1.

Pengertian dan Lingkup Real

Estate dan Properti
MKP Real Estate dan Property
Gasal 2020/2021

MD. Nestri Kiswari, ST., MSc

 REAL ESTATE berasal dari Bahasa Inggris, yang asal
katanya berasal dari bahasa Spanyol. REAL = ROYAL =
kerajaan.

 REAL ESTATE = adalah sebagai suatu kawasan tanah yang

dikuasai oleh raja, bangsawan dan landlord (tuan tanah
pada jaman feodal diabad pertengahan), atau singkatnya
properti milik kerajaan. (lihat : “The Cash Flow Quadrant”
by Robert T Kiyosaki halaman 146)
REAL ESTATE
 Dalam bukunya yang bertajuk “Cara Kaya Melalui Properti”,
Panangian Simanungkalit memaparkan, real estate—yang telah
diindonesiakan menjadi real estat—didefinisikan sebagai “land
and all improvement made both on and to land” atau tanah
dengan segala perbaikan dan perkembangannya.
 Perbaikan yang dimaksudkan adalah semua buatan manusia
yang dilekatkan pada tanah.
 Sehingga, real estat bisa diartikan sebagai tanah dan semua
benda yang menyatu di atasnya (berupa bangunan) serta yang
menyatu terhadapnya (halaman, pagar, jalan, saluran, dan lain-
lain yang berada di luar bangunan).
Properti
 PROPERTI berasal dari kata aslinya dalam bahasa Inggris,
yang arti sebenarnya adalah hak dan kepemilikan atas
suatu tanah dan bangunan diatasnya. (lihat : “Kamus Inggris
Indonesia” karangan John M. Echols atau lainnya)
Properti
 Properti suatu bangunan single atau masif , misal 1 unit rumah
sederhana tipe 36, atau sebuah rumah mewah seorang
konglomerat dengan halaman seluas berhektar hektar dan
harga puluhan milyar rupiah, atau 1 unit ruko, atau 1 building
setinggi 30 lantai, atau 1 komplex mall atau 1 komplex hotel
dsb.

 Properti kepada suatu bangunan yg lebih banyak/dominan (baik

dari segi harga atau volumenya) komposisi bangunannya itu
sendiri dibanding tanahnya.
Real Estate – Real Property
 Real property didefinisikan sebagai “the interest, benefits, and rights inherent in
the ownership of real estate”. Dengan kata lain, real property adalah
kepentingan dan hak-hak yang menyangkut kepemilikan tanah, bangunan, dan
perbaikan yang menyatu terhadapnya.
 Real property adalah istilah yang menyangkut hubungan hukum antara obyek
(real estat) dengan subyek. Sedangkan istilah real estate hanya menyangkut
obyek itu sendiri (tanah dan bangunan).
 Sehingga :
Real property adalah istilah yang menyangkut hubungan hukum antara obyek
(real estat) dengan subyek.
Real estate hanya menyangkut obyek itu sendiri (tanah dan bangunan).
TAHAP SEBELUM PEMBANGUNAN
TAHAP PEMBANGUNAN
TAHAP SETELAH PEMBANGUNAN
APA : Pengertian Pengembangan Real Estate
 Pengembangan tanah dan pembangunan di atas tanah yang
sudah dikembangkan
 Pengembangan tanah adalah adalah proses dari
perubahan tanah mentah menjadi tanah yang dapat yang
dapat dibanguan (kavling siap bangun). Termasuk
pembangunan infrastruktur dan aktivitas yang diperlukan
untuk memperoleh tanah dan perubahan peruntukan /
zoning.
 Pembangunan di atas tanah yang sudah dikembangkan
adalah proses pengembangan sebidang tanah di atas tanah
yang sudah dikembangkan (bangunan)
Pengertian Pengembangan Real Estate

Pengembangan tanah
Lahan mentah

Rumah terbangun
Mengapa : Ekonomi Pengembangan REAL
ESTATE
 Pengembangan real estate merupakan respon
terhadap adanya perubahan kebutuhan sosial dan
ekonomi dari suatu komunitas.

 Pengembangan real estate merupakan upaya untuk

mengoptimalkan pemanfaatan tanah dan nilai ekonomi
dari tanah (produktivitas tanah)
Penggantian / perubahan penggunaan
tanah  alasan pengembangan
 Perubahan penggunaan tanah mengarah pada pemanfaatan
yang dapat memberikan tingkat pengembalian yang
tertinggi bagi pemiliknya.
 Contoh : tanah pertanian diubah menjadi perumahan,
pusat perbelanjaan dan kawasan industri.
 Umumnya setiap perubahan akan meningkatkan intensitas,
produktivitas, dan nilai tanah pada saat dikembangkan.
 Akibatnya, setiap bagian tanah, baik tanah perkotaan
maupun tanah pedesaan secara kontinu akan terus
mencari pemanfaatan tertinggi dan terbaik (highest dan
best use)
Pengembangan dari sudut pandang
investor
1. Membeli tanah kosong dan melakukan
pengembangan untuk memperoleh pendapatan dari
real estate
2. Setelah beberapa tahun meiliki real estate yang
dikembangkan, dibutuhkan modernisasi atau
renovasi
Apapun situasinya, baik tanah kosong maupun tanah
uang sudah dikembangkan harus menghasilkan
keuntungan.
 Setiap penggunaan baru harus lebih produktif dan
menguntungkan dibandingkan dengan penggunaan terdahulu.
 Pada grafik ini, penggunaan B adalah gedung perkantoran high-
rise menggantikan gedung apartemen tua (penggunaan A).
 Nilai tanah pada penggunaan gedung perkantoran meningkat
dibanding dengan nilai tanah untuk penggunaan apartemen tua.
 Bagaimana : Proses Pengembangan
Real Estate
proses pengembangan real estate
Kontrak dgn
1. Ide awal 5. Komtimen resmi bank,
kontraktor,
asuransi
Tidak layak
Layak
Memperoleh lahan,
Pembangunan
tenant, mitra,
2. Penyempurnaan Ide 6. Konstruksi
desain awal
Tidak layak
Layak
Formal market &
FS Perizinan 3. Market & Feasibility 7. Penyelesaian akhir & Iklan, izin
menempati,
studies pembukaan resmi
pemindahan
Tidak layak tenant
Desain final Layak
berdasar merket
study, negosiasi 8. Pengelolaan dan
komitmen dgn 4. Negosiasi kontrak
bank, kontraktor Pemasaran Properti
Tahapan Kritis Dalam Pengembangan Real
Estate : Memperoleh Tanah

1. Membeli : agen/ broker, iklan,membeli langsung ke

pemilik tanah, lelang
2. Sewa : pemilik tanah (hotel & resort di Bali)
3. Kerjasama : perorangan, perusahaan (swasta),
pemerintah pusat/daerah dan
BUMN/BUMD
- Tender tidak formal
- Tender formal
- Lelang
Pola kerjasama : BOT, Joint Venture , Kerjasama
Operasi
Aktivitas Pelaku Pengembangan Real
Estate

GOVERNMENT Expertise /
consultants :
Financial Capital :
- Law
- Bank
- Environmrnt
- Stock exchange
- Real Estate
- Pension fund
REAL ESTATE - Architect
- Insurence
Activities : - Structure Eng.
- Property trust
- Developing - Quantity Surveyor
- Marketing - M&E
- Maintaining - Landscaping
- Interior
- Planner

DEVELOPER

CONSUMER