Hal-hal Yang Perlu

Dipertimbangkan Dalam
Penilaian Properti Untuk
Kepentingan Pasar Modal
Tinjauan Terhadap Properti Strata
dan Kawasan Pergudangan
Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI)
Disusun: Hamid Yusuf Komite Penyusun Standar Penilaian Indonesia (KPSPI)
Pendahuluan
 Landasan Materi

1. Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia

Nomor 28 /Pojk.04/2021 Tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di
Pasar Modal (POJK 28/2021)
2. Surat Edaran Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia Nomor 33
/Pojk.04/2021 Tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di
Pasar Modal (SEOJK 33/2021)
3. SPI Edisi VII Tahun 2018 dan SPI 300 Tahun 2020
POJK 28/2021 dan SPI 2018
 Kewajiban Penilai Properti (POJK 28/2021)
• Penilai Properti, dalam melakukan kegiatan Penilaian Properti di pasar modal, wajib:
a. menaati pedoman penilaian dan penyajian laporan penilaian di pasar modal yang
ditetapkan oleh Otoritas Jasa Keuangan;
b. menaati kode etik dan melakukan Penilaian di pasar modal sesuai dengan Standar
Penilaian Indonesia yang ditetapkan oleh asosiasi profesi Penilai sepanjang tidak
bertentangan dengan pedoman penilaian dan penyajian laporan penilaian di pasar modal
yang ditetapkan oleh Otoritas Jasa Keuangan;
c. memiliki kualifikasi, kompetensi, dan keahlian sesuai dengan spesialisasi industri yang
terkait dengan objek Penilaian; dan
d. menggunakan Nilai Pasar.

Penilai harus memastikan kewajiban mengikat lainnya yang diatur dalam ketentuan dan
perundang-undangan yang berlaku dalam hubungannya dengan praktek penilaian
 POJK 28/2021 vs SPI 103
POJK Nomor 28/POJK.04/2021 SPI 103
1 dasar Nilai yang akan digunakan Status Penilai
2 sifat dan tujuan Penugasan Penilaian Profesional Pemberi Tugas
3 hak dan kewajiban pemberi tugas Ö Pengguna Laporan
4 hak dan kewajiban Penilai Properti Ö Objek Penilaian dan Kepemilikan
5 Asumsi awal yang dapat digunakan dan kondisi Mata Uang Ö
pembatas
6 jenis dan penggunaan laporan yang akan diterbitkan Ö Maksud dan Tujuan Penilaian
7 dasar penghitungan imbalan jasa Penilai Properti Ö Dasar Nilai
8 Tanggal Penilaian Ö
9 Tingkat Kedalaman Investigasi Ö
10 Sifat Informasi Ö
11 Asumsi dan Asumsi Khusus
12 Persetujuan atas persetujuan untuk publikasi Ö
13 Berpedoman Kepada SPI Ö
14 Laporan Penilaian Ö
15 Batasan Tanggung Jawab Ö
16 Penyediaan Surat Representasi Ö
17 Biaya Jasa Penilaian
 Properti Menurut SPI
• Tanah ü Strata Title
Real Properti • Bangunan
ü Kawasan Pergudangan
• Sarana Pelengkap
Objek Penilaian
• Mesin dan Peralatan
• Fixture & Furniture
Personal • Jewel & Antique
Preoperti • Kendaraan Bermotor
• Surat Berharga

PROPERTI

Business • Ekuitas, Entitas, Aset

Takberwujud

Hak Kepemilikan
• Aset Kredit, BOT, Hak Sewa
Finansial
 Hal-Hal yang Perlu Diketahui (SPI 300)
Hak kepentingan real properti meliputi hak kepemilikan, kontrol, penggunaan atau penguasaan
atas tanah dan bangunan. Terdapat 3 (tiga) jenis hak yang mendasar:
1. Hak superior atas tanah. Pemilik hak ini memiliki hak absolut atas kepemilikan dan kontrol
atas tanah dan bangunan di atasnya yang bersifat permanen (perpertuity) yang diatasnya
dapat dibebani hak subordinasi dan restriksi/pembatasan yang berasal dari peraturan
perundangan. Misalnya hak atas tanah seperti SHM;
2. Hak subordinasi yang memberikan pemiliknya hak kepemilikan eksklusif dan kontrol atas
sebidang tanah atau bangunan untuk periode waktu tertentu, seperti terdapat dalam
perjanjian kontrak sewa jangka panjang, sebagai contoh HGB, Hak Pakai, HGU atau pelekatan
HGB di atas tanah SHM;
3. Hak untuk menggunakan tanah atau bangunan tapi tanpa hak kepemilikan eksklusif atau
kontrol, misalnya hak untuk melewati tanah atau menggunakannya untuk aktivitas tertentu
(right of way).

Contoh: Properti Strata atau Kawasan Perdagangan dengan Hak Kepemilikan HGB atas HPL
 Hal-Hal yang Perlu Diketahui (SPI 300)
• Hak real properti dapat dimiliki lebih dari satu pihak, dimana hak masing-masing pihak berasal dari
pembagian hak keseluruhan. Setiap hak kepemilikan atas proporsi tertentu dari hak yang dibagi
tersebut dikenal sebagai hak fraksi (fractional interest).
• Meskipun beberapa istilah berbeda dapat digunakan untuk berbagai jenis hak di atas, konsep
tersebut pada dasarnya secara umum berlaku di berbagai wilayah administrasi. Sifat tanah dan
bangunan yang tidak bergerak menyebabkan bentuk pengalihannya pada transaksi atau pertukaran,
hanya terhadap hak kepentingan dan bukan berupa tanah dan bangunan dalam arti fisik. Oleh karena
itu, nilai melekat pada hak properti dan bukan pada bentuk fisiknya.
• Aset Takberwujud (ATB) diklasifikasikan di luar dari aset real properti. Bagaimanapun, nilai dari aset
real properti dapat dikaitkan dengan ATB yang memiliki dampak material. Oleh karena itu adalah
penting bagi Penilai untuk mengklarifikasi dalam Lingkup Penugasan apakah penilaian ATB termasuk
atau tidak termasuk dalam perhitungan. Sebagai contoh, penilaian hotel tidak dapat dipisahkan
dengan merek (nama/manajemen) hotel. Dalam kasus seperti itu, proses penilaian akan melibatkan
pertimbangan diikutsertakannya ATB dan dampaknya terhadap penilaian real properti dan aset
pabrik dan peralatan.
ü Apabila terdapat komponen ATB yang harus dipisahkan dalam konteks pelaporan keuangan,
Penilai seharusnya mengikuti SPI 320 Penilaian ATB.
 Hal-hal yang harus dipertimbangkan….? (SPI 300)
• Apabila terdapat komponen ATB yang harus dipisahkan dalam konteks pelaporan keuangan,
5.3. Persyaratanmengikuti
Penilai seharusnya ketentuan SPI 320 – Penilaian Aset Takberwujud dengan
dari Lingkup Penugasan
a. Persyaratan
terlebih dahulu minimum dari Lingkup kompetensi
mempertimbangkan Penugasan meliputi:yang dimilikinya. Untuk memenuhi
persyaratan bahwa Penilaiobjek
4. Identifikasi dapat mengidentifikasi
penilaian dan kepemilikan; objek penilaian dan bentuk kepemilikan
(lihat SPI 103 butir 5.3.a)
Objek nomor
penilaian 4) maka
meliputi halliabilit
aset atau berikut inilain,
antara harusreal dipertimbangkan:
properti, personal properti, bisnis,
dan hak kepemilikan finansial.
a) Deskripsi atas Realmungkin
Klarifikasi Properti yang
diperlukan dinilai,
untuk membedakan antara objek penilaian dan kepentingan atau
hak untuk menggunakan objek penilaian tersebut. Jika penilaian dari objek penilaian yang
b) Identifikasidigunakan
dari adanya hak yang
dalam hubungannya denganbersifat
aset lainnya,superior (lihat
maka diperlukan butir
klarifikasi 5.2.a))
apakah objek atau
subordinasipenilaian
(lihat atau
butir 5.2.b)
bagian danobjek
lain dari 5.2 penilaian
huruf c)) yang
tersebut berpengaruh
termasuk terhadap
atau tidak termasuk dalam hak
yang dinilai.
Penilaian.
Penilai harus mendapatkan informasi secara jelas dari Pemberi Tugas mengenai objek penilaian
yang akan dinilai.
Pengungkapan bentuk kepemilikan atas objek penilaian dapat meliputi bentuk kepemilikan
tunggal, kemitraan, atau hak kepemilikan parsial.

Prosedur ini sejalan dengan POJK 20/2021 dan SEOJK 33/2021

Untuk memenuhi persyaratan tingkat kedalaman investigasi serta sifat dan
sumber informasi yang dapat diandalkan sebagaimana dimaksud SPI 103 –
Lingkup Penugasan (5.3.a).9 dan 5.3.a).10) dan SPI 104 – Implementasi,
beberapa hal di bawah ini harus dipertimbangkan:
a. Konfirmasi atas status hak Real Properti dan hak terkait lainnya yang relevan; Ö
b. Tingkat kedalaman inspeksi; Ö
c. Verifikasi luas tapak, luas bangunan dan pengembangan lainnya, serta luas areal
areal tanaman; Ö yang khusus
d. Konfirmasi atas spesifikasi dan kondisi bangunan dan pengembangan lainnya;Ö
e. Informasi mengenai jenis, spesifikasi dan ada/tidaknya utilitas bangunan; Ö
dalam LK
f. Informasi mengenai kondisi (daya dukung) tanah dan pondasi (yang relevan), serta untuk Real
kualitas tanah (land suitability) untuk lahan pertanian; Ö
g. Pertimbangan mengenai faktor lingkungan termasuk adanya risiko lingkungan baik Properti
aktual maupun potensial yang dapat mempengaruhi hasil penilaian; Ö (SPI 300 - 5.7 & 5.8)
h. Informasi mengenai ketentuan tata ruang seperti peruntukan, KDB, KLB dan faktor
terkait lain; Ö Ketentuan ini sejalan dengan
i. Informasi ketersediaan data pasar. Ö POJK 20/2021 dan SEOJK
33/2021
Dalam hal terdapat keterbatasan dalam memenuhi prosedur pada butir a s/d i
di atas, maka Penilai harus menyatakan Asumsi dan/atau Asumsi Khusus, serta
Syarat Pembatas dalam Lingkup Penugasan dan Laporan Penilaian.
11
Contoh tipikal dari Asumsi Khusus yang membutuhkan persetujuan dan
konfirmasi terlebih dahulu sehingga memenuhi ketentuan SPI 103 butir
5.33.a).11- Asumsi dan Asumsi Khusus termasuk

a) bahwa perubahan fisik telah terjadi, misalnya bangunan dalam

konstruksi dinilai dengan asumsi telah selesai pada tanggal
penilaian (‘as if complete’); yang khusus
b) bahwa telah terjadi perubahan atas status properti, misalnya
bangunan kosong telah disewakan atau bangunan sewa telah
dalam LK
menjadi kosong pada tanggal penilaian; untuk Real
c) bahwa properti bebas dari adanya kontaminasi atau risiko
lingkungan; Properti
(SPI 300 - 5.8)
d) bahwa terdapat keterbatasan dalam melakukan inspeksi dan/atau
ada atau terbatasnya informasi data pasar.

12
 LINGKUP PENUGASAN
DEFINISI PENUGASAN/IDENTIFIKASI MASALAH
Identifikasi Identifikasi
Penentuan Asumsi &
Pemberi Tugas Penentuan Objek Penilaian Tanggal
Tujuan Kondisi
& Pengguna Dasar Nilai & Hak Penilaian
Penilaian Kepemilikan Pembatas
Laporan

IMPLEMENTASI
PENGUMPULAN/PEMILIHAN DATA
DATA UMUM DATA KHUSUS DATA PERMINTAAN &

Proses Wilayah, Kota & Lingkungan

(Neighborhood)
Data Properti yang DInilai
PENAWARAN
Data Perbandingan
(Transaksi, Penawaran, Sewa,
Tingkat Hunian, Pendapatan)

Penilaian ANALISIS DATA

ANALISIS PASAR ANALISIS HBU

Permintaan dan Penawaran (Penggunaan Tertinggi dan Terbaik)
Studi Pasar Tanah dalam keadaan Kosong
Coba lihat proses yang berlaku di Properti dikembangkan
profesi penilaian yang dikenal ESTIMASI NILAI TANAH
dengan Proses Penilaian:
PENDEKATAN PENILAIAN
Pendakatan Pasar Pendekatan Pendapatan Pendekatan Biaya

REKONSILIASI INDIKASI NILAI DAN OPINI NILAI AKHIR

PELAPORAN PENILAIAN
 Konteks dan Lingkup Penilaian
9. Merujuk kepada butir 21.1 Bagan Proses Penilaian Properti di KPUP, Penilai dan Pemberi
Tugas harus menyetujui konteks dan lingkup penilaian. Definisi penugasan meliputi:
a) Identifikasi Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan;
b) PenentuanTujuanPenilaian;
c) Penentuan Dasar Nilai;
d) Identifikasi Objek Penilaian dan Hak Kepemilikan;
e) TanggalPenilaian;
f) Asumsi dan Kondisi Pembatas.

PMK 101/2014
Pasal 4
1) Dalam melaksanakan Penilaian, Penilai harus melakukan proses Penilaian sebagai berikut:
a. mengidentifikasi dan memahami lingkup penugasan;
b. melakukan pengumpulan, pemilihan dan analisis data;
c. menerapkan pendekatan Penilaian; dan
d. menyusun Laporan Penilaian.
2) Proses Penilaian sebagaimana dimaksud pada ayat (1) harus dilakukan sesuai dengan SPI.
 Investigasi
• Pengumpulan data yang cukup untuk menghasilkan data masukan penilaian, meliputi:
a) Data ekonomi secara umum,
b) Data properti secara khusus,
c) Data penawaran dan permintaan.
• Analisis data:
a) Pasar Properti,
b) Penggunaan tertinggi dan terbaik (HBU).
• Estimasi nilai tanah
 Hubungan Kebutuhan Data dan Definisi Penugasan
LINGKUP PENUGASAN
Ada beberapa kemungkinan dalam
DEFINISI PENUGASAN/IDENTIFIKASI MASALAH
menjalankan proses investigasi terdapat
PROSES PENILAIAN REAL PROPERTI

Identifikasi Identifikasi
Pemberi Tugas
Penentuan
Tujuan
Penentuan Objek Penilaian Tanggal
Asumsi &
Kondisi
kodisi:
& Pengguna Dasar Nilai & Hak Penilaian
Laporan Penilaian Kepemilikan Pembatas
1. Data lengkap diperoleh
IMPLEMENTASI
PENGUMPULAN/PEMILIHAN DATA 2. Data terbatas diperoleh
DATA UMUM DATA KHUSUS DATA PERMINTAAN &

Wilayah, Kota & Lingkungan Data Properti yang DInilai

PENAWARAN
Data Perbandingan
3. Data sama sekali tidak diperoleh?!
(Neighborhood) (Transaksi, Penawaran, Sewa,
Tingkat Hunian, Pendapatan) Ad 1) Investigasi tidak ada hambatan;
ANALISIS DATA
Ad 2) Hasil Investigasi perlu klarifikasi
ANALISIS PASAR ANALISIS HBU
Permintaan dan Penawaran (Penggunaan Tertinggi dan Terbaik)
dan pendalaman kembali. Bila
Studi Pasar Tanah dalam keadaan Kosong
Properti dikembangkan
keterbatasan tersebut signifikan
mempengaruhi nilai, maka
ESTIMASI NILAI TANAH
diperlukan asumsi khusus;
PENDEKATAN PENILAIAN

Pendakatan Pasar Pendekatan Pendapatan Pendekatan Biaya

Ad 3) Masuk kategori penilaian
terbatas, dan/atau penugasan
REKONSILIASI INDIKASI NILAI DAN OPINI NILAI AKHIR ditinjau kembali untuk
PELAPORAN PENILAIAN dilanjutkan
 Investigasi - Teknik Estimasi Nilai Tanah
1. Teknik perbandingan data pasar,
dalam hal pembanding tanah langsung tidak tersedia, metode berikut ini dapat diterapkan dengan kehati-hatian:

2. Teknik pengembangan lahan,

3. Teknik alokasi,
4. Teknik ekstraksi,
5. Teknik penyisaan tanah,
6. Teknik kapitalisasi sewa tanah

Analisis Data, meliputi:

1. Analisis Pasar
2. Pemanfaatan Tertinggi dan Terbaik (HBU)
Pendekatan Penilaian
 Pendekatan Penilaian (POJK 28/2021)
• Dalam menggunakan Pendekatan Penilaian, Metode Penilaian, dan prosedur Penilaian, Penilai
Properti wajib (psl 32):
a. memilih dan menerapkan Pendekatan Penilaian, Metode Penilaian, dan prosedur Penilaian
yang sesuai dengan maksud dan tujuan Penilaian, definisi Nilai yang dicari, dan karakteristik
Penilaian;
b. menggunakan paling sedikit 2 (dua) Pendekatan Penilaian untuk memperoleh hasil Penilaian
yang akurat dan objektif; dan
c. memperhatikan persyaratan dan pengungkapan yang ditetapkan dalam Peraturan Otoritas
Jasa Keuangan ini.
• Pendekatan Penilaian sebagaimana dimaksud dalam Pasal 32 huruf b terdiri atas (Psl 33):
a. Pendekatan Pasar;
b. Pendekatan Pendapatan; dan
c. Pendekatan Biaya.
• Dalam hal Penilai Properti melakukan Penilaian Properti atas objek Penilaian tertentu, Penilai
Properti dapat menggunakan 1 (satu) Pendekatan Penilaian sebagaimana dimaksud dalam Pasal
33 (Psl 34).
 Pendekatan Penilaian (SEOJK 33/2021)
• Dalam hal Penilai Properti melakukan Penilaian Properti atas objek Penilaian tertentu, Penilai
Properti dapat menggunakan 1 (satu) Pendekatan Penilaian sebagaimana dimaksud dalam
POJK 28/2021.
• Jenis objek Penilaian properti yang dapat dilakukan Penilaian dengan menggunakan 1 (satu)
Pendekatan Penilaian diantaranya:
a. tanah kosong;
1) tanah yang memenuhi prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik untuk dikembangkan
sebagai properti yang tidak menghasilkan pendapatan; dan
2) tanah yang memenuhi prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik untuk dikembangkan
sebagai properti yang dapat dijual bagian demi bagian atau kapling per kapling.
b. unit properti dengan status strata title;
c. properti dengan status bangun guna dan serah (built operate and transfer/BOT);
 Pendekatan Penilaian (SEOJK 33/2021)
STRATA TITLE
• Dalam hal Penilaian Real Properti dilakukan atas objek Penilaian berupa strata title, Penilai
Properti harus memenuhi ketentuan sebagai berikut:
a. Strata title merupakan bangunan yang berdiri diatas tanah milik bersama dengan status
kepemilikan hak milik atas satuan rumah susun.
b. Penentuan Nilai Pasar atas Real Properti berupa strata title dapat dilakukan dengan
menggunakan Pendekatan Pasar atau Pendekatan Pendapatan.
c. Penentuan Nilai Pasar atas Real Properti berupa strata title dengan menggunakan
Pendekatan Pendapatan hanya dapat dilakukan apabila tersedia data berupa harga sewa
dan harga jual dari properti pembanding yang sebanding dan sejenis.
 Pendekatan Penilaian (SEOJK 33/2021)
KAWASAN PERGUDANGAN
• Dalam hal Penilaian Real Properti dilakukan atas objek Penilaian berupa properti komersial Penilai
Properti harus memenuhi ketentuan sebagai berikut:
a. Properti komersial merupakan properti yang memiliki potensi untuk dioperasikan dalam jangka
panjang dan
b. menghasilkan pendapatan bagi pemiliknya.
c. Memperoleh informasi dari pihak manajemen tentang kondisi yang dapat memengaruhi
pendapatan objek Penilaian.
d. Penilaian Real Properti yang berupa bangunan dengan menggunakan Pendekatan Pendapatan
dengan metode residu (residual technique method).
e. Penilaian Real Properti yang berupa properti komersial, dapat menggunakan Pendekatan
Penilaian sebagai berikut:
1) Pendekatan Pasar;
2) Pendekatan Pendapatan; dan/atau
3) Pendekatan Biaya.
f. Penentuan Nilai Pasar atas Real Properti berupa properti komersial dengan menggunakan
Pendekatan Pendapatan (Income Approach), harus menggunakan metode diskonto arus kas.
 Pernyataan Standar (SPI 106)
1. Penilai harus memberikan pertimbangan dalam menentukan pendekatan penilaian yang
relevan dan tepat. Ketiga pendekatan yang dijelaskan dan ditentukan dibawah ini adalah
pendekatan utama yang digunakan dalam penilaian. Kesemuanya didasarkan kepada prinsip-
prinsip ekonomi dalam penilaian meliputi keseimbangan harga, antisipasi dan subsitusi.
Secara prinsip pendekatan penilaian terdiri dari:
1) Pendekatan Pasar
2) Pendekatan Pendapatan, dan
3) Pendekatan Biaya.
2. Setiap pendekatan penilaian ini memiliki berbagai metode penerapan yang berbeda dan
terinci.
 3. Pemilihan Pendekatan dan Metode Penilaian

Tujuan Pemilihan Pertimbangan

Pendekatan & Metode Pemilihan

• Dasar dan premis nilai yang

sesuai – tujuan penugasan Penilaian
• Untuk mendapatkan metode
• Kekuatan dan kelemahan dari
yang paling sesuai dalam pendekatan dan metode penilaian
keadaan tertentu • Kesesuian dari setiap metode –
karateristik aset
• Ketersediaan informasi yang
Untuk memastikan estimasi andal
Mengapa perlu Nilai Pasar dilakukan dengan
memilih metode menggunakan pendekatan
yang sesuai? penilaian yang sesuai (SPI
101)
 Pernyataan Standar (SPI 106)
4. Penilai tidak diharuskan untuk menggunakan lebih dari satu pendekatan dan/atau
metode dalam penilaian, khususnya apabila Penilai memiliki tingkat keyakinan yang
tinggi mengenai akurasi dan keandalan dari satu metode, dengan
mempertimbangkan fakta dan kondisi dari penugasan penilaian.
Namun demikian, apabila terdapat keterbatasan fakta atau data masukan yang
1
2
dapat diobservasi di pasar untuk penerapan satu metode dalam menghasilkan
kesimpulan yang dapat diandalkan, Penilai seharusnya mempertimbangkan
penggunaan berbagai pendekatan dan metode, serta menggunakan lebih dari satu
pendekatan penilaian atau metode untuk mendapatkan indikasi nilai.
Apabila lebih dari satu pendekatan atau metode digunakan, atau bahkan
beberapa metode dalam satu pendekatan, kesimpulan nilai yang dihasilkan
dari pendekatan dan/atau metode tersebut seharusnya wajar dan proses
analisis serta rekonsiliasi dari beberapa indikasi nilai menjadi satu kesimpulan
tanpa melakukan ‘averaging’ (merata-ratakan) dan seharusnya dijelaskan
Penilai di dalam laporan.
3
 Pernyataan Standar (SPI 106)

5. Pemilihan metode yang sesuai untuk berbagai penugasan penilaian merupakan

tanggung jawab Penilai. Penggunaan metode yang tidak dinyatakan di dalam SPI dapat
dinyatakan tetap memenuhi SPI sejauh Penilai dapat memberikan referensi yang
sesuai.
6. Apabila berbagai pendekatan dan/atau metode menghasilkan indikasi nilai yang
berbeda jauh, Penilai seharusnya melaksanakan prosedur untuk memahami alasan
perbedaan tersebut, dimana umumnya tidak tepat untuk secara sederhana melakukan
rata-rata tertimbang (weighting) terhadap dua atau lebih indikasi nilai yang berbeda
jauh. Dalam situasi tersebut, Penilai seharusnya mempertimbangkan kembali petunjuk
pada butir 3 untuk menentukan apakah satu pendekatan/metode memberikan indikasi
nilai yang lebih baik.
7. Penilai seharusnya memaksimalkan penggunaan informasi pasar yang dapat
diobservasi untuk ketiga pendekatan penilaian. Penilai harus melaksanakan analisis
yang sesuai untuk mengevaluasi data masukan dan asumsi yang digunakan dalam
penilaian serta kesesuaiannya untuk tujuan penilaian, tanpa melihat sumber dari data
masukan dan asumsi tersebut.
 Pernyataan Standar (SPI 106)
8. Walaupun tidak ada satu pendekatan atau metode yang dapat diterapkan dalam semua
kondisi, informasi harga dari pasar aktif umumnya dianggap sebagai bukti pasar terkuat.
Beberapa Dasar Nilai seperti Nilai Pasar mungkin melarang Penilai untuk membuat
penyesuaian secara subyektif terhadap informasi harga dari pasar aktif. Informasi
harga dari pasar yang tidak aktif mungkin masih merupakan bukti pasar yang dapat
diterima, penyesuaian secara subyektif diperbolehkan namun dengan dasar yang wajar
dan diungkapkan dalam laporan penilaian.
 Pendekatan dan Metode Penilaian

Pendekatan Pasar

Pendekatan Pendapatan
Metode
Perbandingan
Data Pasar Metode
Pendekatan Biaya
DCF Metode Biaya Metode Biaya Metode
Pengganti Reproduksi Penjumlahan

SPI Edisi VII Tahun 2018

Poin-poin Perbedaan
 Poin-poin Perbedaan dan Persamaan POJK & SPI
No. Elemen Penugasan
1 Status Kepemilikan:
a. Hak dasar atas tanah
b. Hak permukaan
2 Tipe/Kategori Properti
3 Pendekatan Penilaian
4 Asumsi dan Asumsi Khusus
5 Batasan/Penyimpangan
POJK SPI
Strata Title
a. HGB; HPL; HP a. HGB; HPL; HP
b. HGB; HGB atas HPL b. HGB; HGB atas HPL
Individual/Komersial Individual/Komersial
Dapat 1 pendekatan atau lebih, • Dapat 1 pendekatan atau lebih sepanjang
diantaranya: sesuai dan didukung oleh data
• Pendekatan Pasar • Harus ada alasan atas penggunaan
• Pendekatan Pendapatan Pendekatan Penilaian
• Hanya ada asumsi • Asumsi diterapkan
• Asumsi khusus relevan digunakan sebagai
basis proyeksi dan lainnya
• Secara umum tidak dibenarkan • Untuk hal tertentu dapat terjadi
adanya penyimpangan dari POJK penyimpangan dengan POJK
• Penilai wajib menjalankan prosedur
penyimpangan
 Poin-poin Perbedaan dan Persamaan POJK & SPI
No. Elemen Penugasan
1 Status Kepemilikan:
a. Hak dasar atas tanah
b. Hak permukaan
2 Tipe/Kategori Properti
3 Pendekatan Penilaian
4 Asumsi dan Asumsi Khusus
5 Batasan/Penyimpangan
POJK SPI
Kawasan Pergudangan
a. HGB; HPL; HP a. HGB; HPL; HP
b. HGB; HGB atas HPL b. HGB; HGB atas HPL
Komersial Komersial/PBK
Dapat 1 pendekatan atau lebih, • Dapat 1 pendekatan atau lebih sepanjang
diantaranya: sesuai dan didukung oleh data
• Pendekatan Pasar • Harus ada alasan atas penggunaan
• Pendekatan Pendapatan Pendekatan Penilaian
• Hanya ada asumsi • Asumsi diterapkan
• Asumsi khusus relevan digunakan sebagai
basis proyeksi dan lainnya
• Secara umum tidak dibenarkan • Untuk hal tertentu dapat terjadi
adanya penyimpangan dari POJK penyimpangan dengan POJK
• Penilai wajib menjalankan prosedur
penyimpangan
 Ilustrasi Perbedaan
Pengadaan Tanah Pelaporan Keuangan Aksi Korporasi
Pemberi Tugas Emiten TBK Emiten TBK Emiten TBK sama
Pengguna Laporan BPN Emiten TBK Emiten TBK/OJK sama
Objek Penilaian Real Estate Real Estate Real Estate sama
Tujuan Penilaian Pengadaan Tanah Pelaporan Keuangan Kewajaran Transaksi berbeda
Dasar Nilai Nilai Penggantian Nilai Wajar Nilai Pasar berbeda
Wajar
Ketentuan UU No. 2/2012 POJK/PSAK/SPI POJK/SPI Berbeda
Tanggal Penilaian Telah ditentukan Bersamaan dengan Bersamaan dengan Berbeda satu sama
peraturan tanggal LK tanggal LK lain
Kesimpulan Nilai vs Akan berbeda atau Dapat berbeda sama Berbeda satu sama
Nilai Pasar pada umumnya lain
lebih tinggi
Solusi …..???
Ketentuan Penyimpangan
 Ketentuan Penyimpangan (SPI 103 – 105)
1. Tidak ada penyimpangan yang diperbolehkan kecuali dapat dibuktikan bahwa adanya keterbatasan
dan/atau penyimpangan untuk menggunakan setiap persyaratan dalam Lingkup Penugasan sesuai SPI
ini.
2. Adanya keterbatasan dan/atau penyimpangan yang dapat dibenarkan, harus diungkapkan dalam setiap
penugasan Penilaian.
3. Penyimpangan dapat berlaku untuk kegiatan penilaian sesuai untuk kebutuhan pengguna jasa dan
sesuai ketentuan dan perundang-undangan yang berlaku.
4. Jika Penilai diminta untuk melaksanakan penugasan yang menyimpang dari persyaratan ini atau
mengakibatkan dilaksanakannya pekerjaan yang kurang dari atau berbeda dengan yang lazim
dilaksanakan dengan memenuhi SPI dan KEPI, Penilai hanya dapat menerima dan melaksanakan
penugasan tersebut apabila kondisi di bawah ini dipenuhi:
a. Penilai menentukan bahwa instruksi tersebut tidak akan cenderung menyesatkan pengguna laporan
penilaian;
b. Penilai menentukan bahwa penilaian tidak menjadi sangat terbatas yang membuat hasil penilaian
tidak lagi dapat dipercaya dan andal untuk tujuan yang diharapkan dan penggunaan dari penilaian;
c. Penilai memberi masukan kepada Pemberi Tugas bahwa instruksi yang diberikan merupakan
penyimpangan dari SPI yang harus diungkapkan sepenuhnya dalam Laporan Penilaian.
 TERIMA KASIH

Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI)

Komite Penyusun Standar Penilaian Indonesia (KPSPI)
Office 18, Lantai 3 Unit 3F
Jl. TB Simatupang Kav. 18 Jakarta Selatan Indonesia
Email : mappi@cbn.net.id
Website : http://www.mappi.or.id

HY/2022
 Ilustrasi Alternatip Penggunaan Pendekatan
Tujuan & Kelebihan dan Karateristik Ketersediaan Urutan
Pendekatan Item Aset Result
Dasar Nilai Kelemahan Aset Data Pilihan

Residential 1 1 1 1 4 I
Pendekatan Pasar Komersial 1 2 3 3 9 II
Industri 1 3 3 3 10 III

Residential 2 2 3 2 9 III
Pendekatan
Pendapatan Komersial 1 1 1 1 4 I
Industri 2 2 2 2 8 II

Residential 2 2 2 2 8 II
Pendekatan Biaya Komersial 2 2 3 2 9 III
Industri 1 1 1 1 4 I

36