1

Sukses itu seperti anak tangga,

lewatilah secara bertahap, jika
melompat-lompat ada resiko
terpeleset jatuh lebih
menyakitkan

KONSEP UMUM DAN PRINSIP

DASAR PENILAIAN
Budi Prasodjo 2020
1. Pendahuluan 12. Asumsi dan Asumsi Khusus
2. Aset dan Properti 13. Konsep Penting Lainnya
3. Aset dan Liabilitas 14. Pendekatan Penilaian
4. Harga, Biaya dan Nilai 15. Pendekatan Pasar Dibahas
5. Pasar 16. Pendekatan Pendapatan detil di SPI
106
6. Aktivitas Pasar 17. Pendekatan Biaya
7. Pelaku Pasar 18. Metode Penerapan
8. Unit Penilaian 19. Data Masukan Penilaian
9. Dasar Nilai 20. Penyimpangan
10. Penggunaan Tertinggi dan Terbaik 21. Bagan Proses Penilaian
11. Kegunaan
3

§ Aset secara luas mencakup sumber daya alam, sumber

daya manusia dan sumber daya ekonomi
§ Keuangan dan akutansi, aset adalah sumber daya
ekonomi yang dimiliki dan/atau dikuasai oleh entitas
dan ada manfaat ekonomi di masa depan serta dapat
diukur dalam satuan uang.
§ Terminologi aset mewakili kepemilikan atau
penguasaan yang dapat dikonversikan dalam bentuk
moneter
§ Aset terdiri dari aset berwujud dan aset takberwujud
4

§ Properti adalah konsep hukum yang mencakup kepentingan,

hak dan manfaat yang berkaitan dengan suatu kepemilikan.
§ Properti terdiri atas hak kepemilikan, yang memberikan hak
kepada pemilik untuk kepentingan tertentu atau sejumlah
kepentingan atas apa yang dimilikinya.
§ Kita wajib memperhatikan konsep hukum properti yang
meliputi segala sesuatu yang merupakan konsep kepemilikan
atau hak dan kepentingan yang bernilai
§ Properti berbentuk benda atau bukan, berwujud atau
takberwujud, dapat dilihat atau tidak, yang memiliki nilai
tukar atau yang dapat membentuk kekayaan
5

Konsep hukum dari properti meliputi segala sesuatu

yang merupakan konsep kepemilikan atau hak dan
kepentingan yang bernilai, dari sesuatu yang bisa :
o Real Properti

o Personal Properti

o Bisnis/Perusahaan

o Hak Kepemilikan Finansial (HKF)

6

Real Estat
• Real estat adalah benda fisik berwujud yang dapat dilihat dan
disentuh, bersama-sama dengan segala sesuatu yang didirikan
pada tanah yang bersangkutan, di atas atau di bawah tanah

Real Properti
• Penguasaan yuridis atas tanah yang mencakup semua hak atas
tanah (hubungan hukum dengan bidang tanah tertentu), semua
kepentingan ( interest ), dan manfaat ( benefit ) yang berkaitan
dengan kepemilikan real estat
* Real Properti yg dimaksud adalah sama dengan Properti
7

o Tanah dalam bahasa undang-undang sering diar tikan

permukaan bumi (UU No. 5/1960)
o Tanah sebagai permukaan bumi, material yang ada dibawah,
di atas udara dan seluruh benda yang terikat ke tanah (Peter
Dale dan John McLaughlin, 1999).
o Tanah adalah permukaan bumi, bagian dari permukaan bumi
(Dictionary of Real Estate Terms, Sixth Editon, 2004).
o Kesimpulannya :
“Tanah selalu berhubungan dengan permukaan bumi”
namun penguasaannya berada di tangan negara
8

o Tanah merupakan sesuatu yang mendasar bagi kehidupan dan keberadaan manusia
o Penilaian tanah dengan asumsi tanah tersebut kosong, atau dengan bangunan
beserta pengembangan lainnya merupakan konsep ekonomi.
o Secara fisik tanah berikut pengembangan diatasnya disebut real estat
o Nilai ekonomi akan tercipta berdasarkan kegunaan real estat
o Hal yang berkaitan tanah adalah keunikannya seperti ketahanan (durability), lokasi,
pasokan (supply) yang relatif terbatas dan kegunaan spesifik dari bidang tanah
tersebut
o Nilai dalam konteks ekonomi diukur dari terminologi moneter dan ditentukan oleh
kemauan dan kemampuan individu/organisasi k menerjemahkan kegunaan real estat
9

o Nilai pada hakekatnya merupakan konsep ekonomi yang

mengikat barang dan jasa sebagai komoditi untuk
dipertukarkan
o Pada abad 18 ilmu ekonomi telah mengidentifikasi
e m pa t f a kto r p ro d u k s i : l a n d , l a b o r, c a p i t a l d a n
entrepreneurship, memiliki hubungan terhadap faktor-
faktor penentu nilai seperti kegunaan (utility), kelangkaan
(scarcity), keinginan (desire) dan kekuatan daya beli
efektif (effective purchasing power).
10

§ Liabilitas adalah kewajiban kini entitas, timbul dari

peristiwa masa lalu yang penyelesaiannya dapat
mengakibatkan arus keluar sumber daya entitas yang
mengandung manfaat ekonomi (PSAK 57)
§ Aset terdiri dari aset berwujud dan aset takberwujud
11

Kegunaan/ Utility

Kelangkaan/ Scarcity
UNSUR
NILAI Keinginan/ Desire

Kekuatan Daya Beli

Efektif/
Effective Purchasing
Power
12

Harga • adalah sejumlah uang yang diminta, ditawarkan atau

dibayarkan untuk suatu aset

Biaya • sejumlah uang yang diperlukan untuk memperoleh atau

menciptakan aset

Pasar
• adalah lingkungan dimana barang dan jasa diperdagangkan
antara pembeli dan penjual melalui mekanisme
pembentukan harga
13

o Konsep pasar menyiratkan bahwa barang dan jasa dapat diperdagangkan antara pembeli dan penjual
tanpa ada pembatasan kegiatannya
o Pasar meliputi berbagai macam kriteria:
a) Barang atau jasa yang diperdagangkan
b) Skala atau hambatan distribusi/infrastruktur
c) Geografi
o Pasar yang dimaksud dalam penilaian berarti pasar dimana aset dan liabilitas dipertukarkan pada
tanggal penilaian dan pelaku mempunyai akses langsung ke pasar
o Pasar dikatakan sempurna jika aspek penawaran dan permintaan dalam keseimbangan tetap. Umumnya
pasar tidak sempurna karena gangguan pasokan atau permintaan yang tiba-tiba naik atau turun
o Aktifitas pasar selalu berubah atau berfluktuasi sesuai kondisinya. Tidak ada batasan yang jelas antara
pasar aktif atau tidak
o Pelaku pasar itu meliputi individu, perusahaan atau entitas lainnya. Pelaku pasar baik pembeli atau
penjual umumnya melakukan transaksi di pasar pada tanggal penilaian.
14

1. Kegunaan moneter dari suatu properti, barang atau

jasa atas pembeli atau penjual pada waktu tertentu
2. Manfaat ekonomi yang diperoleh saat ini atas
keuntungan (benefit) pada masa akan datang dari
kepemilikan suatu properti
o Dasar Nilai adalah suatu pernyataan dari asumsi pengukuran yang fundamental dalam suatu Penilaian
o Menjelaskan asumsi fundamental yang digunakan untuk dasar dari nilai yang dilaporkan, misalnya sifat
transaksi hipotetis, hubungan dan motivasi para pihak dan sejauh mana aset ditawarkan di pasar. Dasar
Nilai yang sesuai akan tergantung pada tujuan penilaian.
o Dasar Nilai harus secara jelas dibedakan dari :
a) pendekatan atau metode yang digunakan untuk menetapkan indikasi nilai,
b) jenis aset yang dinilai,
c) keadaan aktual atau status aset yang diasumsikan pada saat penilaian,
d) setiap asumsi tambahan atau asumsi khusus yang mengubah asumsi fundamental (dasar) dalam
keadaan tertentu
o Dasar Nilai dapat dikelompokkan dalam tiga kategori utama:
a) Pasar bebas terbuka, Nilai Pasar
b) Manfaat bagi pihak terbatas, Nilai Khusus dan Nilai Investasi
c) Harga yang layak disepi antara dua pihak, Nilai Wajar Khusus dan Nilai Ekuitabel
o Tergantung Dasar Nilai, transaksi yang diasumsikan dapat terdiri dari beberapa bentuk:
a) Transaksi hipotetis
b) Transaksi aktual
c) Transaksi pembelian (“entry”)
d) Transaksi penjualan (“exit”)
e) Transaksi pasar tertentu atau karakter yang ditentukan
o Asumsi tanggal transaksi akan mempengaruhi jenis informasi dan data yang dipertimbangkan Penilai.
o Dasar Nilai mencerminkan asumsi para pihak yang bertransaksi. Asumsi memiliki karakter:
a) bersifat hipotetis,
b) para pihak yang diketahui,
c) bagian dari kelompok yang dapat diidentifikasi,
d) para pihak memiliki motivasi tertentu pada tanggal yang diasumsikan
e) tingkat pemahaman yang diasumsikan
o Penilai menentukan Dasar Nilai yang relevan sesuai tujuan penilaiannya
17

Ø …Nilai … adalah suatu opini dari manfaat ekonomi atas kepemilikan

aset atau harga yang paling mungkin dibayarkan untuk suatu aset
dalam per tukaran. Nilai dalam per tukaran adalah suatu harga
hipotetis.
Ø Nilai bukan merupakan fakta, tetapi lebih merupakan harga yang
sangat mungkin dibayarkan untuk aset (barang atau jasa) pada waktu
tertentu sesuai dengan definisi tertentu dari nilai.
Ø Nilai dalam konteks ekonomi diukur dalam terminologi moneter, dan
ditentukan oleh kemauan dan kemampuan individu dan organisasi
untuk menerjemahkan kegunaan real estat/personalti dalam
terminologi moneter.
18

Ø Kegunaan Properti mencerminkan pengaruh gabungan dari seluruh

kekuatan pasar yang membentuk nilai dari suatu properti.
Ø Bila dihubungkan dalam konteks real estat, maka nilai ekonomi akan
tercipta berdasarkan kegunaan real estat, atau berdasarkan kapasitas
untuk memuaskan kebutuhan dan keinginan masyarakat
Ø Nilai Pasar dari suatu real estat lebih mencerminkan kegunaannya
menurut pasar dan bukan status fisiknya secara murni. Kegunaan atas
suatu aset bagi pihak tertentu dapat saja berbeda dengan kegunaan
aset di pasar atau di industri tertentu.
19

o Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang,

yang dapat diperoleh atau dibayar dari hasil suatu penukaran
suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara
pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang
berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang
pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak
masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan. (SPI 101 – 3.1)
 Dasar Nilai Dasar Nilai
1 Nilai Asuransi 12 Nilai Realisasi Bersih untuk Penggunaan
2 Nilai Dalam Penggunaan yang Ada sebagai Kesatuan Operasional
3 Nilai Investasi
13 Nilai Sekrap
4 Nilai Khusus
14 Nilai Sewa
5 Nilai Likuidasi
6 Nilai Pasar Untuk Penggunaan Yang Ada 15 Nilai Sisa

7 Nilai Pembangunan Kembali 16 Nilai Sinergi

8 Nilai Penggantian Wajar 17 Nilai Wajar
9 Nilai Potensial
18 Nilai Wajar Khusus
10 Nilai Realisasi Bersih
19 Nilai Ekuitable
11 Nilai Realisasi Bersih Terbatas
21

Ekonomi Politik

Lingkungan Sosial
22

Nilai properti naik/turun…

tergantung perkembangan kota
dimasa mendatang
23

Nilai properti/kota akan naik/turun…

dipengaruhi kebijakan perkotaan
Kini dan dimasa mendatang
24

o Transportasi dan infrastruktur perkotaan berperan besar

terhadap kemajuan kota, termasuk nilai propertinya
25

§ Kriteria utama penilaian properti adalah kegunaannya yang bersifat relatif atau
komparatif
§ Penilaian properti ditentukan oleh bagaimana properti tersebut digunakan atau
ditransaksikan di pasar
§ Properti dapat dinilai sebagai aset individual atau dalam portfolio
§ Kegunaan diukur dari perspektif jangka panjang, biasanya melewati umur penggunaan
fisiknya
§ Akibat umum dari ketidakpastian politik dan ekonomi adalah perubahan kegunaan, baik
dalam kapasitas maupun efisiensi. Tanggung jawab penilai mampu melihat harapan
pasar akan jangka waktu berakhirnya ketidakpastian tersebut.
§ Properti yang telah tercemar berat atau yang membutuhkan biaya perbaikan yang lebih
besar dari nilai propertinya sendiri berakibat properti bernilai negatif, karena
kegunaannya negatif.
26
§ Asumsi dan Asumsi Khusus diperlukan untuk menyertai Dasar Nilai. Asumsi mempuyai dampak signifikan terhadap
nilai
§ Jenis Asumsi:
§ Asumsi fakta yang konsisten dengan yang terjadi pada tanggal penilaian
§ Asumsi fakta yang berbeda dengan yang terjadi pada tanggal penilaian
§ Contoh asumsi fakta yang konsisten dengan kejadian pada tanggal penilaian, adalah asumsi umum :
§ Asumsi bahwa bahwa bisnis dialihkan sebagai entitas operasional yang lengkap
§ Asumsi bahwa aset yang digunakan dialihkan tanpa bisnisnya
§ Asumsi bset dialihkan bersama pelengkap lainnya
§ Asumsi kepemilikan saham dialihkan secara individual atau blok/lot
§ Asumsi suatu properti yang ditempati diasumsikan dalam keadaan kosong saat dialihkan
§ Contoh asumsi fakta berbeda dengan keadaan sebenarnya pada tanggal penilaian disebut asumsi khusus:
§ Asumsi properti dimiliki dalam keadaan kosong
§ Asumsi bangunan direncanakan selesai pada tanggal penilaian
§ Asumsi kontrak sudah ada pada tanggal penilaian
§ Asumsi instrumen keuangan dinilai dengan yield curve berbeda dengan pasar
1. Highest & Best Use (Pemanfatan Tertinggi dan Terbaik)
2. Supply & Demand (Penawaran & Permintaan)
3. Pengganti (Substitution)
4. Antisipasi (Anticipation)
5. Perubahan (Change)
6. Penyesuaian (Conformity)
7. Persaingan (Competition)
8. Keseimbangan (Increasing & Decreasing Return/Balance)
9. Penggunaan yang Tetap (Consistent Use)
10. Eksternalitas (Externalities)
11. Kontribusi (Contribution)
 (Pemanfatan Tertinggi dan Terbaik)
o Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU) didefinisikan sebagai penggunaan yang paling
mungkin dan optimal dari suatu proper ti, yang secara fisik dimungkinkan, telah
dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diijinkan, secara finansial layak , dan
menghasilkan nilai tertinggi dari properti tersebut
o Secara Legal diijinkan (legally permissible)
o Secara Fisik memungkinkan (physically permissible)
o Secara Ekonomis layak (financially feasible)
o Memberikan Nilai Tertinggi (highest return)

o Konsep HBU merupakan hal yang fundamental dan tidak terpisahkan dari estimasi Nilai
Pasar
2. Penawaran dan Permintaan
(Supply & Demand)
 Properti memiliki nilai bila
proper ti tersebut dapat
digunakan. Nilai akan naik
bila persediaan tanah
berkurang, dimana orang
memerlukan tanah. Nilai akan
menjadi naik bila kebutuhan
meningkat sementara
persediaan mengecil
Prinsip-Prinsip Penilaian….
3. Pengganti (Substitution)
 Pe m b e l i p ro p e r t i t i d a k a k a n
membayar lebih terhadap suatu
properti dibanding dengan biaya
pembeliaan lain yang sama. Misalnya
dalam pasar didapat dua properti
baru dengan kondisi yang sama,
maka properti dengan harga yang
lebih rendah akan terjual terlebih
dahulu
Prinsip-Prinsip Penilaian….
4. Antisipasi (Anticipation)
 Nilai suatu properti adalah
harapan akan keuntungan di
masa yang akan datang atas
penggunaan properti
tersebut. Contoh proper ti
seper ti hotel, perkantoran
dan lain-lain
Prinsip-Prinsip Penilaian….
5. Perubahan (Change)
 Properti tak henti-hentinya
berubah, nilai dipengaruhi
variabel antara lain jumlah
penduduk, perubahan kondisi
ekonomi, kontrol pemerintah
terhadap properti,
pembukaan jalan baru dan
perubahan politik negara
Prinsip-Prinsip Penilaian….
6. Kesesuaian (Conformity)
 Properti yang terletak pada
lingkungan yang cocok baik
sosial maupun ekonominya,
akan mempunyai nilai yang
maksimum. Proper ti yang
terletak di daerah yang
kurang cocok, nilainya akan
turun
 Prinsip-Prinsip Penilaian….
7. Persaingan (Competition)
 Semua bentuk usaha ingin
mendapatkan keuntungan,
tidak terkecuali properti. Bila
permintaan akan suatu
proper ti besar, developer
akan mendapatkan
keuntungan besar. Bila
d e v e l o p e r l a i n m a s u k ke
lokasi tersebut, maka timbul
persaingan, keuntungan akan
turun
Prinsip-Prinsip Penilaian…
8. Keseimbangan (Increasing & Decreasing Return/Balance)
 Penambahan biaya pada suatu properti belum tentu akan
menambah penghasilan properti tersebut

9. Penggunaan yang Tetap (Consistent Use)

 Suatu proper ti untuk penggunaan ter tentu selalu dilihat
penggunaan secara terus menerus dan tetap, contohnya mesin
yang digunakan untuk keperluan khusus/tetap
Prinsip-Prinsip Penilaian…
10. Eksternalitas (Externalities)
 Prinsip menganut kepada pengaruh yang datang dari luar apakah
berbentuk positip maupun negatip

11. Konstribusi (Contribution)

 Baik tanah maupun bangunan biasanya memberikan kontribusi
pada total nilai dari properti. Suatu contoh dari bangunan
komersial yang sudah tua di atas tanah komersial boleh dikatakan
bahwa nilai tanah disini memberikan kontribusi terhadap seluruh
nilai properti tersebut.
 PENDEKATAN PENILAIAN
37

q Merupakan landasan proses penilaian dilengkapi metode dari masing-masing

pendekatan
q Pendekatan didasarkan pada prinsip ekonomi atas keseimbangan harga, antisipasi
manfaat atau substitusi
q Pendekatan secara umum:
1) Pendekatan Pasar - membandingkan aset yang dinilai dengan aset lainnya yang
identik atau sebanding
2) Pendekatan Pendapatan - mengubah arus kas di masa mendatang ke masa kini,
dengan proyeksi pendapatan yang dihasilkan selama masa manfaat aset dan
menghitung nilai melalui proses kapitalisasi
3) Pendekatan Biaya - menggunakan prinsip ekonomi dimana pembeli tidak akan
membayar aset melebihi biaya untuk mendapatkannya dengan kegunaan yang
sama atau setara pada saat pembelian
38

Kesuksesan itu menular, maka

bergaul dan belajarlah dengan
orang-orang yang sukses

Budi Prasodjo- Juli 2020