1

Pendidikan Dasar Penilaian (PDP-2) Properti

Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI)
Jakarta, 13 April 2021
 Panuturi L. Tobing, SP, SH, M.Ec.Dev., MAPPI Cert, CSA, CACP, Mediator
Place & Date Birth : Pematangsiantar, 16 Sept 1974
2

PROFESSIONAL EXPERIENCE
 KJPP Tobing Panuturi & Rekan - Managing Partner
 PT. Paroha Topaz Sejahtera – President Director
 Hp. 08128218914
 Bagan Proses Penilaian Properti
LINGKUP PENUGASAN
DEFINISI PENUGASAN/IDENTIFIKASI MASALAH
Identifikasi Pemberi Penentuan Tujuan Penentuan Dasar Identifikasi Objek Tanggal Penilaian Asumsi dan Kondisi
Tugas dan Pengguna Penilaian Nilai Penilaian dan Hak Pembatas
Laporan Kepemilikan

IMPLEMENTASI
PENGUMPULAN DAN PEMILIHAN DATA
DATA UMUM DATA KHUSUS DATA PERMINTAA & PENAWARAN
Wilayah, Kota, dan Data properti yang dinilai Data perbandingan (transaksi, Penawaran,
Lingkungan (Neighorhood) Sewa, Tingkat Hunian dll)
ANALISIS DATA
Analisis Pasar Analisis HBU (Penggunaan Tertinggi dan Terbaik)
Permintaan dan Penawaran • Tanah dalam keadaan kosong
Studi Pasar • Properti setelah dikembangkan
OPINI NILAI TANAH
PENDEKATAN PENILAIAN
Pendekatan Pasar Pendekatan Pendapatan Pendekatan Biaya
REKONSILIASI INDIKASI NILAI DAN OPINI NILAI AKHIR

PELAPORAN PENILAIAN
3
SPI Edisi VII, 2018
Highest and Best Use
Istilah ini banyak menimbulkan debat panjang sejak definisi
HBU dikembangkan pada pertengahan tahun 1970.
Sebelumnya di Amerika, Profesi Penilai lebih suka
menggunakan “The Most Probable Use”.
Di Inggris lebih disukai istilah “Highest and Best Use”

The Appraisal of Real Estate, 14th Edition, Appraisal Institute, 2013

The analysis of highest and best use is at the heart of appraisals of the market value of real
property, but the concept has not always been well understood by practitioners and has long
been a source of debate in the professional literature. The essential components of the analysis
of highest and best use are contained in the following definition of the term :
“The reasonably probable use of property that results in the highest value”
 Analisa Penggunaan Tertinggi dan Terbaik
(Highest and Best Use Analysis)

as Though Vacant The Property has Improved

HBU Tanah dalam keadaan kosong HBU Properti yang telah dikembangkan

HBU
SPI Edisi VII-2018, KPUP 10.1 : HBU didefinisikan sebagai penggunaan yang paling mungkin
dan optimal dari suatu aset, yang secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara
memadai, secara hukum diizinkan, secara finansial layak, dan menghasilkan nilai tertinggi
dari aset tersebut.
SPI Edisi VII-2018, KPUP 10.1 sd 10.7
Kutipan dalam SPI antara lain SPI Edisi VII-2018, SPI 101, 1.2, 6.4
SPI Edisi VII-2018, PPI 10
 PENGERTIAN
Basic Concepts and Terminology
(Market Analysis for Real Estate Concepts and Applications in Valuation and Highest and Best Use, by Stephen
F.Fanning, MAI)

Highest and best use is the reasonably probable and legal use of vacant land or
an improved property that is physically possible, appropriately supported,
financially feasible, and results in the highest value. The four criteria that highest
and best use must meet are legal permissibility, physical possibility, financial
feasibility, and maximum productivity.*)
th
*) The Dictionary of Real Estate Appraisal, 4 ed

Ketentuan tentang HBU dalam praktek penilaian di Indonesia

diatur dalam standar yaitu pada Pedoman Penilaian Indonesia 10
(PPI 10) SPI EDISI VII-2018
SPI EDISI VII-2018, KPUP 10.0: Penggunaan tertinggi dan terbaik
(HBU) didefinisikan sebagai penggunaan yang paling mungkin dan
optimal dari suatu aset, yang secara fisik dimungkinkan, telah
dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diizinkan, secara
finansial layak, dan menghasilkan nilai tertinggi dari properti tersebut.
PENGERTIAN

Suatu property dikatakan Highest and Best Use harus

memenuhi 4 (empat) kriteria yaitu :

 Physically possible, secara fisik dimungkinkan

 Legally permissible, secara legal diizinkan
 Financially feasible, layak secara finansial
 Maximally productive, produktivitas maksimum (menghasilkan nilai tertinggi)
PENGERTIAN

 HBU ditentukan dari prespektif pelaku pasar (market participant)

 HBU dari aset yang diakuisisi dalam suatu kombinasi bisnis (business combination) mungkin
berbeda dengan tujuan penggunaan aset oleh pihak pembeli.
 Dalam beberapa kasus, suatu entitas menggunakan suatu aset bersama dengan aset lainnya
untuk tujuan penggunaan yang berbeda dengan HBU nya. Nilai dari aset yang
diperhitungkan mengasumsikan penggunaan saat ini.
 Harus diperhatikan bahwa HBU dari aset akan menentukan premis penilaian yang akan
digunakan untuk mengukur nilai wajar dari aset, secara khusus diatur :
 HBU dari aset “dalam penggunaan”, apabila aset akan menghasilkan nilai maksimum
secara prinsip kepada pelaku pasar melalui penggunaannya yang dikombinasikan dengan
aset dan liabilitas lainnya sebagai suatu grup.
 HBU dari aset “dalam pertukaran”, apabila aset akan menghasilkan nilai maksimum secara
prinsip kepada pelaku pasar melalui penggunaannya secara terpisah (stand-alone-basis).
PENGERTIAN

HBU as Though Vacant

• Apakah sebaiknya tanah dikembangkan atau dibiarkan kosong ?
• Apabila tetap kosong, kapan pengembangan masa depan akan
menguntungkan ?
• Jika sebaiknya dikembangkan, opsi pengembangan seperti apa yang
sebaiknya dilakukan dan kapan waktunya ?

HBU Property as Improved

• Apakah pengembangan yang ada dipertahankan, dimodifikasi, atau dibongkar

untuk penggunaan yang lain ?
• Apabila dilakukan modifikasi atau dibongkar, kapan modifikasi atau
pengembangan kembali dilaksanakan ?
PENGERTIAN
HBU as Though Vacant
• The analysis of land as though
vacant focuses on alternative
uses, with the appraiser testing
each reasonably probable use
for legal permissibility,
physical possibility, financial
feasibility, and maximum
productivity
HBU Property as Improved
• In contrast, when the appraiser
applies the four tests in the
analysis of the property as
improved, the focus on
alternative uses considers three
possible actions related to the
current improvements :
• 1. Retain the improvements.
• 2. Modify the improvements in
some way, such as conversion,
renovation, or alteration.
• 3. Demolish the improvements
and redevelop the land.
PENGERTIAN

Sebuah kompleks townhouse terletak di daerah

komersial.
 Apabila nilai properti sebagai kompleks
townhouse lebih tinggi dibandingkan dengan
nilai lahan sebagai komersial dikurangi
dengan biaya perombakan, maka highest and
best use dari properti ini adalah tetap
kompleks townhouse.
 Namun apabila terdapat tingkat permintaan
yang sangat tinggi untuk bangunan komersial,
maka hampir dapat dipastikan maka highest
and best use atas lahan tersebut adalah untuk
penggunaan komersial.
PENGERTIAN
The Six-Step Process and Four Parallel Test (by Stephen F.Fanning)
Problem Definition
The reasonably probable and legal use of vacant land or an improved property that is physically
possible, appropriately supported, financially feasible, and that results in the highest value
 Testing Highest and Best Use

Testing Alternative Use Options, Highest and Best Use Analysis

Source : The Appraisal of Real Estate, 14 th. Ed.

 Contoh :
40

Regulasi yang berlaku : A 50

Zona : Komersial Campuran

KDB : 60%
KLB : 3
Mak. Ketinggian : 5 lantai
B 20
GSB : 10 M
100

Kegunaan tanah dapat akan dipengaruhi oleh lebar hadap muka jalan (frontage)
dan dimensi tanah.

Beberapa faktor seperti ukuran, bentuk, kontur, dan aksesibilitas tanah, serta resiko
bencana alam seperti banjir dan gempa akan mempengaruhi penggunaan tanah.
LINGKUP ANALISA

Tahap pertama, Legally Permissible : analisa untuk menjawab pemanfaatan apa yang secara
legal dizinkan. Tahapan ini sangat penting sebagai kajian awal untuk mengidentifikasikan
karakteristik tertentu sebagai dasar pertimbangan atas opsi pengembangan yang
dimungkinkan untuk dijadikan alternative produk pengembangan.
Analisa ini meliputi antara lain :

 Peraturan pembangunan yang berlaku : peruntukan, ketentuan

tentang intensitas bangunan, pembatasan penggunaan
 Penggunaan yang ada
 Faktor politis
LINGKUP ANALISA

Tahap kedua, Physically Posible ; analisa ini juga merupakan pertimbangan pertama untuk
menjawab pertanyaan : pemanfaatan apa yang dapat direalisasikan secara fisik (tapak,
lokasi, lingkungan).
Analisa ini meliputi antara lain :
 Location
 Site Characteristic: site area & dimension, shape, orientation,
topography, views, climate, and etc
 Infrastructure, Utilities & Public Facilities
 Accessibility, Traffic Circulation & Transportation
 Neighborhood Condition and Context
LINGKUP ANALISA

Tahap ketiga, Financially feasible untuk menjawab produk property apa yang
marketable memungkinkan dan secara finansial layak untuk dikembangkan di atas
suatu site. Analisa ini dilaksanakan atas seluruh jenis property yang mungkin dapat
dikembangkan yang meliputi potensi dan daya serap pasar, harga & tingkat
persaingan. Analisa ini meliputi antara lain :
Macro Economic and Demographic Analysis :
 Macro and Micro Economic growth and Characteristics
 Investment climate
 Inflation rate
 Population growth & characteristics
Melakukan analisa pasar detail per type property yang mungkin dapat dikembangkan di atas tanah tersebut
(Residential, Shop Houses Complex, Office Park, Shopping Center, Apartment, Hotel, Convention, Recreation
Center, Etc) meliputi :  Existing Demand & Supply
 Future Demand & Supply
 Catchment Area Analysis (khusus shopping center)
 Potential Market
 Target Market
 Pricing, Rental and Take up Rate
 Competitors Analysis
LINGKUP ANALISA

Atas masing-masing alternative opsi pengembangan dilaksanakan analisa finansial untuk melihat
tingkat kelayakan secara finansial atas masing-masing alternative opsi pengembangan. Analisa
dimulai dengan analisa biaya pengembangan, analisa penjualan dan pendapatan, biaya
operasional, proyeksi cash flow dan analisa kelayakan investasi .

Tahap keempat, Maximally Productive; pemanfaatan apa yang menghasilkan nilai sisa tanah
tertinggi konsisten dengan rate of return yang dijamin oleh pasar.
HIGHEST AND BEST USE DECISIONS
HIGHEST AND BEST USE DECISIONS

 USER PRICE SALES METHOD

 LAND RESIDUAL METHOD

YANG DIBAHAS DALAM MATERI HBU INI HANYA USER PRICE

SALES METHOD, sementara LAND RESIDUAL METHOD NANTI
AKAN DIBAHAS PADA PENDIDIKAN LANJUTAN PENILAIAN
(PENDEKATAN PENDAPATAN)
HIGHEST AND BEST USE DECISIONS
USER PRICE SALES METHOD
HIGHEST AND BEST USE DECISIONS
HIGHEST AND BEST USE DECISIONS
HIGHEST AND BEST USE DECISIONS
HIGHEST AND BEST USE DECISIONS
HIGHEST AND BEST USE DECISIONS
HIGHEST AND BEST USE DECISIONS
Daftar 1. Appraisal Institute, The Appraisal of Real Estate,
Fourteenth Edition, 2013, Appraisal Institute

Pustaka 2. Mark R. Ratterman, The Student Handbook to The

Appraisal of Real Estate, Thirteenth Edition, 2009,
Appraisal Institute
3. Tim Penyusun KPSPI, KEPI dan SPI, Edisi VII, 2018, MAPPI
4. Stephen F. Fanning, Market Analysis for Real Estate:
Concepts and Applications in Valuationand Highest and
Best Use, 2005, Appraisal Institute
5. Budi Harjanto dan Wahyu Hidayati, Konsep Dasar
Penilaian Properti, BPFE Yogyakarta
6. Agus Prawoto, Teori dan Praktek Penilaian Properti,
BPFE Yogyakarta
Terima Kasih