X.

INVESTASI REAL ESTATE

10.1 SIFAT-SIFAT INVESTASI REAL ESTATE

Investasi dalam real estate berbeda dengan efek atau sekuritas, karena
dalam real estate investor dapat mengendalikannya, sedang dalam sekuritas investor tergantung
sama sekali dari pasar, yang sebagian terbesar di luar kekuasaan untuk mengendalikannya.
Dalam real estate, investor harus dapat melakukan manajemen dengan baik. Investor menjadi
manajer yang harus membuat keputusan, seperti: berapa sewa yang harus dikenakan, berapa
besar biaya pemeliharaan dan perbaikan, bagaimana syarat-syarat perjanjian pembelian,
penjualan atau sewa-menyewa.
Sifat-sifat investasi real estate terkandung dalam :
(a) jenis-jenis properti,
(b) posisi kepemilikan atau hutang,
(c) investasi kelompok atau individual.

Jenis-jenis properti dapat dibedakan dalam tiga golongan, yaitu:

a. Tempat tinggal pribadi (personal residence), berupa rumah keluarga, kondominium, rumah-
susun yang dimiliki dan menjadi tempat-tinggal keluarga.
Jenis mi merupakan investasi yang paling aman. Rumah tinggal-pemilik umumnya mengandung
risiko hilang modal rendah dan memberi potensi
apresiasi/kenaikan harga.
b. Properti penghasilan (income property), yaitu properti yang disewakan, seperti gedung
apartemen, gedung perkantoran, dan pusat perbelanjaan.
Kemungkinan kerugian lebih besar, akibat dan: kecerobohan penyewa, kelebihan unit persewaan
yang saling bersaing, atau manajemen yang jelek. Tetapi potensi laba juga lebih besar dan
pertumbuhan kebutuhan ruangan, kenaikan sewa, dan apresiasi harga.
c. Properti spekulatif (speculative property), seperti: tanah, bangunan, pompa bensin. Peluang
untuk mendapat keuntungan besar terbuka lebar, tetapi kemungkinan menderita rugi besar juga
tinggi. Sifat spekulatif timbul dan ketidak-pastian yang besar. Misalkan: kabar akan dibangunnya
kompleks perumahan di suatu kawasan, bisa menimbulkan spekulasi pembelian tanah untuk
nantinya dijual kembali.

Investasi real-estate bisa dilakukan dengan posisi sebagai pemilik (equity) atau sebagai debitur
(debt). Investasi dalam bentuk hutang real estate dapat berupa hipotek (mortgage) dan perjanjian
trust (deeds of trust). Investasi hutang ini memberikan keamanan hasil, jika peminjam diharuskan
untuk menanggung setidak-tidaknya 20% dalam posisi kepemilikan dalam hipotek properti
(tidak lebih dari 80% rasio pinjaman terhadap-nilai properti).
-Investasi real estate dapat dilakukan dengan kepemilikan individual, trust .,tate, atau firma
terbatas. Investasi dengan kepemilikan property individual memberikan kekuasaan pengendalian
yang besar, tetapi kelemahannnya meyangkut terbatasnya modal perorangan untuk pengadaan
property.Trust investasi real estate (real estate investment trust) adalah perusahaan investasi
yang menanam modal (yang diperoleh melalui penjualan sahamnya kepada investor) dalam
hipotek dan berbagai jenis instrumen investasi real estate. Firma terbatas (limited partnership)
adalah bentuk organisasi di mana beberapa partner tertentu menjadi partner terbatas (limited
partner) yang tanggung jawabnya terbatas pada investasi modal awalnya, sedang partner umum
(general partner) menjadi manajer (managing partner) yang mempunyai tanggung jawab penuh
dan membuat sebagian besar keputusan.

10.2 TUJUAN DAN KENDALA

Dalam investasi real estate terdapat beberapa pilihan; dalam rangka pilihan ini, perlu ditetapkan
kendala dan tujuan baik yang finansial maupun yang nonfinansial.
Kendala atau batasan finansial menyangkut (a) hubungan risiko-hasil (risk return relationship)
yang dapat diterima, (b) jumlah modal (tertentu) yang ingin atau mampu disediakan oleh real
estate.
Sedangkan tujuan finansial sering dinyatakan dalam:
1. nilai-sekarang bersih (net present-value)
2. perkiraan hasil (approximate yield)
3. periode pembayaran kembali (payback period)
4. rasio perlindungan pajak (tax shelter ratio)
Keberhasilan investasi real estate memerlukan investor untuk menyusun kriterianya sendiri
berdasar kebutuhannya dan kondisi pasar setempat.
Meskipun investor melakukan investasi real estate untuk memperoleh hasil
finansial, namun demikian, investor juga menghadapi faktor-faktor non finansial, karena itu
investor perlu menentukan kendala / batasan dan tujuan yang bersifat nonfinansial juga.

10.3 LINGKUP ANALISA

Lingkup analisa investasi real estate menyangkut empat faktor utama, yaitu: faktor-faktor fisik,
hak, waktu, dan geografi.
1. Fisiknya properti. Bila investor membeli real estate, harus dipastikan bahwa a
mendapatkan baik kuantitas maupun kualitas properti yang diinginkan. Masalah akan
timbul bila investor tidak dapat memperoleh hasil survai lapangan; ukuran yang tepat;
atau hasil inspeksi mengenai kerusakan, seperti rayap, kebocoran, kelistrikan. Selain
itu, transaksi real estate tidak selalu meliputi properti pribadi, yaitu properti yang
tidak melekat relatif tetap pada real estate. Investor mengira pembeliannya termasuk
juga unit AC, gorden, kulkas, ternyata keliru. Oleh karena itu, dalam menandatangani
kontrak pembelian real estate, harus dipastikan seluruh bagian properti yang
diharapkan investor.
2. Hak atas properti. Dalam pembelian real estate, investor sebenarnya tidak membeli
fisik properti. Apa yang dibeli investor adalah satu paket hak legal yang tidak hanya
membatasi cara-cara memanfaatkan properti, tetapi juga membebani kewajiban-
kewajiban tertentu. Hak dan kewajiban mi terkandung dalam sifat, kegunaan, dan
batasan legal atas real estate. Sering investor membeli real estate ternyata tidak
memperoleh hak yang sempurna, atau tidak bisa menggunakannya sesuai
maksudltujuannya. Oleh karena itu diperlukan penelitian legal oleh ahli properti.
3. Jangka-waktu investasi. Harga real estate bisa naik dan turun. Kekuatan pasar bisa
menariknya ke atas, tetapi di waktu lain harga bisa nierosot. Namun dalam menilai
apresiasi dan depresiasi investasi real estate, perlu ditentukan kerangka jangka-
waktunya. Investor yang melakukan investasi jangka-panjang, praktis akan
mengabaikan perubahan harga dan bulan ke bulan. Sedangkan investor yang
spekulatif akan menginginkan laba yang cepat. Investor jangka-pendek
 memperhatikan setiap perubahan kekuatan pasar, sedangkan investor jangka-panjang
mempertimbangkan potensi pertambahan penduduk.
4. Wilayah geografis. Real estate adalah komoditi tempat; nilainya berhubungan
langsung dengan apa yang terjadi di lingkungannya. Beberapa properti, wilayahnya
hanya menyangkut beberapa ratus meter, seperti toko atau warung barang-barang
kebutuhan sehari-hari. Properti lainnya, wilayahnya menyangkut beberapa kilometer,
seperti pusat perbelanjaan. Oleh karena itu investor properti perlu menentukan batas-
batas wilayahnya dalam menganalisa investasinya.

10.4 DETERMINAN NILAI

Nilai real estate ditentukan oleh empat faktor determinan utama, yaitu:
permintaan, penawaran, properti itu sendiri,dan proses pengalihan properti.

1. Permintaan, adalah keinginan dan kemampuan orang untuk membeli atau menyewa
suatu properti tertentu. Umumnya, permintaan berasal dan tiga surber pokok, yaitu:
a. Dasar ekonomis. Dalam pasar real estate, sumber daya-belinya berasal dan
pekerjaan. Nilai properti akan naik bila kesempatan kenja meningkat, dan
sebaliknya. Oleh karena itu untuk memperkirakan permintaan realestate, perlu
diteliti perkiraan akan lapangan kerja di wilayah pasar itu.
b. Sifat kependudukan. Analisa permintaan akan properti harus diarahkan pada
demografi dan psikografi. Demografi menyangkut hal-hal seperti: ukuran
besarnya rumah tangga, struktur umur, jenis pekerjaan, jenis kelamin, dan status
perkawinan. Psikografi rnenyangkut sifat mental masyarakat, seperti kepribadian,
gaya hidup, dan selera.
c. Pembiayaan hipotik (mortgage financing). Kenaikan suku bunga dan pengetatan
pinjaman hipotik mengakibatkan turunnya permintaan dan harga real estate, dan
sebaliknya. Saat mi, pemberi pinjaman atau bank hipotik menawarkan berbagai
jenis instrumen hipotil yang menyangkut variasi dalam suku bunga dan
pembayaran cicilannya.
2. Penawaran. Analisa penawaran real estate pada hakekatnya menyangkut penilaian
atas persaingan. Oleh karena dalam menjual properti, pembeli hanya akan membayar
harga sebagaimana yang ditawarkan oleh pesaing dan / atau properti lain yang serupa.
Dalam bidang real estate, persaingan tercermin dalam bentuk properti serupa yang
ditawarkan. Misalnya: investor yang menjual rumah, persaingannya adalah rumah
lain yang dijual di sekitar itu.
3. Properti. Nilai jual atau sewa dan suatu properti tidak hanya ditentukan oleh
permintaan dan penawaran atau oleh kebutuhkan dan harga. Dalam real estate,
properti itu sendiri merupakan faktor yang berdiri sendiri, karena memiliki nilai
kegunaan dan kemanfaatan sendiri. Keunggulan nilai dan keunggulan kompetitif dari
suatu properti dipengaruhi oleh lima faktor. /
a. Restriksi penggunaan. Hak milik mempunyai fungsi sosial. Berbagai peraturan
membatasi penggunaan properti,seperti: ijin membuat bangunan (1MB),
persyaratan sanitasi dan kesehatan, ketentuan penghunian kondominium atau
rumah susun, perjanjian sewa-menyewa. Oleh karena itu, investasi real estate
harus disesuaikan penggunaannya dengan hukum dan peraturannya.
 b. Analisa lingkungan. Lokasi merupakan salah satu faktor terpenting yang
menentukan nilai real estate, dalam arti lokasi yang baik akan meningkatkan
potensi investasi properti. Lokasi yang baik memiliki dua dimensi yaitu:
kemudahan dan lingkungan.
(i) Kemudahan (convenience), yaitu jangkauan suatu properti terhadap tempat-
tempat yang sering dikunjungi oleh para pemilik atau penyewa properti, yaitu:
sekolah, sarana rekreasi, kantor/tempat kerja, tempat ibadah, dan pusat
perbelanjaan.
(ii) Lingkungan (environment), yiitu berbagai aspek di sekeliling property baik
fisik maupun non fisik yang membenikan kemanfaatan pada properti, yaitu
lingkungan:
alam, seperti: penghijauan, kebebasan polusi
estetika, seperti: ketertiban bangunan dan arsitektur
sosio ekonomis seperti: sifat dan gaya hidup mereka yang tinggal atau bekeija
di situ.
legal, seperti: berbani restriksi yang membatasi penggunaan properti.
fiskal, seperti: kewajiban membayar pajak (PBB) dan hak atas keamanan,
kebersihan (dan aparat setempat).
c. Analisa lapangan. Beberapa sifat dan properti yang menjadi kepentingan investor
menyangkut:
(i) ukuran luas properti: untuk rumah tinggal ada yang menghendaki halaman
yang luas dan ada yang tidak menghendakinya; untuk bangunan komersial,
diperlukan tempat parkir.
(ii) kualitas properti, seperti kesuburan tanah untuk penghijauan, ketinggian tanah
dan drainase untuk menghindari banjir.
d. Perbaikan. Dalam real estate, perbaikan berarti tambahan-tambahan pada properti,
seperti: kebun, lantai parkir, trotoar. Selain itu, harus dilakukan pengaturan
ruangan, pemenuhan perlengkapan ruangan, penyediaan jalan antar ruangan, dan
sebagainya.
e. Pengelolaan properti (property management). Investasi properti tidak secara
otomatis selalu memberikan aliran penghasilan dengan sendirinya. Real estate
atau properti harus dikelola dengan baik dan benar. Manajemen properti pada
pokoknya berfungsi untuk mendapatkan tingkat kemanfaatan yang optimal dan
suatu properti, dan menggunakannya dengan biaya serendah mungkin. Fungsi
tersebut termasuk kegiatan sehari-hari seperti: penagihan sewa, pemeliharaan dan
perbaikan, pencatatan dan pembukuan keuangan, serta kegiatan yang menyeluruh,
seperti: peningkatan dan pengembangan mutu properti, perlindungan terhadap
bahaya kebakaran, kebanjiran, kecunian, dan sebagainya.

4. Proses transfer properti. Pasar properti tidak bisa disebut efisien karena kurangnya
aliran dan pertukaran informasi yang baik antara pembeli dan penjual, dan antara
penyewa dan yang menyewakan; selain itu sebagian besar keputusan berada di tangan
pemilik properti sendiri. Oleh karena itu, untuk memperbaiki proses jual-beli,
pengalihan atau transfer properti perlu dilakukan peningkatan promosi dan perbaikan
negosiasi.
 a. Promosi properti dilakukan melalui ikian, pameran, diskon serta hadiah, dan
penjualan perorangan.
b. Negosiasi memerlukan keakhlian!keterampilan untuk mendapatkan harga dan
persyaratan yang baik.

10.5 PERKIRAAN NILAI PASAR

Dalam real estate, konsepsi nilai pasar berbeda dengan saham dan obligasi karena berbagai
alasan.
1. Setiap properti itu unik.
2. Syarat dan kondisi penjualan sangat beraneka-ragam.
3. Informasi pasar tidak sempurna.
4. Properti memerlukan cukup waktu untuk eksposur pasar, tetapi penjual tidak mempunyai
cukup waktu.
5. Pembeli juga harus bertindak cepat.

Oleh karena itu, nilai pasar yang sebenarnya dan properti tidak bisa diketahui dengan pasti,
sehingga banyak properti dijual dengan harga yang lebih tinggi atau lebih rendah dari perkiraan
nilai pasar.

Dalam memperkirakan nilai pasar real estate dikenal tiga pendekatan.

a. Pendekatan biaya, didasarkan atas pemikiran bahwa investor tidak perlu membayar harga
properti yang lebih besar daripada biaya untuk membangunnya lagi dengan harga-harga
tanah, tenaga, dan bahan bangunan saat mi. Pendekatan mi hanya cocok untuk bangunan
relatif baru, karena untuk properti lama menghadapi komplikasi dan penyusutan, keausan,
bahan. dan desain lama.
b. Pendekatan penjualan komparatif, menggunakan harga-harga jual dan properti yang serupa
sebagai vaniabel masukan pembanding. Namun karena setiap properti bersifat unik, maka
jika investor bisa mengetahui setidaktidaknya satu properti yang terjual lebih tinggi dan satu
yang lebih rendah dan properti yang dikehendaki, maka kedua harga jual itu bisa menjadi
batas perkiraan nilai pasar dan properti yang bersangkutan.
c. Pendekatan penghasilan, menggunakan pninsip kapitalisasi yang secara teknis berarti
mengubah aliran penghasilan mendatang ke dalam nilai-sekarang (present value).

F. Prakiraan Hasil Investasi

Dalam melakukan prakiraan hasil investasi, investor menggunakan pendekatan nilai-pasar dan
analisa investasi. Kedua konsepsi tersebut memang berbeda, sehingga penggunaannya secara
bersamaan akan memberikan gambaran yang lebih baik apakah suatu properti tertentu akan
memenuhi tujuan investasi bagi investor.
Perbedaan antara konsepsi nilai-pasar dan analisa investasi yang akan saling melengkapi tersebut
menyangkut empat faktor.
a. Retrospektif dan prospektif. Pendekatan nilai-pasar bersifat retrospektif dengan melihat
harga jual properti serupa yang baru lalu untuk memperkirakan harga dan suatu properti
tertentu di masa mendatang. Sedangkan analisa investasi memperkirakan berbagai
determinan nilai seperti ekonomi; kependudukan, daya-beli, dan potensi sumber
persaingan yang akan datang.
 b. Impersonal dan personal. Pendekatan nilai-pasar memperkirakan harga properti
berdasarkn analisa pasar secara umum. Namun sebenarnya setiap pembeli dan penjual
properti mempunyai kebutuhan masing-masing yang unik, sehingga setiap transaksi real
estate selalu dipengaruhi oleh keinginan untuk memenuhi kebutuhan masing-masing
individu tersebut. Dalam hal itu, analisa investasi berusaha membuat penilaian setiap
transaksi properti berdasarkan tujuan dan kendala pribadi dan pihak penjual dan pembeli.
c. Transaksi tunai dan transaksi pembelanjaan. Konsepsi nilai-pasar atau pendekatan
penghasilan menggunakan asumsi pembelian tunai (unleverage). Alternatif cara
pembelian lain adalah dengan menggunakan cara pembelanjaan (financing atau leverage).
Penggunaan leverage mengandung dimensi risiko-hasil yang berbeda, dalam arti:
i) risiko investasi bertambah karena dana yang dipinjam harus dibayar kembali atau
pembayaran cicilan harus dilunasi.
ii) hasil investasi bisa positif bila lebih besar daripada biaya dana pinjaman (positive
leverage), atau negatif bila hasilnya lebih rendah daripada biaya dana pinjaman
(negative leverage ).
d. NOI dan aliran tunai. Konsepsi nilai-pasar menggunakan pendekatan penghasilan
berdasar kapitalisasi penghasilan operasi neto. Tetapi,, investor real estate sering
menggunakan cara pembelanjaan dalam pembelian properti. Cara pembelanjaan tersebut
menghitung hasil investasi berdasar diskon/nilai-sekarang dan aliran tunai (discounted
cash flow) atau perkiraan hasil (approximate yield) untuk menentukan kelayakan suatu
investasi real estate yang direncanakan.

G. Nilai-Sekarang Aliran Tunai dan Perkiraan Hasil

Dengan menggunakan teknik nilai-sekarang, dapat diperkirakan mengenai kelayakan suatu
invetasi properti.Asumsinya adalah bahwa properti dipegang untuk beberapa tahun, dan dalam
masa (holding period) tersebut properti memberi hasil (misalnya sewa), setelah akhir masa itu
properti dijual; dapat juga selama holding period, properti tidak memberi hasil tetapi
memerlukan pengeluaran biaya. Dalam hal ini diperlukan berbagai perhitungan sebagai berikut:
a. aliran tunai sesudah pajak tahunan (annual after tax cash flow) dan nilai sekarang aliran
tunai tersebut (present value).
b. hasil penjualan sesudah pajak (after tax proceed of sale) dan nilai-sekarang hasil
penjualan tersebut (present value)