Analisis Finansial Real Estate (1)

Agam Marsoyo,
Marsoyo Ph.D
Perencanaan Wilayah dan Kota
Universitas Gadjah Mada
2015

1
2
3
Prinsip perhitungan riil  mencari harga rumah per unit (P)

1. Harga tanah  Harga tanah (…/m2) x luas tanah (m2) = …

2. Harga unit  harga bangunan (…/m2) x tipe / luasan (m2) = …
3. Harga infrastruktur fisik  harga jalan termasuk pengerasan (…/m2) x luasan (m2) = …
4. Harga infrastruktur sosial  harga jenis (macam
macam/m2) x luasan (m2)
5. Ongkos overhead dan perijinan  … /unit
6. 1 s/d 5 dijumlahkan, lalu dibagi jumlah unit

4
Persentase Komposisi Biaya
pembangunan real estate
1. Pembelian lahan = + 30%
2. Pematangan lahan = + 4%
3. Infrastruktur = + 10%
4. Bangunan rumah = + 50%
5. Perijinan = + 3%
6. Overhead cost (termasuk pemasaran)
pemasaran = + 3%

Sumber: DPP REI, 1992

5
Dampak Perkembangan Ekonomi thd Sektor Properti
• Perkembangan ekonomi makro  berpengaruh pada pasar sektor
properti:
• Jika perekonomian nasional baik, maka pasar sektor properti meningkat
• Jika perekonomian nasional menurun,
menurun maka pasar sektor properti juga menurun.

• INDIKATOR EKONOMI MAKRO:

• Tingkat Bunga
• Tingkat inflasi
• Tingkat pertumbuhan ekonomi
• Indeks Harga Saham Gabungan (IHSG)
• Cadangan devisa nasional
• Country Risk.

6
-Ekonomi Proyek (BCR, NPV, IRR) – BREAK EVENT POINT (BEP)

Proyek Pembangunan Perumahan  jangka waktu lama.

Masalah: bagaimana membandingkan antara pengeluaran biaya (expenditure cost) dengan pemasukan (revenue cost) yang
jadi pada waktu yang berbeda.

Tujuan: untuk mengetahui apakah proyek tsb layak (FEASIBLE) secara finansial.

1. Benefit Cost Ratio / BCR

- Total present value of revenue dibagi dengan total present value of expenditure
- BCR > 1 = feasible

2. NET PRESENT VALUE / NPV

- Total present value of revenue dikurangi oleh total present value of expenditure
- NPV positif (> 0) = feasible

3. INTERNAL RATE OF RETURN / IRR

- ‘discount rate’ tertentu yang menghasilkan total present value of revenue sama dengan total present value of
expenditure
- BCR = 1 dan NPV = 0
7
- Nilai IRR > tingkat suku bunga pasar = good project!!
Sebagai contoh:
Laporan rencana keuangan proyek rumah susun sbb:

Tahun 1 dibutuhkan uang sebanyak 500 juta untuk pematangan tanah

Tahun 2 membutuhkan biaya konstruksi 1000 juta
Tahun 3 dibutuhkan 2000 juta untuk pekerjaan finishing
Tahun 4 sampai dengan tahun 13 neraca keuangan adalah sama yakni untuk opersional pengeluaran tiap tahun 10 juta dan operasional pemasukan sebesar 500 juta

Apakah proyek rumah susun tersebut feasible ?

Tabel : BCR dan NPV

0.05 0.1 0.15
N URAIAN EXP REV
Tabel : IRR
Exp Rev Exp Rev Exp Rev
1Pemat. tanah 500 476.2 454.5 434.8
2Konstruksi 1000 907.0 826.4 756.1
3Finishing 2000 1727.7 1502.6 1315.0
4Operasional 10 500 8.2 411.4 6.8 341.5 5.7 285.9
5Operasional 10 500 7.8 391.8 6.2 310.5 5.0 248.6
6Operasional 10 500 7.5 373.1 5.6 282.2 4.3 216.2
7Operasional 10 500 7.1 355.3 5.1 256.6 3.8 188.0
8Operasional 10 500 6.8 338.4 4.7 233.3 3.3 163.5
9Operasional 10 500 6.4 322.3 4.2 212.0 2.8 142.1
10Operasional 10 500 6.1 307.0 3.9 192.8 2.5 123.6
11Operasional 10 500 5.9 292.3 3.5 175.3 2.2 107.5
12Operasional 10 500 5.6 278.4 3.2 159.3 1.9 93.5
13Operasional 10 500 5.3 265.2 2.9 144.8 1.6 81.3
JUMLAH 3600 5000 3177.6 3335.2 2829.8 2308.3 2539 1650

1400 157.6 -521.5 -889.0

NPV
1.4 1.0 0.8 0.6
BCR

8
 NPV
2000.00

1500.00

NPV
1000.00

500.00

0.00
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27

-500.00

-1000.00

-1500.00