Penilaian dengan Pendekatan Biaya

Renaldi Setyo Prananda

KEMENTERIAN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA

DIREKTORAT JENDERAL KEKAYAAN NEGARA
DIREKTORAT PENILAIAN
Pengertian dan Rumus Umum

Pendekatan biaya merupakan Pendekatan Penilaian yang dilakukan untuk

mengestimasi nilai Objek Penilaian dengan cara menghitung seluruh biaya yang
dikeluarkan untuk memperoleh Objek Penilaian atau penggantinya pada waktu
Penilaian dilakukan, kemudian dikurangi dengan penyusutan fisik, keusangan
fungsional, dan/atau keusangan ekonomis.
Rumus Umum:
.

Nilai Objek = Biaya Pembuatan atau Penggantian Baru – Penyusutan

2
 Tahapan Pendekatan Biaya
Menghitung biaya pembuatan/
penggantian baru Objek Penilaian
Menghitung besarnya penyusutan dan/
atau keusangan Objek Penilaian
Pendekatan
Biaya
Mengurangkan biaya pembuatan/
penggantian baru dengan penyusutan
dan/atau keusangan Objek Penilaian
Menentukan nilai dari hasil
perhitungan sebagaimana dimaksud
Metode Pendekatan Biaya
1. Metode biaya pembuatan terdepresiasi
menghitung biaya yang dibutuhkan untuk Teknik Penentuan NRC
memproduksi suatu objek baru yang sama/
identik dengan Objek Penilaian dengan 2. Selain Tanah dan
1. Bangunan
menggunakan harga yang berlaku pada saat Bangunan
pelaksanaan Penilaian kemudian didepresiasikan
 Teknik Data Historis
 Teknik Survei Kuantitas
 Teknik Koefisien Harga
2. Metode biaya penggantian terdepresiasi  Teknik Unit Terpasang
 Teknik Meter Persegi
 Teknik Trend factor/
menghitung biaya yang dibutuhkan untuk indeks
 Teknik Indeks Biaya
memproduksi suatu objek baru yang sama  Teknik Data Pasar
 Teknik Lainnya
fungsinya/utilitas yang setara dengan Objek  Teknik Lainnya
Penilaian dengan menggunakan harga yang
berlaku pada saat pelaksanaan Penilaian
kemudian didepresiasikan.
Dalam hal objek Penilaian berupa tanah berikut
bangunan, maka:
 Tanah dinilai dengan menggunakan metode
perbandingan data pasar.
 Bangunan dinilai dengan menggunakan
metode biaya pembuatan/penggantian
terdepresiasi.
3
Teknik Penentuan Biaya
Pembuatan/Penggantian Baru untuk Objek
Berupa Bangunan

4
Teknik Penentuan Biaya Pembuatan /
Penggantian Baru
Teknik Survei Kuantitas (1)

Harga satuan yang digunakan

dalam Teknik ini meliputi
1. Mencerminkan kualitas
biaya bahan dan biaya upah. Perhitungan meliputi:
dan kuantitas seluruh
Biaya penggantian baru • Biaya Langsung
bahan dan tenaga kerja
merupakan hasil penjumlahan • Biaya Tidak Langsung
yang digunakan dalam
dari biaya satuan pekerjaan
• Keuntungan dan Pajak
konstruksi. ditambah faktor keuntungan

dan pajak.

5
 Teknik Penentuan Biaya Pembuatan /
Penggantian Baru
▷ Contoh : Teknik Survei Kuantitas (2)
No Uraian Pe ke rjaan Jumlah (rupiah)
1 Pe ke rjaan tanah 6.531.940
2 Pondasi dan be ton 37.312.506
3 Pe ke rjaan pasangan/pleste ran 26.238.030
4 Pe ke rjaan lantai dan dinding 5.123.033
5 Pe ke rjaan atap 27.050.750
6 Pe ke rjaan plafon 7.711.654
7 Pe ke rjaan kuse n, pintu dan je nde la 11.294.043
8 Pe ke rjaan pe rle ngkapan pintu dan je nde la 3.940.854
9 Pe ke rjaan sanitai r 1.123.450
10 Instalasi air 5.143.210
11 Pe ke rjaan i nstalasi listrik 4.776.890
12 Pe nge ce tan 18.756.453
13 Pe ke rjaan lain-lain 743.240
Jumlah 1-13 155.746.053
PPN 10% 15.574.605
Ove rhead dan pe nge luaran tidak te rduga 10% 15.574.605
Profit 15% 23.361.908
Biaya Pe nggantian Baru 210.257.172

6
Teknik Penentuan Biaya Pembuatan /
Penggantian Baru
Teknik Unit Terpasang (1)
1. Biaya bangunan atau Dalam hal bangunan bersifat Khusus:
konstruksi Unit komponen terpasang • Volume berdasarkan dokumen laporan akhir proyek
berdasarkan harga antara lain pondasi, struktur, dan/atau gambar hasil akhir pekerjaan (as built drawing)
satuan unit dinding, pintu, plafon, atap, • Jika dokumen pada huruf a tidak ada, volume

komponen lantai, dan instalasi listrik. menggunakan hasil survei lapangan secara langsung

terpasang. • Harga satuan pekerjaan (HSP)

Harga satuan pekerjaan (HSP) diperoleh dari:

1) Daftar Komponen Lainnya
2) Instansi terkait
3) Perkiraan HSP saat ini berdasarkan HSP
pada saat pembangunan
4) Menggunakan standar analisa HSP

7
Teknik Penentuan Biaya Pembuatan /
Penggantian Baru
Teknik Unit Terpasang (2)

8
 Teknik Penentuan Biaya Pembuatan /
Penggantian Baru
Contoh:
Teknik Meter Persegi
Model
Bangunan Pengaman Sungai
2018

Mengalikan Nilai Perolehan Objek Pembanding 26.927.522.000

1. Menghitung
biaya
estimasi
pembangunan Volume Konstruksi (m3) 38.414
biaya Melakukan
Melakukan per meter
pembanguna penyesuaian dari Nilai Modelling /m3 (Kota Bandung) 2018 700.982
penyesuaian jika persegi atau unit
n per meter segi waktu dan
dibutuhkan satuan lain Indeks 2018 103,00
persegi atau lokasi
dengan luasan
unit satuan Indeks 2020 105,00
atau kapasitas
lain
objek penilaian
Nilai Modeling /m3 (Kota Bandung) 2020 714.593
IKK 2020 Kota Bandung 114,91
IKK 2020 Jakarta Timur 119,40
Nilai Modeling /m3 (Jakarta Timur) 2020 742.515,35
Volume Konstruksi Objek Penilaian (m3) 45.515
Biaya Penggantian Baru Tahun 2020 (rupiah) 33.795.585.969
9
Teknik Penentuan Biaya Pembuatan /
Penggantian Baru
Teknik Indeks Biaya

1. Biaya pembangunan Properti

pembanding dengan indeks biaya
tertentu, untuk menghasilkan
estimasi biaya
Objek Penilaian
pembangunan Contoh:
Nilai Perolehan Objek Pembanding 2015 6.782.050.124
Indeks 2015 105,00
Teknik indeks biaya hanya dapat Indeks 2020 115,00
digunakan apabila diketahui biaya
pembangunan dari Objek Penilaian, Nilai Objek Pembanding 2020 7.427.959.660
atau Properti pembanding yang sejenis IKK 2020 Kota Bekasi 111,18
atau memiliki utilitas yang setara
IKK 2020 Jakarta Barat 110,79
Biaya Penggantian Baru Tahun 2020 (rupiah) 7.401.903.676

Indeks biaya ditentukan berdasarkan

perbedaan waktu dan/atau lokasi.

10
Teknik Penentuan Biaya
Pembuatan/Penggantian Baru untuk Objek
Berupa Selain Tanah dan Bangunan

11
Teknik Data Historis
Contoh:
Sebuah mesin di impor langsung dari Jerman akan dilakukan penilaian tahun 2020
Data historis digunakan untuk dengan informasi sebagai berikut:
menentukan biaya Nilai tukar Euro € tahun 2015 = Rp14.000,00 a
Nilai tukar Euro € tahun 2020 = Rp15.000,00 b
pembuatan/penggantian baru
Tingkat inflasi di German = 2% c
dengan memperhatikan harga Tingkat inflasi di Indonesia = 5% d
perolehan, biaya-biaya yang Tahun pembelian/pengadaan = 2015 e
berkaitan langsung untuk
beroperasinya suatu peralatan, Harga pembelian = Rp1.000.000.000,00 f
Biaya transportasi, instalasi, dan terkait lainnya = Rp200.000.000,00 g
dan tingkat inflasi di suatu
Jumlah biaya penggantian baru = Rp1.200.000.000,00 h
negara. Apabila peralatan
tersebut diimpor dari negara Tahun penilaian = 2020 i
lain maka perlu Harga pembelian tahun 2015 (€)……[f / a] = € 71.428,57 j
memperhitungkan tingkat Kenaikan harga mesin…………………[((1+c)^5)-100%] = 10,41% k
Harga pembelian tahun 2020 (€)……[j*(1+k)] = € 78.862,91 l
inflasi di negara pembuat.
Harga pembelian tahun 2020 (Rp)….[l*b] = Rp1.182.943.694,06 m
Kenaikan
Biaya biaya transportasi,
transportasi, instalasi,
instalasi, dan lainnyadantahun
lainnya
2020 = 27,63% n
[g*(1+n)] = Rp255.256.312,50 o
Jumlah biaya pembuatan baru 2020…[m+o] = Rp1.438.200.006,56 p

12
Teknik Koefisien Harga

Rumus menentukan biaya pembuatan/penggantian baru:

HP = harga perolehan
n = umur Objek Penilaian dari tahun perolehan sampai dengan tahun Penilaian, paling tinggi sama
dengan umur ekonomis (dalam satuan tahun)
i = koefisien harga

Teknik ini digunakan untuk Objek Penilaian yang

belum melebihi umur ekonomisnya.

Koefisien harga diperoleh dari nilai perhitungan rata-

rata tahunan tingkat inflasi dari tahun
pembuatan/perolehan sampai dengan tahun
Penilaian dengan menggunakan rata-rata geometris.

13
Teknik Koefisien Harga

Contoh:
Sebuah mesin pendingin udara dibeli dan n merupakan umur efektif dengan
diproduksi tahun 2015. Mesin jenis ini besaran maksimal sama dengan umur
memiliki umur ekonomis 5 tahun. Harga pada ekonomis maka:
saat pembelian Rp5.000.000,00 dan
dilakukan Penilaian pada tahun 2020. Biaya pembuatan baru:
Apabila tingkat inflasi rata-rata dari tahun = Harga Perolehan × (1+i)n
perolehan sampai tahun Penilaian sebesar
5% maka: = Rp5.000.000,00 × (1+5%)5
Harga perolehan = Rp5.000.000,00 = Rp6.381.407,81
Tingkat inflasi (i) = 5%
Umur ekonomis (n) =5

14
Teknik Koefisien Harga

Contoh:
Sebuah mesin pendingin udara dibeli dan n merupakan umur efektif dengan
diproduksi tahun 2015. Mesin jenis ini besaran maksimal sama dengan umur
memiliki umur ekonomis 5 tahun. Harga pada ekonomis maka:
saat pembelian Rp5.000.000,00 dan
dilakukan Penilaian pada tahun 2020. Biaya pembuatan baru:
Apabila tingkat inflasi rata-rata dari tahun = Harga Perolehan × (1+i)n
perolehan sampai tahun Penilaian sebesar
5% maka: = Rp5.000.000,00 × (1+5%)5
Harga perolehan = Rp5.000.000,00 = Rp6.381.407,81
Tingkat inflasi (i) = 5%
Umur ekonomis (n) =5

15
Teknik Trend Factor / Index
Menghitung biaya pembuatan/penggantian
baru dengan mengubah harga perolehan
Objek Penilaian pada harga pasar saat ini
dengan menggunakan cost index factor
Contoh:
Sebuah peralatan produksi dibeli dan
diproduksi tahun 2010 dengan biaya
perolehan sebesar Rp10.000.000,00
dinilai pada tahun 2020.
Indeks pada tahun 2010 sebesar 150
sedangkan indeks pada tahun 2020
sebesar 190,
maka: Biaya pembuatan baru = harga
perolehan × indeks tahun penilaian
indeks tahun perolehan
= Rp10.000.000,00 × 190/150
= Rp12.666.666,67
16
 Teknik Data Pasar
 Menggunakan harga pasar baru atas Objek
Penilaian/ekuivalen modern.
 Apabila harga pasar baru tidak diperoleh
maka dapat menggunakan harga pasar
baru atas aset yang memiliki kesamaan
karakteristik dengan Objek Penilaian.
Contoh:
Sebuah ponsel pintar merek Samsung
dengan tipe Galaxy S5 diperoleh pada
tahun 2015 dengan biaya perolehan
sebesar Rp8.000.000,00 yang kemudian
dinilai pada tahun 2020.
Pada tahun 2015 Samsung memiliki
beberapa lini ponsel pintar dengan
Galaxy S sebagai lini paling atas. Pada
tahun 2020 lini Galaxy S dari Samsung
juga merupakan lini paling atas dengan
ponsel pintar tipe Galaxy S20 dengan
harga Rp10.000.000,00.
Dalam Contoh di atas, maka besarnya
biaya penggantian baru dari Objek
Penilaian sebesar Rp10.000.000,00 yaitu
sebesar ekuivalen modernnya.
17
Penyusutan

18
Penyusutan

Berkurang atau hilangnya utilitas yang disebabkan

Penyusutan Fisik oleh kerusakan fisik aset atau komponennya yang
berasal dari umur dan penggunaan.

Berkurang atau hilangnya utilitas yang berasal dari

inefisiensi aset yang dinilai dibandingkan dengan
Penyusutan Keusangan Fungsional penggantinya seperti desain, spesifikasi, dan teknologi
yang sudah ketinggalan zaman.

Berkurang atau hilangnya utilitas yang disebabkan

Keusangan Ekonomis oleh faktor ekonomi, lokasi, atau faktor eksternal
lainnya baik secara langsung maupun tidak langsung.

19
Penyusutan Fisik

Penyusutan fisik dapat diperhitungkan dengan :

• Biaya perbaikan + penyusutan fisik akibat umur
• Biaya perbaikan + penyusutan fisik akibat penggunaan.

Biaya Perbaikan merupakan biaya untuk memperbaiki objek agar dapat

berjalan sesuai dengan fungsinya, contoh: biaya perbaikan/penggantian
spion mobil yang pecah, bukan biaya perbaikan/penggantian spion yang
sudah kusam.

20
Penyusutan Fisik

Penyusutan fisik akibat umur yang memperhitungkan nilai sisa:

Penyusutan fisik akibat penggunaan:

21
Penyusutan Fisik (akibat Umur)

Contoh :
Biaya Pembuatan / Penggantian Baru : Rp100.000.000,00
Biaya Perbaikan Kerusakan : Rp10.000.000,00
Umur Ekonomis : 5 Tahun
Estimasi Nilai Sisa : 25%
Umur Aktual : 4 Tahun
Perhitungan :
=

=
Penyusutan Fisik Total :
= Biaya Perbaikan Kerusakan + Penyusutan fisik akibat umur
= Rp10.000.000,00 + Rp60.000.000,00 = Rp70.000.000,00

22
Penyusutan Fisik (akibat Penggunaan)

Contoh :
Biaya Pembuatan / Penggantian Baru : Rp50.000.000,00
Biaya perbaikan Kerusakan : Rp 0,00
Estimasi Maksimal Penggunaan : 1000 Jam
Jumlah Penggunaan : 300 Jam
Umur Aktual : 4 Tahun
Perhitungan :
=

=
Penyusutan Fisik Total :
= Biaya Perbaikan Kerusakan + Penyusutan fisik akibat pengunaan
= Rp0,00 + Rp50.000.000,00 = Rp50.000.000,00

23
Penyusutan Fisik

• Dalam memperhitungkan biaya perbaikan berupa penggantian suatu

komponen/bagian dari aset, perlu mengurangkan total biaya perbaikan termasuk

komponen pengganti dengan nilai sisa bagian yang akan diganti.

• Contoh: Biaya perbaikan berupa penggantian komponen sebesar

Rp10.000.000,00, komponen yang diganti jika dijual diperkirakan masih memiliki

nilai Rp2.000.000,00, maka biaya perbaikan adalah Rp10.000.000,00-

Rp2.000.000,00=Rp8.000.000,00.

• Cara ini dilakukan ketika biaya perbaikan komponen sulit didapat namun dapat

diketahui biaya penggantian komponen baru dan perkiraan komponen yang

diganti
24
Keusangan Fungsional

1. Berkurang atau hilangnya utilitas yang berasal dari inefisiensi aset yang dinilai dibandingkan
dengan penggantinya seperti desain, spesifikasi, dan teknologi yang sudah ketinggalan jaman
2. Aspek yang dapat menyebabkan keusangan fungsional

• Perencanaan yang kurang baik, contoh gedung tidak dirancang tahan gempa padahal berada pada
wilayah rawan gempa, rancangan per peredam pada kendaraan tidak sesuai dengan bobot kendaraan
ditambah bobot pengemudi dan penumpang;
• Ketidakseimbangan ukuran, contoh rangka kendaraan yang tidak simetris;
• Ukuran yang di bawah standar umum, contoh ukuran kamar 2,5 m x 2,5 m pada rumah sudah dikatakan
terlaku kecil, kapasitas penyimpanan pada smartphone yang hanya 16Gb;
• Model atau bentuk yang tidak up to date, contoh model laptop dengan screeen to body ratio di bawah
80% sudah tidak up to date karena konsumen lebih menyukai screen to body ratio yang besar sehingga
produsen berlomba-lomba membuat model sesuai keinginan pasar;
• Spesifikasi yang tidak lagi mendukung fungsi yang diinginkan saat ini contoh: kapasitas RAM 2Gb sudah
tidak mendukung untuk menjalankan OS terbaru pada Komputer; dan/atau
• Kurangnya kelengkapan fasilitas sesuai kecenderungan saat ini, contoh: tidak adanya fitur keselamatan
seperti airbag pada kendaraan roda empat

25
 Keusangan Fungsional

3. Estimasi biaya untuk menyesuaikan Objek Penilaian 5. Biaya penambahan

menjadi sesuai dengan spesifikasi, bentuk, model, Contoh:
ukuran, dan/atau standar yang berlaku saat ini.
Biaya Penambahan Sensor ABS Rp2.000.000,00
4. Biaya tersebut dapat berupa: (harga sensor + pasang)
a. Biaya penggantian atau penambahan Selisih Harga Kendaraan dengan tipe yang sama
komponen/bagian hanya berbeda ada atau tidak ada Sensor ABS
b. Biaya modal yang berlebih (excess capital cost), Rp1.500.000,00
dikarenakan peningkatan desain, material
konstruksi, teknologi atau Teknik Maka Keusangan Fungsional sebesar
Rp2.000.000,00-1.500.000,00=Rp500.000,00
c. Biaya operasional yang berlebih (excess operating
cost), disebabkan peningkatan desain atau 6. Biaya penggantian
kapasitas berlebih yang disebabkan oleh adanya
aset setara modern dengan biaya operasional yang Contoh:
lebih rendah daripada aset yang dinilai Biaya sepasang pelek standar Rp1.100.000,00
(harga pelek + pasang)
Biaya sepasang pelek jari-jari Rp500.000,00 (harga
pelek + pasang)
Keusangan fungsional sebesar Rp500.000,00 yaitu
sebesar bagian yang diganti)

26
Keusangan Fungsional

Dalam hal perhitungan menggunakan %

maka besaran keusangan fungsional
merupakan perkalian % keusangan
fungsional dengan Biaya
Pembuatan/penggantian baru yang telah
dikurangi dengan penyusutan fisik

27
Keusangan Ekonomis
1. Pengertian
•Berkurang atau hilangnya
utilitas yang disebabkan oleh
faktor ekonomi, lokasi, atau
faktor eksternal lainnya baik
secara langsung maupun tidak
langsung
2. Faktor Eksternal Lainnya 3. Besarnya Keusangan Ekonomis
•Dapat berupa antara lain •Biaya yang diperlukan untuk
regulasi pemerintah setempat, menyesuaikan Objek Penilaian
kondisi lingkungan sekitar, dengan kondisi yang diinginkan
kebiasaan sosial daerah atau dipersyaratkan oleh faktor
setempat yang membatasi eksternal
objek tersebut, kelebihan
pasokan di pasar, gangguan
atau kerugian dari pasokan
tenaga kerja atau bahan
mentah, dan turunnya atau
kecilnya permintaan konsumen
terhadap Objek Penilaian
28
Keusangan Ekonomis

4. Berkurangnya 5. Objek yang dapat 6. Objek Properti 7. Objek Properti

Permintaan atas diperjual-belikan Komersial Industri
Objek •Dihitung dari •Dihitung dari •Dihitung dari
•Dapat diperkirakan besarnya nilai besarnya penurunan besarnya penurunan
dengan melihat data perbandingan harga pendapatan Objek produksi Objek
historis penjualan penjualan pada saat Penilaian dengan Penilaian dengan
Objek Penilaian sebelum terjadinya memperhatikan memperhatikan
keusangan ekonomis penyebab penurunan penyebab penurunan
dengan pada saat pendapatan tersebut produksi tersebut
sesudah terjadinya
keusangan ekonomis

29
Keusangan Fungsional

Dalam hal perhitungan menggunakan %

maka besaran keusangan ekonomis
merupakan perkalian % keusangan
ekonomis dengan Biaya
Pembuatan/penggantian baru yang telah
dikurangi dengan penyusutan fisik

30
Contoh Perhitungan Penyusutan dan/atau Keusangan dengan Menggunakan
Presentasi

Biaya Pembuatan / Penggantian Baru : Rp10.000.000,00

Penyusutan Fisik : 30%
Keusangan Fungsional : 20%
Keusangan Ekonomis : 30%
Umur Aktual : 4 Tahun
Perhitungan :
Penyusutan Fisik
= Biaya Pembuatan/Penggantian Baru x % penyusutan fisik
= Rp10.000.000,00 x 30% = Rp3.000.000,00

Biaya Pembuatan/Penggantian Baru setelah Penyusutan Fisik

= Biaya Pembuatan/Penggantian Baru – Penyusutan Fisik
= Rp10.000.00,00 – Rp3.000.000,00 = Rp7.000.000,00

31
Contoh Perhitungan Penyusutan dan/atau Keusangan dengan Menggunakan
Presentasi

Keusangan Fungsional
= Biaya Pembuatan/Penggantian Baru setelah penyusutan fisik x % Keusangan
Fungsional
= Rp7.000.000,00 x 20% = Rp1.400.000,00

Keusangan Ekonomis
= Biaya Pembuatan/Penggantian Baru setelah penyusutan fisik x % Keusangan
ekonomis
= Rp7.000.000,00 x 30% = Rp2.100.000,00

Nilai Objek Penilaian

= Biaya Pembuatan/penggantian baru – (Penyusutan Fisik + Keusangan
Fungsional + Keusangan Ekonomis)
= Rp10.000.000,00 – (Rp3.000.000,00 + Rp1.400.000,00 + Rp2.100.000,00)
= Rp3.500.000,00

32
Terima kasih!
Jangan sungkan untuk bertanya

33