BAB II

TINJAUAN UMUM PERKANTORAN SEWA

A. TINJAUAN KANTOR SEWA

1. Pengertian Kantor Sewa
Menurut Cyrill M. Haris dalam bukunya Dictionary of Architecture and Construction, kantor berarti
bangunan yang digunakan untuk tujuan profesional ataupun administrasi dan tidak ada bagian yang
dipergunakan untuk keperluan hunian, kecuali oleh para penjaga dan pemberasih kantor.
Kantor sewa dapat diartikan sebagai kantor yang disewakan oleh pengelola terhadap pengguna
(user) yang digunakan untuk menampung segala bentuk yang bersifat administratif dan komersil
dengan menyewakan ruang-ruang yang telah disediakan oleh pihak pengelola baik berupa ruangan
terkecil (modul terkecil) dari sebuah ruangan kantor sewa hingga disewa perlantai (modul terbesar) dari
suatu ruangan kantor sewa yang disewa dalam jangka waktu tertentu pula sesuai dengan kesepakatan
antara pihak pengelola dengan pihak penyewa (user).
Bangunan perkantoran selain dibangun untuk memenuhi seragam kebutuhan maupun tuntutan
yang berlaku umum, juga dimaksudkan untuk dapat menarik sebanyak mungkin peminat dari segala
lapisan yang membutuhkannya. Keadaan akan tuntutan ini mendorong munculnya perbedaan-
perbedaan dalam bentuk bangunannya.
Secara teoritis tidak boleh ada perbedaan karena untuk semua rancangan perkantoran pada
dasarnya memiliki prinsip dasar yang sama yakni perubahan bentuk suatu organisasi berubah lebih
cepat dibandingkan perubahan bangunannya sendiri.
Untuk bertahun-tahun terakhir terdapat dua pola pengembangan dasar dalam bangunan-
bangunan perkantoran, yakni pertama, ditandai dengan mengurangi sekaligus sebagai bentuk
rancangan penunjang untuk jangka waktu pemakaian singkat saja, terutama yang berbentuk perabotan
yang dapat dimanfaatkan untuk berbagai fungsi, sehingga pemisahan antara instalasi pelayanan
teknis, baik secara pandangan dan akustik, maupun yang befungsi dekoratif secara teratur dapat
disesuaikan dengan perabotan sekaligus. Kedua, ditandai dengan adanya kesulitan memilah fungsi
aktifitas sampingannya seperti laboratorium, proses suatu industri, pendidikan.

2. Fungsi dan Tuntutan

Kantor sewa bertujuan untuk menampung kegiatan administratif sebuah badan usaha ataupun
perorangan baik berupa pelayanan jasa, penjualan secara makro dengan menggunakan list,
penyimpanan uang(pengawasan keuangan), mencatat keterangan, menjamin aktiva-aktiva dan
lainnya.
Tuntutan perancangan dari sebuah kantor sewa dapat dilihat dari:
 Pengelola
Motivasi pengelola adalah untuk mencari keuntungan sebesar-besarnya dengan cara menyediakan
tempat / ruang ataupun bangunan yang difungsikan sebagai kantor dengan strandar dan ukuran
tertentu sesuai dengan modul – modul yang telah ditetapkan dan dapat disewakan seluas-luasnya.
Yang perlu diperhatikan dalam perancangan kantor sewa adalah :
- luasan lantai
- efisiensi energi
- sistem informasi
- sistem komunikasi
- sistem utilitas
- fasilitas eksekutif
- tempat makan dan sosialisasi
 - standby listrik

 Penyewa
Sesuai dengan aktivitasnya sebagai penyewa, maka yang diinginkan oleh penyewa adalah :
- Penampilan bangunan yang memiliki nilai estetik dan representatif . Hal ini sangat dibutuhkan sebagai
bukti dan untuk memberikan rasa kepercayaan terhadap penyewa untuk menghadapi klien-klien dari
masing-masing penyewa.
- Suasana kerja yang nyaman yang diciptakan untuk meningkatkan produktifitas kerja hingga mampu
mendorong kemajuan kantor.
- Fleksibilitas dari modul ruang yang disewakan sesuai dengan tingkat kebutuhan penyewa sesuai
dengan jumlah pegawai, jenis kantor dan aktivitas yang berlangsung serta asumsi kebutuhan luas
kantor yang selalu berubah sesuai dengan tingkat kemajuan perusahaan.
- Para penyewa tidak perlu mengeluarkan biya ulang untuk maintenance bangunan
- Tingkat keamanan dan keselamatan

3. Spesifikasi Kantor Sewa

Spesifikasi kantor sewa dapat digolongkan berdasarkan kegiatan yang terjadi dikantor sewa
tersebut, diantaranya :
a. Berdasarkan Bentuk Usaha Penyewa
 Kantor sewa yang usahanya sejenis (single use building)
Adalah kantor sewa yang terdiri dari sejumlah perwakilan kantor-kantor yang menyewa yang terdiri dari
satu jenis usaha dan memilikiu keterkaitan satu sama lain.
 Kantor Usaha yang usahanya berbagai macam / campuran (mixed use building)
Adalah kantor sewa dimana kantor yang menyewa terdiri dari berbagai macam jenis usaha (usaha
campuran) dan murni bersifat bisnis dan tidak ada ikatan satu dengan lainnya.
b. Berdasarkan Sistem Kepemilikan
 Kelompok Kantor Pemerintah
 Kelompok kantor Non Pemerintah / Swasta
c. Berdasarkan Jenis Usaha Penyewa
 Accountant
 Banking
 Consultant
 Publishing
 Manufacture
 Trade Assosiation
 Financial
 Advertising
d. Berdasarkan Tingkat Usaha Penyewa
 Kantor Pusat (head office)
 Kantor Cabang (branch office)
 Kantor Perwakilan (liason representative office)
e. Berdasarkan Status Kepemilikan
 Kantor yang disewakan
Kantor sewa jenis ini memberikan keleluasaan bagi pengguna (user) untuk menyewa sesuai dengan
kebutuhan yang diperlukan berdasarkan besar dan jenis usaha sesuai dengan kemampuan
penyewaannya.
 Kantor yang disewa-belikan
 Kantor sewa jenis ini adalah kantor sewa yang dapat dimiliki oleh penyewanya (user) apabila ada
perjanjian pembelian bangunan dengan cara mengangsur sesuai dengan perjanjian yang dibuat antar
pihak pengelola dengan penyewa (user).

Gambar 1: Diagram klasifikasi gedung perkantoran

4. Sistem Penyewaan
Yang menjadi dasar pertimbangan dalam sistem penyewaan pada kantor sewa adalah :
a. Sistem Penyewaan Ruang
1) Sistem area terbuka
Ruang-ruang yang disewakan adalah merupakan ruang-ruang terbuka yang dalam pembagiannya
bergantung pada permintaan penyewa (user ) sesuai dengan kebutuhan ruang yang diinginkan.
2) Sistem area terbagi
Ruang-ruang yang disewakan adalah ruang-ruang kecil yang telah terbagi dari ruang besar dalam satu
lantai sesuai dengan modul unit terkecil dari kantor sewa.
3) Sistem gabungan
Adalah gabungan dari kedua sistem diatas dimana hal ini digunakan dalam upaya mengoptimalkan
guna lahan bangunan dan guna ruangan sesuai dengan tingkat kebutuhan penyewa (user). Misalnya
pada lantai 1-4 digunakan sistem area terbuka dan pada lantai diatasnya digunakan sistem area
terbagi.

b. Jangka Waktu Penyewaan

Jangka waktu penyewaan ruang (kontrak) pada sebuah bangunan diatur dan ditentukan pihak
pengelola dan disetujui pleh pihak penyewa (user).
Jangka waktu penyewaan ruang pada suatu bangunan dapat dibagi atas :
1) Sewa jangka panjang
Sewa kontrak jangka panjang ditentukan oleh pihak pengelola yang biasanya berjangka tahunan.
2) Sewa jangka pendek
Sewa kontrak jangka pendek ditetapkan oleh pihak pengelola dengan jangka waktu hitungan bulan
sesuai dengan perjanjian dengan pihak penyewa (user).
c. Luasan Unit yang disewakan
Luasan unit yang disewakan pada sistem penyewaan ruang terbagi atas :
1) Berdasarkan pada satuan / modul unit terkecil yang telah ditetapkan oleh pihak pengelola.
2) Berdasarkan pada kelipatan modul unit terkecil yang dibutuhkan oleh pihak penyewa sesuai
kebituhannya.
3) Berdasarkan pada penyewaan perlantai.
 5. Fungsi
Perkantoran atau yang disebut pula dengan kantor sewa adalah merupakan sarana perdagangan
jasa dimana didalamnya terdapat lembaga-lembaga yang bergerak dibidang pelayanan jasa (kantor,
toko, retail) yang dikelola secara komersial. Pada dasarnya bentuk-bentuk pelayanan jasa yang ada
dapat berupa pelayan jasa pengacara hukum, jasa konsultan arsitektur, jasa manufacture, jasa
konsultan finansial, fasilitas hiburan, dsb.
Dalam perkembangannya, bangunan ini tumbuh berkembang sesuai dengan tuntutan
masyarakat yang berkembang saat ini, khususnya dipusat-pusat kota dimana sudah sangat susah
dalam memperoleh lahan yang digunakansebagai tempat usaha yang layak sesuai dengan peruntukan
fungsi bangunan.
Meningkatnya kebutuhan akan fasilitas ruang bagi tiap pengusaha, kemudahan akses ke semua
pendukung / penunjang kemajuan usaha, tingginya bangkitan arus kendaraan dari dalam menuju kota
ataupun sebaliknya sehingga menimbulkan arus padat lalu lintas serta semakin sulitnya mendapatkan
lahan hingga membuat niali lahan semakin mahal sehingga mendorong untuk membuat sebuah
perkantoran sewa dengan mengelompokkan berbagai jenis kegiatan yang saling berkaitan satu sama
lain.
Beberapa fungsi perkantoran / kantor sewa dapat dilihat dari beberapa segi diantaranya adalah
:
a. Dari segi ekonomi
Dapat meningkatkan sektor perekonomian baik untuk kota tersebut, maupun untuk tingkat nasional.
Hal ini disebabkan karena terjadinya adanya bentuk transaksi jasa, distribusi jasa antara pihak
pengguna jasa (konsumen) dengan pihak pemberi jasa.

b. Dari segi sosial dan politik

Perkantoran adalah sarana fisik yang tumbuh akibat tuntutan masyarakat akan pemasaran produk jasa
maupun barang yang dinilai ideal sehingga diharapkan mampu meminimaliasi pertumbuhan kios-kios
liar sehingga mudah untuk dikontrol.
c. Dari segi perkotaan
Akan menambah nilai kota sebagai akibat mendukung pertumbuhan kota karena adanya bentuk-bentuk
transaksi serta menjadi salah satu elemen pengisi kota yang berfungsi penambah daya tarik kota.
d. Dari segi komersial
Perkantoran dalam dunia perniagaan memiliki nilai ekonomi yang bersifat kompetitif dan reperesentatif
bagi dunia perdagangan jasa dan barang.

6. Unsur Pelaku Kegiatan

Kegiatan utama dalam perkantoran / kantor sewa adalah pelayanan jasa ataupun penjualan
barang dengan beberapa bentuk usaha menyangkut penunjang usahanya.
a. Pengelola
Pengelola adalah pemilik dari perkantoran / kantor sewa dimana motivasi dari pengelola adalah
mendapatkan keuntungan sebesar-besarnya dan mengharapkan agar pemakai menyewa seluruh
lantai bangunan.
b. Penyewa (tenant)
 Penyewa adalah yang menyewa ruang-ruang yang telah disediakan oleh pengelola dimana penyewa
mengharapkan agar ruang-ruang / kantor yang disewa nampak terlihat menarik sehingga mampu
menarik minat konsumen untuk menggunakan jasanya.

c. Konsumen
Konsumen adalah sebagai target penyewa dimana konsumen diharapkan menggunakan jasa penyewa
dalam penyediaan permintaan pelayanan jasa ataupun barang.

B. KLASIFIKASI KANTOR SEWA

1. Skala Pelayanan Regional
Perkantoran dengan skala pelayanan regional minimal memiliki ± 480.000 jiwa dan melayani
wilayah perkotaan dimana lokasi berada di kawasan central bussines distric (CBD) dan memiliki
fasilitas minimal 1 departement store, 1-3 junior departement store, 1 supermarket, 80-100 toko
eceran / retail, perkantoran komersil, restaurant, fasilitas entertain dan fasilitas jasa, serta fasilitas
parkir.[1]

2. Skala Pelayanan Wilayah

Perkantoran dengan skala pelayanan wilayah terletak pada daerah distrik kota yaitu berada pada
wilayah kecamatan dengan potensi pendukung ± 120.000 jiwa dengan fasilitas yang dimiliki minimal
20-50 toko dan biro perkantoran komersial (branch office), fasilitas hiburan dan restaurant.

C. BENTUK USAHA DALAM KANTOR SEWA

Bentuk usaha dalam perkantoran adalah berupa perdagangan jasa / pelayanan jasa serta
barang, diantaranya :
1. Kantor Sewa
Kantor sewa adalah bentuk dari jenis usaha pelayanan jasa pengelolaan administrasi dimana
kantor sewa ini disediakan untuk para pengusaha dimana rata-rata pengguna perkantoran umumnya
bergerak dibidang pelayanan jasa perbankan serta perusahaan yang berhubungan erat dengan
pertokoan.

2. Perdagangan Jasa dan Hiburan

Perdagangan jasa dan fasilitas hiburan dalam perkantoran adalah bentuk usaha yang digunakan
sebagai pemberi daya tarik bagi konsumen terhadap keberadaan perkantoran tersebut. Jenis
pelayanan jasa diantaranya :
- cinema / bioskop
- restaurant
- pujasera
- fitness centre
- coffe shop
- saloon
- children playground

3. Perdagangan Barang
Perdagangan barang yang terjadi pada sebuah perkantoran diantara terdapat pada :
a. Pertokoan
 Perkantoran modern dewasa ini ditambahkan beberapa fungsi diantaranya dengan perbelanjaan
sehingga disebut bangunan multi fungsi. Toko yang berada pada bangunan multi fungsi ini ±80 – 100
toko, mulai dari shopping goodssampai specially goods.
b. Pasar swalayan
Pasar swalayan adalah bentuk perdagangan barang yang menjual barang-barang kebutuhan sehari-
hari dan beberapa kebutuhan berkala

c. Departement store
Departement store adalah bentuk perdagangan barang-barang berkala dan kebutuhan khusus.

D. SISTEM PENYEWAAN RUANG DALAM KANTOR SEWA

1. Sistem Penyewaan Ruang
Sistem penyewaan ruang pada sebuah kantor sewa yang dilengkapi beberapa fasilitas seperti
cinema / bioskop, restaurant, pujasera, fitness centre, coffe shop, saloon, retail, ataupun beberapa kios
untuk mendukung keberadaan sebuah perkantoran meliputi :
a. Ruang perkantoran yang disewakan dengan area terbuka
Yang dimaksud dengan kantor sewa yang disewakan dengan area terbuka adalah ruang perkantoran
yang disewa oleh sebuah perusahaan berdasarkan luas lantai untuk mndapatkan kebebasan dan
fleksibilitas dalam penataan ruangannya sesuai dengan kebutuhan dan keinginan perusahaan yang
mneyewanya, dimana kemungkinan penyewanya adalah perusahaan yang tergolong besar.
b. Ruang toko / retail yang disewakan dengan area terbagi
Yang dimaksud dengan ruang toko / retail yang disewakan dengan luasan area yang telah terbagi
adalah luasan ruang yang telah dibagi berdasarkan unit-unit terkecil sampai yang terbesar dengan
menggunakan dinding pemisah, baik berupa beton, partisi, ataupun yang lain berdasarkan kebutuhan
penyewa dimana ruangan-ruangan ini dibagi
c. Ruang yang dipakai bersama dan tidak disewakan
1) Common Floor Area
Merupakan area yang digunakan bersama-sama oleh pihak penyewa, akan tetapi tetap dikenakan
biaya kepada seluruh pihak penyewa sesuai perjanjian dengan pihak pengelola. Area / ruangan
tersebut diantaranya adalah hall, lift (area core), selasar (sirkulasi) dsb.
2) Service Floor Area
Merupakan area yang sifatnya berupa pelayanan dan digunakan secara bersama-sama oleh pihak
pengelola, dianataranya adalah : daerah parkir kendaraan, area sirkulasi vertikal, ruang service
engineering, ruang properti, ruang direksi dsb.

2. Jangka Waktu Sewa dan Kontrak

Jangka sewa kontrak yang diberlakukan pada sebuah kantor sewa didasarkan pada lamanya
waktu penyewaan diatur oleh pihak pengelola / pemilik sesuai denga perjanjian dengan pihak penyewa.
Berdasarkan jangka waktu kontrak untuk yang area disewakan, dapat dikategorikan :
a. Kontrak jangka pendek
Kontrak jangka pendek adalah lamanya waktu penyewaan ruangan yang hanya berlangsung beberapa
bulan dan ruangan-ruangan ini diantaranya exhibition hall, show room, dsb.
b. Kontrak jangka panjang
Kontrak jangka panjang biasanya waktu penyewaan berlaku antara satu tahun hingga beberapa tahun
tergantung perjanjian dengan pihak pengelola. Sewa kontrak tersebut meliputu rentable area pada
perkantoran.
3. Luas Unit yang disewakan
Luasan unit yang disewakan pada sebuah gedung kantor sewa didasarkan pada :
a. Penyewaan ruang perlantai yang biasanya dilakukan oleh perusahaan-perusahaan besar.
b. Penyewaan ruang dengan kelipatan unit-unit terkecil yang telah disediakan yang biasanya dilakukan
oleh perusahaan kelas menengah.
c. Penyewaan ruang berdasarkan unit terkecil yang disediakan oleh pihak pengelola / pemilik bangunan.

E. UNSUR PELAKU DALAM KANTOR SEWA

Beberapa unsur pelaku kegiatan yangberada disebuah kantor sewa diantaranya adalah :
a. Pihak pengelola / pemilik
Pihak pengelola / pemilik bangunan kantor sewa tugasnya adalah mengelola kantor sewa dengan
menyediakan beberapa fasilitas-fasilitas penunjang yang akan memberi nilai tersendiri terhadap
keberadaan bangunannya dan memiliki motivasi bisnis agar ruangan-ruangan yang disewakan pada
bangunan kantor sewanya laku dipihak penyewa.
b. Pihak penyewa / user
Pihak penyewa menyediakan fasilitas ruang yang lebih lengkap dan representatif yang akan menjadi
daya tarik tersendiri bagi konsumen untuk menggunakan jasa pelayanan dan penjualan barang
sehingga akan mampu untuk mendapatkan keuntungan perusahaan disamping untuk membiayai
penyewaan ruang pada bangunan kantor sewa.
c. Pihak pengguna jasa / konsumen
Pihak konsumen adalah pelaku kegiatan yang menggunakan jasa (membutuhkan pelayanan jasa) dan
perdagangan barang dari pihak penyewa.

F. FUNGSI DAN HUBUNGAN

Keterkaitan antara satu sama lain (pengelola, penyewa serta konsumen) didasarkan pada
adanya persamaan kepentingan dan saling ketergantungan dalam menunjang aktifitas. Adanya
persamaan kepentingan dan hubungan yang saling mendukung inilah yang menciptakan hubungan
erat antar pelaku kegiatan.ubungan antar pelaku kegiatan ini dapat dilihat sebagai berikut.
Fungsi pelayanan berdasarkan pada kepentingan masing-masing aktifitas pelaku dapat diapat
dibagi
1. Aktifitas utama yang dilakukan oleh pelaku adalah aktifitas perkantoran, baik itu berupa pekerjaan
administrasi, ataupun yang lainnya.
2. Aktifitas penunjang lainnya berupa kegiatan pelayanan jasa maupun jual beli barang yang berlangsung
di dalam gedung serta opesaional dan pemeliharaannya.
3. Aktifitas yang tidak langsung adalah kegiatan yang tidak langsung menunjang kegiatan utama yaitu
model manajemen yang ditangani oleh pihak-pihak / badan property.

G. MOTIVASI PENGADAAN KANTOR SEWA

Motivasi pengadaan kantor sewa didasarkan pada kebutuhan akibat perkembangan ekonomi,
baik dari ekonomi tingkat daerah maupun di tingkat pusat, khususnya Kota Makassar sendiri yang
berarti akan membutuhkan suatu wadah / tempat yang cukup representatif disamping keberadaan
akomodasi fasilitas penunjang lainnya, diantaranya :
1. Bangunan
Bangunan yang representatif (memiliki berbagai fasilitas penunjang) akan sangat membantu
dalam pelaksanaan kegiatan utama dalam suatu bangunan perkantoran karena memiliki suasana yang
nyaman, adanya ketenangan dalam bekerja serta banyak para penyewa (pengusaha) mencari
 bangunan yang representatif sebagai salah satu daya tarik konsumen pengguna jasa karena memiliki
daya saing dan daya jual.
2. Lokasi
Berdasarkan kepentingan bersama akibat saling ketergantungan satu sama lain, disamping
efisiensi penggunaan energi (aktifitas) maka para penyewa menginginkan agar lokasi kantornya saling
berdekatan satu sama lain.
3. Lahan
Harga lahan / tanah yang terus meningkat, ditambah dengan kelangkaan tanah di kota-kota
besar, letak yang strategis yang menjadikan para penyewa (penguasaha) berusaha untuk menghemat
dari sisi ekonomis dengan menyewa dimensi ruang pada sebuah kantor sewa
4. Sewa
Faktor finansial pada sebuah badan property / badan usaha yang mengharuskan
mempertimbangkan antara biaya menyewa ruangan disebuah perkantoran atau mendirikan bangunan,
hingga para pengusaha cenderung untuk memilih menyewa ruangan pada sebuah kantor sewa.

H. FAKTOR PENGARUH DALAM KANTOR SEWA

1. Kondisi Sosial Ekonomi Masyarakat
Kondisi sosial ekonomi masyarakat sangat menentukan dalam kelayakan sebuah kantor sewa
dimana akan mempengaruhi pendapatan daerah, pola konsumtif serta daya beli masyarakat terhadap
produk jasa dan barang, juga akan menentukan tingkat kebutuhan sebuah perkantoran akibat tingkat
kebutuhan masyarakat serta peningkatan kualitas pelayanan sesuai dengan keberadaan masyarakat.

2. Kondisi Bidang-bidang Usaha

Keberadaan bidang-bidang usaha dalam kota ataupun luar kota daerah pelayanan dalam
perkembangannya akan mempengaruhi tingkat pengadaan wadah (kantor sewa) dimana hubungannya
berkenaan dengan pemakaian dan tingkat kebutuhan ruang sesuai kapsitas yang direncanakan.

I. TINJAUAN KOORDINASI MODULAR PADA BANGUNAN BERTINGKAT TINGGI

1. Pengertian Modulasi
Banyak bangunan tinggi diberbagai macam kota menggunakan pola-pola yang yang berulang.
Penggunaan pola-pola yang berulang ini untuk lebih mengefisiensikan, memudahkan serta lebih
kepada memperhitungkan kekuatan struktur bangunan sebagai penopang pada bangunan tinggi.
Penggunaan pola-pola yang berulang ini disebut pula dengan modul pada bangunan. Jadi yang
dimaksud dengan modul adalah satuan metrik yang menggunakan pola berulang dan beraturan. Modul
inilah yang biasanya dijadikan patokan ukuran dalam pembangunan suatu gedung, apalagi pada
bangunan bertingkat tinggi.
Sedangkan yang dimaksud dengan sistem koordinasi modulasr adalah suatu sistem dimensional
yang bertujuan untuk menyederhanakan dan memberikan batas variabel dimensi dari suatu bangunan
dengan prinsip menggunakan unit terkecil ukuran / luasan yang dapat mengkoordinasikan dimensi-
dimensi lain berdasarkan fungsi-fungsi variasi yang lainnya, baik berupa struktur, konstruksi, ruang
dsb.[2]
Penentuan penggunaan modul pada pembangunan biasanya dipertimbangkan pada fungsi
bangunan, material bangunan yang digunakan, perabot yang digunakan dalam bangunan, aktifitas
serta perilaku orang (pelaku), kecenderungan penggunaan kekuatan / daya tahan struktur pada
bangunan, baik tahan terhadap gaya tekan yang mengakibatkan lendutan ataupun gaya tarik yang
mengakibatkan patahan. Oleh karenanya penggunaan modul yang tepat merupakan slah satu langkah
yang cermat untuk mengefektifkan dan mengefisiensikan bangunan.
2. Tujuan Penggunaan Modulasi
Tujuan utama dari penentuan dan penggunaan modul yang tepat pada bangunan, khususnya
pada bangunan tinggi adalah :
a) Mengefisiensikan dan mengefektifkan luasan bangunan yang terbangun dan terpakai, utamanya pada
kantor sewa
b) Menciptakan fleksibilitas yang tinggi terhadap bangunan karena telah memiliki luasan ruangan yang
terkecil sesuai dengan modul terkecil yang ada untuk suatu ruangan.
c) Memudahkan dalam pembangunan karena telah memiliki jarak-jarak tertentu yang berulang sehingga
memudahkan dalam pengerjaan dan perhitungan.
d) Lebih mempertimbangkan keberadaan pengguna (manusiawi) karena adanya pertimbangan aktifitas
yang dilakukan baik dalam bangunan maupun di luar bangunan.
e) Penggunaan perabot yang terpilih dalam suatu ruangan yang harus disesuaikan dengan pola aktifitas
serta besaran ruangan yang ada sesuai dengan modul ruangan yang tercipta.
f) Lebih menghemat terhadap pemakaian bahan / material bangunan karena pada material-material yang
digunakan pada dasarnya disesuaikan dengan modul umum yang terpakai.
g) Disesuaikan dengan kemampuan analisis struktur bangunan yang dipakai dalam pembangunan suatu
gedung.
h) Modul ditentukan berdasarkan pada besaran ruang yang diinginkan sesuai dengan kebutuhan ruang
dan fungsi bangunan.

3. Modul Perilaku
Modul perilaku didasarkan pada gerak aktifitas yang dilakukan oleh pengguna bangunan.
Beberapa modul perilaku yang didasarkan pada gerak aktifitas pengguna bangunan / user dapat
dicontohkan, diantaranya adalah :

Gambar 2 : Modul gerak manusia pada sebuah perkantoran

Sumber : Data Arsitek, jilid I, hal 12

4. Modul Perabot
Perabot merupakan salah satu elemen pengisi ruangan yang sangat mempengaruhi tingkat
kenyamanan pemakaian sebuah ruangan. Kadang kala perabot juga digunakan sebagai elemen
estetik, disamping digunakan sesuai dengan fungsinya.
 Dalam suatu desain bangunan, perabot juga berperan didalam penentuan modul yang akan
digunakan perancangan. Hal ini disebabkan dimensi dari perabot yang digunakan akan mempengaruhi
tingkat efektifitas dan kenyamanan sebuah ruangan. Ini dapat dicontohkan, apabila dalam sebuah
ruang rapat dikantor menggunakan sofa sebagai alat duduk, maka yang terjadi adalah adanya
kenyamanan yang dirasakan apabila duduk, akan tetapi tidak adanya keleluasan dalam bergerak
apabila melakukan aktifitas, misalnya berdiri untuk mempresentasikan pekerjaannya. Dari contoh ini,
dengan jelas kita dapat melihat bahwa fungsi perabot akan mempengaruhi besaran / dimensi perabot
yang berarti pula akan mempengaruhi besaran ruangan, dan ini berdampak pada penggunaan modul
dalam mendesain suatu bangunan.
Beberapa modul perabot yang digunakan dalam sebuah kantor sewa, diantaranya :

Gambar 3 : Beberapa jenis perabot yang memiliki besaran tertentu

Sumber : Data Arsitek, jilid II, hal 20

5. Modul Bahan / Material

Modul bahan / material adalah modul yang didasarkan pada bahan / material yang telah ada,
baik material yang diproduksi oleh pabrikan bahan-bahan bangunan ataupun dalam bentuk pemesanan
sesuai dengan yang diinginkan.
Modul bahan juga sangat mempengaruhi desain suatu bangunan, utamanya pada bangunan
yang difungsikan sebagai kantor sewa, hal disebabkan dari sisi ekonomis penghematahan material
yang digunakan. Semakin sedikit material yang terbuang dalam suatu pembangunan kantor sewa,
maka akan semakin tinggi nilai ekonomis dan efektif pembangunan kantor sewa tersebut. Ini juga
terkait dengan bagaimanakah seorang arsitek dapat mendesain bangunan dengan mempertimbangkan
modul-modul dari suatu bahan / material yang telah ada dipasaran.
Umumnya yang sering kita jumpai di lapangan adalah penggunaan modul material yang
menggunakan kelipatan angka 20 cm dan 30 cm dimana modul ini dibuat untuk mengantisipasi desain
bangunan yang dibuat dengan ukuran yang merupakan kelipatan 20 cm dan 30 cm.
Beberapa contoh modul bahan / material yang dapat dilihat diantaranya adalah :
 Gambar 4 : Material yang digunakan dalam sebuah perkantoran

6. Modul Fungsi
Sebuah bangunan sangat berpengaruh pada tingkat efektifitas, efisiensi serta fleksibilitas suatu
bangunan. Prinsip dasar sebuah kantor sewa adalah untuk mencapai tingkatan tersebut. Salah satu
yang mempengaruhi dan paling mendasar adalah fungsi dari sebuah bangunan itu sendiri. Form follow
function adalah salah satu bentuk ungkapan seorang arsitek yang mengatakan bahwa bentuk tercipta
dengan mengikuti fungsibangunan.[3] Bangunan terkadang kehilangan jati dirinya akibat fungsi
bangunan yang tidak jelas dan tidak tergambar pada desain.

Gambar 5 : Pembagian modul untuk perkantoran

Sumber : Data Arsitek, jilid II, hal 16

Penentuan penggunaan modul pada suatu bangunan, utamanya pada kantor sewa sangat
berpengaruh pada beberapa tingkatan yang disebutkan sebelumnya. Variabel-variabel yang ada
seperti aktifitas pelaku, pola hubungan ruang, material serta perabot yang digunakan, besaran mobil
dsb merupakan bentuk turunan dari keberadaan dari fungsi bangunan itu sendiri. Pada bangunan yang
berfungsi sebagai kantor sewa, penentuan modul untuk mendapatkan unit terkecil dari sebuah kantor
sewa akan memepengaruhi nilai ekonomis bangunan.
Unit terkecil dari sebuah ruangan kantor sewa inilah nantinya yang akan menjadi pengontrol dari
dimensi lainnya, baik ke arah horizontal maupun ke arah vertikal bangunan, serta menjadi patokan
dalam menyewakan suatu luasan dalam sebuah bangunan kantor sewa. Untuk modul fungsi ke arah
horizontal biasanya menggunakan ukuran / dimensi kelipatan dasar 20 cm dan 30 cm, misalnya : 200
cm, 300 cm, 360 cm, 500 cm, 600 cm, 660 cm, 720 cm, 800 cmm, 810 cm dst. Sedangkan untuk modul
 vertikal, perhitungan jarak antar modul didasarkan paralatan dan perabotan vertikal yang digunakan
dalam bangunan dengan menggunakan jarak jangkauan maksimal, dengan memperhitungkan pula
sistem utilitas, plafon, kenyamanan dsb.

7. Modul Struktur
Modul struktur ditentukan berdasarkan prioritas kebutuhan, fungsi serta sifat / perilaku struktur
yang disesuaikan pada bangunan. Sistem struktur yang digunakan sangat berperan dalam menentukan
jarak-jarak modul yang digunakan, misalnya : dengan menggunakan sistem struktur rangka dengan
modul struktur yang berjarak 600 cm, 720 cm, 800 cm, 810, 840 cm dimana jarak-jarak ini merupakan
jarak kolom yang efektif agar mengurangi terjadi lendutan akibat momen besar yang ditimbulkan oleh
beban yang dipikul oleh bangunan.
Penggunaan jarak modul terhadap sistem struktur yang digunakan pada suatu bangunan sangat
penting diperhitungkan karena disamping mempengaruhi kekuatan dari bangunan itu sendiri juga
merupakan modul yang diharapkan mampu memiliki fleksibilitas yang tinggi terhadap fungsi ruangan
itu sendiri utamnya untuk sebuah kantor sewa.
Penggunaan jarak modul terhadap sistem struktur dapat dapat dicontohkan sebagai berikut :

Gambar 6 : Salah satu modul di sebuah perkantoran dengan penyesuaian antara modul struktur, fungsi, perabot
Sumber : Data Arsitek, jilid III, hal 28

a) Core
Core adalah inti bangunan yang berfungsi sebagai rangka utama pada bangunan berlantai
banyak (bangunan tinggi). Selain sebagai fungsi struktural, core juga berpengaruh pada suhu dalam
bangunan, bentuk penampilan bangunan, serta memberikan bentuk fasade bangunan apabila core
terletak disisi bangunan (pada bagian luar).
Penempatan dan ukuran dari inti (core) dalam suatu bangunan bertingkat sebagian besar diatur
dengan pertimbangan yang meliputi kebutuhan pokok peraturan fire-egress, menuju keberhasilan dan
bentuk efisiensi dasar di (dalam) pergerakan manusia, dan menciptakan suatu tata ruang internal
efisien. Tata ruang pada gilirannya, perlu melayani untuk memaksimalkan kembalian dan untuk
mencukupi kebutuhan pengangkutan vertikal dan dengan menggunakan shaft-shaft pada vertical untuk
keperluan tertentu.[4]
Untuk perletakan core pada bangunan tinggi dapat dibagi dalam 3 tipe, diantaranya:
 Single side core adalah core tunggal yang berada diletakkan pada salah satu sisi bangunan.
 Double side core adalah core ganda yang diletakkan pada kedua sis bangunan yang saling berhadapan.
 Central core adalah core tunggal yang berada di pusat bangunan sekaligus sebagai inti rangka
bangunan.
 Konfigurasi shaft pada core bangunan sangat diutamakan untuk mendapatkan efisiensi dan
efektifitas. Di dalam menentukan bentuk wujud internal dari inti bangunan (core), salah satu dari yang
perlu dipertimbangkan adalah untuk area mana pengangkutan vertikal akan diberikan di dalam
bangunan. Suatu bangunan bertingkat memerlukan satu set elevator dan oleh karena itu suatu
konsultan spesialis elevator ikut dalam mendesain bangunan.

Gambar 7 : Konfigurasi dasar core pada highrise building

Sumber : Ken Yang, Bioclimatic Skyscrapers
Arsitek akan melihat kebutuhan elevator dan akan menggolongkan serta mengatur antara shaft-
shaft dalam core serta elevator sesuai dengan kebutuhan bangunan, termasuk lift untuk orang-orang,
lift barang, shaft api, shaft plumbing dsb untuk jalur transportasi vertikal.[5]
Pada bangunan yang terletak di iklim tropis, penggunaan core akan sangat bermanfaat apabila
diletakkan pada sisi barat dan timur dari bangunan karena digunakan sebagai pelindung radiasi
matahari sehingga meminimalkan penggunaan AC secara berlebihan, disamping karena struktur dan
material dari core yang lebih tahan terhadap perubahan cuaca iklim tropis yang berfluktuasi.

b) Dinding dan Kolom

Dinding pada bangunan bertingkat tinggi selain sebagai pelindung dari radiasi sinar matahari dan
pembentuk bangunan juga digunakan sebagai penampang daerah tangkapan sinar matahari yang
digunakan untuk melekatnya panel pengumpul sinar matahari yang diubah menjadi energi listrik
dengan menggunakan alat panel solar sel fotovoltage.
Dinding ini dapat menggunakan material kaca ataupun berupa yang lain dimana dapat
memberikan penerangan alami secara maksimal sehingga mengurangi energi penerangan secara
motorik, sedangkan kolom merupakan bentuk dari pembagian modul yang telah diperkirakan mampu
untuk menciptakan ruang yang fleksibel sesuai dengan kebutuhan ruang dan standar gerak manusia /
pelaku kegiatan.

c) Material
Pemilihan material menjadi salah satu hal yang terpenting dalam mendesain sebuah bangunan
tinggi, utamanya bila menggunakan konsep “bangunan pintar”. Penggunaan material-material yang
 dilengkapi dengan pengubah energi matahari menjadi energi listrik ataupun yang lain diharapkan
mampu mengurangi penggunaan energi buatan yang tak tergantikan, penggunaan recycling material
serta material yang bersifat alami menjadi salah satu aspek pemilihan pada pembangunan dewasa ini.
Kerangka struktural bangunan terdiri atas beton: suatu unsur kumpulan [sulit/keras] buat dari
semen, limau/kapur perekat, menghancurkan batu karang atau pasir, air, dan zat additive lain. Perilaku
beton memiliki kekuatan luar biasa di apabila mengalami gaya tekan, tetapi tidak dengan baik diberikan
tegangan tarik akan sangat berpengaruh terhadap konstruksi bangunan, oleh karenanya beton
diperkuat dengan batang-baja yang berfungsi untuk memperkuat gaya tarik pada bangunan. [6]
Hal-hal yang perlu diperhatikan dalam pemilihan material yang akan digunakan dalam
pembangunan bangunan tinggi adalah :
 Mampu bertahan lama terhadap pengaruh lingkungan setempat, dimana dapat berupa : iklim, cuaca,
kelembaban, angin, hujan, panas matahari, air asin, dsb.
 Mudah dalam pengerjaan dilapangan dan mudah dalam perawatan (maintenance).
 Material mudah didapat di sekitar lokasi pembangunan (dilapangan), mudah tergantikan (mudah
diperbaharui).
 Penggunaan teknologi yang mudah diterapkan oleh para pekerja setempat (lokal).
 Tahan terhadap tumbuhan dan hewan perusak
 Warna, sifat dan kerapatan bahan serta penggunaan dalam bangunan.
Penggunaan “kaca pintar” merupakan suatu konsep teknologi mutakhir dengan menggunakan
dinding tirai kaca yang menggabungkan penerapan konsep ekologi bangunan dengan penghematan
energi penerangan (ekonomis) dimana dengan penggunaan kaca pintar ini dapat mengurangi pantulan
panas matahari yang dapat menyebabkan efek rumah kaca (green house effect) pada bangunan tinggi,
mampu mengurangi efek panas yang menyebabkan meningkatnya temperatur lingkungan perkotaan
(heat island effect) serta mengurangi pemanasan global pada bumi. Disamping itu juga ia mampu untuk
mereduksi penggunaan energi yang dipakai untuk sistem tata udara dengan cara mengeliminir beban
pendingian eksternal.
Kemampuan beradaptasi dengan pergantian cuaca dan cahaya matahari secara otomatis pada
bangunan yang menggunakan fasade kaca pintar akan mengurangi pemakaian energi yang tak terbarui
serta akan memiliki kegunaan yang sangat besar dan penting dalam melindungi lingkungan global
kita.[7]
Gambar 8 : Salah satu bangunan yang menggunakan kaca sebagai elemen dinding yang memanfaatkan sinar
matahari sebagai penerangan alami
Sumber : Internet, situs Architecture.com

Penggunaan dinding curtain wall (non structure glaas wall) pada dinding bangunan pada high
rise building akan memberikan efek window wall dimana diharapkan dengan pemasangan curtain wall
akan memberikan pemanfaatan penghematan energi surya yang cukup besar terhadap bangunan
dengan adanya penerangan secara alamiah. Pada pemasangan curtain wall terbagi atas mullion
type dan panel type dimana pada mullion type, curtain wall dipasang pada bagian mullion sedangkan
mullionnya sendiri dipasang pada plat lantai bangunan, sedangkan pada panel type, rangka curtain
wall dipasang dalam bentuk panel-panel yang melengket pada plat lantai.
Glascade (suspension glass system) yaitu suatu metode pemasangan dinding kaca yang
memungkinkan pemasangan material kaca yang berukuran tinggi maksimal 49 m dan dalam
pemasangannya digolongkan dalam tiga jenis pemasangan yaitu : glascade F, glascade SF dan
glascade SM.
Pada balustrade SS system, pemasangan kaca dengan menggunakan sealant pada semua
sambungan sehingga pada pemasangannya nanti sudah tidak menggunakan baut-baut dan pada
bagian pinggir juga dipasang pelindung berupa haindrail yang menggunakan bahan pendukung bulking
agent dari gypsum dan dari karet neoplane.[8]

Tabel 1 : Sifat kaca bangunan yang berhubungan dengan efek radiasi sinar matahari[9] :

Jenis kaca pantulan penyerapan Meneruskan Tembusan Tembusan

sinar panas cahaya
 Kaca bening
3mmm kaca 7% 8% 85% 87% 90%
tuangan

Kaca terapung
6mm 8% 12% 80% 84% 87%
Kaca berwarna
hijau 3mm 6% 31% 63% 71% 85%
Jenis kaca pantulan penyerapan Meneruskan Tembusan Tembusan
sinar panas cahaya
Kaca kuning sawo
3mm 6% 40% 52% 66% 58%
Kaca berlapis
panterap/pantulan 5% 51% 44% 60% 41%
panas 6mm kaca
abu-abu
Kaca biru hijau 6
mm 5% 75% 20% 43% 48%
Kaca hijau 6 mm 6% 49% 45% 60% 75%
Kaca perunggu 6
mm 5% 51% 44% 60% 50%
Kaca berlapis
emas 47% 42% 11% 25% 20%
memantulkan
panas berlapis

Berlapis sedang 33% 42% 25% 41% 38%

J. STUDI KASUS
1. Gedung BNI 46 Jakarta
Gedung BNI 46 Jakarta yang terletak di jalan Jenderal Sudirman Kav. 1 Jakarta Pusat ini merupakan
bangunan pertama yang menerapkan sistem bangunan pintar yang ada di Indonesia. Untuk
pemeliharaan sub-sub sistem di dalamnya agar bisa bekerja secara optimal, maka ditunjuklah PT.
Swadharma Griyasatya selaku anak perusahaan Yayasan Dana Pensiun BNI dalam mengatur sub-sub
sistem tersebut.
 Gambar 9 : Gedung BNI 46 Jakarta yang menerapkan sistem bangunan pintar

Gedung BNI ini terdiri atas 38 lantai yang diklasifikasikan sebagai bangunan tinggi B dengan
tinggi bangunan 132,5 meter, dan dengan luas total bangunan adalah 75.062 m 2.
Konstruksi bangunan gedung BNI ini adalah beton bertulang dengan dinding tembok atap serta
atap beton. Secara fisik, struktur bangunan ini terbagi atas basement 1 dan 2, lantai utama 1 – 33,
serta bagianatap 1 -3. Keseluruhan lantai bangunan Gedung BNI 46 ini dibagi menjadi 2 zona, yaitu
zona bawah antara lantai basement – lantai 15 dan zona tinggi antara lantai 16 – lantai 33.
 Gambar 10 : Sub sistem SBP Gedung BNI 46 Jakarta
Sumber : Sistem Bangunan Pintar, edisi revisi, pustaka wira usaha

Pada bagian basement 2 digunakan sebagai tempat parkir, plant jaringan listrik dan sistem
HVAC, workshop dan gudang. Pada basement 1 digunakan sebagai tempat parkir, ruang kontrol, divisi
teknik, divisi keamanan, dan divisi housekeeper. Lantai 1 – 33 digunakan sebagai ruangan perkantoran
bagi BNI maupun penyewa yang lainnya. Pada bagian roof 1 dan roof 2 digunakan sebagai
tempat building service equipment seperti cooling tower, sedangkan pada roof 3
terdapat hellipad (pendaratan helikopter).
Fungsi dari bangunan Gedung BNI 46 ini adalah sebagai gedung perkantoran BNI Pusat, namun
juga disewakan bagi perusahaan-perusahaan lain yang berminat. Bangunan ini dirancang agar
menimbulkan kesan BNI yang ramah, modern, agresif, namun konservatif. Kesan ini ditimbulkan dari
keberadaan pintu masuk gedung, lobi lift, dan ruang perkantorannya. Bangunan ini dirancang pula agar
menciptakan lingkungan kerja yang efisien untuk menciptakan kreativitasbagi pegawainya.
Dalam Bangunan Gedung BNI 46 ini terdapat tiga macam ruangan yang berkenaan dengan
sistem otomasinya perkantorannya, diantaranya adalah :
a. Ruang kontrol dan monitor
1) SCAR (Security Control Administration Rooom) : tempat mengontrol dan memonitor semua unsur
sistem keamanan didalam maupun diluar bangunan.
2) BAS (Building Automation Sistem) : tempat mengontrol dan memonitor semua sub sistem dalam BAS
bangunan Gedung BNI 46.
b. Plant room
1) Ruang Chiller dan sistem pendukungnya seperti pompa-pompa.
2) Ruang trafo yang berfungsi untuk mengubah tegangan masuk dari sumber PLN yang bertegangan 25
KV menjadi tegangan 380 KV tiga fasa untuk mesin-mesin dan tegangan 220 V untuk satu fasa untuk
peralatan lainnya.
3) Ruang generator, dimana terdiri empat buah generator caterpillar yang masing-masing berkapasitas
1,5 MVA untuk memasok listrik bila jaringan listrik yang berasal dari PLN padam.
c. Ruang AHU (Air Handling Unit) yang terletak pada setiap lantai bangunan. Tiap satu lantai bisa terdiri
atas beberapa ruang AHU, tergantung dari luasan lantai yang akan dipakai sebagai perkantoran.

Bangunan pintar merupakan sebuah konsep yang mempengaruhi keseluruhan gedung disegala
aspek, baik berupa bidang arsitektur, elektrik, mekanik, interior desain maupun yang lainnya.
Penerapan sistem bangunan pintar pada sebuah gedung merupakan paduan yang komprehensif
antara sistem otomasi, komunikasi dan perencanaan lingkungan agar tercipta bangunan yang kondusif
untuk bekerja secara optimal.
Penerapan sistem bangunan pintar pada gedung BNI 46 Jakarta memperhatikan pendekatan
multi disiplin dengan memperhatikan hal-hal berikut :
a. Sistem otomasi gedung (building automation system / BAS)
b. Sistem otomasi perkantoran (office automation system / OA)
c. Sistem telekomunikasi
d. Prasarana pembangunan gedung
e. Perencanaan lingkungan
f. Desain interior

Berdasarkan sistem konstruksi dan sistem perencanaan lingkungan, penerapan sistem

bangunan pintar pada gedung BNI 46 Jakarta diarahkan pada tiga hal yang utama yaitu : sistem
telekomunikasi, sistem otomasi perkantoran dan sistem otomasi gedung. Penggabungan dari unsur di
atas menciptakan iklim kerja yang optimal, yaitu :
a. Sistem perencanaan lingkungan pada gedung BNI
1) Sistem perencanaan yang fleksibel
 Rancangan kantor yang fleksibel
 Prosedur perencanaan yang terbagi dalam zona
 Perencanaan tata cahaya dan pengkondisian udara yang fleksibel menurut kebutuhan
2) Sistem mebel kantor
 Prosedur rancangan perabot kantor
 Prosedur konfigurasi workstation
3) Sistem perencanaan ergonomis
 Konfigurasi dan strategi kontrol pencahayaan otomasi perkantoran
 Strategi penggunaan warna dan meningkatkan kehijauan
4) Sistem perencanaan fasilitas
 Hall dan lounge
 Perencanaan area peristirahatan dan restoran
5) Sistem perencanaan pemeliharaan
 Strategi sistem gedung
 Strategi pemeliharaan preventif
 Prosedur diagnosa kesalahan
6) Sistem perencanaan life-cycle
 Prosedur perhitungan biaya life-cycle
 Prosedur evaluasi efisiensi biaya
7) Sistem ruangan komunikasi umum
 Rental intelligent offices
 Informasi intelligent building

b. Sistem konstruksi
1) Konfigurasi LAN
 Cable shaft
 Perencanaan ruang PBX-site dan akomodasi node
2) Pengkabelan pada lantai bangunan : teknik double layered OA flooring dan floor duct
3) Pengkabelan pada langit-langit : ceiling dan cable rack wiring
4) Pengkondisian udara yang fleksibel
5) Pensaklaran pencahayaan yang fleksibel, kemampuan rezoning tersentralisasi untuk merespon
kebutuhan rancangan
6) Documnet conveying : vertical conveyor
7) Pencahayaan nirsilau : perabot yang sedikit memantulkan cahaya
8) Pencegahan interferensi elektromagnetik :
 Metode pemisahan kabel
 Static disharge
 Pengkabelan lantai antistatik
c. Telekomunikasi
1) Komunikasi satelit
2) Komunikasi grafis
3) Video conferencing dan pesan suara
4) Surat elektronik
5) Transfer data digital kecepatan tinggi
6) Pembuatan rekening penyewa secara otomatis
7) Sistem telpon in-building dan PABX
d. Otomasi perkantoran
1) Konstruksi LAN
2) Pemroses teks
3) Dukungan proses pengambilan keputusan
4) Manajemen informasi
5) Pelayanan online
6) Dukungan perangkat lunak
7) Dukungan akses database eksternal
e. Sistem otomasi gedung
1) Sistem kontrol gedung, yaitu :
 Kontrol optimal terhadap fasilitas pengkondisian udara
 Kontrol temperatur secara otomatis
 Jadal kontrol dan operasi
 Kontrol pertukaran panas total
 Kontrol elevator
 Pengawasan lingkungan gedung dan status fasilitas
 Pengukuran konsumsi energi
 Kontrol jarak jauh
2) Sistem otomasi keamanan, yaitu :
 Kontrol masuk
 Pengamatan video
 Kontrol teleclocking
 Deteksi kebakaran, alarm, pemadam, dan kontrol api
 Kontrol asap dan evaluasi otomatis
 Deteksi kebocoran gas dan alarm
 Pengawasan otomatis terhadap fasilitas pencegah kebakaran
 Respon gempa bumi
 Respon kegagalan daya
3) Sistem penghematan energi, yaitu :
 Pensaklaran lampu otomatis
 Manajemen konsumsi energi
 Kontrol pengkondisian udara otomatis dalam zone kecil
 Kontrol sumber daya listrik
 Kontrol respon sensor pencahayaan siang hari
2. Menara Rajawali Jakarta
a. Gambaran Umum
1) Latar Belakang
Gedung ini didirikan dengan memperhatikan keinginan pemilik gedung yaitu PT.Rajawali
Adiwisma (PT.RAW) salah satu anak perusahaan dari Rajawali Corporation yang ingin menampilkan
suatu konsep desain gedung yang mengungkapkan perusahannya sebagai burung rajawali yang
kemudian diterapkan pada bentuk bangunan perkantoran. Gedung ini juga akan menjadi semacam
“show case” bagi kelompok usaha Rajawali Corporation.
2) Lokasi
Gedung perkantoran ini terletak di kawasan antar bangsa Mega Kuningan yang berada di sisi
jalan Prof. Satrio yang akan dijadikan suatu kawasan orchad roadnya Indonesia. Semua sarana dan
kegiatan dari perkantoran, apartemen, bisnis retail, swalayan, mal, sampai pada warung telekomunikasi
akan hadir di kawasan ini.

3) Lingkungan / Tataletak
Lahan Menara Rajawali terletak di sisi jalan Prof. Satrio Kawasan Mega Kuningan seluas 6.200
m2 . Di sisi kiri dan kanan lahan masih merupakan tanah kosong karena lahan tersebut masih
merupakan daerah pengembangan kawasan bisnis. Dibelakang lahan didirikan tower dengan podium
ditengahnya. Mainentrance ke setiap tower dan podium dipisahkan menurut fungsi bangunan. Di sisi
kiri dan bangunan dibuat koridor penghubung yang bisa dimanfaatkan oleh pejalan kaki untuk menuju
satu bangunan ke bangunan lainnya. Lalu lintas di depan bangunan pada jalan Prof. Satrio merupakan
sumber kebisingan terbesar.

4) Denah / Bentuk Secara Umum

Gedung didesain dengan bentuk persegi yang mengikuti gaya post modern dan high tech yang
tidak hanya dirancang secara estetik, namun juga ditujukan untuk memaksimalkan elemen-elemen
arsitektur agar befungsi efesien dan efektif . Konsep ruang ditekankan pada fungsi servis bangunan
diletakkan di tengah bangunan (core terpusat).
Massa bangunan terdiri dari satu tower sebagai bangunan perkantoran dan dua podium yang
terdiri dari 5 lantai sebagai tempat parkir, restoran, dan supermaket.
Bangunan memiliki KLB sebesar 60% dengan total luas ruangan yang disediakan mencapai
30.950 m2 dan luas ruangan yang disewakan 15.000 m2.
 Tampak berbentuk ellips memanjang kebelakang dengan arah tegak lurus terhadap jalan Prof.
Satrio. Dari depan Menara Rajawali terlihat dua pilar dari bawah kepuncak gunung. Kedua pilar tersebut
menggambarkan ekspresi sayap Rajawali yang siap terbang. Demikian pula bentuk konopi bangunan
didesain sedemikian rupa sehingga memberi kesan paruh rajawali.

5) Sistem Struktur
Struktur bawah Menara Rajawali menggunakan pondasi bore pile dengan 16 kolom utama dan
3 core wall untuk lift dan tangga. Pile cap diantaranya ada yang berukuran khusus dengan panjang 27
m, lebar 12m, dan tebal 2,5 m dengan memakai beton mutu K – 350. Struktur atas bangunan dikerjakan
dengan cara konvensional.

6) Ornamen
Untuk memberikan kesan megah, maka pada bagian lobby bangunan desain secara hati-hati.
Desain grand lobby tidak menampakkan lift secara langsung, tetapi pada entrance bangunan ini, para
pengunjung disambut oleh sebidang dinding yang memperlihatkan logo Rajawali Coorporation
sedangkan lift terletak disisi kiri dan kananya.

b. Sistem Sirkulasi
Pola siskulasi vertikal bangunan ini menggunakan lift. Terdapat 6 unit lift penumpang dan 1 unit
lift barang yang digunakan dari basement kelantai 25, dan 2 unit lift penumpang yang terletak
dibangunan podium yang digunakan dari ground ploor kelantai 5. Di lantai parkir disediakn 2 unit lift
parkir mobil yang dioperasikan dari lantai semi basement sampai lantai 5.

c. Sistem Perlengkapan Bangunan

Tenaga listrik disuply dari PLN sebesar 4.000 KVA dan 100% di back-up generator dilengkapi
500 SST yang dapat ditambah sampai 1.000 SST. Supply air bersih diperoleh dari PAM dan sumur
dalam 200 liter per menit.
Gedung ini dilengkapi pasilitas telekomunikasi jaringan serat fiber optik dan juga dilengkapi
stasiun tel;ekomunikasi untuk meningkatkan kedalaman penggunaan telepon genggam di dalam
bangunan.
Untuk pengamanan gedung, digunakan fire protection yang terdiri dari automatic sprinkler
system, stand pipe, fire house riser, fire alarm, sistem smoke dan hit detector, portabel extinguiser,
CCTV, sound system dan public address system.
Untuk kenyamanan suhu ruangan, digunakan AC sentral berkapasitas 4 x 500 TR dan Variasi
Air Volume (VAV) yang terdapat pada lantai 8 – 18.

3. Graha Nusa Kirana Jakarta

a. Gambar Umum
1) Latar Belakang
Pembangunan gedung ini dimulai pada tahun 1992 didasarkan pada tuntutan pihak pemilik yang
menginginkan gedung yang mempunyai nilai tambah dilingkungannya, mengikuti trend mendatang,
menjadi landmark kawasan, namun tetap efisien dan efektif pemakaian ruangannya agar para penyewa
dapat memperluas lantai sewa mereka sewaktu-waktu.
Pihak-pihak yang terlibat dalam proyek ini adalah :
Developer : PT. Nusa Kirana
Konsultan Perencana :
 PT. Parama Loka Consultant (Arsitektur & Koordinator Perencana)
 PT. Parama Loka Consultant (Manajemen Konstruksi)
 PT. Davy Sukamta & Parteners (Struktur)
 PT. Arnan Pratama Consultants (Mekanikal & Elektrikal)
 PT. Korra Artabuana (Quantity Surveyor)
Kontraktor :
 PT. Pramategak Beton Indonesia (Pemancangan Tiang Pancang)
 PT. Hammer Sakti (Pemancangan Tiang Pancang)
 PT. Mataram Maju (Struktur, Arsitektur, Plubing, Fire Fighting)
 PT. Jaya Teknik Indonesia (Lift)
 PT. Trisandira Kusuma (Elektrikal)
 PT. Alltra 1978 (Genset)
 PT. Karya Intertek Kencana & PT. Waskita Prima Guna (Air Conditioning)
 PT. Aneka Tara (Elektrikal)
 PT. Pola Gondla Adiperkasa (Gondola)
 PT. Citro Supra Jaya (Soft Scape)

2) Lokasi
Gedung ini terletak dikawasan jalan Yos Sudarso Jakarta Utara di daerah Kelapa Gading yang
merupakan lokasi yang sangat strategis.

Gambar 11: Gedung Graha Nusa Kirana

Sumber : Karya Arsitektur Indonesia
 Tampak bangunan terletak di pojok untuk menciptakan nuansa urban yang didepannya
terdapat struktur yang sangat dominan berupa jalan layang tinggi 10 m lebih. Disekitar tapak juga
terdapat kawasan hunian yang telah dan sedang berkembang seperti Kelapa Gading Sunter, dan
Kemayoran, serta relatif berdekatan dengan pelabuhan TanjungPriok. Gedung ini dibangun diatas
areal seluas 9.340 m2.

3) Denah / Bentuk secara Umum

Luas total lantai bangunan ini ± 27.000 m2 (gross) atau ± 17.100 m2 (netto), dirancang terdiri
dari 14 lantai dan 1 lantai basement.
Massa bangunan berbetuk segiempat dengan bulat dibagian tengah (konopi), sebagian refleksi
site yang terletak dipojok. Pada ketiga sisi bangunan mendapatkan bidang bukaan.
Fasilitas perparkiran menempati halaman dan basement, lantai 1 diperuntukkan sebagai kantor
pemasaran Graha Nusa Kirana dan bank, lantai 2 dimanfaatkan sebagai ruang fungtion / prefungtion
dan restoran, lantai 3 – 11 diperuntukkan sebagai rental office, sedangkan lantai 12 – 14 dipakai
sebagai kantor pusat Graha Nusa Kirana.
Dengan adanya srtuktur jalan layang maka bangunan dapat dilihat dari dua tempat, dari bawah
dilihat bahwa Gedung tersebut didominasi kolom-kolom besar dan tinggi yang melambangkan “agung”,
sedangkan dari atas (jalan tol) dapat melahirkan bentuk piramid.

4) Sistem Struktur
Struktur bawah gedung ini digunakan pondasi tiang pancang pada kedalaman 16 – 19 m,
mencapai tanah keras. Pada bangunan tower digunakan dimensi 40 x 40 dengan daya dukung 120 ton
per tiang dan 35 x 35 dengan daya dukung 90 ton per tiang untuk daerah podium. Jumlah tiang
pancang yang dipakai sekitar 551 titik.
Sistem struktur atas digunakan open frame interaksi dengan shear wal (core). Pada balok
bentang lebar (11 m) dipakai sistem prestress (one way slab).
Konstruksi pada tahap bangunan dan beton dan pada daerah tertentu menggunakan rangka
baja dengan penutup metal deck. Untuk struktur lorong kebakaran dibuat hanging (tidak ditopang
kolom) di lantai 3 dengan pembensian konvensional. Tebal slab basement 25 cm, begitupula untuk
ketebalan ketiga sisi dinding basement. Pembesian pada slab digunakan wire mash U-50 dan
pada beam TD-40. Mutu beton yang di pakai adalah K-400, sedangkan untuk kolom dan shear
wall dipakai K-500.

5) Ornamen
Gedung ini menciptakan landmark dengan membuat menara sudut yang sekaligus berfungsi
sebagai tempat meletakkan logo perusahaan. Pada dinding luar bangunan menggunakan kaca dan
cladding aluminium serta granik. Pada ruang dalam gedung, lantai pada daerah publik seperti lobby
utama dan hall lift menggunakan granit, sedangkan plafond menggunakan gypsum board. Untuk toilet
menggunakan marmer.

b. Sistem Sirkulasi
Sirkulasi vertikal dengan gudang ini menggunakan 5 unit lift penumpang dengan kapasitas 20
orang, dan 1 unit lift executive dengan kapasitas 11 orang , serta 1 unit lift service dengan kapasitas
1.800 kg/90 mpm yang sekaligus dapat berfungsi sebagai lift kebakaran.
c. sistem Perlengkapan Bangunan
Penyelamatan terhadap bahaya kebakaran, dibuat tunnel (seperti lorong menggantung) pada
lantai 2 dan 3 sepanjang 22 – 23 m mengarah keluar bangunan, sebanyak 2 unit sehingga tangga
kebakaran tidak didesain sampai lantai dasar.
Pengkondisian udara menggunakan sistem central water, cooled choller dengan kapasitas 3 x
280 TR. Pendistribusian udara per lantai, untuk bagian dalam ruangan menggunakan Air Handing Unit
(AHU), dan pada area parameter dengan Fan Coil Unit (FCU).
Sumber air bersih berasal dari PDAM dan sebagai cadangan disediakan deep well dengan
kapasitas 150 liter / menit.
Dilengkapi pula sistem tata suara, saluran telepon, sarana penanggulangan dan pencegahan
terhadap bahaya kebakaran, serta MATV dan CCTV. Gedung ini dikontrol dengan Building Automation
System (BAS) yang berfungsi untuk memonitor start dan stop.

4. Pertonas Twin Tower Malaysia

Petronas Twin Towers didirikan mulai tahun 1992 dan berakhir enam tahun kemudian, tepatnya
1998 dengan menelan biaya ± 1.2 milyard US $. Bangunan ini terletak di Jalan Ampang, Kuala
Lumpur, Malaysia. Tinggi bangunan ini 452 meter dengan luas bangunan keseluruhan 341.760 m 2 yang
terbagi atas 88 lantai dan 5 lantai basement serta merupakan salah satu bangunan tertinggi di dunia.

Gambar 12: Petronas Twin Towers Malaysia pada malam hari

Sumber : Internet, situs Malaysia@.com

Gambaran umum dari bangunan ini adalah :

 Tipe konstruksi : highrise building
  Material(s) of Framework : steelconcrete (beton bertulang)
 Pondasi : mat fondation
 Fungsi : kantor sewa
 Gaya arsitektur : post modern
 Pemilik : Petronas Sdn. Bhd. Malaysia

Pada bagian pondasi bangunan memiliki ketebalan 4,5 meter, terdiri dari 32.500 ton pondasi rakit
yang berisi ± 13.200 m 3 beton dan didukung dengan 104 barrette piles menancap ke dasar tanah yang
berbatu. Jembatan skybridge yang menghubungkan antara bangunan satu dan dua terbuat dari baja,
terletak pada lantai 41 dan 42 dan dibuka untuk umum.
Gedung ini menggunakan sistem bangunan pintar dengan pelayanan Integrated Service Digital
Network (ISDN) dengan tiga jaringan utama yang bekerja secara terintegrasi. Pada sistem jaringan ini
apabila sistem keseluruhan tidak berfungsi, maka masing-masing sistem dapat bekerja seindiri-sendiri.
Sistem-sistem tersebut anatar lain :
 Sistem kontrol bangunan (building control system)
 Sistem alarm kenakaran (fire alarm system)
 Sistem keamanan bangunan (building security system)
Pada sistem keamanan bangunan menggunakan alarm monitoring system, card access, closed
circuit television, voice intercom, dan photo ID system.
Kedua bangunan memiliki lift sebanyak 76 yang mencakup 29 double-decker dengan kecepatan
tinggi dan masing-masing double-decker elevator dapat membawa 26 orang.

5. Menara Telekom Malaysia

Menara Telekom adalah salah satu bangunan yang terkenal di Malaysia, memiliki fungsi utama
sebagai perkantoran sewa. Didesain oleh arsitek Hijjas Kasturi Associates dari malaysia. Bangunan
ini terletak di jalan Pantai Bahru, Kuala Lumpur, Malaysia.

Gambar 13 : Skygardens dan helipad yang terdapat pada balkon dan atap bangunan
 Sumber : Sistem Bangunan Pintar, edisi revisi, pustaka wira usaha

Bangunan ini memiliki ketinggian 310 meter yang terdiri atas 55 lantai. Struktur utama dari
bangunan ini adalah struktur rangka dan beton bertulang serta miliki gaya post modern. Konsep bentuk
bangunan mengadopsi dari pohon bambu yang menjulang ke atas, menunjukkan identitas malaysia.
Bentuk lengkun pada bangunan tercipta akibat pengaruh henbusan angin yang cukup kuat sis
bangunan tersebut. Pada bagian dalam (sisi bangunan yang melengkung ke dalam) terdapat balkon
yang ditanami tumbuh-tumbuhan / pohon yang selain berfungsi sebagai penyaring debu, penambah
estetik pada bangunan juga memberikan kesan hijau pada pandangan mata serta memberikan
kesejukan penghawaan alami. Bagian atap menggunakan sunshading yang akan membantu
pengaturan pencahayaan alami sekaligus menghemat penggunaan energi untuk penerangan /
pencahayaan buatan. Bentuk lingkaran pada bagian atap bangunan digunakan sebagai helipad.
Pada bangunan ini memiliki ruang pertunjukan teater serta cinema yang menarik dan bagus,
digunakan untuk kapasitas 2500 orang. Memiliki hall yang luas yang digunakan sebagai ruang pameran
dan terdapat sarana rekreasi. Luas landscape merupakan sisa dari luasan site yang tidak terbangun.

6. National Commerce Bank

Bangunan ini merupakan salah satu yang terkenal di Jeddah dan merupakan salah satu
bangunan yang tertinggi di Arab Saudi (1983 – 2000), didirikan pada tahun 1983 oleh arsitek Skidmore,
Owings & Merrill LLP dengan tinggi 122 meter yang terdiri atas 27 lantai.

Gambar 14 : Bangunan National Commerce Bank di Jeddah, Arab Saudi.

Sumber : Internet, situs skyscrapers.com

Bangunan ini berfungsi sebagai bangunan kantor sewa atas dasar kebutuhan akan kantor sewa
di Jeddah. Bangunan kantor sewa ini terletak di area plaza segitiga di dekat Laut Merah yang berbentuk
triangular (geometri segitiga) yang terdiri atas 27 lantai dan salah satu bagian bangunan juga memiliki
 bentuk lingkaran. Bentuk dari lokasi / site yang ada serta kondisi-kondisi climatic yang lokal
menghasilkan keseluruhan yang kompleks. Luas keseluruhan bangunan adalah 766.000 sf dengan
bagian courtyard yang terkesan dipahat masuk ke bagian muka bangunan. Dua dari courtyard yang
ada mengarah pada selatan (old portion of the city), sedangkan cortyard yang lain menghadap ke arah
barat laut (lautan). Jendela kantor yang ada, bila dibuka akan berhadapan langsung dengan courtyard
yang didesain secara arsitektur tradisional islam, sedangkan pada bagian interior bangunan terdiri atas
bahan material yang menarik, semacam batu pualam dan granit hitam. Fasilitas ruang makan yang
berwarna warni terkesan eksekutif dan menarik dapat membangkitkan selera makan serta terdiri dari
sekat-sekat yang membuat desain lebih fleksibel.

7. Recruit Kawasaki Computer

Bangunan gedung ini didirikan pada akhir tahun 80, tepatnya pada tahun 1987 yang terdiri atas
20 lantai dengan luas 47.398 m2. Sebagian yang tinggal pada bangunan itu adalah pemiliknya
(pengelola), sedangkan yang sebagian adalah penyewanya. Bagi penyewa bangunan ini, selain dapat
menggunakan fasilitas network, juga dapat menggunakan beberapa fasilitas, diantaranya :
 Fasilitas pemakaian ruang komputer.
 Pelayanan yang berintegrasi dengan tipe telepon yang baru.
 Multiplex communication lines yang telah disediakan, serta keamanan gedung yang memiliki proteksi
yang sangat tinggi (communication lines and microwave lines from two stations).
 Intra LAN dari beberapa pelayanan informasi
 Struktur tahan gempa dan dukungan daya listrik darurat dengan memasang masing-masing 2000 KVA
generator set.
 Acces ke komputer back-up, IBM 3090-200.
 50 ruangan untuk penggunaan hotel dan sauna.
 Bisa memilih untuk penggunaan sistem pendinginan atau pemanasan dengan hasil yang optimal, untuk
lantai otomasi kantor, dengan cara membagi 16 bagian.
 Toko buka 24 jam.
 Penyewa tidak perlu menyediakan switchboard tersendiri.
 Telepon antar penyewa tidak dikenakan biaya (free of change).
 Dengan menyambung ke personal computer dan word processor, jaringan lokal dapat dipasang.
 Introduksi dari telpon multi fungsi memungkinkan untuk pelayanan yang lebih baik.
 Informasi yang lainnya bisa disediakan dengan memakai video tape.