ASPEK ASPEK REAL ESTATE

KULIAH REAL ESTATE, 12 APRIL 2017

 PERSIAPAN PROYEK

A. PEMILIHAN LOKASI
1.PERUNTUKAN TATARUANG MAKRO
2.PENILAIAN POTENSI LOKASI
3.PELUANG PRODUK DAN PASAR
4.PEDOMAN DESIGN KAWASAN DAN RUMAH
B. PERIJINAN DAN LEGAL TANAH
1.IJIN LOKASI
2.PENGESAHAN SITE PLAN/ADVISE PLANNING
3.IMB
4.LEGALITAS PERTANAHAN
C. PENYUSUNAN PROPOSAL
1.SASARAN
2.PENYAMAAN PARADIGMA PENGEMBANG-BTN
3.ASPEK-ASPEK YANG DOMINANT MENJADI MASALAH PENGEMBANG-BTN
4.PETUNJUK TEKNIS KREDIT KONSTRUKSI PERUMAHAN
5.PERMASALAHAN PADA PENYUSUNAN PROJECT PROPOSAL YANG SERING TIMBUL
ANTARA PENGEMBANG-BTN
D. PEMBIAYAAN
1. SUMBER PEMBIAYAAN
2. ALOKASI PEMBIAYAAN
3. RATIO KEUANGAN
4. PERPAJAKAN
 PELAKSANAAN PROYEK

A.MARKETING
1.STRATEGI PEMASARAN DALAM PENGEMBANGAN KAWASAN
2.FOKUS MARKETING PADA PENGEMBANGAN PERUMAHAN SKALA KECIL
A. SEGMEN PASAR DAN POSITIONING
B. PENETAPAN HARGA JUAL
C. STRATEGI PROMOSI
D. PASAR KOLEKTIF DAN PASAR RETAIL
B. LEGALITAS PROYEK
1. SERTIFIKAT INDUK
2. PEMECAHAN SERTIFIKAT
3. KELENGKAPAN IJIN/SK IJIN LOKASI,ADVIS PLANNING,IMB
C. PENGEMBANGAN KAWASAN
1.KOMPONEN PENGEMBANGAN KAWASAN
2.PRIORITAS PENGEMBANGAN KAWASAN
D. PEMBANGUNAN FISIK
1.PENETAPAN POLA PEMBANGUNAN
2.PEMILIHAN DAN PENGENDALIAN KONTAKTOR
 PENGELOLAAN USER DAN REALISASI

A. KELENGKAPAN DATA USER

B. PENILAIAN USER MAMPU KPR
C. PENGELOLAAN DATA USER
D. PERSIAPAN WAWANCARA
E. KESIAPAN REALISASI
F. REALIASI KPR
 MANAJEMEN ESTATE

A. RUANG LINGKUP MANAJEMEN ESTATE

B. UNSUR-UNSUR MANAJEMAN ESTATE
C. PENGELOLAAN KAWASAN
 PEMILIHAN LOKASI

1. PERUNTUKAN TATARUANG
A. PENELITIAN RENCANA TATARUANG PEMDA SETEMPAT
SEBELUM MELAKUKAN PERENCANAAN DILAKUKAN
PENELITIAN MENGENAI RENCANA TATARUANG DARI
PEMERINTAH DAERAH SETEMPAT,MENYANGKUT
- PERUNTUKAN
- KEPADATAN
- KDB,KLB
- FUNGSI WILAYAH
- RENCANA INFRASTRUKTUR PENDUKUNG,PROSPEK PROXIMITY
- RENCANA JARINGAN DAN SISTIM TRANSPORTASI KE LOKASI

B. MEMPELAJARI FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI KEMUNGKINAN

PERLUASAN DAN KETERBATASAN PENGEMBANGAN:
- BATASAN ALAM (SUNGAI,GUNUNG,DANAU,LAUT)
- BATASAN /BARRIER BUATAN ( BANDARA,JALUR KERETA API ,BEBAS HAMBATAN)
- POLA PEMILIKAN LAHAN YANG MENYEBABKAN SULIT MEMPEROLEH PERLUASAN
- KESULITAN JARINGAN UTILITAS (AIR,LISTRIK,PEMBUANGAN SAMPAH DLL)
- PERATURAN DAERAH (PERATURAN ZONING,PEMBANGUNAN,KONTROL ASPEK LINGKUNGAN DLL)
 PEMILIHAN LOKASI

2. PENILAIAN POTENSI LOKASI

A.ASPEK YANG MEMPENGARUHI PEMBENTUKAN NILAI
- INTRINSIC LOCATION (kedudukan lahan,kandungan,iklim)
- RELATIVE LOCATION (memiliki hubungan denganproximity pendukung secara kuat
/sekolah /perbelanjaan /public service dll)
- ENVIRONMENT INFLUENCE (lingkungan kumuh,lingkungan dengan tingkat kriminilitas tinggi)

B.ASPEK YANG DIKAJI

- KONFIGURSI TAPAK (bentuk,ukuran,peruntukan,keutuhan/kesatuan)
- KEMUDAHAN PENCAPAIAN ( akses,sarana transportasi)
- ASPEK KAITAN LOKASI(kedudukan dalam kota,hubungan dengan jaringan utama kota ,tuntutan
pengembangan)
- TATA GUNA LAHAN SEKITAR YANG MENDUKUNG (r terbuka,taman,pusat perbelanjaaan,pendidikan,dll)
- TATAGUNA LAHAN SEKITAR YANG TIDAK MENDUKUNG
( kegiatan yang menimbulakn polusi,jalur kereta api,industri berat,through traffic ,kegiatan yang
membahayakan keselamatan/penampungan gas,minyak bakar,bahan peledak dll)
- KARAKTERISTIK FISIK
(iklim,gelogi,topogrfi,hidrologi,tanah dan vegetasi)
- UTILITAS
(kemungkinan keberadaan penyediaan air bersih,listrik,gas,telpon,pembuangan,rencana pipa
gas,jaringan listrik tegangan tinggi dll
 PEMILIHAN LOKASI

3.ANALISIS LOKASI MAKRO

ANALISIS SEBUAH LINGKUNGAN DALAM

HUBUNGANNYA DENGAN BERBAGAI LINGKUNGAN
DALAM SATU KAWASAN PADA WILAYAH PERKOTAAN
TERTENTU.
HUBUNGAN YANG DIMAKSUD ADALAH SEMUA SUPRA
STRUKTUR DAN INFRA STRUKTUR YANG DAPAT
DIJADIKAN MEDIA ANTARA UNTUK MENTRANSFER
PRODUK YANG DITAWARKAN
FAKTOR -FAKTOR ANALISIS LINGKUNGAN MAKRO:

ANALISIS ARAH PERTUMBUHAN KOTA

-- JALAN LINGKUNGAN
-- JALAN LINGKUNGAN UTAMA
-- JALAN LINGKAR UTAMA
-- JALAN ARTERI UTAMA
-- SIMPUL-SIMPUL BARU
-- COMMERCIAL DISTRICT BARU

ANALISIS AKSESIBILITAS DAN TRANSPORTASI

-- LALU LINTAS UMUM KE LOKASI
-- ARAH LALULINTAS
-- INTENSITAS PEMAKAIAN
 ANALISIS TREND POLA TATAGUNA TANAH
-- RESIDENTIAL DEVELOPMENT
-- COMMERCIAL DEVELOPMENT
-- MIXED USE DEVELOPMENT
-- INDUSTRIAL DEVELOPMENT
-- RECREATIONAL DEVELOPMENT
ANALISIS PEMANFAATAN LINGKUNGAN
-- KONDISI LINGKUNGAN PERUMAHAN
-- STATUS LINGKUNGAN
-- POLA JALAN PERUMAHAN
ANALISIS POTENSI EKONOMI LINGKUNGAN
-- KEPADATAN BANGUNAN
-- PERTUMBUHAN BANGUNAN
-- PERTUMBUHAN HARGA TANAH
-- PERMINTAAN TERHADAP RUMAH
-- TINGKAT KEKOSONGAN BANGUNAN
4.ANALISIS LINGKUNGAN MIKRO

ANALISIS SEBUAH LOKASI DALAM HUBUNGANNYA

DENGAN BERBAGAI LOKASI LAIN DALAM SATU
LINGKUNGAN PADA KAWASAN TERTENTU

FAKTOR-FAKTOR DALAM ANALISIS

LINGKUNGAN MIKRO :
 ANALISIS PERTUMBUHAN INFRASTRUKTUR(KERETA API, TOL,
BANDARA, MRT DL)
ANALISIS KEMUDAHAN LINGKUNGAN(KEMUDAHAN DICAPAI,KE
BERGBAGAI FASILITAS/BELANJA, IBADAH, SEKOLAH,GEDUNG PERTEMUAN DLL)
ANALISIS SARANA DAN PRASARANA
LINGKUNGAN(LISTRIK,AIR,TELEPON,GAS,LIMBAH,SAMPAH,DRAINASE,TAMA
N,TROTOAR,LAMPU JALAN
ANALISIS FAKTOR KEAMANAN LINGKUNGAN(TERHADAP
KEJAHATAN,KEBAKARAN,BENCANA ALAM)
ANALISIS FAKTOR NILAI LINGKUNGAN(FAKTOR PENAMBAH DAN
PENGURANG NILAI LINGKUNGAN)
ANALISIS FAKTOR PENGARUH NILAI LOKASI(FAKTOR PENAMBAH
DAN PENGURANG NILAI LOKASI)
A3.PELUANG PRODUK/PASAR
-- KECOCOKAN LOKASI DENGAN PASAR
-- PERHITUNGAN BALIK NILAI BELI TANAH
MAKSIMAL
-- PASAR KOLEKTIP (PNS , TNI , SWASTA )
-- PASAR RETAIL/INDIVIDUAL
- DEMOGRAFI (SOSIAL-EKONOMI,TINGKAT
PENGHASILAN)
- MOBILITAS
A4.DESIGN KAWASAN DAN RUMAH
(ACUAN KEPUTUSAN MENTERI PERMUKIMAN DAN PRASARSNA
WILAYAH NO 403/KPTS/M/2002 TENTANG PEDOMAN TEKNIS
RUMAH SEDERHANA SEHAT)
-- PEDOMAN PEMBUATAN SITE PLAN
( ORIENTASI,UTARA-SELATAN,COUNTUR,DRAINASE,SUPPLY INFRA
STRUKTUR PENDUKUNG,KANTOR PEMASARAN,LETAK GARDU dll)
-- PEDOMAN DESIGN BANGUNAN
(UNSUR TROPIS,DENAH,STRUKTUR,BAHAN BANGUNAN,UTILITY)
 5. INFORMASI YANG DIBUTUHKAN DALAM
PERENCANAAN TAPAK DAN BANGUNAN
A. PERENCANAAN TAPAK
-- TOPOGRAFI
-- GEOLOGI
-- PRASARANA YANG ADA
-- POLA VEGETASI YANG ADA
-- SISTIM DRAINASE
-- ORIENTASI/VIEW YANG POTENSIAL
-- KENDALA-KENDALA FISIK
-- STANDARD-STANDARD DESIGN LINGKUNGAN (prasarana, pejalan kaki,
parkir,ratio ruang terbuka hijau dll)
-- INFORMASI PASAR,KANTOR PEMASARAN
-- KOMBINASI DAN KOMPOSISI KAVLING SESUAI KAJIAN PASAR
-- ARUS SIRKULASI PRIMER-SEKUNDER-TERTIER-LINGKUNGAN
-- TINGKAT KEPADATAN HUNIAN
-- HAL-HAL YANG DIPERHATIKAN UNTUK DIUPAYAKAN (Orientasi kavling
diusahakan Utara-Selatan atau mendekati)
-- HAL-HAL YANG DIPERHATIKAN UNTUK DIHINDARI (Susunan tusuk sate,bentuk kipas,putaran cul
de sac,ketinggian lebih rendah dari jalan dll)
-- PERTIMBANGAN PENETAPAN LAYOUT PLAN (Jenis, size, shape, depth, frontage,slope,drainase,soil
composition,existensi natural growth,penerimaan matahari dan udara,view,lebar dan kondisi jalan)
JENIS PILIHAN BENTUK TAPAK

A.KAVLING SUDUT
Keuntungan :
- Umumnya lebih luas dari interior lot
- Punya 2 frontage
- Akses ke service area lebih baik
- Halaman lebih luas
- Sirkulasi udara lebih baik
- Untuk komersial parkir lebih luas dan bisa
punya 2 akses
Kerugian :
- Maintenance halaman lebih luas
- Faktor kemanan dg 2 frontage
- Kebisingan
B.KAVLING STANDARD
Keuntungan
- Lebih aman karenA 1 entrance
- Maintenance halaman lebih sedikit
- Relatif tak bising
- Akses lebih privat
Kerugian
- Akses ke service area menyatu dg
Areal utama
- Penghawaan adan view relatif kurang
C. T-INTERSECTION LOT/TUSUK SATE
Keuntungan :
- View jauh memandang sepanjang
jalan didepannya
- Sangat disukai untuk bangunan
komersial
Kerugian :
- Lampu kendaraan menyilaukan
- Kurang aman dari segi lalulintas
- Kurang disukai sebagai hunian
D. CUL - DE - SAC LOT
Keuntungan
- Frontage kecil,faktor keamanan
- Halaman belakang relatif besar
- Relatif tenang,aman
- Disukai untuk hunian
Kerugian
- Parkir mobil depan rumah sedikit
- Entrance relaitf kecil
E. FLAG LOT
Keuntungan :
- Aman karena entrance dapat lebih
terkontrol dan lahan tersembunyi
- Bentuk ngantong banyak disukai
Kerugian :
- Akses tak langsung dari jalan
- View tak bebas
- Kurang disukai sebagai bangunan
komersial tapi baik untuk tempat
produksi/gudang
B.PERENCANAAN BANGUNAN

STANDARD-STANDARD RUANG DALAM BANGUNAN RUMAH

KAJIAN DASAR KOMPOSISI DENAH RUMAH STANDARD
TIPOLOGI RUMAH BERDASARKAN KONDISI LOKAL
INVENTARISASI BAHAN BANGUNAN UNTUK SELURUH
KOMPONEN RUMAH
PENENTUAN BENTUK BANGUNAN RUMAH DENGAN MEMPERHATIKAN :
-- SELERA PASAR
-- TREND YANG BERKEMBANG
-- ASPEK TROPIS,AKRAB LINGKUNGAN
-- GAYA/LANGGAM BANGUNAN BERDASARKAN KEINGINAN PASAR
-- BIAYA.
 6.PROSES PERENCANAAN TAPAK DAN
BANGUNAN

SKEMATIS PERENCANAAN
KONFIRMASI SKEMATIS PERENCANAAN
DENGAN STRATEGI PENGEMBANGAN,STUDI
KELAYAKAN,PEMASARAN DAN PEMBIAYAAN
PROSES ITTERASI SAMPAI DIDAPAT HASIL
YANG OPTIMAL
 7.OUTPUT PROSES PERENCANAAN TAPAK
DAN BANGUNAN
A. PERENCANAAN TAPAK
-- RENCANA INDUK
-- RENCANA TAPAK(Blok plan,jaringan jalan,taman,fasilitas,kavling dll)
-- RENCANA UTILITAS (Jaringan listrik,air,telpon)
-- RENCANA JARINGAN DRAINASE,LIMBAH,PENGOLAHAN SAMPAH
-- RENCANA DETAIL SARANA,PRASARANA DAN INFRASTRUKTUR TAPAK
-- SPESIFIKASI,RENCANA KERJA DAN SYARAT/RKS
-- RENCANA JADWAL PEMBANGUNAN DAN PEMBIAYAAN
B. PERENCANAAN BANGUNAN
-- RENCANA SKEMATIS (Denah-tampak-potongan)
-- RENCANA DETAIL DARI PONDASI SAMPAI ATAP
-- SPESIFIKASI,RENCANA KERJA DAN SYARAT/RKS
-- RENCANA JADWAL PEMBANGUNAN DAN PEMBIAYAAN