BAB 1 PENGERTIAN

1.1. Pengertian Penilaian dan Penilai

A. Sejarah Perkembangan Penilaian Di Indonesia

Pada sector Publik, fungsi penilaian digunakan untuk menentukan klasiran, land rent (jaman Raffles), pajak hasil bumi, Ipeda dan Pajak Bumi
Bangunan pada jaman sekarang. Selain itu dibidang usaha pegadaian, penilaian digunakan untuk menentukan nilai pasar asset sebagai
jaminan. Begitu pula penilaian digunakan oleh Kantor Lelang Negara untuk menentukan nilai pasar maupun nilai likuidasi dari suatu asset.

Pada sektor Privat / Swasta, sejak tahun 1976 setelah berdirinya BAPEPAM, dibentuk pula asosiasi penilai yang terdiri dari :

• API (Asosiasi Penilai Indonesia)

• GAPI(Gabungan Asosiasi Penilai Indonesia)
• GAPPI(Gabungan Perusahaan Penilai Indonesia) tahun 1980
• MAPPI(Masyarakat Profesi Penilai Indonesia) tahun1980 sampai sekarang

Sampai saat ini para penilai di Indonesia ( baik Penilai di pemerintahan maupun Swasta) bergabung dalam satu organisasi profesi Masyarakat
Profesi Penilai Indonesia / MAPPI. Saat ini terdapat 3 status keanggotaan MAPPI yaitu Peserta (P), Terdaftar (T) dan Senior (S).
B. Property dan Penilaian

Pengertian Penilaian
The dictionary of Real Estate Appraisal mendefinisikan sebagai berikut “The act or process of estimating value” yang diterjemahkan sebagai proses
menghitung atau mengestimasikan nilai suatu property.

Kamus Webster mendefinisikan bahwa penilaian itu sebagai “an Menurut USPAP “ the act or process of estimating value; an estimate
estimated value set upon property”.
of value of, or pertaining to appraising and related function; e.q.
appraisal practice, appraisal service”.
Sehingga penilaian (valuation/appraisal) pada dasarnya hanya
merupakan estimasi atau opini walaupun didukung oleh alas an atau
analisa yang rasional.
Hasil penilaian dibatasi oleh ketersediaan data yang cukup,
kemampuan dan objectivitas dari penilai. Pada kenyataannya, penilai
sulit untuk menghindari subjectivitas sehingga untuk mengatasi hal
tersebut, penilai harus memperhatikan tugas utamanya yaitu
1.2.
mempertimbangkan seluruh fakta yang tersedia yang bersifat
impersonal.
A. Penilai dan Penilaian
Pengertian Property
Sangat sering kita mendengar istilah property. Akan tetapi dalam
lingkup penilaian property, penilai akan mengidentifikasi macam dari
property tersebut sehingga tujuan, definisi nilai dan metode
penilaian dapat diterapkan untuk memperoleh estimasi nilai yang
akurat.
Didalam lingkup penilaian, property terbagi dalam beberapa macam :
- Real property
- Personal property
- Surat berharga
- Hak kepemilikan Finansial
Konsep tanah
Banyak konsep yang menerangkan tentang tanah akan tetapi secara
ekonomi, tanah dipahami sebagai suatu agen dari tempat produksi.
Sifat-sifat yang melekat pada tanah adalah sebagai berikut :
- Tanah adalah unik, ditinjau dari segi komposisi fisik maupun lokasi
- Tanah secara fisik, tidak dapat dipindahkan
- Tanah sangat tahan lama
- Persediaan tanah sangat terbatas
- Tanah berguna bagi manusia
Penilai dan Penilaian
Prinsip kata Penilaian berasal dari terjemahan kata Appraisal
(Amerika) atau Valuation (Inggris), Sedangkan orang yang
melakukan penilaian disebut Appraiser/Valuer.
Penilaian diartikan sebagai proses penilaian seorang penilai
dalam memberikan suatu opini nilai suatu harta baik berwujud,
tidak berwujud, surat berharga dan hak kepemilikan financial
berdasarkan hasil analisa terhadap fakta-fakta yang obyektif
dan relevan dengan menggunakan metode dan prinsip-prinsip
penilaian yang berlaku pada saat tertentu.
Berdasarkan definisi diatas dapat diambil kesimpulan bahwa
penilaian adalah:
 Merupakan sebuah opini (bukan judgment)
 Merupakan suatu estimasi nilai (an estimated value)
  Dilakukan pada hari yang ditentukan (as of specific date)
 Berdasarkan pada hasil analisis atas data pasar yang
relevan
Jadi penilaian merupakan gabungan antara seni dan ilmu
pengetahuan untuk membentuk opini nilai.
Penilai adalah orang perseorangan yang melakukan kegiatan
penilaian sesuai dengan keahlian dan profesinalisme yang
dimiliki dan menjadi anggota asosiasi profesi penilai yang diakui
oleh pemerintah serta mengacu kepada Standar Penilaian
Indonesia (SPI), Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan standard
keahlian lainnya yang terkati dengan kegiatan penilaian.
Menurut SPI 2002 Penilai adalah seseorang yang memiliki
kualifikasi, kemampuan dan pengalaman yang sehari-hari
melakukan kegiatan praktik penilaian sesuai dengan keahlian
dan profesionalisme yang dimiliki, serta mengacu kepada
Standard Penilaian Indonesia (SPI) , Kode Etik Penilai Indonesia
(KEPI) dan standar keahlian lain yang terkait dengan kegiatan
penilaian, serta menjadi anggota asosiasi penilai.
Sedangkan menurut Surat Keputusan Menkeu No.
57/KMK.017/1996 tanggal 6 Februari 1996, Penilai adalah
perseorangan yang telah lulus ujian sertifikasi Penilai serta
memiliki lisensi dari Menteri keuangan Republik Indonesia
untuk menjalankan kegiatan penilaian.
Proses penilaian adalah tahapan-tahapan yang dilakukan oleh
seorang penilai untuk menilai property sebelum sampai pada
suatu kesimpulan opini penilai, didasarkan pada data-data yang
diperoleh dari sumber yang dapat dipercaya.
Laporan penilaian adalah suatu dokumen yang berisikan
perkiraan atau estimasi atas nilai suatu property dengan
berpedoman pada suatu tanggal tertentu yang mengandung
hasil analisa perhitungan dan opini penilai dari sebanyak
mungkin data pendukung yang relevan yang dibutuhkan dalam
kegiatan suatu penilaian, dapat berupa : laporan singkat (short
form report) dan laporan lengkap (narrative report)
1.3. Penilaian, consulting appraisal dan appraisal
review
A. Penilaian, consulting appraisal dan appraisal review
Penilaian merupakan proses dala memperoleh estimasi nilai
yang melibatkan penelitian yang selektif terhadap suatu pasar
tertentu, mengumpulkan data dan menganalisanya dengan
menggunakan teknik yang sesuai, menerapkan pengetahuan,
pengalaman dan pertimbangan professional untuk membangun
pemecahan dalam masalah penilaian yang dihadapi. Penilai
memberikan opini nilai sebuah property kepada pemberi tugas
yang mencerminkan bukti-bukti pasar property yang terkait.
Appraisal consulting adalah proses dalam suatu
pengembangan analisis, rekomendasi atau opini untuk
memecahkan dalam suatu pengembangan analisis,
rekomendasi atau opini untuk memecahkan sebuah masalah,
dimana opini nilai tersebut merupakan bagian analisis yang
mengarah kepada hasil penugasan. Appraisal consulting
memiliki karakteristik yang melibatkan kajian aktifitas dan bukti
pasar saat itu yang dikaji untuk membentuk suatu kesimpulan
yang tidak hanya tertuju kepada suatu indikasi nilai tertentu
yang khusus. Dalam appraisal consulting, seorang penilai
membangun suatu opini jilai dalam suatu penugasan konsultasi
penilaian sebagai bagian dari proses menjawab pertanyaanyang
terkati dengan real estate, seperti perencanaan penggunaan
sebuah property secara ekonomi layak atau tidak.
Penerapannya adalah :
- Kajian kelayakan (Feasibility studi)
- Kajian penggunaan tanah (land utilization study)
- Kajian permintaan dan penawaran real estate
- Analisa penyerapan pasar property
Appraisal review merupakan suatu proses pengembangan dan
menghubungkan sebuah opini yang terkati dengan pekerjaan
penilaian lainnya. Pekerjaan ini berfungsi sebagi suatu proses
audit atau pengawasan kualitas. Penilai menguji laporan-
laporan yang dibuat oleh penilai lain untuk menentukan apakah
kesimpulan yang mereka ambil telah konsisten dengan data dan
informasi umum lainnya yang dilaporkan.
 BAB 2 DEFINISI, ISTILAH DAN RUANG LINGKUP PENILAIAN
2.1. Ruang Lingkup Proses Penilaian Di Indonesia Dan Prospeknya

Kegunaan dari hasil penilaian dapat dimanfaatkan oleh banyak lembaga diantaranya adalah :
A. Kepentingan Pemerintah, yaitu :
1. Management dan inventarisasi terhadap aset tanah dan bangunan
2. Mengoptimalkan penggunaan aset tanah dan bangunan
3. Membantu dalam perencanaan pengembangan usaha (BUMD)
4. Memprediksikan nilai aset tanah dan bangunan, shg dapat mengetahui nilai ekonomi dari suatu aset

Sedangkan dalam penilaian aset properti suatu daerah. antara lain berguna untuk:
1. Mengetahui modal dasar milik daerah dalam usaha privatisasi
2. Mengetahui nilai pasar untuk memperoleh pinjaman
3. Mengetahui nilai penyertaan (saham) dalam melakukan kerjasama dengan pihak swasta
4. Memberi informasi kemampuan nilai ekonomi properti disuatu daerah untuk mengundang investor
5. Mengetahui nilai dalam rangka penerbitan obligasi daerah
6. Diperuntukkan tukar guling asset
7. Mengetahui dasar nilai dalam pembebasan tanah, pembelian tanah, dll

B. Kepentingan Umum
Hasil penilaian real properti dapat dimanfaatkan untuk :
- Menentukan harga jual beli
- Penetapan harga sewa (ruko, rumah dsb)
- Sebagai dasar pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan hubungan dengan pajak
- Revaluasi aset tetap untuk laporan Keuangan dalam - Penentuan nilai saham dalam rangka melakukan
 kerjasama dengan pihak lain
- Menentukan premi asuransi kebakaran
- Sebagai acuan dasar nilai dalam menentukan asset
sebagai Jaminan Pinjaman
- Menentukan nilai dasar untuk proses pelelangan
- Menentukan nilai sisa untuk proyek terbengkalai
- dll
Sedangkan bagi seseorang dalam profesi tertentu dapat juga
memanfatkan hasil penilaian tersebut.
C. Properti manager dapat menggunakannya untuk :
- Memastikan bangunan berfungsi sebagaimana maksud
dibangun
- Menjaga kondisi bangunan baik secara fisik maupun
ekonomi
- Mempertahankan dan mengkatkan nilai property
D. Konsultan Pengembangan Properti dapat
menggunakannya untuk
- Pemasaran Properti / penjualan dan/atau persewaan
property
- Studi pasar property (Mengetahui supply and demand)
- Studi kelayakan proyek property
E. Agen Pemasaran Properti dapat menggunakannya untuk
- Memastikan kondisi properti secara legal dan ekonomi
saat dipasarkan
- Sebagai dasar dalam menentukan harga jual yang dapat
ditawarkan
- Sebagai dasar dalam melakukan negosiasi dengan calon
pembeli
- Sebagai dasar dalam menyelesaikan hal yang bersifat
administasi (perjanjian jual beli,akta ,PBB)
- Sebagai dasar dalam menyebarkan informasi berkenaan
dengan promosi properti
- Sebagai dasar dalam menentukan teknik promosi properti
yang tepat
- Sebagai dasar dalam menjamin kepuasan pembeli
property
F. Pegawai Negri Sipil dapat menggunakannya untuk
- Departemen keuangan, Dinas Pekerjaan Umum, Bapepam,
Deperindag, BPN dan Pemda Tk I & Tk II serta KPK
2.2. Nilai pasar sebagai acuan dasar jaminan
pelunasan utang
Dalam penentuan nilai aset sebagai jaminan pelunasan utang,
kita harus mengetahui definisi dari nilai pasar tersebut. Sesuai
dengan SPI bahwa definisi dari Nilai pasar adalah perkiraan
jumlah uang pada tanggal penilaian, yang dapat diperoleh dari
transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu aset, antara
pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat
menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang
penawarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak
masing-masing mengetahui, bertindak hati-hati dan tanpa
paksaan. (SPI 0.5.39.1)
Nilai Pasar adalah gambaran nilai tukar, atau sejumlah uang
yang mungkin disetujui, jika properti ditawarkan di pasar
terbuka pada tanggal penilaian dan dalam kondisi yang sesuai
dengan persyaratan definisi Nilai Pasar. Untuk memperkirakan
Nilai Pasar, seorang Penilai harus terlebih dahulu menentukan
penggunaan yang terbaik dan tertinggi atau penggunaan yang
paling layak dan optimal (most probable use). Penggunaan
tersebut dapat berupa kelanjutan dari penggunaan yang ada
atau alternatif penggunaan lain. Penentuan ini ditentukan
berdasarkan bukti pasar. (SPI 1.1.2.)
Dalam penerapannya, harus dibutuhkan data pembanding yang
akurat dalam penentuan nilai pasar. Salah satu metode
pendekatan yang digunakan adalah metode pendekatan data
pasar. Pendekatan ini merupakan pendekatan yang
menggunakan data penjualan dan penawaran atas properti
yang sebanding maupun yang hampir sebanding dimana nilai
properti didasarkan pada suatu proses perbandingan.
Umumnya, properti yang dinilai (obyek penilaian) dibandingkan
dengan transaksi properti sebanding yang telah terjadi maupun
properti yang masih dalam tahap penawaran penjualan dari
suatu proses jual beli.
Data pembanding diperoleh dari data-data penjualan (bilamana
ada), penawaran, pencatatan-pencatatan, wawancara-
wawancara dengan orang-orang, pejabat-pejabat dan pemilik
properti/tanah lainnya, berbagai faktor yang diperhatikan
terhadap data pembanding antara lain, lokasi, bentuk, ukuran,
spesifikasi, kondisi fisik, kemudahan pencapaian dan unsur
waktu. Terhadap data di atas dilakukan analisis dan diadakan
pembandingan, dimana terhadap perbedaan-perbedaan antara
obyek penilaian dengan pembanding dilakukan
penyesuaian.Apabila timbul suatu permasalahan dimana pihak
debitur tidak mampu membayar kewajibannya, maka jaminan
aset sebagai pengganti dari kekurangan pinjaman. Nilai yang
digunakan sudah tidak menggunakan Nilai pasar, akan tetapi
Nilai Jual Paksa / Nilai Likuidasi.
Definisi dari nilai jual paksa adalah sejumlah uang yang
mungkin diterima dari penjualan suatu properti dalam jangka
waktu yang relatif pendek dimana si penjual terpaksa menjual
properti tersebut dan pembeli tidak mempunyai keharusan
untuk membeli (SPI 0.5.33.1).
2.3. Penggunaan Tertinggi dan Terbaik
(Highest and Best Use / HBU)
Dalam penilaian property untuk mengestimasi nilai pasar,
pertimbangan terhadap Penggunaan Tertinggi dan Terbaik yang
sesuai dengan pengembangan yang ada, menjadi hal yang
fundamental.
Dalam SPI 2007, disebutkan bahwa Penggunaan Tertinggi dan
Terbaik (HBU) didefinisikan sebagai penggunaan yang paling
dimungkinkan dan optimal dari suatu property, yang secara fisik
dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara
hukum diijinkan, secara financial layak, dan menghasilkan nilai
tertinggi dari property tersebut. (KPUP 6.3)
Secara Fisik dimungkinkan dapat diartikan sebagai suatu
property dapat dibangun dengan pertimbangan hal-hal yang
berpengaruh terhadap penyusutan (Penyusutan fisik,
kemunduran fungsi dan kemunduran ekonomis) berjalan
dengan normal. Misalnya membangun hotel dengan struktur
tahan gempa didaerah rawan gempa.
Secara hukum diijinkan dapat diartikan bahwa property
dibangun sesuai dengan peraturan pemerintah setempat, baik
menyangkut peruntukan, Koefisien Dasar Bangunan (KDB),
Koefisien Lantai Bangunan (KLB), jumlah maximal lantai,
maximal ketinggian bangunan dan garis sempadan.
Secara Finansial dimungkinkan dapat diartikan bahwa property
yang dibangun sesuai dengan finansial yang tersedia dengan
perhitungan modal (modal pinjaman maupun modal sendiri).
Beberapa pengusaha mempunyai prinsip untuk membangun
dengan modal sendiri (100% Equity) akan tetapi banyak yang
memanfaatkan bank sebagai pemodal pinjaman dalam
melaksanakan pembangunan, tentunya bunga pinjaman
menjadai pertimbangan.
Menghasilkan nilai tertinggi terbaik dapat diartikan bahwa
pemanfaatan bangunan bila dibandingkan dengan jenis
property yang lain, memperoleh manfaat yang tertinggi. Disini,
perlu dilakukan analisa terhadap peruntukan lahan.
Suatu lahan dibangun dengan peruntukan hotel bintang 3.
Didaerah tersebut telah dibangun beberapa hotel sekelas.
Tingkat persaingan cenderung tinggi, penilai menyimpulkan 2.4. Penggunaan Tertinggi dan Terbaik
bahwa ; (Highest and Best Use / HBU) (Lanjut)

 Secara fisik dapat dilaksanakan

 Secara hukum, sudah sesuai dengan peraturan pemerintah
yang berlaku
 Secara financial, dalam pembangunan masih layak
 Dari optimalisasi hasil, harus ada tinjauan kompetitor,
analisa supply dan demand menjadi sesuatu yang penting.
Karena kompetitor sekelas sudah banyak berdiri. Apabila
diperhitungkan dengan pemanfaatan property komersial
lain, misalkan gedung perkantoran ataupun pusat
perbelanjaan, dibutuhkan analisa IRR. Jenis property
Variable utama dalam pembahasan HBU adalah :
dengan IRR tertinggi merupakan pemanfaatan tertinggi dan
terbaik dari lahan tersebut.  Legally Permissable

Kajian HBU yang mendalam merupakan suatu penugasan  Physically Possible

terpisah dari pekerjaan penilaian. Untuk melakukan kajian HBU
yang mendalam biasanya dilakukan dengan analisa secara  Financially Feasible
mendalam mengenai satu atau beberapa penggunaan yang
secara wajar dimungkinkan, kemudian dilakukan pengujian  Maximally Productive
kelayakan finasial dan penggunaan yang menghasilkan nilai
tertinggi akan merupakan HBU. (KPUP 6.8)

Pengertian umum kegunaan yang terbaik dan tertinggi

  Kekuatan pasar menciptakan nilai, karenanya interaksi
antara kekuatan pasar dengan kegunaan terbaik dan
tertinggi sangat penting.
 Dalam Penilaian, untuk mengestimasi nilai, analisis HBU
mengidentifikasi keuntungan yang paling optimal
dengan kegunaan yang paling kompetitif bagi property
yang dinilai.
 Karena alasan diatas maka HBU didefinisikan sebagai
“The reasonably probable and legal use of vacant land
or improved property, which is physically possible,
appropriately supported, financially feasible and that
results in the highest value”
Perbandingan HBU dengan kajian lainnya :
Analisis Pasar
 Mengidentifikasi permintaan (demand) untuk berbagai
alternatif penggunaan serta melakukan analisis demand
dan supply property untuk mem-forecast tingkat
penyerapan dan kemungkinan sewa.
Feasibility Analysis
 Untuk menentukan urutan nilai berdasarkan kriteria
variable, seperti rate of return, residual value, dll.
 Menghitung NOI/cash flow dan pemilihan kapitalisasi /
tingkat diskon yang layak untuk menentukan nilai
property.
Highest And Best Use (HBU) :
 Analisis keuangan yang menghasilkan nilai tertinggi
Analisis keuangan khusus, waktu dan partisipan pasar
 Dalam menganalisis HBU, harus dibedakan antara
HBU tanah kosong (land though vacant), dan HBU
yang terbangun (as improved)
Apabila tanah kosong, proses berfikirnya adalah:
Digunakan untuk apa tanah tersebut ?
Harus dipertimbangkan hubungan antara kegunaan saat itu
dengan kegunaan-kegunaan potensialnya
Dua alasan untuk mengidentifikasi HBU tanah kosong dalam
penilaian :
- Untuk mengestimasi nilai sebagian tanah
 - Untuk mengidentifikasi perbandingan harga atas tanah - Lingkungan
kosong tersebut.
- Dll.
Apabila Tanah yang telah dibangun; yang harus dianalisis
adalah :

Kegunaan yang memaksimalkan nilai sebuah investasi properti, 2. Physically Possible; kegunaan apa yang mungkin untuk
konsisten dengan rate of return harus dikalkulasikan bagi kedua dibangun diatas tanah
jenis penggunaan tadi, dengan mempertimbangkan seluruh tersebut :
investasi dan capital expenditurnya.

Dua alasan untuk menggunakan analisis HBU atas tanah yang

- Ukuran
telah dibangun

- Permukaan
o Untuk mengidentifikasi kegunaan properti yang diharapkan
akan menghasilkan overall rate of return yang tertinggi atas
- Kontur
modal yang diinvestasikannya.
- Kesuburan
o Untuk membantu mengidentifikasi properti pembanding.
- Irigasi

- Akesibilitas
1. Legally Permissable; kegunaan apa yang diijinkan
menurut peraturan : - Risiko bencana alam, yang memungkinkan
membatasi kegunaan potensialnya
- Zoning

- Jenis bangunan / konstruksi

 3. Financially Feasible; kegunaan apa yang secara
finansial layak.
Tentukan kegunaan yang mana yang akan
menghasilkan income, atau return, sama atau lebih
besar dibanding dengan pengeluaran dan kewajiban
finansial serta amortisasi modal.
4. Maximally Productive; kegunaan apa yang
menghasilkan / memproduksi paling tinggi.
Kegunaan yang menghasilkan nilai sisa tanah tertinggi
konsisten dengan rate of return yang dijaminkan oleh
pasar. Bagi kegunaan properti.
2.5. Penilaian Aset Atas Jaminan Untuk Lelang
Penilaian aset sangat dibutuhkan, ketika nasabah suatu bank
mengalami pailit dan asetnya menjadi jaminan / agunan bank.
Disini nilai yang dikeluarkan seorang penilai akan menjadi dasar
pihak bank untuk melakukan penyitaan sekaligus pelelangan.
Semisal aset yang menjadi jaminan bank yang akan dilelang,
adalah gedung perkantoran - bentuk property merupakan 1
bangunan utuh, tentunya penilaian akan memunculkan satu
nilai saja yaitu nilai pasar. Akan tetapi apabila seorang
developer mengalami pailit atas usahanya, sedangkan aset yang
menjadi jaminan adalah suatu perumahan dengan jumlah unit
rumah yang cukup banyak. Apakah hanya muncul 1 nilai saja?
Pertimbangan nilai yang dimunculkan atas jumlah kavling yang
dimunculkan adalah :
 Aset tersebut akan dilelang/dijual dengan total seluruh
kavling yang ada / ”borongan”
 Aset tersebut dijual dengan bentuk satuan/ ”eceran”
Tentu seseorang buyer akan membeli unit kavling dengan
jumlah banyak cenderung lebih murah dibanding pembelian
seseorang dengan jumlah per-satuan unit kavling. Apabila ini
terjadi, padahal nilai yang dibutuhkan adalah nilai pasar, maka
akan muncul 2 nilai pasar untuk 1 laporan ? nah bagaimana...?
2.6. Penilaian Mesin Dan Peralatan
Mesin sebagai real property dapat dibagi menjadi 2 golongan
yaitu
 Mesin dan peralatan Industri (personal property)
 Mesin dan peralatan bangunan (real property)
Definisi
a. Mesin dan peralatan Industri
Adalah segala kelengkapan fisik yang dipergunakan dalam
suatu kegiatan industri termasuk instalasi dan peralatan
 penunjang lainnya yang berkaitan secara keseluruhan
membentuk suatu kesatuan kerja.
b. Mesin dan peralatan bangunan.
Adalah segenap mesin dan perlatan yang melengkapi
bangunan dan berfungsi untuk memberikan kemudahan,
kenyamanan serta keamanan bagi pengguna bangunan
tersebut.
Pada saat penilaian, sering dijumpai kesulitan dalam
pengelompokkan suatu mesin apakah masuk ke dalam mesin
bangunan atau mesin industri.
Sehingga yang harus diperhatikan apabila kita dalam
melakukan penilaian mengalami hal tersebut adalah fungsi
dari mesin tersebut, apakah untuk kepentingan suatu
kegiatan produksi ataukah untuk kepentingan bangunan.
Misal, dalam penilaian mesin atas system pendingin udara,
pada umumya termasuk dalam mesin dan peralatan
bangunan, akan tetapi jenis industri tertentu seperti
pharmasi dan kimia, memerlukan temperature ruangan yang
rendah, sehingga system pendingin udara yang dipasang
digolongkan sebagai mesin-mesin industry.
Secara umum, kapasitas mesin dan peralatan bangunan
lebih sederhana dan lebih kecil bila dibandingkan dengan
mesin industri, sehingga akan mempermudah proses
penilaian.
2.7. Sifat Tanah yang berpengaruh pada Nilai
Tanah
Di dalam penilaian aset terhadap tanah, perlu dipertimbangkan
kegunaan dan manfaatnya saat sekarang dan prospek ke depan.
Tanah akan bernilai tinggi apabila mempunyai kegunaan yang
optimal. Mengapa harga tanah di daerah perkotaan lebih cepat
naik dibandingkan tanah di daerah pedesaan ? mungkin karena
tanah di kota terbatas? atau sarana publik lebih lengkap?
Bagaimana bila tanah di desa mempunyai sumber alam yang
sangat dibutuhkan manusia?
Sifat tanah yang menentukan penggunaan tanah. Beberapa
sifat dan karakter yang mempengaruhi peruntukan tanah,
yaitu :
Bentuk kontur dan ketinggian Tanah yang berkontur nilainya
cenderung lebih rendah dibandingkan dengan dengan
tanah datar. Walaupun dalam kasus tertentu, tanah
berkontur cocok untuk suatu aset property yang menjual
view, contoh villa di daerah Puncak, mempunyai view bagus
akan lebih mahal dibandingkan villa dengan view datar.
 Keadaan iklim, misalnya angin dan kelembaban Suatu
daerah dengan tingkat kelembaban tinggi, dan terletak di
ketinggian tertentu, peruntukannya akan sangat cocok
untuk perkebunan bila dibandingkan untuk kawasan
industri.
 Biaya adalah sejumlah uang yang dikeluarkan atas
barang atau jasa atau jumlah yang dibutuhkan untuk
menciptakan atau memproduksi barang atau jasa
tersebut.

 Nilai adalah Konsep ekonomi yang merujuk pada

Transportasi
hubungan financial antara barang dan jasa yang tersedia
Tanah yang terletak tepat dipinggir jalan besar, dengan
untuk dibeli dan mereka yang membeli dan menjualnya.
intensitas pemakaian jalan tinggi, akan sangat cocok
Nilai bukan merupakan fakta, tapi lebih merupakan
diperuntukkan sebagai komersial area dibandingkan dengan
perkiraan manfaat ekonomi atas barang dan jasa pada
bila dibangun rumah tinggal.
suatu waktu tertentu dalam hubungannya dengan
definisi nilai tertentu.
Perbaikan-perbaikan sarana publik, misalnya : Jalan, Taman,
Pedestrian dsb.
 Pasar adalah sistem dan atau tempat barang dan jasa
Tersedianya sumber-sumber alam, misalnya : Air, diperdagangkan antara pembeli dan penjual melalui
Pertambangan. mekanisme harga.

Dari uraian diatas dapat diambil suatu kesimpulan bahwa, Ciri-ciri dari nilai :
Tanah akan lebih bernilai apabila dibangun dengan peruntukan  Bila dibutuhkan
yang sesuai.  Ada permintaan
2.8. Pengertian Biaya, Harga, Nilai & Pasar  Ada kelangkaan
 Dapat dijadikan sejumlah uang
 Harga adalah sejumlah uang yang diminta,ditawarkan
atau dibayarkan untuk suatu barang atau jasa.
2.9. Jenis-Jenis Nilai
Dari banyak istilah nilai, beberapa yang dikenal masyarakat
adalah :
Nilai Pasar (Market Value) adalah perkiraan jumlah uang pada
tanggal penilaian, yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli
atau hasil penukaran suatu asset, antara pembeli yang
berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual,
dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang penawarannya
dilakukan secara layak dan kedua pihak masing-masing
mengetahui, bertindak hati-hati dan tanpa paksaan.
Nilai pasar untuk penggunaan yang ada (Market value for
existing use) adalahh nilai pasar dari suatu asset berdasarkan
kelanjutan dari penggunaan yang ada, dengan asumsi bahwa
asset tersebut dapat dijual di pasar terbuka untuk penggunaan
yagn ada saat itu, tetapi tetap sesuai dengan definisi nilai pasar
tanpa memperhitungkan apakah penggunaan yang ada
menggambarkan penggunaan terbaik dan tertinggi dari asset
tersebut.
Nilai asuransi (Insurable value) adalah nilai property
sebagaimana yang diterapkan berdasarkan kondisi-kondisi yang
dinyatakan di dalam kontrak atau polis asuransi dan dituangkan
dalam definisi yang jelas dan terinci.
Nilai Buku (Book Value) adalah biaya perolehan (historical cost)
yang dikurangi dengan sejumlah penyusutan yang telah
dibebankan yang muncul selama umur penggunaan asset
tersebut.
Nilai investasi (investment value) adalah nilai dari suatu
perusahaan atau saham (business interest) atau kepentingan
dalam perusahaan yang bersifat spesifik terhadap seorang
investor, didasarkan pada atau terkait dengan persyaratan
tertentu dari seorang atau kelompok investor.
Nilai jual paksa (forced sale value) adalah sejumlah uang yang
mungkin diterima dari penjualan suatu property dalam jangka
waktu yang relative pendek untuk dapat memenuhi jangka
waktu pemasaran dalam definisi nilai pasar. Pada beberapa
situasi nilai jual paksa dapat melibatkan penjual yang tidak
berminat menjual, dan pembeli yang membeli dengan
mengetahui situasi yang tidak menguntungkan penjual.
Nilai kena pajak (assessed, rateable, taxable value) adalah nilai
berdasarkan definisi yang tertuang dalam peraturan
perundang-undangan yang berlaku berkaitan dengan
penetapan, tarif dan atau penentuan pajak property. Walaupun
beberapa peraturan perundang-undangan mungkin mengutip
nilai pasar sebagai dasar dari perkiraan, metodologi penilaian
yang diisyaratkan mungkin memberikan hasil yang berbeda dari
nilai pasar seperti yang telah didefiniskan diatas. Nilai kena
pajaka adalah bukan nilai pasar.
Nilai Khusus (special Value) adalah nilai yang diperoleh karena
unsur luar biasa dari nilai sehingga melebihi nilai pasar. Nilai
khusu dapat terjadi misalnya oleh karena kaitan fisik, fungsi,
atau ekonomi dari property dengan property lainnya seperty
property yang berkesinambungan.
Nilai perusahaan sebagai usaha yang berjalan (Going Concern
Value) adalah nilai suatu usaha secara keseluruhan.
Nilai realisasi bersih (net realizable value) adalah perkiraan
harga jual suatu asset dalam suatu usaha yang berjalan
sebagimana biasa, dikurangi biaya penjualan dan biaya
penyelesaian.
Nilai sekrap (Scrap value) adalah perkiraan jumlah uang yang
akan diperoleh dari transaksi jual beli dari bagian-
bagian/material suatu property (tidak termasuk tanah) tidak
untuk suatu kegunaan yang produktif.
2.10. Prinsip-prinsip dalam penilaian
Prinsip-Prinsip dalam Penilaian terdiri dari :
1. Highest and best use (Penggunaan terbaik dan tertinggi)
Nilai suatu tanah kosong dimungkinkan lebih tinggi dari
tanah yang ada bangunannya. Ada 2 kriteria yg menentukan
penggunaan HBU yaitu Permintaan dan peraturan untuk
peruntukan.
2. Suppy & demand (persediaan dan permintaan) Properti
mempunyai nilai apabila properti tsb dapat digunakan. Nilai
akan naik bila pesediaan tanah berkurang, dimana orang
memerlukan tanah. Misalnya didaerah yang padat
penduduknya.
3. Substitusi (Pinsip pengganti) Pembeli suatu properti tidak
akan membayar lebih terhadap suatu properti
dibandingkan dengan biaya pembelian properti lain yang
sama, artinya properti yang lebih murah yang akan terjual
lebih dahulu.
4. Anticipation (prinsip keuntungan yg diharapkan properti)
Nilai suatu properti adalah harapan akan keuntungan
dimasa yang akan datang akan High and best use /
penggunaan dari properti tersebut.
5. Change(Perubahan) Nilai selalu berubah-ubah dan
dipengaruhi oleh banyak variabel antara lain jumlah
penduduk, perubahan kondisi ekonomi, adanya pusat
perbelanjaan baru, perubahan politik negara dll.
6. Conformity(kesesuaian) Properti yg terletak dilingkungan
yang cocok baik sosial maupun ekonomi akan mempunyai
nilai yang maksimum.
7. Competition (Prinsip persaingan) Semua bentuk usaha
menginginkan mendapatkan keuntungan.properti tidak
terkecuali.Bila permintaan besar akan suatu properi
developer akan mendapat keuntungan yang besar.
Developer lain akan masuk ke lokasi tsb. Maka timbul
persaingan dan keuntungan akan turun. Nilai properti akan
dipengaruhi oleh tingkat persaingan tsb.
8. Increasing and decreation return (penambahan dan
pengurangan pendapatan) Prinsip dasar ekonomi
mengatakan bahwa pertambahan biaya pada suatu usaha
belum tentu memberikan penambahan dalam
pendapatan.Demikian juga dalam usaha dibidang properti
berlaku juga kondisi bahwa penambahan biaya pada suatu
properti belum tentu akan menambah penghasilan properti
tsb. Nilai properti tersebut tidak bertambah, bahkan akan
berkurang/turun.
9. Consisten use(penggunaan yang tetap) Tanah dan
bangunan harus dinilai sesuai dengan penggunaan yang
sesuai dengan peruntukannya..Properti harus dinilai
berdasarkan penggunaan yang pasti.
Dalam kenyataannya, nilai dapat dipengaruhi oleh beberapa
factor yang mengakibatkan nilai tersebut naik / turun. Faktor
tersebut adalah :
1. Faktor fisik, alam dan lingkungan
– Yang mencakup antara lain iklim dan topografi, tingkat
kesuburan tanah, sumber mineral dan banjir.
2. Faktor Sosial
– Yang mencakup populasi penduduk, perubahan kepadatan,
distribusi geografis atas kelompok ras masyarakat dan
perkembangan pendidikan dan aktivitas social.
3. Faktok politik dan kebijaksanaan Pemerintah
– Yg mencakup peruntukan, rencana tatakota, pembatasan
pendirian bangunan, Kredit Perumahan Rakyat.
4. Faktor Ekonomi
– Baik ekonomi mikro maupun makro yg. mencakup tingkat
pengangguran, perubahan gaji pegawai, perluasan sektor
industri, perubahan tingkat bunga bank dll.
2.11. Tujuan Penilaian dibenarkan secara wajar,secara hukum sah,secara financial
layak dan menghasilkan nilai tertinggi.
Penilai harus mengetahui tujuan penilaian, hal ini penting
karena berpengaruh pada jenis nilai dan metode penilaian yang Biaya Reproduksi Baru(RCN).
digunakan. Misalnya tujuan penilaian untuk jaminan pelunasan adalah jumlah uang yang dikeluarkan untuk
hutang nilai yang dibutuhkan adalah nilai Pasar dan nilai reproduksi/pengganti properti yang dihitung berdasarkan harga
Likuidasi. pasaran setempat sekarang/pada tanggal penilaiannya untuk
bahan / material atau unit, biaya jasa
Nilai Pasar kontraktor/arsitek/konsultan teknik termasuk keuntungan,
adalah Estimasi jumlah uang pada tanggal penilaian yang dapat biaya instalasi,biaya supervisi,biaya tenaga ahli teknik termasuk
diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu semua pengeluaran standart, yang berkaitan dengan
aset antara pembeli yang berminat membeli dan penjual yang angkutan,asuransi,pondasi,bea masuk,PPN,PPh impor dan
berminat menjual dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang biaya bunga selama masa konstruksi tetapi tidak termasuk
pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak biaya upah lembur dan premi/bonus.
masing-masing mengetahui, bertindak hati-hati dan tanpa
paksaan.(SPI 2007). Pengertian umum property
Nilai Jual paksa (Forced sale value). Property adalah konsep hukum mengenai benda berwujud
didefinisikan sebagai sejumlah uang yang mungkin diterima (tangible) dan tidak berwujud (intangible) yang mempunyai
dari penjualan suatu properti dalam jangka waktu yang relatif nilai.
pendek , untuk dapat memenuhi jangka waktu pemasaran
dalam definisi nilai pasar. Pada beberapa situasi Nilai Jual Paksa Properti terdiri dari :
dapat melibatkan penjual yang tidak berminat menjual, dan 1. Real Properti
pembeli yang membeli dengan mengetahui situasi yang tidak 2. Personal property
menguntungkan penjual.(SPI 2007). 3. Kegiatan Usaha (Business)
Penggunaan Terbaik dan tertinggi (Highest & Best use). 4. Hak kepemilikan secara Financial (Financial interest)
didefinisikan sebagai penggunaan yang paling layak dan optimal
dari suatu aset,yang secara fisik dimungkinkan,dapat
2.12. Sifat Umum Investasi dan Ciri-Ciri Pasar
Property
Sifat Umum dari Investasi Dalam Bidang Property
Keuntungan yang dapat diraih pada investasi dibidang properti:
1. Income (Pendapatan)
2. Appreciation (Kenaikan Nilai)
3. Added Value (Penambahan Nilai)
Pasar Property mempunyai ciri-ciri :
a. Immobility, properti tidak mudah untuk dipindahkan atau
direlokasikan
b. Heterogenity, properti masing2 memiliki karakteristik yang
unik dan berbeda satu dengan lainnya
c. Unliquid, properti tidak mudah untuk secepatnya ditukar
dalam bentuk uang
d. Durability, properti merupakan bahan tahan lama
e. Legal complexity, terkait dengan aspek legal yg berhubungan
dengan hak penguasaan
Hubungan antara harga, prospek pembeli dan waktu menjual
dapat digambarkan sbb: Harga tinggi - Tidak ada pembeli -
tidak dapat dijual
 Harga wajar - Hanya ada satu pembeli - 60 hari s/d 90 hari
 Harga rendah - Ada banyak calon pembeli - 15 s/d 59 hari
 Harga murah - banyak sekali pembeli - dapat dijual segera
Informasi Pasar Property
Informasi pasar properti dapat diperoleh dari :
1. Agen properti
2. Penilai / Appraiser
3. Iklan dan berita dari surat kabar
4. Laporan agen properti
5. Laporan lembaga keuangan
6. Informasi dari kantor pemerintah
 BAB 3 TAHAPAN DAN METODE
3.1. Metode Penilaian Mesin dan Peralatan

Metode Penilaian mesin sama dengan penilaian tanah dan bangunan. Penilaian mesin dapat ditempuh melalui 3 jenis metode penilaian,
yaitu :

1. Penilaian dengan pendekatan Perbandingan data Pasar (Market Data Approach)

2. Penilaian dengan pendekatan Kalkulasi BIaya (Cost Approach)
3. Penilaian dengan pendekatan Kapitalisasi Pendapatan (Income Approach)

Dari ketiga pendekatan penilaian tersebut, yang paling lazim dipergunakan khususnya di indonesia adalah penilaian dengan pendekatan
Kalkulasi biaya (Cost Approach). Penggunakan metode Penilaian tersebut dikarenakan data-data penunjang yang diperlukan dalam melakukan
proses penilaian dengan mempergunakan metode penilaian perbandingan data pasar dan metode penilaian kapitalisasi pendapatan terbatas
atau langka.

1. Penilaian Dengan Pendekatan Perbandingan Data Pasar (Market Data Approach)

Dalam penilaian dengan pendekatan perbandingan data pasar, nilai mesin ditentukan berdasarkan pada perbandingan terhadap data transaksi
jual-beli yang baru terjadi atas mesin dan peralatan yang sejenis, dengan penyesuaian secukupnya terhadap perbedaan-perbedaan yang ada.

Kesulitan yang dihadapi dalam melakukan penilaian mesin dan peralatannya melalui pendekatan perbandingan data pasar, khususnya di
indonesia adalah tidak adanya pasar jual-beli dari mesin-mesin bekas pakai, terlebih lagi untuk mesin-mesin yang bersifat khusus. Karena
alasan ini maka penilaian dengan pendekatan perbandingan data pasar jarang dilakukan dalam penilaian mesin dan peralatannya terkecuali
untuk jenis mesin tertentu seperti pembangkit daya listrik
dengan kapaitas rendah serta kendaraan bermotor yang data
pembandingnya mudah diperoleh.
2. Penilaian Dengan Pendekatan Kalkulasi Biaya (Cost
Approach)
Prinsip dasar penilaian dengan pendekatan kalkulasi biaya
adalah menentukan besarnya biaya reproduksi baru serta biaya
besarnya penyusutan yang telah terjadi dari suatu mesin atau
peralatannya. Pengurangan biaya reproduksi baru dengan
penyusutan yang telah terjadi adalah merupakan Nilai Wajar
dari mesin tersebut.
Istilah Biaya Reproduksi Baru (Cost of reproduction , new)
sebenarnya kurang tepat digunakan dalam penilaian mesin dan
peralatannya karena mesin tidak dapat direproduksi atau
dibuat ulang tetapi diganti dengan yang serupa, sehingga istilah
Biaya Pengganti Baru (Cost of Replacement New) lebih tepat
dipakai. Dalam hal ini dapat dikecualikan untuk mesin yang
dirancang khusus untuk penggunaan tertentu dimana tidak
dapoat digantikan dengan unit yang sama tetapi harus
direproduksi.
Salah satu kelemahan dari metode penilaian ini adalah
bahwasanya nilai yang dihasilkan tidak mencerminkan nilai
ekonomis sesungguhnya dan nilai pasar dari mesin-mesin yang
dinilai. Oleh karena itu nilai wajar yang dihasilkan sering
disebut sebagai Nilai Wajar Dalam Penggunaan atau Owner
Value, artinya nilai mesin lebih merefleksikan keuntungan
ekonomis yang dihasilkan oleh mesin tersebut selama
penggunaannya, tentunya bagi si pemilik atau si pengelola.
Dalam hal ini tampak sekali adanya unsur subjektivitas dalam
penentuan nilainya.
3. Penilaian Dengan Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan
(Income Approach)
Dalam metode penilaian ini, nilai mesin diperoleh berdasarkan
pada proyeksi kemampuan mesin tersebut untuk menghasilkan
pendapatan selama sisa umur ekonomisnya. Proyeksi
pendapatan ini kemudian dikapitalisasi dengan cara tertentu
menjadi Nilai Wajar dari mesin tersebut.
Pada kenyataannya, jarang sekali terdapat mesin yang secara
tersendiri dapat menghasilkan pendapatan, tetapi selalu terkait
dengan fasilitas produksi lainnya, sehingga sulit untuk
memperhitungkan besarnya pendapatan yang murni dihasilkan
oleh mesin tersebut, oleh karena itu penilaian dengan
pendekatan kapitalisasi pendapatan jarang dipergunakan dalam
penilaian mesin dan peralatannya.
3.2. Tahapan Dalam Proses Penilaian Aset
Dalam melakukan penilaian, kita harus mengetahui tahapan-
tahapan standard atas penilaian property. Tahapan dari proses
penilaian property tersebut adalah :
1. Batasan masalah
Batasan masalah diperlukan agar kita dalam melakukan
penilaian, tepat pada sasaran, Tidak memunculkan hal-hal yang
tidak perlu dikerjakan yang mengakibatkan bias yang sangat
tinggi pada nilai asset. Batasan masalah ini diantaranya adalah :
- Perlunya Indentifikasi property sebelum melakukan survey
- mengumpulkan data umum serta data khusus
- Mengidentifikasi status
- Menentukan tanggal pada saat melakukan penilaian
- Menentukan tujuan dari penilaian yang akan dilakukan
- Batasan nilai
2. Survey & rencana Penilaian
- Data yang diperlukan
- Sumber data
- Kebutuhan tenaga kerja
- Rencana kerja
Pengumpulan dan proses penilaian
Data adalah sesuatu yang diketahui dan dianggap benar,
dengan demikian, maka data properti dapat memberikan
gambaran tentang properti yang lain. Data ini dapat berupa
data tanah atau bangunan. Data tanah misalnya berkaitan
dengan luas tanah, keadaan tanah letak tanah, harga tanah
permeter persegi dan keadaan lainnya. Data bangunan
berkaitan dengan luas bangunan, konstruksi bangunan, jenis
finishing yang ada, biaya membangun, terutama untuk
bangunan baru dan lainya.
Jika dikaitkan dengan masalah properti, maka data dapat
digunakan sebagai :
 Dasar untuk menentukan nilai pasar
 Dasar untuk perhitungan bermacam-macam methode
penilaian
 Dasar untuk menentukan peramalan dimasa yang akan
datang

3. Pengumpulan dan analisa Syarat data properti yang baik

4. Penerapan 3 pendekatan
5. Perpaduan nilai 1. Harus obyektif
6. Kesimpulan nilai/nilai akhir
2. Mewakili kondisi dari properti yang dinilai
3. Kesalahan baku dari data harus kecil/standar error hrs kecil
4. Data baru (up to date)
5. Harus relevan
3.3. Metode Penilaian Aset
Metode Penilaian aset dibagi menjadi 3 kelompok :
1. Metode Perbandingan Data Pasar (Market Data Approcah)
2. Metode Kalkulasi Biaya (Cost Approach)
3. Metode Pendekatan Pendapatan (Income Approach)
Metode Perbandingan Data Pasar (Market Data Approcah)
Metode perbandingan data pasar atau sering disebut juga
sebagai metode perbandingan harga jual (sales comparation
method) atau metode perbandingan data langsung (direct
market comparation method) adalah metode penilaian yang
dilakukan dengan cara membandingkan secara langsung
properti yang dinilai dengan data properti yang sejenis yaitu
dengan cara Penilai harus mendapat 3 atau lebih data banding
yang telah terjual atau sedang ditawarkan untuk dijual yang
sejenis terhadap properti yang akan dinilai kemudian dibuat
penyesuaiannya terhadap property yang dinilai
Harga Jual Property yang sebanding +/- penyesuaian = Indikasi
Nilai dari property
Langkah-langkah yang diperlukan dalam metode ini adalah :
1. Tahap Pengumpulan data
Kumpulan data dicatat dalam buku data.
Sumber-sumber data dpt dihimpun dari :
- Broker
- Developer
- Iklan, surat kabar, majalah, papan pengumuman (langsung
tinjau kelokasi)
- Arsip hasil penilaian
- Investor
2. Tahap Analisa data
Data yang dipergunakan harus memenuhi syarat-syarat
dibawah ini, yaitu :
- Data tersebut diperoleh dari transaksi jual beli tanpa paksaan
- Data transaksi Jual beli yang belum lama berlangsung
- Data jual beli tersebut harus punya kesamaan dalam hal
peruntukan, bentuk tanah, lokasi yang sejenis, sifat-sifat fisik &
sosial, ukuran/luas, cara jual beli
3. Tahap Penyesuaian
Penyesuaian untuk perbedaan yang ada, berdasarkan pada
waktu, lokasi dan lainnya.
 Data 1 Data 2 Data 3
Metode Penyesuaian Harga jual Rp. 100 jt Rp. 108 jt Rp. 98 jt
Penyesuaian + 5 j 0 + 8 jt
Metode dalam tahap penyesuaian ini terdapat 3 macam Lokasi - 1 jt 0 0
metode, yaitu: Ukuran 0 0 - 4 jt
Kondisi perlengkap 0 0 0
1. Metoda tambah kurang (Pluses and minuses method) Mutu bangunan 0 - 2 jt 0
Artinya penyesuaian langsung dibandingkan secara keseluruhan Total penyesuaian + Rp. 4 jt -Rp. 2 jt Rp. 4 jt
kelebihan dan kekurangan dengan data-data pembanding yang Nilai indikasi Rp. 104 jt Rp. 106 jt Rp. 102 jt
ada.
Dengan cara pembebanan :
Data 1 Data 2 Data 3
Harga jual Rp. 100 jt Rp. 108 jt Rp. 98 jt Nilai Pasar:
Nilai indikasi Rp.104 jt Rp. 106 jt Rp. 102 jt 30% x Rp. 104 jt = Rp. 31.200.000
Penyesuaian dilakukan dengan cara pembebanan. 40% X Rp. 106 jt = Rp. 42.400.000
Misalnya: Properti yang paling mendekati adalah no.2 diambil 30% x Rp. 102 jt = Rp. 30.000.000
40% no. 1 & 3 = 30% = Rp.104.200.000

Jadi Nilai Pasar : 3. Metode Persentase (Percentage Method)

30% x 104 jt = 31.200.000
40% x 106 jt = 42.400.000 Data 1 Data 2 Data 3
30% x 102 jt = 30.000.000 Harga jual Rp. 100 jt Rp. 108 jt Rp. 98 jt
104.200.000 Penyesuaian 5% 0% 8%
Lokasi -1% 0% 0%
Ukuran 0% 0% -4%
2. Metode jumlah rupiah (Rupiah Amount Method) % Kondisi pelengkap 0% 0% 0%
Mutu bangunan 0% -4% 0% ► Hitung nilai tanah dengan perbandingan data pasar, dengan
Total penyesuaian 4% -4% 4% menganggap tanh sebagai tanah kosong dan tersedia untuk
Nilai indikasi Rp. 104 jt Rp. 105.840 jt Rp.101.920 jt dikembangkan sesuai dengan prinsip Highest and Best Use
Dengan cara pembebanan :
► Hitung biaya realisasi baru dari bangunan & prasarana
Nilai Pasar :
30% x Rp. 104 jt = Rp. 31.200.000 ► Hitung semua penyusutan oleh semua penyebab (fisik,
40% x Rp. 105.840 jt = Rp. 42.336.000 fungsional dan ekonomis)
30% x Rp. 101.920 jt = Rp. 30.429.000
= Rp. 104.000.000 ► Kurangi biaya realisasi baru dengan besarnya penyusutan
3.4. Metode Pendekatan Biaya (Cost Approach) akan diperoleh nilai pasar bangunan

Dengan mengunakan Metode Kalkulasi biaya, Nilai properti ► Nilai pasar tanah di tambah nilai pasar bangunan sama
(Tanah dan Bangunan) diperoleh dengan menganggap tanah dengan nilai properti dengan methode pendekatan biaya
sebagai tanah kosong, nilai tanah dihitung dengan
menggunakan metode perbandingan data pasar (market data Menghitung Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New)
approach). Sedangkan nilai bangunan dihitung dengan metode
kalkulasi Biaya. Nilai pasar bangunan dihitung dengan Dalam menghitung biaya pengganti baru terdapat 4 macam
menghitung biaya reproduksi baru (RCN) bangunan pada saat metode yang dapat digunakan, yaitu
penilaian dikurangi penyusutan.
1. Metode survey kuantitas (quantity survey method)
Rumus Umum :
 Nilai Properti = Nilai Tanah + ( Biaya Reproduksi Baru (RCN)- 2. Metode unit terpasang (unit inplace method)
Penyusutan)
3. Methode meter persegi (square meter method)
Langkah-langkah yang diperlukan:
4. Metode Index biaya (Index method)
Menghitung Penyusutan Bangunan/Depresiasi
Penyusutan adalah pengurangan nilai dari biaya pembuatan
baru. Dalam melakukan penilaian dengan pendekatan Kalkulasi
Biaya (Cost Approach), diperlukan suatu tahapan yang cukup
penting, yaitu memperkirakan besarnya penyusutan atau
depresiasi dari bangunan untuk dapat memperoleh nilai pasar
dari bangunan atau nilai pasar dari properti yang dinilai.
Depresiasi dari bangunan tidak hanya dipengaruhi oleh umur
bangunan saja, tetapi juga keadaan bangunan, walaupun
bangunan dalam keadaan 100% baru. Karena dalam penilaian
yang kita tentukan adalah nilai bangunan bukan biaya
membangun baru bangunan. Ingat bahwa biaya membangun
bangunan tidak sama dengan nilai bangunan. Bangunan akan
mempunyai nilai bila bangunan tersebut mempunyai kegunaan
bagi manusia.
Terdapat 3 Macam Penyusutan/Depresiasi bangunan, yaitu :
1. Kerusakan fisik (physcal deterioration)
contohnya rusak, lapuk, retak, mengeras atau kerusakan pada
strukturnya
2. Kemunduran Fungsional (functional obsolescence)
contohnya, perencanaan yang kurang baik, ketidakseimbangan
yang berhubungan dengan ukuran, model, bentuk, umur dan
lainnya
3. Kemunduran Ekonomic (economic obsolescence)
contohnya perubahan sosial, peraturan-peraturan pemerintah
dan peraturan lain yg membatasi peruntukan dan lain-lain.
Ditinjau dari sumber penyusutan, penyusutan fisik dan
kemunduran fungsional dipengaruhi dari dalam (internal)
sedangkan kemunduran ekonomis dari luar properti (external)
Rumus umum menghitung depresiasi / penyusutan
1. Kerusakan fisik
Penyusutan fisik = (umur efektif / umur manfaat) X 100%
2. Kemunduran fungsional & ekonomis
Kemunduran fungsional / kemunduran ekonomis =
% kemunduran fungsional/ekonomis X (100% - %penyusutan
fisik)
3.5. Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan
- Teknik penyisaan tanah
Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan (Income Approach) - Teknik penyisaan bangunan
berdasarkan pada pola pikir hubungan antara pendapatan dari - Teknik penyisaan properti
properti dan nilai dari properti itu sendiri.
Nilai dari properti tergantung pada kemampuan properti itu Atau dapat disimpulkan langkah-langkah dasar yang
untuk menghasilkan keuntungan. Metode ini dikenal juga dilakukan, yaitu :
sebagai metode kapitalisasi karena pendapatan bersih yang
dihasilkan oleh suatu properti dikapitalisasi menjadi nilai kini 1. Menghitung pendapatan kotor
melalui perhitungan matematis yang disebut dengan 2. Menghitung biaya-biaya
kapitalisasi
3. Menghitung Pendapatan bersih tahunan
Formula yang mendasari metode ini adalah 4. Proses kapitalisasi
V = I/R Dimana, V= Nilai, I = Pendapatan, R= tingkat bunga
Metode kapitalisasi pendapatan dapat menggunakan beberapa
Tahapan proses penilaian dengan metode pendekatan cara, yaitu :
kapitalisasi pendapatan adalah sebagai berikut :
1. GIM (gros income multiplier)
1. Menghitung pendapatan kotor dari property (Gross income 2. Metode Arus kas (discounted cash flow)
potensial) 3, Metode Pengembangan Tanah (land development method)
2. Pendapatan kotor dikurangi kekosongan & kerugian gedung 4. Teknik Penyisaan (the residual method)
3. Diperoleh pendapatan kotor efektif (efektif gross income)
3.6. Kapitalisasi Langsung (Direct
4. Pendapatan kotor efektif dikurangi biaya operasional
Capitalization Method)
(operating expenses)
5. Diperoleh pendapatan bersih property (net operating Seperti yang sudah disampaikan sebelumnya bahwa metode
income) kapitalisasi pendapatan dapat menggunakan beberapa cara,
6. Diproses dengan :
yaitu :
a. Kapitalisasi langsung (direct capitalization method)
b. GIM (gross income multiplier)
c. Metode arus kas (discounted cash flow)
d. Metode pengembangan tanah (land development method)
e. Teknik penyisaan (the residual method)
Kesemua metode pendekatan kapitalisasi pendapatan tersebut
diterapkan untuk properti yang menghasilkan pendapatan
(income producing property)
Contoh properti yg menghasilkan pendapatan:
 Ruko/toko yg disewakan
 Rumah tinggal yg dikontrakkan
 Hotel
 Gedung perkantoran
 Apartemen yg disewakan
 Perkebunan kelapa sawit (contoh-contoh perhitungan akan
disampaikan kemudian pada Galleri Penilaian)
A. Kapitalisasi Langsung (Direct Capitalization Method)
Kapitalisasi langsung merupakan bagian dari pendekatan
kapitalisasi pendapatan yang didasarkan pada konsep nilai kini
(present value) yang digunakan untuk properti yang
menghasilkan pendapatan yang bersifat lebih rumit (hotel,
perkantoran). Akan tetapi, metode ini hanya dapat digunakan
untuk properti yg sdh mapan dan dlm keadaan perekonomian
yg stabil Serta menghasilkan pendapatan yang tetap secara
terus menerus pada jangka waktu yang sangat lama
(Perpetuity).
Konsep Jumlah Nilai Kini
Nilai property merupakan jumlah nilai kini (present value) dari
seluruh pendapatan property yang akan diperoleh di masa
mendatang, didiskon dengan suatu tingkat diskonto (r)
Penyederhanaan
Dengan 2 asumsi:
 Pendapatan konstan (I1 = I2 = I3 = In)
 Umur properti tak terhingga (n = ¥)
Maka rumus: V = I / R
Digunakan bila :
- Pendapatan bersih pertahun dianggap tetap, tidak pernah
berubah
- Lamanya investasi sifatnya tak terhingga atau menerus
(Perpetuity)
V=I/R
V = Nilai Pasar Properti (Rp)
I = Pendapatan Bersih Tahunan (Rp)
R = Tingkat Kapitalisasi (%)
3.7. Gross Income Multiplier (GIM)
GIM – Konsep
Suatu property dapat menghasilkan pendapatan kotor sebesar
Rp 100jt/thn kemudian dijual, laku dengan harga Rp 800 jt
maka
GIM = Rp. 800 Juta / Rp 100 Juta
GIM = 8
Dari kasus diatas, GIM sebesar 8 berarti harga jual properti tsb
adalah 8x (8 kali) pendapatan kotor per tahunnya. GIM sering
adiartikan sebagai pengali pendapatan kotor. Sedangkan untuk
pengali sewa kotor, sering diistilahkan dengan GRM (Gross Rent
Multiplier)
Prosedur Penerapan Penilaian dengan GIM
Nilai suatu properti diperoleh dgn mengalikan pendapatan
kotor tahunan yg diharapkan (expected annual gross income)
dgn GIM yg diperoleh dari data penjualan properti pembanding
Atau, jika dinyatakan dlm rumus:
V = GI X GIM
Contoh Penerapan Penilaian dengan GIM
Anda diminta menilai sebuah ruko yg disewakan. Ruko tersebut
diperkirakan dapat menghasilkan pendapatan kotor per tahun
sebesar Rp 100 juta. GIM dari data pembanding (ruko-ruko yg
disewakan) adalah 6.50
V = GI x GIM
= Rp 100 jt x 6.5
= Rp 650 jt
Jadi dengan menggunakan GIM, nilai ruko tersebut adalah Rp
650 jt
3.8. Pengertian Pendapatan Kotor
Pendapatan kotor adalah pendapatan dari suatu property yang
belum dikurangi dengan biaya-biaya. Pendapatan kotor terdiri
dari 2 jenis yaitu
- PGI (potential gross income atau pendapatan kotor potensial),
dan
- EGI (effective gross income atau pendapatan kotor efektif)
Potential Gross Income adalah seluruh pendapatan yg
diperoleh pada saat tingkat hunian (occupancy rate) mencapai
100% rental space, service charge, dan pendapatan lain-lain),
sebelum dikurangi beban operasional.
Effective Gross Income adalah seluruh pendapatan yang
diperoleh setelah dikurangi VCL, sebelum dikurangi beban-
beban operasional (atau PGI dikurangi dgn VCL)

VCL adalah pengurangan pada PGI yang disebabkan karena
kekosongan sewa dan karena adanya sewa yang tak dibayar
oleh penyewa (tenant)
Penggunakan Potential Gross Income maupun Effective Gross
Income dapat digunakan untuk metode GIM akan tetapi harus
konsisten. Jika PGI yang digunakan sebagai dasar penilaian
maka GIM harus dihitung dari PGI properti pembanding, Jika
EGI yang digunakan sebagai dasar penilaian maka GIM harus
dihitung dari EGI properti pembanding
3.9. Discounted Cash Flow (DCF)
DCF atau dikenal juga dengan metode Arus Kas yang didiskonto.
Dimana arus kas dapat lebih memberikan gambaran
pendapatan suatu properti baik sekarang maupun yang akan
datang, dengan memperhatikan data-data masa lampau.
Metode DCF sangat sesuai untuk property yang menghasilkan
pendapatan dengan kondisi perekonomian yang tidak stabil.
Proyeksi arus kas sangat penting dalam penilaian untuk
property yang menghasilkan pendapatan, oleh karena itu
diperlukan :
- Prinsip antisipasi (principle of anticipation)
- Penyesuaian seluruh data pasar
- Analisa data pasar secara cermat
- Data pasar harus akurat
- Jangka waktu proyeksi yang dapat dianggap memenuhi
prediksi arus kas (umumnya 5 – 10 tahun)
Proyeksi Pendapatan
Langkah Dasar Perhitungan proyeksi pendaptan
• Menentukan proyeksi arus kas bersih
• Menentukan tingkat diskonto
• Mengkonversi arus kas bersih dengan diskonto sesuai periode
waktunya
• Mengkapitalisasi arus kas bersih periode kekal dengan cap-
rate yang sesuai
• Mengkonversi arus kas setelah waktu spesifik (periode kekal)
dengan faktor
diskonto
• Menjumlahkan arus kas bersih periode kini dengan periode
kekal
3.10. Metode Pengembangan Tanah
(Land Development Method)
Metod Pengembangan adalah metode penilaian property
(biasanya berupa tanah kosong yang sangat luas) dengan cara
mengasumsikan tanah tersebut dikembangkan. Beberapa
criteria suatu tanah yang dapat dinilai dengan metode
pengembangan tanah adalah :
- Digunakan bila tanah terletak pada daerah berkembang
Tanah yang luas pada daerah berkembang, biasanya sulit
mencari data pembanding
- Data harga pasar yang wajar di daerah sekitar sulit diperoleh
Harga tanah dengan luas yang lebih kecil tersedia, tentunya
tidak sebanding dengan aset yang dinilai.
- Data harga jual dari tanah yang telah dikembangkan tersedia
Dikarenakan daerah tersebut berkembang, umumnya tanah
yang luas sudah terjual dan dijadikan sebagai kawasan
perumahan / industri .
- Memiliki site plan yang telah disetujui oleh Pemda setempat
Akan sangat akurat apabila tanah yang dinilai sudah
memperoleh ijin dari pihak berwenang atas peruntukan lahan.
- Mempunyai potensi untuk dikembangkan sebagai daerah
pemukiman, pertokoan atau perindustrian, atau lainnya
- Lokasi Tanah memiliki aksesibilitas yang baik
JENIS DATA
Pada kebanyakan analisa penilaian, lebih dari satu jenis data yang
perlu dikumpulkan dan diuji, termasuk:
Data umum
Data khusus
Data penawaran dan permintaan (supply and demand)
Penilai mendapatkan data tersebut dari sumber langsung atau tidak
langsung (data primer atau data sekunder.)
3.11. PASAR REAL ESTATE
Apakah Pasar Real Estate Efisien?
l Pasar yang efisien dapat didefinisikan sebagai pasar dimana
harga benar-benar merupakan cerminan dari informasi relevan
yang tersedia.
l Pasar yang efisien biasanya memiliki pembeli dan penjual
dalam jumlah banyak yang membentuk pasar yang kompetitif.
l Pembeli dan penjual mendapatkan informasi yang benar
mengenai dinamika pasar.
l Pasar real estate bukanlah pasar yang efisien
l Ketaksempurnaan seperti ketiadaan standarisasi produk, dan
waktu yang diperlukan untuk memproduksi pasokan baru
membuat sangat sulit untuk memprediksi karakteristik pasar
real estate secara akurat.
Lokasi Membuat Pasar Menjadi Sangat Menarik
l Kondisi pasar kompetitif meliputi:
Homogenitas produk
Pasar bebas – sedikit kontrol dari pihak luar
Peserta pasar tidak buta informasi
Jumlah besar pembeli dan penjual yang secara individu tidak
dapat mempengaruhi harga pasar
Produknya dapat dipecah dan dapat dipindahkan
transportasi yang tinggi, dan cenderung untuk memilih lokasi
yang dekat dengan pusat perekonomian
§ Harga lahan sesuai dengan jarak dari pusat aktivitas ekonomi
di perkotaan, dan pembeli rela mendapatkan lahan yang lebih
sempit demi lokasi yang lebih dekat.

Perilaku Harga Pasar Real Estate l Faktor Penetapan Lokasi oleh Perusahaan:
l Ketidaksempurnaan pasar dapat menyebabkan harga transaksi § Ongkos transportasi
cenderung menyimpang dari harga dasar pasar. l Kedekatan dengan pelanggan
Ketaksempurnaan meliputi: l Kedekatan dengan pemasok
Akses pengetahuan yang tidak memadai l Kedekatan dengan angkatan kerja
Biaya transaksi tinggi § Permintaan lahan
Sedikitnya pembeli atau penjual § Jenis barang atau jasa
Permintaan jangka pendek / ketakseimbangan pasokan l Permintaan akan barang dengan kepadatan tinggi / rendah
berkaitan dengan lokai, peraturan, atau hambatan politik. l Produksi barang penambah/pengurang berat badan

Teori Lokasi Jenis Pasar Tempat Tinggal

l Teori Lokasi Klasik l Tempat tinggal
§ Perbedaan harga sewa merupakan akibat dari sulit tidaknya l Komersial
akses dari lahan ke pasar dan pengguna l Industrial
l Teori Lokasi Neo Klasik l Pertanian
§ Memahami lahan sebagai sebuah faktor produksi, bersama l Tujuan khusus
dengan tenaga kerja, modal dan kewirausahaan
l Kurva Penawaran Sewa Penawaran dan Permintaan
l Faktor Penetapan Lokasi oleh Rumah Tangga: Mengapa sangat penting?
§ Pengguna biasanya menghindari lokasi dengan biaya
Faktor yang Mempengaruhi Permintaan Peningkatan kepercayaan konsumen
Ø Harga Komoditas Kenaikan harga/keuntungan
Ø Pendapatan Konsumen Pengembang merespon permintaan
Ø Harga Komoditas Pesaing Investor baru berbondong masuk
Ø Harapan Konsumen Friksi mulai muncul dan keuangan mulai mengetat
Ø Selera dan Kesukaan Permintaan merosot tapi penawaran tetap meningkat
Beberapa proyek gagal – dan ini menular
Jenis Permintaan Kehilangan kepercayaan – semakin muram dan kemudian
Permintaan fisik petaka terjadi!
Permintaan ekonomis Secara perlahan kepercayaan kembali muncul

Mengukur Permintaan Faktor Penawaran dan Permintaan untuk Perumahan

Penjualan properti menurut kategori l Faktor permintaan untuk perumahan :
Sambungan listrik l Pembentukan keluarga baru, komposisi umur dari keluarga
Survei komersial baru, pendapatan rumah tangga, dan kondisi pembiayaan
Indeks harga kredit.
l Faktor penawaran untuk perumahan :
Variasi Permintaan l Harga faktor produksi, faktor produktivitas, jumlah
Siklus tingkah laku pasar pengembang di pasar, dan kondisi kredit.
Gejala Boom and Bust
Harga jangka pendek Faktor Permintaan dan Penawaran untuk Pasar Retail
Harga jangka panjang l Faktor permintaan untuk pasar retail :
l Jumlah konsumen, pendapatan konsumen, selera dan
Urutan Siklus kesukaan konsumen, harga produk pengganti dan kondisi
Titik keseimbangan kredit.
Perkembangan permintaan di beberapa sektor l Faktor penawaran untuk pasar retail :
l Harga dan produktivitas faktor produksi, jumlah pengembang, diskon yang sesuai untuk ditetapkan dalam pendekatan
harapan pengambang, dan kondisi kredit. pendapatan.

Faktor Permintaan dan Penawaran untuk Perkantoran

l Faktor permintaan untuk perkantoran:
l Jumlah firma lokal, jenis usaha firma lokal, perkembangan
firma lokal dan luas lahan perkantoran per karyawan.
l Faktor penawaran untuk perkantoran :
l Sama dengan faktor penawaran pasar retail.

Analisa Pasar
l Identifikasi dan studi tentang pasar untuk sektor barang dan
jasa tertentu.
l Membentuk dasar untuk menentukan HBU dari sebuah
properti.
l Nilai pasar dari sebuah properti umumnya merupakan fungsi
dari posisinya dalam persaingan di pasar.
l Analisa pasar menyediakan penaksir dengan informasi tentang
biaya pengelolaan gedung dan kondisi pasar untuk digunakan
dalam metode pendekatan biaya.
l Analisa pasar menolong mengidentifikasi properti pesaing dan
derajat (posisi) mereka dalam perbandingan jiika digunakan
metode pendekatan perbandingan penjualan.
l Analisa pasar menyediakan informasi yang digunakan untuk
mengantisipasi tingkat bunga sewa guna maupun nilai sewa
dari properti, aliran pendapatan di masa depan, dan tingkat
TEKNIK PENGUMPULAN DATA
Dalam penilaian real estate, kualitas dan kuantitas data yang tersedia
sama pentingnya dengan metode dan teknik yang digunakan untuk
memproses data dan menyelesaikan tugas penilaian. Oleh karena itu,
kemampuan untuk membedakan berbagai jenis data, menyelidiki
sumber-sumber data yang dapat dipercaya, dan melakukan
manajemen informasi merupakan hal yang penting dalam praktek
penilaian.
Berurusan dengan data pasar, data properti, dan data transaksi yang
dibutuhkan dalam proses penilaian meliputi tiga proses yang saling
berhubungan:
Mengumpulkan data
Mengelola data
Menganalisa data
Penilai memerlukan keterampilan untuk melakukan penelitian dan
mengambil keputusan untuk mengarahkan langkah awal dalam
pengumpulan data, menganalisa dan mengelola informasi secara
efisien.
Mendapatkan semua data yang penting tetap menjadi sebuah
tantangan bagi penilai, bahkan dengan inovasi teknologi yang dapat
memudahkan proses penilaian. Pengumpulan data dapat sama atau
berbeda dari satu negara ke negara lain. Kebanyakan negara maju
telah menyediakan records properti kepada penilai, namun masih
banyak negara yang tidak menyediakannya, sehingga data penjualan
hanya dapat dikumpulkan dari pelaku pasar yang sesungguhnya.
Perlu disadari, bahwa standar penilai profesional dan program
pemerintah dalam menentukan NJOP untuk keperluan Pajak Bumi
dan Bangunan memerlukan tingkat pengumpulan data dan
dokumentasi yang berbeda.
Sebelum memulai suatu proses pengumpulan data, penilai terlebih
dahulu harus menentukan jenis data yang akan berguna dalam
proses penilaian. Jenis data tersebut misalnya data umum, data
khusus, dan data penawaran & permintaan (supply and demand).
Sebelum menganalisa data, penilai perlu mengolah semua data
khusus yang telah dikumpulkan, antara lain adalah:
Kumpulan / tabel data pasar termasuk worksheet survei biaya dalam
pendekatan biaya.
Format penyesuaian dalam pendekatan data pasar
Reconstructed operating statement (Data operasional yang sudah
disusun kembali) dalam pendekatan kapitalisasi pendapatan
Ketiganya disusun secara seksama untuk dapat memberikan
gambaran data pasar yang dikelompokkan menjadi data “yang dapat
digunakan” dan “dapat diukur”. Jika informasi yang akan dianalisa
cukup kompleks, maka penilai perlu mendesain beberapa tabel data
pasar untuk memisahkan dan mempelajari data tertentu.
Setelah dikumpulkan dan dikelola, data dapat dianalisa untuk
memecahkan masalah dalam penilaian. Namun perlu disadari bahwa
sebenarnya masing-masing pendekatan merupakan suatu bentuk
analisa yang bersandar pada data pasar untuk mendukung
kesimpulan nilai yang dihasilkan. Keabsahan masing-masing
kesimpulan nilai dari pendekatan yang dilakukan (dan yang paling
penting adalah pendapat nilai pasar) sangat tergantung pada baik
tidaknya data pasar yang dapat mendukung kesimpulan tersebut.
Analisa data harus mengaitkan data ekonomi dan keuangan pasar
real estate secara umum dan pasar secara khusus di mana properti
yang dinilai itu terletak. Contoh: jika data ekonomi menunjukkan
tingkat lowongan kerja menurun, bagaimana hal itu dapat
mempengaruhi pasar secara umum dan jenis properti yang dinilai,
serta properti yang dinilai itu sendiri.
Data Umum: informasi mengenai pengaruh nilai yang dihasilkan dari
pengaruh sosial, ekonomi, pemerintah dan lingkungan, yang berasal
dari luar properti yang dinilai, seperti:
Data ekonomi
Data demografi (data mengenai kependudukan)
Peraturan pemerintah Trend ekonomi yang perlu diperhatikan:
Trend aktifitas bangunan Trend ekonomi internasional à dalam ekonomi global, kesejahteraan
Biaya bangunan ekonomi suatu negara dapat secara langsung atau tidak langsung
Pajak-pajak mempengaruhi negara lain.
Pendanaan (financing) Trend ekonomi national dan regional à Keadaan ekonomi nasional
merupakan hal yang mendasar bagi penilaian properti apapun. (Dana
Data umum terdiri dari informasi mengenai pengaruh sosial, untuk dipinjamkan, pasar uang, tingkat suku bunga, permintaan
ekonomi, pemerintahan dan lingkungan yang mempengaruhi nilai pasar). Sejauh mana trend ini perlu diperhatikan bergantung pada
properti. Walaupun keempat pengaruh ini merupakan kategori yang jenis dan besarnya properti yang dinilai.
mudah untuk menguji data umum, yang sebenarnya mempengaruhi Pertimbangan-pertimbangan pasar lokal à Untuk dapat mengerti
nilai suatu properti dan menciptakan trend properti adalah interaksi bagaimana trend ekonomi nasional bahkan internasional dapat
antara keempat pengaruh tersebut. mempengaruhi suatu properti, penilai perlu mempelajari bagaimana
lingkungan setempat di mana properti berada meresponi trend ini.
Trend Ekonomi
Ekonomi regional mempengaruhi kondisi pasar lokal, namun pasar
lokal tidak selalu mempengaruhi pasar regional. Trend lokal lebih
Untuk mengidentifikasi dan memperkirakan trend ekonomi, perlu
mempengaruhi nilai properti secara langsung.
mempelajari:
Trend yang mempengaruhi tanah pedesaan à Penilai tanah pedesaan
Perubahan ekonomi yang terjadi
perlu mengerti hubungan ekonomi pedesaan lokal, dasar ekonomi
Arah perubahan tersebut
regional (bersifat pertanian, pemindahan barang ke tempat lain, atau
Besarnya perubahan
rekreasi), dan ekonomi nasional serta perubahan penggunaan tanah
Pengaruh perubahan
daerah kota dan pinggiran di pedesaan. (Dalam membandingkan
Penyebab terjadinya perubahan
properti, perhatikan sekelilingnya, misalnya di sekitar daerah
pertanian, pertambangan, pengeboran, rekreasi, iklim)
 BAB IV GALERY PENILAIAN

Galeri Penilaian 1
Soal Penilaian :
Sebuah bangunan apartemen dengan jumlah 60 unit apartemen disewakan Rp. 5.000.000,- per bulan per unit. Apartemen ini mempunyai
potensi dikembangkan menjadi apartemen jual/kondominium. Setelah direnovasi, nilai pasar per unit apartemen adalah Rp. 600.000.000,-.
Prediksi penilai akan terjual habis dalam waktu 3 tahun. Selama masa penjualan, developer tetap menyewakan apartemen yang belum terjual.
Data – data lain yang diperoleh penilai sebagai berikut :

§ Setiap bulan rata – rata 3 apartemen tidak tersewa

§ Biaya operasi untuk apartemen sewa Rp. 25.000.000,- per tahun/unit untuk tahun pertama
§ Pajak Bumi dan Bangunan Rp. 1.000.000,- per unit/tahun, dianggap tetap
§ Biaya renovasi per unit sebelum dijual Rp. 40.000.000,- untuk tahun pertama
§ Harga jual kondominium dan harga sewa naik rata - rata 10% per tahun setelah tahun pertama § Biaya operasi dan biaya renovasi naik rata –
rata 5% per tahun setelah tahun pertama Jadwal penjualan dan sewa :

Keterangan --------Tahun 1 -------Tahun 2 -----Tahun 3 -----Tahun 4

Persediaan (unit )---- 60------------ 60----------- 40------------ 20
Terjual (unit) ---------0------------- 20----------- 20------------ 20
Rata – rata disewakan 57-------------37----------- 17------------- 0

Hitung Nilai Pasar apartemen tersebut, bila tingkat balikan atau discount rate (internal rate of return) yang diharapkan developer adalah
20% !
Jawaban :
Galeri Penilaian 2
Soal Penilaian :
Penilaian untuk mengemukakan tentang nilai pasar atas sebidang tanah yang direncanakan untuk dibangun suatu perumahan yang mana site
plan-nya telah disetujui oleh Pemda setempat, dengan rencana pengembangan sebagai berikut :

 Jumlah kavling yang dapat dijual sebanyak 120 kavling

 Perumahan ini akan dikembangkan selama 5 tahun

 Rencana penjualan dimulai pada awal tahun ke-2, dengan program penjualan tahun ke-2 sebanyak 20 kavling, tahun ke-3 sebanyak 40
kavling, tahun ke-4 sebanyak 40 kavling, sisanya habis dijual pada tahun ke lima.

 Diketahui harga jual kavling saat ini adalah sebesar Rp. 400.000.000,- dengan kenaikan harga jual sebesar 10% per tahun.

 Rencana pengembangan tanah untuk menjadikan kavling siap bangun adalah : Tahun ke-1 sebanyak 40 kavling, Tahun ke-2 sebanyak 40
kavling dan tahun ke-3 sebanyak 40 kavling.

 Diketahui biaya operasional adalah :

 - Biaya Penjualan dan Overhead sebesar 10% dari penjualan

 - PBB sebesar Rp. 400.000,- per kavling pada tahun pertama dengan kenaikan 5% setiap tahun

 - Biaya untuk pengembangan diketahui sebagai berikut :

 - Biaya perencanaan dan perijinan sebesar Rp. 500.000.000,- dikeluarkan pada tahun pertama

 - Biaya pembersihan dan perataan tanah sebesar Rp. 400.000.000,- tahun pertama dan Rp. 200.000.000,- pada tahun kedua
  - Biaya pembuatan jalan, saluran dll sebesar Rp. 4.000.000.000,- pada tahun pertama dan sebesar Rp. 2.000.000.000,- pada tahun ke-
tiga

 § Developer menargetkan keuntungan sebesar 14% dari pendapatan penjualan

 § Discount rate diketahui sebesar 12%

Pertanyaannya : Hitung Nilai Pasar Tanah tersebut.

Jawaban

Penilaian :
Galeri Penilaian 3
Soal Penilaian:
Dalam penilaian tanah dan bangunan, diketahui nilai pasar tanah : nilai pasar bangunan = 2 : 3. Sedangkan tingkat kapitalisasi tanah
ditetapkan adalah sebesar 10% dan tingkat kapitalisasi untuk bangunan adalah sebesar 16%, maka tingkat kapitalisasi untuk properti tersebut
(tanah dan bangunan) adalah :
a. 13 %
b. 13,6 %
c. 26 %
d. 12,4 %

Jawab:
Overall cap. Rate = (rasio nilai tanah x cap rate tanah) + (rasio nilai bangunan x cap rate bangunan)
= (0.4 x 10%) + (0.6 x 16%)
= 13,6% (B)

Galeri Penilaian 4
Soal Penilaian:
Dalam suatu penilaian rumah tinggal, diketahui bahwa GIM pada suatu lokasi adalah 20, nilai sewa rumah di daerah tersebut adalah Rp.
7.500.000,- per tahun, dengan harga jual Rp. 150.000.000,-, jika di daerah tersebut ada sebuah rumah dijual dengan harga Rp. 200.000.000,-
maka rumah tsb dapat disewakan sebesar :
a. Rp. 15.000.000
b. Rp. 10.000.000
c. Rp. 12.500.000
d. Rp. 12.000.000

Jawab:
V = 200.000.000
GIM = 20

V = GI x GIM
GI = V : GIM
GI = 200.000.000 : 20 = 10.000.000