In house training:

PENILAIAN ASET UNTUK

TUJUAN TAKSASI AGUNAN
BANK JATIM

26-27 JUNI 2019; 28-29 JUNI 2019

12-13 JULI 2019; 19-20 JULI 2019

Pusdiklat Bank Jatim, Prigen

KONSEP, TEORI DASAR & Dr. NJO ANASTASIA, SE, MT,

MAPPI (Cert.)

PRINSIP UMUM PENILAIAN 97-S-01007

1
PENGERTIAN PROPERTI
Pengertian PROPERTI secara umum: “Segala benda yang dapat
dimiliki”, dibedakan:
 Tangible Property
 Intangible property

Menurut SPI 2018, PROPERTI adalah konsep hukum yang mencakup

kepentingan, hak dan manfaat dengan suatu kepemilikan.
Pengertian tersebut dibedakan antara penguasaan secara fisik atas
tanah dan pengembangan di atasnya disebut REAL ESTAT dengan
kepemilikan sebagai konsep hukum (penguasaan yuridis atas tanah)
disebut REAL PROPERTI atau konsep non fisik.

2
KLASIFIKASI PROPERTI BERDASARKAN
JENISNYA •Tanah
Real Property •Bangunan
•Sarana Pelengkap

Berwujud (chattels):
•Mesin dan Peralatan
Personal Property •Furniture, Fixture, Equipment
•Kendaraan Bermotor
Tak berwujud: utang, paten
PROPERTY
Entitas Komersial, Industri, Jasa,
Perusahaan/ Badan
atau Investasi
Usaha
(Aktivitas Ekonomi)

Financial Interest
Instrumen Investasi yang
Hak Kepemilikan dijamin aset-aset Real Estat
Finansial

3
Real Property adalah kepemilikan atas kepentingan
hukum yang melekat pada real estate atau hubungan
hukum penguasaaan yuridis oleh pemilik atas real estate.
Hubungan hukuk tercatat dalam dokumen misalnya
sertifikat kepemilikan atau perjanjian sewa. Real property
meliputi semua hak, hubungan hukum, manfaat dan
berkaitan dengan kepemilikan real estat.
Real Estate mewakili aset secara fisik, meliputi tanah dan
bangunan, segala benda yang secara alamiah terdapat
di atas tanah dan melekat pada tanah, seperti bangunan
dan bentuk pengembangan lainnya.
Personalti istilah hukum yang digunakan untuk
menyatakan Personal Properti dalam hubungannya
dengan real property dan real estate (realty). Personalti
meliputi properti berwujud (tangible) maupun tidak
berwujud yang bukan real estate.

4
Perusahaan/ Badan Usaha adalah entitas komersial, industri, jasa atau
investasi yang menjalankan kegiatan ekonomi. Badan usaha biasanya
mencari keuntungan dalam kegiatan operasionalnya untuk menghasilkan
produk barang dan atau jasa kepada konsumen. Terkait erat dengan konsep
dari entitas usaha adalah istilah:
• Perusahaan operasional (operating company), yakni entitas usaha yang
menjalankan suatu aktivitas ekonomi dengan membuat, menjual, atau
memperdagangkan suatu produk barang dan atau jasa, dan
• Going concern, yakni entitas yang terus melaksanakan kegiatan
operasionalnya secara berkelanjutan di masa depan tanpa adanya
maksud atau kebutuhan untuk melikuidasi atau memperkecil secara
material skala usahanya.

Hak Kepemilikan Finansial (Financial Interest) pada properti berasal dari

pembagian secara hukum dari hak kepemilikan atas badan usaha dan real
properti (misalnya: maatschap/ partnership/ persekutuan, sindikasi, BOT,
sewa/ co-tenancies, joint venture), dari pemberian secara kontraktual hak
opsi untuk membeli atau menjual properti (ct: tanah dan bangunan, saham,
atau instrumen keuangan lainnya) pada harga yang dinyatakan dalam
periode tertentu, atau berasal dari pembentukan instrumen investasi (REIT/
DIRE) yang dijamin dengan sekumpulan aset Real Estate. 5
BIDANG JASA PENILAIAN
Penilaian Properti Sederhana
Penilaian Properti
Penilaian Bisnis
Penilaian Personal Properti

Sumber: PMK No. 56/PMK.01/ 2017 tentang Perubahan PMK

101/PMK.01/2014

6
 JENIS PROPERTI

Properti Tidak Khusus

Properti Khusus
DASAR PENILAIAN

NILAI PASAR (SPI 101)

NILAI SELAIN NILAI
PASAR (SPI 102)
TUJUAN PENILAIAN

PENDEKATAN PENILAIAN

ASUMSI PENILAIAN
8
PENGERTIAN DAN KONSEP
Penilaian (appraisal/ valuation) adalah proses pekerjaan seorang
Penilai (appraiser) dalam memberikan opini tertulis mengenai nilai
ekonomi pada saat tertentu.
Kata PENILAIAN mengacu pada proses penyusunan estimasi nilai dan
juga mengacu pada kesimpulan penilaian.
Penilai adalah orang perseorangan yang memiliki kompetensi dalam
melakukan kegiatan penilaian yang sekurang-kurangnya telah lulus
pendidikan awal Penilaian (PMK 101/PMK.01/2014 tentang Penilai
Publik)
Sedangkan menurut terminologi yang berkembang di komunitas
Profesi Penilai Indonesia pengertian penilai adalah: “seseorang
yang memiliki kualifikasi, kemampuan, dan pengalaman dalam
melakukan kegiatan praktek penilaian untuk mendapatkan nilai
ekonomis sesuai dengan bidang keahlian yang dimiliki”.

9
PENILAI
Menurut SPI pengertian PENILAI adalah:
 Tenaga penilai adalah seseorang yang telah lulus pendidikan di bidang penilaian
yang diselenggarakan oleh Asosiasi Profesi Penilai, lembaga pendidikan lain yang
diakreditasi oleh Asosiasi Profesi Penilai, atau lembaga pendidikan formal.
 Penilai bersertifikat adalah seseorang yang telah ujian sertifikasi di bidang
penilaian yang diselenggarakan oleh Asosiasi Profesi Penilai.
 Penilai publik adalah penilai yang telah memperoleh izin dari Menkeu.

Dari pengertian diatas terlihat praktek profesi penilai harus

berdasarkan pada “keahlian”, berarti harus ada suatu kriteria dan
standar bila berprofesi sebagai penilai profesional yang
berintegritas. Di Indonesia kondisi tersebut termuat dalam Standar
Penilaian Indonesia (SPI) dan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI)

10
NILAI PASAR VS NILAI WAJAR
Definisi Market Value menurut SPI edisi VII - 2018
Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau
dibayar untuk penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian,
antara pembeli yg berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual,
dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara
layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman
yg dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan. (SPI 101, 3.1).
Definisi Nilai Wajar – PSAK 68
Harga yang akan diterima dari penjualan aset atau dibayarkan untuk
pengalihan liabilitas dalam transaksi yang teratur diantara pelaku pasar
pada tanggal pengukuran.
Nilai wajar untuk tujuan pelaporan keuangan adalah sesuai dengan
persyaratan standar akuntansi yang berlaku (SPI 201 – Penilaian untuk
Pelaporan Keuangan).

11
 NILAI
NILAI SELAIN
PASAR NILAI
PASAR

12
Properti Tidak Khusus

Nilai Pasar

Gedung ini dijual

dengan harga 40
miliar Saya akan
tawar
gedung ini
Rp. 30 miliar

13
Properti Khusus BISA ATAU TIDAK
DIJUAL ?

Nilai Selain
Nilai Pasar
(DRC ?)
BERAPA YA
NILAINYA ?

14
TURUNAN DARI NILAI PASAR YANG
SERING DIPAKAI ADALAH
•Nilai Pasar untuk Dipindahkan (Market Value for Removal) – SPI 101
– 3.5
• Digunakan dalam penilaian aset berwujud yaiut personal property berupa Mesin
dan Peralatan, dikenal juga Niilai Pasar ex-situ (lihat SPI 310 – Penilaian Mesin dan
Perlatan)

•Nilai Sewa Pasar (Market Rental Value) – SPI 101 – 3.6

 “Perkiraan jumlah uang yang dapat diperoleh dari penyewaan suatu aset pada
tanggal penilaian, antara pemilik yang berminat menyewakan dan penyewa yang
berminat menyewa sesuai persyaratan sewa yang layak dalam transaksi bebas
ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dan tiap-tiap pihak mengetahui,
bertindak hati-hati dan tanpa paksaan.

15
TURUNAN DARI NILAI PASAR YANG
SERING DIPAKAI ADALAH
•Nilai dalam Penggunaan (Value in Use) – SPI 102 – 3.2
 Nilai yang dimiliki oleh suatu aset bagi penggunaan tertentu untuk seorang
pengguna tertentu → tidak berkaitan dnegan Nilai Pasar
 Mengabaikan penggunaan tertinggi dan terbaik dari aset, peruntukan dan
penggunaan apa adanya

•Nilai Jual Paksa (Forced Sale Value) atau Nilai Likuidasi (Liquidation
Value) – SPI 102 – 3.5
 Jangka waktu penawaran pendek
 Ada kondisi yang memaksa melakukan transaksi jual-beli
 Direalisasikan saat sebuah atau sekelompok aset dialihkan satu per satu

•Nilai Realisasi Bersih (Net Realisable Value) – SPI 102 - 3.10

 Nilai Pasar dikurangi biaya Penjualan dan biaya Penyelesaian
 Sebelum Pembayaran pajak pengalihan asset
 Waktu transaksi yang cukup

16
•Nilai Realisasi Bersih Terbatas (Net Restricted Realisable Value) – SPI
102 – 3.11
 Waktu Penawaran terbatas dengan mempertimbangkan sifat properti dan kondisi
pasar

•Nilai Sewa (Rental Value) – SPI 102 – 3.14

 Istilah yang digunakan bila perjanjian/ persyaratan sewa menyewa diketahui,
dinyatakan atau diasumsikan, dan persyaratan tersebut berbeda dengan
persyaratan yang diasumsikan dalam definisi Nilai Sewa Pasar.
 Bilamana sebuah properti dikuasai atas dasar sewa atau disewakan, nilai sewa
harus ditentukan berdasarkan syarat sewa menyewa tersebut tanpa penyesuaian
apapun

•Nilai Asuransi (Insurable Value) – Nilai Pembangunan Kembali atau

Nilai dalam kondisi apa adanya (Indemnity value) – SPI 102 – 3.1
•Nilai Investasi (Investment Value) – SPI 102 – 3.3
• Nilai dari aset bagi pemilik atau calon pemilik untuk investasi individu atau tujuan
operasional

•Nilai Ekuitabel (Equitable Value) – SPI 102 – 3.19

• Harga yang diestimasikan dari pengalihan suatu aset atau liabilitas, di antara para
pihak yang memahami dan berminat sesuai dengan kepentingannya

17
KONSEP BIAYA – HARGA
Definisi Biaya: sejumlah uang yang diperlukan untuk memperoleh atau
menciptakan suatu aset.
Total Biaya = biaya langsung + biaya tidak langsung
 Biaya langsung: biaya bahan baku, biaya tenaga kerja
 Biaya tidak langsung: biaya administrasi, biaya professional, biaya pendanaan
 Jika aset sudah diperoleh atau diciptakan, biaya merupakan fakta

Definisi Harga: sejumlah uang yang diminta, ditawarkan, atau dibayarkan untuk
suatu aset. Karena kemampuan keuangan, motivasi atau kepentingan khusus dari
penjual dan pembeli, harga yang dibayarkan mungkin berbeda dengan nilai dari
suatu aset tersebut berdasarkan anggapan pihak lain.
Harga = Biaya + Keuntungan yang ditetapkan oleh pembuat
dan pasar
 Harga merupakan harta historis, baik diumumkan secara terbuka maupun dirahasiakan
 Harta biasanya merupakan indikasi atas nilai relatif dari barang atau jasa oleh pembeli tertentu
dan/atau penjual tertentu, dalam kondisi tertentu pula.
 Harga yang dibayarkan untuk suatu barang atau jasa menjadi biaya bagi pembelinya.

18
KONSEP NILAI
Definisi Nilai: suatu opini dari manfaat ekonomi atas kepemilikan aset,
atau harga yang paling mungkin dibayarkan untuk suatu aset (barang
dan jasa) dalam pertukaran, sehingga nilai bukan merupakan fakta.
Konsep Nilai mengambarkan sejumlah uang yg terkait dalam suatu
transaksi. Namun penjualan properti yang dinilai bukan merupakan
syarat yang harus dipenuhi untuk memperkirakan harga atas properti
yang harus dibayarkan bila dijual pada tanggal penilaian di bawah
kondisi sebagaimana dipersyaratkan dalam definisi Nilai Pasar.
Nilai Pasar dari suatu property atau aset lebih mencerminkan
kegunaannya menurut pasar dan bukan status fisiknya secara murni.
Kegunaan atas suatu aset bagi pihak tertentu dapat saja berbeda
dengan kegunaan aset di pasar atau di industri tertentu.

19
FAKTOR-FAKTOR PENENTU NILAI
Ada yang berpendapat nilai properti dipengaruhi oleh faktor
manfaat, kelangkaan, keinginan dan daya beli.
Model umum pembentukan nilai properti dalam bentuk fungsi adalah:
V = f (D, U, S, T)
Dimana:
V = Value (Nilai Pasar)
D = Demand (permintaan)
U = Utility (manfaat)
S = Scarcity (kelangkaan)
T = Transferability/ Effective Purchasing Power (kemudahan
peralihan hak)
20
KARAKTERISTIK PASAR REAL ESTAT
Pembeli dan Penjual terbatas (few buyer and sellers)
Informasi tidak lengkap (lack of full information)
 Tidak ada data resmi
 Tidak ada pasar resmi
 Pengetahuan pasar rendah

Berbiaya tinggi (costly transactions)

 Butuh dukungan dana yang besar dan kompleks

Produk beragam (heterogeneous products)

Tidak dapat dipindah-pindahkan (immovable)
Reaksi terhadap penawaran rendah (slow reaction of supply)
Pasar properti yang mantap
 Putaran Dana Yang Besar → Investasi Properti yang Tinggi
 Lembaga Penunjang berkembang dengan baik
 Tersedia Data Yang Dapat Dipercaya → Informasi transaksi jual – beli.

21
FAKTOR YANG MEMPENGARUHI NILAI
Pada prinsipnya nilai suatu properti dapat dibentuk, dipelihara,
diubah atau dirusak oleh beberapa faktor yang ada atau oleh
beberapa kekuatan yang ada dalam masyarakat.
Faktor-faktor yang mempengaruhi nilai:
 Pengaruh dalam dan kemampuan alam lainnya (fisik & lingkungan)
 Standar kehidupan sosial
 Politik dan peraturan pemerintah
 Ekonomi dan perubahannya

22
PRINSIP-PRINSIP PENILAIAN
 Prinsip Penggunaan yang Semaksimal Mungkin (Principle of Highest and Best Use)
 Prinsip Penawaran dan Permintaan (Supply and Demand)
 Prinsip Pengganti (Principle of Substitution)
 Prinsip Antisipasi (Principle of Anticipation)
 Prinsip Perubahan (Principle of Change)
 Prinsip Kesesuaian (Principle of Conformity)
 Prinsip Persaingan (Principle of Competition)
 Prinsip Penambahan dan Pengurangan (Principle of Increasing and Decreasing
Return)
 Prinsip Kontribusi (Principle of Contribution)
 Prinsip Keseimbangan (Principle of Balance)
 Prinsip Eksternalitas (Externalities)

23
THE HIGHEST AND THE BEST USE
(KEGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK)
Didefinisikan sebagai penggunaan yang paling mungkin dan optimal
dari suatu aset, yang secara fisik dimungkinkan, telah
dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diijinkan, secara
finansial layak, dan menghasilkan nilai tertinggi dari aset tersebut.
HBU juga dapat diterapkan dalam penilaian aset takberwujud dan
tidak berlaku untuk aset keuangan
Dalam kondisi pasar yang secara ekstrim bergejolak dan adanya
ketidakseimbanhgan yang sangat besar antara penawaran dan
permintaan, HBU mungkin ditunda untuk penggunaan di masa depan

24
THE HIGHEST AND THE BEST USE
(KEGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK)
•Physically Possible
•Legally Permissible
•Financially Feasible
•Maximally Productive

25
KONSEP HBU
1. HBU tanah dalam keadaan kosong (land though vacant)
 Apakah seharusnya dikembangkan atau tetap kosong?
 Pertimbangkan hubungan kegunaan saat itu dengan kegunaan potensial lainnya
 Dua alasan mengidentifikasi HBU sebagai tanah kosong dalam penilaian:
a. Untuk mengestimasi nilai sebagian tanah
b. Untuk mengidentifikasi perbandingan harga atas tanah kosong tersebut.

2. HBU untuk properti yang telah dikembangkan

Apabila tanah yang terbangun; perlu dianalisa kegunaan yang
memaksimalkan nilai sebuah investasi properti, konsisten dengan
kalkulasi rate of return bagi kedua jenis penggunaan tadi dengan
mempertimbangkan seluruh investasi dan capital expenditure-nya.

26
KEDUDUKAN PENILAI DALAM PENILAIAN
- KUALIFIKASI PENILAI
Penilai Berijin: adalah penilai bersertifikat yang memiliki izin penilai
yang berlaku dari pemerintah sesuai dengan keputusan menteri dari
departemen terkait. Hanya penilai berizin yang berhak menanda
tangani laporan penilaian.
Penilai Bersertifikat: penilai terdaftar yang memiliki sertifikat penilai
dari asosiasi profesi penilai yang diakui Pemerintah untuk
melaksanakan penilaian sesuai keahliannya.
Penilai Terdaftar: penilai yang menjadi anggota asosiasi profesi
penilai yang diakui Pemerintah.
Penilai Asing: penilai bukan anggota asosiasi penilai Indonesia,
mempunyai izin praktek dari negaranya, serta menjadi anggota
asosiasi penilai yang menjadi anggota dari Komite Standar Penilaian
Internasional.

27
SIFAT PROFESI PENILAI
Penilai Independen: penilai eksternal yang bebas ikatan, tidak
memiliki kepentingan finansial tidak berkepentingan dan mempunyai
hubungan atau kaitan dengan obyek penilaian selain dari pemberi
jasa penilaian.
Penilai Eksternal: penilai yang bukan berasal dari perusahaan
pemberi tugas atau tidak mempunyai kepentingan finansial yang
signifikan di dalamnya, sebaliknya pemberi tugas tidak memiliki
kepentingan finansial pada perusahaan penilaian, baik langsung
maupun tidak langsung.
Penilai Internal: penilai yang memiliki kepentingan finansial secara
signifikan terhadap perusahaan

28
 PROSES PENILAIAN DAN
PENDEKATAN DALAM PENILAIAN
29
 PROSES PENILAIAN
LINGKUP PENUGASAN

DEFINISI PENUGASAN/ IDENTIFIKASI MASALAH

Identifikasi Pemberi Identifikasi Objek
Penentuan Tujuan Penentuan Dasar Asumsi dan Kondisi
Tugas & Pengguna Penilaian dan Hak Tanggal Penilaian
Penilaian Nilai Pembatas
Laporan Kepemilikan

IMPLEMENTASI

PENGUMPULAN DAN PEMILIHAN DATA

data permintaan dan penawaran
data umum data khusus
(transaksi, penawaran, sewa, tk. Hunian,
(wilayah, kota, dan lingkungan) (data properti yang dinilai)
pendapatan)

ANALISIS DATA
Analisa Pasar Analisa HBU
Permintaan dan Penawaran • Tanah dalam keadaan kosong
Studi Pasar • Properti setelah dikembangkan

OPINI NILAI TANAH

PENDEKATAN PENILAIAN
Pendekatan pasar Pendekatan pendapatan Pendekatan biaya

REKONSILIASI INDIKASI NILAI DAN OPINI NILAI AKHIR

PELAPORAN PENILAIAN
30
PENDEKATAN PENILAIAN
❖Pendekatan Pasar
❖Pendekatan Pendapatan
❖Pendekatan Biaya

31
PENDEKATAN PASAR
32
PENDEKATAN PASAR
Pendekatan Pasar adalah pendekatan yang menggunakan data
penjualan atas properti yang sebanding ataupun yang hampir
sebanding dengan objek penilaian, didasarkan pada suatu proses
perbandingan
Harga jual [penawaran] dari properti pembanding kemudian
dianalisis dengan menerapkan satuan pembanding yang sesuai dan
dicocokkan dengan perbedaan atas objek penilaian berdasarkan
unsur-unsur pembanding

Nilai Objek Penilaian = Harga Jual [penawaran]

Properti Pembanding +/-
Penyesuaian
 LANGKAH-LANGKAH

Pengumpulan Penetapan
Penyesuaian Rekonsiliasi
Data Pembanding

• Mencari Data • Penetapan Satuan • Memilih Teknik • Pembobotan Properti

Properti Pembanding Pembanding (meter Penyesuaian Pembanding
persegi)
• Memverifikasi Data • Mengukur Tingkat
Properti Pembanding • Penetapan Unsur Keyakinan
Pembanding
PENGUMPULAN DATA
Jumlah Data Pembanding
Sumber dan Cara Pengumpulan Data
Update Data Pembanding
UNSUR PEMBANDING
• Hak atas properti yang dialihkan
• Syarat pembiayaan: cash keras, KPR, angsuran developer
• Kondisi penjualan: normal, khusus
• Pengeluaran yang dilakukan segera setelah pembelian: perpanjangan PBB, IMB,
rangka atap yang lapuk
• Kondisi pasar
• Lokasi: posisi properti, lebar jalan, material jalan, kondisi jalan, aksesbilitas,
peruntukan, fasilitas lingkungan
• Karakteristik fisik: luas properti, bentuk properti, jumlah lantai, luas bangunan, kualitas
bangunan, kondisi bangunan
• Karakteristik ekonomi: kualitas pendapatan, ketentuan sewa
• Penggunaan: HBU/ tidak
• Komponen non-realty dalam penjualan: ada/ tidak personal properti
MEMILIH TEKNIK PENYESUAIAN

•Penyesuaian Lumpsum
•Penyesuaian Jumlah Rupiah
•Penyesuaian Persentase
PENDEKATAN BIAYA
38
PENDEKATAN BIAYA
1. Metode Biaya Pengganti = Biaya Pengganti
Terdepresiasi (Depreciated Replacement Cost-DRC),
metode yang mengindikasikan nilai dengan menghitung
biaya untuk membuat aset yang serupa degan utilitas
yang setara
2. Metode Biaya Reproduksi, metode yang
mengindikasikan nilai dengan menghitung biaya untuk
membuat replikasi aset
3. Metode Penjumlahan, metode yang menghitung nilai
aset dengan menjumlahkan nilai dari setiap bagian
komponennya
METODE KALKULASI BIAYA
Pada Metode Kalkulasi Biaya, dilakukan perhitungan Biaya
Penggantian Baru (New Replacement Cost) dengan metode:
▪ Metode Survey Kuantitas/ Quantity Survey Method
▪ Metode Unit Terpasang/ Unit in Place Method
▪ Metode Meter Persegi/ Square Meter Method
▪ Metode Indeks Biaya/ Index Method
 LANGKAH-LANGKAH

Pengumpulan Perhitungan Perhitungan Perhitungan

Data Nilai Tanah Nilai Bangunan Nilai Properti

• Data Tanah • Perkiraan Nilai • Menghitung Biaya • Menjumlahkan Nilai

• Data Bangunan pasar tanah Penggantian Baru Tanah dengan Biaya
Pengganti
• Perkiraan Nilai • Menghitung Terdepresiasi
pasar tanah untuk Penyusutan/
penggunaan yang Keusangan
ada
PERHITUNGAN
Perhitungan Nilai Tanah
Pendekatan Perbandingan Data
Pasar
Penghitungan Biaya
Pengganti Baru
Pengertian Biaya Pengganti Baru:
Biaya pengganti baru adalah
jumlah uang yg dikeluarkan
untuk ‘mengganti’ properti baru
yang dihitung berdasarkan
harga pasaran setempat pada
saat tanggal penilaian.
PENGHITUNGAN BIAYA PENGGANTI BARU
Biaya Pengganti Baru terdiri atas:
a. Biaya langsung: biaya material dan tenaga kerja
b. Biaya tidak langsung: bunga transportasi, instalasi,
professional (desain, ijin, arsitektur, hukum, dan lain-
lain), biaya relevan lainnya, biaya overhead, pajak,
biaya keuangan (mis: bunga pembiayaan utang), dan
marjin laba/ laba kewirausahaan untuk pengembang
aset (mis: tingkat pengembalian investasi) –
entrepreneur profit
PERHITUNGAN PENYUSUTAN
Pengertian Penyusutan
Penyusutan adalah suatu pengurangan nilai yang dialami oleh suatu
properti yang disebabkan oleh adanya kerusakan fisik dan atau
keusangan fungsional dan keusangan ekonomi
Jenis Penyusutan / Keusangan
 Penyusutan Fisik → Penyusutan fisik meliputi rusak, aus, usang, lapuk, retak, mengeras,
atau kerusakan pada strukturnya. Hal ini disebabkan oleh faktor umur dan kondisi
fisik yang ada
 Keusangan Fungsional → Keusangan fungsional meliputi perencanaan yang kurang
baik, ketidakseimbangan yang berkaitan dengan ukuran, model, bentuk, umur, dan
lain sebagainya
 Keusangan Ekonomi → Keusangan yang dipengaruhi oleh faktor-faktor luar, seperti
perubahan sosial, peraturan-peraturan pemerintah, peraturan yang membatasi
peruntukan, dan lain sebagainya
 PERHITUNGAN PENYUSUTAN
Penyusutan fisik = umur efektif
x 100%
umur manfaat
Keusangan fungsional atau ekonomi = % keusangan
fungsional atau ekonomis x [100% - % penyusutan
fisik]

Total penyusutan = penyusutan fisik + keusangan

fungsional + keusangan ekonomis
PENJUMLAHAN

Nilai Tanah
(+) Nilai Bangunan
= Nilai Objek Penilaian