PENGANTAR INVESTASI REAL ESTATE

D III PENILAI - PKN STAN

 Pendahuluan

Properti : ?
Real estate : ?
Real properti : ?
Personal properti: ?
Investasi real estate : ?
 Pendahuluan
 Property : sesuatu yang dapat dimiliki

 Real estate : tanah dan semua peningkatan alami dan yang dibuat oleh
manusia yang melekat secara permanen, termasuk hak atas air dan
mineral.

 Real estate merujuk pada komponen :

 Tanah
 Segala sesuatu yang secara alami bagian dari tanah : air, pohon
 Segala sesuai yang dilekatkan pada tanah : bangunan, site
improvement (semua yang dilekatkan pada bangunan).
 Pendahuluan
 Real property: kepentingan (interest), keuntungan (benefit), dan
sekumpulan hak (rights) yang menyatu dalam kepemilikan real estate.

 Memiliki real estat tidak hanya memiliki properti fisik tetapi juga hak
hukum tertentu. Sekumpulan hak (bundle of right) yang
menyertainya di properti ini.

 Hak menggunakan, memiliki, mengendalikan, menikmati, exclusion.

 Personal Properti : bagian dari properti yang dapat dipindahkan dan tidak
secara permanen menempel pada real estate : mebelair dan perabotan
(furniture dan furnishing)
Praktek Dalam Penilaian
Fixture : a piece of equipment or furniture that is fixed in position in a
building or vehicle
 Pendahuluan
 Real estate investment: komitmen pemanfaatan dana oleh individu untuk
menjaga dan meningkatkan modal, serta mendapatkan keuntungan.
(memastikan kualitas hidup yang lebih bai).

 Pengorbanan (pelepasan) beberapa kenyamanan saat ini untuk

mengantisipasi manfaat masa depan (forgoing), memerlukan akumulasi
tabungan untuk akuisisi properti investasi.

 Investasi real estat membutuhkan dana, hal yang lebih penting dari uang
dalam investasi terkait keterlibatan waktu dan usaha pribadi (sweat
equity).

 Discretionary fund sebagai uang yang tersedia untuk investasi.

 Investasi membutuhkan dana ekstra (uang bebas), uang melebihi dana
yang dibutuhkan untuk menjamin kelangsungan hidup.
 Karakteristik Investasi Real Estat

 Setiap real estat unik.

 Analisis investasi yang relevan sesuai dengan atribut lokasi

spesifiknya.

 Karakteristik umum real property yang mempengaruhi nilainya.

 Karakteristik ini meliputi Fixity, umur panjang, keabadian, risiko,

dan segmentasi pasar
 Karakteristik Investasi Real
Estat
1. Fixity (Ketidakbergerakan)
 Real estat : lokasi tetap, membatasi cakupan
kemampuan untuk pemasarannya .
 Nilai real estat dipengaruhi oleh kegiatan politik dan
ekonomi yang terjadi di daerah sekitar.
 Karakteristik Investasi Real
Estat
2. Longevity (Berumur Panjang)
• Real estat dianggap investasi jangka panjang, terkait
peningkatan yang berlangsung lama dan
kepermanenan lahan.
• Kualitas umur panjang ini memungkinkan investor
untuk memperkirakan, dengan tingkat keandalan
tertentu, nilai sekarang dari arus pendapatan masa
depan dari propertinya.
 Karakteristik Investasi Real
Estat
3. Permanence
• Dasar bagi sistem penjaminan hutang hipotek jangka
panjang kita.

• Investasi di real estat membutuhkan jumlah uang

yang relatif besar, yang memerlukan pengaturan
keuangan yang kompleks.

• Kompleksitas ini, pada gilirannya, memerlukan

keahlian dari pengacara, akuntan, pialang, manajer
properti, konsultan real estat, dan spesialis lainnya.
 Karakteristik Investasi Real
4. Risk Estat
 Usaha berisiko tinggi cerminan uncertainties (ketidakpastian)
pasar yang reltif sulit untuk diprediksi.
 Tidak terdapat pasar real estat yang mudah diidentifikasi
(dikenali) dan terorganisir, berbeda dengan saham dan
obligasi
 Pasar adalah kombinasi pasar lokal yang bereaksi cepat
terhadap perubahan aktivitas ekonomi dan politik lokal dan
realtif lebih lambat pada event regional, nasional, dan
internasional.
 Pasar yang tidak terorganisir, sebagian besar tidak diatur,
kurangnya standarisasi produk serta fakta banyak peserta
pasar bereaksi secara intuitif, dengan sedikit memperhatikan
studi kelayakan formal atau pemasaran.
 Karakteristik Investasi Real Estat

5. Market segmentation
 Pasar investasi real estat dibagi beberapa subpasar: ritel,
gudang, perumahan, dan lain-lain, menambah kompleksitas
investasi.
 Aktivitas pemerintah yang secara langsung atau tidak langsung
mempengaruhi nilai properti.
 pajak, pengendalian uang dari pemerintah menentukan
tingkat aktivitas real estat melalui manipulasi penawaran serta
biaya uang hipotek.
 Studi/analisa dampak lingkungan menambah biaya
pengembangan lahan.
 Pembatasan zonasi dan pertumbuhan menjadi faktor yang
mempengaruhi kenaikan harga properti yang telah
dikembangkan.
 Penawaran dan Permintaan
Real Estate
• Kelangkaan relatif (relative scarcity ) dari bidang yang dapat
dipergunakan, menjadi penentu nilai dasar dari real estate.

• Nilai real estate berfluktuasi dengan permintaan efektif akan lahan

yang strategis, dan interaksi faktor-faktor ekonomi menjadi lebih
penting karena mempengaruhi ketersediaan real estate yang
dikembangkan.

• Perlu analisa tren migrasi dan analaisa lokasi berbasis ekonomi

guna mengestimasi permintaan, kebutuhan pengembangan
perumahan.

• Pasar keuangan, kebijakan uang (ketat/longgar) akan

mempengaruhi permintaan.
 Penawaran dan Permintaan
Real Estate
• Diperlukan kemampuan pengembang untuk mengantisipasi
permintaan terkait penawaran real estate, mengingat
pengembangan real estate memerlukan waktu dan persetujuan
pemerintah. Hal tersebut mempengaruhi tingkat penyewaan dan
harga properti.

• Ketersediaan real estate yang dikembangkan mendorong desain,

kualitas, harga dan persyaratan konsumen. Sehingga faktor faktor
fisik, ekonomi dan politik menjadi penentu dari penawaran.
 Siklus Real Estate
 Siklus real estate gambaran dari pasar pembeli dan pasar penjual.
Gambar 1. Siklus Real Estate

 Pasar pembeli menandai surplus pasokan dan tren harga yang menurun
sehingga menguntungkan pembeli.

 Sedangkan Pasar penjual, pasokan kurang dan permintaan tinggi, harga

dipaksa naik oleh situasi pasar yang kompetitif.
 Siklus Real Estate
 Puncak: pasokan kurang, harga tinggi karena permintaan kompetitif
menjadikan laba tinggi bagi penjual. Keinginan pemodal baru untuk
masuk sehingga pasokan tersedia.
 Pasokan baru menjadikan siklus masar mendatar sementara, dan
akhirnya siklus turun karena pasokan menjadi turun karena
penawaran melebihi permintaan. (Menguntungkan pembeli).
 Faktor yang mempengaruhi siklus: tax reform, fluktuasi tingkat suku
bunga, depresi/resesi, krisis (tragedi 9/11).
 Ketidaksempurnaan pasar real estate mempengaruhi siklus,
kurangnya komunikasi dan informasi antar kontraktor serta jeda
waktu antara membangun dan menyelesaikan mengakibatkan
keputusan berdasarkan naluri (bukan riset pasar) ada kemungkinan
masuk pada kondisi puncak  over supply
 Siklus Real Estate
 Akibat over supply, sedikit pembeli dan anyak properti alternatif
pilihan, penurunan harga secara bersamaan laba pengembang
kecil. Pasokan mulai berkurang dan berhenti, dan akhirnya
kelebihan pasokan terserap kembali, dan siklus pasar bergerak
kembali ke puncak.

 Meskipun ada fluktuasi dalam jangka pendek pada pasar real

estate, namun dalam jangka panjang nilai properti meningkat.
 Teori Nilai Real Estate
 Real estate memiliki nilai hanya sebagai satu dari serangkaian
alternatif investasi.

 Nilai suatu real estate direpresentasikan dari nilai pasarnya

 Nilai :
harga yang akan dibayarkan oleh seorang pembeli yang
berpemahaman dan akan diterima oleh seorang penjual untuk
sebuah properti yang telah dipertunjukkan untuk dijual selama suatu
jangka waktu yang pantas.

Pembeli dan penjual tidak ada paksaan

Nilai pasar bisa berbeda dengan harga pasar yang dibayarkan.
 Teori Nilai Real Estate
 Nilai pemakaian real estate berbeda dengan nilai pasarnya.( nilai
pasar lahan parkir dengan nilai potensi untuk highrise
building/perkantoran).

 Penentuan nilai properti mempertimbangkan prinsip.

Subtitusi
Keseimbangan
Kontribusi
Kesuaian
Antisipasi
HBU
 Teori Nilai Real Estate
 Subtitusi: tidak ada seseorang secara rasional dan ekonomis bersedia
membayar lebih banyak suatu properti dibandingkan dengan properi
yang lain yang desain, kualitas dan kegunaanya sama.

 Keseimbangan: nilai suatu properti tergantung pada pasokan dan

penawaran real estate tertentu.

 Kontribusi: tambahan nilai atas suatu properti tidak sebatas tambahan

biaya konstruksi/pembangunan namun terkait dengan kontribusinya
pada keuntungan properti.

 Kesuaian : Properti yang serupa dalam desain, kualitas dengan properti

sekitarnya mempunyai nilai yang paling layak, sedangkan properti yang
berbeda dengan sekitarnya akan memiliki nilai yang lebih rendah.

 Antisipasi: investor membuat keputusan investasi didasarkan pada

ukuran nilai saat ini atas suatu arus kas bersih yang diantisipasi.
 Teori Nilai Real Estate
 Highest and best use : dasar untuk memperkirakan nilai pemakaian
sebuah investasi real estate.

 Nilai suatu fungsi dari interaksi penawaran dan perminaan

Nila berada dalam suatu kondisi yang tumbuh karena pengaruh perubahan
sosial dan ekonomi.

 Memperkirakan nilai real estate harus memperhatikan tiga tahap perubahan

nilai properti:
Integrasi: kondisi dimana nilai berkembang
Ekuilibrium: kondisi dimana nilai stabil
Disintegrasi: kondisi nilai merosot
 Teori Nilai Real Estate
 Nilai pemakaian real estate berbeda dengan nilai pasarnya.( nilai pasar
lahan parkir dengan nilai potensi untuk highrise building/perkantoran).
 Penentuan nilai properti mempertimbangkan prinsip.
Subtitusi
Keseimbangan
Kontribusi
Kesuaian
Antisipasi
HBU: dasar nilai pemakaian sebuah investasi real estate.
 Tujuan Investasi Real Estat
1. To Preserve Capital (Melindungi Modal)
 Menjaga dan kemungkinan peningkatan modal yang
diinvestasikan. (Lindung nilai terhadap inflasi).
 Nilai real estat berfluktuasi dengan siklus pasar lokal, namun
nilai real estat cenderung meningkat dalam jangka panjang.
 Investasi real estat memungkinkan nilai tambah bagi pemiliknya
melalui pengurangan hutang hipotik. (Melalui pembayaran
hutang, pembayaran sewa).
 Nilai tambah ini dapat dijaminkan untuk investasi kembali
dengan pendanaan ulang hipotik. (kemampuan untuk memakai
kembali modal melalui pendanaan ulang (pengurang pajak) dan
saat bersamaan melindungi nilai investasi)
 Tujuan Investasi Real Estat
1. To Preserve Capital (Melindungi Modal)

 Penyewa seringkali meingkatkan properti yang dihuni untuk

memperbaiki lingkungan, dan saat ditinggalkan, peningkatan
(beterment) tersebut akan meningkatkan nilai properti yang
ditingggalkan.
2. To Earn Profit
• Bagi investor real estat, keuntungan ini berupa:
 Aliran pendapatan dari sewa harus menghasilkan satu jenis
keuntungan. (menutupi biaya dan sisanya sebagai imbal
hasil dari sewa)
 Bila properti itu dijual, keuntungan karena kenaikan nilai
properti
• Besarnya imbal hasil harus mempetimbangkan tingkat resiko.
 Tujuan Investasi Real Estat
3. To Enjoy Tax Relief

• Bunga yang dibayarkan pada pinjaman real estat yang dapat

dikurangkan, seperti juga jumlah penyusutan yang diijinkan.

• Perlindungan melalui pengurangi pendapatan kena pajak dari arus kas

investasi.
END