Highest & Best Use

Bahan Pendidikan PDP II -MAPPI

Disampaikan Oleh :
Ir. Muhammad amin, MSc, mappi (cert.)
nipp : pb-1.08.00012
mappi : 92-s-00212
PENGERTIAN
Basic Concepts and Terminology
(Market Analysis for Real Estate Concepts and Applications in Valuation and Highest and Best Use, by Stephen
F.Fanning, MAI)

Highest and best use is the reasonably probable and legal use of vacant land or
an improved property that is physically possible, appropriately supported,
financially feasible, and results in the highest value. The four criteria that highest
and best use must meet are legal permissibility, physical possibility, financial
feasibility, and maximum productivity.*)
th
*) The Dictionary of Real Estate Appraisal, 4 ed

Ketentuan tentang HBU dalam praktek penilaian di Indonesia

diatur dalam standar yaitu pada SPI 2013, SPI 360

SPI 2013, KPUP 12.0: Penggunaan tertinggi dan terbaik (HBU)

didefinisikan sebagai penggunaan yang paling mungkin dan
optimal dari suatu properti, yang secara fisik dimungkinkan, telah
dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diizinkan,
secara finansial layak, dan menghasilkan nilai tertinggi dari
properti tersebut.
PENGERTIAN
Suatu property dikatakan Highest and Best Use harus memenuhi
4 (empat) kriteria yaitu :

 Physically possible, secara fisik dimungkinkan

 Legally permissible, secara legal diizinkan
 Financially feasible, layak secara finansial
 Maximally productive, produktivitas maksimum
(menghasilkan nilai tertinggi)
 PENGERTIAN
 HBU ditentukan dari prespektif pelaku pasar (market participant)
 HBU dari aset yang diakuisisi dalam suatu kombinasi bisnis (business
combination) mungkin berbeda dengan tujuan penggunaan aset oleh
pihak pembeli.
 Dalam beberapa kasus, suatu entitas menggunakan suatu aset
bersama dengan aset lainnyauntuk tujuan penggunaan yang berbeda
dengan HBU nya. Nilai dari aset yang diperhitungkan mengasumsikan
penggunaan saat ini.
 Harus diperhatikan bahwa HBU dari aset akan menentukan premis
penilaian yang akan digunakan untuk mengukur nilai wajar dari aset,
secara khusus diatur :
 HBU dari aset “dalam penggunaan”, apabila aset akan menghasilkan nilai
maksimum secara prinsip kepada pelaku pasar melalui penggunaannya
yang dikombinasikan dengan aset dan liabilitas lainnya sebagai suatu grup.
 HBU dari aset “dalam pertukaran”, apabila aset akan menghasilkan nilai
maksimum secara prinsip kepada pelaku pasar melalui penggunaannya
secara terpisah (stand –alone- basis).
PENGERTIAN
HBU as Though Vacant
• Apakah sebaiknya tanah dikembangkan atau
dibiarkan kosong ?
• Apabila tetap kosong, kapan pengembangan masa
depan akan menguntungkan ?
• Jika sebaiknya dikembangkan, opsi pengembangan
seperti apa yang sebaiknya dilakukan dan kapan
waktunya ?
HBU Property as Improved
• Apakah pengembangan yang ada dipertahankan,
dimodifikasi, atau dibongkar untuk penggunaan yang
lain ?
• Apabila dilakukan modifikasi atau dibongkar, kapan
modifikasi atau pengembangan kembali
dilaksanakan ?
PENGERTIAN
The Six-Step Process and Four Parallel Test (by Stephen F.Fanning)

Problem Definition
The reasonably probable and legal use of vacant land or an improved property that is
physically possible, appropriately supported, financially feasible, and that results in the
highest value
LINGKUP ANALISA
Tahap pertama, Legally Permissible : analisa untuk menjawab
pemanfaatan apa yang secara legal dizinkan. Tahapan ini sangat
penting sebagai kajian awal untuk mengidentifikasikan
karakteristik tertentu sebagai dasar pertimbangan atas opsi
pengembangan yang dimungkinkan untuk dijadikan alternative
produk pengembangan.
Analisa ini meliputi antara lain :
 Peraturan pembangunan yang berlaku : peruntukan, ketentuan
tentang intensitas bangunan, pembatasan penggunaan
 Penggunaan yang ada
 Faktor politis
LINGKUP ANALISA
Tahap kedua, Physically Posible ; analisa ini juga merupakan
pertimbangan pertama untuk menjawab pertanyaan :
pemanfaatan apa yang dapat direalisasikan secara fisik (tapak,
lokasi, lingkungan).
Analisa ini meliputi antara lain :

 Location
 Site Characteristic: site area & dimension, shape, orientation,
topography, views, climate, and etc
 Infrastructure, Utilities & Public Facilities
 Accessibility, Traffic Circulation & Transportation
 Neighborhood Condition and Context
LINGKUP ANALISA
Tahap ketiga, Financially feasible untuk menjawab produk
property apa yang marketable memungkinkan dan secara
finansial layak untuk dikembangkan di atas suatu site. Analisa ini
dilaksanakan atas seluruh jenis property yang mungkin dapat
dikembangkan yang meliputi potensi dan daya serap pasar,
harga & tingkat persaingan. Analisa ini meliputi antara lain :
Macro Economic and Demographic Analysis :
 Macro and Micro Economic growth and Characteristics
 Investment climate
 Inflation rate
 Population growth & characteristics
Melakukan analisa pasar detail per type property yang mungkin dapat
dikembangkan di atas tanah tersebut (Residential, Shop Houses Complex,
Office Park, Shopping Center, Apartment, Hotel, Convention, Recreation
Center, Etc) meliputi :
 Existing Demand & Supply
 Future Demand & Supply
 Catchment Area Analysis (khusus shopping center)
 Potential Market
 Target Market
 Pricing, Rental and Take up Rate
 Competitors Analysis
LINGKUP ANALISA
Atas masing-masing alternative opsi pengembangan dilaksanakan
analisa finansial untuk melihat tingkat kelayakan secara finansial
atas masing-masing alternative opsi pengembangan. Analisa
dimulai dengan analisa biaya pengembangan, analisa penjualan
dan pendapatan, biaya operasional, proyeksi cash flow dan analisa
kelayakan investasi .

Tahap keempat, Maximally Productive; pemanfaatan apa yang

menghasilkan nilai sisa tanah tertinggi konsisten dengan rate of
return yang dijamin oleh pasar.
HIGHEST AND BEST USE DECISIONS
HIGHEST AND BEST USE DECISIONS

 USER PRICE SALES METHOD

LAND RESIDUAL METHOD

YANG DIBAHAS DALAM MATERI HBU INI HANYA USER

PRICE SALES METHOD, sementara LAND RESIDUAL
METHOD NANTI AKAN DIBAHAS PADA PENDIDIKAN
LANJUTAN PENILAIAN (PENDEKATAN PENDAPATAN)
HIGHEST AND BEST USE DECISIONS
USER PRICE SALES METHOD
HIGHEST AND BEST USE DECISIONS
HIGHEST AND BEST USE DECISIONS
HIGHEST AND BEST USE DECISIONS
HIGHEST AND BEST USE DECISIONS
LAND RESIDUAL METHOD
HIGHEST AND BEST USE DECISIONS
HIGHEST AND BEST USE DECISIONS
Terima Kasih