PHI Penilaian Aset 300920 FLL

LAPORAN PENILAIAN
ASET MILIK
PT HILON INDONESIA
TERLETAK DI
3 (TIGA) LOKASI,
2 (DUA) LOKASI DI SULAWESI SELATAN,
1 (SATU) LOKASI DI SULAWESI TENGGARA
DAFTAR ISI
—————
Halaman
- SURAT PENGANTAR YANG BERISI RINGKASAN HASIL

PENILAIAN KAMI 1
- RINGKASAN HASIL PENILAIAN ASET 10
- ASUMSI-ASUMSI DAN KONDISI PEMBATAS 12
- PERNYATAAN PENILAI 15
A PENDAHULUAN 18
A.1 Nomor Laporan 18
A.2 Identifikasi Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan 18
A.3 Latar Belakang 18
A.4 Identifikasi Status Penilai 18
A.5 Identifikasi Obyek Penilaian dan Kepemilikan 19
A.6 Jenis Mata Uang yang Digunakan 19
A.7 Maksud dan Tujuan Penilaian 19
A.8 Dasar Nilai 20
A.9 Tanggal Penilaian 20
A.10 Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian (Subsequent Event) 20
A.11 Tingkat Kedalaman Investigasi 20
A.12 Sifat dan Sumber Informasi yang dapat diandalkan 21
A.13 Asumsi dan Asumsi Khusus 21
A.14 Persyaratan atas Persetujuan untuk Publikasi 22
A.15 Konfirmasi Bahwa Penilaian dilakukan berdasarkan
peraturan yang berlaku 22
A.16 Jenis dan Penyajian Laporan 22
A.17 Independensi Penilai 22
A.18 Pendekatan Penilaian 23
A.19 Penggunaan Pendekatan, Metode dan Alasan 24
B. TINJAUAN EKONOMI DAN PROSPEK INDUSTRI 26
B.1 Kondisi Perekonomian Indonesia 26
B.2 Analisis Industri 28
- GAMBARAN UMUM 29
I. ASET TERLETAK DI JALAN POROS CIKOANG, DESA CIKOANG,

KECAMATAN MANGARABOMBANG, KABUPATEN TAKALAR, SULAWESI
SELATAN.
I.1 OBJEK PENILAIAN 31
I.2 PENILAIAN 34
I.2.1 Tanah 34
I.2.2 Bangunan 36
I.2.3 Sarana pelengkap lainnya 36
I.2.4 Mesin-mesin dan peralatannya 36
I.3 KESIMPULAN 37
I.4 PERINCIAN NILAI 38

I.4.1 Tanah 38
I.4.2 Bangunan 38
I.4.3 Sarana pelengkap lainnya 43
I.4.4 Mesin-mesin dan peralatannya 44
I.5 LAMPIRAN-LAMPIRAN 51
II. ASET TERLETAK DI JALAN HOME BASE ARMED, DESA NIRANNUANG,

KECAMATAN BONTOMARANNU, KABUPATEN GOWA, SULAWESI
SELATAN.
II.1 OBJEK PENILAIAN 52
II.2 PENILAIAN 55
II.2.1 Tanah 55
II.2.2 Bangunan 57
II.2.3 Sarana pelengkap lainnya 57
II.2.4 Mesin-mesin dan peralatannya 58
II.3 KESIMPULAN 59
II.4 PERINCIAN NILAI 60
II.4.1 Tanah 60
II.4.2 Bangunan 60
II.4.3 Sarana pelengkap lainnya 71
II.4.4 Mesin-mesin dan peralatannya 72
II.5 LAMPIRAN-LAMPIRAN 83
III. ASET TERLETAK DI JALAN TERONG, KELURAHAN KAMBU, KECAMATAN

KAMBU, KABUPATEN KENDARI, SULAWESI TENGGARA.
III.1 OBJEK PENILAIAN 84
III.2 PENILAIAN 87
III.2.1 Tanah 87
III.2.2 Bangunan 89
III.2.3 Sarana pelengkap lainnya 89
III.3 KESIMPULAN 90
III.4 PERINCIAN NILAI 91

III.4.1 Tanah 91
III.4.2 Bangunan 91
III.4.3 Sarana pelengkap lainnya 93
III.5 LAMPIRAN-LAMPIRAN 94
Jakarta, 27 Januari 2021
Direksi
PT INOCYCLE TECHNOLOGY GROUP Tbk
Kawasan Industri Pasar Kemis,
Jalan Putera Utama No. 10,
Desa Suka Asih, Kecamatan Pasar Kemis,
Tangerang
Dengan hormat,
Hal : File No. 00030/2.0018-00/PI/04/0148/1/I/2021

Laporan Penilaian Aset milik PT Hilon Indonesia
Berdasarkan permintaan dari PT Inocycle Technology Group Tbk sehubungan

dengan penilaian Aset milik PT Hilon Indonesia yang tertuang dalam :
- Surat Permohonan Penawaran Penyusunan Pendapat Kewajaran
No. 0116.1/SP-LEGAL/INO-TGR/XI/2020, tanggal 13 November 2020 dari
PT Inocycle Technology Group Tbk;
- Surat Penawaran Penilaian Aset dan Penyusunan Pendapat Kewajaran
No. 0815/NDR-NA/Prop/XI/20, tanggal 16 November 2020 dari Kantor Jasa
Penilai Publik Nirboyo Adiputro, Dewi Apriyanti, & Rekan yang telah
disetujui;
- Surat Penunjukan Penyusunan Pendapat Kewajaran
No. 0117.1/SP-LEGAL/INO-TGR/XI/2020, tanggal 25 November 2020;
- Surat Perjanjian Kerja No. 030/NDR-NA/SPK/XI/20, tanggal 26 November
2020 antara PT Inocycle Technology Group Tbk dengan Kantor Jasa Penilai
Publik Nirboyo Adiputro, Dewi Apriyanti, & Rekan.
Kami sebagai Kantor Jasa Penilai Publik yang independen berdasarkan

Keputusan Menteri Keuangan No. 357/KM.1/2009 dengan Izin Usaha
No. 2.09.0018 tertanggal 2 April 2009 dan telah terdaftar di Otoritas Jasa
Keuangan berdasarkan Surat No. S.8492/BL/2009 tertanggal 16 September
2009 telah melakukan penelaahan dan penilaian terhadap Aset milik
PT Hilon Indonesia.
2
Identifikasi Status Penilai

Pekerjaan penilaian ini dilaksanakan oleh penilai independen
Drs Nirboyo Adiputro, MAPPI (Cert) dengan Izin Penilai No. PB-1.09.00148 dan
STTD No. STTD.PPB-22/PM.2/2018 merupakan Penilai Publik dan
Rekan pada KJPP Nirboyo Adiputro, Dewi Apriyanti & Rekan (KJPP NDR).
Penilai Publik dan KJPP NDR dimaksud telah memiliki perizinan dan terdaftar
sebagai Penilai Publik di Kementerian Keuangan Republik Indonesia dan
Otoritas Jasa Keuangan (OJK).
Seluruh penilai dan staf pelaksana dalam penugasan ini adalah satu kesatuan
tim penugasan di bawah koordinator Penilai Berizin atau Penanggung Jawab.
Penilai memiliki kompetensi untuk melakukan penilaian atas aset dimaksud,
tidak memiliki benturan kepentingan dengan Pemberi Tugas dan Pengguna
Laporan atau obyek penilaian, obyektif dan tidak memihak dalam memberikan
opini penilaian. Dalam penugasan penilaian ini, penilai tidak menggunakan
bantuan tenaga ahli dari luar.
Identifikasi Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan
 Identitas Pemberi Tugas

Nama Pemberi Tugas : PT Inocycle Technology Group Tbk
Alamat : Kawasan Industri Pasar Kemis,
Jalan Putera Utama No. 10, Desa Sukaasih
Kecamatan Pasar Kemis, Tangerang
Bidang Usaha : Industri Non Woven dan Serat Staple Buatan
Telp./Faks : 021-5903307
Email : legal.hilon@hilon.co.id
Kontak person : Ibu Desy
Jabatan : Head of Legal
 Pengguna Laporan : PT Inocycle Technology Group Tbk
Identifikasi Obyek Penilaian dan Kepemilikan

Aset yang dinilai adalah aset milik PT Hilon Indonesia yang terletak di 3 (tiga)
lokasi, yaitu berupa:
1. Pabrik, terdiri dari sebidang tanah seluas 36.973 meter persegi, bangunan-
bangunan dengan total luas 9.804 meter persegi dan sarana pelengkap
lainnya serta mesin-mesin dan peralatannya yang terletak di Jalan Poros
Cikoang, Desa Cikoang, Kecamatan Mangarabombang, Kabupaten Takalar,
Sulawesi Selatan.
3
lainnya serta mesin-mesin dan peralatannya yang terletak di Jalan Home
Base Armed, Desa Nirannuang, Kecamatan Bontomarannu, Kabupaten
Gowa, Sulawesi Selatan.
bangunan dengan total luas 1.304,5 meter persegi dan sarana pelengkap
lainnya yang terletak di Jalan Terong, Kelurahan Kambu, Kecamatan
Kambu, Kabupaten Kendari, Sulawesi Tenggara.
Aset yang dinilai terdiri atas Real Properti dengan bentuk kepemilikan dari
obyek penilaian diatas adalah kepemilikan tunggal untuk tanah terdaftar
sebagai Sertipikat Hak Guna Bangunan (lihat tiap lokasi), dilengkapi izin
Mendirikan Bangunan (IMB) untuk bangunan dan Personal Properti berupa
mesin-mesin dan peralatannya in-situ dan dalam keadaan beroperasi.
Jenis Mata Uang yang Digunakan

Hasil penilaian ini dinyatakan dalam mata uang Rupiah.
Maksud dan Tujuan Penilaian

Pelaksanaan penilaian ini dimaksudkan untuk mengungkapkan opini Nilai
Pasar (Market Value) dari Aset sesuai obyek penilaian diatas yang akan
digunakan untuk tujuan jual-beli.
Dasar Nilai
Sesuai dengan maksud dan tujuan sebagaimana tersebut di atas, maka dasar
nilai yang digunakan adalah Nilai Pasar (Market Value).
Nilai Pasar adalah perkiraan jumlah uang pada Tanggal Penilaian, yang
dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu obyek
penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dan penjual yang berminat
menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya
dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas
dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan
(Peraturan No. VIII. C.4).
4
Tanggal Penilaian
- Tanggal Inspeksi
Kami telah melakukan inspeksi atas Aset milik PT Hilon Indonesia pada
tanggal 1 Desember 2020 sampai dengan 4 Desember 2020.
- Tanggal Penilaian
Tanggal Penilaian adalah per tanggal 4 Desember 2020.
- Tanggal Laporan Penilaian

Tanggal Laporan Penilaian adalah per tanggal 27 Januari 2021.
Kejadian Penting setelah Tanggal Penilaian (Subsequent Event)

Dalam penilaian ini setelah Tanggal Penilaian sampai dengan Tanggal Laporan
Penilaian telah terjadi pandemi virus corona (Covid-19) yang berpengaruh
terhadap sektor ekonomi dan keuangan nasional maupun Internasional namun
kondisi ini tidak berpengaruh terhadap hasil penilaian aset
Tingkat Kedalaman Investigasi

Dalam melaksanakan penilaian ini kami telah melakukan inspeksi secara
langsung sesuai dengan lingkup penugasan, dengan kondisi dan batasan
sebagai berikut:
1. Investigasi dilakukan melalui proses pengumpulan data dengan cara
inspeksi, penelaahan, perhitungan dan analisis.
2. Kami melakukan identifikasi secara menyeluruh terhadap aset. Untuk
aset-aset yang secara fisik terbatas untuk dapat dilakukan inspeksi maka
identifikasi berdasarkan data atau informasi dari Pemberi Tugas.
3. Kami telah melakukan penelaahan, perhitungan dan analisis, dan
diasumsikan tidak ada informasi yang tersembunyi atau sengaja
disembunyikan.
Dalam proses penilaian ini kami telah melakukan wawancara dengan:

 Ibu Fadilah Bochari sebagai General Affair
 Bpk Moh. Fahlepi sebagai General Affair
5
Sifat dan Sumber Informasi yang dapat Diandalkan

Dalam mempersiapkan laporan ini, kami menggunakan data dan informasi
yang diperoleh dari manajemen PT Hilon Indonesia dan berbagai sumber,
antara lain :
– Salinan sertipikat tanah
– Salinan Surat Izin Mendirikan Bangunan (IMB)
– Salinan layout bangunan
– Daftar aset mesin-mesin dan peralatannya
– Biaya Teknis Bangunan (BTB) yang dikeluarkan oleh MAPPI
– Berbagai sumber informasi baik berdasarkan media cetak dan elektronik
dan hasil analisis lainnya yang kami anggap relevan
Kami berasumsi bahwa data dan informasi yang diberikan oleh manajemen
telah diungkapkan sepenuhnya, sejujurnya, benar dan akurat.
Asumsi dan Asumsi Khusus

Penilaian ini bergantung pada hal-hal sebagai berikut:
1. Seluruh data yang kami peroleh dari pihak Pemberi Tugas yang terkait
dengan obyek penilaian kami asumsikan bahwa data tersebut adalah
benar.
2. Aset dan peralatannya yang tercakup dalam penilaian dinilai sebagai satu
kesatuan, ditempat (in-situ) dan berada pada kondisi beroperasi.
3. Penilai bertanggung jawab atas pelaksanaan penilaian properti.
4. Laporan penilaian terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang
bersifat rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional perusahaan.
5. Obyek penilaian diasumsikan bebas dari masalah hukum dan adanya
pencemaran lingkungan.
6. Untuk obyek yang memerlukan dasar perhitungan dengan menggunakan
mata uang asing, digunakan kurs tengah Bank Indonesia pada
tanggal penilaian.
Persyaratan atas Persetujuan untuk Publikasi

Laporan penilaian dan/atau referensi yang melampirinya dilaksanakan sesuai
dengan tujuan penilaian dan terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi
yang bersifat rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional perusahaan.
Penggunaan dan/atau pengutipan untuk tujuan lain diluar dari ketentuan
dalam laporan ini harus mendapat persetujuan tertulis dari KJPP NDR.
6
Konfirmasi bahwa Penilaian dilakukan berdasarkan SPI

Kami telah melakukan penilaian dan meyusun laporan penilaian sesuai dengan
Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Standar Penilaian Indonesia 2018 (SPI
2018 Edisi VII) dan Peraturan No. VIII.C.4 tentang Pedoman Penilaian dan
Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal.
Jenis dan Penyajian Laporan

Laporan penilaian ini disajikan dalam bentuk laporan Penilaian Terinci,
dinyatakan dalam mata uang Rupiah (Rp) dan dicetak sebanyak 3 (tiga)
rangkap dalam Bahasa Indonesia, Laporan ini harus dipandang sebagai satu
kesatuan. Penggunaan sebagian isi dari laporan ini tanpa mempertimbangkan
keseluruhan informasi yang terkandung di dalamnya dapat menyebabkan
pengertian yang berbeda.
Independensi Penilai
Dalam mempersiapkan Laporan Penilaian ini kami telah bertindak secara
independen tanpa adanya konflik dan tidak terafiliasi dengan pihak
PT Hilon Indonesia, PT Inocycle Technology Group Tbk ataupun dengan
pihak-pihak lain yang terafiliasi. Kami juga tidak mempunyai kepentingan atau
keuntungan pribadi berkaitan dengan penugasan ini. Selanjutnya, pembuatan
Laporan Penilaian ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan atau
merugikan pada pihak manapun. Imbalan yang kami terima adalah sama sekali
tidak dipengaruhi oleh indikasi nilai yang dihasilkan dari proses penilaian ini.
Pendekatan yang Digunakan

Dalam melakukan penilaian, pendekatan yang digunakan adalah
Pendekatan Biaya.
Pendekatan ini berdasarkan pada prinsip harga yang akan dibayarkan pembeli
di pasar untuk aset yang akan dinilai, tidak lebih dari biaya untuk membeli
atau membangun untuk aset yang setara, kecuali ada faktor waktu yang tidak
wajar, ketidaknyamanan, resiko atau faktor lainnya. Umumnya aset yang
dinilai akan kurang menarik dikarenakan faktor usia atau sudah usang,
dibandingkan dengan aset alternatif yang baru dibeli atau dibangun. Untuk hal
ini, diperlukan penyesuaian karena adanya perbedaan biaya dengan aset
alternatif, tergantung pada Dasar Nilai yang diperlukan.
7
Penggunaan Pendekatan, Metode dan Alasan
- Tanah
Dalam menentukan Nilai Pasar Tanah, pendekatan yang digunakan adalah
Pendekatan Data Pasar dengan Metode Perbandingan Langsung (Direct
Comparison Method).
- Bangunan-bangunan dan Sarana Pelengkap Lainnya

Dalam menentukan Indikasi Nilai Pasar bangunan-bangunan dan sarana
pelengkap lainnya, pendekatan yang digunakan adalah Pendekatan Biaya
dengan Metode Biaya Pengganti dikenal juga dengan Metode Biaya
Pengganti Terdepresiasi (Depreciated Replacement Cost/DRC) yaitu Metode
penerapan dari Pendekatan Biaya, yang digunakan untuk menentukan
indikasi nilai dengan menghitung Biaya Reproduksi Baru atau Biaya
Pengganti Baru dari aset dikurangi dengan penyusutan fisik dan segala
bentuk keusangan.
- Mesin-mesin dan peralatannya

Untuk melakukan penilaian aset ini dilakukan dengan Pendekatan Biaya
menggunakan metode Trending (Trending Method), yaitu dengan
menerapkan suatu index atau trend factor (faktor kecenderungan)
terhadap historical cost (Biaya Historis) untuk merubah biaya pada masa
lalu menjadi indikasi nilai per tanggal penilaian.
Untuk mendapatkan Biaya Pengganti Baru kami menggunakan Metode Unit

Terpasang (Unit In Place Method), kemudian di sesuaikan untuk kerusakan
fisik dan seluruh bentuk keusangan yang relevan.
Mengacu kepada Peraturan BAPEPAM dan LK No. VIII.C.4 angka 10 butir c

dan d, untuk memperoleh hasil yang akurat dan obyektif wajib digunakan 2
(dua) Pendekatan Penilaian. Namun dapat menggunakan satu Pendekatan
Penilaian dalam hal melakukan :
1) Penilaian tanah kosong;
2) Penilaian unit properti dengan status strata title;
3) Penilaian properti dengan status bangun, kelola dan serah (built,
operate and transfer/BOT);
8
4) Penilaian properti industri termasuk mesin dan peralatan yang tidak

memiliki data pasar; dan
5) Penilaian Properti Khusus (Specialized Property)
Dalam penilaian ini kami menggunakan 1 (satu) pendekatan yaitu

Pendekatan Biaya dengan alasan sebagai berikut :
- Aset yang dinilai merupakan Properti Khusus (Specialized Property).
Properti Khusus adalah properti yang memiliki karakteristik tertentu,
memiliki manfaat yang terbatas pada penggunaan atau pengguna
tertentu, dan jarang diperjualbelikan di pasar terbuka, kecuali sebagai
bagian dari suatu penjualan properti secara keseluruhan. Penilaian
Properti Khusus dan properti industri termasuk mesin dan peralatan yang
tidak memiliki data pasar dapat menggunakan satu Pendekatan Penilaian
(Peraturan BAPEPAM dan LK No. VIII.C.4 angka 10 butir d).
- Untuk penilaian aset berupa tanah menggunakan Pendekatan Data Pasar
dengan metode Perbandingan Langsung karena tersedianya data pasar
yang sebanding/identik dengan aset yang dinilai.
- Untuk penilaian aset berupa bangunan dihitung dengan metode Biaya
Pengganti dengan metode Unit Terpasang karena Biaya Pengganti Baru
dari aset bangunan dapat dihitung dan tersedia di pasar.
10
RINGKASAN
HASIL PENILAIAN ASET
PT HILON INDONESIA
per tanggal 4 Desember 2020

SELATAN.
Nilai Pasar
Uraian
(Rp,-)
- Tanah (36.973 m²) 1.627.000.000
- Bangunan–bangunan (9.804 m²) 17.705.000.000
- Sarana pelengkap lainnya 3.529.000.000
- Mesin-mesin dan peralatannya 15.819.000.000
Jumlah 38.680.000.000

KECAMATAN BONTOMARANNU, KABUPATEN GOWA, SULAWESI SELATAN.
Nilai Pasar
Uraian
(Rp,-)
- Tanah (39.640 m²) 5.153.000.000
- Bangunan–bangunan
16.942.000.000
(11.687 m²)
Jumlah 33.516.000.000
11

Nilai Pasar
Uraian
(Rp,-)
- Tanah (2.000 m²) 1.000.000.000
- Bangunan–bangunan
2.014.000.000
(1.304,5 m²)
- Sarana pelengkap lainnya 153.000.000
Jumlah 3.167.000.000
Jumlah I - III 75.363.000.000
*/ Detail Nilai aset diatas dapat dilihat di bagian Perincian Nilai.

12
ASUMSI-ASUMSI DAN KONDISI PEMBATAS

_____________________________________________
1. Penilaian ini dilakukan dalam kondisi yang tidak menentu (tingginya

tingkat ketidakpastian) sebagai akibat dari adanya Pandemi wabah
Covid-19 sehingga pengguna laporan penilaian diminta untuk berhati-hati
dalam menentukan relevansi antara hasil penilaian dengan kebutuhannya
(terkait penggunaan hasil penilaian), khususnya berkenaan dengan
perbedaan antara tanggal penilaian dan waktu penggunaan hasil
penilaian dalam pengambilan keputusan bisnis dan ekonomi/keuangan.
2. Menghasilkan Laporan Penilaian Properti yang bersifat non-disclaimer

opinion.
3. Informasi dan data yang diberikan oleh pemberi tugas kepada penilai
seperti yang disebutkan dalam laporan penilaian ini dianggap layak dan
dapat dipercaya. Tetapi Penilai tidak bertanggung jawab jika ternyata
informasi dan data yang diberikan itu terbukti tidak sesuai dengan hal
yang sesungguhnya. Informasi yang dinyatakan tanpa menyebutkan
sumbernya merupakan hasil penelaahan kami terhadap data-data yang
ada, pemeriksaan atas dokumen ataupun keterangan dari instansi
pemerintah yang berwenang. Tanggung jawab untuk memeriksa kembali
kebenaran informasi tersebut sepenuhnya berada di pihak pemberi
tugas.
4. Seluruh data dan informasi yang diungkapkan dalam laporan ini dapat
dipertanggungjawabkan dan sudah divalidasi oleh asosiasi Penilai
(MAPPI).
5. Daftar obyek dan proyeksi keuangan penilaian yang telah diberikan oleh
Pemberi Tugas kepada Penilai seperti yang disebutkan dalam Laporan
Penilaian dianggap layak dan dapat dipercaya (fiduciary duty), tetapi
Penilai tidak bertanggung jawab jika ternyata informasi yang diberikan
itu terbukti tidak sesuai dengan hal yang sesungguhnya. Status hukum
obyek penilaian yang dinyatakan tanpa menyebutkan sumbernya
merupakan hasil penelaahan kami terhadap data yang ada, pemeriksaan
atas dokumen ataupun keterangan dari instansi pemerintah yang
berwenang, tanggung jawab untuk memeriksa kembali kebenaran
informasi tersebut sepenuhnya berada dipihak Pemberi Tugas.
13
6. Laporan Penilaian ini disusun berdasarkan pertimbangan perekonomian,

kondisi umum bisnis dan kondisi keuangan serta kondisi objek.
7. Laporan penilaian dan/atau referensi yang melampirinya terbuka untuk

publik kecuali terdapat informasi yang bersifat rahasia, yang dapat
mempengaruhi operasional perusahaan.
8. Analisis, opini dan kesimpulan nilai yang dinyatakan di dalam Laporan

Penilaian ini dibatasi oleh asumsi dan batasan-batasan yang diungkapkan
di dalam Laporan Penilaian, yang merupakan hasil analisis, opini dan
kesimpulan Penilai yang independen. Laporan Penilaian ini telah sesuai
dengan Peraturan OJK dan LK No. VIII.C.4 tentang Pedoman Penilaian
dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal, Kode Etik
Penilai Indonesia (KEPI) dan Standar Penilaian Indonesia 2018 (SPI 2018
Edisi VII) serta perundangan yang berlaku.
9. Kami tidak bertanggung jawab untuk menegaskan kembali atau

melengkapi penilaian ini akibat dari peristiwa-peristiwa yang terjadi
setelah tanggal laporan.
10. Penilaian yang kami lakukan didasarkan pada data yang diberikan oleh
manajemen. Mengingat hasil dari penilaian kami sangat tergantung dari
kelengkapan, keakuratan dan penyajian data serta asumsi-asumsi yang
mendasarinya, perubahan pada data seperti adanya informasi baru dari
publik, informasi yang merupakan hasil penyelidikan khusus, ataupun
dari sumber-sumber lainnya akan merubah hasil dari penilaian kami.
Oleh karena itu, kami sampaikan bahwa perubahan terhadap data yang
digunakan dapat berpengaruh terhadap hasil penilaian, dan bahwa
perbedaan yang terjadi dapat bersifat material. Walaupun isi dari
laporan penilaian ini telah dilaksanakan dengan itikad baik dan dengan
cara yang profesional, kami tidak bertanggung jawab atas adanya
kemungkinan terjadinya perbedaan kesimpulan yang disebabkan oleh
analisis tambahan, ataupun adanya perubahan dalam data yang dijadikan
sebagai dasar penilaian.
14
11. Obyek yang dinilai diasumsikan memiliki penggunaan dan perizinan yang
sah dan tidak ada kondisi setempat dan perijinan yang merugikan dan
tidak adanya kemungkinan rencana yang merugikan.
12. Laporan ini dianggap sah apabila tertera cap (seal) KJPP Nirboyo
Adiputro, Dewi Apriyanti & Rekan.
15
PERNYATAAN PENILAI
––––––––––––––––––––
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai Penilai Publik, Penilai
Pelaksana dan tim pendukung lainnya yang bertanda tangan dibawah ini
menyatakan bahwa :
1. Pernyataan dalam Laporan Penilaian ini, sebatas pengetahuan kami,

adalah benar dan akurat. Lingkup pekerjaan dan data yang dianalisa telah
diungkapkan.
2. Penugasan atas obyek penilaian ini dilakukan secara profesional pada

tanggal penilaian (cut off date). Penilaian telah dilaksanakan sesuai
peraturan perundang-undangan yang berlaku.
3. Telah dilakukan inspeksi terhadap obyek penilaian. Seluruh data dan

informasi yang diungkapkan dalam laporan dapat dipertanggung
jawabkan.
4. Analisis, opini, dan kesimpulan yang dinyatakan didalam Laporan Penilaian

ini dibatasi oleh asumsi dan batasan batasan yang diungkapkan didalam
Laporan Penilaian, yang mana merupakan hasil analisis, opini dan
kesimpulan Penilai yang tidak berpihak dan tidak memiliki benturan
kepentingan.
5. Kami tidak mempunyai kepentingan baik sekarang maupun dimasa yang

akan datang terhadap properti yang dinilai, maupun memiliki kepentingan
pribadi atau keberpihakan kepada pihak pihak lain yang memiliki
kepentingan terhadap properti yang dinilai.
6. Opini nilai yang dihasilkan Penilai dalam penunjukan penugasan ini tidak
ditentukan atau didasarkan kesepakatan sebelumnya dengan Pemberi
Tugas.
7. Imbalan jasa penilai tidak tergantung pada hasil penilaian. Imbalan jasa
profesional tidak dikaitkan dengan nilai yang telah ditentukan sebelumnya
atau gambaran nilai yang diinginkan oleh Pemberi Tugas, besaran opini
nilai, pencapai hasil yang dinyatakan, atau adanya kondisi yang terjadi
kemudian (subsequent event), yang berhubungan secara langsung dengan
penggunaan yang dimaksud.
16
8. Penilai telah mengikuti persyaratan pendidikan profesional yang

ditetapkan/ dilaksanakan oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia
(MAPPI).
9. Penilai memiliki pengetahuan yang memadai sehubungan dengan properti

dan/ atau jenis industri yang dinilai.
10. Penilai telah melaksanakan tahapan proses penilaian sebagai berikut :

a. Identifikasi masalah (identifikasi batasan, tujuan dan obyek, definisi
Penilaian, dan tanggal Penilaian).
b. Pengumpulan data dan wawancara.
c. Analisis data.
d. Estimasi Nilai dengan menggunakan Pendekatan Penilaian.
e. Kesimpulan Nilai telah sesuai dengan asumsi-asumsi dan kondisi
pembatas.
f. Penulisan laporan.
11. Tidak seorangpun selain yang bertandatangan dibawah ini, yang telah
terlibat dalam pelaksanaan inspeksi, analisis, pembuatan kesimpulan, dan
opini sebagaimana yang dinyatakan dalam laporan penilaian ini.
12. Analisis, opini, dan kesimpulan yang dibuat oleh Penilai, serta Laporan
Penilaian telah dibuat dengan memenuhi Peraturan Nomor VIII.C.4 dan
KEPI dan SPI Edisi VII 2018 yang berlaku.
13. KJPP atau personil tidak memiliki kepentingan langsung atau tidak
langsung yang bersifat materil dengan Pemberi Tugas, termasuk
didalamnya investasi pada Pemberi Tugas atau kepentingan keuangan
yang lain pada Pemberi Tugas.
14. Tidak memiliki hubungan kerja langsung dengan Pemberi Tugas.
15. Tidak memiliki rekan atau personil yang sebelumnya bekerja pada
Pemberi Tugas sebagai personil kunci.
16. Tidak memiliki hubungan usaha secara langsung atau tidak langsung.
17. Tidak memiliki hubungan dengan pemegang saham pada Pemberi Tugas.
18
A. PENDAHULUAN
A.1 Nomor Laporan

Nomor laporan penilaian ini adalah File No. 00030/2.0018-
00/PI/04/0148/I/I/2021.
A.2 Identifikasi Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan
 Identitas Pemberi Tugas

Nama Pemberi Tugas : PT Inocycle Technology Group Tbk
Alamat : Kawasan Industri Pasar Kemis,
Jalan Putera Utama No. 10, Desa Sukaasih
Kecamatan Pasar Kemis, Tangerang
Bidang Usaha : Industri Non Woven dan Serat Staple Buatan
Telp./Faks : 021-5903307
Email : legal.hilon@hilon.co.id
Kontak person : Ibu Desy
Jabatan : Head of Legal
 Pengguna Laporan : PT Inocycle Technology Group Tbk
A.3 Latar Belakang

Latar belakang penyusunan laporan penilaian ini adalah berdasarkan :
- Surat Permohonan Penawaran Penyusunan Pendapat Kewajaran
No. 0116.1/SP-LEGAL/INO-TGR/XI/2020, tanggal 13 November 2020
dari PT Inocycle Technology Group Tbk;
- Surat Penawaran Penilaian Aset dan Penyusunan Pendapat Kewajaran
No. 0815/NDR-NA/Prop/XI/20, tanggal 16 November 2020 dari Kantor
Jasa Penilai Publik Nirboyo Adiputro, Dewi Apriyanti, & Rekan yang
telah disetujui;
- Surat Penunjukan Penyusunan Pendapat Kewajaran
No. 0117.1/SP-LEGAL/INO-TGR/XI/2020, tanggal 25 November 2020;
- Surat Perjanjian Kerja No. 030/NDR-NA/SPK/XI/20, tanggal
26 November 2020 antara PT Inocycle Technology Group Tbk dengan
Kantor Jasa Penilai Publik Nirboyo Adiputro, Dewi Apriyanti, & Rekan.
A.4 Identifikasi Status Penilai

Pekerjaan penilaian ini dilaksanakan oleh penilai independen
Drs Nirboyo Adiputro, MAPPI (Cert) dengan Izin Penilai No. PB-1.09.00148
dan STTD No. STTD.PPB-22/PM.2/2018 merupakan Penilai Publik dan
Rekan pada KJPP Nirboyo Adiputro, Dewi Apriyanti & Rekan (KJPP NDR).
Penilai Publik dan KJPP NDR dimaksud telah memiliki perizinan dan
terdaftar sebagai Penilai Publik di Kementerian Keuangan Republik
Indonesia dan Otoritas Jasa Keuangan (OJK).
19
Seluruh penilai dan staf pelaksana dalam penugasan ini adalah satu
kesatuan tim penugasan di bawah koordinator Penilai Berizin atau
Penanggung Jawab. Penilai memiliki kompetensi untuk melakukan
penilaian atas aset dimaksud, tidak memiliki benturan kepentingan
dengan Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan atau obyek penilaian,
obyektif dan tidak memihak dalam memberikan opini penilaian. Dalam
penugasan penilaian ini, penilai tidak menggunakan bantuan tenaga ahli
dari luar.
A.5 Identifikasi Obyek Penilaian dan Kepemilikan

Aset yang dinilai adalah aset milik PT Hilon Indonesia yang terletak di
3 (tiga) lokasi, yaitu berupa:
1. Pabrik, terdiri dari sebidang tanah seluas 36.973 meter persegi,
bangunan-bangunan dengan total luas 9.804 meter persegi dan
sarana pelengkap lainnya serta mesin-mesin dan peralatannya yang
terletak di Jalan Poros Cikoang, Desa Cikoang, Kecamatan
Mangarabombang, Kabupaten Takalar, Sulawesi Selatan.
bangunan-bangunan dengan total luas 11.687 meter persegi dan
sarana pelengkap lainnya serta mesin-mesin dan peralatannya yang
terletak di Jalan Home Base Armed, Desa Nirannuang, Kecamatan
Bontomarannu, Kabupaten Gowa, Sulawesi Selatan.
bangunan-bangunan dengan total luas 1.304,5 meter persegi dan
sarana pelengkap lainnya yang terletak di Jalan Terong, Kelurahan
Kambu, Kecamatan Kambu, Kabupaten Kendari, Sulawesi Tenggara.
Aset yang dinilai terdiri atas Real Properti dengan bentuk kepemilikan
dari obyek penilaian diatas adalah kepemilikan tunggal untuk tanah
terdaftar sebagai Sertipikat Hak Guna Bangunan (lihat tiap lokasi),
dilengkapi izin Mendirikan Bangunan (IMB) untuk bangunan dan Personal
Properti berupa mesin-mesin dan peralatannya in-situ dan dalam
keadaan beroperasi.
A.6 Jenis Mata Uang yang Digunakan

Hasil penilaian ini dinyatakan dalam mata uang Rupiah.
A.7 Maksud dan Tujuan Penilaian

Pelaksanaan penilaian ini dimaksudkan untuk mengungkapkan opini Nilai
Pasar (Market Value) dari Aset sesuai obyek penilaian diatas yang akan
digunakan untuk tujuan jual-beli.
20
A.8 Dasar Nilai

Sesuai dengan maksud dan tujuan sebagaimana tersebut di atas, maka
dasar nilai yang digunakan adalah Nilai Pasar (Market Value).
Nilai Pasar adalah perkiraan jumlah uang pada Tanggal Penilaian, yang
dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu
obyek penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dan penjual
yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang
pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-
masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian
dan tanpa paksaan (Peraturan No. VIII. C.4).
A.9 Tanggal Penilaian

- Tanggal Inspeksi
Kami telah melakukan inspeksi atas Aset milik PT Hilon Indonesia
pada tanggal 1 Desember 2020 sampai dengan 4 Desember 2020.
- Tanggal Penilaian
Tanggal Penilaian dinyatakan pada tanggal 4 Desember 2020.
- Tanggal Laporan Penilaian

Tanggal Laporan Penilaian adalah tanggal 27 Januari 2021.
A.10 Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian (Subsequent Event)

Dalam penilaian ini setelah Tanggal Penilaian sampai dengan Tanggal
Laporan Penilaian telah terjadi pandemi Covid 19 yang berpengaruh
terhadap sektor ekonomi dan keuangan nasional maupun internasional
namun kondisi ini tidak berpengaruh terhadap hasil penilaian aset.
A.11 Tingkat Kedalaman Investigasi

Dalam melaksanakan penilaian ini kami telah melakukan inspeksi secara
langsung sesuai dengan lingkup penugasan, dengan kondisi dan batasan
sebagai berikut:
1. Investigasi dilakukan melalui proses pengumpulan data dengan cara
inspeksi, penelaahan, perhitungan dan analisis.
2. Kami melakukan identifikasi secara menyeluruh terhadap aset. Untuk
aset-aset yang secara fisik terbatas untuk dapat dilakukan inspeksi
maka identifikasi berdasarkan data atau informasi dari Pemberi
Tugas.
21
3. Kami telah melakukan penelaahan, perhitungan dan analisis, dan

diasumsikan tidak ada informasi yang tersembunyi atau sengaja
disembunyikan.
Dalam proses penilaian ini kami telah melakukan wawancara dengan:

 Ibu Fadilah Bochari sebagai General Affair
 Bpk Moh. Fahlepi sebagai General Affair
A.12 Sifat dan Sumber Informasi yang dapat diandalkan

Dalam mempersiapkan laporan ini, kami menggunakan data dan
informasi yang diperoleh dari manajemen PT Hilon Indonesia dan
berbagai sumber, antara lain :
– Salinan sertipikat tanah
– Salinan Surat Izin Mendirikan Bangunan (IMB)
– Salinan layout bangunan
– Daftar aset mesin-mesin dan peralatannya
– Biaya Teknis Bangunan (BTB) yang dikeluarkan oleh MAPPI
– Berbagai sumber informasi baik berdasarkan media cetak dan
elektronik dan hasil analisis lainnya yang kami anggap relevan
Kami berasumsi bahwa data dan informasi yang diberikan oleh

manajemen telah diungkapkan sepenuhnya, sejujurnya, benar dan
akurat.
A.13 Asumsi dan Asumsi Khusus

Penilaian ini bergantung pada hal-hal sebagai berikut:
1. Seluruh data yang kami peroleh dari pihak pemberi tugas yang
terkait dengan obyek penilaian kami asumsikan bahwa data tersebut
adalah benar.
2. Aset dan peralatannya yang tercakup dalam penilaian dinilai sebagai
satu kesatuan, ditempat (in-situ) dan berada pada kondisi
beroperasi.
3. Penilai bertanggung jawab atas pelaksanaan penilaian properti.
4. Laporan penilaian terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi
yang bersifat rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional
perusahaan.
5. Obyek penilaian diasumsikan bebas dari masalah hukum dan adanya
pencemaran lingkungan.
22
6. Untuk obyek yang memerlukan dasar perhitungan dengan

menggunakan mata uang asing, digunakan kurs tengah Bank
Indonesia pada tanggal penilaian.
A.14 Persyaratan atas Persetujuan untuk Publikasi

Laporan penilaian dan/atau referensi yang melampirinya dilaksanakan
sesuai dengan tujuan penilaian dan terbuka untuk publik kecuali
terdapat informasi yang bersifat rahasia, yang dapat mempengaruhi
operasional perusahaan. Penggunaan dan/atau pengutipan untuk tujuan
lain diluar dari ketentuan dalam laporan ini harus mendapat persetujuan
tertulis dari KJPP NDR.
A.15 Konfirmasi bahwa Penilaian dilakukan berdasarkan peraturan yang

berlaku
Kami telah melakukan penilaian dan menyusun laporan penilaian sesuai
dengan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Standar Penilaian
Indonesia 2018 (SPI 2018 Edisi VII) dan Peraturan No. VIII.C.4 tentang
Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar
Modal.
A.16 Jenis dan Penyajian Laporan

Laporan penilaian ini disajikan dalam bentuk laporan Penilaian Terinci,
dinyatakan dalam mata uang Rupiah (Rp) dan dicetak sebanyak 3 (tiga)
rangkap dalam Bahasa Indonesia, Laporan ini harus dipandang sebagai
satu kesatuan. Penggunaan sebagian isi dari laporan ini tanpa
mempertimbangkan keseluruhan informasi yang terkandung di dalamnya
dapat menyebabkan pengertian yang berbeda.
A.17 Independensi Penilai

Dalam mempersiapkan Laporan Penilaian ini kami telah bertindak secara
independen tanpa adanya konflik dan tidak terafiliasi dengan pihak
PT Hilon Indonesia, PT Inocycle Technology Group Tbk ataupun dengan
pihak-pihak lain yang terafiliasi. Kami juga tidak mempunyai
kepentingan atau keuntungan pribadi berkaitan dengan penugasan ini.
Selanjutnya, pembuatan Laporan Penilaian ini tidak dilakukan untuk
memberikan keuntungan atau merugikan pada pihak manapun. Imbalan
yang kami terima adalah sama sekali tidak dipengaruhi oleh indikasi nilai
yang dihasilkan dari proses penilaian ini
23
A.18 Pendekatan yang Digunakan

Dalam melakukan penilaian, pendekatan yang digunakan adalah
Pendekatan Biaya.
Pendekatan ini mempertimbangkan kemungkinan bahwa sebagai

substitusi dari pembelian suatu aset, seseorang dapat membuat aset lain
baik berupa replika dari aset asli (Biaya Reproduksi Baru) atau
substitusinya (Biaya Pengganti Baru) yang memberikan
kegunaan sebanding.
Biaya Reproduksi Baru merupakan estimasi biaya untuk mereproduksi

suatu aset baru yang sama/identik dengan aset yang dinilai, berdasarkan
harga pasaran setempat pada tanggal penilaian.
Biaya Pengganti Baru adalah perkiraan biaya untuk membangun dengan

menggunakan harga yang berlaku saat penilaian dilakukan di mana
bangunan yang dinilai menggunakan bahan-bahan modern serta standar
dengan rancangan masa kini.
Unsur-unsur biaya yang digunakan meliputi biaya langsung (direct cost)

dan biaya tidak langsung (indirect cost). Biaya langsung meliputi biaya
bahan dan upah. Biaya ini juga dapat dibagi ke dalam biaya struktur dan
biaya komponen material, termasuk ijin bangunan. Biaya tidak langsung
meliputi biaya perencanaan, pengawasan, asuransi, pajak dan jasa
kontraktor.
Penyusutan atau depresiasi dalam pendekatan biaya adalah besarnya
perbedaan antara biaya pembuatan/penggantian baru dari suatu
bangunan/pengembangan pada suatu tanggal penilaian dengan Nilai
Pasar.
Penyusutan tersebut dapat dikategorikan kerusakan fisik, kemunduran

fungsional dan kemunduran eksternal (ekonomi). Penyusutan dalam
akuntansi berbeda dengan penyusutan dalam pendekatan biaya.
Metode penyusutan dalam penilaian ini adalah Metode Breakdown.

Adapun penyusutan dikelompokan ke dalam 3 (tiga) bagian
utama yaitu :
24
 Penyusutan fisik (Physical Deterioration)

Segala bentuk kemunduran pada aset karena kerusakan fisik aset atau
komponennya akibat umur dan pemakaiannya.
 Keusangan fungsi (Functional Obsolescence)

Segala bentuk kemunduran pada aset karena inefisiensi pada aset
dibandingkan dengan penggantiannya seperti spesifikasi disain atau
teknologi yang ketinggalan jaman.
 Keusangan eksternal (External Obsolescence)

Segala bentuk kemunduran pada aset yang disebabkan oleh faktor
ekonomi atau faktor lokasi di luar aset. Jenis keusangan ini dapat
bersifat sementara atau permanen.
A.19 Penggunaan Pendekatan, Metode dan Alasan
- Tanah
Dalam menentukan Nilai Pasar Tanah, pendekatan yang digunakan
adalah Pendekatan Data Pasar dengan Metode Perbandingan Langsung.
- Bangunan-Bangunan dan Sarana Pelengkap Lainnya

Dalam menentukan Indikasi Nilai Pasar bangunan dan sarana
pelengkap lainnya, pendekatan yang digunakan adalah Pendekatan
Biaya dengan Metode Biaya Pengganti Terdepresiasi (Depreciated
Replacement Cost (DRC) yaitu Metode penerapan dari Pendekatan
Biaya, yang digunakan untuk menentukan indikasi nilai dengan
menghitung Biaya Reproduksi Baru atau Biaya Pengganti Baru dari aset
dikurangi dengan penyusutan fisik dan segala bentuk keusangan.
Untuk mendapatkan Biaya Pengganti Baru kami menggunakan Metode

Unit Terpasang (Unit In Place Method), kemudian di sesuaikan untuk
kerusakan fisik dan seluruh bentuk keusangan yang relevan.
- Mesin-mesin dan peralatannya

Untuk melakukan penilaian aset ini dilakukan dengan Pendekatan
Biaya menggunakan metode Trending (Trending Method), yaitu
dengan menerapkan suatu index atau trend factor (faktor
kecenderungan) terhadap historical cost (Biaya Historis) untuk
merubah biaya pada masa lalu menjadi indikasi nilai per tanggal
penilaian.
25
Mengacu kepada Peraturan BAPEPAM dan LK No. VIII.C.4 angka 10 butir c

dan d, untuk memperoleh hasil yang akurat dan obyektif wajib digunakan
2 (dua) Pendekatan Penilaian. Namun dapat menggunakan satu
Pendekatan Penilaian dalam hal melakukan :
1) Penilaian tanah kosong;
2) Penilaian unit properti dengan status strata title;
3) Penilaian properti dengan status bangun, kelola dan serah (built,
operate and transfer/BOT);
4) Penilaian properti industri termasuk mesin dan peralatan yang tidak
memiliki data pasar; dan
5) Penilaian Properti Khusus (Specialized Property)
Dalam penilaian ini kami menggunakan 1 (satu) pendekatan yaitu

Pendekatan Biaya dengan alasan sebagai berikut :
- Aset yang dinilai merupakan Properti Khusus (Specialized Property).
Properti Khusus adalah properti yang memiliki karakteristik tertentu,
memiliki manfaat yang terbatas pada penggunaan atau pengguna
tertentu, dan jarang diperjualbelikan di pasar terbuka, kecuali
sebagai bagian dari suatu penjualan properti secara keseluruhan.
Penilaian Properti Khusus dan properti industri termasuk mesin dan
peralatan yang tidak memiliki data pasar dapat menggunakan satu
Pendekatan Penilaian (Peraturan BAPEPAM dan LK No. VIII.C.4 angka
10 butir d);
- Untuk penilaian aset berupa tanah menggunakan Pendekatan Data
Pasar dengan metode Perbandingan Langsung karena tersedianya data
pasar yang sebanding/identik dengan aset yang dinilai;
- Untuk penilaian aset berupa bangunan dihitung dengan metode Biaya
Pengganti dengan metode Unit Terpasang karena Biaya Pengganti
Baru dari aset bangunan dapat dihitung dan tersedia di pasar.
26
B. TINJAUAN EKONOMI DAN PROSPEK INDUSTRI
B.1 Kinerja Ekonomi Indonesia
Bank Indonesia (BI) optimis pemulihan ekonomi nasional pada tahun 2021
dapat terwujud dengan penguatan sinergi melalui 1 prasyarat dan 5
strategi. Satu prasyarat tersebut adalah vaksinasi dan disiplin protokol
COVID-19, dan 5 strategi respons kebijakan sebagai berikut : 1)
pembukaan sektor produktif dan aman, 2) percepatan stimulus fiskal
(realisasi anggaran), 3) peningkatan kredit dari sisi permintaan dan
penawaran, 4) stimulus moneter dan kebijakan makroprudensial, dan 5)
digitalisasi ekonomi dan keuangan, khususnya UMKM. Demikian
disampaikan Gubernur BI, Perry Warjiyo, dalam Pertemuan Tahunan Bank
Indonesia (PTBI) Tahun 2020 “Bersinergi Membangun Optimisme
Pemulihan Ekonomi” yang diselenggarakan secara virtual pada hari ini
(3/12) di Jakarta. Pada kesempatan yang sama, Presiden RI, Joko Widodo,
menekankan bahwa momentum pertumbuhan positif ini harus dijaga.
Pelaksanaan protokol kesehatan harus terus dilakukan dengan disiplin dan
terus waspada serta tidak lengah agar tidak muncul pandemi gelombang
kedua yang akan merugikan upaya dan pengorbanan yang telah dilakukan.
Pemulihan ekonomi nasional yang tengah berlangsung diprakirakan

semakin meningkat. Pada tahun 2021, ekonomi Indonesia diprakirakan
tumbuh mencapai 4,8-5,8%, didukung oleh peningkatan kinerja ekspor,
konsumsi swasta dan pemerintah, serta investasi baik dari belanja modal
Pemerintah maupun dari masuknya PMA sebagai respons positif terhadap
UU Cipta Kerja. Pertumbuhan di seluruh wilayah juga akan meningkat,
khususnya Jawa serta wilayah Sulawesi-Maluku-Papua.
Stabilitas makroekonomi terjaga dengan inflasi yang akan terkendali

sesuai sasaran 3±1% serta nilai tukar Rupiah yang akan bergerak stabil dan
berpotensi menguat. Stabilitas eksternal terjaga, dengan surplus neraca
pembayaran didukung defisit transaksi berjalan yang rendah di sekitar
1,0-2,0% PDB. Stabilitas sistem keuangan juga semakin membaik, dengan
rasio permodalan yang tinggi, NPL yang rendah, serta pertumbuhan DPK
dan kredit yang masing-masing meningkat ke sekitar 7-9% pada 2021. Hal
ini disampaikan pada kesempatan yang sama oleh Gubernur Bank
Indonesia, Perry Warjiyo.
27
Momentum pemulihan ekonomi nasional perlu terus didorong dengan

memperkuat sinergi membangun optimisme oleh semua pihak baik
Pemerintah (Pusat dan Daerah), Bank Indonesia, Otoritas Jasa Keuangan
(OJK), Lembaga Penjamin Simpanan (LPS), perbankan dan berbagai pihak
lainnya. Vaksinasi dan disiplin protokol Covid-19 merupakan kondisi
prasyarat bagi pemulihan ekonomi nasional. Gubernur Bank Indonesia
secara khusus menekankan terdapat 5 (lima) kebijakan untuk memperkuat
pemulihan ekonomi nasional, yaitu: (i) pembukaan sektor produktif dan
aman, (ii) percepatan realisasi stimulus fiskal, (iii) peningkatan
kredit/pembiayaan kepada dunia usaha, (iv) keberlanjutan stimulus
moneter dan makroprudensial, serta (v) digitalisasi ekonomi dan
keuangan, khususnya UMKM.
Bank Indonesia mendukung pemulihan ekonomi nasional melalui stimulus

kebijakan moneter yang akan dilanjutkan di tahun 2021 yang antara lain
ditempuh melalui (i) stabilitas nilai tukar Rupiah sesuai fundamental dan
mekanisme pasar tetap dijaga, (ii) suku bunga yang akan tetap rendah,
sampai dengan muncul tanda-tanda tekanan inflasi meningkat, dan (iii)
melanjutkan pembelian SBN dari pasar perdana untuk pembiayaan APBN
Tahun 2021 sebagai pembeli siaga (non-competitive bidder) dan kebijakan
makroprudensial yang juga tetap akan akomodatif pada tahun 2021. Bank
Indonesia juga akan terus mengakselerasi implementasi Blueprint Sistem
Pembayaran Indonesia (BSPI) 2025, mempercepat Pendalaman pasar uang
sesuai Blueprint Pendalaman Pasar Uang (BPPU) 2025, terus mendukung
pengembangan ekonomi-keuangan Syariah dan UMKM, dan terus aktif
dalam berbagai forum internasional dari sisi kebijakan internasional.
Bank Indonesia juga akan terus mengarahkan seluruh instrumen kebijakan

untuk mendukung pemulihan ekonomi nasional, yang terkoordinasi erat
dengan Pemerintah dan KSSK, dengan tetap menjaga stabilitas
makroekonomi dan sistem keuangan. PTBI diselenggarakan rutin setiap
akhir tahun untuk menyampaikan pandangan Bank Indonesia mengenai
kondisi perekonomian terkini, tantangan dan prospek ke depan, serta arah
kebijakan Bank Indonesia. Paparan ini sebagai wujud akuntabilitas dan
transparansi Bank Indonesia. Pertemuan dihadiri oleh Presiden RI, Joko
Widodo, Anggota DPR RI khususnya Komisi XI, Pimpinan Lembaga Negara,
Menteri Kabinet Indonesia Maju, Gubernur Kepala Daerah, pimpinan
perbankan dan korporasi nonbank, akademisi, pengamat ekonomi, serta
perwakilan sejumlah lembaga internasional. Tema yang diangkat dalam
PTBI 2020 adalah " Bersinergi Membangun Optimisme Pemulihan Ekonomi".
28
Dalam kesempatan penyelenggaraan PTBI, Bank Indonesia juga

memberikan penghargaan (BI Award) tahun 2020 sejumlah 44 penghargaan
dalam 4 area dan 13 kategori di bidang pengelolaan stabilitas moneter dan
sistem keuangan, sistem pembayaran dan pengelolaan uang Rupiah,
pengembangan UMKM dan ekonomi keuangan syariah, serta pendukung
kebijakan Bank Indonesia dan kontribusi perorangan. Penghargaan ini
dilakukan secara tahunan, disatukan dengan acara PTBI, sebagai apresiasi
dan sekaligus pengakuan nasional kepada para mitra kerja yang telah
mendukung pelaksanaan tugas-tugas Bank Indonesia. Penghargaan ini juga
merefleksikan jalinan sinergi antara BI dan para pelaku ekonomi yang
bersama-sama Pemerintah, OJK, dan LPS sebagai upaya mendukung
pemulihan ekonomi nasional, dengan tetap menjaga stabilitas
makroekonomi dan sistem keuangan.
B.2 Analisis Industri

Kementerian Lingkungan Hidup dan Kehutanan (“KLHK”) menargetkan
terjadi pengurangan sampah oleh produsen sebesar 30 persen pada akhir
tahun 2029. Jika tidak tercapai keseimbangan tersebut, maka akan terjadi
kebocoran pada lingkungan yang akan berdampak pada kerusakan
lingkungan akibat sampah plastik. Dalam konteks itu, perlu dilakukan
pendekatan sirkular ekonomi yakni menjadikan sampah sebagai sumber
daya sehingga dapat menjadi bahan baku di industri atau diolah menjadi
produk lain.
Dalam menciptakan ekonomi sirkular perlu memperhatikan dua hal yakni

ekosistem dan lingkungan untuk mendukung pendekatan tersebut. Untuk
ekosistem didorong dari hulu ke hilir memiliki kapasitas yang memadai
sehingga sampah baik plastik dan kertas dapat dimanfaatkan.
Selanjutnya perlu adanya lingkungan yang mendukung mulai dari

kebijakan insentif fiskal, kebijakan impor scrap, kebijakan extended
producer responbility, standarisasi produk daur ulang.
Ketua Umum Asosiasi Daur Ulang Plastik Indonesia (“ADUPI”) Christine

Halim mengatakan KLHK telah memasukkan industri daur ulang dalam
peta jalan 2025. Peta jalan tersebut mengharuskan kemasan plastik untuk
memiliki konten bahan baku daur ulang setidaknya 25%.
Sampah plastik yang saat ini mendominasi Tempat Pemrosesan Akhir

(“TPA”) adalah plastik multilayer yang tidak bisa didaur ulang oleh pabrik
daur ulang yang sudah ada. Sementara itu, bahan baku yang saat ini paling
menarik didaur ulang adalah plastik kaku seperti botol Polyethylene
Terephthalate (PET).
29
Berdasarkan penelitian KLHK pada 2019, total botol PET yang diproduksi di
dalam negeri hanya mencapai sekitar 100.000 ton. Adapun, Asosiasi
Industri Olefin, Aromatik, dan Plastik (“INAPLAS”) mendata produksi
kemasan plastik mendominasi penggunaan bahan baku plastik hingga 2,25
juta ton per tahun.
Federasi Kemasan Indonesia mencatat kemasan plastik kaku hanya

berkontribusi sebesar 15%, sedangkan plastik fleksibel atau plastik
multilayer mendominasi hingga 45%. Dengan kata lain, plastik yang
menarik untuk didaur ulang oleh pabrik daur ulang hanya sekitar 338.100
ton per tahun dari total produksi plastik nasional sekitar 5,6 juta ton per
tahun.
Di sisi lain, Ketua Umum ADUPI meramalkan produksi pabrik daur ulang
akan terkontraksi setidaknya 50% dari realisasi tahun 2019 sehingga
pabrikan daur ulang hanya akan memproduksi bahan baku daur ulang
maksimal sekitar 50.000 ton pada tahun 2020.
Berdasarkan kebijakan pemerintah mengenai Pembatasan Sosial Berskala

Besar (“PSBB”) dan Pemberlakuan Pembatasan Kegiatan Masyarakat
(“PPKM”) sehingga banyak orang bekerja dari rumah mengakibatkan
berkurangnya konsumsi botol plastik membuat industri daur ulang
kesulitan dalam memperoleh pasokan bahan baku, selain itu bahan baku
impor yang juga sulit didapat karena banyaknya persyaratan yang
dibutuhkan.
GAMBARAN UMUM PERUSAHAAN PEMBERI TUGAS
Pemberi tugas adalah PT Inocycle Technology Group Tbk bergerak di

bidang usaha pengelolaan dan daur ulang limbah plastik.
Sebagai salah satu sumber pencemaran lingkungan, sampah plastik dengan

begitu mudahnya dapat kita temui di mana saja, misal di trotoar, jalan
raya, sungai, laut ataupun hutan.Tak heran, pemerintah dan swasta
sendiri pun tak henti-hentinya melakukan penanganan terhadap limbah
yang sulit terurai secara alami ini.
Dari total sekitar 1,3 miliar ton sampah plastik yang kini dihasilkan kota-
kota di dunia, ditaksir bakal menggelembung hingga 2,2 miliar ton pada
2025 mendatang. Adapun untuk Indonesia, diperkirakan jumlah sampah
telah mencapai 65,8 juta ton per tahun, 7,2 juta ton di antaranya berupa
sampah plastik.
30
Karenanya, penanganan yang serius terhadap limbah ini pun tak

terelakkan. Salah satunya melalui Kementerian Perindustrian
(Kemenperin) yang terus mendorong peningkatan nilai tambah terhadap
limbah plastik melalui peran industri daur ulang atau recycle industry.
Selain menangani limbah, penanganan ini juga dibutuhkan guna
mengurangi impor plastik yang terbilang masih tinggi bagi penopang
proses poduksi berbagai sektor industri di Indonesia.
GAMBARAN UMUM PT HILON INDONESIA
Obyek penilaian adalah aset milik PT Hilon Indonesia yang memproduksi

Polyester Staple Fiber (PSF) yang banyak digunakan untuk insulasi
kebutuhan industry, komersil dan perumahan. Untuk produk Hilon no
woven banyak digunakan untuk industry garments. Sedangkan Hilon Geo
textile dimanfaatkan oleh sector pertambangan, proyek infrastruktur,
proyek agrikultur, lapangan golf dan bunker.
PT Hilon Indonesia juga memproduksi karpet, selimut, kasur, bantal dan

guling dengan bahan baku PSF.
GAMBARAN TENTANG KISARAN HARGA TANAH
Dari data - data dan informasi yang kami dapatkan, kisaran harga tanah di
sekitar obyek penilaian adalah sebagai berikut :
- Harga tanah di Jalan Poros Cikoang saat ini berkisar antara Rp. 20.000,-
sampai dengan Rp. 50.000,- per meter persegi tergantung dari lokasi
dan karakteristik fisik tanah yang ditawarkan.
- Harga tanah di Jalan Home Base Armed saat ini berkisar antara Rp.
50.000,- sampai dengan Rp. 200.000,- per meter persegi tergantung
dari lokasi dan karakteristik fisik tanah yang ditawarkan sedangkan
Jalan Poros Malino (jalan utama menuju lokasi) Kecamatan
Bontomarannu saat ini berkisar antara Rp. 200.000,- sampai dengan Rp.
500.000,- per meter persegi.
- Harga tanah di Jalan Terong saat ini berkisar antara Rp. 400.000,-
sampai dengan Rp. 650.000,- per meter persegi tergantung dari lokasi
dan karakteristik fisik tanah yang ditawarkan.
31

SELATAN.
I.1 OBYEK PENILAIAN
Aset yang dinilai adalah aset milik PT Hilon Indonesia yang berupa Pabrik
terdiri dari sebidang tanah seluas 36.973 meter persegi, bangunan-
bangunan dengan total luas ± 9.804 meter persegi dan sarana pelengkap
lainnya serta mesin-mesin dan peralatannya.
PEMANFAATAN TERTINGGI DAN TERBAIK (HIGHEST AND BEST USE)
Penggunaan tertinggi terbaik didefinisikan sebagai penggunaan yang paling

mungkin dan optimal dari suatu aset, secara fisik dimungkinkan dan telah
dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diijinkan, secara
finansial layak dan menghasilkan nilai tertinggi dari aset tersebut
(KPUP 10.1).
Dengan analisis terbatas yang telah kami lakukan maka kami

berkesimpulan bahwa aset yang dinilai saat ini telah memenuhi prinsip
pemanfaatan tertinggi dan terbaik.
Kajian penggunaan tertinggi dan terbaik dalam laporan ini tidak kami
lakukan analisa secara utuh akan tetapi kami lakukan secara terbatas,
karena untuk melakukan kajian HBU secara utuh dibutuhkan analisis
secara mendalam dan merupakan penugasan yang terpisah dari
penugasan ini.
LOKASI DAN IDENTITAS ASET
Aset yang dinilai terletak di sebelah Selatan Jalan Poros Cikoang,

di wilayah Kecamatan Mangarabombang, Kabupaten Takalar, Sulawesi
Selatan.
Jalan Poros Cikoang yang terletak di depan lokasi lebarnya kurang lebih
8 meter, diaspal dan dilengkapi dengan saluran pembuangan air terbuka.
32
Batas – batas tanah adalah sebagai berikut :

- Sebelah Utara/Depan : Jalan Poros Cikoang
- Sebelah Timur/Kanan : Jalan desa
- Sebelah Barat/Kiri : Tanah kosong dan pemukiman
- Sebelah Selatan/Belakang : Tanah kosong/kebun
Aset ini terletak kurang lebih 14 kilometer di sebelah Selatan dari pusat
Kabupaten Takalar (Kantor Bupati Takalar).
KEADAAN LINGKUNGAN DAN SARANA YANG TERSEDIA
Aset ini terletak di daerah yang diperuntukkan sebagai

daerah industri dan pemukiman.
Jalan utama menuju ke tempat ini (Jalan Poros Cikoang) lebarnya kurang
lebih 12 meter, merupakan jalan propinsi yang menghubungkan Kabupaten
Takalar dan Kabupaten Jeneponto, jalan tersebut diaspal dan dilengkapi
saluran pembuangan air terbuka dan dilengkapi dengan lampu – lampu
penerangan jalan.
Jalan umum lain di sekitarnya merupakan jalan kelas 1, kelas 2 dan kelas
3 untuk lalu lintas kendaraan ringan dan berat.
Bangunan-bangunan penting yang dapat digunakan sebagai petunjuk lokasi

dan terletak tidak jauh dari aset ini adalah :
# SMP NEGERI 3 MANGARABOMBANG
# SMA NEGERI 7 TAKALAR
# PASAR JONGGO CIKOANG
Aliran tenaga listrik (PLN) dan saluran telepon tersedia di lokasi ini.
Transportasi umum tersedia di sepanjang Jalan Poros Cikoang yang

terletak di depan lokasi aset yang dinilai.
33
DATA ASET
a. TANAH
Tanah yang dinilai terdiri dari sebidang tanah yang terletak di Jalan Poros
Cikoang, Desa Cikoang, Kecamatan Mangarabombang, Kabupaten Takalar,
Sulawesi Selatan yang terdaftar sebagai Sertipikat Hak Guna Bangunan
No. 00005, dikeluarkan pada tanggal 22 April 2019 dan berakhir pada
tanggal 12 April 2039 atas nama PT Hilon Indonesia, Surat Ukur No.
00487/Cikoang/2019 tanggal 04 Februari 2019, meliputi tanah seluas
36.973 meter persegi.
Sebagaimana ditunjukan pada sketsa gambar situasi tanah, bentuk

gabungan tanah ini tidak beraturan dengan lebar bagian depan kurang
lebih 16 meter (sebagai jalan masuk), lebar bagian tengah kurang lebih
120 meter, dan panjang ke dalam kurang lebih 350 meter.
Permukaan tanah ini pada umumnya rata dengan ketinggian tanah pada
bagian depan kurang lebih sama dengan permukaan jalan di depannya.
b. BANGUNAN-BANGUNAN
Bangunan-bangunan yang dinilai terdiri dari bangunan pos jaga, kantor

dan mess, pabrik HDP, workshop dan toilet, gudang ex. pet drying, pabrik
glasswool, ex. rumah genset yang dilengkapi dengan sarana pelengkap
lainnya berupa pagar keliling, perkerasan jalan lingkungan dan area
parkir, rumah jembatan timbang, gardu PLN, kanopi gudang serta sumber
daya listrik dari PLN (Persero) sebesar 690 kVA.
Pada saat inspeksi, kami dilengkapi dengan Surat Izin Mendirikan

Bangunan (IMB) No. 084/IMB/DTLK/IV/2008 tanggal 4 April 2008 untuk
bangunan Processing Pasca Panen milik PT EN3 Green Energy (pemilik
tanah dan bangunan sebelumnya).
Pada bagian akhir dari laporan ini kami lampirkan foto-foto aset, sketsa
gambar situasi tanah dan bangunan, peta situasi dan data, peta
Kabupaten Takalar yang menunjukkan lokasi aset ini.
34
I.2 PENILAIAN
I.2.1 TANAH
Pada waktu kami melakukan survey data penjualan dan penawaran di

daerah setempat, kami memperoleh beberapa data penawaran tanah
kosong di sekitarnya.
Data yang kami peroleh antara lain adalah sebagai berikut (lihat peta
situasi dan data) :
- Tanah kosong terletak di Jalan Poros Cikoang, Desa Cikoang, kurang

lebih 500 meter di sebelah Barat dari lokasi.
Luas tanah : 5.000 m² / SHM
Harga : Rp. 250.000.000,- atau Rp. 50.000,-/m2
(penawaran)
- Tanah kosong terletak di Jalan Poros Cikoang, Desa Pattopakang,

kurang lebih 1 kilometer di sebelah Timur dari lokasi.
Luas tanah : 20.000 m² / SKT
Harga : Rp. 800.000.000,- atau Rp. 40.000,-/m2
(penawaran)
- Tanah kosong terletak di Jalan Poros Cikoang, Desa Pattopakang,

kurang lebih 2 kilometer di sebelah Timur dari lokasi.
Harga : Rp. 3.000.000.000,- atau Rp. 30.000,-/m2
(penawaran)
Berdasarkan beberapa perbandingan data-data tersebut diatas, kami

melakukan penyesuaian atas data yang diperoleh untuk dibandingkan
dengan obyek yang dinilai melalui perhitungan sebagai berikut :
35
Obyek
Uraian Data 1 Data 2 Data 3
yang dinilai
Data Aset Pabrik Tanah kosong Tanah kosong Tanah kosong
Jalan Poros Cikoang, Desa Jalan Poros Cikoang, Desa Jalan Poros Cikoang, Desa
Alamat Jalan Poros Cikoang
Cikoang Pattopakang Pattopakang
Dokumen SHGB SHM SKT SHM
Luas tanah (m²) 36.973 5.000 20.000 100.000
Luas bangunan (m²) - - - -
Harga Terjual (Rp,-) - - -
Harga Penawaran (Rp,-) 250.000.000 800.000.000 3.000.000.000
Diskon (%) 10% 10% 10%
Indikasi transaksi (Rp,-) 225.000.000 720.000.000 2.700.000.000
Penyesuaian Transaksional (Faktor Sequence):
- Dokumen / Legalitas 0% 225.000.000 2% 734.400.000 0% 2.700.000.000
- Syarat Pembiayaan 0% 225.000.000 0% 734.400.000 0% 2.700.000.000
- Kondisi Penjualan 0% 225.000.000 0% 734.400.000 0% 2.700.000.000
- Pengeluaran yang dilakukan segera setelah
pembelian 0% 225.000.000 0% 734.400.000 0% 2.700.000.000
- Kondisi Pasar 0% 225.000.000 0% 734.400.000 0% 2.700.000.000
Indikasi nilai bangunan (Rp,-) - - -
Indikasi nilai bangunan / m² (Rp,-)
Indikasi nilai tanah (Rp,-) 225.000.000 734.400.000 2.700.000.000
Indikasi nilai tanah / m² (Rp,-) 45.000 36.720 27.000
Penyesuaian
Lokasi 0% - 5% 1.836 10% 2.700
Karakteristik Fisik -6% (2.846) 8% 2.829 19% 5.001
Karakteristik Ekonomi 0% - 0% - 0% -
Penggunaan 10% 4.500 10% 3.672 10% 2.700
Komponen Non-realty 0% - 0% - 0% -
Waktu Penawaran 0% - 0% - 0% -
Total Penyesuaian 4% 1.654 23% 8.337 39% 10.401

Gross Adjustment 84% 16% 29% 39%
Bobot Absolute 100% 40% 33% 27%
Nilai Pembobotan 18.802 14.685 10.139
Nilai Pasar tanah /m² (Rp,-) 43.625 dibulatkan 44.000
Nilai Pasar tanah (Rp,-) 1.626.812.000 dibulatkan 1.627.000.000
Atas pertimbangan dari beberapa faktor yang berkaitan dengan penilaian

ini kami berpendapat bahwa jumlah sebesar Rp. 1.627.000.000,-
(SATU MILIAR ENAM RATUS DUA PULUH TUJUH JUTA RUPIAH)
merupakan Nilai Pasar dari tanah yang dinilai seluas 36.973 meter
persegi.
36
I.2.2 - I.2.3 BANGUNAN DAN SARANA PELENGKAP LAINNYA
Untuk mendapatkan Nilai Pasar Bangunan dengan menggunakan Pendekatan Biaya, metode yang
digunakan adalah Biaya Pengganti Terdepresiasi (Depreciated Replacement Cost) . Hasil
perhitungan Biaya Pengganti Baru dan Indikasi Nilai Pasar dari aset yang dinilai adalah sebagai
berikut :
Biaya Indikasi
Uraian Pengganti Baru Nilai Pasar
(Rp,-) (Rp,-)
I.2.2 BANGUNAN-BANGUNAN
- Pos Jaga 35.000.000 25.000.000

- Kantor dan Mess 1.410.000.000 1.093.000.000
- Pabrik HDP 9.310.000.000 7.215.000.000
- Gudang Ex. Pet Drying 7.410.000.000 5.187.000.000
- Pabrik Glasswool 3.823.000.000 2.963.000.000
- Workshop dan Toilet 1.473.000.000 1.142.000.000
- Ex. Rumah Genset 114.000.000 80.000.000
JUMLAH UNTUK BANGUNAN 23.575.000.000 17.705.000.000
I.2.3 SARANA PELENGKAP LAINNYA 7.636.000.000 3.529.000.000
I.2.4 MESIN - MESIN DAN PERALATANNYA
Untuk mendapatkan Nilai Pasar mesin-mesin dan peralatannya dengan menggunakan Pendekatan
Biaya, metode yang digunakan adalah Metode Trending (Trending Method) . Dalam penilaian
dari mesin-mesin dan peralatannya. Hasil perhitungan Biaya Pengganti Baru dan Indikasi Nilai
Pasar dari aset yang dinilai adalah sebagai berikut:
Biaya Indikasi
(Rp,-) (Rp,-)
I.2.4 MESIN-MESIN DAN PERALATANNYA

- Line HDP 6.120.300.000 6.081.100.000
- Line GW 9.743.600.000 9.737.500.000
JUMLAH UNTUK MESIN-MESIN DAN PERALATANNYA 15.863.900.000 15.818.600.000
DIBULATKAN 15.864.000.000 15.819.000.000
Daftar uraian bangunan-bangunan dan sarana pelengkap lainnya serta mesin-mesin dan
peralatannya, dapat dilihat pada Perincian Nilai.
37
I.3 KESIMPULAN
Berdasarkan asumsi-asumsi, perhitungan dan atas pertimbangan dari

beberapa faktor yang berkaitan dengan penilaian ini maka kami
berpendapat bahwa Nilai Pasar Aset milik PT Hilon Indonesia per tanggal
4 Desember 2020 yang terletak di Jalan Poros Cikoang, Desa Cikoang,
Kecamatan Mangarabombang, Kabupaten Takalar, Sulawesi Selatan adalah
sebagai berikut :
Indikasi
Nilai Pasar
Uraian Nilai Likuidasi
(Rp,-)
(Rp,-)
- Tanah (36.973 m²) 1.627.000.000
- Bangunan–bangunan (9.804 m²) 17.705.000.000
Jumlah 38.680.000.000 27.076.000.000

ini kami berkesimpulan bahwa jumlah sebesar Rp. 38.680.000.000,-
(TIGA PULUH DELAPAN MILIAR ENAM RATUS DELAPAN PULUH JUTA
RUPIAH) merupakan Nilai Pasar dan jumlah sebesar
Rp. 27.076.000.000,- (DUA PULUH TUJUH MILIAR TUJUH PULUH ENAM
JUTA RUPIAH) merupakan Indikasi Nilai Likuidasi dari aset yang dinilai.
38
I.4 PERINCIAN NILAI
I.4.1 TANAH
(Lihat I.2.1)
I.4.2 BANGUNAN
1. Pos Jaga
a. Spesifikasi
Tahun pembuatan : 2008, renovasi 2019
Jumlah lantai : 1 (satu)
Rangka : Beton
Tinggi : ± 2,6 meter
Dinding : Pasangan bata diplester dan dicat
Atap : Genteng keramik
Langit-langit : Gypsum
Lantai : Keramik
Jendela : Kaca dengan kusen aluminium
Pintu : Panel kayu
b. Fasilitas-fasilitas : Listrik, air bersih
c. Keterangan
Pemeliharaan : Baik
Kondisi : Baik
Bentuk : Persegi panjang, 5 m x 3 m
Luas lantai : 15 m²
Biaya Pengganti Baru (Rp,-) : 35.000.000,-

Indikasi Nilai Pasar (Rp,-) : 25.000.000,-
39
2. Kantor dan Mess
a. Spesifikasi
Rangka : Beton
Tinggi : 3,5 meter
Lantai : Keramik
Pintu : Panel kayu
b. Fasilitas-fasilitas : Listrik, air bersih, penangkal petir
c. Keterangan
Pemeliharaan : Baik
Kondisi : Baik
Biaya Pengganti Baru (Rp,-) : 1.410.000.000,-

Indikasi Nilai Pasar (Rp,-) : 1.093.000.000,-
3. Pabrik HDP (High Density Padding)
a. Spesifikasi
Rangka : Baja
Tinggi : 6 meter
Dinding : Pasangan bata diplester dan dicat, spandek
Atap : Spandek
Lantai : Beton
Pintu : Pelat besi

40
c. Keterangan
Pemeliharaan : Baik
Kondisi : Baik
Bentuk : Persegi panjang
Luas lantai :
- Pabrik HDP : 3.750 m²
- Extention : 195 m²
Jumlah luas lantai : 3.945 m²

4. Gudang Ex. Pet Drying
a. Spesifikasi
Tahun pembuatan : 2008
Rangka : Baja
Tinggi : 4,5 meter
Dinding : Pasangan bata diplester dan dicat setinggi ± 1 meter
Atap : Fiber gelombang
Lantai : Beton
Pintu : Terbuka
b. Fasilitas-fasilitas :-
c. Keterangan : Bangunan saat ini belum digunakan

Pemeliharaan : Baik
Kondisi : Baik
Luas lantai : 3.250 m²

41
5. Pabrik Glasswool
a. Spesifikasi
Rangka : Baja
Tinggi : 6 meter
Atap : Spandek
Lantai : Beton
Pintu : Pelat besi
c. Keterangan
Pemeliharaan : Baik
Kondisi : Baik
Bentuk : Beraturan

6. Workshop dan Toilet
a. Spesifikasi
Rangka : Baja
Tinggi : 6 meter
Atap : Spandek
Lantai : Beton
Pintu : Pelat besi

42
c. Keterangan
Pemeliharaan : Baik
Kondisi : Baik
Bentuk : Beraturan

7. Ex. Rumah Genset
a. Spesifikasi
Rangka : Baja
Tinggi : 6 meter
Atap : Spandek
Lantai : Beton
Pintu : Pelat besi
c. Keterangan
Pemeliharaan : Baik
Kondisi : Baik
Bentuk : Beraturan

43
I.4.3 SARANA PELENGKAP LAINNYA
Terdiri dari :
- Pagar keliling terbuat dari dinding panel beton setinggi kurang lebih 2 meter
dilengkapi dengan kawat duri sepanjang kurang lebih 900 meter dan pintu gerbang
besi sepanjang kurang lebih 11 meter .
- Pekerasan jalan lingkungan terbuat dari beton bertulang seluas kurang lebih 11.000
meter persegi dan perkerasan halaman kantor dan parkir terbuat dari paving blok
seluas kurang lebih 690 meter persegi.
- Atap jembatan timbang terbuat dari konstruksi baja setinggi 6 meter dengan atap
spandek seluas kurang lebih 48 meter persegi.
- Gardu PLN terbuat dari konstruksi beton, dinding bata diplester dan dicat, pintu besi
dengan atap dak beton seluas kurang lebih 28 meter persegi.
- Sumberdaya listrik diperoleh dari PLN (Persero) sebesar 690 kVA, sumber air bersih
diperoleh dari PDAM dan sumur air tanah.
- Kanopi parkir motor di area pos jaga terbuat dari konstruksi baja dengan atap
- Kanopi penghubung antar gudang terbuat dari konstruksi baja setinggi 5 meter
dengan atap spandek total seluas kurang lebih 226 meter persegi.
Kondisi : Cukup

44
I.4.4 MESIN-MESIN DAN PERALATANNYA
Biaya Indikasi
(Rp,-) (Rp,-)
1 - Line HDP
1 - Digital Scale
Excellent
Tipe : EX-E8A, kapasitas 150 kg.
1 - Bale Breaker
Terdiri dari
1 - Belt Conveyor
Konstruksi rangka baja, belt lebar
115 mm x panjang 4.000 mm,
digerakkan oleh motor listrik.
1 - Ball Breaker
Konstruksi rangka baja, breaker
diameter 45 mm x panjang 1.200
mm, digerakkan oleh motor listrik.
1 - Fan Blower
Digerakkan oleh motor listrik 3,7 kW.
1 - Super Cleaner
1 - Mixer Room
Konstruksi rangka baja, panjang 7.000
mm x lebar 2.200 mm x tinggi
3.000 mm.
1 - Fan Blower
Digerakkan oleh motor listrik.
2 - Carding Machine
Lebar kerja 1.800 mm
1 - Fan Blower
1 - Forming Machine
Lebar Kerja 3.000 mm
Terdiri dari :
2 - Press Drum
1 - Belt Conveyor
3.000 mm x panjang 3.700 mm,
1 - Belt Conveyor
45
Biaya Indikasi
(Rp,-) (Rp,-)
1 - Belt Conveyor
1 - Belt Conveyor
1- Oven Machine
Konstruksi rangka baja, ruang oven
panjang 10.500 mm x lebar 3.800 mm x
tinggi 2.100 mm.
Terdiri dari :
4 - Fan Blower sirkulasi
1 - fan exhaust
1 - Fan cooling
1- Side Cutting Machine
Konstruksi rangka baja, diameter cutter
500 mm, lebar bidang potong
3.000 mm.
1- Cross Cutting Machine
1.000 mm, lebar bidang potong 3.000
1- mm. Conveyor
Belt
Konstruksi rangka baja, belt lebar 3.000
mm x panjang 3.000 mm, digerakkan
oleh motor listrik.
1- Rewinding
1- Waste Breaker
Konstruksi rangka baja, breaker
diameter 350 mm x panjang 8.500 mm,
lengkap dengan instalasi piping,
Dilengkapi dengan :
1 - Belt conveyor
1 - Fan Blower
1- Digital plate Scale
Excellent
Tipe : EX-E8A, kapasitas 150 kg
46
Biaya Indikasi
(Rp,-) (Rp,-)
1- Air Kompressor
PUMA
Tipe : NK 150300, tahun 2018, 3 silinder,
digerakkan oleh motor listrik 15 Hp.
1 - Transformer
Kapasitas 800 KVA, tahun 2008., Unit
lengkap dengan kapasitor bank.
Unit lengkap dengan ducting sistem, instalasi
pipa, panel kontrol, dan peralatan standar
lainnya untuk beroperasi normal.
Kondisi : Baik 6.120.300.000 6.081.100.000
JUMLAH UNTUK LINE HDP 6.120.300.000 6.081.100.000
1 - Line GW Plant
Terdiri dari :
1 - Digital Plate Scale
Excellent
1 - Mixer
Konstruksi rangka baja, drum mixer
digerakkan oleh motor listrik 55 kW.
1 - Bale Flucker
Konstruksi rangka baja, Flucker
lengkap dengan instalasi piping,
Dilengkapi dengan :
1 - Belt conveyor
1 - Fan Blower
Digerakkan oleh motor listrik
3,7 kW.
1 - Super Cleaner
1 - Fan Blower
1 - Fan Exhaust
47
Biaya Indikasi
(Rp,-) (Rp,-)
1- Mixer Room
mm x lebar 2.400 mm x tinggi
3.500 mm.
1- Fan Blower
2- Carding Machine
Lebar kerja 1.800 mm
1- Fan Blower
1- Forming Machine
Lebar Kerja 1.700 mm
Terdiri dari :
1 - Belt Conveyor
1 - Belt Conveyor
1 - Belt Conveyor
1 - Belt Conveyor
1- NP Drum 1
Tipe jarum 15 x 18 x 20 x 3,5, lebar
jarum 2600, jumlah jarum 2496.
Terdiri dari :
2 - Drum Diameter 400 mm x panjang
2.700 mm, digerakkan oleh motor
listrik 7,5 kW.
1- Belt Conveyor
oleh motor listrik.
48
Biaya Indikasi
(Rp,-) (Rp,-)
1- NP Boorim
jarum 2000, jumlah jarum 52.500.
Terdiri dari :
2 - Plate boorim 300 mm x panjang
listrik 11 kW.
1- NP Delgem
jarum 2000, jumlah jarum 33.820.
Terdiri dari :
2 - Plate Delgem 300 mm x panjang
listrik 11 kW.
1- Side Cutting
1- By Pass Conveyor
oleh motor listrik.
1- Oven Machine
Konstruksi rangka baja, ruang oven
panjang 13.000 mm x lebar 4.500 mm x
tinggi 2.400 mm.
Terdiri dari :
4 - Fan Blower sirkulasi
1 - fan exhaust
1 - Fan cooling
1- Cooling Conveyor
oleh motor listrik. Unit lengkap dengan
2 x fan blower.
3.000 mm.
3.000 mm.
49
Biaya Indikasi
(Rp,-) (Rp,-)
1- Metal Detector
1- Cross Cutting Machine
1.000 mm, lebar bidang potong
3.000 mm.
1 - Belt Conveyor
oleh motor listrik.
1 - Rewinding
1 - Air Kompressor
PUMA
Tipe : NK 150300, tahun 2018, 3 silinder,
digerakkan oleh motor listrik
15 Hp.
Excellent
Sonic
Tipe : NI - 7, kapasitas 200 kg
1 - Jembatan Timbang
mm x lebar 3.000 mm, kapasitas
30.000 Kg.
1 - Water Tank
Konstruksi fiber glass, kapasitas
5.200 Liter
1 - Water Tank
Konstruksi fiber glass, kapasitas
11.000 Liter
2 - Water Pump
Model Centrifugal, digerakkan oleh
motor listrik.
Unit lengkap dengan ducting sistem, instalasi
pipa, panel kontrol, dan peralatan standar
lainnya untuk beroperasi normal.
Kondisi : Baik 9.186.800.000 9.180.700.000
50
Biaya Indikasi
(Rp,-) (Rp,-)
1 - Boiler Oil Thermal

Daelim, China
Tipe : DL - H1500, tahun 2019, kapasitas
1.500.000 kcal/hr.
Terdiri dari :
1 - Timbangan
1 - Screw Conveyor
Konstruksi rangka baja, diameter screw
1 - Hopper Cangkang
mm x lebar 2.500 mm x tinggi 1.200
1 - Screw Conveyor
Konstruksi rangka baja, diameter screw
2 - Fan Blower
2 - Feed Pump
motor listrik.
Unit lengkap dengan instalasi pipa, panel
kontrol dan peralatan standar lainnya untuk
beroperasi normal.
Kondisi : Sangat Baik 556.800.000 556.800.000
JUMLAH UNTUK LINE GW 9.743.600.000 9.737.500.000
DIBULATKAN 15.864.000.000 15.819.000.000

51
I.5 LAMPIRAN-LAMPIRAN
1. FOTO-FOTO ASET
2. SKETSA GAMBAR SITUASI TANAH DAN BANGUNAN
3. PETA SITUASI DAN DATA
4. PETA KABUPATEN TAKALAR

Lampiran 1
FOTO - FOTO ASET

TANAH DAN BANGUNAN
TAMPAK LINGKUNGAN
TAMPAK DEPAN
Lampiran 1 - 1
KANTOR DAN MESS
POS JAGA DAN JEMBATAN TIMBANG

Lampiran 1 - 2
WORKSHOP DAN TOILET
PABRIK HIGH DENSITY PADDING (HDP)

Lampiran 1 - 3
TAMPAK DALAM PABRIK HDP
PABRIK GLASSWOOL (GW)

Lampiran 1 - 4
TAMPAK DALAM PABRIK GLASSWOOL
GUDANG 2 (EX. PET DRYING)

Lampiran 1 - 5
EX. RUMAH GENSET
PARKIR MOTOR
Lampiran 2
SKETSA GAMBAR SITUASI

TANAH DAN BANGUNAN
U
Tanpa Skala
ng
C i koa
n Poros
Jala
1
9
2
6
Jalan Desa
5
Keterangan :
HGB No. 00005 tanggal 22 April 2019,
Surat Ukur No. 00487/Cikoang/2019,
Luas tanah : 36.973 m²
Bangunan yang dinilai
1. Pos Jaga
2. Kantor dan Mess ASET MILIK
3. Pabrik HDP
4. Ex. Gudang Pet Drying PT HILON INDONESIA
5. Pabrik Glasswool
TERLETAK DI
7. Ex. R. Genset JALAN POROS CIKOANG,
8. Gardu PLN
9. Jembatan Timbang
DESA CIKOANG,
KECAMATAN MANGARABOMBANG,
KABUPATEN TAKALAR,
SULAWESI SELATAN
Lampiran 3
PETA SITUASI DAN DATA
Luas Tanah Luas Bangunan Harga Tanah & Bangunan Harga Tanah
Data Dokumen Keterangan
(m²) (m²) (Rp,-) (Rp,-)
5.000 SHM ----- ----- 250.000.000 Tanah kosong ( )
20.000 SKT ----- ----- 800.000.000 Tanah kosong ( )
100.000 SHM ----- ----- 3.000.000.000 Tanah kosong ( )
( ) Penawaran
( ) Terjual
U
Tanpa Skala
KE JENEPONTO
KE MAKASSAR
ng
oa
ik
SMP NEGERI 3 MANGARABOMBANG

sC
ro
Po
anl
Ja
ang
Ciko
os
n Por
a
Jal
Jalan Desa
SMA NEGERI 7
TAKALAR
PASAR JONGGO CIKOANG
LOKASI
Lampiran 4
PETA KABUPATEN TAKALAR
U
52

KECAMATAN BONTOMARANNU, KABUPATEN GOWA, SULAWESI SELATAN.
II.1 OBYEK PENILAIAN
lainnya beserta mesin-mesin dan peralatannya.

(KPUP 10.1).

penugasan ini.
Aset yang dinilai terletak di sebelah Selatan Jalan Home Base Armed,
di wilayah Kecamatan Bontomarannu, Kabupaten Gowa, Sulawesi Selatan.
Jalan Home Base Armed yang terletak di depan lokasi lebarnya kurang
lebih 8 meter, diaspal dan dilengkapi dengan saluran pembuangan air
terbuka.
53

- Sebelah Utara/Depan : Jalan Home Base Armed
- Sebelah Timur/Kanan : Pemukiman
- Sebelah Barat/Kiri : Tanah kosong
- Sebelah Selatan/Belakang : Tanah kosong/kebun
Aset ini terletak kurang lebih 12 kilometer di sebelah Timur dari pusat
Kota Gowa (Kantor Bupati Gowa).

daerah industri dan pemukiman.
Jalan utama menuju ke tempat ini (Jalan Poros Malino) lebarnya kurang
lebih 12 meter, merupakan jalan propinsi yang menghubungkan Kabupaten
Gowa dan Kota Makassar, Jalan Poros Malino tersebut diaspal dan
dilengkapi saluran pembuangan air terbuka dan dilengkapi dengan lampu –
lampu penerangan jalan.

dan terletak tidak jauh dari aset ini adalah :
# PT WINGS FOOD
# SMK SYEKH YUSUF
# PT TARSIS
Transportasi umum tersedia di sepanjang Jalan Poros Malino yang terletak

kurang lebih 1,8 kilometer di sebelah Barat Daya lokasi.
54
DATA ASET
a. TANAH
Tanah yang dinilai terdiri dari sebidang tanah yang terletak di Jalan Home
Base Armed, Desa Nirannuang, Kecamatan Bontomarannu, Kabupaten
Gowa, Sulawesi Selatan yang terdaftar sebagai Sertipikat Hak Guna
Bangunan No. 00002, dikeluarkan pada tanggal 23 Januari 2009 dan
berakhir pada tanggal 24 September 2038 atas nama PT Hilon Indonesia,
Surat Ukur No. 00118/Nirannuang/2001 tanggal 12 Juli 2001, meliputi
tanah seluas 39.640 meter persegi.

gabungan tanah ini tidak beraturan dengan lebar bagian depan kurang
lebih 180 meter, dan panjang ke dalam rata-rata 220 meter.
Permukaan tanah ini pada umumnya rata dengan ketinggian tanah pada
bagian depan kurang lebih sama dengan permukaan jalan di depannya.
b. BANGUNAN-BANGUNAN
Bangunan-bangunan yang dinilai terdiri dari bangunan pos jaga, bangunan

parkir motor, kantor dan mess, kantor dan laboratorium, workshop dan
toilet, gudang produksi, gudang beding goods, gudang pet botol, gudang
cangkang, gudang TPA, ex. mushola, gudang sortir, rumah genset, gardu
PLN, toilet dan panel yang dilengkapi dengan sarana pelengkap lainnya
berupa pagar keliling, perkerasan jalan lingkungan area parkir, rumah
jembatan timbang, kolam IPAL, kanopi gudang serta sumber daya listrik
dari PLN (Persero).
Pada saat inspeksi, kami dilengkapi dengan Surat Izin Mendirikan

Bangunan (IMB) No. 503/1552/IMB/KPT tanggal 1 April 2016.
gambar situasi tanah dan bangunan, peta situasi dan data, peta
Kabupaten Gowa yang menunjukkan lokasi aset ini.
55
II.2 PENILAIAN
II.2.1 TANAH
Pada waktu kami melakukan survey data penjualan dan penawaran di

daerah setempat, kami memperoleh beberapa data penawaran tanah
kosong di sekitarnya.
situasi dan data) :
- Tanah kosong terletak di Jalan Home Base Armed, Desa Nirannuang,

kurang lebih 1 kilometer di sebelah Tenggara dari lokasi.
Harga : Rp. 2.352.100.000,- atau Rp. 100.000,-/m2
(penawaran)
- Tanah kosong terletak di Jalan Home Base Armed, Desa Pakatto kurang
lebih 700 meter di sebelah Timur dari lokasi.
Harga : Rp. 852.000.000,- atau Rp. 150.000,-/m2
(penawaran)
- Tanah kosong terletak di Jalan Poros Malino, kurang lebih 2,2 kilometer
di sebelah Selatan dari lokasi.
Harga : Rp. 1.800.000.000,- atau Rp. 120.000,-/m2
(penawaran)
Berdasarkan beberapa perbandingan data-data tersebut diatas, kami

56
Obyek
yang dinilai
Data Aset Pabrik Tanah kosong Tanah kosong Tanah kosong

Jalan Home Base Armed, Jalan Home Base Armed, Jalan Home Base Armed,
Alamat Jalan Poros Malino
Desa Nirannuang Desa Nirannuang Desa Pakatto
Dokumen SHGB SHM SHM SHM
Luas tanah (m²) 39.640 23.521 5.680 15.000
Luas bangunan (m²) - - - -
Harga Terjual (Rp,-) - - -
Harga Penawaran (Rp,-) 2.352.100.000 852.000.000 1.800.000.000
Diskon (%) 10% 10% 10%
Indikasi transaksi (Rp,-) 2.116.890.000 766.800.000 1.620.000.000
Penyesuaian Transaksional (Faktor Sequence):
- Dokumen / Legalitas 0% 2.116.890.000 0% 766.800.000 0% 1.620.000.000
- Syarat Pembiayaan 0% 2.116.890.000 0% 766.800.000 0% 1.620.000.000
- Kondisi Penjualan 0% 2.116.890.000 0% 766.800.000 0% 1.620.000.000
pembelian 0% 2.116.890.000 0% 766.800.000 0% 1.620.000.000
- Kondisi Pasar 0% 2.116.890.000 0% 766.800.000 0% 1.620.000.000
Indikasi nilai bangunan (Rp,-) - - -
Indikasi nilai bangunan / m² (Rp,-)
Indikasi nilai tanah (Rp,-) 2.116.890.000 766.800.000 1.620.000.000
Penyesuaian
Lokasi 0% - 0% - 15% 16.200
Karakteristik Fisik 3% 2.670 -4% (5.783) 12% 12.843
Karakteristik Ekonomi 0% - 0% - 0% -
Penggunaan 10% 9.000 10% 13.500 10% 10.800
Komponen Non-realty 0% - 0% - 0% -
Waktu Penawaran 0% - 0% - 0% -
Total Penyesuaian 13% 11.670 6% 7.717 37% 39.843

Gross Adjustment 68% 17% 14% 37%
Bobot Absolute 100% 38% 40% 23%
Nilai Pembobotan 38.140 56.415 33.940

ini kami berpendapat bahwa jumlah sebesar Rp. 5.153.000.000,-
(LIMA MILIAR SERATUS LIMA PULUH TIGA JUTA RUPIAH) merupakan Nilai
Pasar dari tanah yang dinilai seluas 39.640 meter persegi.
57
II.2.2 - II.2.3 BANGUNAN DAN SARANA PELENGKAP LAINNYA
Untuk mendapatkan Nilai Pasar Bangunan dengan menggunakan Pendekatan Biaya, metode yang
digunakan adalah Biaya Pengganti Terdepresiasi (Depreciated Replacement Cost) . Hasil
berikut :
Biaya Indikasi
(Rp,-) (Rp,-)
II.2.2 BANGUNAN-BANGUNAN
- Pos Jaga 32.000.000 13.000.000

- Parkir Motor 359.000.000 215.000.000
- Kantor dan Mess 936.000.000 562.000.000
- Kantor dan Laboratorium 312.000.000 302.000.000
- Workshop dan Toilet 977.000.000 586.000.000
- Gudang 1 (Produksi) 5.090.000.000 3.563.000.000
- Gudang 2 (Beding Goods) 5.369.000.000 3.221.000.000
- Gudang 3 (Pet Botol) 3.925.000.000 2.355.000.000
- Gudang Cangkang 426.000.000 256.000.000
- Gudang TPA 94.000.000 56.000.000
- Rumah Genset 118.000.000 71.000.000
- Ex. Mushola 32.000.000 12.000.000
Gudang Sortir 8.931.000.000 5.656.000.000
Toilet & Panel 45.000.000 18.000.000
Toilet Gudang 2 32.000.000 13.000.000
Gardu PLN 71.000.000 43.000.000
JUMLAH UNTUK BANGUNAN 26.749.000.000 16.942.000.000
II.2.3 SARANA PELENGKAP LAINNYA 6.711.000.000 2.948.000.000

58
II.2.4 MESIN - MESIN DAN PERALATANNYA
Untuk mendapatkan Nilai Pasar mesin-mesin dan peralatannya dengan menggunakan Pendekatan
Biaya, metode yang digunakan adalah Metode Trending (Trending Method) . Dalam penilaian
dari mesin-mesin dan peralatannya. Hasil perhitungan Biaya Pengganti Baru dan Indikasi Nilai
Pasar dari aset yang dinilai adalah sebagai berikut:
Biaya Indikasi
(Rp,-) (Rp,-)
II.2.4 MESIN-MESIN DAN PERALATANNYA

- Mesin Washing 7.816.200.000 7.581.900.000
- Cardid Fiber 888.500.000 861.800.000
- Home Ware 30.500.000 29.600.000

DIBULATKAN 8.735.000.000 8.473.000.000
Daftar uraian bangunan-bangunan dan sarana pelengkap lainnya serta mesin-mesin dan
peralatannya, dapat dilihat pada Perincian Nilai.
59
II.3 KESIMPULAN

berpendapat bahwa Nilai Pasar Aset milik PT Hilon Indonesia per tanggal
4 Desember 2020 yang terletak di Jalan Home Base Armed, Desa
Nirannuang, Kecamatan Bontomarannu, Kabupaten Gowa, Sulawesi
Selatan adalah sebagai berikut :
Indikasi
Nilai Pasar
(Rp,-)
(Rp,-)
- Tanah (39.640 m²) 5.153.000.000
- Bangunan – bangunan
16.942.000.000
(11.687 m²)
Jumlah 33.516.000.000 23.461.000.000

(TIGA PULUH TIGA MILIAR LIMA RATUS ENAM BELAS JUTA RUPIAH)
merupakan Nilai Pasar dan jumlah sebesar Rp. 23.461.000.000,- (DUA
PULUH TIGA MILIAR EMPAT RATUS ENAM PULUH SATU JUTA RUPIAH)
merupakan Indikasi Nilai Likuidasi dari aset yang dinilai.
60
II.4 PERINCIAN NILAI
II.4.1 TANAH
(Lihat II.2.1)
II.4.2 BANGUNAN-BANGUNAN
1. Pos Jaga
a. Spesifikasi
Rangka : Beton bertulang
Langit-langit : Triplek
Lantai : Keramik
Pintu : Panel kayu
b. Fasilitas-fasilitas : Listrik
c. Keterangan
Pemeliharaan : Baik
Kondisi : Cukup

61
2. Parkir Motor
a. Spesifikasi
Rangka : Baja
Tinggi : 5 meter
Dinding : Terbuka
Atap : Spandek
Lantai : Beton
b. Fasilitas-fasilitas : Lampu penerangan
c. Keterangan
Pemeliharaan : Baik
Kondisi : Cukup

3. Kantor dan Mess
a. Spesifikasi
Rangka : Beton
Lantai : Keramik
Pintu : Panel kayu
62
c. Keterangan
Pemeliharaan : Baik
Kondisi : Cukup

4. Kantor dan Laboratorium
a. Spesifikasi
Rangka : Beton
Tinggi : 3,2 meter
Lantai : Keramik
Pintu : Panel kayu
c. Keterangan
Pemeliharaan : Baik
Kondisi : Sangat Baik

63
a. Spesifikasi
Rangka : Baja
Tinggi : ± 5 meter
Dinding : Bata diplester dicat
Atap : Spandek
Lantai : Beton
Pintu : Pelat besi
b. Fasilitas-fasilitas : Listrik dan air bersih
c. Keterangan : Bangunan ini dilengkapi dengan toilet dan loker

Pemeliharaan : Baik
Kondisi : Cukup
Bentuk : Beraturan

6. Gudang 1 (Produksi)
a. Spesifikasi
Rangka : Baja
Tinggi : ± 6 meter
Dinding : Cladding zincalume
Atap : Spandek
Lantai : Beton, keramik
Pintu : Pelat besi
64
c. Keterangan : Bangunan ini dilengkapi dengan panel house seluas 12 m²

Pemeliharaan : Baik
Kondisi : Baik
Bentuk : Beraturan

7. Gudang 2 (Beding Goods)
a. Spesifikasi
Rangka : Baja
Tinggi : ± 6 meter
Dinding : Cladding zincalume
Atap : Spandek
Lantai : Beton
Pintu : Pelat besi
c. Keterangan
Pemeliharaan : Baik
Kondisi : Cukup

65
8. Gudang 3 (Pet Botol)
a. Spesifikasi
Tinggi : ± 7 meter
Atap : Genteng beton
Langit-langit : Tripleks
Lantai : Keramik
Jendela : Kaca rangka kayu
Pintu : Panel
c. Keterangan
Pemeliharaan : Baik
Kondisi : Cukup
Bentuk : Beraturan

9. Gudang Cangkang
a. Spesifikasi
Tinggi : ± 7 meter
Lantai : Keramik
Pintu : Panel
66
c. Keterangan
Pemeliharaan : Baik
Kondisi : Cukup

10. Gudang TPA
a. Spesifikasi
Tinggi : ± 7 meter
Lantai : Keramik
Pintu : Panel
c. Keterangan
Pemeliharaan : Baik
Kondisi : Cukup

67
11. Rumah Genset
a. Spesifikasi
Tinggi : ± 7 meter
Lantai : Keramik
Pintu : Panel
c. Keterangan
Pemeliharaan : Baik
Kondisi : Cukup

12. Ex. Mushola
a. Spesifikasi
Tinggi : ± 7 meter
Lantai : Keramik
Pintu : Panel
68
c. Keterangan
Pemeliharaan : Kurang
Kondisi : Cukup

13. Gudang Sortir
a. Spesifikasi
Rangka : Baja
Tinggi : ± 6 meter
Dinding : Terbuka
Atap : Spandek
Lantai : Beton
b. Fasilitas-fasilitas : Lampu penerangan
c. Keterangan
Pemeliharaan : Baik
Kondisi : Baik
Bentuk : Beraturan

69
14. Toilet & Panel
a. Spesifikasi
Tinggi : ± 7 meter
Lantai : Keramik
Pintu : Panel
c. Keterangan
Pemeliharaan : Baik
Kondisi : Cukup

15. Toilet Gudang 2
a. Spesifikasi
Tinggi : ± 7 meter
Lantai : Keramik
Pintu : Panel
70
c. Keterangan
Pemeliharaan : Baik
Kondisi : Cukup

16. Gardu PLN
a. Spesifikasi
Tinggi : 3 meter
Atap : Dak beton
Lantai : Beton bertulang
Pintu : Pelat besi
b. Fasilitas-fasilitas : Lampu penerangan dan APAR
c. Keterangan
Pemeliharaan : Baik
Kondisi : Cukup

71
II.4.3 SARANA PELENGKAP LAINNYA
Terdiri dari :
- Pagar keliling terbuat dari dinding panel beton setinggi kurang lebih 2 meter
dilengkapi dengan kawat duri sepanjang kurang lebih 900 meter dan pintu gerbang
besi sepanjang kurang lebih 11 meter .
- Pekerasan jalan lingkungan terbuat dari beton bertulang seluas kurang lebih 11.000
meter persegi dan perkerasan halaman kantor dan parkir terbuat dari paving blok
seluas kurang lebih 690 meter persegi.
- Atap jembatan timbang terbuat dari konstruksi baja setinggi 6 meter dengan atap
- Gardu PLN terbuat dari konstruksi beton, dinding bata diplester dan dicat, pintu besi
dengan atap dak beton seluas kurang lebih 28 meter persegi.
- Sumberdaya listrik diperoleh dari PLN (Persero) sebesar 690 kVA, sumber air bersih
diperoleh dari PDAM dan sumur air tanah.
- Kanopi parkir motor di area pos jaga terbuat dari konstruksi baja dengan atap
- Kanopi penghubung antar gudang terbuat dari konstruksi baja setinggi 5 meter
dengan atap spandek total seluas kurang lebih 226 meter persegi.
Kondisi : Cukup

72
II.4.4 MESIN-MESIN DAN PERALATANNYA
Biaya Indikasi
(Rp,-) (Rp,-)
1- Washing Plant Machine

Terdiri dari :
Area Sortir
1 - Ball Press Machine
Konstruksi rangka baja panjang 1.100
mm x lebar 700 mm x tinggi 1.800
mm, tekanan 200 kg, digerakkan oleh
motor listrik 15 Hp.
1 - Forklift
Toyota
Tipe : 60 - 8FD25, tahun 2014,
kapasitas 2.500 kg, tinggi angkat 4.500
mm, digerakkan oleh motor diesel.
1 - Plate Scale
Kapasitas 2.000 Kg,
4 - Panggung Sortir
mm.
4 - Belt Conveyor (No. 1, 2, 3 dan 4)
Konstruksi rangka baja, belt lebar 95
oleh motor listrik.
2 - Belt Conveyor (No. 5 dan 6)
mm x panjang 6.200 mm digerakkan
oleh motor listrik.
1 - Belt Conveyor (No. 7)
oleh motor listrik.
Area Crusher
1 - Separator
Konstruksi rangka baja, diameter
silinder 1.500 mm x panjang 5.000 mm
digerakkan oleh motor listrik 7,5 kW.
73
Biaya Indikasi
(Rp,-) (Rp,-)
1- Screw Conveyor
screw 250 mm x panjang 5.000 mm,
1- Belt Conveyor (No. 7)
oleh motor listrik.
1- Crusher
Konstruksi rangka baja, digerakkan
oleh motor listrik 75 kW.
1- Screw Conveyor
1- Crusher
Konstruksi rangka baja, digerakkan
oleh motor listrik 90 kW.
1- Screw Conveyor
Area Washing
1 - Feeder
feeder 600 mm x panjang 1.500 mm,
digerakkan oleh motor listrik 30 kW.
1 - Screw Conveyor
1 - Screw Conveyor
74
Biaya Indikasi
(Rp,-) (Rp,-)
1- Bak Screen
Konstruksi rangka baja, Bak panjang
3.800 mm x lebar 1.300 x tinggi 700
mm, diameter screen 250 mm x
panjang 3.800 mm, dilengkapi dengan
agitator.
1- Screw Conveyor
1- Hot Water Tank
Konstruksi rangka baja, tank panjang
2.200 mm x lebar 2.000 x tinggi 1.200
mm, dilengkapi dengan agitator.
1- Screw Conveyor
Area Hot Washing

1 - Hot Water Tank
Konstruksi rangka baja, tank panjang
mm, dilengkapi dengan agitator.
1 - Screw Conveyor
1 - Hot Water Tank
Konstruksi rangka baja, tank diameter
1.700 mm x tinggi 1.850 mm,
dilengkapi dengan agitator.
1 - Screw Conveyor
1 - Spreader
spreder 800 mm x panjang 1.800 mm,
75
Biaya Indikasi
(Rp,-) (Rp,-)
Area Cooling Washing

1 - Screw Conveyor
1 - Bak Screen
mm, diameter screw 300 mm x
panjang 5.000 mm.
Dilengkapi dengan :
4 - Rotari Filter screen
Diameter 650 mm x panjang
1.600 mmagitator.
1 - Screw Conveyor
1 - Bak Screen
panjang 5.000 mm.
Dilengkapi dengan :
2 - Agitator
1 - Screw Conveyor
1 - Bak Screen
panjang 5.200 mm, dilengkapi dengan
agitator.
4 - Rotari blade
1 - Screw Conveyor
76
Biaya Indikasi
(Rp,-) (Rp,-)
1- Dewatering
mm, digerakkan oleh motor listrik 45
kW.
1- Blower Fan
Diameter fan 700 mm, digerakkan oleh
motor listrik 7,5 kW.
1- Cyclone Hopper
Diameter cylone 1.000 mm x tinggi
listrik 7,5 kW.
1- Plate Scale
Excelent
Kapasitas 2.000 Kg,
Area IPAL
Terdiri dari :
1 - Root Blower
Tsurumi
Tipe : TSR2-080, Digerakkan oleh
motor listrik 5,5 kW.
1 - Root Blower
MIZU
Tipe : 8SSR 80, Digerakkan oleh motor
listrik 5,5 kW.
2 - Fan Blower
1 - Fan Blower
1 - Mud Pump
1 - Sludge Press
1 - Kapasitas 18 plate press, digerakkan
oleh motor listrik 4 Hp.
1 - Air Kompresor
Krisbow
Tipe : 10029561, 2 silinder, digerakkan
oleh motor listrik 5,5 Hp.
77
Biaya Indikasi
(Rp,-) (Rp,-)
1- Chemichal Line
Dilengkapi dengan :
5 - Tangki chemical
Konstruksi fiberglass kapasitas
1.200 liter, lengkap dengan
agitator.
1- Pompa IPAL
2- Deep Whell
Kedalaman 140 meter dan 60 meter
1- Transformer
Bambang Djaja
Tipe : Outdoor, tahun 2008, kapasitas
400 KVA,
Workshop
1 - Pedestal Drilling
Drill Press
Tipe : ADL-16-550, diameter bor
16 mm.
1 - ARC Welding
Daesung
Tipe : ARC-400, kapasitas
400 Ampere.
1 - ARC Welding
Lakoni
Tipe : Falcon 160e, kapasitas
400 Ampere.
1 - Cutting Whell
Makita
Tipe : 2414NB, diameter cutter
355 mm.
Area QC
1 - Oven
Krisbow
Tipe : KS48RCL
1 - Oven
Memmert
Tipe : UN 55
78
Biaya Indikasi
(Rp,-) (Rp,-)
1- Kompor gas
Rinnai
2 Tungku.
1- Digital Scale
Excellent
Tipe : DJ-series, kapasitas 10 gr.
Unit Lengkap dengan sistem pemipaan, panel

beroperasi normal.
Kondisi : Baik 6.017.800.000 5.837.400.000
1- Boiler Oil Thermal

Daelim, China
Tipe : DL-H800, kapasitas 800.000 kcal/hr,
tahun 2019.
Terdiri dari :
1 - Screw Conveyor
1 - Hopper
2 - Fan Blower
2 - Feed Pump
motor listrik.
beroperasi normal.
Kondisi : Baik 1.462.900.000 1.419.000.000
1- Press Pillow
Bidang press panjang 1.000 mm x lebar 850
mm x tinggi 25 mm. lengkap dengan
strapping band.
Kondisi : Baik 61.200.000 59.400.000
79
Biaya Indikasi
(Rp,-) (Rp,-)
1- Generator Set
Taneko
Model : Sillent, Diesel engine Tipe :
6R1600G20F, tipe 6 silinder inline, 1500 rpm,
kapasitas 3.000 KVA.
Kondisi : Baik 274.300.000 266.100.000
JUMLAH MESIN WASHING 7.816.200.000 7.581.900.000
1- Cardid Fiber Plant

Area Carding
1 - Carding Machine
Kapasitas 1.000 kg/jam
Terdiri dari :
1 - Ball Breaker
1 - Blower
1 - Carding Machine
1 - Screw Conveyor
1 - Drawing Machine
Kapasitas 1.000 kg/jam
Terdiri dari :
1 - Ball Breaker
1 - Carding Machine
1 - Screw Conveyor
1 - Air Compressor
Puma
Tipe : PK 75250A, 2 Silinder,
digerakkan oleh motor listrik 7,5 Hp.
Balanza
Tipe : BX1, Kapasitas 100 Kg
Excellent
Tipe : XK3190, Kapasitas 100 Kg
Digitech
Tipe : DB-1S, Kapasitas 500 Kg
80
Biaya Indikasi
(Rp,-) (Rp,-)
Area Bedding
1 - Automatic Quilting Machine
Kwangsung
Tipe : 6.4, tahun 1994, no seri :
94053, kapasitas lebar kerja 1.500 mm
x diameter drum 60 Inch, digerakkan
oleh motor listrik.
Kwangsung
Tipe : 6.4, tahun 1994, no seri :
94053, kapasitas lebar kerja 1.500 mm
x diameter drum 60 Inch, digerakkan
oleh motor listrik.
Dada
Kapasitas lebar kerja 1.500 mm x
diameter drum 60 Inch, digerakkan
oleh motor listrik.
1 - Composer Machine
Konstruksi rangka baja, lebar kerja
3.000 mm.
1 - Composer Machine
3.000 mm.
2 - Mesin Gulung Benang
2.400 mm.
4 - Round Cutting
Su Lee
1 - Mesin gulung benang untuk sekoci
Weigang
4 - Sewing Machine
Juki
Tipe : DDL-1800e, single needle
1 - Sewing Machine
Juki
Tipe : DU-1181N, single needle
1 - Obras Machine
Typical
Tipe : GN704, 4 benang
81
Biaya Indikasi
(Rp,-) (Rp,-)
1- Corner Bending machien

Typical
Tipe : GC 2605, meja kerja panjang
1.900 mm x lebar 1.500 mm.
1- Corner Bending machien
Typical
Tipe : GC 2605, meja kerja panjang
2.400 mm x lebar 2.100 mm.
1- Cutting Machine
Mack
Tipe : KSKUP
3- Sewing Machine
Juki
Tipe : DDL-8300, single needle
1- Sewing Machine
Juki
Tipe : DDL-8500, single needle
1- Digital Scale
Sonic
Model : ACS, kapasitas 6 kg.
2- Sealer machine
1- Digital Scale
Excellent
Model : JCS-B, kapasitas 6 kg.
1- Jahit Karung
New Long
1- Digital Plate Scale
Excellent
Tipe : XK31907, kapasitas 1.000 kg.
1- Jembatan Timbang
Konstruksi rangka baja, panjang
16.000 mm x lebar 3.000 mm,
kapasitas 30.000 Kg.
1- Forklift
Toyota
Tipe : 60 - 8FD25, tahun 2010,
kapasitas 2.500 kg, tinggi angkat 5.000
mm, digerakkan oleh motor diesel.
82
Biaya Indikasi
(Rp,-) (Rp,-)

control dan peralatan standar lainnya untuk
beroperasi normal.
Kondisi : Baik 888.500.000 861.800.000
JUMLAH CARDID FIBER 888.500.000 861.800.000
- Peralatan Home Ware

Terdiri dari :
2 - Insert Pillow
Lebar inlet 300 mm
1 - Sewing Machine
Juki
Tipe : DU-1181N, single needle
Kondisi : Baik 30.500.000 29.600.000
JUMLAH HOME WARE 30.500.000 29.600.000
DIBULATKAN 8.735.000.000 8.473.000.000

83
II.5 LAMPIRAN-LAMPIRAN
1. FOTO-FOTO ASET
4. PETA KABUPATEN GOWA

Lampiran 1
FOTO - FOTO ASET

TANAH DAN BANGUNAN
TAMPAK LINGKUNGAN
TAMPAK DEPAN
Lampiran 1 - 1
KANTOR DAN MESS
KANTOR DAN LABORATORIUM

Lampiran 1 - 2
WORKSHOP
TAMPAK DALAM GUDANG PRODUKSI

Lampiran 1 - 3
TAMPAK DALAM GUDANG FINISHED GOODS
GUDANG PET BOTOL

Lampiran 1 - 4
POS JAGA
R. JEMBATAN TIMBANG
Lampiran 1 - 5
GUDANG SORTIR
EX. MUSHOLA
Lampiran 2
SKETSA GAMBAR SITUASI

TANAH DAN BANGUNAN
U
Tanpa Skala
Jal
anH
16 om
eB
ase
Arm
ed
6 5
2
17
1
8 3
7
4
15 11
9
10 14
12 13
Keterangan :
HGB No. 00002 tanggal 23 Januari 2009,
Surat Ukur No. 00118/NIRANNUANG/2001,
1. Pos Jaga
2. Parkir Motor
3. Kantor dan Mess
4. Kantor dan Laboratorium
6. Gudang 1 (Produksi)
7. Gudang 2 (Beding Goods)
8. Gudang 3 (Pet Botol)
9. Gudang Cangkang
10. Gudang TPA
11. Rumah Genset
12. Ex. Mushola
13. Gudang Sortir
14. Toilet dan Panel
15. Toilet Gudang 2
16. Gardu PLN
17. Jembatan Timbang ASET MILIK
PT HILON INDONESIA
TERLETAK DI
JALAN HOME BASE ARMED,
DESA NIRANNUANG,
KECAMATAN BONTOMARANNU,
KABUPATEN GOWA,
SULAWESI SELATAN
Lampiran 3
(m²) (m²) (Rp,-) (Rp,-)
23.521 SHM ----- ----- 2.352.100.000 Tanah kosong ( )
5.680 SHM ----- ----- 852.000.000 Tanah kosong ( )
15.000 SHM ----- ----- 1.800.000.000 Tanah kosong ( )
( ) Penawaran
( ) Terjual
U
Tanpa Skala
KE
PAKATTO
SMK
SYEKH YUSUF
PT TARSIS
Jal
an
Ho
me
Bas
eA
rm
PONPES ed
KE DARUL ULUM
MAKASSAR LOKASI
KE
ed
m
Ar
GREEN CITY YON ARMED 6

se
HOUSE PT ROYAL
Ba
e
MEDICALINK
m
Ho
n
la
Ja
Ja
lan
Po
ed
ro
m
Ar
sM
e
as
al
B
e
in
m
Ho
o
n
la
Ja
PT WINGS FOOD
KE
BENDUNGAN BILI BILI
Lampiran 5
PETA KABUPATEN GOWA
U
84

III.1 OBYEK PENILAIAN
bangunan dengan total luas 1.304,5 meter persegi dan sarana pelengkap
lainnya.

(KPUP 10.1).

penugasan ini.
Aset yang dinilai terletak di sebelah Barat dari Jalan Terong, di wilayah
Kecamatan Kambu, Kabupaten Kendari, Sulawesi Tenggara.
Jalan Terong yang terletak di depan lokasi lebarnya kurang lebih 6 meter,
terbuat dari aspal, dilengkapi dengan saluran pembuangan air terbuka dan
lampu-lampu penerangan jalan.
85
- Sebelah Timur/Depan : Jalan Terong

- Sebelah Barat/Belakang : Tanah kosong
- Sebelah Utara /Kiri : Rumah tinggal
- Sebelah Selatan/Kanan : Tanah kosong
Aset ini terletak kurang lebih 1 kilometer di sebelah Timur dari Kantor
Camat Kambu, 7,5 kilometer di sebelah Tenggara dari pusat pemerintahan
(Kantor Walikota Kendari) dan 18 kilometer di sebelah Timur Laut dari
Bandara Haluoleo.

daerah pemukiman.
Jalan utama menuju ke lokasi ini (Jalan Orinunggu), lebarnya kurang lebih
14 meter, terbuat dari aspal, dilengkapi saluran pembuangan air terbuka
dan lampu-lampu penerangan jalan.
Disekitar lokasi obyek merupakan pemukiman padat dan banyak

dibangunan perumahan seperti Perumahan Nafa, Perumahan Puri Tawang
Alun.

yang terletak tidak jauh dari aset ini adalah :
# KANTOR CAMAT KAMBU
# APOTIK ARTHA FARMA
86
Transportasi umum tersedia di sepanjang Jalan Orinunggu yang terletak di

sebelah Utara kurang lebih 200 meter dari lokasi aset.
DATA ASET
a. TANAH
Aset yang dinilai berupa sebidang tanah yang terletak di Jalan Terong,
Kelurahan Kambu, Kecamatan Kambu, Kabupaten Kendari, Sulawesi
Tenggara yang terdaftar sebagai Sertipikat Hak Guna Bangunan
No. 01317, tercatat atas nama PT Hilon Indonesia, dikeluarkan pada
tanggal 28 Juli 1995 dan berakhir pada tanggal 11 Desember 2048,
Gambar Situasi No. 6389/1992 tertanggal 12 November 1992, meliputi
tanah seluas 2.000 meter persegi.

gabungan tanah ini beraturan dengan lebar bagian depan kurang lebih 30
meter dan panjang ke dalam rata-rata 66 meter.
Permukaan tanah ini pada umumnya rata dan tinggi permukaan tanah
kurang lebih sama dengan permukaan jalan didepannya (Jalan Terong).
b. BANGUNAN- BANGUNAN
Bangunan yang dinilai terdiri dari bangunan kantor, gudang produksi,

gudang terbuka dan sarana pelengkap lainnya berupa pagar keliling,
perkerasan jalan, listrik dari PLN, dan air bersih yang diperoleh dari sumur
bor.
Pada saat inspeksi kami dilengkapi dengan surat Izin Mendirikan

Bangunan(IMB) No. 12/DNCP/III/2011 tertanggal 28 Maret 2011 untuk
pembangunan kantor swasta.
gambar situasi tanah dan bangunan, peta situasi dan data serta peta
Kabupaten Kendari menunjukkan lokasi aset ini.
87
III.2 PENILAIAN
III.2.1 TANAH
Pada waktu kami melakukan survey data penjualan dan penawaran tanah
di daerah setempat, kami memperoleh beberapa data transaksi
penjualan atau penawaran tanah kosong di sekitarnya.
situasi dan data) :
- Tanah kosong yang terletak di Jalan Terong (samping lokasi), di

sebelah Selatan dari lokasi.
Luas tanah : 1.000 m² /SHM
Harga : Rp. 650.000.000,-
(penawaran)
- Tanah kosong yang terletak di Jalan Latsitarada, kurang lebih

650 kilometer di sebelah Tenggara dari lokasi.
Harga : Rp. 1.080.000.000,-
(penawaran)
- Tanah kosong yang terletak di Jalan Latsitarada, kurang lebih

1 kilometer di sebelah Tenggara dari lokasi.
Harga : Rp. 4.704.000.000,-
(penawaran)
Berdasarkan beberapa perbandingan data-data tersebut di atas, kami

88
Obyek
yang dinilai
Data Aset Tanah dan bangunan Tanah kosong Tanah kosong Tanah kosong
Jalan Terong, Kabupaten

Alamat Jalan Terong Jalan Latsitarada Jalan Latsitarada
Kendari, Sulawesi Tenggara
Dokumen HGB 01311 SHM SHM SHM

Luas tanah (m²) 2.000 1.000 2.400 7.840
Luas bangunan (m²)
Harga Terjual (Rp,-) - -
Harga Penawaran (Rp,-) 650.000.000 1.080.000.000 4.704.000.000
Diskon (%) 15% 15% 15%
Indikasi transaksi (Rp,-) 552.500.000 918.000.000 3.998.400.000
A. Elemen Perbandingan Transaksi
- Hak Atas Properti yang dialihkan 0% 552.500.000 0% 918.000.000 0% 3.998.400.000
- Syarat Pembiayaan 0% 552.500.000 0% 918.000.000 0% 3.998.400.000
- Kondisi Penjualan 0% 552.500.000 0% 918.000.000 0% 3.998.400.000
pembelian 0% 552.500.000 0% 918.000.000 0% 3.998.400.000
- Kondisi Pasar 0% 552.500.000 0% 918.000.000 0% 3.998.400.000
Indikasi harga bangunan (Rp,-) - - -
Indikasi harga bangunan / m² (Rp,-) - - -
Indikasi harga tanah (Rp,-) 552.500.000 918.000.000 3.998.400.000
Unit Pembanding Harga tanah/m² (Rp,-) Adjusted Price 552.500 382.500 510.000
B. Elemen Perbandingan Properti

1. Lokasi 0% - 0% - 2% 10.200
2. Karakteristik Fisik 5% 27.625 8% 30.600 13% 66.300
3. Karakteristik Ekonomi 0% - 0% - 0% -
4. Penggunaan 0% - 0% - 0% -
5. Komponen Non-realty 0% - 0% - 0% -
6. Waktu Penawaran 0% - 0% - 0% -
Nett Adjusment 5% 27.625 8% 30.600 15% 76.500

Gross Adjusment 34% 11% 8% 15%
Bobot absolute 100% 34% 38% 28%
Nilai pembobotan absolute 196.219 157.950 163.875

ini kami berpendapat bahwa jumlah sebesar Rp. 1.000.000.000,-(SATU
MILIAR RUPIAH) merupakan Nilai Pasar dari tanah yang dinilai seluas
2.000 meter persegi.
89
III.2.2 - III.2.3 BANGUNAN-BANGUNAN DAN SARANA PELENGKAP LAINNYA
Untuk mendapatkan Nilai Pasar Bangunan dengan menggunakan Pendekatan Biaya, metode
yang digunakan adalah Biaya Pengganti Terdepresiasi (Depreciated Replacement Cost) . Hasil
berikut :
Biaya Indikasi
(Rp,-) (Rp,-)
III.2.2 BANGUNAN-BANGUNAN
- Kantor (2 lantai) 468.750.000 343.800.000

- Gudang Produksi 603.750.000 442.800.000
- Gudang Terbuka (raw material, pet botol dan
1.636.800.000 1.227.600.000
parkir mobil)
JUMLAH UNTUK BANGUNAN-BANGUNAN 2.709.300.000 2.014.200.000
DIBULATKAN 2.709.000.000 2.014.000.000
III.2.3 SARANA PELENGKAP LAINNYA 206.000.000 153.000.000
Daftar uraian bangunan-bangunan dan sarana pelengkap lainnya dapat dilihat pada Perincian
Nilai.
90
III.3 KESIMPULAN

berpendapat bahwa Nilai Pasar Aset milik PT Hilon Indonesia per
tanggal 4 Desember 2020 yang terletak di Jalan Terong, Kelurahan
Kambu, Kecamatan Kambu, Kabupaten Kendari, Sulawesi Tenggara
adalah sebagai berikut :
Indikasi
Nilai Pasar
(Rp,-)
(Rp,-)
- Tanah (2.000 m²) 1.000.000.000
- Bangunan – bangunan
2.014.000.000
(11.687 m²)
- Sarana pelengkap lainnya 153.000.000
Jumlah 3.167.000.000 2.217.000.000

(TIGA MILIAR SERATUS ENAM PULUH TUJUH JUTA RUPIAH) merupakan
Nilai Pasar dan jumlah sebesar Rp. 2.217.000.000,- (DUA MILIAR DUA
RATUS TUJUH BELAS JUTA RUPIAH) merupakan Indikasi Nilai Likuidasi
dari aset yang dinilai.
91
III.4. PERINCIAN NILAI
III.4.1 TANAH
(Lihat II.2.1)
III.4.2 BANGUNAN - BANGUNAN
1. Kantor (2 lantai)
a. Spesifikasi
Tahun Pembuatan : 2012
Jumlah Lantai : 2 (dua)
Rangka : Beton
Tinggi : ± 7 meter
Dinding : Pasangan batu bata diplester dan dicat, sebagian
terbuka dan sebagian triplek.
Atap : Spandek dengan kuda-kuda baja ringan
Lantai : Keramik
Langit-langit : Teakwood
Pintu : Panel kayu
jendela : Kaca dengan kusen kayu
b. Fasilitas-fasilitas : Penerangan listrik dan pipa air bersih.
c. Keterangan : - Lantai 1 digunakan untuk ruang admistrasi.

- Lantai 1 digunakan untuk mess manager.
Pemeliharaan : Cukup
Kondisi : Cukup
Bentuk : Persegi panjang, 12,5 m x 7,5 m
Luas lantai 1 : 94 m²
Luas lantai 2 : 94 m²
Total Luas lantai : 188 m²

92
2. Gudang Produksi
a. Spesifikasi
Jumlah Lantai : 1 (satu)
Rangka : Baja
Tinggi : ± 8 meter
Dinding : Spandek
Atap : Spandek
Lantai : Keramik
Pintu : Pelat besi
b. Fasilitas-fasilitas : Penerangan listrik
c. Keterangan :
Pemeliharaan : Baik
Kondisi : Baik
Bentuk : Persegi panjang, 17,5 m x 15 m

3. Gudang Terbuka (raw material, pet botol dan parkir mobil)
a. Spesifikasi
Jumlah Lantai : 1 (satu)
Rangka : Baja dan pipa besi bulat
Dinding : Terbuka
Atap : Spandek
Lantai : Beton bertulang
b. Fasilitas-fasilitas : Penerangan listrik
c. Keterangan : Digunakan untuk raw material dan parkir mobil.

Pemeliharaan : Cukup
Kondisi : Cukup
Bentuk : Tidak beraturan

93
III.4.3 SARANA PELENGKAP LAINNYA
Terdiri dari :
- Pagar depan keliling terbuat dari pasangan batu bata tanpa plester dengan tinggi kurang
lebih 2 meter dan pada bagian atas terbuat dari spandek dengan tinggi kurang lebih 0,5
meter dan panjang kurang lebih 105 meter dengan pintu masuk di bagian depan terbuat dari
besi setinggi kurang lebih 1,5 meter sepanjang 9 meter.
- Jalan lingkungan (perkerasan halaman) terbuat dari paving blok dan aspal seluas kurang lebih
149 meter persegi.
- Daya listrik diperoleh dari PT PLN (Persero) dengan daya sebesar 66 kVA serta air bersih
diperoleh dari sumur bor.
Kondisi : Cukup

94
III.5 LAMPIRAN-LAMPIRAN
1. FOTO-FOTO ASET
4. PETA KABUPATEN KENDARI

Lampiran 1
FOTO – FOTO ASET

TANAH DAN BANGUNAN
TAMPAK LINGKUNGAN (JALAN TERONG)
TAMPAK LOKASI (ARAH BARAT LAUT)

Lampiran 1-1
TAMPAK DEPAN KANTOR ( 2 LANTAI)
TAMPAK DALAM KANTOR (LANTAI 1)

Lampiran 1-2
TAMPAK DALAM KANTOR (LANTAI 2)
TAMPAK DALAM GUDANG PRODUKSI

Lampiran 1-3
GUDANG TERBUKA PET BOTOL
GUDANG TERBUKA RAW MATERIAL

Lampiran 2
SKETSA GAMBAR SITUASI TANAH
U
Tanpa Skala
Rumah Tinggal
Jalan Terong
Tanah Kosong
Tanah Kosong
Keterangan
HGB No. 01311,
G.S 6389/1992,
ASET MILIK
PT HILON INDONESIA
TERLETAK DI
JALAN TERONG
KELURAHAN KAMBU,
KECAMATAN KAMBU,
KABUPATEN KENDARI,
SULAWESI TENGGARA
Lampiran 3
SKETSA GAMBAR SITUASI BANGUNAN

U
Tanpa Skala
Jalan Terong
Perkerasan Jalan
2
2
1
Keterangan :
1. Kantor ( 2 lantai)
2. Gudang Produksi
3. Gudang Terbuka Raw Material,
Pet Botol, Parkir Mobil
ASET MILIK
PT HILON INDONESIA
TERLETAK DI
JALAN TERONG
KELURAHAN KAMBU,
KECAMATAN KAMBU,
KABUPATEN KENDARI,
SULAWESI TENGGARA
Lampiran 4
(m²) (m²) (Rp,-) (Rp,-)
1.000 SHM ----- ----- 650.000.000 Tanah kosong ( )
2.400 SHM ----- ----- 1.080.000.000 Tanah kosong ( )
7.840 SHM ----- ----- 4.704.000.000 Tanah kosong ( )
( ) Penawaran
( ) Terjual
U
Tanpa Skala
Pondok Pesantren Hidayatullah Putri
Apotik Artha Farma

Jalan Orinunggu
Kantor Camat Kambu
Alexandra Residence
Jalan
Jalan Latsitarada
Halu
LOKASI
oleo
Pondok Pesantren Syahda
ng
Tero
Jalan
Perumahan Puri Tawang Alun

Perumahan Nafa
Kampus UHO
SMP Negeri 15 Kendari
radja
Bu mi P
Jalan
Lampiran 5
PETA KOTA KENDARI

PHI Penilaian Aset 300920 FLL

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

PHI Penilaian Aset 300920 FLL

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

LAPORAN PENILAIAN

- SURAT PENGANTAR YANG BERISI RINGKASAN HASIL

- RINGKASAN HASIL PENILAIAN ASET 10

- ASUMSI-ASUMSI DAN KONDISI PEMBATAS 12

I. ASET TERLETAK DI JALAN POROS CIKOANG, DESA CIKOANG,

I.1 OBJEK PENILAIAN 31

I.4 PERINCIAN NILAI 38

II. ASET TERLETAK DI JALAN HOME BASE ARMED, DESA NIRANNUANG,

II.1 OBJEK PENILAIAN 52

III. ASET TERLETAK DI JALAN TERONG, KELURAHAN KAMBU, KECAMATAN

III.1 OBJEK PENILAIAN 84

III.4 PERINCIAN NILAI 91

Hal : File No. 00030/2.0018-00/PI/04/0148/1/I/2021

Berdasarkan permintaan dari PT Inocycle Technology Group Tbk sehubungan

Kami sebagai Kantor Jasa Penilai Publik yang independen berdasarkan

Identifikasi Status Penilai

Identifikasi Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan

 Identitas Pemberi Tugas

 Pengguna Laporan : PT Inocycle Technology Group Tbk

Identifikasi Obyek Penilaian dan Kepemilikan

Jenis Mata Uang yang Digunakan

Maksud dan Tujuan Penilaian

- Tanggal Laporan Penilaian

Kejadian Penting setelah Tanggal Penilaian (Subsequent Event)

Tingkat Kedalaman Investigasi

Dalam proses penilaian ini kami telah melakukan wawancara dengan:

Sifat dan Sumber Informasi yang dapat Diandalkan

Asumsi dan Asumsi Khusus

Persyaratan atas Persetujuan untuk Publikasi

Konfirmasi bahwa Penilaian dilakukan berdasarkan SPI

Jenis dan Penyajian Laporan

Pendekatan yang Digunakan

Penggunaan Pendekatan, Metode dan Alasan

- Bangunan-bangunan dan Sarana Pelengkap Lainnya

- Mesin-mesin dan peralatannya

Untuk mendapatkan Biaya Pengganti Baru kami menggunakan Metode Unit

Mengacu kepada Peraturan BAPEPAM dan LK No. VIII.C.4 angka 10 butir c

4) Penilaian properti industri termasuk mesin dan peralatan yang tidak

Dalam penilaian ini kami menggunakan 1 (satu) pendekatan yaitu

I. ASET TERLETAK DI JALAN POROS CIKOANG, DESA CIKOANG,

II. ASET TERLETAK DI JALAN HOME BASE ARMED, DESA NIRANNUANG,

III. ASET TERLETAK DI JALAN TERONG, KELURAHAN KAMBU, KECAMATAN

Jumlah I - III 75.363.000.000

*/ Detail Nilai aset diatas dapat dilihat di bagian Perincian Nilai.

ASUMSI-ASUMSI DAN KONDISI PEMBATAS

1. Penilaian ini dilakukan dalam kondisi yang tidak menentu (tingginya

2. Menghasilkan Laporan Penilaian Properti yang bersifat non-disclaimer

6. Laporan Penilaian ini disusun berdasarkan pertimbangan perekonomian,

7. Laporan penilaian dan/atau referensi yang melampirinya terbuka untuk

8. Analisis, opini dan kesimpulan nilai yang dinyatakan di dalam Laporan

9. Kami tidak bertanggung jawab untuk menegaskan kembali atau

1. Pernyataan dalam Laporan Penilaian ini, sebatas pengetahuan kami,

2. Penugasan atas obyek penilaian ini dilakukan secara profesional pada

3. Telah dilakukan inspeksi terhadap obyek penilaian. Seluruh data dan

4. Analisis, opini, dan kesimpulan yang dinyatakan didalam Laporan Penilaian

5. Kami tidak mempunyai kepentingan baik sekarang maupun dimasa yang

8. Penilai telah mengikuti persyaratan pendidikan profesional yang

9. Penilai memiliki pengetahuan yang memadai sehubungan dengan properti

10. Penilai telah melaksanakan tahapan proses penilaian sebagai berikut :

14. Tidak memiliki hubungan kerja langsung dengan Pemberi Tugas.

A.1 Nomor Laporan

A.2 Identifikasi Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan

 Identitas Pemberi Tugas

A.3 Latar Belakang