TEORI PENYUSUTAN

KONTRIBUSI NILAI DARI BANGUNAN =

Biaya Pembuatan
Baru atau
- PENYUSUTAN
Biaya Pengganti
Baru atas Bangunan
3 (Tiga) Kategori Penyusutan

•Penyusutan Fisik
•Kemunduran Fungsional
•Kemunduran Ekonomis
Penyusutan Fisik

Disebabkan oleh faktor :

• Penggunaan dan kerusakan dari
elemen bahan atau konstruksi
• Umur, pemeliharaan, dan intensitas
pemakaian
Kemunduran Fungsi

Disebut juga kemunduran fungsional

atau kemunduran internal, disebabkan
oleh :
• Struktur bangunan yang tidak benar
• Kekurangan atau kelebihan design
• Kemunduran teknologi
Kemunduran Ekonomis

Disebut juga kemunduran eksternal,

pada umumnya disebabkan oleh :
• Faktor ekonomi & sosial
• Kebijakan pemerintah
• Faktor lingkungan
Pemahaman terhadap Umur Hidup
(Age-Life)
Perhitungan penyusutan berhubungan
dengan “usia” dan “umur hidup” suatu
properti, seperti :
• Umur ekonomis (Economic Life)
• Umur efektif (Effective Age)
• Sisa umur ekonomis (Remaining Age)
• Umur aktual / manfaat
Kerusakan Fisik
• Dapat diperbaiki (Curable)
Kerusakan yang disebabkan oleh pemeliharaan yang kurang baik,
karena kondisi komponen bangunan yang kurang baik sehingga
komponen bangunan tersebut kurang sempurna. Kondisi ini dapat
diperbaiki.

Kerusakan ini dapat diperkirakan berdasarkan jumlah biaya untuk

perbaikan atau penggantian.

Contoh :
Bangunan baru tidak dihuni, rusak pada atap, cat dinding
mengelupas, pintu-pintu rusak karena air dan panas. Dari hasil
pengamatan di lapangan biaya perbaikan adalah Rp. 5.000.000,-,
jadi penyusutan fisik bangunan tersebut adalah Rp. 5.000.000,-
Lanjutan : Kerusakan fisik
• Tidak dapat diperbaiki
Pada prinsipnya secara teknis semua kerusakan bangunan akan
dapat diperbaiki baik itu bagian Substruktur maupun Superstruktur.
Yang dimaksud tidak dapat diperbaiki adalah apabila biaya
perbaikan terlalu besar hingga tidak ekonomis lagi (ingat Nilai tidak
sama dengan Biaya)

Jadi bila biaya perbaikan tidak seimbang dengan peningkatan nilai

maka dapat dikatakan tidak dapat diperbaiki (incurable)

Misal : kerusakan pada pondasi bangunan, dapat dikatakan tidak

dapat diperbaiki, karena biaya perbaikan yang tinggi, biaya mungkin
akan sama dengan pembuatan baru bangunan tersebut.
Kemunduran Fungsi
Kemunduran fungsi disebabkan oleh perencanaan yang
kurang baik, ketidakseimbangan yang berhubungan
dengan desain, ketinggalan mode, ukuran ruang yang
tidak sesuai terlalu besar atau terlalu kecil, pengaturan
ruang yang salah, fasilitas yang rusak atau tak
berfungsi.
• Dapat diperbaiki (Curable)
Kemunduran fungsi yang dapat diperbaiki seperti modernisasi dapur,
penambahan kamar mandi, penambahan kamar tidur bila
dimungkinkan, penggantian sebagian/seluruhnya sistem pemipaan
dan listrik, penggantian sebagian / seluruhnya sistem pendingin.
Lanjutan
Kemunduran fungsi yang dapat diperbaiki dengan penambahan.

Contoh :
Sebuah rumah tinggal kelas menengah, hanya memiliki satu kamar mandi/WC, kamar mandi/WC
pembantu tidak tersedia. Jumlah kamar tidur 4 buah (1 km tidur utama, 2 km tidur anak, 1 km
tidur pembantu)

Bila biaya untuk :

- Pembuatan kamar mandi / wc tambahan Rp 5 juta
(Rumah baru, sudah selesai dibangun)
- Pembuatan kamar mandi / wc rumah baru Rp. 4 juta
(Rumah dibangun baru dari perencanaan)

Kemunduran fungsi yang dapat diperbaiki :

Rp. 5.000.000 - Rp. 4.000.000 = Rp. 1.000.000
Lanjutan
Kemunduran fungsi yang dapat diperbaiki dengan penggantian
Contoh :
Sebuah rumah tinggal, baru selesai dibangun dengan instalasi kabel
untuk tegangan 110 volt, perubahan gardu PLN di lokasi tersebut
menyebabkan tegangan berubah menjadi 220 volt. Maka instalasi
rumah harus dirubah.
Bila biaya untuk :
- Biaya kabel untuk tegangan 220 volt Rp. 3 juta
(Rumah baru, sudah selesai dibangun)
- Biaya kabel untuk tegangan 110 volt Rp. 2 juta
(Rumah dibangun baru dari perencanaan)

Kemunduran fungsi yang dapat diperbaiki : Rp. 2 Juta

Lanjutan
Contoh :
Suatu gedung kantor yang disewakan mempunyai ruang serba guna seluas 1.000 m2.
Ruang serba guna ini terlalu luas, yang efisien adalah 800 m2. Apabila sewa untuk ruang kantor sejenis per
m2/bln Rp. 15.000,-. Sedang tingkat kekosongan 10%, biaya manajemen10% dari pendapatan kotor dan tingkat
kapitalisasinya 10%. Hitung kemunduran fungsi dari gedung tersebut !

Jawab :
Estimasi luas yang tidak efisien :
(1000 m2 – 800 m2) = 200 m2
Estimasi kerugian sewa per tahun :
200 x 12 x Rp. 15.000 = Rp. 36.000.000,-
Tingkat kekosongan 10%
10% x Rp. 36.000.000 = Rp. 3.600.000,-
Pendapatan kotor Rp. 32.400.000,-
Biaya manajemen 10%
10% x Rp. 32.400.000,- Rp. 3.240.000,-
Pendapatan Bersih Rp. 29.160.000,-

Tingkat kapitalisasi 10 % -----Rp. 291.600.000,-

Jadi besarnya kemunduran fungsi yang tidak dapat diperbaiki adalah Rp. 291.600.000
Kemunduran Ekonomis
Kemunduran ekonomis pada umurnya tidak
dapat diperbaiki karena disebabkan oleh faktor
luar atau eksternal.

Misalnya : disebabkan lingkungan di sekitar

jelek, adanya perubahan peraturan pemerintah,
perubahan peruntukan.

Penurunan Nilai karena kemunduran ekonomis,

biasanya terlihat dari turunnya pendapatan
properti tersebut.
Lanjutan
Contoh :
Suatu rumah tinggal yang terletak di daerah yang sejuk, terletak di daerah perumahan.
Harga pasaran sewa per tahun adalah Rp. 5.000.000,-. Karena di sekitar lokasi daerah tersebut
dibangun pabrik semen, maka terjadi polusi udara. Harga pasaran sewa per tahun turun tajam.
Pasaran sewa saat ini adalah Rp. 3.000.000,- per tahun

Pengali Sewa Kotor (GIM) di daerah tersebut adalah 20.

Jawab :

Pasaran sewa per tahun Rp. 5.000.000,-

Pasaran sewa per tahun sekarang Rp. 3.000.000,-
Kerugian karena sewa Rp. 2.000.000,-
Pengali sewa kotor 20
Kemunduran ekonomis Rp. 40.000.000

Jadi penurunan Nilai Properti adalah Rp. 40.000.000