Kuliah ke 2

MKP Real Estate dan Property

Gasal 2020/2021

MD. Nestri Kiswari, ST., MSc

KARAKTERISTIK REAL ESTATE

 Karakteristik real estat yang

mempengaruhi nilainya :

1. Karakteristik ekonomi

2. Karakteristik fisik
Karakteristik Ekonomi

1. Kelangkaan relatif (scarcity)

2. Perbaikan (imporvement)

3. Permanensi investasi (investment)

4. Preferensi Area (preferential)

SCARCIT Y
 Pasokan tanah tetap
 Prinsip nilai penawaran (supply) dan
permintaan (demand).
 Ketersediaan properti untuk dijual atau
disewakan pada berbagai harga
menciptakan pasar.
 Bila ketersediaan produk melebihi
permintaan akan produk tersebut,
kekuatan ekonomi akan mendorong harga
pasar turun.
 Ketika permintaan untuk produk
melebihi persediaan, kekuatan ekonomi
mendorong harga naik.
 Kesimpulan : harga sebidang properti
mencerminkan kelangkaan saat ini dari
paket tersebut pada saat itu.
Penentu Permintaan
 Harga barang itu sendiri
 Harga barang lain yang terkait erat dengan
barang tersebut
 Pendapata rumah tangga dan pendapatan
rata-rata masyarakat
 Corak distribusi pendapatan di masyarakat
 Citarasa masyarakat
 Jumlah penduduk
 Ramalan / ekpektasi mengenaik keadaan
di masa yang akan datang
Hukum Permintaan
 Makin rendah harga suatu barang maka
semakin banyak permintaan akan
barang tersebut.
 Makin tinggi harga suatu barang maka
semakin sedikit permintaan terhadap
barang tersebut.
Penawaran
 Permintaan yang ada hanya dapat
dipenuhi apabila para penjual dapat
menyediakan barang-barang yang
dibutuhkan.
 Faktor – faktor yang berpengaruh :
1. Harga barang itu sendiri
2. Harga barang lain (yang sejenis)
3. Biaya produksi
4. Teknologi
Hukum Penawaran
 Semakin tinggi harga suatu barang aka
semakin banyak jumlah barang yang
ditawarkan.
 Sebaliknya semakin rendah suatu
barang maka akan semakin sedikit
jumlah barang yang ditawarkan.
Improvement
 Pembangunan perbaikan (improvement)
pada satu bidang tanah berpengaruh
pada nilai paket tetangga
(neigbourhood) atau pada keseluruhan
masyarakat.
 Pembangunan sebuah mall atau
universitas mempengaruhi nilai di area
tersebut. Contoh : daerah Tembalang,
Semarang
 Semua kepemilikan tanah dilengkapi
dengan hal untuk memperbaiki, namun
sifat perbaikan sangat dibatasi oleh
zonasi lokal.
 Improvement harus selalu dilakukan :
- Penggunaan hukum
- Sesuai dengan tata cara zonasi
- Dibangun sesuai dengan kode
bangunan setempat
Investment
 Karakteristik kelangkaan (scarcity) 
tanah tidak bisa dibuat atau dihancurkan.
 Permanensi (bernilai panjang/ tahan
lama) menjadi alasan keinginan pembeli
untuk menginvestasikan sejumlah besar
modal untuk memperbaiki properti.
 Hasil perbaikan (improvement) 
mengarah ke sisi penawaran
 Perbaikan : konstruksi baru,
memusnahkan yang lama atau renovasi
 Drainase, listrik, air bersih dan
pembuangan limbah tetap ada
 Perbaikan dapat menghasilkan yang
baik, bila infrastruktur sebelumnya tetap
ada.
 6 Unique Characteristics of Real Estate
Investments
https://realestate4investing.com/articles/re
al-estate-investments/6-unique-
characteristics-real-estate-investments

 The basic characteristics of property as

an investment
https://propertyupdate.com.au/the-basic-
characteristics-of-property-as-an-
investment/
Preferential
 Preferensi area  pilihan dan preferensi
masyarakat untuk wilayah tertentu.
 Satu area dapat menjual 2 kali lebih
banyak rumah-rumah daripada area lain
yang hampir identik pada suatu kota
 Tiga faktor terpenting dalam
menentukan real estat :
1. LOKASI; 2. LOKASI; 3. LOKASI
 Suatu properti yang umurnya lebih tua
berada di samping properti baru pada
area yang sama, akan menikmati
apresiasi harga hanya karena berada
dekat dengan property yang baru ini.
Rp Rp

LAMA BARU

Jalan
Karakteristik Fisik
1. Immobilitas (tanah tidak bergerak)

2. Kebudayaan tanah (permanen)

3. Nonhomogeneity (setiap bidang tanah

unik)
Immobilitas
 Tanah tidak bergerak
 Lokasi geografis tidak akan pernah bisa
diubah.
 Karena tanah tidak bergerak, maka
hukum real estat dan pasar cenderung
bersifat lokal.
Permanen
 Tanah dapat berkurang akibat erosi atau
kenaikan sebagai pertambahan
 Tanah tidak bisa dibuat atau
dimusnahkan
Nonhomogenietas
 Tidak ada 2 sebidang tanah yang persis
sama.
 Meskipun ada kesamaan substansial,
bidang-bidang tanah tersebut berbeda
secara geografis
 Bidang tanah masing-masing memiliki
lokasinya sendiri