I

] //E ,'C'18.1'','f /C APPRA/SAI

I
I

I lnl0masi Singlat ilcflsGnai p10[G1ti

KJPP Maulana, Andesta dan Rekan

I
I
I
I
I
I
I
t
I A. Jenis Properti : Tanah Kosong

I B. Lokasi ; Jalan Manado-Bitung

Kelurahan Kolongan

Il Kecamatan Airmadidi
Kabupaten Minahasa Utara
Propinsi Sulawesi Utara

Il C. Pemberi Tugas : PT. lNTRAco PENTA TBK.

I D. Kesimpulan Nilai Wajarpertanggal 31 Desember2018 :

I Rp. 4.858.7OO.OOO,-
Empat Miliar Delapan Ratus Lima puluh Delapan

I iibu
Juta Tujuh natus nupiah

I
I
I I i -r !: C i E t"t ;': F./ C A tr P /r A i S A I
I
t No. :
Lamp :
00064/2.0053.00tPt/08t009S/1/il/2019
Laporan Penilaian
KJPP Maulana, Andesta dan Rekan
Jakarta, 8 Pebruari 2019

T Kepada,

I PT. lntraco Penta Tbk.

lnta Building Ground Floor
Jalan Raya Cakung Cilincing KM 3,5

I Kotamadva Jakarta Utara

:
I Perihal Laporan Penilaian

I
Dengan Hormat,

PT. lntraco Penta Tbk., telah menunjuk KJpp l/aulana, Andesta dan Rekan ("MAR,', ,,kami,,)

dengan persetujuan atas surat Penawaran kami 240/pMAR/xil2O'lg, tertanggal 29 Nopember

ir 2018, KJPP MAR memiliki izin usaha dari Kementerian Keuangan No. 2.09.00s3 berdasarkan
surat Keputusan Menteri Keuangan No.960iKM.1/2009 tanggal 15Juli 2009 dan terdaftar

F sebagai profesi penunjang pasar modal di otoritas Jasa Keuangan (oJK) dengan Surat Tanda

t
Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal No,STTD.pBB-01/pM.212018, sebagai penilai
lndependen untuk melaksanakan penilaian tanah kosong sesuai dengan permintaan dari pihak
PT. lntraco Penta, Tbk selanjutnya di dalam laporan ini disebut sebagai pemben
tugas.

.l Kami sepenuhnya bertanggung jawab atas isi laporan dan tunduk kepada Kode Etik dan

I
standard Penilaian lndonesia Edisi.vll 2018 yang ditetapkan oleh Masyarakat profesi penilai
lndonesra (MAPPI).

IDENTIFIKASI PROPERTI

lr Properti dalam penilaian ini berupa tanah kosong seluas 2.950 mr, yang terletak di Jalan
Manado-Bitung, Kelurahan Kolongan, Kecamatan Airmadidi, Kabupaten Minahasa Utara,
Propinsi Sulawesr Utara, selanjutnya disebut sebagai ,,obyek penilaian,,,
F
I MAKSUD DAN TUJUAN PENILAIAN

I
I
sesuai yang diinformasikan kepada kamr, maksud dan tujuan dari penilaian ini adalah untuk
memberikan pendapat yang obyektif mengenai Opini Nilai wajar objek penilaian pada

I 16 dan PSAK 68.

I Kep. Llenkeu N0960/KM.112009 N0 lzf 2.0! 0053

Kanlor Jasa Penla Pub I

t
Ma:aoeraenl B daig lisaha llaulafa Ardesla & Rekan
' " r s!a G(al Profesi Pen a lndonesa i[4APP P nD nan i Ed Andesla t'lAPPiicerl)
R€kan 1 Pen a P0pei
J Wrlaya No. ! G Kebayoran Baru
:r'.rn Jakai€ l2l7C
- Pen a Pasar l"loda iFPel,li Rekan Senr' \1 l,lauana Drs l8A[lscPRRAln valalonl 2 Penia Bsn s
T 021 72101i16 i252035
F t]2t. /252036
E rna I k]op nari@fafooconr
t rHt .-t'a'/E/Vf /F/C APPRA/SAI
T
KJPP Maulana, Andesta dan Rekan
T PENDEKATAN DAN METODE PENILAIAN YANG DIGUNAKAN

Dengan mempertimbangkan pendekatan-pendekatan yang lazim diterapkan dalam penilaian

T tersebut diatas, setelah melakukan analisa terhadap data-data, informasi yang diterima serta

t setelah melakukan survei lokasi, maka penilai berpendapat bahwa pendekatan penilaian yang
paling tepat dilakukan untuk objek penilaian adalah Pendekatan Pasar dengan Metode

t Perbandingan Data Pasar.

I
IDENTIFIKASI KEPEMILIKAN

S€rlifikrt Gbr.Situasi Tgl. Ditorbitkan Tgl. Berskhir N.ma PenEgang H.k Lua6 (ff)

I SHGB 292lKolongan 1328/1995 20/03i1995 PT Inraco Penb. Tbk 2.950

I TANGGAL INSPEKSI

I Penilai telah melakukan investigasi lokasi terhadap objek penilaian, berupa tanah dan
bangunan, tanggal investigasi dan survei pasar serta analisa dilakukan tanggal 9 Januari 2019

I terhadap objek penilaian.

I TANGGAL PENILAIAI.I

Tanggal efektif penilaian (cuf of date) adalah tanggal dimana hasil nilai ditetapkan dengan

I kondisi dan syaratsyarat yang diberlakukan. Pada Laporan Penilaian ini yang ditetapkan
sebagai tanggal penilaian adalah 31 Desember 2018.

I PERNYATMN INDEPENDENSI PENII.AIAN

I Dalam mempersiapkan Laporan Penilaian ini kami bertindak secara independen lanpa adanya
konflik dan tidak terafiliasi dengan pemberi tugas ataupun pihak-pihak yang lerafiliasi. Kami

I juga tidak mempunyai kepentingan atau keuntungan pribadi berkaitan dengan penugasan ini.

I KUALIFIKASI PENILAI

I Sesuai Keputusan Menteri Keuangan No. 55/KM.1/2009 tertanggal 20 Januari 2009 tentang
lzin Penilai, dimana lr. Edi Andesta, MAPPI (Cert) ditetapkan dengan kualifikasi sebagai
penilai Bidang Jasa Penilaian Properti dan Bisnis (PB),

I PT.lntaco Penta Tbk-

I L rt4/ 4!1 ?i:tit: tta t' !: !.lar !i

 r// Sf,'/ENT/F/C APPRA/SAI
T
I KJPP Maulana, Andesta dan Rekan

t KESIMPULAN

Sepanjang pengetahuan kami, dengan ini dinyatakan bahwa segala pernyataan yang ada

! dalam laporan adalah sesuai lakta dan benar adanya. Demikian pula dinyatakan bahwa baik
penugasan maupun besarnya imbalan jasa yang diterima tidak mempengaruhi nilai yang

iI
dilaporkan, dan sebagai kesimpulan kami berpendapat bahwa Nilai Waiar Properti per tanggal
3l Desember 2018 adalah :

Rp. 4.858.7OO.OOO,-
, Empat Miliar Delapan Ratus Lima Puluh Delapan Juta Tuiuh Ratus Ribu Rupiah

I Demikian laporan kami, mohon dapal diterima dengan baik. Atas perhatian, kerjasama dan

I
kepercayaannya, sekali lagi kami ucapkan terima kasih.

Hormat Kami,

I KJPP Maulana, Andesta & Rekan

t
t
I
94-5-0411
PB-1.09.00095
kasi Penilai Properti dan Bisnis
BAPEPAM No.STTD.PBB-01 /PM.212018

I OJK-IKNB No. 004/N8.1 22ISTTD-P/201 6

I
I
I
t
I PT. Intaco Penta Tbk.

I
I rHE SC/f NT/F/C APPRA/SAI
I
I KJPP Maulana, Andesta dan Rekan
PERNYATAAN PENILAI

I Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai penilai, kami yang bertanda tangan di

I bawah ini menerangkan bahwa

1.
:

t
Pernyataan, analisis, opini dan kesimpulan dalam laporan ini, sebatas pengetahuan kami,
adalah benar dan akurat dan kami bertanggung jawab atas laporan ini.

2. Penugasan penilaian profesional telah dilakukan terhadap obyek penilaian pada tanggal

I 3.
pgnilaian (cut ol date).

Analisis telah dilakukan untuk tujuan sebagaimana diungkapkan dalam laporan penilaian

It 4.
properti.

Perkiraan nilai yang dihasilkan dalam penugasan penilaian profesional telah disajikan
sebagai kesimpulan nilai

5.

tr
I
Kesimpulan nilai telah sesuai dengan asumsi-asumsi dan kondisi pembatas.

6. Data ekonomi dan industri dalam laporan penilaian properti diperoleh dari berbagai sumber
yang diyakini penilai properti dapat dipertanggungjawabkan.

7.
I
Analisi, opini dan kesimpulan yang dinyatakan di dalam Laporan Penilaian ini dibatasi oleh
asumsi dan batasan-batasan yang diungkapkan di dalam Laporan Penilaian, yang mana
merupakan hasil anallsis, opini dan kesimpulan Penilai yang tidak berpihak dan tidak

t 8.
memiliki benturan kepentingan.

Kami tidak mempunyai kepentingan baik sekarang atau dr masa yang akan datang

I terhadap properti yang dinilai, maupun memiliki kepentingan pribadi atau keberpihakan
kepada pihak-pihak lain yang memiliki kepentingan terhadap properti yang dinilai.

I 9. Penunjukan dalam penugasan ini tidak berhubungan dengan opini penilaian yang telah
disepakati sebelumnya dengan pemberi tugas.

I 10. Biaya jasa prolesional tidak dikaitkan dengan besaran opini nilai, pencapaian hasil yang
dinyatakan, atau adanya kondisi yang terjadi kemudian (subsequent event) yang

I 11
berhubungan secara langsung dengan penggunaan yang dimaksud.

. Penilai telah mengikuti persyaratan pendidikan prolesional yang ditetapkan/dilaksanakan

I oleh Masyarakat Prolesi Penilai Indonesia (MAPPI).

12. Penilai memiliki pengetahuan yang memadai sehubungan dengan properti dan/atau jenis

I PT.
industri yang dinilai.
lntaco Penta Tbk.

t
I fl,'t,9('/Eivf./F/C A PPRA /5,4 I
I
t l<JPP Maulana, Andesta dan Flekan
13. Penilai telah melaksanakan ruang lingkup sebagai berikut :

I -
-
ldentifikasi masalah (identifikasi batasan, tujuan dan objek, definisi penilaian dan
tanggal penilaian).

I
Pengumpulan data dan wawancara.
- Analisis data.
- Estimasi dengan menggunakan Pendekatan penilaian.

t l4
- Penulisan laporan.

Penilai atau pelaksana inspeksi (surveyor) telah melakukan inspeksi lapangan yang

I ts. iioat
merupakan obyek penilaian.

seorangpun selain yang bertandatangan dibawah ini, yang telah terlibat dalam

I pelaksanaan inspeksi, analisis, pembuatan kesimpulan, dan opini sebagaimana yang

dinyatakan dalam laporan penilaian ini.

I 16. Penugasan penilaian profesional telah dilaksanakan sesuai dengan peraturan perundang-
undangan yang berlaku.

I
17. Lingkup pekerjaan dan data yang dianalisa telah diungkapkan.

18. Analisis, opini dan kesimpulan yang dibuat oleh penilai, serta laporan penilaian telah
dibuat dengan memenuhi ketentuan Kode Etik Penilai indonesia (KEpl) dan Spl - Edisi
vil 2018.
T lr. Edi Andesta, lrtAPPl (Cert)

I Penanggung Jawab
MAPPt.94-S-0411
No, Register : RMK-2017.00091

I Ahmad Firdaus, Spd

Pengendali Mutu 1

I MAPPt,04-T-01814
No. Register : RMK-2017.0071B

I
lqro Haikal Sulaiman, SE, MAPPI (Cert)
Pengendali Mutu 2
MAPPt.11-S-03175

t No. Register : RIVK-2017.007'19

Kiki Sukmaji

I
Penilai
MAPPt.12-P-03761
No. Register : RMK-2017,01255

I Arie Danryan
Penilai

I PT.
MAPP|.1 1-4-03172

lnteco Penta Tbk.

t : ,',Dt\t2r, i1.:ti1,.:;': i'. -'.,'

I APPRA/SAI
I ,;c.,1 1.:it/l-iF/c

r KJPP Maulana, Andesta dan Rekan

r DASAR ASUMSI DAN SYARAT.SYARAT PEMBATAS

I
1. Laporan penilaian ini (selanjutnya disebut "Laporan") dibuat
oleh Penilai lndependen
KJPP Maulana, Andesta & Rekan ("MAR") sesuai dengan permintaan dan untuk

r kepentingan Pemberi Tugas. Pihak-pihak yang menerima Laporan ini dianjurkan untuk
tidak membuat keputusan investasi apapun semala-mata berdasarkan Laporan ini, tanpa
mengadakan penelitian lebih lanjul. Laporan ini tidak dimaksudkan unluk memberikan

I rekomendasi kepada Pemberi Tugas untuk menyetujui/tidak menyetuJui hasil opini dalam
laporan penilaian ini.

t 2. MAR berasumsi bahwa properti yang ditunjukkan kepada MAR adalah benar merupakan
objek dalam penilaian ini

I J. Laporan ini memuat inlormasi yang bersifat rahasia. 0leh karena itu seluruh pihak berikut
para karyawan dan wakilnya yang menerima Laporan ini sebagaimana dibukikan

T
II
dengan salinan Laporan ini, harus menjaga kerahasiaan dari Laporan ini serta tidak
memperkenankan pihak ketiga menggunakan Laporan ini untuk kepentingan dan tujuan
apapun tanpa sepengetahuan dan pemberitahuan tertulis dari MAR.

4. Laporan ini harus digunakan secara keseluruhan yang tak terpisahkan dan
penggunaannya terbatas pada maksud dan tujuan penilaian ini saja. Laporan ini tidak

t
akan berlaku untuk maksud dan tujuan yang berbeda.

Tidak dibenarkan bilamana sebagian atau keseluruhan dari laporan ini dipublikasikan

T di media cetaldelektronik sebelum mendapat persetujuan tertulis dari kami sebagai

ir
penilai dan pembuat laporan.

Opini yang disampaikan dalam laporan ini adalah Nilai Pasar dengan kondisi pasar saat
ini sesuai informasi pasar yang didapat.

7. Nilai pasar yang dimaksud mencerminkan nilai yang sesungguhnya tanpa

memperhitungkan adanya kewajiban atas pajak atau biaya-biaya yang terkait dengan

F transaksi penjualan. Obyek Penilaian yang dinilai diasumsikan bebas dari segala hipotik,
persengketaan dan premi serta biaya lain yang belum terselesaikan dan MAR berasumsi
bahwa properti yang dinilai tidak mempunyai masalah hukum dan bahwa hak
F kepemilikannya adalah sah dan dapat dipasarkan (narketable).

h PT. lntaco Penta Tbk.

ir
I
t r//[sc/E//r/F/c A PPRA /SA
I I

I KJPP Maulana, Andesta dan Rekan

t
Laporan penilaian bersif at non-disclaimer opinion.

o MAB telah melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen yang digunakan dalam

I
proses penilaian.

t
10. MAR tidak melakukan penelitian terhadap keabsahan dokumen-dokumen yang terkait,
oleh karenanya kami tidak menjamin kebenaran atau keabsahannya,yang menjadi
perhalian MAB adalah hal-hal yang berkenaan dengan nilai dari property saja

I 11. " MAR bertanggungjawab atas pelaksanaan penilaian dan kewajaran proyeksi keuangan

I
dan nilai akhir.

12. MAR menggunakan proyeksi keuangan yang telah disesuaikan yang mencerminkan

I kewajaran proyeksi keuangan yang dibuat oleh manajemen dengan kemampuan

pencapaiannya (fiduciary duty).

t 13. Hasil analisa yang dilakukan menghasilkan Laporan Penilaian Properti yang terbuka
untuk publik kecuali terdapat informasi yang bersilat rahasia, yang dapat mempengaruhi

Il operasional perusahaan.

I 14. Aset yang terkait dengan Obyek Penilaian dilengkapi dengan dokumen
kepemilikan/penguasaan tanah yang sah secara hokum dan bebas dari hak atas jalan

I
dan pelanggaran apapun juga, termasuk pula bebas dari batasan yang memberatkan,
halangan-halangan ataupun pengeluaran tidak wajar lainnya. Untuk tujuan
pengungkapan luasan aset yang terkait dengan Obyek Penilaian dalam laporan

t penilaian, MAR tidak melakukan pengukuran ulang terhadap luasan aset yang terkait
dengan Obyek Penilaian secara detail, namun menggunakan data dari sertifikat dan

ll gambar bangunan yang diterima dari Pemberi Tugas.

t
15. Penilaian didasarkan pada asumsi bahwa aset yang terkait dengan Obyek Penilaian
dibangun sesuai dengan peraturan yang berlaku, serta telah memiliki atau dalam proses
memiliki lzin Mendirikan Bangunan (lMB) dan lzin Penggunaan Bangunan (lPB) yang

r dikeluarkan oleh instansi yang berwenang.

Il
Il PT. lntaco Penta Tbk.

t
t / :: .\r';.'L'A/1.'t'/C APPRA/SAI
I
,:-

KJPP Maulana, Andesta dan Rekan

I 16. Keterangan mengenai rencana tatakota diperoleh secara tertulis dan atau secara lisan

I yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang, kecuali diinstruksikan lain, MAR
beranggapan bahwa Obyek Penilaian yang dinilai tidak terpengaruh oleh berbagai hal
yang bersifat pembatasan-pembatasan dan Obyek Penilaian maupun kondisi

I penggunaan, baik saat ini ataupun yang akan dating tidak bertentangan dengan
peraturan-peraturan yang berlaku.

I 17. MAR telah mempertimbangkan kondisi Obyek Penilaian, namun tidak berkewajiban

I untuk memeriksa struktur bangunan ataupun bagian-bagian dari 0byek Penilaian yang
ledutup, tidak terlihat, dan tidak dapat dijangkau. MAR tidak memberikan jaminan bila

I
ada pelapukan, rayap, gangguan hama lainnya, atau kerusakan yang tidak terlihat. MAR
tidak berkewajiban untuk melakukan pemeriksaan terhadap lasilitas lingkungan dan
lainnya, kecuali diinlormasikan lain, pada penilaian, MAB berasumsi bahwa seluruh

I aspek tersebut dipenuhi dengan baik.

I 18. lnformasiyang telah diberikan oleh pihak lain kepada MAR seperti yang telah disebutkan
dalam laporan penilaian dianggap layak dan dapat dipercaya, tetapi MAR tidak
bertanggungjawab jika ternyata inlormasi yang diberikan itu terbukti tidak sesuai dengan

t hal yang sesungguhnya. lnlormasi yang dinyatakan tanpa menyebutkan sumbernya

merupakan hasil penelaahan MAR terhadap data yang ada, pemeriksaan atas dokumen

t ataupun keterangan dari instansi pemerintah yang berwenang. Tanggungjawab untuk

memeriksa kembali kebenaran informasi tersebut sepenuhnya berada di pihak

t
pemberitugas.

'19.
Laporan ini dibuat berdasarkan inlormasi lisan dimana inlormasitersebut dianggap benar

t dan kami tuangkan dalam penyusunan laporan ini.

t
Data dan informasi yang dilerima meliputi :

- lnformasi mengenai properti (tanah, bangunan, sarana pelengkap).

-
t -
lnformasi luas lanah obyek penilaian.

Wawancara yang dilakukan dengan Bp. Wyndu Rinaldo (HP.08129033847) selaku

manajemen PT. lntraco Penta Tbk. Manado, sebagai sumber informasi dan pihak

I yang memberikan keterangan.

Dengan demikian, MAR menyatakan tidak bertanggung jawab terhadap keakuratan dan

t kebenaran material dari seluruh informasi yang diterima tersebut dan merupakan bagian
yang tidak dapal dlpisahkan dari Laporan ini.

t PT. lntraco Penta Tbk.

t
I t tl f' ,>'a'iEt///f/c
I APPRA/SAI

I 20.
KJPP Maulana, Andesta dan Rekan
Bidang lain yang tidak termasuk dalam penelaahan dan penugasan MAB antara lain

t
:

- Hal-hal yang berkaitan dengan hukum;

I -
-
Permasalahanperundang-undangan;

Hal-hal khusus lainnya yang bukan merupakan bidang keahlian kami, yang mungkin

I relevan. Untuk mendapalkan informasi pada bidang-bidang tersebut, disarankan

untuk meminta pendapat dari pihak yang ahli dalam bidang-bidang terkait.

I 21. ,Sesuai penugasan maka pembahasan, analisa dan opini dalam laporan ini adalah
menyangkut Nilai Pasar dan hal-hal diluar hal tersebut, seperti cara pembayaran, sumber

I dana dan kemampuan keuangan tidak termasuk bagian dari penugasan

merupakan tanggung jawab kami.
ini dan bukan

I 22. Asumsi-asumsi yang digunakan dalam analisis laporan saat ini mungkin tidak berlaku

t lagi apabila terjadi sesuatu atau kondisi tedentu yang mempengaruhi ketepatan asumsi-
asumsi tersebut.

I 23. Kami tidak bertanggung jawab atas kerugian yang ditimbulkan

kesalahan/kesimpulan yang terjadi akibat adanya data/informasi pemberi tugas yang
oleh

I belum/tidak kami terima.

t
24. Laporan ini tidak bertujuan untuk disirkulasikan atau didistribusikan secara umum dan
tidak untuk direproduksi serta digunakan untuk tujuan lain kecuali atas persetujuan kami
secara tertulis. Kami tidak bertanggung jawab atas kerugian atau kehilangan yang

I diderita akibat penggunaan laporan ini oleh pihak lain tanpa persetujuan dari kami secara
tertulis.

I 25. MAH berasumsi bahwa pemberi tugas telah dan akan memenuhi kewajiban yang
berkenaan dengan perpajakan, restribusi dan pungutan-pungutan Iainnya sesuai dengan

t peraturan yang berlaku.

t 26. Bahwa nilai diberikan dalam bentuk satuan Rupiah.

I
t PT. Intraco Penta Tbk.

I I
I rt/E .tc'/E/vr/F/C APPRA/SAI
I
I 1. PENDAHULUAN
KJPP Maulana, Andesta dan Rekan

I 1.1 Latar Belakang Penilaian

I PT. lntraco Penta Tbk. (selanjutnya disebut sebagai "Pemberi Tugas") adalah
perusahaan yang bergerak dibidang perdagangan alat berat, perbaikan/perawatan alat
berat dan suku cadang yang memiliki beberapa aset tetap. Seiring dengan
T perkembangannya, manajemen ingin mengetahui nilai properti berupa tanah kosong

I
yang terletak di Jalan Manado-Bitung, Kelurahan Kolongan, Kecamatan Airmadidi,
Kabupaten Minahasa Utara, Propinsi Sulawesi Utara. Diharapkan inlormasi nilai
properti ini dapat dipergunakan manajemen perusahaan untuk kepentingan pelaporan

I keuangan sesuai dengan PSAK 16 dan PSAK 68.

t
Berdasarkan hal tersebut, PT lntraco Penta, Tbk menunjjuk KJPP Maulana, Andesta
& Rekan sebagai penilai independen untuk memberikan opini yang obyeKil mengenai
nilai wajar obyek penilaian tersebut.

I 1.2 Dasar Penilaian

I Sesuai dengan surat penawaran yang telah disetujui oleh PT. lntraco Penta Tbk.,

I
menunjuk Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) Maulana, Andesta dan Rekan, sebagai
konsultan independen yang tertuang dalam Surat penawaran 240/PMARD02018,
tertanggal 29 Nopember 2018.

I Penilaian dilakukan dengan berpedoman kepada Standard Penilaian lndonesia 2018

Edisi Vll, dengan ruang lingkup antara lain meliputi; Veritikasi dan identifikasi data,

I pemeriksaan data-data dan analisa, dan penyampaian pendapat atas Nilai Pasar,
dalam bentuk Laporan Penilaian.

I 1.3 Ruang Lingkup Penilaian

I Sesuai jenis properti dan tujuan dari penilaian ini, maka ruang lingkup pekerjaan yang
akan kami laksanakan meliputi antara lain:

I a.
b.
c.
Memperoleh pemahaman terhadap kondisi pasar.
Menganalisa asumsi dasar yang digunakan.

I
Menentukan pendekatan penilaian yang sesuai, berdasarkan karateristik properti.
d. Membuat laporan penilaian properti.

I PT. Intaco Penta Tbk

I : ' n,!-:. rt '.:!, . '

10
I rH[
t .rc/E//r/f /c A PPRA /SA I

I KJPP Maulana, Andesta dan Rekan

Sedangkan proses penilaian mencakup hal-hal sebagai berikut :

I a. ldentifikasiMasalah
Bertujuan untuk mengetahui lebih jelas tentang jenis properti, karakteristik,

t b.
kuantitas, serta tingkat kesulitan yang akan dihadapi.

Persiapan dan Pengumpulan Data (Dokumen)

I Persiapan dilakukan untuk menunjang kelancaran pelaksanaan penilaian, data-

data yang diperlukan diantaranya adalah inlormasi dan dokumen berupa copy

t ,
c.
sertilikat tanah serta dokumen lainya yang relevan.

t
lnspeksi Lapangan dan Pengumpulan Dala
lnspeksi lapangan dilakukan untuk mengetahui mengenai hal-hal sebagai berikut:

.
t
Kondisi fisik properti.
. Spesilikasi teknis properti.
. Kondisi lingkungan dan potensinya.

t Pengumpulan data meliputi

.
:

Data pasar setempat mengenai jenis properti (objek penilaian).

I d. Analisa Data
Proses analisa dilakukan untuk menentukan kesimpulan akhir nilai propeni

t e.
dengan menggunakan pendekatan penilaian yang telah ditentukan.

Penentuan Nilai dan Pelaporan

I 1.4 ldentilikasi Status Penilai

t Status penilai dalam laporan ini adalah KJPP Maulana, Andesta dan Rekan selaku
penilai yang bersilat lndependen yang memiliki izin usaha dari Kementerian Keuangan

I
dan terdaftar sebagai proplesi penunjang pasar modal di Otoritas Jasa Keuangan
(OJK), sebagai Penilai lndependen

t 1,5 Pemberi Tugas

t
ldentifikasi pemberi tugas dengan data-data dapat diuraikan sebagai berikut :

Nama : PT. lntraco PentaTbk.

NPWP : 01.305.691.6-091.000

t Alamat Kantor Pusat : lnla Building Ground Floor

Jalan Raya Cilincing KM 3,5
Kotamadya Jakarta Utara

I PT.
Telepon
lntnco Penta Tbk.
: (021) M01408, Fax (021)4408441

I 1t
I ''

t !. a \' (' / .L A r / 6 ," 4Ppq4/SAt

I 1.6 Pengguna Laporan Penilaian

l<JPP Maulana, Andesta dan Rekan

t Sesuai informasi yang diterima penilai, bahwa laporan hasil penilaian ini akan
digunakan oleh

I
;

Nama : PT. lntraco PentaTbk.

NPWP :
t
01 .305.691 .6-091.000
Alamat Kantor Pusat : lnta Building Ground Floor
Jalan Raya Cilincing KM 3,5

t Telepon :
Kotamadya Jakarta Utara
(02114401408, Fax (021)4408441

I 1,7 Maksud dan Tujuan Penilaian

Sesuai yang diinformasikan kepada kami, maksud dan tujuan dari penilaian ini adalah

I untuk memberikan pendapat yang obyektil mengenai Nilai Waiar obiek penilaian
pada tangqal penilaian vanq digunakan untuk kepentinqan Pelaporan Keuanqan

I 1.8
sesuai PSAK 16 dan PSAK 68.

ldentifikasi Obyek Penilaian

I ldentilikasi properti dalam penilaian ini berupa tanah dan bangunan yang terletak di
Jalan Manado-Bitung, Kelurahan Kolongan, Kecamatan Airmadidi,

I
Kabupaten
Minahasa Utara, Propinsi Sulawesi Utara.

1.9
I ldentifikasi Bentuk Kepemilikan Obyek Penilaian

Sesuai inlormasi yang kami terima bentuk kepemilikan Obyek penilaian adalah

I 1 .10
kepemilikan tunggal berupa Hak Guna Bangunan (SHGB)atas nama pT lntraco penta.

Dasar Nilai

I Kami menggunakan pendekatan pasar untuk penilaian objek penilaian ini dimana

I
tujuan penilaian sesuai inlormasi yang kami terima dari pihak pemberi tugas adalah
untuk pelaporan keuangan sehingga dasar nilai yang kami gunakan dalam laporan
penilaian ini adalah Nilai Wajar.

I 1.11 Tanggal lnspeksi

I Penilai telah melakukan inspeksi lokasi terhadap objek penilaian, tanggal inspeksi dan
survei pasar serta analisa dilakukan tanggal 6 Januari 2019 terhadap objek penilaian.

I PT. lntaco Penta Tbk.

I t2
I '' ,.: .( a ,L n r .
I c APPRA/SAI

I 1.12 Tanggal Penilaian

KJPP Maulana, Andesta dan Rekan

I Tanggal efektif penilaian (cut of

date) adalah tanggal dimana hasil nilai ditetapkan
dengan kondisi dan syarat-syarat yang diberlakukan. pada Laporan penilaian ini yang

I ditetapkan sebagai tanggal penilaian adalah 3.1 Desember 2018.

t 1.14 Jenis Mata Uang

Mata uang yang digunakan dalam penilaian ini adalah mata uang Rupiah (Rp.).

I 1.15 " Tingkat Kedalaman lnvestivigasi

t Tingkat kedalaman investigasi yang kami lakukan dalam penyusunan laporan

penilaian ini dalam tingkat kedalaman memadai dan bebas dari pembatasan dalam
melakukan investigasi, penelahaan, penghitungan dan analjsis. lnspeksi

I (pemeriksaan) dilakukan secara langsung atas asset yang dinilai dengan cara
investigasi kelokasi properti dengan melihat properti dan sekitar lingkungan properti.

t 1.16 Pendekatan Penilaian dan Alasan Penggunaannya

t
Dengan mempertimbangkan pendekatan.pendekatan yang lazim diterapkan dalam
penilaian ini, setelah melakukan analisa terhadap data-data, informasi yang diterima
serla setelah melakukan inspeksi lokasi, maka penilai berpendapat bahwa pendekatan

I penilaian yang paling tepat dilakukan unluk objek penilaian adalah menggunakan
Pendekatan Pasar dengan Metode Perbandingan Data pasar.

I 1.17 Sifat Dan Sumber lnformasi Yang Dapat Diandalkan

lnformasi perkiraan dan pendapat yang kami peroleh dari berbagai sumber seperti

I inlormasi yang dipublikasikan dan data riset ataupun data yang diperoleh dari
pemerintah, kami anggap merupakan informasi yang relevan dan dapat dipercaya

I
kebenarannya. Oleh karenanya kami tidak melakukan verifikasi/pengecekan lebih
lanjut.

I 1,18 PernyataanlndependensiPenilaian

Dalam mempersiapkan Laporan penilaian ini kami bertindak secara independen tanpa

I adanya konflik dan tidak teraliliasi dengan pemberi tugas ataupun pihak-pihak yang
teraliliasi. Kami juga tidak mempunyai kepentingan atau keuntungan pribadi berkaitan

I
dengan penugasan ini.

I PT. lntaco Penta Tbk.

I 1t
 APPRA/SAI

KJPP Maulana, Andesta dan Rekan

1.19 Detinisi dan lstilah

Pada pelaksanaan penilaian ini kami menggunakan beberapa istilah yang dapat
didef inisikan sebagai berikut:

Nilai Wajar (Fah Valuel, didelinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat
diperoleh dari hasil penukaran suatu assel atau liabilitas padatanggal penilaian, antara
pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu
transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua

. pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian

dan tanpa paksaan. (SPl 101 - 3.1).

Aset Opelasional adalah Properti yang digunakan dalam operasional perusahaan

yang digunakan secara berkelanjutan

Aset Non Operasional adalah Properti yang terpisahkan dari operasional perusahaan
dan terdiri atas property yang akan dipakai pada masa yang akan dating (reserve
property), property surplus atau property investasi.

ASPEK PASAR

2,1 PertumbuhanEkonomi

t Perekonomian lndonesia pada triwulan lll-2018 diperkirakan tumbuh 5,15% (yoy),

melambat dibanding 5,27% (yoy) pertumbuhan pada triwulan ll-2018. Kinerja

t perekonomian diprakirakan akan kembali meningkat pada triwulan lV-2018, dengan

pertumbuhan 5,17% (yoy), lebih tinggi dibandingkan 5,15% (yoy) pada triwulan lll-

t
2018. Dari sisi produksi, pertumbuhan di dorong oleh semua lapangan usaha, dimana
pertumbuhan tertinggi dicapai lapangan usaha jasa lainnya sebesar 9,19%. Dari sisi
pengeluaran, pertumbuhan didorong oleh semua komponen, dimana pertumbuhan

I tertinggi dicapai oleh komponen pengeluaran konsumsi lembaga nonprofit yang

melayani rumah tangga (PK-tNRT) sebesar 8,54%.

I 2.2 Neraca Pembayaran

t Neraca perdagangan lndonesia pada Agustus 2018 mencatat defisit 1,02 miliar dolar
AS, menurun dibandingkan dengan defisit neraca perdagangan bulan sebelumnya
yang sebesar 2,01 miliar dolar AS. Perbaikan tersebut ditopang oleh kinerja neraca

I perdagangan nonmigas yang kembali mengalami surplus. Dengan perkembangan

PT. lntraco Penta Tbk.

I t4
r r t/.8 ,, C / E A/ r / f /
I c APPRA/SAI

I t<JPP Maulana, Andesta dan Rekan

lersebul, secara kumulatif Januari-Agustus 2018, neraca perdagangan lndonesia

I mencatat delisil 4,09 miliar dolar As.Neraca perdagangan nonmigas pada Agustus
2018 mencatat surplus 0,64 miliar dolar AS, setelah pada bulan sebelumnya tercatat

I delisit 0,78 miliar dolar AS. Perbaikan neraca perdagangan nonmigas dipengaruhi
penurunan impor nonmigas sebesar 1,84 miliar dolar AS (mtm), terutama karena
turunnya impor mesin dan pesawat mekanik, besi dan baja, kendaraan dan bagiannya,

I bahan kimia organik, serta plastik dan barang dari plastik. Di sisi lain, ekspor nonmigas
turun 0,43 miliar dollar AS (mtm), bersumber dari turunnya ekspor bahan bakar mineral,

I ,
bijih, kerak, dan abu logam, karet dan barang dari karet, kenas/kanon, dan berbagai
produk kimia. Secara kumulatif Januari-Agustus 2019, neraca perdagangan nonmigas
mencatat surplus sebesat 4,27 miliar dolar AS.

I 2.3 lnflasi

t lnllasi lndeks Harga Konsumen (lHK) pada triwulan ll 2018 tetap terkendali atau berada
dalam kisaran sasaran 3,5%t 1% (yoy). Dibandingkan trjwulan I 20 j 8, inflasi IHK

I menurun didukung oleh menurunnya inflasi adminstered prices serta stabilnya inflasi
inti, di tengah inflasi volatile lood yang cenderung meningkat. Memasuki awal triwulan

I
lll 2018, inllasi IHK di berbagai wilayah cenderung meningkat didorong oleh inllasi
volatile {ood, terutama pada komoditas cabai, beras, daging ayam ras, dan telur ayam
ras. Ke depan, inllasi diperkirakan tetap berada pada sasaran inllasi 20.19, yaitu

I 3,5okx1ok (yoy), didukung oleh koordinasi kebijakan antara pemerintah (pusat dan
daerah) dan Bank lndonesia dalam pengendalian inflasi yang semakin kuat.

I 2.4 Nilai Tukar Rupiah

I Nilai tukar Rupiah masih mengalami tekanan depresiasi dengan volatilitas yang
menurun, Seca'a point to pornt, Rupiah melemah sebesar 3,94% pada triwulan ll 201g

I
dan 0,62% pada Juri 2018. Perkembangan Rupiah pada buran Juri tersebut disertai
dengan volatilitas yang menurun, meskipun dolar AS terus mengalami penguatan
secara luas. secarayear to date (ytd) Rupiah terdepresiasi 7,04o/. atau lebih rendah

I dari lndia, Brazil, Alrika Selatan, dan Rusia. Sementara itu, aliran modal asing telah
kembali masuk ke pasar keuangan domestik pada semua jenis aset. Ke depan, Bank

I
lndonesia terus mewaspadai risiko ketidakpastian pasar keuangan global dengan tetap
melakukan langkah-langkah stabillsasi nilai tukar sesuai nilai lundamentalnya, serta
menjaga bekerjanya mekanisme pasar dan didukung upaya_upaya pengembangan

I pasar keuangan. Kebijakan tetap ditopang oleh strategi intervensi ganda dan
strategi
operasi moneter untuk menjaga kecukupan likuiditas khususnya di pasar uang Rupiah

I PT.
dan valas.

lnttaco Penta Tbk.

I t5
I rH/: ,SC/f'/Vr/F/C
I APPRA/SAI

I 2.5 Perkembangan Properti

KJPP Maulana, Andesta dan Rekan

I lndeks Harga Properti Komersial pada triwulan lll-2018 secara triwulanan meningkat

t
sebesar 0,03% (qtq), lebih tinggi dibandingkan kontraksi -0,j6 % (qtq) pada lriwulan
sebelumnya. Kenaikan harga propeni komersial terutama terjadi pada segmen
convention hall (7,03"k, qtq) dan hotel (4,73%, qtq). Peningkatan harga pada

t convention hall dan hotel khususnya di wilayah Jabodebek disebabkan oleh

meningkatnya permintaan terhadap kegialan Meeting, lncentive, Convention dan

I
Exhibition (MlCElyang mulai meningkat kembali pasca Hari Raya ldul Fitri pada bulan
Juni 2018.

I Secara tahunan, kenaikan lndeks Harga Properti Komersial meningkat dari 0,43%
(yoy) pada triwulan sebelumnya menjadi 0,50% (yoy) pada triwulan lll-2018, Kenaikan

I harga properti komersil tertinggi terjadi pada segmen convention hall (17,86%, yoy)
terutama di Palembang, sejalan dengan pelaksanaan kegiatan Asia Games 2019. Di

t
sisi lain, taril hotel dan tarif sewa/harga jual ritel masing-masing mengalami penurunan
sebesar -7,01% (yoy) dan -2,37'k (yoy)

t
Grafik 1. Pertumbuhan Triwulanan lndeks Harga Properti Komersial

T
XXI '.'.

T
t
T Gratik 2. Pertumbuhan Tahunan lndeks Harga Properti Komersial

T
I
T **"=:
! PT. Intraco Penta Tbk.

I t0
t r H.E ,9 (: 1 E // r / F 1 C APPRA/SAI
t
I Perkembangan Properti Di Kota Manado
KJPP Maulana, Andesta dan Rekan

I Manado menjadi kota prospektif utama di lndonesia. Perkembangan bisnis di Manado

pun bergerak lebih cepat dibandingkan daerah lain di lndonesia. Bahkan pergerakan
bisnis yang maju pesat di Manado ini, nyaris tak sempat diperkirakan sebelumnya dan
T agak telat disadari banyak pemikir maupun praktisi ekonomi di daerah ini.

t Sejumlah investor di luar Sulut, cepat membaca peluang ini yang kemudian

t
mengembangkan bisnis properti di Manado. Tak heran kalau Manado pun saat ini
'termasuk kota terdepan dalam perkembangan bisnis properti di tanah air. Minat
kepemilikan properti di Manado pun sangal tinggi dan bergerak cepat dibandingkan
daerah lain di lndonesia,
T
Berdasarkan Survei Harga Properti Residensial yang dikeluarkan oleh Bank lndonesia,

T wilayah Manado lermasuk kawasan yang memiliki harga kenaikan properti paling tinggi

I
diantara kota-kota di lndonesia.

Survei itu menyebulkan berdasarkan wilayah, kenaikan harga properti residensial

I teninggi terjadi di wilayah Manado sekitar 9,70%, terutama untuk rumah tipe
menengah sekitar 21,78%. Kenaikan harga properti di Manado ini, menurut survei ini
seiring dengan meningkatnya perekonomian di daerah tersebut sebagai representasi

T berkembangnya daerah kawasan timur lndonesia.

I 3. DATA OBJEK PENILAIAN

t 3.1 Aset Operasional

Setelah dilakukan inspeksi, diketahui bahwa obyek penilaian merupakan aset

T operasional yang saat ini dimanfaatkan sebagai tempat penyimpanan alat berat.

Lokasi Dan ldentitikasi

T Properti tepatnya berada di Jalan Manado-Bitung, Kelurahan Kolongan, Kecamatan

t Airmadidi, Kota Manado, Propinsi Sulawesi Utara.

Untuk menuju lokasi properti dari kota Manado, memasukijalan Manado - Bitung yang
merupakan jalan propinsi menuju kota pelabuhan Bitung, r 30 menit properti berada
T dikanan jalan.

I PT. lntruco Penta Tbk.

I 1t
L /,iif,ti'/8,4///F/C APPRA/SAI

I Data Lingkungan
KJPP Maulana, Andesta dan Rekan

Disepanjang jalan Mando-Bitung merupakan lingkungan campuran (Mix Use) yang

sedang berkembang kearah komersial, dimana saat ini terdapat bangunan-bangunan

E rumah tinggal, bengkel, perkantoran, showroom, ruko, dan juga masih terdapat
beberapa bidang tanah kosong. Sepanjang jalan Manado-Bitung sudah dilengkapi
dengan sarana jnstalasi listrik (PLN), instalasi Telepon (Telkom) dan badan jalan
selebar t B meter terbuat dari perkerasan aspal, pada sisi kiri jalur badan jalan belum
dilengkapi selokan/gorong-gorong dan trotoar.

E Lokasi properti tersebut dlatas berbatasan dengan :

t' Sebelah Utara

Sebelah Selatan
:
:
Jalan Manado - Bitung
Tanah kosong
Sebelah Timur : Tanah kosong

t. :

Il-
Sebelah Barat Tanah kosong

Data Legalitas

I Sesuai inlormasi yang kami terima bentuk kepemilikan Obyek penilaian adalah
kepemilikan tunggal berupa Sertifikat Hak Guna Bangunan, atas nama pT. lntraco

I Penta.

Fasilitas Dan Daya Guna

) Listrik, kawasan sekitar properti sudah tersedia jaringan listrik dari pLN.
T ) Telepon, kawasan sekitar properti sudah tersedia jaringan telepon dari
PT Telkom.

T > Air Bersih, kawasan sekitar properti sudah tersedia jaringan air bersih dari pDAM.
> Transportasi Umum, jalan didepan properti dilalui oleh kendaraan umum dan
kendaraan pribadi.
T
I Peruntukkan (Zoning)

Berdasarkan kondisi lapangan dan lingkungan di sekitarnya, peruntukan (Zonrng)

lokasi propertl adalah untuk Mixed Area.
T
3.7 Penggunaan Terbaik Dan Tertinggi (Highest and Best Use)

T Analisa Sebagai Kondisi Tanah Kosong (As Though Vacant)

T PT. lntraco Penta Tbk.

I t8
I r H.E S C / E A/ T / F / C APPRA/SAI
T
t KJPP Maulana, Andesta dan Rekan
Bila ditinjau terhadap analisa pemanfaatan tertinggi dan terbaik untuk kondisi tanah

t sebagai tanah kosong, maka dibangun sebagai bangunan komersial akan memenuhi
kelayakan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik, karena secara lisik tanah tersebut

t dimungkinkan untuk dibangun bangunan komersial, secara hukum diijinkan untuk

dibangun bangunan komersial.

I Memperhatikan keadaan lokasi dan lingkungan, serta arah perkembangan lingkungan

selanjutnya, kami berpendapat bahwa kondisi properti saat ini belum memenuhi
kelayakan Penggunaan Terbaik dan Tertinggi.

T
i
t-
Gambaran properti

0bjek penilaian adalah sebidang tanah kosong seluas 2.950 m2, pada saat dilakukan

t
peninjauan ke lokasi terlihat belum dimanfaatkan secara maksimal.

I 4. PENDEKATANPENILAIAN

Terdapat beberapa pendekatan yang lazim digunakan dalam penilaian suatu

properti/aset. Prinsipnya semua pendekatan dapat diaplikasikan lerhadap semua jenis
T properti, tetapi pada kenyataannya ada beberapa pendekatan yang kurang sesuai atau

terpaksa tidak dapat digunakan sehubungan dengan data-data yang disyaratkan oleh
T pendekatan bersangkutan tidak terpenuhi atau lebih disebabkan oleh tujuan dari pada

t penilaian itu sendiri. Untuk kasus-kasus tertentu, penilaian suatu properti/aset dapat
melibatkan beberapa pendekatan sebelum hasil akhir diperoleh. Keputusan mengenai
dasar metodologi yang akan digunakan dalam penilaian ini akan diuraikan pada
masing-masing penilaian aset bersangkutan. Pendekatan yang umum digunakan
T dalam penilaian ini dapat dijelaskan sebagai berikut :

T 4.1 Pendekatan Pasar

I Pendekatan Pasar disebut juga Perbandingan Langsung. Konsep dasar dari

pendekatan penilaian ini adalah pada prinsip supply and demand yaitu keseimbangan

t antara penawaran dan permintaan serta prinsip subllfusr, yaitu adanya kecenderungan
minat yang tinggi pada properti/aset yang ditawarkan lebih murah dibanding
propedi/aset sejenis (identik) yang lebih mahal.

T Dengan pendekatan ini, penilaian atas sualu properti/aset dilakukan dengan

t PT.
membandingkan secara langsung dengan properti/aset lain yang sejenis atau hampir

lntnco Penta Tbk.

I t9
t /t'lE sf,'/EA/r/F/C APPRA/5,4 I

I KJPP Maulana, Andesta dan Rekan

t
sama yang terdapat di pasar. Pendekatan ini akan menghasilkan pentlaian yang akurat

apabila properti/aset yang dinilai dengan properti/asel yang menjadi pembanding

mempunyai perbedaan yang relatil kecil atau masih dalam toleransi yang wajar.

I Varian dari pendekatan ini dapat menggunakan teknik perhitungan tambah kurang baik

t dalam bentuk prosentase maupun dalam bentuk satuan jumlah uang atau dengan
teknik perhitungan pasangan berganda dalam bentuk penyelesaian persamaan
simultan.

I Perhitungan dilakukan dengan membandingkan data pasar berupa penawaran atau

transaksi yang terjadi atas beberapa propeni/aset sejenis dan kemudian melakukan

I
t\
analisa hubungan korelasi dari laktor"faktor yang berpengaruh untuk menentukan nilai

I
aset yang men.iadi objek penilaian.

Apabila properti/aset yang dinilai mempunyai laktor yang lebih baik dari data, maka

I penyesuaiannya berupa penambahan nilai (positif), sebaliknya bila properti/aset yang

dinilai mempunyai faktor yang kurang dari data, maka penyesuaiannya adalah

t
pengurangan nilai (negatif). Besarnya penyesuaian tersebut akan sangat tergantung
pada jenis properti, dan data-data pembanding yang tersedia.

It- Faktor'faktor yang menjadi pertimbangan dalam melakukan penyesuaian akan

berbeda-beda pada tiap jenis properti. Faktor-faktor yang menjadi pertimbangan dalam
penilaian dijelaskan pada masing-masing penilaian objek.

I Menggunakan Market Data Gnd untuk menyalakan konsistensj dari penyesuaian-

penyesuaian yang dibuat. Grid tersebut merupakan bagian untuk melakukan

T rekonsiliasi terhadap beberapa indikasi nilai dari properti pembanding yang teiah
disesuaikan.

T Membuat rekonsiliasi (pembobotan) terhadap beberapa indikasi nilai yang dihasilkan

setelah dilakukan penyesuaian pada setiap property pembanding untuk menghasilkan
indikasi nilai tunggal. Tingkat pembobotan untuk masing-masing property pembanding
T ditentukan berdasarkan pada tingkat kemiripan masing-masing property pembanding

! terhadap obyek penilaian.

T
t PT. Infiaco Penta Tbk.

t 2t
 -t

KJPP Maulana, Andesta dan Rekan

4.2 Pendekatan Pendapatan

Pendekatan ini berdasar pada konsep hubungan antara nilai dengan pendapatan dari
suatu properti yang menghasilkan pendapatan (income producing propefi). Nilai
properti dihitung berdasarkan pada proyeksi jumlah pendapatan bersih yang wajar
yang diharapkan dapat dihasilkan oleh properti tersebut sepanjang umur ekonomis
yang masih tersisa.

Properti komersial dibeli untuk disewakan pada pihak lain. Pendapalan dimasa yang
akan datang dari properti tersebut merupakan keuntungan bagi pemilik. Dari
pengertian tersebut, nilai dari suatu properti tergantung pada kemampuan properti itu

untuk mendapatkan keuntungan. Dasar pemikiran dari Pendekatan Pendapatan

adalah bahwa Nilai Pasar dari suatu properti kurang lebih sama dengan suatu modal
yang mempunyai potensi untuk mendatangkan pendapatan.

Jika pendapatan bersih pertahun dianggap stabil selama masa operasional dan
bersifat tak terhingga atau lerus menerus, maka pendapatan bersih yang dihasilkan
pada tahun tertentu oleh sualu properti dapat dikapitalisasi langsung menjadi nilai dari

properti bersangkutan selama tingkat kapitalisasi yang digunakan adalah tingkat

kapitalisasi (yieldl yang berlaku umum di pasar properti bersangkutan. Pendekatan ini
disebut Kapitalisasi Langsung.

Apabila pendapatan dari properti yang akan dinilai tidak dapat dianggap tetap, maka
penilaiannya dapat menggunakan Metoda Arus Kas yang Didiskontokan atau lebih

dikenal dengan istilah pendekatan DCF (Discounted Cash F/ow). Dengan

pendekatan ini, nilai dari suatu properti adalah sejumlah nilai kini dari Net Operasional
lncome yang akan diperoleh dari hasil operasional propeni tersebut termasuk
didalamnya Terminal Value jika pada akhir tahun proyeksi diasumsikan masih terdapat
sejumlah pendapatan yang akan berlangsung secara lerus menerus dan stabil.

Value/Nilai = I Discounted Nl's + Discounted PpV

= Nl r + : * Nl : n...... * Nl nr
Nl n Nl
" - Perpetuifu Value
(1+i1)r 1t+ir)' (1+i3): (1+in.r)"1 (1+i")" (1+if"

Diagram mengenai DCF Method ini dapat dilihat sebagaimana gambar berikut.

PT. lntraco Penta Tbk.

21
tt-
i ]<JPP Maulana, Andesta dan Rekan
T

I
T

t
T

T Hasil penilaian dengan pendekatan Pendekatan Pendapatan merupakan nilai dari

keseluruhan bagian aset yang mempunyai kontribusi langsung dalam operasional

T sepeni antara lain;tanah, bangunan sarana pelengkap dan merupakan satu kesatuan
yang tidak terpisahkan.

T Proses penilaian meliputi antara lain:

Menentukan dan atau memprediksikan pendapatan yang akan diperoleh dari

T
operasional properti bersangkutan, termasuk didalamnya termination value jika
ada.
T b. Menentukan dan atau memprediksikan segala biaya-biaya yang akan timbul baik
yang berupa dhect cost maupun indirect cosl dalam mengoperasikan properti
T bersangkutan.
c. lVemperhitungkan biaya-biaya lain yang diperlukan bertalian dengan penilaian
properti bersangkutan sepeni, pajak, fee/biaya manajemen, manalemen profit dan
T lain-lainya.
Menghitung Net Operasional lncome dengan cara mengurangi Gross lncone
T dengan lolal Expenses.
e. dari Net Operasional lncome yang mungkin diperoleh
Menghitung nilai kini

T dengan mendiskontokannya pada discount rate yang merelleksikan tingkat

balikan yang diharapkan dari investasi jenis properti bersangkutan.

T Menjumlahkan semua nilai kini dari Net Opera sional lnconelermasukTerninalValue.

T PT. lntraco Penta Tbk.

I
 rl .
\/ t'iC 4PPRA/SA|

KJPP Maulana, A.ndesta dan Rekan

4.3 Pendekatan Biaya

i Pendekatan ini digunakan untuk menentukan suatu nilai properti/aset berdasarkan

perhitungan seluruh biaya-biaya yang diperlukan untuk pengadaan, pembangunan/
pengganti properti/aset yang identik dengan properli/aset yang dinilai. perhitungan
: dilakukan seolah-olah aset yang dinilai masih dalam keadaan baru, sehingga nilai yang

I dihasilkan disebut sebagai Biaya Pengganti Baru.

setelah Biaya Pengganti Baru tersebut diketahui baru kemudian merakukan

I penyesuaian-penyesuaian dengan memperhitungkan penyusutan_penyusutan yang

terjadi sesuai dengan kondisi lisik, kapasitas dan tingkat pelayanan, serta kondisi

I lingkungan sekitar yang berpengaruh dari properti/aset yang dinilai.

Nilai yang diperoleh setelah Biaya Pengganti Baru dikurangi dengan penyusutan_
t penyusutan yang terladi ditambah nilai pasar tanah merupakan indikasi
dari properti/aset tersebut.
Nilai pasar

t- 4.4 Pemilihan Pendekatan Penilaian

I Dengan mempertimbangkan pendekatan-pendekatan yang lazim diterapkan dalam

penilaian tersebut diatas, setelah melakukan analisa terhadap data-data,
informasi
T yang diterima serta selelah melakukan survei lokasi, maka penilai berpendapat
bahwa
pendekatan penilaian yang paling tepat dilakukan untuk penilaian tanah kosong
adalah

t Pendekatan Pasar dengan Metode Perbandingan Data pasar.

T 5. INDIKASI NILAIWAJAR

5.1 Penilaian Tanah

T
Proses atau tata cara yang digunakan penilai untuk menentukan indikasi nilai walar
tanah adalah sebagai berikut :
T
) Melakukan survey rokasiterhadap objek penilaian, dengan merakukan identifikasr
T dan lain.latnya yang mempengaruhi indikasi nilai wajar
F Melakukan survey terhadap data pasar, dalam har ini adarah data-data sebanding

I dari objek peniraian yang ditawarkan untuk dijuar maupun yang terah terjual.
Penilai juga merakukan anarisa terhadap marketabiritas terhadap penjuaran
objek
sebanding disekitar lokasi.
I PT. lntnco Penta Tbk.

2t
I
 I

KJPP Maulana, Andesta dan Rekan

Dalam menentukan indikasi nilai wajar, penilai membandingkan anlara objek
penilaian dengan data-data sebanding disekitar lokasi, terhadap adanya
perbedaan antara objek penilaian dengan data-data pembanding dilakukan
penyesuaian atau adjustment.
Dari data-data yang telah dikategorikan sebanding atau mewakili, penilai
melakukan proses penyesuaian antara objek penilaian dengan data-data
pembanding.
Pada penyesuaian penilai menggunakan teknik penyesuaian dalam bentuk
persentase (%).
F Hasil penyesuaian dan setelah memperhatikan faktor-faktor yang mempengaruhi
indikasi nilai wajar, kemudian penilai menyimpulkan nilai pasar dari objek
penilaian.

Dengan menggunakan pendekatan tersebul diatas, penilai berusaha untuk

mendapalkan indikasi Nilai Pasar dengan cara membandingkan properti yang dinilai
dengan properti lain didaerah sekitar, baik yang sudah terjual maupun yang sedang

I ditawarkan. Tentulah properti yang dibandingkan tidak sama persis dengan properti
yang dinilai, oleh karenanya akan dilakukan penyesuaianiadjustments berdasarkan

I perbedaan yang ada baik dari segi lokasi, bentuk, luas, fasilitas dan keadaan
lingkungan.

I Pada waKu melakukan survei ke lokasi, penilai memperoleh beberapa data yang
sedang ditawarkan disekitar properti. Dapat disebutkan seperti di bawah ini sbb :

I Data 1

Properti Tanah Kosong

I Alamat Jl. Manado-Bitung
Luas Tanah t 3.000 m, (SHM)
Letak Tanah Tanah Antara
I Bentuk Tanah Persegi Panjang
Harga Penawaran Rp. 5.976.000.000,-

I Perkiraan Transaksi
lndikasi Harga Tanah
Rp. 5.079.600.000,-
Rp. 1.700.000,- /m,

I Data 2
Properti Tanah Kosong
Alamat
I Luas Tanah
Jl. Manado-Bitung
t 1.300 m'z (SHM)
Letak Tanah Tanah Antara

I PT, lntaco Penta Tbk.

24
I
I
t<JPP Maulana, Andesta dan Rekan
I Bentuk Tanah : Persegi Panjang

I Harga Penawaran
Perkiraan Transaksi
lndikasi Harga Tanah
:
:
:
Rp. 3.250.000.000,-
Rp. 2.600.000.000,-
Rp. 2.000.000,-/m,

Data 3
Properti Tanah Kosong
Alamat Jl. Manado-Bitung
Luas Tanah t 2.250 m, (SHM)

I Letak Tanah
Bentuk Tanah
Harga Penawaran
Tanah Antara
Persegi Panjang
Rp. 4.500.000.000,-

I Perkiraan Transaksi
lndikasi Harga Tanah
Rp. 3.825.000.000,-
Rp. 1.700.000,-/mz

I Berdasarkan data-data tersebut diatas, biasanya harga jual tanah dipengaruhi oleh
berbagai hal sebagai relleksi pembeli maupun pemilik dalam melakukan transaksi,
diantaranya adalah sebagai berikut

t
:

1. Sama dengan jenis properti lainnya, lokasi juga berpengaruh terhadap masing-
masing tanah dalam menentukan harga jual.

I 2. Sama dengan jenis properti lainnya, surat tanah / bukti kepemilikan tanah juga
merupakan salah satu yang mempengaruhi dalam menentukan harga.

t 3. Sama dengan jenis propedi lainnya, luas tanah juga merupakan salah satu yang
mempengaruhi dalam menentukan harga.

t 4. Kondisi lingkungan sekitar sangat berpengaruh pada minat pasar maupun tingkat
harga jual.

Dari data-data diatas seda dengan memperhatikan laktor-laktor yang mempengaruhi

T relleksi pembeli dan pemilik dalam menentukan harga jual, selanjutnya penilai

t
melakukan analisa perbandingan guna memperkirakan indikasi Nilai Wajar, dengan
cara melakukan analisa tambah kurang dalam persentase yang diuraikan sebagai
berrkut :

I No.

2
Lokasi
Faktor Penyesuaian

Dokumen Tanah
Data -1

oo/"
ook
Oala-2

ooa
Data-3

oo/"
o"/" oyo
3 Luas Tanah (m2) -1yo
T 4 Kondisi Tanah -40/" 15y"
5 Peruntukan oo/o oyo ovo

I Total Penyesuaian -120/"

I PT. lntnco Penta Tbk.

It
I
 KJPP Maulana, Andesta dan Rekan
Berdasarkan analisa perbandingan diatas, maka indikasi nilai wajar tanah dapat
diuraikan sbb:
Dahl: 100"/" 5"/" x Bp. 1.700.000 = Bp. 1.615.000
Dahz I 100% 12to x Bp. 2.000.000 = Bp. 1.760.000
Dah3: 100% 3"/" x Rp. 1.700.000 = Rp. 1.649.000

Pembebanan Absolute
Dahl : 50,20% x Rp. 1.615.000 = Rp. 810717
Dah2: 13,94% x Rp. 1.760.000 = Rp. 245.418
Dab3: 35,860/0 x Rp. 1.649.000 = Fp. 591.275 +
Jumlah = Rp. 1.647.410
Pembulatan = Fp. 1.647.000

Berdasarkan analisa tersebut diatas dan dengan memperhatikan faktor-faktor yang

mempengaruhi nilai dan kondisi perekonomian saat ini maka penilai berkesimpulan
bahwa lndikasi Nilai Waiar tanah seluas 2.950 m2 adalah :

Rp. 4.858.7OO.OOO,-

6. KESIMPULAN NILAIWAJAR
I Melalui proses penilaian yang telah diuraikan diatas dan dengan memperhatikan

I faktor-faktor yang berpengaruh terhadap hasil penilaian, maka kami menyimpulkan

bahwaopini nilai wajarproperti pertanggal 31 Desember20lSadalahsebagai berikut

t Rp. 4.858.7OO.OOO,-
I Empat Miliar Delapan Ratus Lima Puluh Delapan Juta Tujuh Ratus Ribu Rupiah

I
I
I
I
I PT. Intraco Penta Tbk.

26
T
 , ',.! , (;,1 L I/ I / F / C A P P R A / S A,
I
l<JPP Maulana, ,A,ndesta dan Rekan

r-----=
lTonpok jt.trionodo-et+rnal[[ilill-t--.i-1 r-.------.......-
I TcmDok deoon o"oo."ii---------l

I
I
!
I-
I ldmpo* dclom o-*"t,----l r----''--.......-
I- TohDok dolom oroo."ii-----l

I
I
t -

I
T I Tomr{l aotom *oEiil-------- I- Tompok r.tnbok p*EoiolG"-ll ,----l

I
I Foto - 1
t //L ,(;('/t,4/ / /F/ C APPRA / SA'
I
KJPP Maulana, Andesta dan Rekan

tr,-
lf'!.t
"
l-2,.

a)

a',.

'i,

.-

I'
..
:-

;:;l,r llair ll;I] ,a,

:i

PT lntraco p.ht Tbk

Jl. Raya Manacto - Bitung

Kelurahan Kolongan, KecamatanAirmaclidi
Kabopaten Minahasa Utara

Proplnsl Sulawesi t tara

KJPP Maulana, Andesta & Rekan
Th6 scienlin Applai$t
 I

I t/.t ,5 i) i ['t. r,/ f / c APPRA / SA

' |l
KJPP Maulana, Andesta dan Rekan