Penerapan Pendekatan dan Metoda

dalam Penilaian Mesin dan Peralatan

Workshop Penilaian Mesin & Peralatan

Surabaya, 24-25 Mei 2022

by: Ivan Togatorop, ST, MAPPI (Cert).

Daftar Isi
• Investigasi Mesin & Peralatan Industri Printing
• Pengenalan Industri Percetakan
• Analisis HBU (Highest and Best Use)
• Analisis Pasar
• Pendekatan Pasar
• Pendekatan Pendapatan
• Pendekatan Biaya
Tujuan Pelatihan

Peserta mampu :
• Melakukan penilaian Mesin & Peralatan: identifikasi,
membuat narasi dan analisis dalam penilaian mesin dan
peralatan.
 PROSES PENILAIAN MESIN & PERALATAN

LINGKUP PENUGASAN
DEFINISI PENUGASAN/ IDENTIFIKASI MASALAH

Identifikasi Pemberi Identifikasi Obyek

Penentuan Tujuan Penentuan Dasar Asumsi & Kondisi
Tugas & Pengguna Penilaian & Hak Tanggal Penilaian
Penilaian Nilai Pembatas
Laporan Kepemilikan

IMPLEMENTASI
PENGUMPULAN & PEMILIHAN DATA
DATA UMUM DATA KHUSUS DATA PERMINTAAN & PENAWARAN

(Industri Terkait) (Data Properti yang dinilai)

Ekonomi Spesifikasi Properti Data Perbandingan
Pemerintahan Perawatan/ Maintenance (Transaksi, Penawaran, Sewa
Geografis Accessories / Optional Tingkat Hunian, Pendapatan)
Modifikasi
Dan lain-lain

ANALISIS DATA
Analisis Pasar Analisis HBU
Permintaan & Penawaran - Tanah dalam keadaan Kosong atau Properti dikembangkan
Studi Pasar - 4 Kriteria: Legal, Fisik, Finansial Layak, Nilai Tertinggi

OPINI NILAI TANAH

PENDEKATAN PENILAIAN

Pendekatan Pasar Pendekatan Pendapatan Pendekatan Biaya

REKONSILIASI INDIKASI NILAI & OPINI NILAI AKHIR

PELAPORAN PENILAIAN
Identifikasi Obyek Penilaian & Hak
Kepemilikan
1. Daftar aset yang dinilai sama dengan kontrak
kerjasama atau proposal.
2. Kepemilikan dibuktikan dengan invoice atau
daftar Fix Asset perusahaan dan atau pernyataan
kepemilikan dari perusahaan.
3. Konfirmasi tidak ada mesin yang terikat Hak
Sewa Operasi (Leasing) dengan pihak lain, jik ada
tidak termasuk obyek penilaian.
 INVESTIGASI

• Investigasi (SPI 104) , adalah pengumpulan data

dengan cara Inspeksi, Penelaahan & Analisis,
investigasi dilakukan terhadap:
• Data Umum
• Data Khusus
• Data Permintaan & Penawaran (Data Pembanding: Transaksi &
Penawaran)
• Inspeksi adalah kunjungan yang dilakukan terhadap
suatu aset (Objek Penilaian) untuk memeriksa fisik
dan memperoleh informasi yang relevan dalam
rangka pemberian opini nilai yang kredibel (PPI 12).
• Inspeksi sebaik menggunakan Form Inspeksi.
 PENGUMPULAN DATA UMUM
Meliputi :
- Kondisi Ekonomi: inflasi, kurs mata uang, kapasitas produksi
industri yang dinilai (nasional & global), trend harga produk.
- Faktor Sosial yang mungkin mempengaruhi industri
- Peraturan terkait yang dapat mempengaruhi industri
- Lingkungan dimana aset berada
- Dll

Faktor external: kondisi ekonomi, sosial, peraturan dan faktor

lingkungan dapat menyebabkan terjadi nya penyusutan external.
 PENGUMPULAN DATA KHUSUS
1. Produk yang dihasilkan lengkap dengan proses dan
deskripsi proses yang digunakan.
2. Kontraktor pembangunan pabrik
3. Tahun Pembangunan Awal & Ekspansi
4. Proses yang digunakan
5. Kapasitas Produksi Terpasang/Desain (Ton/hari,
Ton/tahun, dll)
6. Kapasitas Produksi Maksimal & Aktual / rata-rata
(Ton/hari, Ton/tahun, dll)
7. Efisiensi Pabrik (Obsolescence)
8. Profit / rugi dan alasan nya
9. Jumlah Bahan baku & sumber
10. Jumlah jam dan hari kerja
11. Jumlah barang jadi & setengah jadi
12. Penjualan diluar perusahaan terafiliasi
13. Data operasional historis (3-5 tahun)
IDENTIFIKASI MAKRO
14. Konsumsi bahan bakar dan energi per unit
15. Jumlah operator per unit
16. Jenis kontrol (jika Sentralized)
17. Biaya maintenance historis 3-5 tahun terakhir.
18. Identifikasi Mesin yang membutuhkan maintenance
sangat besar.
19. Layout Pabrik
20. Kondisi umum pabrik & komponen
21. Umur: kronologis, efektif, sisa umur ekonomis
22. Status safety & lingkungan (baik, tidak baik, jika di-
upgrade butuh biaya berapa?)
23. Peralatan kontrol polusi
24. Fasilitas pendukung
25. Faktor-faktor yang mungkin membahayakan /merugikan
PENGUMPULAN DATA KHUSUS
IDENTIFIKASI 1. Nama Mesin
MIKRO 2. Merek, Pembuat & Negara
3. Supplier
4. Tipe & Model
5. Nomor Seri / Nomor Identitas Mesin Klien
6. Size (Kapasitas)
7. Tahun Pembuatan
8. Tahun Operasi
9. Detail Bagian Mesin & Accessories
10. Jenis Penggerak Mesin & HP
11. Kontrol
12. Pondasi & instalasi (Pipa, Elektrik, dll)
13. Modifikasi & Renovasi
14. Kondisi
 Interview
Kapasitas Aktual,
Spesifikasi Mesin,
Kondisi Mesin, program
maintenance & rekondisi
mesin historis

DATA
Inspeksi KHUSUS
Literature
-Verifikasi Data Awal -Invoice
-Spesifikasi Mesin -Manual Book
-Jumlah -Logbook
-Bagian-bagian Mesin -Website Manufacturer
-Observasi Kondisi
 Contoh Narasi Ringkas & Lengkap
1 Unit - Pembangkit Listrik Tenaga Diesel
(Silent Type)
1- PLTD (Silent Type), Cummins /
Stamford, Inggris, 200 KVA Terdiridari
(Continuous), 1500 rpm 1 -Alternator
Tahun Pembuatan: 7/2008 Merek : Stamford, Inggris
Tahun Operasi: 3/2009, Kondisi: Baik Tipe : UCI274G
No. seri: S2345876
Kapasitas 200 KVA (Continuous), putaran
1500 rpm, 50 Hz
Digerakkan oleh :
1- Mesin Diesel
Merek : Cummins, Inggris
Tipe : 6CTA8.3G2
No. seri: M-3769
Daya output 220 HP , putaran 1500 rpm, 6
silinder, satu baris, distart dengan sistem
baterai, dilengkapi sistem pendingin air.

Unit terpasang di atas pondasi, lengkap

dengan tangki harian dan panel kontrol.
Tahun Pembuatan: 7/2008
Tahun Operasi : 3/2009 Kondisi : Baik
PENGUMPULAN DAN PEMILIHAN DATA
PERMINTAAN & PENAWARAN

• Mengumpulkan data Transaksi & Penawaran mesin

sejenis kondisi bekas & baru
• Mengumpulkan data sewa pembanding mesin
sejenis kondisi bekas & baru untuk penugasan
menentukan nilai Sewa.
• Pemilihan data pembanding yang mewakili data
pasar & menentukan pendekatan berdasarkan
ketersediaan data
PENGUMPULAN DAN PEMILIHAN DATA PERMINTAAN &
PENAWARAN (DATA PEMBANDING)

OBYEK
DATA 1

DATA 2

DATA 3
 DATA PEMBANDING
JENIS DATA SUMBER
1 DATA PENAWARAN SUPPLIER / BROKER
- Mesin Baru
- Mesin Bekas
2 DATA TRANSAKSI KLIEN
- Invoice Obyek ?
- Invoice mesin Sejenis ?
3 CATALOG PRICE SUPPLIER
4 CAPITAL COST BENCHMARK INTERNET
5 INVESTMENT PUBLICATION INTERNET

DATA BASE
Pengunmpulan dan Pemilihan Data Permintaan &
Penawaran vs Metode Penilaian
Data Pembanding Pendekatan
Pasar – Metode
Mesin Bekas Comparable
memadai Match

Data Data Pembanding Pendekatan

Pembanding Mesin Baru Biaya

Data Mesin Baru Pendekatan

Pasar –
& Bekas Percent of
Cost
P01
Konsep HBU dalam Properti /Mesin & Peralatan
• Pengunaan Tertinggi & Terbaik
(Highest and Best Use) adalah
penggunaan yang paling mungkin
& optimal dari Aset.
1. LEGAL DIIZINKAN
• Ada Sertifikat Tanah / Hak Sewa
• IMB & Izin Usaha Industri ?
• Tata Kota: KDB, KLB, GSB, Tinggi Lantai
• Mesin diizinkan beroperasi ?
2. FISIK MEMUNGKINKAN
• Luas Tanah, Bentuk, Elevasi,
Kontur Tanah, Kondisi asset
(Tanah/Bangunan, Personal Properti)
• Fisik Mesin Memungkinkan ?
3. FINANSIAL LAYAK
• Penggunaan existing layak?
• Alternatif Penggunaan Properti yang layak
secara Finansial
• Secara Finansial Mesin layak dioperasikan ?
4. NILAI TERTINGGI
• Penggunaan Properti yang menghasilkan
Nilai Tertinggi dari beberapa opsi.
 ANALISIS HBU PERSONAL
PROPERTI
I. Asumsi In-Situ : Bisnis belum beroperasi, berjalan,
dihentikan atau jual paksa.
a. Property As Improved
b. Penggunaan Tidak Sesuai tetapi Diijinkan (Legal Non-
Conforming Use
Personal properti terpasang di lokasi selama sisa umur
ekonomis personal Properti.
c. Penggunaan Sementara (Interim Use)
Personal properti terpasang di lokasi selama jangka waktu
tertentu “interim”.

II. Asumsi Ex-Situ (HBU Real Properti sebagai Tanah Kosong, Mesin
dipindah)
a. Personal Properti dipindahkan ke tempat lain (dipasang
kembali)
b. Personal Properti dipindah Kondisi Skrap / Sisa

Lihat Flowchart
 Penilaian Mesin & Peralatan dengan
Asumsi Ex-Situ
I. Dalam Penilaian Mesin & Peralatan dengan asumsi Ex-
Situ, Penilai tidak memperhitungkan:
 Pondasi & instalasi (termasuk biaya pasang)
Jika dasarnya adalah Nilai bersih aset, maka harus
dikurangkan :
 Biaya Pembongkaran
II. Untuk kepentingan khusus, penilai dapat diminta
menghitung:
 Biaya Pemindahan
 Biaya Pasang kembali di tempat lain
 Biaya Asuransi
Dan menyatakan pihak mana yang menanggung biaya
tersbut.
 ANALISIS HBU – Contoh Kasus
• Kasus 1
• Sebuah pabrik sabun berada di kawasan perkotaan, dimana HGB
sudah akan habis masa berlakunya dalam waktu 5 tahun, dan
tidak dapat diperpanjang dengan penggunaan industri.
• Berdasarkan analisa penilai: bangunan, mesin & peralatan masih
mempunyai sisa umur ekonomis 15 tahun lagi.
• Informasi tata kota menunjukkan peruntukan kawasan sudah
beralih menjadi kawasan komersial.
• Pertanyaan:
• Tentukan HBU dari pabrik tersebut
• Apa dasar Nilai yang sesuai untuk aset sbb:
• Tanah
• Bangunan
• Mesin & Peralatan
• Kasus 2
• Jika pabrik adalah pabrik tua dimana Nilai Mesin &
peralatan relatif kecil.
 Ilustrasi Analisis HBU - Mesin & Peralatan
Kasus 1 Kasus 2
(Pabrik Tua)
Tanah Kosong As Improved Tanah Kosong As Improved
Luas (m2)
Tanah 10.000 60.000.000.000 30.000.000.000 60.000.000.000 30.000.000.000
Bangunan 1.000.000.000 1) 12.400.000.000 1.000.000.000 4) 4.400.000.000
Mesin & Peralatan 15.360.000.000 2) 51.200.000.000 3) 8.000.000.000 5) 19.200.000.000
Total Indikasi Nilai 76.360.000.000 93.600.000.000 69.000.000.000 53.600.000.000

Kesimpulan HBU HBU As Improved HBU Tanah Kosong

Catatan: 4) Nilai Sekrap / Nilai Sisa Bangunan Tua

1) Nilai Sekrap / Nilai Sisa Bangunan 5) Nilai Sisa Mesin & Perlatan (Ex-situ)
2) Nilai Mesin & Peralatan dipindahkan (Asumsi Ex-Situ)
3) Nilai Mesin & Peralatan (Asumsi In-Situ )
Ilustrasi Analisis HBU - Mesin Rusak
Analisis HBU - Mesin kondisi Rusak

Kondisi Rusak Kondisi Sekrap / Sisa

Harga Pasar Mesin Sejenis 100.000.000 75.000.000

Biaya Perbaikan (40.000.000)

Indikasi Nilai Pasar 60.000.000 75.000.000

Kesimpulan HBU Mesin kondisi sekrap

 PENDEKATAN PENILAIAN

Pendekatan • Data Pembanding Indikasi Nilai Pasar

Pasar Pasar

Pendekatan • Data Sewa Pasar

• Discount Rate/Cap-rate Indikasi Nilai Pasar
Pendapatan

Pendekatan • Biaya Pengganti /

Reproduksi Indikasi Nilai Pasar
Biaya • Penyusutan
PROSEDUR PEMILIHAN PENDEKATAN & METODE
PENILAIAN
• Apakah dasar & premis nilai yang dihasilkan sesuai dengan Tujuan Penilaian?
• Dapat diterapkan? Apakah tersedia Data pembanding ?
Pendekatan • Sesuai dengan Karakteristik Aset & lazim digunakan ?
Pasar • Data & Informasi tersedia ?

• Apakah dasar & premis nilai yang dihasilkan sesuai dengan Tujuan Penilaian?
• Dapat diterapkan? Properti menghasilkan Pendapatan ?
Pendekatan • Sesuai dengan Karakteristik Aset & lazim digunakan ?
Pendapatan • Data & Informasi tersedia ?

• Apakah dasar & premis nilai yang dihasilkan sesuai dengan Tujuan Penilaian?
• Dapat diterapkan? Biaya Pengganti / Reproduksi & Penyusutan dapat dihitung ?
Pendekatan • Sesuai dengan Karakteristik Aset & lazim digunakan ?
Biaya • Data & Informasi tersedia ?
PENDEKATAN PASAR
Membandingkan aset yang dinilai
dengan aset yang identik atau
sebanding.
1. Direct Match
Teknik perbandingan data yang identik dengan obyek
penilaian.
2. Comparable Match
Teknik perbandingan data yang sejenis dengan obyek
penilaian, tetapi tidak identik.
3. Percent of Cost
Teknik dengan mengunakan rasio harga jual properti bekas
dan biaya pengganti baru nya.
ELEMEN PERBANDINGAN (Element of Comparison)
pada penilaian Mesin & Peralatan.
Transactional Adjustment Property Adjustment

1. Kondisi Penjualan 3. Karakteristik Fisik

a. Merek & Negara
2. Kondisi Pasar b. Kapasitas
c. Tahun (Umur Aktual & Efektif)
d. Kondisi
e. Jam Operasi, Kilometer, dst
f. Optional Equipment
g. Jumlah (Quantity)

4. Lokasi
1. KONDISI PENJUALAN
• Data transaksi dan penawaran tidak selalu mencerminkan
data pasar, ada yang lebih tinggi atau lebih rendah dari harga
pasar karena motivasi penjual dan pembeli dapat
mempengaruhi harga. Penjualan secara lelang akan
menghasilkan harga transaksi di bawah pasar.

• Penilai harus mengidentifikasi data-data yang mewakili pasar.

• Jika terpaksa menggunakan data bukan pasar maka harus

dilakukan penyesuaian.
2. KONDISI PASAR

Trend harga Kapal Bulker (Sumber: Athenian Shipbroker)

 Producer Price Index (PPI)

https://fred.stlouisfed.org/series/WPU1162

PPI – Textile Machinery and Equipment

3. KARAKTERISTIK FISIK
a. Merek (Quality)
Upayakan menggunakan data pembanding dengan merek
sama. Jika berbeda, dilakukan penyesuaian merek secara
empiris.
b. Kapasitas
Sebaiknya mengunakan data dengan kapasitas yang sama.
Jika berbeda lakukan penyesuaian, lihat adjustment Cost to
Capacity Method
c. Umur
Adjustment umur dapat lakukan sebesar selisih harga
mesin dengan selisih umur 1 tahun.
3. KARAKTERISTIK FISIK

d. Kondisi
Penyesuaian dapat dilakukan terhadap biaya overhaul /
perbaikan.

e. Optional Equipment
Penyesuaian dilakukan sebesar nilai pasar dari optional
equipment.

f. Jumlah (Quantity)
Harga mesin satu unit tidak sama dengan harga jumlah
banyak. Demikian juga jumlah harga per unit mesin tidak
sama dengan harga seluruh mesin dalam satu pabrik.
4. LOKASI

• Perbedaan lokasi dan negara menyebabkan

timbulnya biaya-biaya sbb:
a. Biaya angkut & Asuransi
b. Pajak: bea masuk, PPN & PPH Impor untuk
barang impor.
c. Indeks Lokasi : untuk pekerjaan sipil
Sequence of Adjustment

Data 1
Harga Transaksi $ 100.000
Penyesuaian
Transactional Adjustment
1 Kondisi Penjualan 2,5% $ 2.500
$ 102.500
2 Kondisi Pasar -2,0% $ (2.000)
$ 100.500
Property Adjustment
3 Karakteristik Fisik
i. Merek 0% $ -
ii. Kapasitas 0,6 0,0% $ -
iii. Umur Efektif atau 4,5% 3,38% $ 3.392
Kondisi, Jam Operasi 0,0% $ -
iv. Optional Eq 0,0% $ -
4 Lokasi *) 1,6% $ 1.650

Adjusted $ 105.542

Indikasi Nilai Pasar 1 Unit (Setelah Rekonsiliasi data 1-3) $ 105.542

Penyesuaian Jumlah (diskon) 0,0% $ -
Adjusted Penyesuaian Jumlah $ 105.542

*) Adjustment lokasi diperoleh dari nominal biaya.

 Obyek Data 1 Data 2 Data 3

Contoh Nama Mesin

Tipe
Mesin Mesin Mesin Mesin

Comparable
Sumber
Tanggal Data 14-Jun-21 14-Jun-21 14-Jun-21

Match Spesifikasi
Tahun Pembuatan
Umur Aktual
2.012,2
9,3
2.013,6
7,9
2.012,7
8,8
2.014,9
6,5
Merek / Buatan Indonesia Indonesia China China
Spesifikasi
- Kapasitas kg/jam 500 500 400 450
- Lebar Kerja cm 100 100 120 120
Power - - - -
Kondisi 60% 65% 60% 70%
Harga Trasaksi / Penawaran
Penawaran $ 110.000 $ 105.000 $ 100.000
Discount 5,0% 10,0% 2,5%
Indikasi Harga Pasar $ 104.500 $ 94.500 $ 97.500
ELEMEN PERBANDINGAN
1 Kondisi Penjualan Pasar Pasar Pasar
2 Kondisi Pasar Sama Sama Sama
3 Karakteristik Fisik
i. Merek 1,0 1,0 1,0 1,00
ii. Kapasitas 500 500 400 450
iii. Umur Efektif 9,3 7,9 8,8 6,5
iv. Kondisi, Jam Operasi 0% 0% 0% 0%
v. Optional Eq
vi. Jumlah 1 1 1 1
4 Lokasi Jakarta Jakarta Jakarta Jakarta
PENYESUAIAN
Transactional Adjustment
1 Kondisi Penjualan 2,5% $ 2.613 0,0% $ - 0,0% $ -
$ 107.113 $ 94.500 $ 97.500
2 Kondisi Pasar 2,0% $ 2.142 0,0% $ - 0,0% $ -
$ 109.255 $ 94.500 $ 97.500

Property Adjustment
3 Karakteristik Fisik
i. Merek 0,0% $ - 0% $ - 0% $ -
ii. Kapasitas 0,60 0,0% $ - 14,3% $ 13.538 6,5% $ 6.363
iii. Umur Efektif -4,5% -6,4% $ (6.965) -2,25% $ (2.126) -12,38% $ (12.066)
iv. Kondisi, Jam Operasi $ 20.000 0,0% $ - 0,0% $ - 0,0% $ -
v. Optional Eq 0,0% $ - 0,0% $ - 0,0% $ -
4 Lokasi 0,0% $ - 0,0% $ - 0,0% $ -
Total Adjustment Property Net Adjustment -6,4% $ (6.965) 12,1% $ 11.412 -5,8% $ (5.703)
Gross Adjustment 10,9% 16,6% 18,9%
2,54 0,89 0,83 0,81
Adjusted $ 102.290 $ 105.912 $ 91.797
Bobot 100,0% 35,1% 32,9% 32,0%
$ 35.942 $ 34.834 $ 29.350
Nilai Pasar $ 100.126
Penyesuaian Jumlah *) 0% $ -
Nilai Pasar setelah Penyesuaian Jumlah $ 100.126
PENDEKATAN BIAYA
1. Metode Biaya Pengganti
Disebut juga metode DRC (Depreciated Replacement
Cost)
Dengan menghitung biaya untuk membuat aset yang
serupa dengan utilitas yang setara.

2. Metode Biaya Reproduksi

Dengan menghitung biaya untuk membuat replika aset.
 Pendekatan Biaya (Cost Approach)
PROSEDUR :
1.Menghitung Biaya Reproduksi/ Pengganti Baru
2.Menghitung Penyusutan
3.Menghitung Nilai Pasar = Biaya Pengganti / Reproduksi Baru –
Penyusutan

• Biaya Reproduksi Baru adalah estimasi biaya untuk mereproduksi

suatu properti yang sama / identik dengan properti yang dinilai,
berdasarkan harga pasaran setempat pada tanggal penilaian. (SPI
350 butir 3.2.1)

• Biaya Pengganti Baru adalah estimasi biaya untuk membuat suatu

properti baru yang setara dengan properti yang dinilai, berdasarkan
harga pasaran setempat pada tanggal penilaian. (SPI 350 butir 3.2.2)
 Biaya Reproduksi / Pengganti Baru
Dihitung dengan mempertimbangkan biaya:
1.Biaya Perencanaan, perijinan serta biaya profesional
2.Biaya Material
3.Biaya Engineering, pengadaan & managemen konstruksi
4.Biaya pondasi dan instalasi / konstruksi.
5.Biaya transportasi
6.biaya asuransi, bea masuk, pajak yang tidak bisa
dikreditkan, dan
7.Biaya bunga selama masa konstruksi (IDC)

Tetapi tidak termasuk biaya akibat penundaan & biaya

lembur.
 MENGHITUNG BIAYA PENGGANTI
BARU
1. Detail Method
2. Trending
Biaya Pengganti Baru
atau
3. Cost to capacity
4. Other
Biaya Reproduksi Baru
engineering
methods.
 1. Detail Method
• Menghitung Biaya Pengganti Baru dengan menghitung
biaya komponen mesin & peralatan. Mencakup biaya
langsung & tidak langsung yang wajar.
• Untuk mesin berupa unit, Biaya Pengganti meliputi biaya
pembelian mesin & biaya-biaya lain untuk mendatang
mesin ke lokasi serta biaya instalasi mesin.
 MESIN IMPOR

Sumber: https://mealis.info
Perhitungan Mesin Impor
Referensi
FOB Shanghai $ 100.000
Freight $ 263 Freight Calculator
C&F $ 100.263
Insurance $ 1.050 Freight Calculator
CIF $ 101.313
1)
BM 5% $ 5.065,65 BTKI
Nilai Impor = (CIF + BM) $ 106.378,65

2)
PPN Impor 10% $ 10.637,9 BTKI
3)
PPH Impor 2,5% $ 2.659,47 Tarif 2,5%

TOTAL $ 119.676

Transport Lokal $ 200 Biaya Lokal

Instalasi & Pemasangan $ 1.150 Dihitung
Mesin Terpasang $ 121.026

Catatan:
1 Lihat BTKI
2 Lihat BTKI & konfirmasi klien
3 Konfirmasi klien
PPN Impor Dibebaskan & Dikreditkan
Kondisi dimana PPN Impor tidak ditambahkan dalam Biaya
Pengganti Baru / Biaya Reproduksi Baru:
A. PPN Impor dikreditkan
B. PPN Impor dibebaskan dengan SKB PPN (Surat Keterangan Bebas PPN)

Biaya Pengganti /Reproduksi Baru yang diperoleh merupakan

biaya sebelum pajak PPN Impor, sehingga setelah dikurangi
penyusutan menghasilkan Nilai Pasar sebelum PPN Impor.

Penilai harus membedakan Nilai ini dengan Nilai Pasar setelah

pajak yang ditambahkan PPN Impor, harus dinformasikan
bahwa:
1. Nilai tersebut adalah Nilai Pasar sebelum PPN Impor
2. Mesin tidak boleh dijual selama jangka waktu 4 tahun
Peraturan PPN Impor Dibebaskan &
Dikreditkan
1. PMK 78/PMK.03/2010, Tentang Tata Cara Penghitungan
Pengkreditan Pajak Masukan bagi Pengusaha Kena Pajak .
2. PMK 21 /PMK.011/ 2014, Perubahan Pertama PMK 78-2010
3. PMK 135 /pml.011/ 2014, Perubahan kedua PMK 78-2010,
Tentang Tata Cara Penghitungan Pengkreditan Pajak Masukan
bagi Pengusaha Kena Pajak.

4. PMK 268/PMK.03/ 2015, tentang Tata Cara Pemberian Fasilitas

Dibebaskan dari Pengenaan PPN Impor...
Pajak Ditangguhkan

Bea Masuk, PPN, PPnBM & PPh ditangguhkan jika

aset merupakan milik perusahaan Berada di Kawasan
Ekonomi Khusus

Peraturan:
PMK 33/PMK.010/2021 tentang Perubahan PMK 237/PMK.010/2020 tentang
Perlakuan Perpajakan, Kepabeanan dan Cukai pada Kawasan Ekonomi
Khusus
 2. Trending Method
Melakukan indeks terhadap historical cost.

Contoh:
- Historical Cost pada tahun 10 / 2010 = USD 100.000,-

Tahun PPI Indeks

2010 10 202,4
2022 05 221,2 1,093

Biaya Pengganti / Reproduksi = USD 100.000 x 1,093 = USD. 109.300,-

 Producer Price Index (PPI)
Tahun PPI Index

2005-12-01 186,00 1,203

2006-12-01 187,60 1,193
2007-12-01 192,10 1,165
2008-12-01 200,00 1,119
2009-12-01 201,40 1,111
2010-12-01 202,90 1,103
2011-12-01 202,40 1,106
2012-12-01 208,30 1,075
2013-12-01 211,90 1,056
2014-12-01 213,80 1,047
2015-12-01 215,00 1,041
2016-12-01 216,20 1,035
2017-12-01 215,20 1,040
2018-12-01 214,80 1,042
2019-12-01 221,80 1,009
2020-12-01 222,50 1,006
2021-12-01 218,48 1,025
2022-04-01 223,84 1,000

https://fred.stlouisfed.org/series/WPU116603
3. Cost to Capacity Method
• Hubungan biaya dan kapasitas:

(P2 /P1) = (C2 /C1) x ............... (1)

P1, P2 = Harga data 1 & 2
C1, C2 = Kapasitas data 1 & 2
X = Scale factor (diperoleh secara empiris).

P2 = P1 *(Q2 /Q1 ) ........ (2) x

Contoh: Jawab:
Diketahui harga genset 30 Harga Genset 35 KVA = $ 10.500
KVA = $ 10.500, hitung harga x (35/30) 0,28
genset 35 KVA, jika diketahui = $ 10.963
scale factor 0,28
4. Other Engineering Methods
Lang Factor
• Dengan menggunakan multiplier terhadap biaya equipment. Sering
digunakan untuk mengestimasi chemical / petrochemical processing
industry.
Contoh:
• Equipment = USD 1.000.000
• Lang Factor = 5
• Estimasi biaya = 5 x 1.000.000
= USD 5.000.000
Hand Factor
• Menggunakan multiplier berbeda untuk jenis peralatan.
PENYUSUTAN
Penyusutan dibagi 3 jenis:
 Penyusutan Fisik disebabkan penggunaan /
pemakaian
 Penyusutan Fungsi antara lain disebabkan
inefficiency dan inadequacies.
 Penyusutan Ekonomi / Eksternal disebabkan oleh
faktor eksternal (diluar properti), misalnya
ketersediaan bahan baku berkurang, pengurangan
permintaan, pesaing industri sejenis bertambah,
dll.
Metode Menghitung Penyusutan
1. Observasi
2. Use/Total Use
3. Age/Life >> (paling lazim digunakan)
4. Metode Pengukuran Mata Uang

5. Market Extraction
Metode Observasi
Berdasarkan pengalamannya, penilai menentukan
penyusutan dengan membandingkan properti
sejenis dengan properti baru.

Prosedur meliputi observasi kondisi aktual

komponen kemudian dikoversi menjadi persentasi
penyusutan, diskusi dengan pemegang aset untuk
menentukan kondisi mesin, misalnya apakah
terdapat korosi pada bagian internal tanki.

Berdasarkan fakta-fakta tersebut penilai

menghitung penyusutan fisik dalam persen.
Metode – Use/Total Use
Penyusutan = Use/Total Use

Contoh:
Alat berat telah dioperasikan 10.000 jam, diketahui alat
berat dirancang untuk dapat beroperasi 25.000 jam.

• Penyusutan = 10.000/25.000 = 40%.

• Jika memperhitungkan Nilai Sisa alat berat

sebesar 10%, maka penyusutan menjadi:
• Penyusutan = 10.000/25.000 x (1-10%) = 36%
Metode Age / Life

Penyusutan Fisik = Umur Efektif

Umur Fisik

Umur Efektif atau

Penyusutan Total = Umur Ekonomis

Umur Efektif x (1 – SV)

Penyusutan Total = Umur Ekonomis
Contoh:
Diketahui mesin memiliki umur efektif 10 tahun dan umur ekonomis 20 tahun.
Penyusutan Total = 10/20 = 50%
Jika memperhitungkan nilai sisa (Salvage Value) 10% dari RCN, maka penyusutan
menjadi:
Penyusutan Total = 10/20 * (1-10%) = 45%
 Nilai Sisa (Salvage Value)

Sumber: Marshall & Swift

Referensi Penyusutan vs Kondisi
Remaining
Depreciation Condition
Useful Life
New
0% New, Installed & unused 100%
5% Property in excellent Condition 95%
Very Good
10% Line New, only slightly used 90%
15% and not requiring any replacement 85%
parts or repairs
Good
20% Used property but repaired or 80%
25% renovated and in excellent condition 75%
30% 70%
35% 65%
Fair
40% Used property which requires 60%
45% some repairs or replacement of 55%
50% parts such as bearings 50%
55% 45%
60% 40%
Useable
65% Used property in operable condition 35%
70% but consider repairs or 30%
75% replacements such as motors 25%
80% or elements required 20%
Poor
85% Used property requiring major 15%
90% repairs such as replacement of 10%
moving parts or main structural
members
Scrap
97,5% No reasonable prospect of being 2,5%
100% sold except for the recovery 0%
value of its basic material content
Umur Aktual, Umur Efektif, Umur
Ekonomis & Sisa Umur Ekonomis
 Definisi
• Umur Fisik adalah umur dimana properti dapat berfungsi tanpa
mempertimbangkan mesin dihentikan akibat penyusutan fungsi
& ekonomi.
• Umur Ekonomis adalah periode waktu dimana properti masih
berkontribusi terhadap Nilai
• Umur Efektif adalah umur yang mengindikasikan kondisi dan
pengunaan properti.
Umur efektif bisa sama atau lebih rendah dari umur aktual jika
properti dirawat dengan baik. Bisa lebih tinggi dari umur aktual
jika properti tidak dirawat.
• Umur Aktual = Umur Historis = Umur Kronologis adalah waktu
sejak properti selesai dibangun/dibuat.
• Sisa umur Ekonomis adalah periode yang diharapkan properti
masih berkontribusi terhadap nilai.
 Penyusutan – Properti Tua
Penyusutan Total = Umur Efektif / (Umur Efektif + Sisa Umur
Ekonomis)

Contoh:
Diketahui mesin memiliki umur efektif 8 tahun dan sisa umur
ekonomis 4 tahun.
Penyusutan Total = 8 / (8+4) = 67 %

Jika memperhitungkan nilai sisa (asumsi 10%), maka penyusutan

menjadi:

Penyusutan Total = 8/(8+4) * (1-10%) = 60 %

 Penyusutan Fungsi
Adalah penyusutan yang disebabkan inefisiensi atau kekurangan
kualitas /desain dari tersebut jika dibandingkan dengan properti
dengan teknologi yang lebih baru.

Indikasi penyusutan fungsi dapat dideteksi dengan adanya indikasi

antara lain:
1. Faktor kelebihan biaya operasi (Excess operating cost)
2. Kelebihan harga konstruksi (Excess capital cost)
3. Over-capacity
4. Desain yang kurang baik
5. Kurang nya utilitas
6. Kondisi lainnya
 Penyusutan Ekonomi (Eksternal)
Disebut juga penyusutan eksternal, adalah penyusutan yang disebabkan
oleh faktor eksternal properti. Termasuk diantaranya faktor ekonomi
dari industri obyek yang dinilai, ketersediaan pembiayaan, hilangnya
bahan baku dan tenaga kerja, perubahan peraturan, kenaikan harga
bahan baku tanpa kenaikan harga produk, pengurangan permintaan,
bertambahnya persaingan, inflasi, kenaikan suku bunga pinjaman dan
faktor lain nya.
Faktor eksternal antara lain:
1. Kenaikan harga bahan baku
2. Kenaikan upah / biaya tanpa kenaikan harga jual produk
3. Penurunan penjualan
4. Pesaing bertambah
5. Peraturan terkait lingkungan / regulasi lainnya
6. Faktor lainnya
Teknik Menghitung Penyusutan Ekonomi 6)

1. Market-Derived Approach
2. Income Approach
3. Utilization Analysis
 Contoh Perhitungan Penyusutan
Ekonomi
1. Teknik ekstraksi data pasar, yaitu menghitung selisih harga mesin bekas
dipasaran dengan nilai mesin yang disusutkan secara fisik saja.
Contoh:
Biaya Pengganti Mesin = Rp. 100.000.000,-
Nilai mesin dengan menerapkan penyusutan fisik saja = 80 juta,
Harga mesin tsb ditransaksikan di pasar = 70 juta.

Penyusutan ekonomi = 10 juta atau 10 / 80 juta = 12.5%.

2. Teknik in-utility akibat kondisi ekonomi, ketidak-adaan bahan baku atau

penjualan, dll.

Formula: Penyusutan Ekonomi = 1 – (Demand/Kapasitas)^ 0,7

Contoh:
Mesin dioperasikan 60% dari kapasitas terpasang.
Penyusutan ekonomi = 1- 0,6 ^ 0,7 = 30%
Umur Ekonomis

Sumber: ASA
 Umur Ekonomis
Industry Group Life Expentancy 4)
CNC Machine tools 15 to 20
Cement Manufacture 25 to 30
Food & Beverage Production 15 to 20
Paper & Pulp Manufacturing 20 to 25
Plastic Manucaturing 15 to 20
Printing & Publishing 15 to 20
Rubber Products Manufacturing 20 to 25
Textile Products, inc. Finishing & dyeing 15 to 20
- Manufactur of yarn, tread & woven fabrics 20 to 25

Sumber: Kirit Budhbhatti

Sumber: Marshall & Swift

TABEL PENYUSUTAN

Sumber: Marshall & Swift

Contoh:
Diketahui:
• Umur Ekonomis 20 tahun
• Umur Efektif 10 tahun
Hitung Penyusutan total.

1. Metode Age/Life dengan Tabel

Dari Tabel Marshall, untuk Umur Ekonomis 20 tahun &
Umur Efektif 10 tahun diperoleh penyusutan 40%
2. Metode Age/Life tanpa Nilai Sisa
Penyusutan Total = 10/20 = 50 %
3. Metode Age/Life dengan Nilai Sisa 10%
Penyusutan Total = 10/20 *(1-10%) = 45%
Penyusutan Marshall vs Age/Life
Perbandingan Penyusutan dengan
Tabel Marshall vs Age/Life
SEQUENCE PENYUSUTAN
i. Metode Biaya Reproduksi
Biaya Reproduksi Baru 1.100.000
Excess Capital Cost - 100.000
Biaya Pengganti Baru 1.000.000
Penyusutan Fisik 40% - 400.000
600.000
Penyusutan Fungsi 20% - 120.000
480.000
Penyusutan Ekonomi - 80.000
Nilai Pasar 400.000

ii. Metode Biaya Pengganti

Biaya Pengganti Baru 1.000.000
Penyusutan Total (Fisik, Fungsi & Ekonomis) - 600.000
Nilai Pasar 400.000
Referensi
1. Standar Penilaian Indonesia 2018 – Edisi VII
2. “Valuing Machinery & Equipment: The Fundamental of Appraising
Machinery & Technical Assets”, Second Edition, ASA.
3. “Engineering Valuation & Depreciation”, Marston, Winfrey & Hemstead
4. “Valuation of Plant & Machinery”, Kirit Budhbhatti
5. “Marshall Valuation Service”, Marshall & Swift, 2007
6. “Identifying and Quantifying Economic Obsolescence”, Article by
Michael J. Remsha
7. “Appraising Machinery and Equiment”, John Alico
 SELESAI

Ivan Togatorop
HP: 0813 – 83073407
Email: ivan.togatorop@gmail.com