Perencanaan Real Estate (pilihan)

Sesi 1: Pengantar

Agam Marsoyo
Marsoyo,, Ph.D
Program Studi Perencanaan Wilayah dan Kota
Jurusan Teknik Arsitektur dan Perencanaan
Universitas Gadjah Mada
Agam 2015
1
 Pengantar
Perencanaan Real Estate – 2 SKS
2 x 50 menit = 100 menit tatap muka di kelas
2 x 50 menit tak terprogram; 2 x 50 menit mandiri.

Syarat Peserta:
Sudah pernah mengikuti Kuliah Perencanaan Perumahan dan Permukiman.

Learning Outcomes:
a) Mampu menjelaskan karakteristik real estate dan isue-isue terkait properti.
b) Mampu menjelaskan proses pengembangan real estate.
c) Mampu menghitung investasi dan finansial real estate.
d) Mampu membuat rencana satu kasus real estate secara kelompok

Bobot Penilaian:
35% Nilai Individu Ujian Tengah Semester
40% Nilai Individu dan kelompok Tugas Utama
25% Nilai Individu Uiian Akhir Semester

Agam 2
JADWAL S1-PERENCANAAN REAL ESTATE (pilihan)
Minggu Tanggal Program Perkuliahan Dosen
1 23-Feb Penjelasan perkuliahan: Pengantar Real Estate AM
2 2-Mar Karakteristik Real Estate AM
3 9-Mar Highest and best use - Location Theory AM
4 16-Mar Ekonomi Kota dan Properti; Isu-isu di Bidang Properti (dosen tamu)
5 23-Mar Proses Pengembangan Real Estate AM
6 30-Mar Investasi Real Estate AM
7 6-Apr Finansial Real Estate (1) AM
8 13-Apr Finansial Real Estate (2) AM
9 20-Apr Midtest AM
10 27-Apr Penjelasan tugas utama perencanaan AM
11 4-May Survey lapangan AM/DFH
12 11-May Konsep pengembangan AM/DFH
13 18-May Pra rencana AM/DFH
14 25-May finalisasi rencana AM/DFH
15 1-Jun Presentasi Laporan Kelompok AM/DFH

Dosen:
AM – Agam Marsoyo
DFH – Deva F Haroldas
+ dosen tamu

Agam 3
Referensi:
Dasso, J., Ring, A. A., & McFall, D. (1977). Fundamentals of Real Estate. New Jersey:
Prentice-Hall.
Floyd , C.F., dan Allen, M, T. (1994). Real Estate Principles.
Gunther, C. (1992). Real Estate Fundamentals. Collaroy Beach: Bricar Publishing.
Kahr, J., & Thomsett, M. C. (2005). Real Estate Market Valuation and Analysis. New
Jersey: John Wiley & Sons.
Ratcliffe, J., Stubbs, M., & Shepherd, M. (2004). Urban Planning and Real Estate
Development. London: Spon Press.
Thrall, G. I. (2002). Business Geography and New Real Estate Market Analysis. Oxford:
Oxford University Press.

Agam 4
Sejarah
• Pengertian real estate muncul pertama di Inggris  dikenalkannya
bentuk penguasaan tanah untuk mengatur hubungan antara raja dan
rakyatnya, dan berkembang pesat pada saat revolusi Industri  ini
diawali dengan pengaturan pemilikan hak atas tanah (tenure) 
muncul istilah real property (di US dikenal Real Estate).

• Real estate tumbuh di negara-negara sedang berkembang, dan

tumbuh amat sangat cepat di negara berkembang (seiring dengan
perubahan industri konstruksi dan memberikan kontribusi pada pembangunan
yang sedang berjalan).

• Inti dari real estate adalah mengandalkan anggaran pemerintah dan

akumulasi modal (swasta/asing) untuk menanamkan modalnya di
sektor investasi real estate.

• Di Indonesia, real estate lahir pada awal tahun 70an, seiring dengan
meningkatnya pendapatan per kapita penduduk.

Agam 5
Pengertian Properti

• Flyod and Allen (1994):

Property can be used in several ways, people generally think of
objects that can be owned or possessed; buildings, boats, books
or bonds.

• Dasso, dkk (1977):

– Property is an abstract legal concept that can be divided into
many interests making it possible to keep the physical thing
intact and productive.
– Property is the right to possess, use, and enjoy the benefits of
the land or realty.

Agam 6
Pengertian Real Estate
• Floyd and Allen (1994):
Real property is the legal interests a person can have in land and the things
attached to it. Real property consists of legal interests in land and things
permanently attached to the land, such as building.
• Gunther (1992):
Real estate is a right or interest in land.

• Hak untuk memiliki, menggunakan, dan menikmati manfaat dari

tanah atau perwujudan hak yang tidak bisa diganggu gugat 
dalam prakteknya berwujud TANAH dan BANGUNAN.

• Personal Property: hak untuk memiliki, menggunakan, dan

menikmati manfaat dari berbagai macam properti lainnya (yang
bukan tanah dan bangunan) = Moveable Property (mobil,
kapal, pesawat terbang)

Agam 7
REAL ESTATE  mengacu pada tanah dan segala sesuatu yang tetap terpaut padanya.
 properti dalam hal tanah dan bangunan sebagai suatu komoditi.
 terdiri atas tanah secara fisik dan struktur-struktur nya.

TANAH  surface (permukaan) +

bawah + atasnya.

Aspek penting Real Estate – Real Propery:

1. Tanah
2. Bangunan
3. Teknik-teknologi
4. Pembiayaan
5. Pemasaran
6. Legal-formal (perundang-undangan)

Agam 8
Dasso, J, (1977: 69)
Ciri Fisik (tanah dan bangunan)
• Tanah
– Aset yang mempunyai keterbatasan

– Sifat tidak bergerak/tidak dapat dipindah, tahan rusak, dan

tahan lama.

– Aset ekonomi yang tidak dipengaruhi oleh kemungkinan

penurunan nilai dan harga, serta faktor waktu.

– Tanah mentah tidak akan terpengaruh oleh penurunan nilai;

tanah terbangun kemungkinan terpengaruh oleh penurunan
nilai krn suatu sebab.

– Tanah tidak hanya sebagai potensi produksi tapi juga merupakan

investasi jangka panjang.
Agam 9
Ciri Fisik (tanah dan bangunan)
• Bangunan
– Dalam pandangan real estate; bukan hanya secara fisik memiliki nilai
estetis arsitektural tetapi lebih pada nilai estetis komersial.

– Jadi bangunan memiliki arti komoditas

(produk komoditi + komoditi ekonomi)

– Nilai-nilai ekonomi dalam bangunan:

berkaitan dengan faktor waktu, bukan hanya ketahanan fisik
bangunan  tetapi berapa lama bangunan memiliki nilai secara
ekonomi.

Agam 10
Ciri Ekonomi
• Tanah  memerlukan pemahaman mekanisme pasar (supply-
demand)  semakin lama semakin terbatas.
• Watak tanah yang tahan lama, tahan rusak  investasi jangka
panjang (tahan terhadap goncangan inflasi). Tetapi sensitif
terhadap perubahan moneter (ada boom dan bust)

Tanah produktif

• Real Estate Agent

(harus futurist) Tanah tidak produktif Tanah produktif

• LOKASI
• LOKASI
• LOKASI
Agam 11
Pemahaman awal MEKANISME PASAR
(kaitan antara supply, demand dan land prices)

QD =D (T, y, N, Y, p, Pj)
DEMAND SIDE

QD quantity demand (jumlah yang dibutuhkan)

T tastes ~ cita rasa
y. rata-rata pendapatan rumah tangga
N populasi Substitutes
Y distribusi pendapatan Daging-ayam,
p. Harga komoditi itu sendiri taxi-bus kota

Pj Harga-harga komoditi yang terkait Complements

Mobil - solar

Agam 12
 QD =D (T, y, N, Y, p, Pj) QD = p
Semakin harga barang rendah, semakin banyak barang yang
dibutuhkan/dibeli atau sebaliknya

Tabel : Harga semen dan kebutuhannya

Posisi Harga per ton Jumlah yang dibutuhkan pada saat pendapatan
(jutaan rupiah) tetap (000/ton/bulan)

P 40 110
Q 60 90
R 80 78
S 100 67
T 120 62
U 140 60

Agam 13
 Posisi Harga per ton (jutaan rupiah) Jumlah yang dibutuhkan pada saat pendapatan tetap (000/ton/bulan)

P 40 110
Q 60 90
R 80 78
S 100 67
T 120 62
U 140 GraFik DEMaND 60

160
U
140
120 T
100
S
harga

R
80
Q
60
P
40
20
0

0 20 40 60 80 100 120
Jml komoditi
Agam 14
DEMAND SIDE QS =S (G, X, p, Wi)
i =1,2,…..n

QS quantity supply (jumlah yang disediakan)

G Tujuan perusahaan ------ “goal”
X Teknologi
p. Harga komoditi itu sendiri
Wi Harga – harga komoditi untuk ‘input’

Agam 15
QS =S (G, X, p, Wi) QS = p
Semakin tinggi harganya, semakin banyak barang yang
dijual/disediakan atau sebaliknya
Tabel : Harga semen dan penyediaannya
Posisi Harga per ton Jumlah yang dibutuhkan pada saat pendapatan
(jutaan rupiah) tetap (000/ton/bulan)
A 40 5
B 60 46
C 80 78
D 100 100
E 120 115
F 140 122
Agam 16
 Posisi Harga per ton (jutaan rupiah) Jumlah yang disediakan (000/ton/bulan)
A 40 5
B 60 46
C 80 78
D 100 100
E
F
120
140 GraFik sUppLY 115
122

160 F
140
E
120
D
100 C
Harga

80 B
60 A
40
20
0
0 20 40 60 80 100 120 140
Jml Komoditi
Agam 17
MEkaNisME pasar (MarkEt MEcHaNisM)
 mempertemukan antara demand side dan supply side.

160
U
140 F
T
120
S E
100
Harga

R D
80
C
Q
60 B
40 P
A
20
0
0 20 40 60 80 100 120 140
Jml Komoditi
Agam 18
HarGa pasar (Riil)
160 Harga pasar riil

140 60 122

120 62 115

100 67 100
Harga

80 78

60 46 90

40 5 110

20
0
0 20 40 60 80 100 120 140
Jml Komoditi
Agam 19
Apa yang akan terjadi bila ada harga patokan

160
140 60 122

120 Price floor 62 115

100 67 100
Harga

80 78
Price ceiling
60 46 90

40 5 110

20
0
0 20 40 60 80 100 120 140
Jml Komoditi
Agam 20
 Apa yang terjadi pada kenyataan
kenyataan?:
?:
(untuk memahami tanah dalam real estate )
Harga baru
160
140 60 122

120 62 115

100 67 100
Harga

80 78

60 46 90

40 5 110
Fix (tEtap)
20
0
0 20 40 60 80 100 120 140
Jml Komoditi
Agam 21