KONSEP-KONSEP

DASAR PENILAIAN
PROPERTI
 CAKUPA
PENILAIAN N
 DEFINISI NILAI, HARGA, DAN BIAYA
 KLASIFIKASI PROPERTI
 PRINSIP DAN KARAKTERISTIK
INVESTASI PROPERTI
 PRINSIP-PRINSIP DASAR PENILAIAN

2
 REAL PROPERTY DAN PENILAIANNYA

Tanah diinvestigasi dan dianalisis dalam berbagai disiplin ilmu:

pemerintah, hukum, ekonomika, geografi, dan studi-studi lingkungan
Setiap disiplin ilmu tersebut berbeda dalam menempatkan konsep
real property, masing-masing memfokuskan pada:
 Dalam domain Ilmu Hukum, issue-issue seperti kepemilikan
(ownnership) dan penggunaan tanah (use of land) dipertimbangkan
 Dalam Ekonomika, tanah merupakan salah satu faktor produksi
primer dari empat faktor produksi selain tenaga kerja, kapital, dan
entrepreneurial coordination
 Sosiologi memfokuskan tanah dalam dua hal: sebagai sumber daya
yang dibagikan kepada semua orang dan sebagai komoditas yang
dapat dimiliki, diperdagangkan, dan digunakan oleh individual

3
 Geografi memfokuskan pada pendeskripsian elemen-elemen fisikal
tanah dan aktivitas orang yang menggunakannya
Lawyers, economists, sociologists, and geographers have a common
understanding of the attributes of land:
 Each parcel of land is unique in its location and composition.
 Land is physically immobile.
 Land is durable.
 The supply of land is finite.
 Land is useful to people.
Geografi dan Lingkungan
 Setiap jengkal tanah adalah unik, dan ketetapan lokasi (the fixity of
location) adalah karakteristik utama dari semua real estate
 Tanah dipengaruhi oleh beberapa proses seperti, proses fisik
memodifikasi permukaan tanah, proses biologi, proses sosioekonomi
mengatur habitat manusia dan aktivitasnya terhadap tanah.
 Secara bersama-sama, proses-proses tersebut mempengaruhi
karakteristik penggunaan tanah
4
 Land can be used for many purposes:
 Agriculture
 Commerce
 Industry
 Habitation
 Recreation

Land use decisions may be influenced by many factors:

 Climate
 Topography
 The distribution of natural resuorces, populations centers, and
industry
 Trends in economics, population, technology, and culture

5
Legal
Land…. Includes not only the ground,
or soil, but everything that is attached to
the earth, whether by course of nature,
as are trees and herbage, Land
or by the hand of man, as are houses
and other building……
Soil

6
 LINGKUP PENILAIAN

Properti

Penilai
Nilai Penilaian

Tujuan
Penilaian

7
 PENGERTIAN PENILAIAN
Penilaian adalah gabungan antara ilmu pengetahuan dan seni
(science and art) dalam mengestimasi nilai dari sebuah
kepentingan yang terdapat dalam suatu properti bagi tujuan
tertentu dan pada waktu yang telah ditetapkan, serta
dengan mempertimbangkan segala karakteristik yang ada
pada properti tersebut
Penilaian: proses pekerjaan untuk memberikan opini tertulis
atas nilai ekonomi suatu objek penilaian sesuai dengan SPI
(PMK 101/2014)
 Penilai: seseorang yang memiliki kompetensi dalam melakukan
kegiatan Penilaian, yang sekurang-kurangnya telah lulus
Pendidikan awal Penilaian (PMK 101/2014)
 Dalam melaksanakan Penilaian, Penilai terlebih dahulu wajib
terdaftar dalam register Penilai yang diselenggarakan oleh
8
Menteri (PMK 56/2017)
 HARGA, BIAYA, DAN NILAI (SPI-2018)
adalah sejumlah uang yang diminta, ditawarkan atau
dibayarkan untuk suatu aset. Karena kemampuan keuangan,
Harga motivasi atau kepentingan khusus dari pembeli atau penjual,
harga yang dibayarkan mungkin berbeda dengan nilai dari
aset tersebut berdasarkan anggapan pihak lain (KPUP: 4.2)
adalah sejumlah uang yang diperlukan untuk memperoleh
atau menciptakan suatu aset. Ketika aset telah diperoleh
Biaya atau diciptakan, biaya merupakan suatu fakta. Harga
berhubungan dengan biaya, karena harga yang dibayar
untuk suatu aset menjadi biaya bagi pembeli. (KPUP: 4.3)

adalah suatu opini dari manfaat ekonomi atas kepemilikan

aset, atau harga yang paling mungkin dibayarkan untuk
Nilai suatu aset dalam pertukaran, sehingga nilai bukan
merupakan fakta. Aset diartikan juga sebagai barang dan
9 jasa. (KPUP: 4.4)
 NILAI MENURUT SPI

 ...Nilai... adalah konsep ekonomi yang merujuk pada

harga yang sangat mungkin disepakati oleh pembeli
dan penjual dari suatu barang atau jasa yang tersedia
untuk dibeli Nilai Pasar
 Nilai bukan merupakan fakta, tetapi lebih merupakan (SPI 101)
harga yang sangat mungkin dibayarkan untuk barang
atau jasa pada waktu tertentu sesuai dengan definisi
tertentu dari nilai
 Nilai dalam konteks ekonomi diukur dalam terminologi Nilai selain
moneter, dan ditentukan oleh kemauan dan kemam- Nilai Pasar
puan individu dan organisasi untuk menerjemahkan (SPI 102)
kegunaan real estat/personalti dalam terminologi
moneter

10
 UNSUR NILAI
NILAI = f (U, S, D, EPP)

UTILITY
SCARCITY
DESIRE
EFFECTIVE PURCHASING POWER

Utility and Scarcity are supply Effective Purchasing Power : the

factors. Desire and Effective
Purchasing Power are demand
factors
11
abality of an individual or group to
participate in a market, i.e., to acquire
goods and services with cash or its
equivalent
 UTILITY
 Utility merujuk pada keuntungan (benefits) dari sebuah
properti dan sejauh manakah sebuah properti dapat
memenuhi kebutuhan dan keinginan dari pembeli potensial
 Oleh karena itu hal-hal yang perlu diperhatikan dalam analisis
utilitas adalah:
 Peraturan dan hukum apa saja yang terkait pada penggunaan
properti
 Hak dan batasan apa saja yang dapat diterapkan pada
properti
 Seberapa nyamankah lokasi dari Properti, dan bagaimanakah
lingkungannya?
 Bagaimana ukuran, bentuk dan kapasitas tanah dari lahan
properti? Tipe bangunan dan pembangunan apa saja yang
mungkin untuk sebuah lahan properti? Bagaimana servis dan
fasilitas penunjang kawasan properti?
12
 SCARCITY
 Konsep ini merujuk pada relativitas tingkat pemasokan
properti (Supply) yang dapat memenuhi kebutuhan pembeli
potensial
 Jika pembeli potensial memiliki banyak pilihan, maka nilai
properti cenderung relatif rendah. Sebaliknya, semakin besar
tingkat scarcity (dengan asumsi memiliki derajat kesamaan
dengan properti lain) semakin besar nilai properti
 Analisis kelangkaan ini berarti menganalisis kompetitor yaitu
menghitung jumlah atau besarnya substitusi properti
 Hal yang perlu diperhatikan dalam analisis ini adalah:
 Sumber potensial dari supply
 Identikasi kompetitor langsung
 Faktor-faktor yang menentukan supply
13
 DESIRE (DEMAND)
 Suatu barang/jasa mempunyai nilai apabila barang tersebut
dibutuhkan atau ada permintaan terhadapnya
 Analisis demand merupakan analisis terhadap orang/pembeli
terkait dengan apa yang diinginkan atau dibutuhkan, daya beli, dan
keinginan untuk membayar
 Aspek yang dianalisis meliputi:
 Pertumbuhan Kota (City growth) – Sumber-sumber daya apa saja
dari populasi, pendapatan dan kekayaan yang mempengaruhi
market area?
 Berapa jumlah pembeli potensial? Apa saja preferensi, selera dan
ekspektasi mereka? (Market Segmentation)
 Bagaimana kemampuan untuk meminjam dana? (Mortgage
Affordability)
 Bagaimana kondisi dan kualifikasi untuk memperoleh pinjaman?
(Mortgage Availability)
14
 EFFECTIVE PURCHASING POWER (TRANSFERABILITY)
 Merujuk pada proses transfer hak properti dari satu pihak ke
pihak lain
 Proses ini terdiri dari marketing, negotiating, and closing
transaksi properti
Hal yang perlu diperhatikan adalah:
 Peran calo/broker dalam mementukan harga properti
 Konsep promosi dan prinsip-prinsip yang perlu diperhatikan
dalam mempertemukan titik temu antara pembeli dan penjual
dalam proses negosiasi
 Tipe kontrak yang digunakan dalam transfer properti, apakah
sewa, jual atau tukar?
 Biaya transaksi dan detil lainnya yang termasuk ketika proses
transaksi berakhir
15
 NILAI PASAR
(Standar Penilaian Indonesia 2018)

Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang

yang dapat diperoleh atau dibayar untuk penukaran
suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara
pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang
berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan,
yang pemasarannya dilakukan secara layak, di mana
kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar
pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa
paksaan. (SPI 101-3.1)

16
 NILAI PASAR TERBUKA
FAIR MARKET VALUE

Adalah harga dari suatu transaksi yang memenuhi

kriteria sebagai berikut
 Pembeli dan penjual yang ingin melakukan transaksi
 Dalam keadaan pasar terbuka
 Penjual dan pembeli mempunyai pengetahuan,
pengalaman dan informasi yang mencukupi
 Jangka waktu penawaran mencukupi
 Tidak mempertimbangkan pembeli dan penjual
istimewa

17
  Pasar adalah lingkungan di mana barang dan jasa diper-
dagangkan antara pembeli dan penjual melalui mekanisme
harga.
 Konsep pasar menyiratkan bahwa barang dan/atau jasa
dapat diperdagangkan antara pembeli dan penjual tanpa
adanya pembatasan atas kegiatan.
 Pasar dapat bersifat lokal, nasional, regional, atau
internasional
 Nilai adalah konsep ekonomi yang merujuk pada harga
yang sangat mungkin disepakati oleh pembeli dan penjual
dari suatu barang atau jasa yang tersedia untuk dibeli.
Nilai bukan fakta, tetapi lebih merupakan harga yang
sangat mungkin dibayarkan untuk barang atau jasa pada
waktu tertentu sesuai dengan definisi tertentu dari nilai
18
 Harga = Biaya + Faktor Kepentingan dan Pasaran

 Nilai dan Harga adalah berbeda, tetapi keduanya dapat pula sama
 Faktor yang menyebabkan perbedaan dan persamaan antara nilai
dan harga adalah faktor kewajaran, yaitu:
 Penjual yang berkelayakan dan mempunyai hak bersedia
menjual hartanya
 Pembeli yang berkelayakan bersedia membeli harta tersebut
 Ada waktu yang cukup untuk tawar menawar
 Ada waktu yang cukup untuk menunjukkan harta yang dijual ke
pasaran
 Harga tidak berubah atau mengalami fluktuasi dalam jangka
waktu tertentu
 Tidak mempertimbangkan penawaran-penawaran istimewa

19
 FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI

NILAI PROPERTI

A. Faktor Permintaan dan Penawaran

 Faktor Kependudukan
 Perubahan Citarasa
 Perubahan Tehnologi Pembangunan
B. Faktor Fisik Properti
 Jenis dan Kegunaan Properti
 Ukuran dan Bentuk
 Desain
 Kontruksi Bangunan
C. Faktor Perletakan dan Lokasi Properti
 Perletakan
 Lokasi
D. Faktor Politik dan Kenegaraan
20
KARAKTERISTIK PASAR PROPERTI YANG SANGAT UNIK DAN BERBEDA
DENGAN SEKTOR EKONOMI LAINNYA, YAITU:
1. Pasar properti bukan merupakan pasar sempurna (imperfect
market), sebab:
 keragaman barang, oleh karena keunikan karakteristik barang satu
yang berbeda dengan barang lain
 jumlah pembeli dan penjual yang terbatas, sehingga harga sangat
mudah dipengaruhi oleh perubahan jumlah pembeli ataupun
penjual
 Pasar properti sangat sarat dengan intervensi pemerintah, misalkan
dalam hal legalitas, peraturan tata ruang, peruntukan lahan, pajak,
dan lain-lain yang mempengaruhi mekanisme pasar peoperti
 Properti bersifat tidak mudah dipindahkan, sehingga sangat terkait
dengan kondisi lokal di mana properti itu berada
 Informasi berkaitan dengan barang/properti tidak sama antara
pembeli dengan penjual
21
Lanjutan…
2. Pasar properti dicirikan oleh permintaan turunan (derived
demand), karena properti merupakan sektor tersier dalam ekonomi
yang mendukung aktivitas sektor primer dan sekunder
3. Pasar properti dicirikan oleh karakteristik pasokan yang tidak elastis
(inelastic supply), hal ini berkaitan dengan adanya tenggang waktu
pembangunan dengan waktu operasi atau penggunaan. Untuk
memasok properti, dibutuhkan waktu 1-2 tahun untuk
membangun, sedangkan di masa pembangunan tersebut sangat
mungkin permintaan telah berubah
4. Pasar properti mengalami siklus untuk jangka waktu tertentu, di
mana masing-masing tipe properti memiliki siklus tersendiri. Secara
umum siklus pasar properti berkisar antara 7-9 tahun.
5. Pasar properti sangat terkait dan dipengaruhi oleh perubahan suku
bunga, baik dari aspek permintaan maupun aspek pasokan

22
 PASAR PROPERTI: Elastic demand and perfectly inelastic supply of land for
single use under Ricardian Rent Theory

S
Rent

P1

D1
P E

O Q Quantity of Land

23
 Equilibrium Analysis of Rent for Office Space
(Adapted from Fraser 1993)

S
Rent

S1

r1
r2
r*

D1

D
O Q Q2 Office Floor-space

24
 PROPERTI MENURUT SPI

 Tanah
Real Properti  Bangunan
 Sarana Pelengkap
Objek Penilaian
 Mesin dan Peralatan
 Fixture & Furniture
Personal  Jewel dan Antique
Properti  Kendaraan Bermotor
 Surat Berharga
PROPERTI
 Ekuitas
Business  Entitas
 Aset Takberwujud

 Aset Kredit
Hak Kepemilikan  BOT
Finansial  Hak Sewa
25
 PENGGOLONGAN PROPERTI MENURUT SIFATNYA

Real Property
(Tanah, Bangunan dan
Sarana Pelengkap)
Tangible asset
Personal Property
(Machine Equipment
Fixture dan Furniture,
Kendaraan Bermotor,
Jewelry/Antique Art)

PROPERTY Intangible Asset Goodwill, Hak Paten,

Franchises, Trade Mark,
Hak Cipta (Copy Righ)

Securities
(Surat-surat Saham, Investasi,
Berharga) Deposito, Obligasi
26
 JENIS PROPERTI
(SPI 2018)
Jenis properti dikategorikan menjadi empat: Real Properti, Personal
Properti, Perusahaan/Badan Usaha (Business), dan Hak Kepemilikan
Finansial (Financial Interests)
 Real Properti
Adalah kepemilikan atas kepentingan hukum yang melekat pada real
estat atau hubungan hukum penguasaan yuridis oleh pemilik atas
real estat. Hubungan hukum ini biasanya tercatat di dalam suatu
dokumen, misalnya sertifikat kepemilikan atau perjanjian sewa. Oleh
karena itu, properti merupakan suatu konsep hukum yang berbeda
dengan real estat, di mana real estat mewakili aset secara fisik.
Real Properti meliputi semua hak, hubungan-hubungan hukum, dan
manfaat yang berkaitan dengan kepemilikan real estat.
Real Estat meliputi tanah dan bangunan itu sendiri, segala benda
yang secara alamiah terdapat di atas tanah dan melekat pada tanah,
seperti bangunan dan bentuk pengembangan lainnya
27
  Gabungan semua hak yang berkaitan dengan kepemilikan real
properti disebut himpunan hak (bundle of rights) yang meliputi
hak untuk menggunakan, menempati, memasuki, menjual,
menyewakan, mewariskan, melepaskan atau memilih untuk
melaksanakan atau tidak melaksanakan setiap hak tersebut
 Personal Properti
Personal properti merujuk pada kepemilikan atas kepentingan
hukum yang melekat pada benda selain real estat. Benda ini
dapat berwujud, misalnya chattels (benda yang dapat
dipindahkan), atau tidak berwujud seperti utang atau paten
 Personal properti berwujud merepresentasikan kepentingan
hukum pada suatu benda yang tidak melekat secara
permanen pada real estat dan biasanya dicirikan dengan
sifatnya yang dapat dipindahkan
 Kepemilikannya disebut Personalty

28
  Perusahaan/Badan Usaha (Business)
Badan Usaha adalah entitas komersial, industri, jasa atau investasi
yang menjalankan kegiatan ekonomi. Badan Usaha biasanya
bersifat mencari keuntungan yang dalam kegiatan operasionalnya
menghasilkan produk atau jasa kepada konsumen
 Terkait erat dengan konsep dari entitas usaha adalah istilah:
 Perusahaan operasional (operating company): entitas usaha
yang menjalankan suatu aktivitas ekonomi dengan membuat,
menjual atau memperdagangkan suatu produk atau jasa
 Going cencern: sebuah entitas yang terus melaksanakan
kegiatan operasionalnya secara berkelanjutan di masa depan
tanpa adanya maksud atau kebutuhan untuk melikuidasi atau
memperkecil secara material skala usahanya.

29
  Hak Kepemilikan Finansial (Financial Interest)
Hak Kepemilikan Finansial (HKF) pada properti berasal dari
pembagian secara hukum dari hak kepemilikan atas badan
usaha dan real properti (misalnya persekutuan/partnership,
sindikasi, BOT, sewa/co-tenancies, joint venture), dan dari
pemberian secara kontraktual hak opsi untuk membeli atau
menjual properti (misalnya tanah dan bangunan, saham atau
instrumen keuangan lainnya) pada harga yang dinyatakan
dalam periode tertentu, atau berasal dari pembentukan
instrumen investasi yang dijamin dengan sekumpulan aset
real estat

30
 KATEGORI ASET DAN HUBUNGANNYA TERHADAP BASIS NILAI
INFRASTRUCTURE
ASET NON ASET OPERASIONAL COMMUNITY ASSET
ASSET
OPERASIONAL Aset yang langsung Digunakan secara
Tidak terkait, penge-
Aset yang tidak langsung digunakan secara terus menerus, umur
digunakan secara luaran pemulihan hanya
operasional tidak terbatas, tidak
operasional untuk penggunaan
dapat dialihkan
yang ada

Apakah pasar untuk

properti dalam Penilaian tergantung
penggunaan yang ada permintaan (Dasar Nilai
DRC)
Ya
Tidak

INVESTASI, ASET PROPERTI KHUSUS ASET/PROPERTI

BERLEBIH DAN PRO- Dasar nilai adalah TIDAK KHUSUS
PERTI PENGEMBANGAN Biaya Penggantian Dasar nilai adalah
Dasar nilai adalah Terdepresiasi Nilai Pasar untuk
Nilai Pasar (DRC) Penggunaan yang Ada
31 Sumber: Diolah dari Valuation of Specialized Public Sector Asset, Connellan, Owen 1997
 NILAI SELAIN NILAI PASAR
 Nilai Pasar untuk Penggunaan yang Ada (Market Value for the Existing
Use)
Nilai dari suatu aset berdasarkan kelanjutan dari penggunaan yang ada,
dengan asumsi bahwa aset tersebut dapat dijual di pasar terbuka untuk
penggunaan yang ada saat itu, tetapi tetap sesuai dengan definisi nilai
pasar tanpa memperhitungkan apakah pengunaan yang ada
menggambarkan penggunaan tertinggi dan terbaik dari aset tersebut
 Aset dapat dijual di pasar terbuka
 Peruntukan dan penggunaan aset apa adanya
 Tidak memperdulikan penggunaan tertinggi dan terbaik
 Nilai Wajar adalah harga yang akan diterima dari penjualan aset atau
dibayarkan untuk pengalihan liabilitas dalam transaksi yang teratur
diantara pelaku pasar pada tanggal pengukuran
 Definisi Nilai Wajar tersebut adalah sesuai dengan definisi dalam PSAK
68. Dalam SPI ini, definisi Nilai Wajar untuk tujuan pelaporan keuangan
adalah sesuai dengan persyaratan standar akuntansi yang berlaku
32
 BIAYA PENGGANTI TERDEPRESIASI
(DEPRECIATED REPLACEMENT COST/DRC)
 Pendekatan Biaya (Cost Approach) terdiri atas Metode Kalkulasi Biaya
dan Metode Biaya Pengganti Terdepresiasi (DRC)
 Metode Kalkulasi Biaya cocok digunakan untuk menentukan Indikasi
Nilai Pasar dari properti bukan khusus (Non Specialised Properties),
dalam hal dapat dibuktikan atau teruji oleh pasar untuk
mendapatkan Nilai Pasar yang diperoleh dari pendekatan biaya
 Metode DRC adalah penilaian yang didasarkan pada estimasi nilai
pasar saat ini atas tanah untuk penggunaan yang ada ditambah
dengan biaya pengganti (biaya reproduksi) kotor saat ini dari
bangunan, dikurangi kerusakan fisik dan semua bentuk keusangan
dan optimasi yang relevan.
 Hasilnya bukan merupakan Nilai Pasar, dianggap sebagai estimasi
biaya pengganti terdepresiasi (DRC) yang didasarkan akan adanya
potensi keuntungan atau potensi pelayanan yang memadai
33
 PERBEDAAN

Metode DRC Cost Approach

NILAI PASAR tanah NILAI PASAR tanah untuk

untuk penggunaan Penggunaan Tertinggi dan
yang ada Terbaik (HBU)

RCN – Penyusutan
RCN – Penyusutan
Bangunan (atas dasar
Bangunan
estimasi biaya/justifikasi
(atas dasar pasar)
penilai)

BIAYA PENGGANTI
TERDEPRESIASI (DRC) NILAI PASAR

34
 Prinsip Utama Nilai Pasar
 Transferable
 Mengacu pada Persepsi Pasar
 HBU

Prinsip Utama Nilai Selain Nilai Pasar (DRC)

 Tidak Transferable
 Lebih pada Estimasi/Justifikasi Penilai
 Penggunaan yang Ada

35
 TUJUAN PENILAIAN
 Penilaian adalah sebuah estimasi nilai dari suatu kepentingan atas
sebuah properti untuk suatu tujuan tertentu
 Ada beberapa keperluan yang menyebabkan penilaian terhadap
suatu properti diperlukan → Keadaan ini menyebabkan lebih dari
satu jenis nilai untuk sebuah properti (tanah dan Bangunan) yaitu
tergantung pada tujuan penilaian tersebut dibuat
 Setiap penilai yang menerima tugas penilaian wajib terlebih dahulu
mengerti dan memahami tujuan penilaian → Hal ini penting
mengingat tujuan yang berbeda, maka memerlukan macam dan
metode penilaian yang berbeda pula
 Penilai juga harus mengetahui dan mampu mengidentifikasikan
masalah yang akan dipecahkan dengan hasil penilaian itu
 Dalam setiap tugas dari berbagai macam penilaian, seorang penilai
haruslah mampu menjelaskan kepada klien secara tepat apa tujuan
dari penilaiannya
36
 Tujuan Penilaian

1. Penentuan Nilai Pasar Terbuka (Open Market

Value)
2. Penjualan atau Pembelian
3. Penyewaan
4. Jaminan Untuk Mendapatkan Pinjaman
5. Asuransi
6. Penggabungan Perusahaan (Merger)
7. Go-Public
8. Penilaian Statuta untuk penentuan PPh, NJOP-PBB
dan NPOP-PBHTB
9. Pembebasan Tanah; dll

37
 KARAKTERISTIK PROPERTI

 Immobility, properti tidak mudah untuk dipindahkan atau

direlokasikan
 Heterogenity, masing-masing properti memiliki karakteristik yang
unik dan berbeda satu dengan lainnya
 Unliquid, properti tidak mudah untuk secepatnya ditukar dalam
bentuk uang karena hambatan dari pasar properti yang bersifat
tidak sempurna
 Durability, properti merupakan barang tahan lama yang memiliki
waktu penggunaan yang panjang
 Legal Complexity, properti sangat terkait dengan aspek legal yang
berhubungan dengan hak penguasaan atas properti dan hak
tersebut akan berpengaruh pula terhadap nilai properti.
Karakteristik tersebut akan sangat berpengaruh terhadap nilai
properti dan investasi di sektor properti
38
 PENGERTIAN INVESTASI
Investasi adalah pengorbanan yang bersifat pasti pada hari ini,
untuk mengharapkan keuntungan yang tidak pasti di masa depan
atau “certain present sacrifice for uncertain future benefits”
Sifat-sifat Investasi Properti
 Nilai Tambah (Added Value)
 Peningkatan Pendapatan Tahunan (Income Appreciation)
 Peningkatan Nilai Tanah (Capital Appreciation)
 Beban Perawatan (Management Burden)
 Investasi Jangka Panjang (Long Term Investment)
 Investasi Padat Modal (High Capital Investment)
 Daya Pengungkit Investasi (High Leverage Investment)
 Biaya Transaksi yang Tinggi (High Cost Transaction)
39
 Sifat-sifat Investasi Properti
 Waktu yang Lama untuk Membeli/menjual (Time Consuming
Acquisition)
 Terbatasnya Pengetahuan (Lack of Knowledge)
 Proteksi terhadap Inflasi (Hedge of Inflation)
 Agunan yang Baik (Good Collateral)
 Kontrol Personal (Personal Control)
 Kebanggaan Kepemilikan (Pride of Ownership)
 Penyusutan Bangunan (Building Depreciation)
 Hancur Bila Ada Gempa atau Bencana Alam (Physical Hazard)

40
 Kelebihan Berinvestasi di Properti
 Pride of Ownership
Investor properti selain memiliki motif investasi murni, mereka juga
merasakan kebanggaan akan kepemilikan properti tersebut. Sebagai
gambaran yang mudah, suatu perusahaan yang berkembang pesat
dan memiliki prestise di pasar tentunya ingin melengkapi prestise
tersebut dengan memiliki gedung kantor yang megah dan sesuai
dengan nuansa dan besar perusahaan tersebut. Sebagai contoh,
hampir semua BUMN besar, perusahaan konglomerasi, dan perusa-
haan multinasional, memiliki gedung sendiri sebagai kantor pusat
 Personal Control
Berdasarkan dengan dasar legalitas kepemilikan atas properti yang
memang sangat ketat dan kuat, tentunya sebagai implikasi dari
kepemilikan tersebut investor sebagai pemilik memiliki kontrol yang
sangat kuat terhadap pengelolaan properti ybs.
41
 Kelebihan Berinvestasi di Properti
 Personal Use and Occupancy
Terkait dengan pertumbuhan bisnis perusahaan, maka prestise perusahaan
tersebut di mata pasar juga akan meningkat. Selain itu, pertumbuhan bisnis juga
akan meningkatkan akumulasi pertumbuhan kapital atau modal yang dimiliki
oleh perusahaan. Biasanya sebagai pendukung prestise tersebut dan juga
ditunjang oleh kemampuan kapitalnya, maka perusahaan akan mengu-asai
properti untuk dipergunakan sendiri, seperti sebagai kantor pusat, fasilitas
akomodasi internal, ruang menjamu tamu penting perusahaan, ataupun
penggunaan internal lainnya
 Security of Capital
Properti sebagaimana dalam pandangan investasi merupakan salah satu opsi
atau portofolio dalam investasi. Berkenaan dengan hal tersebut, aku-mulasi
kapital sebagai implikasi dari tabungan dan akumulasi pendapatan memberikan
pandangan kepada pemilik modal untuk mengamankan kapitalnya. Sebagai salah
satu opsi investasi, maka properti juga menjadi satu sarana untuk mengamankan
kapitalnya
42
 Kelebihan Berinvestasi di Properti
 High Operating Yield
Properti sendiri memiliki kinerja yang memungkinkan untuk
mendapatkan tingkat pengembalian investasi yang tinggi dari
pendapatan operasinya. Hal ini terlihat dari tingkat pengemba-
lian properti yang relatif lebih tinggi dibandingkan dengan
portofolio lainnya
 Leverage
Investasi properti sangat memungkinkan orang dengan dana
yang terbatas mampu untuk menguasai ataupun mengelola
investasi properti yang besar. Hal ini bisa terjadi karena adanya
pinjaman yang menambah kemampuan pendanaan untuk
investasi. Sebagai gambaran iklim investasi properti di Indone-
sia rasio utang dengan modal sendiri bisa mencapai 70% : 30%
43
 Kelebihan Investasi Properti
 Tax Shelter Factor
Investasi properti juga memungkinkan untuk dikenakan kebijakan
pembayaran pajak yang lebih rendah. Dengan adanya mekanisme
depresiasi dan amortisasi investasi properti dapat menurunkan
beban pajak dan pendapatan operasinya
 Capital Appreciation
Properti memiliki ciri khas yang mampu meningkatkan nilai kapital
sebagai implikasi kenaikkan harga tanah. Kenaikan ini sebagai
implikasi supply demand mechanism, oleh karena tanah memiliki
keterbatasan supply sedangkan demand terus meningkat, sehingga
secara relatif harga akan terus meningkat

44
 Kelemahan Berinvestasi di Properti
 Lack of Liquidity (Tidak Likuid)
Investasi properti sangat sulit untuk secara cepat bisa dikonversikan dalam
bentuk uang cash (tunai). Hal ini terkait dengan nilainya yang besar
 Time Constraints
Properti membutuhkan waktu yang cukup lama untuk dilakukan transaksi
ataupun pemindahan kepemilikan
 Depreciation Factor
Properti mengalami apa yang dikenal dengan penurunan nilai (depresiasi)
untuk bangunan dan pengembangannya
 Government Control
Properti sangat sarat dengan kontrol pemerintah, mulai dari kebijakan
investasi, peraturan pembangunan, peraturan peruntukan tanah dan
bangunan, perpajakan, dll
 Highly Related to Market Cycle
Investasi properti sangat terkait dengan siklus pasar properti
45
 PRINSIP-PRINSIP DASAR PENILAIAN
 The Principle of highest and Best Use

 Konsep kegunaan tertinggi dan terbaik adalah dasar dari nilai real
property. Dalam penerapan konsep ini, tanah dinilai sebagai tanah
kosong dan tersedia untuk suatu penggunaan tertinggi dan
terbaik. Pengembangan/pembangunan yang dilakukan di atas
tanah yang tidak sesuai dengan kegunaan tertingi dan terbaiknya
akan dinilai kurang/lebih rendah dari biaya reproduksi atau biaya
penggantiannya
 The Principle of Supply and Demand

 Penilai harus mempertimbangkan faktor-faktor yang mempenga-

ruhi permintaan dan penawaran properti. Jika jumlah penawaran
tetap dan permintaan akan jenis properti tertentu tinggi, maka
harga akan cenderung naik dan sebaliknya jika permintaan turun,
maka harga akan cenderung naik
46
  The Principle of Substitution
 Prinsip substitusi menyatakan bahwa nilai dari suatu properti
cenderung untuk ditentukan oleh harga yang seharusnya
dibayar untuk mendapatkan properti pengganti/substitusi
dengan utilitas yang serupa.
 Jadi berdasarkan prinsip ini, bila terdapat properti yang
serupa dan sejenis baik dari segi ukuran, desain, kegunaan
dan lokasi, maka properti yang mempunyai harga penawaran
yang paling murah yang akan dipilih terlebih dahulu
 The Principle of Anticipation
 Nilai suatu properti ditentukan oleh adanya harapan akan
keuntungan di masa yang akan datang atas penggunaan
properti tersebut. Suatu properti akan mempunyai nilai
secara proporsional sesuai dengan harapan keuntungan dari
properti tersebut
47
  The Principle of Balance
 Kekuatan permintaan dan penawaran cenderung menuju ke
keseimbangan pasar, tetapi keseimbangan absolut hampir tidak
pernah terpenuhi
 Keseimbangan permintaan dan penawaran berubah setiap waktu
 Aspek lain dari prinsip ini adalah bahwa hubungan antara tanah
dan pengembangannya (bangunan) dan hubungan antara sebuah
properti dengan lingkungannya keduanya haruslah seimbang
untuk mencerminkan nilai pasarnya yang aktual
 The Principle of Externalities
 Eksternalitas menunjukkan bahwa properti sangat dipengaruhi
oleh faktor-faktor lain diluar properti, seperti lingkungan,
peraturan dan hal-hal khusus lainnya
 Dalam melakukan penilaian, harus menganalisis lingkungan
persekitaran (neighborhood) dari properti untuk mengidentifikasi
semua pengaruh eksternal yang signifikan.
48
  The Principle of Balance
 Kekuatan permintaan dan penawaran cenderung menuju ke
keseimbangan pasar, tetapi keseimbangan absolut hampir tidak
pernah terpenuhi
 Keseimbangan permintaan dan penawaran berubah setiap waktu
 Aspek lain dari prinsip ini adalah bahwa hubungan antara tanah dan
pengembangannya (bangunan) dan hubungan antarasebuah
properti dengan lingkungannya keduanya haruslah seimbang untuk
mencerminkan nilai pasarnya yang aktual
 The Principle of Externalities
 Eksternalitas menunjukkan bahwa properti sangat dipengaruhi oleh
faktor-faktor lain diluar properti, seperti lingkungan, peraturan dan
hal-hal khusus lainnya
 Dalam melakukan penilaian, harus menganalisis lingkungan
persekitaran (neighborhood) dari properti untuk mengidentifikasi
semua pengaruh eksternal yang signifikan.
49
  The Principle of Change
 Nilai properti akan selalu berubah-ubah, nilai dipengaruhi oleh
banyak variabel antara lain jumlah penduduk, perubahan
kondisi ekonomi, kontrol pemerintah terhadap properti,
perubahan arus transportasi, adanya pusat perbelanjaan baru,
perubahan politik negara
 The Principle of Conformity
 Menurut prinsip kesesuaian, properti yang terletak pada
lingkungan yang cocok baik sosial maupun ekonominya, akan
mempunyai nilai yang maksimal.
 Properti yang terletak di daerah yang kurang cocok, nilainya
akan minimal

50
  The Principle of Competition
 Semua bentuk usaha menginginkan mendapat keuntungan.
Bila permintaan suatu properti tertentu besar, developer
akan mendapat keuntungan yang besar.
 Developer lain akan tertarik masuk ke lokasi tersebut, maka
timbul persaingan dan keuntungan akan turun.
 Nilai properti akan dipengaruhi oleh tingkat persaingan
tersebut
 The Principle of Consistent Use
 Menurut prinsip penggunaan yang tetap, tanah dan
bangunan harus dinilai sesuai dengan penggunaan awalnya
 Properti harus dinilai berdasarkan penggunaan yang tetap
51
 REFERENSI
Appraisal Institute, 2020, The Appraisal of Real Estate, Edition, USA
KPSPI dan SPI, 2018, Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian
Indonesia Edisi VII-2018, MAPPI, Jakarta
KEPI & SPI, 2020, SPI 300, SPI 310, SPI 320, SPI 330, Edisi Revisi
Peter Wyatt, 2007, Property Valuation: in an economic context,
University of the West of England, Bristol

52
TERIMA
KASIH

53