TEORI DASAR PENILAIAN

1. Pengantar
 Appraisal merupakan salah satu sub sektor jasa yang dapat berperan penting dalam
menentukan nilai ekonomis aset dan potensi harta kekayaan yang kita miliki. Di
Indonesia, appraisal atau penilaian belum dikenal secara umum. Hal ini karena appraisal
masih dalam tahap permulaan dan sedang dalam pertumbuhan. Perusahaan jasa
appraisal/penilai properti adalah lembaga eksternal yang terlepas dari lembaga keuangan
yang bersifat independen dalam menilai properti suatu perusahaan.

 Mengapa kita perlu penilaian profesional? Sebagaimana kita ketahui bahwa mengestimasi
nilai properti telah dilakukan sejak jaman sebelum kemerdekaan namun tanpa
kualifikasi formal, namun saat ini penilaian telah dijadikan aktivitas profesional
dalam dunia komersial. Faktor pendorong kebangkitan penilaian dan penilaian sebagai
profesi di Indonesia adalah sejak terjadinya krisis moneter pada tahun 1998.

 Adanya keterlibatan pemerintah antara lain dalam tata kota, pajak properti dan
pembangunan infrastruktur seperti jalan kereta, jalan raya, kanal dan sebagainya,
memerlukan akuisisi properti pribadi dan pembayaran kompensasi yang wajar.
Aktivitas tersebut didukung oleh legislatif yang menetapkan nilai dan memerlukan
penilai profesional.

 Pada waktu yang sama investasi real estate dianggap sah dan berpotensi menguntungkan
investor, membutuhkan dukungan keuangan khusus yang memerlukan input saran
yang dapat diandalkan atas nilai properti yang sebenarnya.
 Penilaian merupakan unsur penting dalam operasional kehidupan masyarakat modern.
Bidang-bidang kegiatan lain yang memerlukan dukungan jasa penilaian, seperti :
 Studi kelayakan
 Aplikasi untuk sektor keuangan
 Pajak properti (PBB)
 Biaya transaksi properti
 Laporan perusahaan
 Prospektus investasi
 Tarif pengembangan kondominium
 Prosedur kebangkrutan/likuidasi
 Ganti rugi pembebasan properti
 Sengketa hukum atas properti
 Manajemen aset yang efisien.
 Bidang Jasa Penilaian meliputi:

PENILAIAN
PROPERTI

PENILAIAN
BISNIS
2. Pengertian
Didalam kamus Appraisal, diartikan sebagai penilaian atau penaksiran, demikian juga
Valuation diartikan sebagai penilaian atau penaksiran. Jadi Appraisal dan Valuation, adalah
sama artinya. Istilah Appraisal dan Appraiser lebih banyak dipergunakan di Amerika
Serikat, sedangkan Istilah Valuation dan Valuers biasa dipakai di lnggris dan negara
anggota persemakmuran (Commonwealth Countries).
Dari beberapa definisi yang ada dapat digarisbawahi mengenai penilaian adalah:
a. Penilaian merupakan sebuah opini (an opinion bukan judgment);
b. Penilaian juga merupakan suatu estimasi nilai (an estimated value)
c. Dilakukan pada hari yang ditentukan (as of specific date)
d. Berdasarkan kepada hasil analisis atas data pasar yang relevan (based on analysis of
relevan market information).

Jadi penilaian (valuation/appraisal) pada dasarnya merupakan estimasi atau opini, walaupun
didukung oleh alasan atau analisis yang rasional. Kelayakan suatu penilaian dibatasi oleh
ketersediaan data yang cukup, serta kemampuan dan obyektifitas si penilai
(valuer/appraiser).

Penilaian merupakan ilmu praktis yang bersifat multi disiplin, karenanya kaitan dan
dukungan ilmu pengetahuan lainnya sangat penting untuk dipahami oleh para penilai.

Beberapa bidang keilmuan yang sangat besar peranannya dalam menunjang bidang penilaian
adalah ilmu ekonomi, ilmu Teknik, dan ilmu Hukum.

 Berikut adalah masalah dasar yang berkaitan dengan proses penilaian:

a. Penilaian tidak objektif. Meskipun proses penilaian adalah kualitatif dan

memungkinkan untuk menggunakan analisis yang objektif, karena data pasar di
dalamnya merupakan pandangan subjektif nilai properti berdasarkan negosiasi antara
penjual dan pembeli, dan karena setiap transaksi tergantung pada banyaknya informasi
yang bersifat kualitatif, kesimpulan akhir dari penilai merupakan opini yang subjektif.

b. Penilaian digunakan berdasarkan tanggal penilaian (use by date). Karena pasar

bersifat dinamis dan pada saat penilai menyusun laporan kondisi pasar dapat saja
berubah.

c. Metode kuantitatif tidak selalu menghasilkan penilaian yang lebih baik dan akurat.
Adanya anggapan bahwa analisis dan metode teknik yang kompleks akan secara
otomatis menjamin hasil penilaian yang akurat, tidak selalu benar karena ketidaktepatan
input data yang dapat terjadi dalam penilaian pada umumnya.

d. Angka akhir bukanlah yang terpenting dalam penilaian. Dalam kenyataannya bahwa
beberapa penilaian yang dilakukan penilai seringkali dibatasi oleh adanya beberapa
peraturan atau lainnya. Oleh karena itu yang terpenting adalah bahwa prosedur penilaian
yang dilaksanakan oleh penilai adalah tepat dan menyeluruh.
 Sifat dari penilaian tersebut memberikan pengertian penilaian adalah:

“Gabungan antara ilmu pengetahuan dan seni (science and art) dalam
mengestimasikan nilai dari sebuah kepentingan yang terdapat dalam suatu properti
bagi tujuan tertentu dan pada waktu yang telah ditetapkan serta dengan
mempertimbangkan segala karakteristik yang ada pada properti tersebut termasuk
jenis-jenis investasi yang ada di pasaran”

3. Definisi
Penilaian berdasarkan
KEPI & SPI Edisi VI-2015 adalah :
“Proses pekerjaan untuk memberikan estimasi dan pendapat atas nilai ekonomis suatu
objek penilaian pada saat tertentu sesuai dengan Standar Penilaian Indonesia (SPI) dan
peraturan-peraturan yang berlaku”

Sekilas Penilaian di Indonesia

 KEPI singkatan dari Kode Etik Penilai Indonesia, merupakan landasan moral bagi Penilai
di Indonesia.
 SPI singkatan dari Standar Penilaian Indonesia, merupakan panduan praktek penilaian
bagi Penilai di Indonesia.
 KEPI & SPI Edisi VI-2015 merupakan penyempurnaan terakhir dari KEPI dan SPI
terdahulu.
 KEPI dan SPI merujuk kepada International Valuation Standards 2013, serta
menggunakan referensi dari standar-standar penilaian lainnya di dunia, yang
disesuaikan dengan kebutuhan dan kondisi Penilaian di Indonesia.
 Dari sisi Pemerintah maupun lembaga terkait lainnya, KEPI dan SPI ini dapat menjadi
acuan dalam melaksanakan pengawasan dan pengembangan profesi Penilai di
Indonesia.
 Pusat Pembinaan Profesi Keuangan (PPPK) Sekretariat Jenderal Kementerian
Keuangan Republik Indonesia sebagai instansi pembina profesi Penilai di Indonesia.
 MAPPI (Masyarakat Profesi Penilai Indonesia) atau ISA (Indonesian Society of
Appraisers) adalah Asosiasi Profesi di Indonesia yang khususnya mewadahi Profesional
yang berkecimpung dalam Profesi Penilai.
 GAPPI (Gabungan Perusahaan Penilai Indonesia) merupakan organisasi perusahaan-
perusahaan penilai di Indonesia.
 MAPPI dan GAPPI membentuk Komite Penyusun Standar Penilaian
Indonesia (KPSPI) yang bertugas menyusun draft standar baru atau merevisi draft
standar yang lama sesuai dengan sifat dinamis standar yang terus menyesuaikan diri dengan
berbagai perubahan yang terjadi di pasar.

4. Tujuan, Kegunaan, dan Fungsi Penilaian

 Tujuan utama dari penilaian adalah perkiraan yang biasa disebut nilai pasar atau market
value. Nilai pasar didefinisikan sebagai probabilitas utama harga jual properti yang bersiang
dalam pasar terbuka. Appraisal berguna bagi Lembaga Keuangan sebagai nilai data
 suatu objek jaminan dari sejumlah uang yang mereka pinjamkan. Selain itu untuk
estimasi nilai pajak, asuransi, pendapatan dan lain-lain.
 Beberapa alasan yang menyebabkan dilakukannya Appraisal, antara lain :
o Property Taxes atau Taxes Matters (masalah perpajakan). Appraisal digunakan oleh
pemerintah setempat untuk mengetahui nilai pasar dari properti untuk menetapkan
pajak.
o Loan Purpose.
Finacing and Credits. Kegiatan pendanaan dan pinjam-meminjam yang dilakukan
oleh lembaga Keuangan memerlukan jaminan. Oleh karena itu untuk menentukan
besarnya nilai jaminan tersebut digunakan Appraisal.
Transfer of ownership (Perpindahan Kepemilikan)
Investment ang Decision Making (Konsultasi Investasi dan Pengambilan
Keputusan Investasi).
o Others Purpose. Hal lain-lain yang menggunakan jasa Appraisal adalah penilaian asset
untuk aplikasi permanent resident, kompensasi dari penyitaan atau permasalahan
sengketa hukum, dan lain-lain.

 Dalam perekonomian yang sangat maju saat ini, peran jasa penilai untuk melakukan
penilaian asset dikatakan mempunyai berbagai fungsi, antara lain:
o Digunakan dalam menentukan nilai ganti rugi pembebasan tanah rakyat untuk
kepentingan pemerintah/umum,
o Menentukan nilai ganti rugi untuk kepentingan asuransi,
o Menentukan nilai jual objek pajak dalam kaitannya dengan perhitungan Pajak Bumi
Dan Bangunan (PBB) dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB),
o Mengetahui berapakah kekayaan atau aset Negara untuk menentukan kemampuan
membayar utang,
o Menentukan nilai aset yang merupakan jaminan atau agunan bagi perbankan dan
lembaga keuangan lainnya,
o Digunakan dalam penyusunan neraca negara maupun daerah, dan lain-lain.

5. Prinsip Penilaian
a. Prinsip Antisipasi (Principle Of Anticipation)
b. Prinsip Perubahan (Principle Of Change)
c. Prinsip Penawaran dan Permintaan (Principle Of Supply And Demand)
d. Prinsip Persaingan (Principle Of Competition)
e. Prinsip Pengganti (Principle Of Subtitution)
f. Prinsip Peningkatan dan Penurunan Pendapatan (Principle Law Of Diminishing Returns)
g. Prinsip Kontribusi (Principle Of Contribution)
h. Prinsip Kesesuaian (Principle Of Comformity)
i. Prinsip Keseimbangan (Principle Of Balance)
j. Prinsip Pengaruh Luar (Principle Of Externality)
k. Prinsip Highest dan Best Use (Principle Of Highest And Best Use)
 a. Prinsip Antisipasi (Principle Of Anticipation)
 Harapan akan keuntungan atau kerugian di masa yang akan datang akan mempengaruhi
harga suatu properti.
 Persepsi bahwa nilai diciptakan oleh ekspektasi atas keuntungan/kerugian di masa depan.
Nilai didasarkan pada persepsi pelaku pasar tentang keuntungan/kerugian kepemilikan di
masa depan.
 Contoh:
Akibat adanya lumpur lapindo properti-properti di sekitar areal lumpur lapindo
diperkirakan akan naik akibat adanya pemahaman dimasyarakat areal sekitar lumpur
lapindo dimasa yang akan datang akan menjadi kompleks pertambangan bila lumpur
lapindo sudah selesai, atau justru sebaliknya.
Rencana pembangunan Ring Road di Makassar membuat harga harga tanah
sepanjang jalur rencana Ring Road naik.

b. Prinsip Perubahan
(Principle Of Change)
 Perubahan terhadap suatu faktor dapat mempengaruhi nilai suatu properti. Perubahan
tersebut bisa berupa perubahan kebijakan pemerintah, perubahan lingkungan (misalnya tiba
tiba dibangun tempat pembuangan sampah), pasar, termasuk peraturan peraturan, zoning
(peruntukan) dan pengembangan kota.
 Perubahan nilai dipengaruhi oleh banyak variabel, penduduk, perekonomian, dll.
 Prinsip ini berpedoman bahwa nilai dari suatu properti dipengaruhi oleh faktor dari luar
seperti kebijakan pemerintah, sarana dan prasarana lingkungan, dsb.

c. Prinsip Penawaran dan Permintaan

(Principle Of Supply And Demand)
 Nilai suatu properti ditentukan oleh keseimbangan antara Permintaan dan Penawaran.
Semakin tinggi permintaan dan penawaran kurang, maka nilai properti cenderung naik dan
sebaliknya penawaran yang banyak dengan permintaan yang sedikit mengakibatkan nilai
properti turun.
 Interaksi antara penawaran dan permintaan real estate menjadi penentu harga. Relatif
terhadap faktor nilai, kegunaan, kelangkaan, keinginan, dan daya beli efektif.
 Nilai akan naik bila permintaan akan properti meningkat sementara penawaran terhadap
properti tersebut terbatas.

d. Prinsip Persaingan
(Principle Of Competition)
 Pada umumnya semakin tinggi persaingan, maka Nilai properti cenderung akan turun akibat
banyaknya pilihan.
 Contoh: Akibat dari bisnis properti memberikan keuntungan yang tinggi, maka banyak
developer lain yang membangun properti dan mengakibatkan nilai properti turun.
 Nilai properti dipengaruhi oleh properti pesaingnya. Properti yang mempunyai daya saing
rendah akan memiliki nilai rendah dibandingkan dengan properti yang memiliki daya
saing tinggi akan memiliki nilai tinggi.
 e. Prinsip Pengganti
(Principle Of Subtitution)
 Pada prinsipnya orang tidak akan membayar lebih terhadap properti yang sama selama ada
properti pengganti.
 Contoh: Pada prinsipnya orang akan lebih memilih untuk membeli properti dengan harga
yang lebih murah pada kondisi properti yang sama. Properti dalam suatu deret dimana
kondisinya sama, maka Properti dengan Nilai paling rendah akan lebih cepat terjual.
 Pembeli suatu properti tidak akan membayar lebih terhadap suatu properti dibanding dengan
biaya pembelian properti lain yang sama.

f. Prinsip Peningkatan dan Penurunan Pendapatan

(Principle Law Of Diminishing Returns)
Pada dasarnya penambahan ornamen pada properti tidak lantas menaikkan nilai dari properti
tersebut.
 Contoh: Penambahan Patung pada properti bisa mengakibatkan nilai properti tersebut
berkurang, sebab apabila ditawarkan di pasaran belum tentu semua orang menyukai patung
tersebut. Bisa jadi penambahan patung tersebut justru mengurangi nilai Properti.
 Penambahan dan pengurangan pendapatan atau kesimbangan, penambahan biaya belum
tentu akan menambah nilai.

g. Prinsip Kontribusi
(Principle Of Contribution)
 Baik tanah dan bangunan memberikan kontribusi pada total nilai properti.
 Contoh: Bangunan tua yang berdiri diatas tanah Komersil dapat dikatakan tanah tersebut
memberikan kontribusi terhadap seluruh nilai dari properti tersebut.
 Nilai suatu properti diukur dari kontribusinya secara keseluruhan terhadap biaya yang telah
dikeluarkan.

h. Prinsip Kesesuaian
(Principle Of Comformity)
 Nilai suatu properti akan maksimal bila berada di lingkungan yang sesuai.
 Contoh: Rumah Mewah akan memberi Nilai maksimal bila dibangun di komplek rumah
mewah. Sebaliknya nilainya akan turun bila dibangun di lingkungan kumuh.
 Properti yang letaknya bagus maka nilainya lebih bagus dari lokasi yang jelek.

i. Prinsip Keseimbangan
(Principle Of Balance)
 Nilai suatu properti akan mencapai maksimal apabila faktor-faktor produksi yang berkaitan
dengan properti tersebut dalam keadaan seimbang. Faktor-faktor produksi tersebut antara
lain: Tenaga kerja, Modal, Bahan Baku dll.
 Contoh: Membangun Industri di daerah yang jauh dari Bahan Baku Bisa menyebabkan Nilai
dari Properti tersebut Turun akibat pertimbangan besarnya biaya angkutan untuk bahan
mentah.
 Prinsip ini perpedoman bahwa hubungan antara tanah dan bangunan di atasnya, serta
hubungan antara properti dan lingkungannya harus seimbang sehingga nilainya
mencerminkan nilai pasar yang optimal.
 j. Prinsip Pengaruh Luar
(Principle Of Externality)

 Nilai properti dipengaruhi oleh pengaruh luar, hal ini membuktikan karakteristik dasar dari
properti yang bersifat terbuka.

 Contoh: Rumah di kawasan Pantura menggunakan dinding rumah dari bahan keramik.

k. Prinsip Highest dan Best Use

(Principle Of Highest And Best Use)

 Kegunaan tertinggi dan terbaik dapat didefinisikan sebagai penggunaan yang paling
memungkinkan dan diizinkan dari suatu tanah kosong atau tanah yang sudah dibangun, yang
mana secara fisik memungkinkan, didukung/dibenarkan oleh peraturan, layak secara
keuangan dan menghasilkan nilai tertinggi.
 Empat Kriteria utama, yaitu:
1. Secara Legal diijinkan (Legally Permissible)
2. Secara Fisik memungkinkan (Physically Possible)
3. Secara Ekonomis layak (Financially Feasible)
4. Memberikan Nilai Tertinggi/Produktivitas yang maksimal (Maximally Productive)
Legally Permissible
Memastikan kegunaan yang diizinkan oleh peraturan seperti zoning,
peraturan batasan ketinggian bangunan, rasio luas tanah yang boleh didirikan
bangunan.
Phisically Possible
Kriteria pertama yang harus dipenuhi dalam menganalisa kegunaan tertinggi
dan terbaik dari suatu properti adalah kelayakan secara fisik. Ukuran, bentuk
tanah, luas, ketinggian dan kontur tanah adalah berpengaruh terhadap kegunaan
yang dapat dilakukan/dibangun di atasnya.
Sebagai contoh adalah tidak memungkinkan untuk membangun bangunan
hotel berbintang atau pusat perbelanjaan di atas tanah seluas 400 m2.
Financially Feasible
Setelah melewati kriteria fisik dan legal maka kegunaan yang memungkinkan
perlu dianalisa lebih lanjut dalam menghasilkan pendapatan, tingkat
pengembalian, apakah sama atau lebih besar dari biaya operasi.
Maximally Productive
Dari kegunaan-kegunaan yang layak secara keuangan, maka kegunaan yang
menghasilkan harga tertinggi/nilai tertinggi, yaitu yang konsisten dengan tingkat
pengembaliannya adalah kegunaan tertinggi dan terbaik.
 HBU Tanah kosong
 Pengembangan yang memungkinkan untuk dibangun
 Mempertimbangkan hubungan antara kegunaan yang ada pada saat ini dengan semua
kegunaan potensialnya.
 HBU Tanah terbangun
 Kegunaan dari properti yang diharapkan dapat menghasilkan tingkat pengembalian
tertinggi.

Faktor - Faktor HBU untuk Properti Berupa Tanah dan Bangunan:

1. Fisik, antara lain:
 Bentuk tanah dan ukuran tanah
 Topografi tanah
 Lokasi tanah / Letak tanah
 Sarana dan Prasarana
2. Peraturan Pemerintah, antara lain:
 Peruntukan berdasarkan rencana Tata Kota
 KDB (Koefisien Dasar Bangunan)
 KLB (Koefisien Lantai Bangunan)
 KDH (Koefisien Dasar Hijau)
 GSB (Garis Sempadan Bangunan)
 Tinggi Maksimum Bangunan
3. Supply and Demand, antara lain:
 Banyaknya supply dari para developer untuk Properti yang sejenis di pasar
 Demand dari pasar Properti yang sejenis dengan yang dikembangkan
 Harga sewa dari Properti sejenis
 Harga jual dari Properti Sejenis.
4. Dari alternatif - alternatif pengembangan yang sesuai peraturan pemerintah,
kemudian dipilih alternatif yang memberikan hasil tertinggi.

Sekilas tentang Analisis HBU

(Highest And Best Use)
 GSB (Garis Sempadan Bangunan)
 Secara umum GSB adalah garis imaginer yang menentukan jarak terluar
bangunan terhadap pinggir ruas jalan. Kita dilarang keras membangun
melebihi batas GSB yang sudah ditentukan. Besarnya GSB ini tergantung dari
besar jalan yang ada di depannya. Jalan yang lebar tentu saja mempuyai jarak GSB
yang lebih besar dibandingkan jalan yang mempunyai lebar yang lebih kecil.
Biasanya jarak GSB ini rumusnya adalah setengah lebar jalan, apabila lebar jalan
adalah 10 meter, maka GSB-nya adalah 5 meter, artinya jarak terluar yang diijinkan
bangunan berdiri adalah 5 meter dari pinggir jalan.
 Dalam sebuah perencanaan yang ideal, sebaiknya ketentuan GSB ini dipatuhi karena
pihak Tata Kota telah mempertimbangkan aspek ke depan terkait pelebaran jalan,
pertamanan, pejalan kaki, dll. Sehingga pelanggaran GSB tidak dapat ditolerir,
pengembang atau kontraktor yang membangun melebihi GSB akan dibongkar.
 Koefisien Dasar Hijau (KDH).
Merupakan angka perbandingan minimal yang diijinkan antara luas dasar penghijauan yang
ada di tapak dengan luas tapak.
Contoh Penghitungan: Luas tapak = 1000 m2; KDH = 0,25

Dasar penghijauan minimum adalah = 0,25 x 1000 m2 = 250 m2

 Koefisien Dasar Bangunan (KDB) adalah perbandingan antara luas lantai dasar bangunan
dengan luas tanah.

 Koefisien Lantai Bangunan (KLB) adalah perbandingan antara luas lantai bangunan
dengan luas tanah.

 Ketinggian Bangunan.
Yang dimaksud dengan ketinggian bangunan adalah berapa lantai yang diijinkan oleh
developer di area tersebut yang dapat dibangun.

 Contoh cara Mencari KDB, KLB dan Jumlah Lantai :

Diketahui :
Luas Lahan = 4.000 m2
KDB = 20%
KLB = 3
Ditanya :
Berapa Luas Lantai Dasar yang boleh terbangun ?
Berapa Luas Total lantai yang boleh terbangun ?
Berapa Jumlah Lantai ?

Jawab :
Luas Lantai Dasar yang boleh terbangun = Luas Lahan x KDB
4.000 m2 x 20% = 800 m2
Luas Total lantai yang boleh terbangun = Luas Lahan x KLB
4.000 m2 x 3 = 12.000 m2
Jumlah lantai = Luas Total lantai yang boleh terbangun / Luas Lantai Dasar yang
boleh terbangun
12.000 m2 / 800 m2 = 15 Lantai

Diketahui:
Sebuah lahan dipinggir Jalan Ceger, dengan lebar sisi depan 10 meter, dan panjang ke
belakang 20 meter.
Zoning Lokasi  Perdagangan dan Jasa
GSB 5 meter
KDB Rumah 60%, Dagang 80%
KLB 3
KDH 0,1
Ditanyakan:
Total Luas Bangunan agar memenuhi HBU?
Jawab :

KDH = 0,1 x 200 = 20

KDB = 80% x 200 = 160 => 150 (karena luas bangunan yang boleh dibangun)

KLB = 3 x 200 = 600

Tinggi lantai = 600/150 = 4 lantai

Luas bangunan = 4 x 150 = 600

 KONSEP NILAI
Definisi Nilai
 NILAI dapat ditafsirkan sebagai:
 “ makna ” atau “ arti ” suatu benda atau barang.
 opini atau pendapat seseorang tentang suatu barang.
 Nilai adalah konsep ekonomi yg merujuk pada hubungan finansial antara barang dan
jasa yg tersedia untuk dibeli dan mereka yg membeli dan menjual.
 Nilai bukan merupakan fakta tapi lebih merupakan perkiraan manfaat ekonomi atas
barang dan jasa pada suatu waktu tertentu dalam hubungannya dengan defenisi nilai
tertentu.
 Konsep ekonomi dari nilai mencerminkan pandangan pasar atas manfaat ekonomi yang
akan diperoleh oleh orang yg memiliki barang dan jasa tersebut pada tanggal penilaian.

Definisi Nilai Pasar

American Institute of Real Estate Appraisers:

"The most probable price, as a specified date, in cash, or in terms equivalent to cash, or in other
precisely revealed terms, for which the specified property rights should sell after reasonable
exposure in a competitive market under all conditions requisite to fair sale, with buyer and seller
each acting prudently, knowledgeably and for self-interest, and assuming that neither is under
undue duress“.

“Harga yang paling memungkinkan, pada suatu waktu tertentu, dalam bentuk uang atau
yang dapat disamakan dengan uang, di mana penjualan properti tersebut dilakukan melalui
suatu penawaran dalam waktu yang mencukupi pada suatu pasar kompetitif yang
memungkinkan terjadinya transaksi yang wajar, di mana penjual dan pembeli melakukan
transaksi dengan hati hati/bijaksana, mempunyai pengetahuan yang mencukupi tentang
properti yang dijual/dibeli, serta keduanya tidak dalam paksaan dalam melakukan
transaksi”.

Nilai Pasar atau Fair Market Value

Adalah harga dari suatu transaksi yang memenuhi kriteria sebagai berikut :
 Pembeli dan penjual yang berkehendak melakukan transaksi;
 Dalam keadaan pasar terbuka;
 Penjual dan pembeli mempunyai pengetahuan, pengalaman dan informasi yang mencukupi;
 Jangka waktu penawaran mencukupi;
 Tidak mempertimbangkan pembeli dan penjual istimewa.
 Ciri Nilai
NILAI = f ( D, U, S,T)
D = Demand
U = Utility
S = Scarcity
T = Transferibility

Demand atau Permintaan

 Pertumbuhan kota (city growth)
 Berapa jumlah pembeli potensial? Apa saja preferensi, selera dan ekspektasi mereka?
(market segmentation)
 Bagaimana kemampuan untuk meminjam dana? (mortgage affordability)
 Bagaimana kondisi dan kualifikasi untuk memperoleh pinjaman? (mortagage availability).

Utility atau Manfaat atau Kegunaan

Utility merujuk pada keuntungan (benefits) dari sebuah properti dan sejauh manakah
sebuah properti dapat memenuhi kebutuhan dan keinginan dari pembeli potensial. Oleh
Karena itu hal yang perlu diperhatikan dalam analisis utilitas ini adalah sebagai berikut :
 Peraturan dan hukum apa saja yang terikat pada penggunaan properti.
 Hak dan batasan apa saja yang dapat diterapkan pada properti.
 Seberapa nyamankah lokasi dari properti, dan bagaimanakah lingkungannya?
 Bagaimana ukuran, bentuk dan kapasitas tanah dari lahan properti? dan tipe bangunan
dan pembangunan apa saja yang mungkin untuk sebuah lahan properti? Bagaimana
servis dan fasilitas penunjang kawasan properti?

Scarcity atau Kelangkaan

Konsep ini merujuk pada relativitas tingkat pemasokan properti (supply) yang dapat
memenuhi kebutuhan pembeli potensial.
Jika pembeli potensial memiliki banyak pilihan, maka nilai properti cenderung relatif rendah.
Sebaliknya, semakin besar tingkat scarcity -dengan asumsi memiliki derajat kesamaan dengan
properti lain- semakin besar nilai properti.
Analisis kelangkaan ini berarti analisis kompetitor, yaitu menghitung jumlah atau besarnya
substitusi properti. Hal yang perlu diperhatikan dalam analisis ini adalah sebagai berikut :
 Sumber potensial dari supply.
 Identikasi kompetitor langsung.
 Faktor-faktor yang menentukan supply.

Transferibility atau Dapat Dipindahkan

Merujuk pada proses transfer hak properti dari satu pihak ke pihak lain. Proses ini terdiri dari
marketing, negotiating, and closing transaksi properti.
Hal yang perlu diperhatikan adalah sebagai berikut :
 Peran calo/ broker dalam menentukan harga properti.
 Konsep promosi dan prinsip-prinsip yang perlu diperhatikan dalam mempertemukan titik
temu antara pembeli dan penjual dalam proses negosiasi.
 Tipe kontrak yang digunakan dalam transfer properti, apakah sewa, jual atau tukar?
 Biaya transaksi dan detil lainnya yang termasuk ketika proses transaksi berakhir.
 PERBEDAAN NILAI, HARGA DAN BIAYA

Harga
 Adalah sejumlah uang yang diminta, ditawarkan atau dibayarkan untuk sesuatu barang dan
jasa.
 Dalam konteks ‘penilaian’ harga merupakan fakta historis diumumkan secara terbuka atau
dirahasiakan. Karena kemampuan finansial, motivasi atau kepentingan khusus dari
seseorang penjual atau pembeli, harga yg dibayarkan atas sesuatu barang dan jasa dapat
berhubungan dengan nilai barang atau jasa yg lain.
 Harga biasanya merupakan indikasi atas nilai relatif dari barang atau jasa oleh pembeli
tertentu dan atau penjual tertentu dalam kondisi yg tertentu.

Biaya
Adalah sejumlah uang yang dikeluarkan atas barang atau jasa atau jumlah yang dibutuhkan
untuk menciptakan atau memproduksi barang dan jasa tersebut. Jika sudah dilaksanakan,
biaya menjadi fakta historis.

Pasar
Adalah sistem dan atau tempat dimana barang dan jasa diperdagangkan antara pembeli dan
penjual melalui mekanisme harga. Konsep pasar menunjukkan kemampuan barang atau jasa
diperdagangkan antara pembeli dan penjual tanpa batasan terhadap aktifitasnya.

Nilai
 Nilai adalah konsep ekonomi yang merujuk pada hubungan finansial antara barang dan jasa
yg tersedia untuk dibeli dan mereka yang membeli dan menjual.
 Nilai bukan merupakan fakta tapi lebih merupakan perkiraan manfaat ekonomi atas barang
dan jasa pada suatu waktu tertentu dalam hubungannya dengan defenisi nilai tertentu.
 Konsep ekonomi dari nilai mencerminkan pandangan pasar atas manfaat ekonomi yang akan
diperoleh oleh orang yg memiliki barang dan jasa tersebut pada tanggal penilaian.

Biaya, Harga, dan Nilai

BIAYA adalah sejumlah uang yang telah dikeluarkan untuk memproduksi sebuah barang.
HARGA adalah sejumlah uang yang dibayar dalam sebuah transaksi untuk mendapatkan
hak milik dari suatu benda.
NILAI adalah apa yang “sepatutnya dibayar” oleh seorang pembeli atau diterima oleh
penjual dalam sebuah transaksi, dan harga adalah apa yang akhirnya disetujui.
Perbedaan Biaya, Harga, dan Nilai

Keuntungan Modal (Capital gain) adalah suatu keuntungan atau laba yang diperoleh dari
investasi dalam surat berharga atau efek, seperti saham, obligasi atau dalam bidang properti, dimana
nilainya melebihi harga pembelian.

Konsep Permintaan & Penawaran dalam menentukan nilai

Pergerakan atau Perubahan Harga
 Agar dapat memperoleh suatu penilaian yang bermanfaat, dan salah satu persyaratan penting
yang harus dipenuhi bagi setiap nilai adalah agar dapat menafsirkan secara akurat
kondisi pasar saat itu khususnya dengan kecenderungan pada pergerakan harga dan
harapan jangka pendek tentang kecenderungan yang ada.
 Aspek terpenting dari kecenderungan harga apakah harga itu naik atau turun, dalam hal apa
saja terjadi perubahan dan berapa lama tren diharapkan dapat berlangsung sebelum
terbentuk tingkat harga yang baru. Pelajaran mendasar tentang perubahan harga adalah
interaksi yang terjadi antara penawaran dan permintaan.
5 Faktor yang menentukan kesediaan konsumen untuk membeli suatu barang komoditi
1. Harga dari komoditi, dimana harga komoditi ini pada umumnya biasanya akan banyak
ditentukan oleh biaya produksi dan profit margin yang dikehendaki oleh produsen. Selain itu
harga juga dipengaruhi oleh tingkat penawaran, yaitu bila penawaran atas suatu barang
rendah/sedikit, maka apabila permintaan meningkat maka harga akan naik.
2. Pendapatan konsumen, yaitu bila pendapatan masyarakat naik, maka permintaan untuk
real estat dengan harga rendah akan turun, sedang permintaan terhadap real estat dengan
harga lebih mahal akan meningkat.
3. Harga dari komoditi pesaing, dimana akan berlaku prinsip subtitusi, yaitu dengan
meningkatnya harga suatu real estate kelas tertentu akan menyebabkan konsumen berpaling
pada real estat serupa pada daerah yang sama
4. Ekspektasi konsumen, dimana pembeli akan selalu cemas tentang harga apakah akan naik
atau turun sehingga kondisi semacam itu memepengaruhi tindakan mereka. Konsumen
cepat-cepat akan membeli real estat apabila berpendapat bahwa harga akan naik, sebaliknya
akan menunda pembelian bila berpendapat harga akan turun.
5. Selera/cita rasa (tastes) dan preferensi konsumen, yaitu kepuasan (utility) konsumen
dipengaruhi oleh berbagai faktor seperti usia, pekerjaan, pendidikan, lingkungan, dan
sebagainya. Preferensi akan berubah searah dengan perubahan pada mode, teknologi, pola
perubahan pada penduduk, perubahan di kota, dan konsumen bergerak melalui tahap
perputaran hidup yang berbeda.

Bentuk Permintaan
 Permintaan dapat dilihat pada 2 (dua) bentuk:
Permintaan yang disebabkan oleh sejumlah konsumen yang membutuhkan
suatu komoditas tertentu seperti perumahan. Hal ini dapat diperkirakan dari
indikator seperti pertumbuhan penduduk dan perubahan pada beberapa komponen
dari pertumbuhan seperti pembentukan rumah tangga, kelahiran, migrasi,
perkawinan, dsb.
Permintaan ekonomis yang melingkupi konsumen yang memiliki kemampuan
untuk membeli perumahan yang dikehendaki.

Indikator Permintaan
 Indikator yang paling umum untuk mengukur tingkat permintaan dalam pasar real estat
adalah kuantitas unit yang dikonsumsi oleh konsumen.
 Indikator itu bisa berupa jumlah rumah berbagai kategori yang terjual tiap bulan, luas
ruang kantor yang tersewa setiap bulan, dsb.
 Indikator tersebut dapat dibagi ke dalam sektor pasarnya seperti perumahan dibagi ke
dalam apartemen, kondominium, perumahan sederhana, perumahan menengah, perumahan
mewah, dll.
 Ruang kantor dapat dibagi menjadi ruang kantor daerah utama, ruang kantor daerah
sekunder, ruang kantor kelas rendah, dsb.
 Dalam mengukur angka-angka itu, perlu dipisahkan antar permintaan baru yang
menggambarkan pertumbuhan riil saat itu dengan upgrading yang menggambarkan
proses penyaringan di real estat yang dapat menimbulkan distorsi pasar.
 Pendekatan dan Metode Penilaian

Market Data Approach

 Pendekatan Perbandingan Data Pasar biasa disebut juga :
o Perbandingan Harga Jual (Sales Comparison Method)
o Perbandingan Data Langsung (Direct Market Comparison Method)
 Penilaian dilakukan dengan membandingkan secara langsung properti yang dinilai dengan
data properti yang sejenis
 Persyaratan digunakan Pendekatan Data Pasar
- Properti terletak di daerah yang mempunyai peruntukan yang sama
dengan data yang tersedia
- Data yang tersedia cukup banyak
- Properti yang dinilai mempunyai banyak kesamaan dengan data
- Data yang tersedia relatif baru
 Tahap Penilaian :
- Kumpulkan data pembanding minimal 3 data
- Analisa faktor-faktor yang mempengaruhi Nilai
- Penyesuaian terhadap faktor yang mempengaruhi Nilai
- Nilai Indikasi
Metode dalam Market Data Approach
1. Metode Tambah Kurang (Pluses and Minuses Method)
• Digunakan apabila data pembanding mempunyai banyak faktor
persamaan dengan properti yang dinilai
• Penyesuaian dengan cara membandingkan langsung semua faktor
yang mempengaruhi Nilai secara keseluruhan
• Menganalisa lebih dan kurang dari data perbandingan yang ada
2. Metode Jumlah Rupiah (Rupiah Amount Method)
• Digunakan untuk menilai properti yang data pembandingnya lebih banyak
perbedaannya dari properti yang dinilai, tapi masih dalam batas toleransi
yang wajar
• Penyesuaian dengan cara menganalisa lebih dulu faktor yang akan
mempengaruhi Nilai
• Hitung penyesuaian dari faktor tersebut antara properti yang dinilai
dengan data pembanding yang tersedia
- Penyesuaian positif : properti dinilai mempunyai faktor yang lebih dari data
- Penyesuaian negatif : mempunyai faktor kurang dari data yang tersedia
• Penyesuaian dilakukan dalam satuan sejumlah besaran Rupiah
• Jumlahkan penyesuaian positif dan negatif  Nilai Indikasi properti yang dinilai
3. Metode Persentase (Percentage Method)
• Sama dengan metode Jumlah Rupiah
• Hanya Penyesuaian dilakukan dengan cara memberi indeks/persentase
• Penjumlahan dari faktor penyesuaian  Nilai Indikasi
Contoh Metode 1
Metode Tambah Kurang (Pluses and Minuses Method)
Penyesuaian langsung dilakukan secara keseluruhan dan tidak dirinci per unsur pembanding.
Biasanya penyesuaian dinyatakan dalam Rupiah.

Subject Sale 1 Sale 2 Sale 3

Sale Price 100,000 120,000 110,000
Adjustment 12,000 (9,000) 5,000
Adjusted Sale Price 112,000 111,000 115,000
Contoh:

Data 1 (Rp) Data 2 (Rp) Data 3 (Rp)

Harga Jual 100.000.000 108.000.000 98.000.000

Nilai Indikasi
104.000.000 106.000.000 102.000.000
Properti yang dinilai

Penyesuaian dilakukan dengan cara pembobotan.

Pembobotan yang lebih besar diberikan kepada pembanding yang mempunyai lebih banyak
kesamaan.
Misalnya: Data 2  40%
Data 1 dan Data 3  30%
Maka NILAI PASAR:
30% x Rp 104.000.000 = Rp 31.200.000
40% x Rp 106.000.000 = Rp 42.400.000
30% x Rp 102.000.000 = Rp 30.000.000
= Rp104.200.000
Contoh Metode 2
Metode Jumlah Rupiah (Rupiah Amount Method)
Penyesuaian dilakukan secara lebih rinci sesuai dengan unsur pembanding yang dipilih.
Penyesuaian terhadap perbedaan antara properti pembanding & objek penilaian dinyatakan dalam
Rupiah.
Subject Sale 1 Sale 2 Sale 3
Sale Price 96,300 79,400 83,400
Time Adjustment 12,000 9,000 9,000
Time Adjusted Sale Price 108,300 88,400 92,400
Age 10 years - 3,200 (3,200)
Condition Good 4,800 - 4,800
Lot Size 50 * 40 (10,000) - (5,000)
Floor Area 1,500 (9,600) (4,800) -
Garage Attached - 800 -
Quality Good - - 4,000
Net Adjustment (14,800) (800) 600
Adjusted Sale Price 93,500 87,600 93,000

Contoh:

Data 1 (Rp) Data 2 (Rp) Data 3 (Rp)

Harga Jual 100.000.000 108.000.000 98.000.000

Penyesuaian:

Waktu +5.000.000 0 +8.000.000

Lokasi - 1.000.000 0 0
Ukuran 0 0 -4.000.000
Kondisi Perlengkapan 0 0 0
Mutu Bangunan 0 -2.000.000 0

Total Penyesuaian +4.000.000 -2.000.000 +4.000.000

Nilai Indikasi
104.000.000 106.000.000 102.000.000
Properti yang dinilai

Penyesuaian dilakukan dengan cara pembobotan:

NILAI PASAR:
 30% x Rp 104.000.000 =Rp 31.200.000
 40% x Rp 106.000.000 =Rp 42.400.000
 30% x Rp 102.000.000 =Rp 30.000.000
Rp 104.200.000
Contoh Metode 3
Metode Persentase (Percentage Method)
Penyesuaian dilakukan secara lebih rinci sesuai dengan unsur pembanding yang dipilih. Penyesuaian
terhadap perbedaan antara properti pembanding & objek penilaian dinyatakan dalam persentase.

Subject Sale 1 Sale 2 Sale 3

Sale Price 96,300 79,400 83,400
Time Adjustment 12% 9% 9%
Time Adjusted Sale Price 107,856 86,546 90,906
Age 10 years 0% 4% -4%
Condition Good 5% 0% 5%
Lot Size 50 * 40 -10% 0% -5%
Floor Area 1,500 -10% -5% 0%
Garage Attached 0% 3% 0%
Quality Good 0% 0% 5%
Net Adjustment -15% 2% 1%
Adjusted Sale Price 91,700 88,300 91,800

Contoh:

Data 1 (Rp) Data 2 (Rp) Data 3 (Rp)

Harga Jual 100.000.000 108.000.000 98.000.000

Penyesuaian:

 Waktu 105% 100% 108%

 Lokasi 99% 100% 100%
 Ukuran 100% 100% 96%
 Kondisi Perlengkapan 100% 100% 100%
 Mutu Bangunan 100% 98% 100%

Total Penyesuaian 104% 98% 104%

Nilai Indikasi 101.920.000

104.000.000 105.850.000
Properti yang dinilai

Penyesuaian dilakukan dengan cara pembobotan:

NILAI PASAR:
30% x Rp 104.000.000 =Rp 31.200.000
40% x Rp 105.840.000 =Rp 42.400.000
30% x Rp 101.920.000 =Rp 30.000.000
Rp 104.112.000
Kelebihan Dan Kelemahan Market Data Approach
 Kelebihan
 Sederhana dan mudah dimengerti.
 Dapat diterapkan untuk semua jenis properti.
 Acuan untuk menguji ketepatan metode-metode lain.
 Lebih objektive, bersumber dari data aktual.
 Dibandingkan dengan Income Approach : menghindari kesalahan memprediksi
pendapatan yang akan datang.
 Dibandingkan dengan Cost Approach : menghindari subjektifitas dalam penentuan
biaya dan penyusutan.
 Kelemahan
 Ketersediaan data pembanding sering tidak mencukupi
 Verifikasi keabsahan data sulit dilakukan.
 Memerlukan pengetahuan dan pengalaman yang luas terutama dalam melakukan
adjustment.
 Adjustment yang dilakukan dapat berkurang ketepatannya jika unsur-unsur yang
harus disesuaikan terlalu banyak .
 Cost Approach
Pendekatan Kalkulasi Biaya (Cost Approach) adalah suatu metode untuk menetapkan nilai Objek
Penilaian yang diperoleh dari penaksiran Cost Reproduction / Replacement New, dikurangi dengan
perkiraan penghapusan karena penyusutan (deterioration and obsolescence).

Nilai Tanah : dihitung dengan Market Data Approach

Nilai Bangunan : dihitung dengan Cost Approach

Nilai Properti = Nilai Tanah + (Biaya Penggantian Baru – Penyusutan)

(Tanah & Bangunan)

PENENTUAN NILAI BANGUNAN

NB = RCN - ΣDEPR
Di mana
NB = Indikasi Nilai Bangunan
RCN = Biaya Pembangunan Baru (Reproduction Cost New)
DEPR = Depresiasi / Penyusutan
Elemen Penyusutan :
- Penyusutan Fisik
- Penyusutan Fungsi
- Penyusutan Ekonomi

PROSEDUR
Langkah-langkah yang harus dilakukan dalam Cost Approach adalah sebagai berikut:
1. melakukan estimasi nilai tanah yang dianggap kosong yang siap untuk dibangun sesuai
dengan manfaat tertinggi & terbaik.
2. menentukan basis biaya yang sesuai yaitu reproduksi (reproduction) atau pengganti
(replacement).
3. membuat estimasi biaya langsung dan tak langsung pada tanggal penilaian.
 4. membuat estimasi tingkat keuntungan pemborong yang sesuai dengan pasar.
5. menambahkan estimasi biaya langsung maupun tidak langsung, keuntungan pemborong
dengan biaya bangunan.
6. membuat estimasi penyusutan bangunan yang terdiri dari :
▪ penyusutan fisik (physical deterioration).
▪ kemunduran fungsi (functional obsolescence).
▪ kemunduran economi/ekternal external/economic obsolescence).
7. kurangkan estimasi penyusutan dengan biaya total pembangunan.
8. estimasi nilai pengembangan (improvement) lainya yang belum dipertimbangkan.
9. tambahkan nilai tanah dengan nilai bangunan setelah dikurangi penyusutan secara
keseluruhan.
10. sesuaikan kasimpulan akhir nilai properti tersebut dengan personal properti yg terdapat
didalamnya jika memang dikehendaki.

Biaya Reproduksi (Reproduction)

Vs
Biaya Penggantian (Replacement)

 Biaya Reproduksi adalah perkiraan biaya pembangunan sebuah bangunan pada tanggal
penilaian yang diasumsikan terhadap duplikat/replika bangunan yang dinilai dengan
menggunakan material, desain dan pekerja yang sama.
 Biaya Penggantian adalah perkiraan biaya pembangunan sebuah bangunan pada tanggal
penilaian yang diestimasikan menggunakan bahan material pengganti dan desain standar.

Komponen RCN
A. BIAYA LANGSUNG
Tenaga kerja yang digunakan untuk membangun bangunan.
Material-material, produk-produk dan peralatan.
Keuntungan dan overhead kontraktor (termasuk pengawasan kerja, kompensasi pekerja,
asuransi kebakaran dan asuransi tenaga kerja).
Penggunaan peralatan.
Penjaga / satpam.
Rumah/kantor kontraktor di lokasi pembangunan (shack) dan pagar sementara.
Fasilitas penggudangan material.
Instalasi listrik dan utilitas.
B. BIAYA TIDAK LANGSUNG
Fee / pembayaran untuk arsitektur dan insinyur dalam membuat perencanaan (plan),
rencana pengawasan, survei bangunan untuk menetapkan garis bangunan/sempadan dan
kualitasnya, lingkungan dan uji bangunan.
Bayaran bagi penilai, konsultan, akuntan dan ahli hukum (pengacara).
Biaya pendanaan permanen seperti bunga atas pinjaman untuk biaya pembangunan, bunga
atas biaya-biaya tanah, biaya pemrosesan dan service charge.
Biaya berkait dengan penyewaan, pemasaran dan penjualan.
Pengeluaran administrasi developer/pengembang.
Biaya perubahan hak.
Cost Approach
 Penyusutan / Depresiasi
o Penyusutan merupakan pengurangan nilai dari nilai pembuatan baru.
o Penentuan Jumlah Penyusutan adalah dari waktu membangun sampai saat penilaian.

 Jenis Penyusutan
o Kerusakan Fisik (Physycal Deterioration)
Rusak, lapuk, retak, mengeras atau kerusakan pada strukturnya. Penyusutan
yang disebabkan karena umur pemakaian bangunan.
o Kemunduran Fungsional (Functional Obsolescence)
Perencanaan yang kurang baik, ketidakseimbangan yang berhubungan dengan
ukuran, model, bentuk, dan lainnya. Penyusutan karena perbedaan dengan
standar bangunan yang ada/berlaku.
o Kemunduran Ekonomis (Economic Obsolescence)
Faktor luar yang mempengaruhi, perubahan sosial, peraturan pemerintah dan
lainnya. Penyusutan yang disebabkan oleh faktor diluar properti.

 Rumus Penyusutan / Depresiasi

1. Kerusakan Fisik

Penyusutan Fisik = Umur Efektif x 100%

Umur Manfaat

o Penyusutan Fisik (%)

o Umur Efektif (tahun)
o Umur Manfaat (tahun)
2. Kerusakan Fungsional dan Kemunduran Ekonomis

Kemunduran Fungsional / Ekonomis =

% Kemunduran Fungsional / Ekonomis x (100% - % Penyusutan Fisik)

o Penyusutan Fisik (%)

o Kemunduran Fungsional (%)
o Kemunduran Ekonomis (%)

Metode dalam Cost Approach

1. Metode Survey Kuantitas (Quantity Survey Method)
- Perhitungan secara terperinci.
- Memakan waktu lama.
- Hasilnya sangat teliti.
- Biasa digunakan oleh kontraktor untuk RAB.
2. Metode Unit Terpasang (Unit in Place Method)
- Membagi bangunan yang dihitung biayanya menjadi beberapa unit besar.
3. Metode Meter Persegi (Square Meter Method)
- Membandingkan biaya per meter bangunan yang dinilai dengan bangunan
lain yang sejenis.
4. Metode Indeks Biaya (Index Method)
- Memberi indeks terhadap harga bahan, upah, tenaga kerja dan lain- lain.
Metode Unit Terpasang
NB = NKU + NKP + NFB
NKP = Nilai Penutup Atap + Nilai Penutup Dinding + Nilai Penutup Lantai + Nilai Langit-Langit
Di mana :
NB = nilai bangunan
NKU = nilai konstruksi utama
NKP = nilai komponen penutup
NFB = nilai fasilitas bangunan

Metode Meter Persegi

NB = NUBPP ± Σ Adjustment Factors
Di mana :
NB = nilai bangunan
NUBPP = nilai unit bangunan properti pembanding
Adjustment Faktor terdiri dari, perbedaan biaya material, upah tenaga kerja, biaya transportasi
dan aksesibilitas antara daerah dimana properti subjek terletak dan daerah di mana properti
pembanding terletak

Metode Indeks Biaya

Estimasi biaya pembangunan atau
nilai bangunan obyek penilaian
=
Indeks biaya tertentu
x
biaya pembangunan properti pembanding
yang sebanding dan sejenis

dimana :
Metode ini digunakan untuk menyesuaikan biaya pengganti baru bangunan pada saat ini dengan
mendasarkan pada biaya pengganti baru bangunan pada saat baru dibangun. Biaya ini dapat naik
atau turun tergantung pada besar kecilnya indekspada saat ini. Caranya dengan menghitung
indeks biaya saat ini dengan indeks biaya masa lampau/indeks biaya saat dibangun.

Penerapan dan Keterbatasan

 Pendekatan biaya sangat dibutuhkan dimana Market Data Approach mengalami kesulitan
karena kurang dan terbatasnya aktivitas pasar berkaitan dengan properti yang dinilai.
 Pendekatan ini mempunyai tingkat akurasi yang cukup tinggi ketika digunakan pada
properti yang baru atau dimana tingkat penyusutannya kecil.
 Income Approach
Income Approach
Berdasarkan pada pola pikir hubungan antara pendapatan dari properti dan nilai properti itu
sendiri
Nilai Pasar Properti kurang lebih sama dengan suatu modal yang mempunyai potensi untuk
mendapatkan pendapatan
Nilai Pasar Properti adalah nilai sekarang dari keuntungan yang diharapkan di masa yang
akan datang (present value of future benefits)
Nilai dari properti tergantung pada kemampuan properti itu untuk mendapatkan keuntungan
Pendapatan di masa yang akan datang dari properti merupakan keuntungan bagi pemilik
Metode ini dipakai untuk properti yang dibangun/dibuat dengan tujuan menghasilkan
pendapatan (income producing property) Seperti : Gedung Perkantoran, Hotel, Pusat
perbelanjaan, dll
Pendekatan ini memperhitungkan nilai dengan memperkirakan arus kas pendapatan yang
akan diterima atas pemanfaatan ruang properti dimasa datang (proyeksi).
Digunakan untuk Properti Komersial yang memiliki pendapatan (Hotel, Mall, Apartemen
Sewa, Dll)

Metode dalam Income Approach

1. Direct Capitalization Method
Digunakan bila :
- Pendapatan bersih pertahun dianggap tetap, tidak pernah berubah
- Lamanya investasi sifatnya tak terhingga atau menerus (Perpituity)

V= I
R

V = Nilai Pasar Properti (Rp)

I = Pendapatan Bersih Tahunan (Rp)
R = Tingkat Kapitalisasi (%)

 Langkah Dasar Perhitungan :

1. Hitung Pendapatan Kotor
2. Hitung Biaya-biaya Pengeluaran
3. Hitung Pendapatan Bersih Tahunan
4. Proses Kapitalisasi
Contoh Perhitungan Direct Capitalization Method
- Hotel dengan 100 Kamar setiap hari tingkat huniannya mencapai 70% dari total kamar,
dengan tarif sewa hotel sbb:
1. Standar jumlah kamar 40 tarif Rp. 300.000,-
2. Superior jumlah kamar 20 tarif Rp. 400.000,-
3. Deluxe jumlah kamar 20 tarif Rp. 600.000,-
4. Junior Suite jumlah kamar 10 tarif Rp. 1.000.000,-
5 . Suite jumlah kamar 10 tarif Rp. 1.500.000,-
- Biaya Operasional rata-rata setiap tahunnya mencapai 60% dari pendapatan kotor hotel.
- Jika angka kapitalisasi hotel = 5, hitung nilai hotel tersebut...

Penyelesaian:
- Perkiraan aktif 1 tahun = 360 hari.
- 1. Standar 40 x Rp. 300.000,- x 360 x 70% = 3,024 M
2. Superior 20 x Rp. 400.000,- x 360 x 70% = 2,016 M
3. Deluxe 20 x Rp. 600.000,- x 360 x 70% = 3,024 M
4. Junior Suite 10 x Rp. 1.000.000,-x 360 x 70% = 2,52 M
5. Suite 10 x Rp. 1.500.000,- x 360 x 70% = 3,78 M
- Gross Income / Th = 14,364 M
- Net Income / Th = 14,364 M x (100%-60%) = 5,7456 M
- Nilai = 5,7456 M x 5 = Rp. 28.728.000.000,-

2. Gross Income Multiplier (GIM)

o Biasa disebut juga :
o Analisa Pengali Pendapatan Kotor
o Gross Rent Multiplier (GRM)

- Dasar pemikiran : seorang pembeli tidak mau membayar properti lebih

besar dari jumlah yang bisa diterimanya
- Digunakan untuk properti / rumah tinggal yang disewa/dikontrakan
- Pembayaran sewa merupakan pendapatan kotor
- Data pembanding harga transaksi dan pendapatan kotor tersedia
- Pengali Pendapatan kotor adalah rasio antara harga jual dan pendapatan
sewa kotor dari properti sebanding

SP = Sale Price / Harga jual GIM = SP

GI = Gross Income / Pendapatan kotor efektif GEI
 3. Discounted Cash Flow (DCF)
DCF atau dikenal juga dengan metode Arus Kas yang didiskonto
Arus Kas dapat lebih memberikan gambaran pendapatan suatu properti baik sekarang
maupun yang akan datang, dengan memperhatikan data-data masa lampau
Proyeksi arus kas sangat penting dalam Penilaian, oleh karena itu
diperlukan :
- Prinsip antisipasi (principle of anticipation)
- Penyesuaian seluruh data pasar
- Analisa data pasar secara cermat
- Data pasar harus akurat
- Jangka waktu proyeksi yang dapat dianggap memenuhi prediksi arus kas
(umumnya 5 – 10 tahun)

Langkah Dasar Perhitungan :

• Tentukan Proyeksi Arus Kas Bersih
• Tentukan tingkat diskonto
• Konversi arus kas bersih dengan diskonto sesuai periode waktunya
• Kapitalisasi arus kas bersih periode kekal dengan cap-rate yang sesuai
• Konversi arus kas setelah waktu spesifik (periode kekal) dengan factor diskonto
• Jumlahkan arus kas bersih periode kini dengan periode kekal
4. Residual Technique
Ada 3 (tiga) teknik :
1. Teknik Penyisaan Properti (Property Residual Technique)
2. Teknik Penyisaan Bangunan (Building Residual Technique)
3. Teknik Penyisaan Tanah (Land Residual Technique)

Bagaimana memilih teknik yang dapat digunakan, tergantung pada kebenaran data
pasar yang tersedia untuk digunakan dalam mengestimasi tinggkat kapitalisasi untuk
meyakinkan nilai tanah dan nilai bangunan dari properti dinilai.

Teknik Penyisaan Properti

Sangat mudah dan merupakan metode yang langsung digunakan untuk

mengkapitalisasi pendapatan bersih dari properti yang akan dinilai. Metode ini
sama dengan metode yang digunakan untuk mengkapitulasi pendapatan bersih
dari tanah kosong, bahkan mengkapitulasi dengan tingkat bunga saja. Selain itu
digunakan juga gabungan tingkat kapitalisasi yaitu dari tingkat suku bunga dan
tingkaat pengembalian.

Bila pendapatan bersih dari properti adalah Rp. 9.000.000 pertahun dan tingkat
kapitalisasi keseluruhan diestimasikan 12 persen. Nilai indikasi properti dengan
metode pendekatan pendapatan dapat dihitung sebagai berikut :
Rp. 9.000.000 / 0,12 = Rp. 75.000.000 (nilai properti).

Elemen yang terpenting dalam teknik ini adalah menentukan tingkat kapitalisasi.
Tingkat kapitalisasi ini harus ditentukan dengan metode perbandingan data jual dan
sewa (Comparative Sales Method).

Data jual sebagai pembanding harus sama dengan properti yang dinilai, dan sesuai
dengan cara dimana pendapatan diestimasi.
 Teknik Penyisaan Bangunan

Digunakan bila nilai tanah diketahui dan nilai bangunan belum diketahui. Teknik ini
mengalokasikan pendapatan bersih properti menjadi pendapatan bersih tanah serta
pendapatan bersih bangunan dan perlengkapannya. Dalam menggunakan teknik
ini, kita pertama-tama harus mengestimasikan nilai dari tanah.

Kalikan nilai tanah dengan tingkat bunga yang berlaku untuk menghitung
pendapatan bersih dari tanah. Kurangi pendapatan bersih properti dengan
pendapatan bersih dari tanah, diperoleh pendapatan bersih dari bangunan.
Kapitalisasikan pendapatan bersih dari bangunan dengan tingkat suku
bunga/interest rate ditambah tingkat pengembalian/recapture rate, sehingga
diperoleh nilai bangunan. Tambahkan nilai tanah dan nilai bangunan hingga dapat
diperoleh gambaran nilai properti.

Teknik Penyisaan Bangunan

Contoh :
Pendapatan bersih tahunan dari properti Rp. 8.000.000
Nilai tanah Rp. 20.000.000;
Tingkat suku bunga/interest rate sebesar 7%
Tingkat pengembalian/recapture rate (berdasarkan pada umur
ekonomis 25 tahun) sebesar 4%

Penilaiannya sebagai berikut:

Pendapatan bersih properti = Rp. 8.000.000
Pendapatan tanah Rp. 20.000.000 x 7 % = Rp 1.400.000 (-)
Pendapatan bangunan = Rp 6.600.000

Tingkat kapitalisasi (7%+4%) = 11 %

Nilai indikasi bangunan Rp 6.600.000 / 11% = Rp. 60.000.000

Nilai tanah = Rp. 20.000.000 (+)
Nilai properti dengan teknik penyisaan bangunan = Rp. 80.000.000
 Teknik Penyisaan Tanah

Digunakan bila nilai bangunan diketahui dan nilai tanah tidak diketahui. Metode
penyisaan tanah sama dengan metode penyisaan bangunan, hanya nilai bangunan
harus diestimasikan/dihitung terlebih dahulu.

Nilai bangunan dikalikan dengan tingkat kapitalisasi bangunan (tingkat bunga

ditambah tingkat pengembalian) untuk mendapatkan pendapatan bersih bangunan.
Pendapatan bersih properti dikurangi pendapatan bersih bangunan diperoleh
pendapatan bersih dari tanah. Pendapatan bersih tanah dikapitalisasikan dengan
tingkat bunga diperoleh nilai tanah. Nilai bangunan ditambah nilai tanah diperoleh
nilai properti dengan teknik penyisaan bangunan.

Misal angka yang sama seperti dalam contoh teknik penyisaan bangunan sebagai
contoh:
Kecuali nilai bangunan Rp. 60.000.000 dan nilai tanah tidak diketahui.

Penilaian dengan teknik penyisaan tanah dilakukan sebagai berikut :

Pendapatan bersih properti = Rp. 8.000.000
Pendapatan bersih bangunan Rp. 60.000.000 x 11% = Rp. 6.600.000 (-)
Pendapatan bersih tanah = Rp. 1.400.000

Nilai indikasi tanah Rp. 1.400.00 / 7% = Rp. 20.000.000

Nilai bangunan = Rp. 60.000.000 (+)
Nilai properti dengan Teknik penyisaan tanah = Rp. 80.000.000
 Menghitung Penyusutan

 Terdapat 2 metode dalam menghitung penyusutan, yaitu Metode Langsung dan Metode
Tidak Langsung.
 Penyusutan hanya pada bangunan, tanah tidak pernah mengalami penyusutan.
 Metode tidak langsung adalah dengan menghitung perbedaan antara nilai properti baru
(biaya pembuatan baru+nilai tanah) dengan nilai properti berdasarkan harga pasar pada saat
penilaian dengan metode comparable sales atau income.

 Metode Langsung dibagi menjadi 2 kelompok, yaitu Metode Garis Lurus (Straight line
method) dan Metode Terinci (Breakdown method)
 Metode garis lurus hanya terbatas untuk menghitung penyusutan fisik dan menganggap
penyusutan fisik bangunan tetap/konstan setiap tahun. Metode ini dibagi menjadi 2
macam, yaitu Metode Garis Lurus berdasarkan umur fisik bangunan dan Metode
Garis Lurus berdasarkan pengamatan kondisi komponen bangunan.
 Contoh Metode Garis Lurus pada bangunan:
Masa manfaat : 40 tahun
Umur bangunan sebenarnya : 6 tahun
Umur secara fisik : 10 tahun
Beda penghitungan umur karena dari hasil pengamatan di lapangan, diketahui
pemeliharaan bangunan itu jelek.
Hitung berapakah penyusutan fisiknya?

Metode Terinci (Breakdown method) dapat digunakan untuk menghitung penyusutan

bangunan yang diakibatkan oleh kerusakan fisik, kemunduran fungsi maupun kemunduran
ekonomi.
Digunakan untuk menghitung:
1. Penyusutan fisik : Dapat diperbaiki (curable) dan tidak dapat diperbaiki (incurable).
2. Penyusutan fungsi : Dapat diperbaiki (curable) dan tidak dapat diperbaiki
(incurable).
3. Penyusutan ekonomi : Tidak dapat diperbaiki (incurable).

1.1. Contoh Perhitungan Metode Terinci pada Penyusutan Fisik yang dapat diperbaiki
Suatu bangunan baru karena tidak dihuni terdapat kerusakan pada atap, cat dinding
yang mengelupas, pintu-pintu yang rusak karena air dan panas. Dari hasil pengamatan
di lapangan besarnya biaya untuk perbaikan komponen adalah misal 5 juta. Jadi
besarnya kerusakan/penyusutan fisik bangunan tersebut adalah sebesar 5 juta.
 3.2. Berdasarkan data Penilai (pengalaman Penilai/Data Pembanding)
Sebuah bangunan gudang yang dibangun 6 tahun yang lalu, pada saat dinilai, peraturan
pemerintah untuk daerah ini menyatakan bahwa pada 5 tahun yang akan datang, semua
bangunan gudang di daerah tersebut, tidak boleh digunakan sebagai gudang lagi. Peruntukan
daerah ini menjadi perumahan.
Masa manfaat bangunan = 40 tahun
Penyusutan Fisik : fungsional : ekonomis = 6 tahun : 10% :10%
Penyusutan fisik = 6/40 x 100% = 15%
Kemunduran fungsional = 10/100 x (100%-15%) = 8,5%
Kemunduran ekonomis = 10/100 x (100%-15%) = 8,5% +
Jumlah Penyusutan = 32%

Selain metode garis lurus dan metode terinci, terdapat metode lain yang dapat digunakan
dalam mengestimasi penyusutan, diantaranya:
 Pendekatan garis lurus (the straight line approach) yang dibuat berdasarkan anggapan
bahwa sepanjang usianya, bangunan akan mengalami penurunan nilai yang konstan tiap
tahun;
 Metode saldo menurun (the reducing balance method) yang dibuat berdasarkan anggapan
bahwa nilai tersusut mempunyai persentase yang tetap terhadap nilai tersusut pada periode
sebelumnya.
 Metode jumlah digit tahun (the sum of the digits method), yaitu metode yang biasa
dipakai akuntan untuk menentukan penyusutan sesuai dengan grafik karakteristiknya dengan
mempergunakan perhitungan yang sederhana tanpa harus menentukan tingkat penyusutan
periodiknya.

Contoh Perhitungan Metode Discounted Cash Flow

 Penerapan & Keterbatasan Pendekatan Penilaian

Pendekatan Penerapan Keterbatasan

• Pendekatan yang relatif • Tidak dapat diterapkan jika

sederhana dan mudah data pembanding
dimengerti. tidak/kurang tersedia di
• Dapat diterapkan untuk semua pasar.
jenis properti. • Verifikasi data terkadang
• Semakin banyak data properti sulit dilakukan.
pembanding maka semakin • Dalam melakukan
Market Data valid estimasi nilai yang penyesuaian, memerlukan
Approach ditetapkan. pengalaman dan
pengetahuan yang luas
dari seorang penilai.
• Estimasi nilai menjadi
kurang tepat apabila unsur
pembanding yang
disesuaikan terlalu banyak.

• Dapat diterapkan pada kondisi • Kurang tepat diterapkan

apabila terjadi perbedaan yang untuk melakukan penilaian
signifikan antara properti atas bangunan tua atau
pembanding dan objek penilaian bangunan yang tidak
(sehingga Market Data memenuhi prinsip HBU.
Approach tidak dapat Kesulitan akan ditemui
Cost diterapkan). ketika akan menentukan
Approach • Selain itu, pendekatan ini dapat penyusutan fisik dan
diterapkan untuk penilaian kemunduran fungsional
properti khusus yang dan ekonomis.
jarang/tidak pernah dijual secara
terbuka di pasar.
• Juga diterapkan untuk penilaian
tujuan asuransi.

• Dapat diterapkan untuk semua • Penetapan discount rate

jenis properti yang dan cap. Rate yang kurang
menghasilkan pendapatan. tepat dapat menghasilkan
Income • Dalam proses rekonsiliasi untuk estimasi nilai yang tidak
Approach menetapkan nilai properti sesuai.
komersial, pendekatan ini diberi
bobot yang lebih besar
dibandingkan ke 2 pendekatan
lainnya.
 Jenis-Jenis Nilai
1. Nilai Modal ( Capital Value ) adalah nilai yang ditetapkan untuk mendapatkan hak
milik terhadap suatu harta/benda.
2. Nilai Pasar Wajar ( Fair Market Value ) adalah nilai yang diperoleh dari transaksi
yang wajar diantara penjual dan pembeli.
3. Nilai Sewa ( Rental Value ) adalah nilai yang ditetapkan untuk mendapatkan hak
menggunakan sesuatu harta dalam jangka waktu yang terbatas dan ditetapkan.
4. Nilai Penjualan ( Sale Value ) adalah nilai yang telah ditetapkan oleh pihak penjual
untuk tujuan penjualan sesuatu barang/harta.
5. Nilai Potensi ( Potential Value ) adalah nilai sesuatu barang / harta berdasarkan
potensi pendapatan yang dimiliki oleh barang/harta tersebut pada masa yang akan
datang.
6. Nilai Spekulasi ( Speculation Value ) adalah nilai suatu harta berdasarkan
kepada ramalan dan jangkaan ( prediction and speculation ) pada masa
mendatang.
7. Nilai Penggunaan ( Usage Value ) adalah nilai dari suatu barang/harta kepada
seseorang yang memang perlu menggunakan barang tersebut.
8. Nilai Pertukaran ( Exchange Value ) adalah nilai sesuatu barang/harta kepada
seseorang yang menggandaikan dia akan menukar tangan barang tersebut kepda
orang lain kelak.
9. Nilai Sentimental ( Centimental Value ) adalah nilai sesuatu barang/harta dari
seseorang yang teramat syang dan sangat berat untuk melepaskannya.
10. Nilai Salvage ( Salvage Value ) adalah jumlah nilai sesuatu barang/harta apabila
dijual komponen-komponennya secara terpisah atau tidak didasarkan kepada
fungsi barang tersebut semula.
11. Nilai Sisa ( Scrab Value ) seringkali disebut sebagai nilai rongsokan ( biasanya
mesin) dimana barang hanya dihitung sebagai nilai besi tua.
12. Nilai Jual Paksa ( Forced Sale Value ) adalah nilai jual yang diperoleh dari
pelelangan akibat pelanggaran undang-undang atau perjanjian. Nilai jual paksa
biasanya ditentukan sebanyak 60% sampai 70% dari nilai pasaran.

Pengertian Tujuan Penilaian

 Penilaian adalah sebuah penganggaran /estimasi nilai dari sesuatu kepentingan atas sebuah
properti/harta untuk sesuatu tujuan tertentu. Ada beberapa keperluan yang menyebabkan
penilaian terhadap sesuatu properti diperlukan.
 Keadaan ini menyebabkan terdapat lebih dari satu jenis nilai untuk sebuah properti (tanah
dan bangunan) yaitu tergantung kepada tujuan penilaian tersebut dibuat. Setiap penilai
yang menerima tugas penilaian wajib terlebih dahulu mengerti dan memahami tujuan
penilaian.
 Hal ini penting mengingat tujuan yang berbeda, maka memerlukan macam dan
metode penilaian yang berbeda pula. Penilai juga harus mengetahui dan mampu
mengidentifikasikan problem atau masalah yang akan dipecahkan dengan menggunakan
hasil penilaian itu.
 Dalam setiap tugas dari berbagai macam penilaian, seorang penilai haruslah mampu
menjelaskan kepada client secara tepat apa tujuan dari dilakukannya penilaian.

Tujuan Penilaian
1. Pemilik ingin menjual properti.
2. Pemilik ingin mengetahui berapa nilai dari properti.
3. Pembeli ingin menaksir nilai properti.
4. Pemegang saham ingin mengetahui proporsi kepemilikan saham atas asset/ properti secara
keseluruhan.
5. Penilaian asset properti untuk sebuah perusahaan.
6. Nilai ganti untuk asuransi.
7. Kerugian akibat penggusuran properti oleh pemerintah.
8. Pembagian warisan.
9. Kredit.
10. Pembangunan Tanah.
11. Penilaian Statuta untuk penentuan PPh, NJOP-PBB dan NPOP- BPHTB.
Referensi: “Konsep Dasar Penilaian Properti” edisi pertama oleh Dra. Wahyu Hidayati,
M.Si dan Budi Harjanto, Adv. DEM., M.Si

 Tugas penilaian sesuai dengan tujuan penilaian dibedakan menjadi :

Penilaian Untuk Laporan Keuangan (Valuation for Financial Report)
Penilaian Untuk Jaminan / Agunan
Penilaian Untuk Kepentingan Publik (Public Sector Valuation)
Penilaian Untuk Kepentingan Individu

 Penilaian untuk Laporan Keuangan mencakup :

Penilaian untuk revaluasi aset (aktiva tetap) berkaitan dengan laporan perpajakan.
Penilaian aset untuk kelengkapan Laporan Keuangan Perusahaan
Penilaian aset untuk penerbitan Neraca Awal dan atau Laporan Keuangan Pemerintah
Daerah maupun Pemerintah Pusat.
Penilaian aset untuk pencatatan di Pasar Modal
Penilaian aset / penilaian usaha untuk privatisasi perusahaan, Badan Usaha Milik Negara
(BUMN) maupun Badan Usaha Milik Daerah (BUMD).
Penilaian aset / Penilaian Usaha, KSO, BOT, BTO.
Penilaian aset / Penilaian Saham untuk akuisisi aset / saham
Penilaian aset / Penilaian Usaha untuk penggabungan usaha (merger) atau joint venture.
Penilaian aset yang akan dipakai sebagai modal disetor dalam pendirian perusahaan.

 Penilaian Untuk Kepentingan Individu

Penilaian aset/saham untuk pembagian harta warisan/perceraian (gono-gini)

Penilaian aset/saham untuk kepentingan jual beli, sewa menyewa maupun kerjasama
usaha.
 Penilaian Untuk Jaminan / Agunan
Penilaian atas aset sebagai jaminan / agunan fasilitas kredit
Penilaian atas aset sebagai jaminan pengganti / tambahan
Penilaian aset untuk asuransi, atas aset jaminan fasilitas kredit
Penilaian aset atas progress kemajuan Proyek yang dibiayai fasilitas kredit (Project
Monitoring).
Penilaian aset adanya perubahan design dan eskalasi biaya proyek yang dibiayai dengan
fasilitas kredit.
Penilaian aset jaminan / agunan yang telah diambil alih Bank.

 Penilaian untuk Kepentingan Publik

Penilaian aset untuk penetapan Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) – Pajak Bumi dan
Bangunan (PBB)
Penilaian aset untuk kompensasi/penggantian kerugian/pencemaran
Penilaian sebagian / seluruh properti untuk eminent domain
Penilaian untuk jual beli, sewa menyewa, tukar guling maupun kerjasama atas aset milik
negara.

Contoh Tujuan Penilaian pada Beberapa Instansi

Critical Point Tujuan Penilaian dalam Proses Penilaian
 Proses penilaian terdiri dari lima langkah dasar yaitu:
1. Memperjelas Tugas Penilaian.
2. Mengumpulkan dan menganalisa data.
3. Penggunaan 3 (tiga) metode/pendekatan.
4. Rekonsiliasi ketiga pendekatan dan menentukan estimasi Nilai.
5. Membuat kesimpulan nilai dan laporan penilaian.

 Memperjelas Tugas Penilaian meliputi:

- Identifikasi properti.
- Kepemilikan properti yang dinilai.
- Tujuan dan tanggal penilaian.
- Asumsi-asumsi dan syarat-syarat yang membatasi.
 Faktor-faktor yang Menciptakan dan Mempengaruhi Nilai
D = Demand
U = Utility
NILAI = f ( D, U, S,T) S = Scarcity
T = Transferibility

1. Faktor Permintaan dan Penawaran

Jika penawaran properti dipasaran tetap sedangkan permintaan bertambah, maka nilai
properti akan naik. Begitu pula sebaliknya, jika permintaan adalah tetap sedangkan penawaran
bertambah, maka nilai properti dapat menjadi turun. Beberapa penyebab yang dapat mengubah
permintaan dan penawaran properti di pasaran, yaitu:
 Faktor – faktor Kependudukan : bertambahnya jumlah penduduk menyebabkan
bertambahnya permintaan properti.
 Perubahan citarasa : perubahan cita rasa penyewa, pembeli, atau para investor juga
memberi dampak yang kelihatan terhadap permintaan jenis – jenis properti yang berbeda.
 Perubahan teknologi Pembangunan : dengan munculnya teknologi – teknologi
baru dalam pembangunan properti, maka penawaran properti di pasaran dapat
ditambah dengan kadar yang lebih cepat.

2. Faktor Fisik Properti

Penilaian dari faktor fisik sebuah properti diukur dengan indikator sebagai berikut:
 Jenis dan Kegunaan Properti : faktor ini akan menentukan lingkup pasaran bagi properti
yang berkenan. Sebagai contoh properti pertanian mempunyai pasaran yang lebih terbatas
dibandingkan dengan properti industri yang lebih bercorak nasional atau internasional.
 Ukuran dan Bentuk : tanah – tanah yang mempunyai luas yang sama mungkin akan
mempunyai nilai yang berbeda jika bentuk tanahnya berlainan. Tanah yang berbentuk segi
empat lebih mudah dibentuk daripada tanah yang berbentuk segi lima.
 Desain dan Konstruksi Bangunan : desain dan konstruksi bangunan adalah faktor
penting dalam mempengaruhi nilai sebuah bangunan. Hal ini ditentukan oleh jenis
bangunan dan selera pasar dari masyarakat yang menggunakan. Properti yang mengikuti
“trend” pada masa itu maka nilainya akan naik. Demikian halnya juga dengan konstruksi
bangunan dilihat dari kualitas pemilihan material yang dipakai.

3. Faktor Posisi dan Lokasi Properti

Properti yang berada di lereng atau di tepi sungai, di tengah atau di pojok blok perumahan
mempengaruhi nilai properti tersebut. Lokasi juga merupakan faktor “terkuat” yang
mempengaruhi nilai properti. Dua buah properti yang mempunyai bentuk yang sama tetapi
lokasinya berbeda mempunyai nilai yang berbeda. Secara umum, “Teori Lokasi” menyatakan
bahwa semakin jauh dari pusat kota maka nilainya akan semakin rendah.

4. Faktor Politik dan Kenegaraan

Faktor kenegaraan yang dimaksud disini adalah faktor ekonomi, sosial dan politik negara, di
mana secara tidak langsung akan mempengaruhi nilai properti. Sistem perundangan yang terlalu
ketat mungkin akan menyebabkan permintaan turun dan selanjutnya akan mempengaruhi nilai
tanah.
 Pengertian dan Klasifikasi Properti

■ Konsep Aset atau Properti

– Istilah aset dapat berarti kekayaan (harta kekayaan) atau aktiva atau property.
– Dalam terminologi akuntansi, aset adalah sumber daya yang dimiliki dan/atau dikuasai oleh
suatu badan usaha atau pemerintah secara historis dan manfaat ekonomi dan/atau sosial
dimasa depan diharapkan dapat diperoleh, serta dapat diukur dalam satuan uang.
– Hak kepemilikan dari aset bersifat tidak berwujud.
– Properti adalah konsep hukum yang menyangkut kepentingan, hak dan keuntungan
yang berkaitan dengan suatu kepemilikan. Properti terdiri atas hak kepemilikan, yang
memberikan hak kepada pemilik untuk suatu kepentingan tertentu atau sejumlah
kepentingan atas apa yang dimilikinya.
– Berdasarkan konsep hukum tersebut, properti dapat disebut sebagai benda, meliputi benda
bergerak dan benda tidak bergerak, baik yang berwujud (tangible) maupun yang tidak
berwujud (intangible), yang memiliki nilai tukar atau dapat membentuk kekayaan.

Penggolongan atau Klasifikasi Properti

Real Property –
Tanah, bangunan &
pengembangan lainnya

PROPERTY -Machine & equipment

-Fixture & furniture
Tangible -Moveable-Kendaraan
bermotor
Commercial Non Commercial -Opetional equipment
Property Property -Jewelry/antik/art
Personal
Property
-saham
Surat-surat -investasi
berharga -deposito
Intangible -saham langsung
assets
-Goodwill
-Hak Patent(patents)
-Franchises
-Merek dagang (trade mark)
-Hak cipta(copyright)
-Proprietary processes

■ Commercial Property dan Non Commercial Property

– Properti komersial adalah properti yang di atasnya di jadikan sebagai tempat untuk
membuat keuntungan bagi si pemiliknya, seperti ruko (rumah toko) yang dijadikan
sebagai tempat untuk membuka usaha, perhotelan yang dijadikan sebagai tempat
penginapan, rumah kos-kosan atau apartemen yang disewakan sehingga selalu memberikan
penghasilan setiap hari ataupun setiap bulannya bagi pemilik properti tersebut.
– Properti non komersial seperti perumahan atau rumah susun dimana properti
tersebut hanya digunakan sebagai pemakaian pribadi untuk tempat tinggal sendiri
dan sebagainya.
■ Jelas sekali yang membedakan antara kedua jenis properti ini: properti komersial seperti ruko
dan lainnya biasanya akan bernilai jauh lebih mahal jika di banding dengan properti
hunian atau non komersial. Hal itu tentu saja dikarenakan peruntukan dari bangunan itu
 sendiri dimana properti komersial dapat dijadikan sebagai tempat usaha atau bisnis yang
menghasilkan sementara untuk properti yang di fungsikan untuk non komersial tak akan
membuat penghasilan.

A. Real Property :
– secara umum merupakan penegasan secara hukum atas tanah mencakup semua hak,
semua kepentingan dan keuntungan yang berkaitan dengan kepemilikan Real Estate.
– Hak tersebut dapat berupa hak menggunakan, menyewakan, atau memberikan kepada
orang lain dan sebagainya.

■ Real Estate
 lebih merupakan segala sesuatu yang berbentuk fisik meliputi tanah bersama-
sama segala sesuatu yang didirikan atau yang ada di atas maupun di bawah
tanah.
 Sebidang tanah adalah tetap dan permanen, sementara bangunan diatasnya dapat
bervariasi dari mulai bentuk, bahan, fungsi dan sebagainya.

■ Real Estate lebih mengacu pada istilah untuk bentuk fisik dari tanah beserta
pengolahan dan pembangunannya, sedangkan Real Property merujuk pada
kumpulan hak (bundle of rights) untuk menggunakan, menyewa, memindahkan dan
sebagainya dari tanah beserta pengolahan dan pembangunannya.
■ Bundle of rights adalah sekumpulan kewenangan mencakup hak yang memberi
wewenang untuk memakai atau menggunakan, menempati, mamasuki, menjual,
menyewakan, mewariskan, memberikan atau memilih untuk melaksanakan atau tidak
melaksanakan setiap kewenangan tersebut.
■ Kemudian istilah Real Property di Indonesia berubah menjadi Properti.

B. Personal Property
– merujuk kepada hak kepemilikan atas suatu benda bergerak di dalam bagian-bagian
benda selain dari Real Estate (tanah bangunan secara fisik). Benda-benda selain
tersebut dapat berwujud (tangible), misalnya harta bergerak atau tidak berwujud
(intangible), misalnya utang-piutang, goodwill, dan hak paten.
– Personal property antara lain dapat berupa: kulkas, mobil, peralatan kantor dan sebagainya.
– Personal property bukan merupakan bagian dari real property.
– Namun untuk mesin dan peralatan yang dibangun atau dipasang permanen pada struktur
bangunan dapat diperhitungkan sebagai Real Property, hak atas peralatan dapat disatukan
dengan hak ruang atau bangunan sebagai real property, contoh mesin AC.
Kedudukan Penilai dalam Penilaian
 Kualifikasi Penilai:
o Penilai Berizin adalah penilai bersertifikat yang memiliki izin penilai yang berlaku
dari pemerintah sesuai dengan keputusan menteri dari departemen terkait. Hanya
penilai berizin yang berhak menanda tangani laporan penilaian.
o Penilai Bersertifikat adalah penilai terdaftar yang memiliki sertifikat penilai dari
asosiasi profesi penilai yang diakui Pemerintah untuk melaksanakan penilaian sesuai
keahliannya.
o Penilai Terdaftar adalah penilai yang menjadi anggota asosiasi profesi penilai yang
diakui Pemerintah.
o Penilai Asing adalah penilai bukan anggota asosiasi penilai Indonesia, mempunyai
izin praktek dari negaranya, serta menjadi anggota asosiasi penilai yang menjadi
anggota dari Komite Standar Penilaian Internasional.
 Praktek Penilaian Properti mulai dikenal di Indonesia sejak tahun 1970-an.
 Seiring dengan perkembangan iklim dunia usaha di Indonesia, kebutuhan akan jasa Penilaian
dari waktu ke waktu terus berkembang.
 Tidak lagi hanya terbatas pada kepentingan pihak perbankan, tapi sudah meluas kepada sektor
keuangan, individu, asuransi dan kepentingan umum.
 Ilmu Penilaian pun terus mengalami perkembangan, baik dalam skala internasional maupun
dalam negeri.
 Masyarakat Profesi PeniIai Indonesia (MAPPI) sebagai satu-satunya organisasi profesi
penilai di Indonesia memiliki program pendidikan reguler Penilaian Properti dan Bisnis.
 Berdirinya MAPPI dilandasi oleh keinginan untuk untuk ikut berpartisipasi mengisi
pembangunan nasional umumnya dan pembangunan ekonomi khususnya guna menuju
masyarakat adil dan makmur berdasarkan pancasila dan UUD 1945.
 Dimana pengabdian profesi penilai dalam pembangunan nasional yang pada hakekatnya adalah
pembangunan manusia seutuhnya dan pembangunan masyarakat Indonesia seluruhnya akan
meningkat dengan adanya pembinaan dan pengembangan profesi tersebut.
 Dalam rangka pembinaan dan pengembangan dimaksud perlu adanya wadah yang mewakili
profesi Penilai Indonesia secara keseluruhan dalam kedudukan masing-masing sebagai
perorangan.
 Menyadari hal tersebut diatas, maka dengan Rahmat Tuhan Yang Maha Esa pada hari Selasa
tanggal 20 Oktober 1981, bertempat di Gedung Bursa Efek Jakarta, Jalan Merdeka Selatan No.
41, Jakarta Pusat, dibentuklah Masyarakat Profesi Penilai Indonesia disingkat MAPPI yang
merupakan asosiasi profesi di Indonesia yang khususnya mewadahi profesional yang
berkecimpung dalam profesi Penilai dengan jumlah anggota saat ini kurang lebih 3500 orang
tersebar di seluruh Indonesia.
 Di dunia internasional MAPPI dikenal dengan nama Indonesian Society of Appraisers
disingkat ISA. Pengurus Pusat MAPPI berkedudukan di Ibukota Negara Republik Indonesia,
dengan kantor sekretariat di Jalan Kalibata Raya No.11-12E, Jakarta Selatan.
 Penilai adalah seseorang yang memiliki kualifikasi, kemampuan dan pengalaman dalam
melakukan kegiatan praktek penilaian untuk mendapatkan nilai ekonomis sesuai dengan
bidang keahlian yang dimiliki.
 Adapun yang dilakukan Penilai adalah melakukan Penilaian terhadap properti baik yang
berwujud maupun tidak berwujud.
 Penilaian adalah proses pekerjaan untuk memberikan estimasi dan pendapat atas nilai
ekonomis suatu obyek penilaian pada saat tertentu sesuai dengan SPI (Standar Penilaian
Indonesia) dan peraturan-peraturan yang berlaku.
 Proses pekerjaan seorang penilai dalam memberikan opini tertulis mengenai nilai ekonomi pada
saat tertentu.
 Jasa konsultasi yang dikerjakan Penilai berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan Nomor
101/PMK.01/2014, yaitu:
 o Jasa Penilaian Properti Sederhana;
o Jasa Penilaian Properti;
o Jasa Penilaian Bisnis;
o Jasa Lainnya:
 Konsultasi pengembangan properti;
 Desain sistem informasi aset;
 Manajemen Properti;
 Studi Kelayakan Usaha;
 Jasa Agen Properti;
 Pengawasan Pembiayaan Proyek
 Studi penentuan Umur Ekonomi;
 Studi penggunaan tertinggi dan terbaik (Highest and Best Use);
 Studi optimalisasi aset.

 Penilai Properti Sederhana adalah seseorang yang telah mendapatkan izin menjadi Penilai
Publik yang diberikan oleh Menteri Keuangan.
 Bidang jasa Penilaian Properti Sederhana meliputi Penilaian:
a. tanah kosong untuk permukiman paling luas 5.000 (lima ribu) meter persegi yang
diperuntukkan untuk 1 (satu) unit rumah tinggal;
b. 1 (satu) unit apartemen, rumah tinggal, rumah toko, rumah kantor, atau kios;
c. peralatan dan perlengkapan bangunan yang merupakan bagian yang terikat pada
apartemen, rumah tinggal, rumah toko, rumah kantor, atau kios;
d. 1 (satu) unit mesin individual yang digunakan pada rumah tinggal, rumah toko,
atau rumah kantor, termasuk pembangkit tenaga listrik (genset) dan pompa air;
dan
e. 1 (satu) unit alat transportasi dengan klasifikasi mobil penumpang, mobil beban,
dan sepeda motor, yang bukan merupakan suatu armada angkutan.
 Penilai Properti adalah seseorang yang telah mendapatkan izin menjadi Penilai Publik yang
diberikan oleh Menteri Keuangan.
 Bidang jasa Penilaian Properti meliputi Penilaian:
a. tanah dan bangunan beserta kelengkapannya, serta pengembangan lainnya atas
tanah;
b. mesin dan peralatan termasuk instalasinya yang dirangkai dalam satu kesatuan
dan/atau berdiri sendiri yang digunakan dalam proses produksi;
c. alat transportasi, alat berat, alat komunikasi, alat kesehatan, alat laboratorium
dan utilitas, peralatan dan perabotan kantor, dan peralatan militer;
d. perangkat telekomunikasi termasuk peralatan pemancar dan penerima jaringan,
satelit, dan stasiun bumi;
e. pertanian, perkebunan, peternakan, perikanan, dan kehutanan; dan
f. pertambangan.
 Penilai Bisnis adalah seseorang yang telah mendapatkan izin menjadi Penilai Publik yang
diberikan oleh Menteri Keuangan.
 Bidang jasa Penilaian Bisnis meliputi Penilaian:
a. entitas bisnis;
b. penyertaan;
c. surat berharga termasuk derivasinya;
d. hak dan kewajiban perusahaan;
e. aset takberwujud;
f. kerugian ekonomis yang diakibatkan oleh suatu kegiatan atauperistiwa tertentu
untuk mendukung berbagai tindakan korporasi atau atas transaksi material;
g. opini kewajaran; dan
h. instrumen keuangan.
 INVESTASI
Definisi Investasi

• Investasi adalah komitmen atas sejumlah dana atau sumberdaya lainnya yang dilakukan
pada saat ini, dengan tujuan memperoleh sejumlah keuntungan di masa datang.
• Penundaaan konsumsi sekarang untuk digunakan dalam produksi yang efisien selama
periode waktu tertentu.
• Investasi harus dibedakan dari spekulasi.
• Spekulasi mencakup pembelian aktiva yang dapat dijual dengan harapan memperoleh
keuntungan yang cepat dari kenaikan harga aset tersebut dalam waktu beberapa minggu atau
bulan.
• IRS (Internal Revenue Service) mendefinisikan investasi sebagai kepemilikan aset yang > 6
bulan
• Investasi dapat dilakukan pada aset riil (tanah, emas, bangunan) dan aset finansial (saham,
obligasi, deposito, sekuritas derivatif) yang biasa diperdagangkan di pasar modal dan pasar
uang.

Tujuan Berinvestasi
• Meningkatkan kesejahteraan  dengan berinvestasi dana yang tidak dikonsumsi sekarang
diharapkan memberikan peningkatan konsumsi di masa yang akan datang.
• Menghindari risiko penurunan nilai kekayaan/hak milik karena pengaruh inflasi.
• Penghematan pajak  fasilitas penghindaran pajak untuk jenis investasi tertentu

Prinsip Investasi
• Jaminan keselamatan modal.
• Aliran pendapatan.
• Mudah dibeli atau dijual.
• Mudah dibagi dalam unit-unit yang lebih kecil.

Bentuk Investasi
• Investasi Properti
Investasi dalam bentuk properti seperti emas, tanah, rumah, dll yang memungkinkan
nilainya meningkat untuk waktu yang akan datang.
• Investasi Ekuitas
Investasi yang berhubungan dengan pembelian saham yang dikeluarkan oleh perusahaan-
perusahaan, baik yang terdaftar dalam BEI maupun tidak.

Produk Investasi
• Produk Investasi dengan Pendapatan Tetap (fixed income investment)
contoh: deposito dan tabungan.
• Produk Investasi Pertumbuhan (growth income investment)
Hasil tidak pasti sesuai harga pasar, contoh: emas, tanah, bangunan, barang koleksi, dan
mata uang asing.
 Dasar Keputusan Berinvestasi

 Dasar keputusan investasi terdiri dari tingkat return yang diharapkan, tingkat risiko serta
hubungan antara return dan risiko.
1. Return
Return yang diharapkan investor dari investasi yang dilakukannya merupakan
kompensasi atas biaya kesempatan (opportunity cost) dan risiko penurunan daya beli
akibat adanya pengaruh inflasi.
• Dalam konteks manajemen investasi, perlu dibedakan antara return yang diharapkan
(expected return) dan return yang terjadi (realized return).
• Return yang diharapkan (expected return) merupakan tingkat return yang
diantisipasi investor di masa datang. Sedangkan return yang terjadi (realized return)
atau return aktual merupakan tingkat return yang telah diperoleh investor pada masa
lalu.

2. Risiko
Risiko bisa diartikan sebagai kemungkinan return aktual yang berbeda dengan return
yang diharapkan. Secara spesifik, mengacu pada kemungkinan realisasi return aktual
lebih rendah dari return minimum yang diharapkan.
Return minimum yang diharapkan seringkali juga disebut sebagai return yang
disyaratkan (required rate of return).

3. Hubungan Tingkat Risiko dan Return Harapan.

Risiko Berinvestasi

• Turunnya nilai investasi.

• Kesulitan menjual produk investasi.
• Yield tidak sesuai dengan ekpektasi pasar.
Proses Keputusan Investasi

Cara Mengurangi Risiko Investasi

• Memilih produk investasi dengan risiko yang terkecil.
• Melakukan diversifikasi portofolio (melakukan investasi pada berbagai produk).
• Melakukan pengukuran kinerja pasar modal.

Perbedaan Investasi Properti dengan Investasi Finansial

(saham, obligasi, deposito, sertifikat SBI, dan lain-lain)

• Investasi properti berwujud barang (tanah dan bangunan), sementara investasi finansial
berbentuk kertas yang bernilai.
• Investasi properti umurnya lebih panjang, bahkan bisa dikatakan abadi. Sedangkan,
investasi finansial seperti saham sangat bergantung pada kinerja perusahaan yang sahamnya
dimiliki oleh seorang investor.
• Secara jangka panjang, investasi properti tidak sebanding dengan investasi lain di sektor
finansial. Pendapatan potensial properti didapat dari hasil menyewakan properti tersebut, bisa
berupa rumah, ruko, atau kios kepada pihak lain.
• Nilai sewa bergantung pada harga pasar dan kemampuan penghuni untuk membayar
sewa pada waktu tertentu. Di sisi lain, investasi di sektor finansial seperti deposito,
pendapatan yang diperoleh berupa bunga (interest), sementara berinvestasi dalam bentuk saham
akan mendapat dividen setiap tahun.
• Kenaikan harga sewa properti tentu saja lebih pasti ketimbang kenaikan hasil saham dan
lain-lain. Nilai sewa properti tergantung pada nilai ekonominya, sementara nilai yang diperoleh
dari sektor finansial tergantung pada kinerja perusahaan dan kondisi ekonomi yang terjadi pada
saat itu.
• Investasi properti (tanah dan bangunan) misalnya rumah, ruko, dan apartemen
merupakan aset yang paling tahan terhadap gerusan inflasi. Sebaliknya, sektor finansial
sangat sulit menghadang inflasi, karena investasi berupa uang (kertas), nilainya bisa termakan
inflasi.
• Likuiditas merupakan kelemahan properti karena memerlukan waktu yang relatif cukup
lama untuk dijual. Sementara di sektor finansial, nyaris setiap saat seorang investor bisa
mencairkan dananya.
• Pasar properti sangat tergantung lokasi. Dengan demikian, penjual dan pembeli tidak
mungkin bersaing secara sempurna. Berbeda dengan pasar finansial, di mana hampir semua
pembeli dan penjual mengetahui informasi yang sama terhadap sebuah produk. Ini
menyebabkan pasar finansial disebut pasar yang nyaris sempurna.

Jenis Investasi Properti

1. Investasi jangka panjang
Pemilikan dan/atau penguasaan aset dalam jangka panjang untuk mendapatkan return
setiap bulan/setiap tahun (penguasaan satu unit atau satu jenis properti untuk di sewakan
kepada pihak lain).
2. Investasi jangka pendek
a. Penguasaan aset untuk mendapatkan return satu periode investasi.
b. pengembangan perumahan atau jual beli properti.
3. Investasi spekulatif

Tahapan Investasi Properti

1. Memperhatikan Segmentasi Pasar
 Tingkat pendapatan rata-rata.
 Jarak tempuh ke/dari tempat kerja.
 Jumlah anggota keluarga.
 Aspek sosial demografi.

2. Pemilihan Lokasi
 Aspek peruntukan lahan dan kawasan.
 Memperhatikan segmentasi pasar.
 Aspek sosial demografi.
 Aksesibilitas (aspek jalan, lebar jalan,status,)
 Perkembangan kawasan dan tingkat pertumbuhan kawasan.
 Fasilitas sosial ekonomi yang telah tersedia (investasi dominan).
 Topografi dan sanitasi.
 Resiko bencana alam.
 Aspek eksternalitas.
 Bentuk tanah, lebar depan, dan jenis tanah.

3. Pemilihan Desain
 Referensi konsumen.
 Efektif dan efesien (ekonomis).
 Item depresiasi terendah.
 Biaya pemeliharaan.
 Desain terkini dan konsisten .
 4. Pra Konstruksi
a. Pemilihan Kontraktor
 Berpengalaman.
 Referensi dari proyek-proyek yang pernah di kerjakan.
 Mengangkat satu pengawas proyek (skala kecil).

b. Proposal Permohonan Kredit

 Desain pengembangan.
 Desain unit properti.
 Studi kelayakan.
 Penilaian kawasan dan/atau properti lain sebagai jaminan.
 Laporan auditor (laporan keuangan).
 Sejumlah persyaratan lain yang diminta oleh bank.

c. Penyusunan Feasibility Study

 Diperhatikan waktu pengembangan.
 Nilai jual properti sejenis.
 Tingkat daya serap pasar.
 Disimpulkan layak/tidaknya proyek di lakukan dengan rekomendasi dari
penilaian investasi.
 Appraisal lebih banyak dengan metode pengembangan kawasan .

d. Penilaian Aset (Jaminan)

5. Pemasaran, Pengawasan, dan Administrasi Umum

 Pemasaran langsung.
 Melalui property agent.
 Kerjasama dengan organisasi calon user,
 melalui perusahaan, organisasi perusahaan, dan manajemen properti nasional atau
international.

Aktor Utama dalam Investasi Properti

1. Penjamin kredit
Bank (lembaga keuangan), perorangan, asuransi.
2. Investor
Perorangan, perusahaan, koperasi.
3. User
Penyewa, pembeli, atau tujuan khusus.
4. Pemerintah,
Pemerintah pusat dan daerah.
Karakteristik Investasi Properti
1. Investasi adalah lebih bersifat jangka panjang.
2. Biaya untuk membeli dan menjualnya adalah relatif tinggi.
3. Waktu yang diperlukan untuk membeli dan menjualnya adalah panjang.
4. Bukti pemilikan kadangkala dapat menjadikan masalah yang menyulitkan.
5. Jumlah modal yang diperlukan untuk membeli tanah dan bangunan adalah relatif lebih
tinggi.
6. Mungkin terdapat banyak masalah dalam pengurusan dalam hal pemilikannya.
7. Tanah adalah terbuka pada pengaruh undang-undang dan kebijaksanaan serta politik negara,
dimana hal ini mungkin akan mempunyai pengaruh negatif terhadap suatu kepentingan atas
tanah tersebut.
8. Terdapat unsur "kemegahan" seseorang yang menjadi tuan tanah dalam arti lain pemilikan
tanah merupakan lambang "status sosial" seseorang.
9. Nilai tanah senantiasa naik seiring dengan waktu dan merupakan satu kontrol yang baik
terhadap inflasi.
10. Hasil dari investasi di bidang properti secara umumnya jauh lebih tinggi daripada hasil dari
jumlah yang sama yang diinvestasikan dalam bentuk investasi lain.

Keuntungan Investasi Properti

1. Capital gain. Siapapun tahu harga tanah terus menerus mengalami kenaikan. Persentasenya
bisa mencapai 20 persen-25 persen tiap tahunnya, atau dua kali lipat setelah 5 tahun ke
depan.
2. Properti yang memiliki return dan capital gain tinggi seperti tanah, sebaiknya jangan
dijual dalam waktu singkat. Tunggu dulu hingga harganya naik signifikan.
3. Sisi biaya. Perawatan tanah kosong memang tak memerlukan biaya besar dan menyulitkan.
Berbeda dengan properti berupa bangunan yang harus terus dipelihara sehingga kerap
merogoh kocek setiap tahun.
4. Mempunyai nilai tambah (added value). Keuntungan ini bisa diperoleh ketika lahan
tersebut dikembangkan.
5. Permintaan vs Persediaan. Persediaan tanah tidak akan bertumbuh dan bertambah,
sedangkan permintaan akan semakin bertambah seiring pertumbuhan penduduk yang
membutuhkan lahan tinggal.
6. Dialokasikan untuk bisnis lain. Keuntungan lain yang bisa didapat dengan berinvestasi
tanah adalah sarana berbisnis.

Kelemahan Investasi Properti

1. Minim income. Lahan kosong umumnya tidak dapat menghasilkan income, berbeda dengan
investasi rumah atau ruko yang dapat disewakan. Kecuali, Anda bisa melihat peluang seperti
yang tertulis di poin nomor 5 (sisi plus).
2. Sifat likuid kecil. Berbeda dengan emas, investasi berupa tanah dirasa sulit saat hendak
dicairkan menjadi bentuk uang dalam waktu singkat.
3. Modal besar. Dibanding properti lain seperti rumah atau apartemen, tanah relatif lebih
terjangkau untuk dibeli. Hanya saja lokasi tanah yang berada di area strategis biasanya
dibanderol dengan harga tinggi.
4. Menguras pengeluaran. Poin ini berlaku jika lahan yang dimiliki tidak dipergunakan
secara produktif. Alhasil, tanah hanya akan memberikan beban seperti pajak, penjagaan dan
perawatan. Karena jika tidak diberi batas yang jelas (pagar atau tembok) serta pengamanan,
seringkali tanah disalahgunakan oleh pihak lain.
Investasi Tanah
■ Kebaikan investasi tanah, yaitu:
– Harganya cenderung selalu mengalami kenaikan tiap tahunnya.
– Biaya perawatan yang dikeluarkan hanya sedikit saja.
– Apabila terletak di daerah yang strategis, harganya mampu naik berkali-kali lipat.
– Tak memerlukan asuransi untuk melindunginya.

■ Kekurangan investasi tanah, yaitu:

– Tanah biasanya lebih sulit dijual apabila dibandingkan dengan rumah maupun
apartemen. Terutama kalau lokasinya berada ditempat terpencil jauh dari jalan raya.
– Harus memberikan batas-batas atau pagar supaya tidak disalahgunakan yang lain,
sehingga perlu pengawasan ekstra terhadap batas tanah tersebut.
– Tanah kosong tanpa bangunan tidak bisa susah disewakan seperti rumah dan
apartemen.
– Semakin luas tanahnya, semakin sulit juga dalam menjualnya.
– Sulit bila ingin menjadikannya sebagai jaminan utang di bank.

Investasi Rumah
■ Kelebihan investasi properti rumah, yaitu:
– Rumah cenderung mudah dijual.
– Bisa dijadikan jaminan untuk kerdit di bank.
– Dapat disewakan akan menambah penghasilan anda sebulannya.
– Setiap tahun harganya mengalami kenaikan.
– Tingkat permintaan tinggi, apalagi jika lokasinya strategis dekat dengan tol, jalan
raya, dekat dengan tempat-tempat yang ramai.

■ Kekurangan investasi rumah, yaitu:

– Membutuhkan asuransi untuk melindunginya dari musibah yang mungkin dapat
terjadi.
– Setiap tahunnya mengalami penyusutan nilai ekonomis.
– Membutuhkan biaya perawatan, apabila di komplek perumahan juga membutuhkan
biaya kebersihan, keamanan dan sebagainya.
– Setiap tahun wajib membayar PBB.
– Terkadang anda harus memperbaiki atau merenovasi rumah apabila penyewa rumah
tak merawat rumah dengan baik.

Investasi Apartemen
■ Kelebihan investasi apartemen, yaitu:
– Biasanya terletak di lokasi strategis, di tengah-tengah kota di kawasan Ekspatriat,
Central Bussiness District, atau dekat Universitas ternama.
– Fasilitasnya lebih lengkap dan bagus daripada rumah.
– Mudah menyewakannya dengan harga yang tinggi, pasti membuat penghasilan anda
bertambah.

■ Kekurangan investasi apartemen, yaitu:

– Membutuhkan biaya perawatan jauh lebih mahal daripada rumah.
– Apabila digunakan sebagai jaminan, nilainya lebih rendah dibandingkan rumah.
– Tidak mempunya Hak Guna Bangunan sebab tak mempunyai tanah.
– Luas apartemen lebih kecil daripada rumah.
– Tak dapat merenovasi sesuai dengan keinginan anda.