2/27/2014

Perencanaan Real Estate (pilihan)

Sesi 2: Karakteristik Real Estate

Agam Marsoyo, Ph.D

Program Studi Perencanaan Wilayah dan Kota
Jurusan Teknik Arsitektur dan Perencanaan
Universitas Gadjah Mada
2014

Karakteristik Real Estate

• Merupakan pengembangan dari ciri fisik dan ciri ekonomi real
estate (yang merupakan satu kesatuan).
• Dasar pembahasan karakteristik real estate – mengacu pada
bekerjanya transaksi antara penjual dan pembeli yang didasarkan
pada mekanisme pasar.
• Kadang mekanisme pasar tidak bisa digunakan sebagaimana
mestinya karena situasi pasar menentukan – dan memerlukan
prediksi yang akurat.
• Karakteristik
– Fixed location & Unik - Long gestation period
– Long life - Large transactions
– Long-term commitments - Interdependence of land uses

1
 2/27/2014

(1) Fixed location and Uniqueness/heterogeneous

• Lokasi tetap dan bersifat unik.
• Tiap lokasi memiliki keunikan sendiri-sendiri dan tidak dapat dipindahkan
serta pengembangannya memerlukan pemahaman keunikan lokasi
tersebut.
• Tidak ada karakteristik lokasi yang sama atau identik.

(2) Long Life

• Waktu dalam real estate memegang peranan
penting
• Tidak ada waktu pendek  dalam real estate
=“waktu panjang”
• Waktu panjang ini tidak hanya berkaitan dengan
investasi, tetapi juga berkaitan dengan proses
pembangunan, pemanfaatan bangunan.
• Mulai dari pembelian tanah, pematangan tanah,
konstruksi bangunan, dan penghunian/
pemanfaatan memerlukan waktu panjang.

2
 2/27/2014

(3) Long Term Commitments

• Komitmen jangka panjang berkaitan dengan investasi jangka panjang.
• Ini karena prospek pertambahan modal (capital gain) berkaitan dengan
analisis ekonomi (finansial).
• Karakteristik ini juga berkaitan dengan ciri ekonomi pada konsep futurist.
• Pemilikan dan pengadaan tanah pada saat ini bisa jadi tidak dikembangkan
pada saat ini pula, tetapi memerlukan komitmen jangka panjang untuk
pengembangannya.

(4) Large Transactions

• Merupakan investasi skala besar  perlu dana besar dan pembiayaan besar.
• Pengumpulan dana: tidak hanya dari ketersediaan dana (available fund), tetapi
juga usaha mendapatkan dana dari berbagai sumber (possible fund).
• Possible fund  sebagai kunci pada large transactions.
• Karakteristik ini memaksa agen real estate untuk melakukan pembangunan
skala besar untuk mencapai efisiensi yang lebih tinggi (waktu, dana, tenaga).
• Ini memerlukan analisis biaya dan manfaat (cost and benefit).
• Walaupun ada penghematan biaya (cost efficiency) tetapi tetap terus
berpandangan mencapai nilai properti setinggi-tingginya.

3
 2/27/2014

(5) Long Gestation Period

• Periode (proses) pembangunan yang lama.
• Mulai dari pengadaan dan pematangan tanah, pengurusan ijin, pembangunan
konstruksi, finishing, sampai pada operasional pemanfaatannya memerlukan
waktu lama.
• Bisa juga proses ini diperlambat – sambil menunggu demand property naik 
ini disebut dengan future demand.

(6) Interdependence of Land Uses

• Real estate dipengaruhi oleh fixed location dan prinsip highest and best
use.
• Real estate selalu saling tergantung pada land use (guna lahan) atau lebih
tepatnya: Pemanfaatan Ruang dan Intensitas pemanfaatan ruang.

4
 2/27/2014

HIGHEST AND BEST USE (nilai guna tertinggi dan terbaik)

• Precise definition is that use of land, among the reasonable and alternative uses that are
physically practical, legally permissible, market supportable and economically feasible,
that provides the highest residual land value (Floyd and Allen, 1994).

• Dasar pengertian: memanfaatkan potensi tanah semaksimal

mungkin agar diperoleh nilai tambah yang setinggi-tingginya.

• Usaha agen real estate tidak hanya tanah yang potensial tetapi
juga tanah yang marginal agar mendapatkan nilai tambah.

• Orientasi tidak hanya pengembalian modal tetapi lebih pada

pengembangan pertambahan modal (capital gain) sehingga bisa
mengembangkan real estate di lokasi lain.

Demand – Supply dalam Real Estate

Supply Demand
• Tanah dan • Penghasilan
Pengembangan
• Lapangan Kerja
tanahnya
• Populasi
• Fluktuasi (perubahan
demand)

5
 2/27/2014

Supply: Pengembangan tanah

• Supply pengembangan tanah (bangunan) sifatnya tetap (fixed)

tetapi dalam jangka pendek

• Pembangunan dan pengadaan bangunan di atas tanah sangat

responsif terhadap perubahan kebutuhan

• Banyaknya tambahan supply suatu bangunan tergantung pada

antisipasi kebutuhan masa akan datang (future demand)

• Harga dan ketersediaan dana sangat penting untuk membatasi

tambahan baru dari supply bangunan.

Demand dalam Real Estate

• Penghasilan: semakin tinggi penghasilan per kapita akan semakin banyak
barang dan jasa yang dibutuhkan  disini peran real estate memberikan supply
sebagai bentuk kontribusi pada pembangunan.

• Lapangan Kerja: Lapangan kerja adalah indikator penentu penghasilan.

Lapangan kerja banyak – implikasi pada penghasilan – implikasi lebih lanjut
adalah kebutuhan akan real estate.

• Populasi:
– Laju pertumbuhan penduduk
– Karakteristik penduduk (distribusi kelompok umur)
– Urbanisasi

• Fluktuasi: (perubahan akan kebutuhan). Future demand harus selalu

diperhatikan agen real estate. Faktor penyebab fluktuasi: penghasilan, inflasi,
lapangan kerja, gejolak moneter.

6
 2/27/2014

Ruang Lingkup Real Estate (1): Housing Estate

– Mulai 1 unit s.d beberapa unit – dalam skala besar
– Lisiba – kasiba

Ruang Lingkup Real Estate (2): Investasi Komersial

(Commercial Investment)
– Shopping center, mega mall, plaza, theaters, hotels, resort

7
 2/27/2014

Ruang Lingkup Real Estate (3): Industrial Estate

– Pabrik-pabrik, gudang-gudang, industri pertambangan, tanah kosong
– Biasanya didekatkan di perkotaan, dekat pelabuhan/bandara/perkebunan.

Ruang Lingkup Real Estate (4): Agro Estate

• = (rural estate – farm and land)
– Pertanian dan perkebunan

8
 2/27/2014

Ruang Lingkup Real Estate (5): Public Estate

– Jalan toll, perparkiran

Ruang Lingkup Real Estate (5): Special Estate

– Bangunan pendidikan (kampus)
– Bangunan rumah sakit, lapangan golf.