2019

ANALISIS PENILAIAN RUMAH

KANTOR / RUMAH TOKO
DENGAN PERBEDAAN LEBAR
JALAN DIDEPAN RUKAN /
RUKO
PPL PENILAI PUBLIK 2019
BENEDICTUS SUPRIYANTO
 ANALISIS PENILAIAN RUMAH KANTOR / RUMAH TOKO DENGAN PERBEDAAN
LEBAR JALAN DIDEPAN RUKAN / RUKO

Abstrak

Analisis ini bertujuan mencari penyelesaian atas pendekatan pasar pada Penilaian Properti
komersial Rumah Toko atau Rumah Kantor yang terdapat perbedaan pada lebar jalan didepan
Rumah Toko atau Rumah Kantor yang dilakukan Penilaian dengan Pendekatan Pasar .
Perbedaan ini akan mempengaruhi perbedaan Nilai Pasar Ruko / Rukan ini , maka
penyesuaian pada penerapan Pendekatan Pasar yang disebabkan pada lebar jalan didepan
property yang di Nilai , diharapkan penyesuaian pada penerapan Pendekatan Pasar dapat lebih
Obyektif dilakukan Penilai pada waktu melakukan Penilaian .

Implikasi dari lebar jalan didepan Ruko / Rukan akan mempengaruhi Nilai Pasar , Ruko dengan
lebar jalan lebih lebar akan memiliki Nilai Pasar lebih tinggi dari pada Nilai Pasar Ruko dengan
lebar jalan yang lebih sempit .

Penyesuaian yang diterapkan pada Pendekatan Pasar akan lebih obyektif bila diterapkan
bersama sama dengan Pendekatan Pendapatan . Dengan Pendekatan Pendapatan dapat
digunakan untuk menghitung besarnya penyesuaian antara Ruko dengan lebar jalan yang lebih
lebar dibandingkan dengan Ruko dengan lebar jalan yang lebih sempit secara keseluruhan atau
secara utuh .

Model analisis ini dengan menerapkan Pendekatan Pendapatan , dalam Penilaian Bisnis
diterapkan pada suatu Penilaian “ Good Will “ ( aktiva tak berujud ) dengan menerapkan Metode
Kelebihan Pendapatan atau “ Excess Earning Method “ , dengan melihat perbedaan nya secara
menyeluruh ( atau dalam suatu Pot )

Metode analisis ini memanfaat harga sewa atau pasaran sewa terhadap Ruko dengan lebar
jalan yang berbeda , yang menyebabkan Nilai Pasar Ruko / Rukan tersebut berbeda .

PENDAHULUAN
Ruko / Rukan atau yang lebih dikenal sebagai Rumah Toko / Rumah Kantor adalah termasuk
dalam Golongan Properti Komersial yang erat hubungannya / korelasinya antara besarnya
Investasi dan Nilai Sewa Pasarnnya atau antara Nilai Pasar Properti dengan Nilai Sewa
Pasarnya . Sehingga pendapat bahwa antara Pendekatan Pasar dan Pendekatan Pendapatan
adalah bersifat Mutually Exclusive adalah sangat relevan dalam Penilaian Properti Ruko atau
Rukan ini .

Ruko / Rukan atau Rumah Toko / Rumah kantor ini adalah bangunan – bangunan yang
biasanya bertingkat dua hingga tiga bahkan lebih . Tapi Ruko / Rukan biasanya paling tinggi
bertingkat empat . Karena dalam Ilmu bangunan disebutkan bahwa biasanya manusia masih
cukup nyaman bila bangunan dengan fasilitas tangga paling tinggi berlantai empat . Bila

halaman 1
bangunan mempunyai lantai lebih tinggi dari lantai 4 , biasanya harus dilengkapi dengan
fasilitas Lift atau Escalator .

Penggunaan pada umumnya salah satu atau semuanya digunakan untuk kegiatan usaha atau
kantor . Ada lagi yang pada lantai tertentu digunakan sebagai tempat tinggal atau rumah ,
biasanya pada lantai atas .

Ruko saat ini menjadi pilihan yang sangat menjanjikan untuk dijadikan tempat usaha . Sehingga
saat ini banyak sekali orang yang memiliki usaha yang berlokasi di komplek Ruko / Rukan .
Ruko termasuk kategori Properti Komersial yang saat ini banyak di minati untuk dijadikan Bisnis
Tabungan bagi pemilik Ruko / Rukan . Kita memiliki peluang yang sangat besar apalagi jika
ruko yang kita miliki memiliki akses yang baik didepan jalan utama yang strategis serta memiliki
trafik lalu lintas pengunjung yang baik atau memiliki lokasi yang baik dalam lingkungan usaha
perdagangan / perkantoran , memiliki lebar jalan yang cukup lebar didepan ruko / rukan ,
memiliki tempat parkir yang cukup bagi tamu pemilik usaha .

Analisa Investasi Ruko / Rukan ditinjau dari Pasar Ruko / Rukan . Tingkat marketability dari
Ruko / Rukan sangat tergantung pada kondisi ekonomi dari lingkungan dimana Ruko / Rukan
itu terletak . Investor Properti dalam membeli Ruko pada umumnya akan memperhatikan
beberapa indikator pasar usaha yang akan menguntungkan investasi Ruko / Rukan . Indikator
tersebut adalah :

 Investor biasanya akan membeli Ruko dengan harga yang masih wajar ,
seperti halnya membeli saham perdana .
 Keuntungan membeli ruko / rukan hendaknya bukan pada saat menjual ,
tetapi pada saat ini , yaitu saat membeli dengan harga diskon .
 Harga sewa ruko / rukan , yaitu harga sewa disekitarnya yang bagus . Ini
karena investor membeli ruko untuk Investasi jangka panjang .
 Lokasi ruko / rukan akan mempengaruhi harga sewa , maka lokasi yang
sesuai adalah dekat pusat perekonomian , dekat pusat keramaian , daerah
dengan pusat ekonomi yang hidup , lokasi ruko telah berkembang
perekonomiannya / sudah ramai usaha disekitarnya .
 Perhitungkan Return on Investment / Internal of Return yang disyaratkan
terhadap Nilai ruko / rukan ( Investasi ruko / rukan )

Keuntungan Investasi Ruko / Rukan bagi Investor / Pemilik Ruko .

 Investasi Ruko sampai saat ini menunjukan Harga Ruko yang selalu
meningkat .
 Ruko / Rukan dapat dipakai sebagai tempat usaha bagi pemiliknya .
 Relatif cukup likuid atau mudah bila disewakan , pada umumnya ruko lebih
mudah disewakan dari pada rumah tinggal dan Jangka waktu sewa ruko
biasanya minimal dua tahun , karena kebutuhan ruang usaha .
 Kompleks ruko mempunyai lahan parkir yang cukup luas , sehingga
memudahkan bagi pengunjungnya terutama untuk berusaha ( kecuali ruko /
rukan yang tunggal / bukan merupakan ruko / rukan yang berdiri sendiri )

halaman 2
Kekurangan Investasi Ruko / Rukan bagi Investor / Pemilik Ruko .

 Harga Ruko sangat tergantung pada lokasi , aksesbilitas dan tingkat ekonomi
disekitar lokasi . Ruko dapat disebut baik lokasinya , bila berada di pinggir
jalan raya , pada pusat kota , di jalan utama sebuah kota , dekat jalan toll
atau akses ke pusat kota , dekat Kawasan industri .
 Investasi Ruko / Rukan sangat tergantung pada kondisi perekonomian ,
kondisi perekonomian yang jelek akan menyebabkan harga ruko sulit naik /
appresiasi nilai Ruko / Rukan tersebut .

TEORI PENILAIAN

Dasar

Rumah Toko dan Rumah Kantor adalah termasuk dalam kelompok Properti Komersial , berarti
dalam melakukan Penilaian Rumah Toko dan atau Rumah Kantor dapat diterapkan Pendekatan
Pendapatan .

Dalam Penilaian Properti dikenal ada 3 Pendekatan yaitu :

 Pendekatan Pasar .
 Pendekatan Pendapatan .
 Pendekatan Biaya .

Sesuai dengan Standar Penilaian Indonesia Edisi VII – 2018 , ketiga Pendekatan ini dapat
diartikan sebagai berikut .

Pendekatan Pasar :

Pendekatan Pasar menghasilkan indikasi nilai dengan cara membandingkan aset yang dinilai
dengan aset yang identik atau sebanding , dimana informasi harga transaksi atau penawaran
tersedia .

Pada penggunaan Pendekatan Pasar , Ruko / Rukan sesuai dengan sifat dari Properti ( Tanah
dan Bangunan ) yang tetap , tidak dapat dipindahkan dan pasarnya terletak ditempat dimana
Properti itu terletak . Maka dari sifat Properti Ruko / Rukan tersebut , maka tidak akan pernah
diperoleh data yang mirip seperti Properti yang sedang dilakukan penilaian , baik letak , bentuk ,
kwalitas atau faktor lainnya . Berbeda dengan personal Properti yang dengan mudah dapat
dibandingkan antara Properti yang dinilai dengan data pembanding , karena banyak data
pembanding yang sama dengan Properti yang dinilai . Maka kelemahan dalam Pendekatan
Pasar pada penilaian ruko / rukan dimana data pasarnya terdapat perbedaan faktor – faktor
yang mempengaruhi Nilai dari Ruko / Rukan dalam proses penilaian cukup besar , maka
Penilai menjadi kurang teliti dalam melakukan penyesuaian data pasarnya . Hal ini dapat
dilakukan dengan Pendekatan lainnya yang dapat mewakili manfaat dari Properti tersebut .

halaman 3
Pendekatan Pendapatan :

Pendekatan Pendapatan menghasilkan Indikasi nilai dengan mengubah arus kas di masa yang
akan datang ke Nilai Kini .

Pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan yang akan dihasilkan aset selama masa
manfaatnya dan menghitung nilai melalui proses kapitalisasi . Kapitalisasi merupakan konversi
pendapatan menjadi sejumlah modal dengan menggunakan tingkat diskonto yang sesuai . Arus
kas dapat diperoleh dari pendapatan suatu kontrak atau beberapa kontrak atau dari pendapatan
atas aset yang diperoleh dari penggunaan atau kepemilikan suatu aset .

Pada penggunaan Pendekatan Pendapatan , walaupun Ruko / Rukan sesuai dengan sifat dari
Properti ( Tanah dan Bangunan ) yang tetap , tidak dapat dipindahkan dan pasarnya terletak
ditempat dimana Properti itu terletak . Data pasar akan pendapatan yang dapat dimanfaatkan
untuk melakukan penilaian dengan Pendekatan Pendapatan cukup banyak tersedia . Data
pasar sewa yang tersedia dipasar pada umumnya telah menggambarkan manfaat dari Properti
Ruko / Rukan secara keseluruhan artinya besarnya Nilai Pasar sewa telah mempertimbangkan
semua faktor yang mempengaruhi Nilai ruko / rukan .

Penerapan Pendekatan Pendapatan pada penilaian Ruko / Rukan dapat lebih menggambarkan
Nilai Ruko / Rukan karena Ruko / Rukan termasuk Properti Komersial . Penerapan Pendekatan
Pendapatan dalam penilaian Ruko / Rukan adalah berdasarkan cara berpikir dalam penilaian
“ Good Will “ pada penilaian bisnis . Pendekatan Pendapatan pada penilaian ruko / rukan
menggambarkan manfaat atas ruko / rukan itu secara keseluruhan .

Pendekatan Biaya :

Pendekatan Biaya menghasilkan indikasi nilai dengan menggunakan prinsip ekonomi , dimana
pembeli tidak akan membayar suatu aset lebih dari pada biaya untuk memperoleh aset dengan
kegunaan yang sama atau setara , pada saat pembelian atau konstruksi .

Pendekatan ini berdasarkan pada prinsip harga yang akan dibayar pembeli di pasar untuk aset
yang akan dinilai , tidak lebih dari biaya untuk membeli atau membangunaset yang setara ,
kecuali ada faktor waktu yang tidak wajar , ketidaknyamanan , resiko atau faktor lainnya .

Pada Penilaian ruko / rukan atau Unit Ruko / Rukan sangat sulit dilakukan dengan pendekatan
biaya , karena ada beberapa faktor utama yang mempengaruhi Nilai sulit untuk dinyatakan
dalam biaya pembuatan baru . Beberapa faktor utama yang sulit diperhitungkan dengan
Pendekatan Biaya adalah manfaat ruko / rukan yang sulit diperhitungkan .

Lebar jalan , pusat keramaian dan manfaat ruko tidak dapat diukur dengan biaya untuk
memperolehnya .

halaman 4
METODE PENILAIAN

Penilaian ruko / rukan dengan perbedaan lokasi , lebar jalan didepan ruko / rukan serta pusat
keramaian dimana penilaian ruko / rukan menerapkan Pendekatan Pendapatan . Harga sewa
akan menggambarkan manfaat secara menyeluruh dari ruko / rukan yang dinilai .

Metode yang mungkin dapat diterapkan adalah :

 Metode Diskonto Arus Kas ( DCF )

 Metode “ Gross Income Multiplier “

Metode arus kas terdiskonto .

Metode Diskonto Arus Kas ( DCF ) adalah arus kas yang diproyeksikan didiskontokan
kembali ke tanggal penilaian , menghasilkan nilai kini dari aset .

Arus kas yaitu proyeksi pendapatan ( arus kas masuk ) dan pengeluaran ( arus kas keluar )

Tingkat Diskonto adalah tingkat pengembalian yang digunakan untuk mengkonversi jumlah
arus kas yang dikeluarkan atau diterima dimasa yang akan datang menjadi Nilai Kini .

Nilai Terminal adalah Nilai pada akhir periode proyeksi eksplisit dari semua arus kas proyeksi
yang tersisa .

Metode “ Gross Income Multiplier “ ( GIM )

Metode “ Gross Income Multiplier “ / Metode Pengali Sewa Kotor adalah pendapatan kotor
properti dikalikan Pengali Sewa Kotor ( GIM ) , menghasilkan nilai aset

Pengali sewa kotor adalah faktor pengali yang digunakan mengalikan pendapatan kotor suatu
properti menjadi nilai properti .

halaman 5
Metode Diskonto Arus Kas ( DCF )

Secara umum Metode Diskonto Arus kas dapat dinyatakan dalam rumusan sebagai berikut :

PBT 1 PBT 2 PBT 3 PBT 4 PBT 5 PBT 6 PBT n-1 PBT n

V = + + + + + + +
1 2 3 4 5 6 n-1 n
(1+i) (1+i) (1+i) (1+i) (1+i) (1+i) (1+i) (1+i)

I6
V T(6) =
R6
Terminal Value

PBT 1 PBT 2 PBT 3 PBT 4 PBT 5 PBT 6 PBT n-1 PBT n

V = + + + + + + +
(1+i)1 (1+i)2 (1+i)3 (1+i)4 (1+i)5 (1+i)6 ( 1 + i ) n-1 (1+i)n

PBT 5 ( 1 + g )
V T (6) =
(i-g)
Terminal Value

PBT 1 PBT 2 PBT 3 PBT 4 PBT 5 PBT 6 PBT n-1 PBT n

V = + + + + + + +
1 2 3 4 5 6 n-1 n
(1+i) (1+i) (1+i) (1+i) (1+i) (1+i) (1+i) (1+i)

n
V T (6) = V0 (1+a)

Terminal Value
a = Apresiasi Properti ( % )

PBT 1 PBT 2 PBT 3 PBT 4 PBT 5 V T(6)

V = + + + + +
(1+i)1 (1+i)2 (1+i)3 (1+i)4 (1+i)5 (1+i)5

V = Nilai Pasar Properti ( Rp )

PBT = Pendapatan Bersih Tahunan / Arus Kas Tahunan ( Rp )
i = Tingkat Diskonto ( % )
VT = Nilai Pasar Pada Tahun Terminal / Terminal Value ( Rp )
g = Pertumbuhan ( % )

halaman 6
Metode “ Gross Income Multiplier “ ( GIM )

Metode Gross Income Multiplier / GIM atau disebut Pengali Sewa Kotor adalah metode yang
memanfaatkan hubungan antara Nilai Pasar Properti dan Nilai Pasar Sewa . Dalam metode ini
dijelaskan bahwa dalam suatu wilayah / daerah memiliki pengali sewa kotor yang diharapkan
sama . Besarnya pengali sewa kotor ini juga dipengaruhi oleh lokasi dimana Ruko / Rukan
tersebut disewakan , dipengaruhi oleh ukuran ruko / rukan tersebut , dipengaruhi oleh lebar
jalan didepannya dan apakah ruko / rukan terletak dipusat keramaian yang diharapkan dapat
dengan mudah untuk disewakan .

Maka dapat dinyatakan dalam rumus sebagai berikut :

V properti = I Kotor x GIM

Vproperti
GIM =
I Kotor
Notasi :

V properti = Nilai Properti ( Rp )

I Kotor = Pendapatan Kotor Properti ( Rp )

GIM = Pengali sewa kotor ( Bilangan )

I bersih = ( 1 - BO ) X I kotor

I bersih = Pendapatan Bersih Properti ( Rp )

BO = Biaya Operasional ( % terhadap total penerimaan / I kotor

I bersih
I kotor X GIM =
RP

halaman 7
 ( 1 - BO ) X I kotor
I kotor X GIM =
RP
Rp = Tingkat Kapitalisasi Properti ( % )

STUDI KASUS :

RUKO

Dalam suatu lingkungan bangunan Rumah Toko ( Ruko ) , ada 2 Ruko yang akan dilakukan
Penilaian untuk Kepentingan Laporan Keuangan

Ruko tersebut dikenal sebagai Ruko Kelinci dan Ruko Tikus . Ukuran tanah kedua ruko tersebut
dalam gambar sama lebar 5 meter . Bukti kepemilikan tanah adalah Hak Guna Bangunan
dengan luas : ruko Kelinci luas tanah 110 m ² dan ruko Tikus , luas tanah 100 m 2. Panjang
bangunan ruko Kelinci adalah 14 meter sedang Panjang bangunan ruko Tikus adalah 15 meter
.
Garis Sempadan bangunan ditentukan = ½ x lebar jalan .
Tinggi bangunan ruko Kelinci dan ruko Tikus masing masing adalah : 3 lantai tipikal .

Adapun data teknik hasil Investigasi lapangan adalah sebagai berikut .

Ruko Kelinci :

 Terletak pada lingkungan Ruko dengan lebar jalan 12 meter

 Bangunan berlantai empat
 Dibangun 10 tahun yang lalu
 Konstruksi beton bertulang
 Atap beton bertulang
 Langit gypsum board dicat
 Dinding batu bata diplester dan dicat
 Pintu jendela dengan rangka aluminium
 Lantai Marmer Impor dengan kwalitas baik

Ruko Tikus .

 Terletak pada lingkungan Ruko dengan lebar jalan 8 meter

 Bangunan berlantai empat
 Dibangun 6 tahun yang lalu
 Konstruksi beton bertulang
 Atap beton bertulang
 Langit gypsum board dicat
 Dinding batu bata diplester dan dicat
 Pintu jendela dengan rangka aluminium
 Lantai Keramik lokal dengan kwalitas baik

Ruko Kucing.

halaman 8
  Terletak pada lingkungan Ruko dengan lebar jalan 8 meter
 Bangunan berlantai empat
 Dibangun 10 tahun yang lalu
 Konstruksi beton bertulang
 Atap beton bertulang
 Langit gypsum board dicat
 Dinding batu bata diplester dan dicat
 Pintu jendela dengan rangka aluminium
 Lantai Keramik lokal dengan kwalitas baik

Ditawarkan dengan harga Jual : Rp 2.600.000.000,00 , dengan diskon maks 10 % .

Bila daftar harga satuan bahan bangunan untuk bangunan Ruko

( Rp / m 2 luas lantai ) adalah sebagai berikut :

 Pekerjaan Pondasi & Konstruksi Rangka Beton ( per m 2 lantai )

( Untuk Bangunan 2 lantai )

Luas bangunan 70 m 2 – 150 m 2 Rp 1.250.000,00

Luas bangunan 151 m 2 – 200 m 2 Rp 1.425.000,00
Luas bangunan 201 m 2 – 250 m 2 Rp 1.800.000,00
Luas bangunan 251 m 2 – 300 m 2 Rp 2.000.000,00
Luas bangunan 301 m 2 – 500 m 2 Rp 2.250.000,00
Luas bangunan 501 m 2 – 900 m 2 Rp 2.650.000,00

 Pekerjaan Lantai ( per m 2 lantai ) .

Lantai keramik lokal Rp 273.000,00

Lantai keramik spanyol Rp 575.000,00
Lantai marmer lokal Rp 445.000,00

 Pekerjaan Dinding ( per m 2 lantai ) .

Dinding batu bata , diplester , dicat . Rp 1.310.000,00

Dinding batako , diplester , dicat . Rp 1.275.000,00
Dinding hebel , diplester , dicat Rp 1.295.000,00

 Pekerjaan langit – langit ( per m 2 lantai ) .

Plywood dicat Rp 375.000,00

Gypsum Board dicat Rp 345.000,00
Akustik Rp 465.000,00

 Pekerjaan Atap ( per m 2 lantai ).

Dak Beton Rp 625.000,00

halaman 9
 Genteng Beton Rp 653.000,00
Genteng Keramik Rp 705.000,00

Data jual beli Ruko didaerah tersebut tidak tersedia . Data yang dapat dihimpun oleh Penilai
adalah data sewa ruko yang sejenis dengan Ruko Kelinci adalah Rp 260.000.000,00 per tahun
dan data sewa ruko yang sejenis dengan Ruko Tikus adalah Rp 180.000.000,00 per tahun .
Biaya biaya yang diperlukan termasuk Biaya cadangan penggantian untuk Ruko Kelinci adalah
15% dari pendapatan kotor sewa ruko , dan untuk ruko Tikus adalah 18 % dari pendapatan
sewa ruko .

Dari data Penilai , diperoleh data GIM untuk Ruko yang sejenis didaerah tersebut adalah 15
dengan ratio Pendapatan Bersih ( NOI ) untuk Properti Ruko adalah 0.9 . Perbandingan
Investasi Tanah : Investasi bangunan , pada umumnya adalah 5 : 2

Tingkat bunga bebas resiko untuk saat ini sesuai data Pasar adalah : 9 % , sedang proyeksi
apresiasi nilai tanah Ruko didaerah tersebut adalah 4 % .

Tujuan Penilaian Untuk Laporan Keuangan yang harus dipenuhi oleh Akuntan Publik sesuai
dengan PSAK 16 .

Sesuai dengan lingkup penugasan , Tentukan metode penilaian yang tepat digunakan
Penilai dalam melakukan Penilaian Ruko Kelinci maupun Ruko Tikus .

PENYELESAIAN :

Soal Ruko Kelinci dan Ruko Tikus

Bidang Tanah Ruko Kelinci & Tikus Kakap peruntukan Wdg / Wkt

Bidang Ruko Kelinci ( lebar 12 m )

Ukuran Tanah
Lebar 5 m
Panjang 22 m
Lebar jalan 12 m
GSB 6 m
Bangunan panjang 14 m

Luas Tanah 110 m²

Jadi luas dasar bangunan 70 m²
Jumlah luas bangunan ( 3 lantai ) 3 210 m²
Umur Bangunan 10 tahun

halaman 10
Bidang Ruko Kakap

Ukuran Tanah
Lebar 5 m
Panjang 20 m
Lebar jalan 8 m
GSB 4 m
Bangunan panjang 15 m

Luas Tanah 100 m²

Jadi luas dasar bangunan 75 m²
Jumlah luas bangunan ( 3 lantai ) 3 225 m²
Umur Bangunan 6 tahun

Ruko Kelinci

Pondasi & Konstruksi Rp 1,800,000

Dinding batu bata diplester dan
dicat Rp 1,310,000
Lantai Marmer lokal Rp 445,000 172,000
Langit langit gypsum board dicat Rp 345,000
Atap beton bertulang Rp 625,000

Biaya Reproduksi baru Rp 4,525,000

Ruko Tikus

Pondasi & Konstruksi Rp 1,800,000

Dinding batu bata diplester dan
dicat Rp 1,310,000
Lantai keramik lokal Rp 273,000
Langit langit gypsum board dicat Rp 345,000
Atap beton bertulang Rp 625,000

Biaya Reproduksi baru Rp 4,353,000

Biaya membangun Ruko Kelinci Rp 914,130,000

Depresiasi 25% Rp 228,532,500
Indikasi Nilai Pasar Bangunan Rp 685,597,500

Biaya membangun Ruko Kakap Rp 1,018,125,000

Depresiasi 15% Rp 152,718,750
Indikasi Nilai Pasar Bangunan Rp 865,406,250

halaman 11
Ruko Kucing

Pondasi & Konstruksi Rp 1,800,000

Dinding batu bata diplester dan
dicat Rp 1,310,000
Lantai keramik lokal Rp 273,000
Langit langit gypsum board dicat Rp 345,000
Atap beton bertulang Rp 625,000

Biaya Reproduksi baru Rp 4,353,000

GIM untuk Properti Ruko di sekitar Ruko Kakap & Kerapu 15

Ratio Pendapatan bersih 0.9
Risk Free rate 9%
Apresiasi Nilai Tanah 4%
Tingkat Kapitalisasi Tanah 5%

Tanah dan Bangunan

I bersih
I kotor X GIM =
RP

0.9 I kotor
I kotor X GIM =
RP

0.9
GIM =
RP

0.9
RP =
GIM

RP = 6.00%

RT = 5%

BOIM RB = ?

RP = RT 5 +RB 2
7

halaman 12
 42% = 25 % + 2 R B

2RB = 17.00%

RB = 8.5%

Ruko Kelinci

Harga Pasar Sewa Rp 260,000,000

Biaya- biaya 15% Rp 39,000,000

Pendapatan Bersih Properti Rp 221,000,000

Pendapatan Bersih Bangunan 8.5% Rp 58,275,788

Pendapatan Bersih Tanah Rp 162,724,213

Indikasi Nilai Pasar Tanah Rp 3,254,484,250

Indikasi Nilai Pasar Bangunan Rp 685,597,500

Nilai Pasar Ruko Kelinci Rp 3,940,081,750

Rp 3,941,000,000
( Dengan Pendekatan Pendapatan )

Ruko Tikus

Harga Pasar Sewa Rp 220,000,000

Biaya- biaya 18% Rp 39,600,000

Pendapatan Bersih Properti Rp 180,400,000

Pedapatan Bersih Bangunan 8.5% Rp 73,559,531

Pendapatan Bersih Tanah Rp 106,840,469

Indikasi Nilai Pasar Tanah Rp 2,136,809,375

Indikasi Nilai Pasar Bangunan Rp 865,406,250

Nilai Pasar Ruko Rp 3,002,215,625

Rp 3,003,000,000

halaman 13
Dasar Nilai adalah Nilai Wajar
Karena Untuk Laporan Keuangan Maka bangunan dan tanah dipisahkan .

Nilai Wajar Ruko Kelinci

Nilai Wajar Tanah 3,254,484,250
Nilai Wajar Bangunan 685,597,500

Nilai Wajar Ruko Tikus

Nilai Wajar Tanah 2,136,809,375
Nilai Wajar Bangunan 865,406,250

Nilai Pasar Ruko Kelinci Rp 3,941,000,000

Nilai Pasar Ruko Tikus Rp 3,003,000,000

Data Pasar Ruko Kucing yang Dinilai Ruko Kelinci ( Penyesuaian Pendekatan Pasar )

Penilaian Ruko Kelinci dengan Pendekatan Pasar

Harga Jual Ruko Kucing Rp 2,360,000,000

Lebar Jalan ( 8 m vs 12 m ) + Rp 1,200,000,000
Luas Tanah + Rp 290,000,000
Luas Bangunan + Rp 65,000,000
Lantai Marmer / Spesifikasi + Rp 35,000,000

Ruko Kelinci Rp 3,950,000,000

halaman 14