
Tipe bangunan : Ruko.
Jumlah lantai : 3,5 (tiga setengah).
Konstruksi bangunan : Beton bertulang.
- Pondasi : Tiang pancang.

- Dinding pengisi : Pasangan batu bata.
- Konstruksi atap : Beton bertulang.
Bahan-bahan yang dipergunakan untuk:
Lantai : Keramik.
Dinding : Pasangan batu bata diplester dan dicat.
Kusen, pintu, dan jendela : Alumunium, pintu kaca dengan rangka

alumunium, dan jendela kaca dengan
rangka alumunium.
Langit-langit : Gypsumboard.
Penutup atap : Dak beton.
Fasilitas lainnya : - Daya listrik diperoleh dari PT PLN

(Persero) dan dari genset sendiri.
- Sambungan telepon dari PT Telkom

(Persero) Tbk.
- Sumber air bersih diperoleh dari

PDAM yang disalurkan
menggunakan pompa listrik.
Luas bangunan efektif : 393,00 m².
Kondisi*) : Baik.
- Ruko No. 177/E
Tipe bangunan : Ruko.

Jumlah lantai : 3,5 (tiga setengah).
Konstruksi bangunan : Beton bertulang.
- Pondasi : Tiang pancang.

- Dinding pengisi : Pasangan batu bata.
- Konstruksi atap : Beton bertulang.
Bahan-bahan yang dipergunakan untuk:
Lantai : Keramik.
Dinding : Pasangan batu bata diplester dan dicat.
Kusen, pintu, dan jendela : Alumunium, pintu kaca dengan rangka

alumunium, dan jendela kaca dengan
rangka alumunium.
Langit-langit : Gypsumboard.
Penutup atap : Dak beton.
Fasilitas lainnya : - Daya listrik diperoleh dari PT PLN

(Persero) dan dari genset sendiri.
- Sambungan telepon dari PT Telkom

(Persero) Tbk.
- Sumber air bersih diperoleh dari

PDAM yang disalurkan
menggunakan pompa listrik.
Luas bangunan efektif : 287,00 m².
Kondisi*) : Baik.
*) Keterangan:
Sangat baik : 91%–100%
Baik : 71%–90%
Cukup : 51%–70%
Sedang : 31%–50%
Buruk : 11%–30%
Sangat buruk : 0%–10%
*******************

LAMPIRAN-LAMPIRAN
Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Dafam Property Indonesia Tbk

LAMPIRAN I
FOTO-FOTO OBYEK PENILAIAN

FOTO-FOTO OBYEK PENILAIAN DI
JL. PIERRE TENDEAN NO. 176/E DAN NO. 177
KELURAHAN SEKAYU
KECAMATAN SEMARANG TENGAH
KOTA SEMARANG
PROPINSI JAWA TENGAH

SITUASI JALAN DI DEPAN LOKASI (JL. PIERRE TENDEAN)
DARI ARAH TIMUR
SITUASI JALAN DI DEPAN LOKASI (JL. PIERRE TENDEAN)

DARI ARAH BARAT

RUKO NO. 176/E
RUKO NO. 177

RUANG KANTOR
RUANG MEETING

RUANG TUNGGU
RUANG KANTOR

LAMPIRAN II
VICINITY DAN LAY OUT OBYEK PENILAIAN

Lokasi Data Pembanding
Ruko di DATA
DATA PEMBANDING 1
Jl. Pierre Tendean No. 176/E dan No. 177 PEMBANDING 4
Kelurahan Sekayu DATA
Kecamatan Semarang Tengah PEMBANDING 2
Kota Semarang
Propinsi Jawa Tengah LOKASI
PROPERTI
DATA
PEMBANDING 3
DINAS KESEHATAN
PROV. JAWA TENGAH
TUGU MUDA
SEMARANG

VICINITY MAP
LOKASI
PROPERTI
DINAS KESEHATAN
PROV. JAWA TENGAH
TUGU MUDA
SEMARANG
SHGB No. 304

SHGB No. 303 2
2 Luas 101,00 m
Luas 152,00 m
PEMBERI TUGAS :
PT DAFAM PROPERTY
INDONESIA Tbk
GAMBAR 1 SKALA : 1 : 500
Situasi Tanah di
Jl. Pierre Tendean
TANGGAL : 23 November 2020
No. 176/E dan No. 177

GBR. NO : 201123.001/GB/SRR
Kelurahan Sekayu
Kecamatan Semarang Tengah DIGAMBAR DIPERIKSA
U
Kota Semarang

Nomor Izin CabangKJPP: 1138/KM.1/2017
VICINITY MAP
LOKASI
PROPERTI
DINAS KESEHATAN
PROV. JAWA TENGAH
TUGU MUDA
BANGUNAN BANGUNAN SEMARANG
RUKO NO. 176/E RUKO NO. 177
PEMBERI TUGAS :
PT DAFAM PROPERTY
INDONESIA Tbk
GAMBAR 2
SKALA : 1 : 500
Situasi Tanah dan Bangunan di
TANGGAL : 23 November 2020
Jl. Pierre Tendean
No. 176/E dan No. 177 GBR. NO : 201123.001/GB/SRR
Kelurahan Sekayu
DIGAMBAR DIPERIKSA
U
Kota Semarang

Nomor Izin CabangKJPP: 1138/KM.1/2017

Laporan Penilaian Properti (2 Unit Ruko) : PT Dafam Property Indonesia TBK

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Laporan Penilaian Properti (2 Unit Ruko) : PT Dafam Property Indonesia TBK

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

LAPORAN PENILAIAN PROPERTI

JL. PIERRE TENDEAN NO. 176/E DAN NO. 177

SUWENDHO RINALDY & REKAN

No. : 00429/2.0059-02/PI/03/0242/1/XI/2020 23 November 2020

PT DAFAM PROPERTY INDONESIA Tbk

Hal : Penilaian Properti Milik/Atas Nama

Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Dafam Property Indonesia Tbk i

1. Tujuan dan Maksud Penugasan

Penugasan penilaian atas Obyek Penilaian dilaksanakan untuk memberikan

2. Asumsi-Asumsi dan Kondisi Pembatas

a. Laporan penilaian ini bersifat non-disclaimer opinion.

b. KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan telah melakukan penelaahan atas

g. KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan tidak memperkenankan penggunaan

Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Dafam Property Indonesia Tbk ii

j. KJPP Suwendho Rinaldy dan Rekan telah mempertimbangkan kondisi Obyek

l. Nilai pasar yang dimaksud mencerminkan nilai yang sesungguhnya tanpa

o. Obyek Penilaian dilengkapi dengan dokumen kepemilikan/penguasaan yang sah

Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Dafam Property Indonesia Tbk iii

Dalam penilaian ini kami berasumsi bahwa:

b. Obyek Penilaian dilengkapi dengan dokumen kepemilikan/penguasaan Obyek

Penilaian ini dilaksanakan dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam Peraturan

Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Dafam Property Indonesia Tbk iv

4. Dasar Nilai yang Digunakan

Obyek Penilaian merupakan aset operasional. Berdasarkan Peraturan VIII.C.4, aset

6. Inspeksi Obyek Penilaian

Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Dafam Property Indonesia Tbk v

b. Salinan Izin Mendirikan Bangunan (IMB) No. WAS/270/1L/II/2019,

d. Data hasil inspeksi lapangan, dan

e. Dokumen lainnya yang berhubungan dengan penilaian.

KEJADIAN PENTING SETELAH TANGGAL PENILAIAN

IDENTITAS PEMBERI TUGAS

Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Dafam Property Indonesia Tbk vi

Pendekatan-pendekatan yang digunakan dalam penilaian ini adalah sebagai berikut:

- Pendekatan Pendapatan (Income Approach)

Untuk melaksanakan penilaian dengan metode GIM, kami memperhatikan penjualan

Pendekatan pendapatan dengan menggunakan metode GIM digunakan dalam

- Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach)

Pendekatan data pasar adalah pendekatan penilaian yang menggunakan data

Pendekatan data pasar dilakukan dengan memperhatikan dan mempertimbangkan

Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Dafam Property Indonesia Tbk vii

Mengingat bahwa Obyek Penilaian dinilai dengan menggunakan 2 (dua) pendekatan,

SISTEMATIKA LAPORAN PENILAIAN

Laporan penilaian ini terdiri atas:

Resume yang menunjukkan perincian nilai pasar dari Obyek Penilaian;

Laporan penilaian Obyek Penilaian;

Foto-foto dari Obyek Penilaian;

Lokasi data pembanding; dan

Gambar denah dan peta situasi (lot & plat plan).

Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Dafam Property Indonesia Tbk viii

( ENAM MILIAR SERATUS SEMBILAN PULUH SEMBILAN JUTA RUPIAH )

KJPP SUWENDHO RINALDY DAN REKAN

Ocky Rinaldy, MAPPI (Cert)

Izin Penilai Publik : PB-1.09.00242

Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Dafam Property Indonesia Tbk ix

3. Dalam melakukan penilaian, Penilai telah berlaku independen dan tidak

• Tidak mempunyai kepentingan keuangan langsung atau tidak langsung yang

4. Nilai dicantumkan dalam mata uang Rupiah dan/atau ekuivalennya atas

5. Dalam melakukan penilaian, penilai telah memenuhi lingkup pekerjaan sebagai

• Proses identifikasi (identifikasi batasan, tujuan dan obyek penilaian, definisi

Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Dafam Property Indonesia Tbk x

7. Penilai telah menyelesaikan persyaratan pendidikan profesional yang

Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Dafam Property Indonesia Tbk xi

Ocky Rinaldy, MAPPI (Cert) ..........................................