NO BAB URAIAN

1 I PERANAN PROPERTI DAN PENILAIAN

2 II NILAI DAN PENILAIAN
3 III PASAR PROPERTI
4 IV DASAR PENENILAIAN DAN DINAMIKA PASAR PROPERTI
5 V PROSES PENILAIAN
6 VI PASAR REAL-ESTAT, PASAR UANG DAN PASAR MODAL
7 VII PENGUMPULAN DAN ANALISIS DATA
8 VIII ANALISIS LAHAN DAN SITE
9 IX ANALISI PENGEMBANGAN
10 X ANALISIS PASAR
11 XI ANALISIS PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK
12 XII PENILAIAN DAN PENDEKATAN BIAYA
13 XIII METODE PENILAIAN PERBANDINGAN DATA PASAR
 BAB I
PERANAN PROPERTI DAN PENILAIAN
A. PERANAN PROPERTI
Tanah mempunyai peranan yang sangat penting bagi kehidupan manusia
karena tanah merupakan pondasi dari semua kegiatan yang dilakukan
oleh manusia, baik kegiatan sosial, ekonomis, perdagangan dan
sebagainya, tanah juga menjadi produk komoditi dan sekaligus berfungsi
sebagai sumber dari kekayaan karena tanah dan kandungannya bisa
memberikan berbagai sumber pendapatan bagi pemiliknya atau yg
menguasai. Setiap pembelian properti adalah investasi, investasi pada
real-estat lebih bnyak mendapatkan keuntungan. Dengan itu properti atau
real-estat merupakan jenis alat investasi dari berbagai kesempatan
investasi yang ada.
walaupun tanah tanpa dengan investasi pada buruh, material, dan kapital,
dalam keadaan normal sesungguhnya tidak akan menghasilkan
pendapaan, namun tetap menarik bnyak kalangan untuk berinvestasi pada
tanah.
 Alasan umum mengapa anggota masyarakat tertarik untuk
menanamkan uangnya pada real-estat adalah :
1.Kelihatan sangat nyata
2.Dapat dikontrol oleh individu
3.Kepemilikan yang bisa membanggakan
4.Secara tradisional merupakan alat yang efektif untuk menghadapi inflasi
5.Memungkinkan dimilki melalui sumber pembiayaan pihak lain
6.Mempunyai potensi memperoleh keuntungan
7.Risiko atas kerugian dengan total sangat kecil
Anggota masyarakat pada umumnya berpendapat bahwa uang pada
properti merupakan suatu investasi yang bagus , terutama pada properti yang
menghasilkan pendapatan (income producing property) dengan alasan :
1.Akan mendapatkan pendapatan tahunan (annual income)
2.Akan mendapatkan pendapatan ekuitas (equity income)
3.Akan mendapatkan apresiasi capital (capital appreciation)
4.Akan mendapatkan pengurangan beban pajak
 Terdapat hubungan antara investasi pada properti (terutama properti
yang menghasilkan pendapatan) dengan penilaian, yaitu :
1.Arus kas yang dihasilkan oleh suatu income producing property
mencerminkan nilai pasar dari properti tersebut. Nilai merupakan fungsi dari
income sehingga apabila income dari suatu properti naik maka nilainya juga
naik. Hal ini akan menyebabkan bahwa suatu properti yang dibangun dengan
biaya tinggi bisa rendah karena pendapatan yang dibangun dihasilkan dari
properti ternyata rendah.
2.Pendapatan yang dihasilkan oleh suatu properti diperoleh pada saat ini dan
saat yang akan datang. Karena pendapatan diperoleh pada masa datan, maka
menghadapi suatu risiko yang bisa berpengaruh terhadap nilai properti
tersebut. Namun demikian risiko kerugian yang akan timbul secara total
adalah kecil.
3.Investasi memiliki yield yang akan mengakibatkan adanya capital
appreciation.
Investasi pada real-estat merupakan produk dari paham kapitalisme pada
zaman revolusi industri. Pembangunan pabrik baru banyak menarik para
pekerja dari pedesaan ke kota-kota, mereka pindah ke kota menyewa
perumahan yang disediakan oleh pengembang perumahan yang merupakan
investor pada real-estat. Dengan berkembangnya penduduk perkotaan dan
pertumbuhan industri menyebabkan kota menjadi tempat yang lebih banyak
dapat menyediakan pelayanan dan administrasi. Kota menjadi pusat bagi
kegiatan komersial dan meningkatnya perkembangan perkantoran serta
bisnis eceran. Dikebanyakan kota peranan dari pengembang, pihak yang
membiayai pembangunan dan menguasai proyek-proyek muali terpisah dan
terspesialisasi. Dari situ timbulah pelayanan jasa spesialis seperti
broker/pialang tanah, agen, manajer properti dan sebagainya. Kemudian
muncullah profesi penilai. Pada awalnya di Eropa dan Amerika penilai
mempunyai peranan penting pada perhitungan pajak atas tanah dan penilaian
untuk kepentingan akuisisi lahan oleh pemerintah yang menjadi sektor
kegiatan.
 Tanah juga mempunyai peranan penting bagi ilmu pengetahuan dan
bnyak menjadi subjek pelajaran seperti ilmu hukum agraria, kemudian
ekonomi yang memperlakukan tanah sebagai barang modal atau faktor
produksi, ilmu bumi (geografi) dan sebagainya. Bagi ilmu sosiologi tanah
berfungsi sebagai sumber alam yang dapat digunakan secara bersama-sama
oleh masyarakat, tanah berfungsi sebagai komoditi yang dapat dimilki,
diperdagangkan atau digunakan individu.
Dalam konsep ekonomi tanah mempunyai nilai, karakteristik yang
unik karena tidak dapat diguakan secara bersama-sama dengan investasi yang
lain, yaitu :
1.Setiap persil dari tanah bersifat unik lokasinya serta komposisinya (tidak bisa
dipindah lokasinya)
2.Tanah memerlukan pengembangan agar menjadi lebih produktif
3.Tanah dapat digunakan berulangkali dalam waktu yang lama dan
memerlukan berbagai keahlian guna mengoperasikan investasi secara benar.
4.Tanah iu adanya terbatas dan tidak ada data formal sehingga sulit untuk
menemukan segala sesuatu informasi yang kita perlukan tanpa mengadakan
penelitian.
5. Tanah sangat berguna bagi masyarakat , tetapi tidak ada pasar
formal atau Bursa Real-Estat atau Pasar Kondominium baik
untuk pertukaran maupun untuk jual beli.
6. Kebanyakan anggota masyarakat tidak mengetahui banyak
tentang penjualan dari properti dan sangat sedikit mengetahui
mengenai negosiasi yang sedang berlangsung.
7. Sistem pendanaan dengan jumlah yang besar dan kompleks
diperlukan untuk mendukung pasar real-estat.
8. Ada kesenjangan waktu yang panjang antara keputusan atas
konsep atau rencana pengembangan dengan penjualan dan
dalam tenggang waktu maka berbagai penyimpangan dari
rencana akan terjadi.
9. Secara relatif tidak bisa dibagi sehingga agak sulit untuk
membelinya sesuai dengan ukuran yang kita butuhkan, dan
biasanya harus membelinya secara utuh/keseluruhan. Kadang
kala kita membeli terlalu luas atau sempit sehingga
memunculkan issue over capitalization dan dimishing return on
invesment.
 Adanya sifat khusus tersebut menyebabkan investasi dalam bidang
real-estat tidak sepopuler investasi dalam bidang sekuritas.
B.PELAKU INVESTASI DALAM PROPERTI
Adapun para pelaku investasi dalam real-estat dapat dibagi menjadi :
1.Pengembang (developer)
2.Pemilik/penghuni
3.Investor yang mengharapkan keuntungan finansial
4.Spekulator
Yang masing-masing mempunyai kepentingan yang berbeda.
Prof. Graaskamp memerkenalkan teori yang disebut sebagai : “a conceptual of
real-estat process” yang menggambarkan kondisi yang harus dipenuhi agar
penilai dapat melakukan tugasnya. Ada tiga 3 kategori pelaku yaitu “pemakai
ruangan/space consumer, pengembang/space producers, dan infrastruktur
publik/public infrastructure”
Space consumer dibagi ke dalam 3 kategori, yaitu space users, collective users,
dan future users. Space users adalah mereka yang menginginkan membeli
semua real-estat yang disewakan.
 Collective users meruapakan kelompok yang membentuk suatu
kesatuan agar memperoleh suatu tujuan tertentu atau keuntungan yang
berhubungan dengan penggunaan ruangan.
Future users adalah mereka yang membentuk permintaan atas properti
dimasa yang akan datang. Gejala itu dicerminkan pada perubahan yang bersifat
progresif pada penggunaan real-estat, seperti perubahan atas perumahan ke
dalam perkantoran yang akan menyebabkan dilakukannya pembangunan
kembali sebagai bagian dari suatu komplek bangunan komersial.
Space production group yang merupakan kelompok yang terdiri dari 3
kelompok kecil utama yaitu skills, material dak kapital (modal). Skills adalah
semua perdagangan dan profesi yang memberikan sumbangan terhadap
pembangunan dan beroperasinya real-estat seperti surveyor, broker, manajer,
arsitek, pengacara, peencana, penilai, agen pemasaran dan perdagangan yang
berskala besar.
Material terdiri dari mereka yang bertanggungjawab atas produksi
dari semua komponen pembangunan real-estat mulai dari tanah dan semen
sampai dengan sistem manajemen bangunan yang rumit dan memerlukan
keahlian.
 Capital yang disediakan di pasar real-estat dapat tersedia dalam
berbagai bentuk yang berbeda, dari kredit yang diberikan oleh perorangan,
fasilitas overdraft, KPR, penggunaan ruangan secara bersama-sama dan
sebagainya. Dikenal ada dua jenis modal yang sangat lazim diperlukan. Yang
pertama pendanaan yang relatif beresiko tinggi dan mahal adalah yang sangat
diperlukan pada saat pembangunan dari proyek. Yang kedua adalah pendanaan
yang bisa berjangka agak panjang dan dengan biaya lebih murah yang
diperlukan oleh investor atau pemilik bangunan yang sudah dibangun, dimana
risiko investasinya biasanya rendah.
Kelompok infrastruktur publik yang merupakan kisaran jasa yang
variatif yang biasanya disediakan oleh sektor publik dengan maksud agar
pembangunan real-estat dapat berjalan secara efesien. Termasuk pembangunan
jalan-jalan, sistem transportasi, fasilitas komunikasi, ketentuan yang berkenaan
dengan air pam/air tanah, listrik, drainase, dan sebagainya.
Di antara berbagai kelompok tadi terdapat hubungan yang saling
mempengaruhi dan mempunyai kepentingan yang sama agar dapat memelihara
standar dan mencegah aktivitas yang aka mempengaruhi kualitas yang dapat
berakibat pada berkurangnya nilai.
C. ESTIMASI NILAI PASAR
Penilaian real-estat melihat tanah sebagai pondasi dari nilai real-estat.
Para penilai mengakui konsep dari tanah yang digunakan pada disiplin
ilmu lain, namun mereka lebih berkepentingan dengan ukuran nilainya,
bukan konsep yang bersifat teoritis. Pasar mencerminkan sifat da aksi
dari masyarakat sebagai reaksi atas kekuatan sosial dan ekonomi.
Dasar penilaian yang digunakan apakah nilai pasar atau nilai selain
pasar sangat ditentukan oleh tujuan dan maksud penggunaan dari
penelian. Dasar penilaian selain nilai pasar bisa berupa nilai asuransi ,
nilai penggunaan, nilai going concern, nilai investasi dan sebagainya.
Situasi di Indonesia
Berdasarkan pengamatan secara umum maka kita dapat dikatakan
bahwa di Indonesia :
 Institusi investasi adalah relatif baru dan didasarkan kepada model yang
dikembangkan di negara barat
 Pasar real-estat di Indonsia masih belum matang
 Profesi penilai masih dalam tahap awal untuk tumbuh dan berkembang
 Pendidikan di bidang real-estat pada umumnya masih bersifat informal
Penelitian real-estat sedikit dilakukan kalau tidak boleh dikatakan tidak ada
Investasi pemerintah pada informasi real-estat sangat rendah
Penilaian berdasarkan nilai pasar adalah sangat sulit dilakukan karena tidak
adanya appraisal data base yang menyediakan data pasar.
Kecenderungan di dunia internasional
Observasi yang terpenting dapat dilakukan tentang dunia investasi di negara
maju adalah bahwa kesempatan untuk melakukan investasi telah berkembang,
bertambah luas dan meningkat terus.
Investasi tradisional pada real-estat sendiri secara nyata memang tumbuh
namun apabila dibandingkan dengan nilai total investasi secara keseluruhan
maka porsinya mengalami penurunan.
Jasa penilaian di area yang tradisional seperti kredit perumahan mengalami
tekanan karena banyak institusi yang mengalihkan pekerjaan menjadi bersifat
otomatis dengan menggunakan bantuan program komputer.
Para penilai sedang dalam penilaian yang lebih dalam lagi dibandingkan masa
sebelumnya dan semakin terbuka terhadap tuntutan ganti rugi yang diajukan
masyarakat.
Pendidikan dan tingkat keahlian semakin diperlukan untuk ditingkatkan teus.
Efisiensi data, keakuratan dan ke dalaman dalam pengkajian perlu untuk
terus ditingkatkan.
Penguasaan terhadap penggunaan komputer semakin menjadi penting.
Keahlian dalam penggunaan internet juga semakin menjadi penting.
D.KONSEP ATAS TANAH DI MASYARAKAT
Penggunaan tanah di peroleh dari wewenang yang diberikan oleh
organisasi kemasyarakatan. Diberbagai negara yang mempunyai sistem
pemerintahan toaliter atau komunis, dimana kepemilikan dan pasar atas tanah
tidak bebas diperjualbelikan, pemerintah sering mengatur semua penggunaan
dari tanah. Penggunaan tanah diatur dalam undnag-undang, maka kita harus
mengerti hukum tanah dan hukum lain seperti hukum adat yang mengatur
tentang pertanahan.
Tanah Menurut Konsepsi Ekonomi
Tanah adalah entitas yang melekat dalam hak kepemilikan yang
berdasarkan hukum yang dibatasi kebaikan umat manusia. Tanah merupakan
sumber utama bagi kekayaan, yang dpat dinilaidengan uang atau dapat ditukar
dengan uan g.
Konsep ekonomi tanah adalah cerita yang pajang sebagai ajaran yang
merupakan sumber dasar dari nilai yang merujuk pada teori nilai.
Tanah Menurut Konsepsi Sosial
Penawaran dan persediaan tanah itu sifatnya tetap sehingga
peningkatan permintaan atas tanah menghendaki agar tanah dapat lebi
diintensifkan.
Berdasarkan ketentuan peraturan perundang yanng kita miliki hukum dan
pemerintahan harus mengutamkan pemberian pelayanan pada kepentingan
masyarakat atau umum. Pembangunan konstruksi berupa perkantoran,
perumahan, pertokoan, dan bahkan pabrik harus mempertimbangkan
kepentingan umum. Oleh karena itu diaturlah master plan yang dituangkan
dalam peraturan daerah.
Tanah Menurut Konsepsi Geografi
Tanah mempunyai ciri fisik yang saling berbeda satu dengan yang lainnya.
Setiap bidang tanah sangat unik dan letak atau lokasi tanah merupakan ciri yang
sangat penting. Kegunaan dan highest dan best use dari tanah akan sangat
mempengaruhi oleh bentuk fisik dan letak akses tersebut.
E. ILMU PENGETAHUAN PENILAIAN
Ruang lingkup pekerjaan penilaian semakin bertambah, dengan
diresmikannya pasar modal yang memungkinkan perusahaan-perusahaan
untuk menjual sahamnya untuk kepentingan perluasan usaha dan
meningkatkan kemampuan keuangan perusahaan. Untuk keperluan
masuk bursa, ketentuan yang harus dipenuhi oelh calon emiten adalah
perusahaan harus melakukan penilaian kembali atas kekayaan
perusahaan sebagaimana diatur oleh Surat Keputusan Menteri Keuangan
Nomor Kep-1677/MK/11/12/1976.
Banyak penilai saat ini memperhatikan bahwa para penilai yang
mengesampingkan prinsip-prinsip ekonomi telah menimbulkan banyak
masalah pada profesi penilai yang modern, dan nampak ada kebutuhan
untuk memahami lebih baik lagi aspek teknis dan teoritis tentang
penentuan harga pasar dan perilaku ekonomi.
Penilaian adalah suatu proses estimasi dari harga suatu properti yang
paling mungkin terjadi akan dibayar penilaian.
F. HAK LAIN ATAS TANAH
Real properti adalah semua kepentingan, manfaat dan hak-hak yang
melekat dalam kepemilikan real-estat secara fisik. Suatu hak atau
kepentingan di dalam real-estat juga menunjuk pada apa yang di sebut
estat yaitu tingkat, sifat alami serta luasnya kepentingan yang dimilki
oleh seseorang atas suatu tanah.
Seseorang yang memiliki semua hak atas properti disebut sebagai hak
fee simple yaitu hak kepemilikan absolut yang tidak dibebani dengan
kepentingan lain, namun tunduk kepada pembatasan yang dikenakan
oleh kekuasaan negara di bidang perpajakan, eminent domain,
kewenangan polisi dan escheat.
 Perpajakan adalah hak pemerintah untuk memperoleh pendapatan
melalui pengenaan pajak atas barang, produk, dan hak-hak. Berdasarkan
undang-undang Nomor 29 tahun 2009 tentang pajak daerah dan retribusi
daerah.
 Eminent Domain adalah hak dari pemerintah untuk mengambil alih
poperti yang dimilki oleh perorangan atau badan swasta bagi
kepentingan publik dengan memberikan kompensasi
Police Power adalah hak dari pemerintah di mana berdasarkan hak itu suatu
properti itu dikenakan pengaturan dalam rangka memberikan proteksi untuk
kepentingan keselamatan publik, kesehatan, moral, dan kesejahteraan
masyarakat. Penetapan zoning, penentu peruntukan kawasan/lahan, ketentuan
tata kota,peraturan lalu lintas udara dan juga peraturan kesehatan, lingkungan
hidup (AMAL).
Escheat adalah hak dari pemerintah yang memberikan kepda pemerintah
daerah hak kepemilikan tituler atas properti ketika pemiliknya meninggal tanpa
meninggalkan hak waris atau pesan lain tentang harrta peninggalannya.
Ada sebuah istilah yang disebut fixture yaitu suatu benda yang sebenarnya
termasuk personal properti namun telah didirikan atau dipasang melekat
menjadi satu dengan tanah atau bangunan yang bersiat agak permanen.
G. PRAKTEK PENILAIAN DI INDONESIA
Penilaian properti dan penilaian bisnis yang profesional (sejak tahun
2008) menyediakan berbagai jenis pelayanan seperti melakukan penilaian
atas suatu aset untuk berbagai keprluan, memberikan konsultasi kepada
klien serta berpartisipasidalam pengambilan keputusan tentang real-
estat/usaha. Standar Penilaian Indonesia (SPI) merupakan pedoman yang
harus dipahami dan dilaksanakan oleh penilai untuk dijadikan pedoman
dalam melaksanakan penilaian.
Melalui Peraturan Menteri Kuangann Nomor 125/PMK.01/2008 tanggal
september tentang Jasa Penilai peraturan ini mngatur bahwa :
1. Bidang Jasa Penilaian meliputi :
a. Bidang Jasa penilaian properti
b. Bidang Jasa Penilaian Bisnis
2. Bidang Jasa Penilaian Properti
a. Tanah dan bangunan beserta kelengkapannya dan
pengembanganya
b. Instalasi dan peralatan yang dirankai dalam satu kesatuan yang
digunakan dalam proses produksi
c. Alat transportasi, berat, komunikasi, kesehatan, laboratorium dan utilitas,
perabotan, dan peralatan militer
d. Pertanian, perkebunan, peternakan, perikanan, dan kehutanan
e. Pertambangan
3. Bidang Jasa Penilaian Bisnis
a.Entitas Bisnis
b.Penyertaan
c.Surat berharga termasuk derivasinya
d.Hak dan kewajiban perusahaan
e.Aktiva tidak berwujud
f.Kerugian ekonomis
g.Opini kewajaran
4. Penilaian Publik
a.Konsultasi pengembangan properti
b.Desain sistem informasi aset
c.Pengelolaan properti
c. Pengelolaan properti
d. Studi kelayakan usaha
e. Jasa agen properti
f. Pengawasan pembiayaan proyek
Izin penilaian publik :
a.Penilaian properti
b.Penilaian bisnis
Untuk mendapatkan izin, penilai mengajukan permohonan tertulis
kepada Sekretaris Jenderal u.p. Kepala Pusat Pembinaan Akuntan dan Jasa
Penilai dengan memenuhi persyaratan sebagai berikut :
a)Berdomisili di wilayah NKRI yaitu dibuktikan dengan KTP atau bukti lain.
b)Paling rendah berpendidikan S1 dari institusi pendidikan yang menerbitkan.
c)Menjadi anggota Asosiasi Profesi yang dibuktikan dengan kartu anggota
d)Telah lulus dalam Ujian Sertifikasi Penilai (USP) sesuai dengan klasifikasi
izin yang diajukan yang dibuktikan dengan sertifikasi lulus USP dari MAPPI
e) Dalam hal tanggal kelulusan USP telah melampaui masa 2 tahun, maka
wajib menyerahkan bukti telah mengikuti Pelatihan Profesional Lanjutan
(PPL) paling sedikit 50 Satuan Kredit PPL (SKP) dalam 2 tahun terakhir.
f) Memiliki pengalaman kerja dibidang penilaian sesuai dengan klasifikasi
permohonan izin yang dibuktikan dengan surat keterangan dari pimpinan
atau Pemimpin Rekan KJPP yang bersangkutan bekerja.
g) Pengalaman kerja paling sedikit 600 jam sebagai penilai dan diantaranya
paling sedikit 200 jam sebagai Ketua Tim.
h) Memiliki Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP).
i) Tidak pernah dikenakan sanksi pencabutan izin penilai publik
j) Membuat surat permohonan , melengkapi formulir permohonan izin
penilai publik, membuat surat pernyataan bermaterai cukup yang
menyatakan tidak merangkap jabatan, dan membuat sureat pernyataan
cukup berisi bahwa data persyaratan yang disampaikan adalah benar.
Badan usaha KJPP dapat berbentuk :
a. Perorangan
b. Persekutuan
H. PELAKSANAAN PENILAIAN DAN FORMAT LAPORAN
Penilaian lengkap adalah penilaian yang tidak memenuhi Departure
Provision yang diatur USPAP. Sedangkan penilaian terbatas adalah
estimasi dari nilai yang dilaksanakan sesuai dengan Departure Provision.
Departure Provision menyatakan bahwa seorang penilai boleh membuat
perjanjian untuk melaksanakan penilaian yang diperlukan yaitu :
 penilai telah menentukan jasa yang harus dilakukan itu tidak demikian
terbatas yang dapat menyebabkan penugasan akan cenderung menjadi
menyesatkan klien dan pengguna laporan
 Penilai telah memberikan nasehat kepada klien bahwa pelaksanaan
penilaian akan tidak memenuhi ketentuan dalam pedoman penilaian dan
dalam laporan akan diidentifikasikan dan dijelaskan mengenai
permulaannya
 Klien setuju bahwa hasil penilaian terbatas atau jasa konsulasi mencukupi
I. TUJUAN DAN PENGGUNAAN PENILAIAN
Tujuan Penilaian yaitu untuk memperoleh estimasi nilai atas kepentingan
pada suatu real-estat atau pekerjaan konsultasi untuk melakukan analisis
atau memberikan konsultasi berkenaan dengan keptusaan yang di ambil
atas real property.
Jenis dari nilai yang diminta harus didefiniskan dipermulaan. Nilai yang
dikehendaki mungkin bisa nilai pasar, nilai asuransi, going concern
value, assesed value, use value, invesment, atau jenis yang lain.
Dalam rangka pengalihan hak, penilaian gunanya untuk :
 Membantu pembeli yang punya prospek untuk menentukan harga
permintaan
 Untuk membantu enjual menentukan harga jual yang dapat diterima
 Untuk memberikan dasar bagi pertukaran real property
 Menyediakan suatu dasar untuk melakukan reorganisasi atau
penggabungan kepemilikan dari berbagai properti
 Untuk menentukan persyaratan dari harga jual pada proposal untuk
bertransaksi
Pendanaan dan Kredit
Untuk memberikan estimasi atas nilai dari kertas berharga yang
ditawarkan dalam rangka pengajuan proposal hipotek
Menyediakan investor dasar yang kuat bagi pengambilan keputusan
apakah membeli hipotek, obligasi, atau kertas berharga lain
Memberikan dasar untuk penutupan asuransi atau memberikan jaminan
atas kredit pada real property
Litigasi
Untuk menentukan estimasi nilai properti sebelum diambil/diakuisisi
Menentukan estimasi nilai setelah diambil/akuisisi
Menentukan kerusakan stelah diambil alih/diakuisisi
Menentukan estimasi nilai dalam perselisihan tentang kontrak
Menentukan nilai pasar dari real-estat sebagai bagian dari portofolio
Menentukan nilai pasar dari partnership interest
Menentukan estimasi kerusakan yang timbul atas pelanggaran
lingkungan/amdal
Menentukan nilai kerusakan karena adanya kejadian pencemaran
Perpajakan
Menentukan taksiran nilai pajak
Menentukan aset yang terkena dan tidak terkena depresiasi dan untuk
menentukan depresiasi
Menentukan nilai komponen dari yang real-estat untuk mengetahui
keuntungan di kemudian hari dan pajaknya
Menentukan nilai barang hadiah serta pajaknya
Investasi
Menentukan skedul pembayaran sewa dan ketentuan sewa beli
Menentukan feasibility program konstruksi dan renovasi
Membantu perusahaan dan pihak ketiga dalam pembelian untuk keperluan
pegawainya
Memenuhi keperluan perusahaan asuransi, adjuster serta pemegang polis
Menfasilitasi merger, penerbitan saham, serta revisi nilai buku
Memberikan estimasi nilai likuidasi untuk penjualan atau pelelangan
Menentukan kecenderungan atas penawaran dan untuk menentukan status
dari suatu real-estat dan sebagainya
Penilaian pada sektor publik
integral dari proses penilaian adalah keterlibatan pemerintah dalam
managemen pedesaan yang memerlukan penggunaan pajak atas properti dan
pengaturn infrastruktur seperti jalan kereta api,terowongan,terminal bus
umum,yang mmerlukan akuisisi atau pembebeasan properti milik
masyarakat dan pemberian ganti rugi.kegiatan itu didukung oleh undang-
undang pokok agraria (UUPA) yang menenukan kepentingan umum secara
musyawarah sehingga estimasi nilai pasar dilakukan pnilaian secara
profesional.investasi pada real estat,diakui oleh hukum sebagai jenis
investasi yang potensial yag dapat memberikan hasil terbaik serta
memerlukan dukungan finansial yang khusus dan terpecaya.
Penilaian untuk tujuan PBB dan PBHTP
pasal 1 ayat (3) Undang-undang No 12 tahun 1994 tentang Pajak
Bumi dan Bangunan menyatakan bahwa Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)
adalah harga rata-rata yang terjadi secara wajar, bilamana tidak terdapat
transaksi jual beli NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan
objek lain yang sejenis atau perolehan baru atau NJOP pengganti.
 Penjelasan pasal 1 ayat (3) menyatakan bahwa yang dimaksud
dengan perbandingan harga dengan obek lain yang sejenis adalah suatu
pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu objek pajak dengan cara
membandingkan dengan objek lain yang sejenis letak serta fungsinya sama
dan telah diketahui harga jual.
Undang-undang tersebut terakhir diganti dengan Undang-undang
Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi daerah yang
menyerahkan pengelolaan PBB Perdesaan dan Perkotaan kepada pemerintah
daerah kabupaten dan kota madya.
Dalam penilaian secara masal yang dalam ketentuan pasal 1 ayat (22)
dinyatakan bahwa penilaian masal (mass valuation)adalah cara penilaian yang
sistematis dengan menggunakan suatu prosedur strandar terhadp sejumlah
objek yang dilakukan pada saat tertentu bersamaan dengan bantuan tertentu.
Keputusan Menteri Keuangan Nomor 384/KMK.04/1998 tentang
penilaian kembali Aktiva tetap Perusahaan menentukan bahwa penilaian
kembali aktiva tetap dilakukan berdasarkan nilai wajar aktiva tetap pada saat
penilaian ditetapkan oleh perusahaan penilai yang diakui oleh pemerintah.
Penilaian untuk tujuan pelelangan
dalam rangka pelelangan maka pemerintah juga melakukan penilaian
terhadap barang agunan yang di jaminkan oleh debitur sewaktu mengajukan
permohonan pinjaman ke bank.
Pasal 230 ayat (2) menentukan bahwa dalam hal objek penilaian
bersifat khusus atau barang tidak berwujud , penilaian dilakukan oleh penilai
eksternal.tentang penilaian pasal 241 ayat (1) ditentukan bahwa laporan
penilaian yang disampaikan penyerah piutang dapat digunakan sebagai
pedoman dalam menetapkan nilai pencairan dengan ketentuan :
1)Penilai yang ditunjuk penyerah piutang adalah penilai atau perusahaan
penilai yang independen
2)Penilai atau perusahaan penilai memiliki izin rresmi darii lembaga yang
berwenang untuk melakukan penilaian di indonesia
3)Laporan penilaian harus di tandatangani oleh penilai yang mempunyai
sertifikat praktek penilaian
Penilaian aset oleh pemerintah daerah
ketentuan pasal 112 UU nomer 22 tahun1999 tentang pemeriintah
daerah ditetapkan keputusan menteri dalam negeri nomor 12 tahun 2003
tentang pedoman penilaian barang daerah. Pasal 12 ditentukan bahwa
pelaksaaan barang daerah dapat dilakukan bertahap sesuai kemampuan
keuangan daerah. Mekanisme sesuai dengan standar penilaian yang diakui
pemerintah. Pasal 7 nya menentukan bahwa :
1)Penilaian barang daeeah dilaksanakan oleh lembaga independen yang
bersetifikat sesuai peraturan perundangan
2)Lembaga independen yang dimaksut pada ayat (1) ditunjuk oleh kepala
daerah
3)Penunjukan lembaga independen sesuia pada ayat (2) peraturan
perundangan
J. PERIZINAN DAN SERTIFIKASI
Sertifikat dalam pelaksanaannya memang menghadapi banyak kendla
karena dinilai menjadi penghalang mereka yang selama ini sudah
berpraktek penilai walaupun tanpa dibekali pengetahuan yang memadai.
Disetiap negara bagian, program sertifikasi dan lisensi menjadi semakin
penting dan dipersyaratkan secara ketat oleh pemerintah negara bagian.
Hal ini disebabkan oleh adanya ketentuan yang menyebutkan bahwa
penilai yang melaksanakan tugas penilaian untuk kepentingan pemerintah
federal maka harus mendapatkan sertifikasi dan izin dari pemerintah
negara bagian dimana akan properti itu berada.
disamping itu passage of the financial institution reform and enforcement
act (FIRREA) dan surat edaran yang dikeluarkan oleh the office of
management and budget (OMB) tahun 1998 yang menetapkan bahwa
penilai yang digunakan harus penilai yang bersertifikat , harus
beryuridiksi OMB.
 Sebagai contoh undang-undang penilai dari negara bagian Alabama
yang dinamakan Alabama Real-estat Appraise Act yang berizin harus
memenuhi persyartan sebagai berikut :
1.Mempunyai pengetahuan dasar entang istilah teknis yang biasa digunakan
atau berkenaan dengan penilaian real-estat, penulisan laporan penilaian, dan
konsep-konsep ekonomis yang digunakan dalam real-estat.
2.Mempunyai pengetahuan dasar tentang prinsip-prinsip ekonomi pertanahan,
proses real-estat, serta problema yang nampaknya akan dihadapi dalam
pengumpulan , interpretasi, serta pemprosesan data dalam melaksanakan
disiplin penilaian.
3.Mempunyai pengetahuan dasar tentang standar untuk pengembangan dan
komunikasi penilaian real-estat dalam undang-undang.
4.Mempunyai pengetahuan dasar teori depresiasi, estimasi biaya, dan
matematika real-estat, penilaian yang cocok untuk tugas-tugas penilaian yang
tidak bersertifikat.
5.Pengetahuan prinsip-prinsip dan prosedur lain mungkin cocok untuk tugas
penilaian yang tidak bersertifikat.
6. Pengetahuan dasar tentang hukum real-estat.
7. Memahami kode etik dan ketentuan disiplin penilai yang apabila
dilanggar dapat dituntut baik secara pidana maupun perdata.
8. Ujian tertulis harus konsisten dengan Uniform State Certification
Examination.
K. TANGGUNG JAWAB HUKUM PENILAI
Sebagai suatu profesi maka penilai harus bekerja berdasarkan keahlian,
bekerja sesuai dengan standar profesi dan kode etik dengan integritas yag
tinggi dan bertanggung jawab secara penuh atas pekerjaannya. Semakin
dituntutlah profesionalisme yang tinggi karena tanggung jawab yang
senakin meningkat. Dan dimintai pertanggung jawaban atas kelalaian
(negligence), penyajian yang keliru (misrepresentation), penipuan
/berbuat curang (fraud), melanggar perjanjian (breach of contrac) atau
tidak mematuhi standar profesi penilaian yang ditetapkan.
Penilai harus mengambil langkah-langkah yang diperlukan untuk
melindungi diri dari tuntutan semacam itu, dengan mengikuti CPD,
penggunaan check list serta melakukan kaji ulang atas kesimpulan yang
diperoleh dari pelaksanaan tugas melalui asosiasi.
L. HIGHEST AND BEST USE ATAS PROPERTI
Istilah ini banyak mengandung debat dan di Amerika para profesi lebih
menyukai istilah “ the most probable use” sedang di Inggris lebih suka
menggunakan istilah highest and best use. Prof. Graaskamp mempunyai
dua pandangan atas maslah ii. Pertama, penggunaannya yang paling cocok
ditentukan merupakan kompromi yang terbaik dengan mempertimbangkan
faktor-faktor berupa pandangan konsumen, aspek keuangan, implikasi
hukum dan sosialnya, dll. Pandangan kedua dapat ditentukan the most
probable use yang merupakan pencermian dari faktor-faktor lokal bersifat
politis, kondisi pasar uang saat itu, sikap/pandangan menjadi highest and
best use tidak memenuhi kualifikasi melainkan merupakan the highest dan
best use yang dibatasi oleh suatu penghitungan realistis berdasarkan
kondisi.
Berbagai faktor yang sangat jelas perlu untuk dipertimbangkan adalah :
i. Aspek Hukum
 Pembatasan atas hak
 Penggunaan oleh penyewa saat itu
 Pembatasan penggunaan properti
 Faktor politis
ii. Ciri – Ciri tempat
 Bentuk dan ukuran lahan
 Topografi dan geologi, tanahnya labil atau tidak, pemandangan dan
lingkungannya
 Pencemaran, jika ada akan menimbulkan masalah yang ckup serius
 Aspek lain seperti keamanan
iii. Ciri – Ciri Bangunan
 Ukuran dan luas
 Kondisi Bangunan
 Keusangan bangunan
 Tampilan bangunan
 Tata Ruang (layout)
 Mesin dan peralatan/perlengkapan gedung
 Perawatan bangunan
iv. Ciri – Ciri Lokasi
 Kemudahan untuk ke lokasi
 Tersedianya sarana transportasi
 Lalu lintas dan kemacetan
 Lingkungan setempat dan peruntukan disekitarnya
 Properti pesaing
 Hubungan-hubungan yang penting
v. Isu – Isu Lingkungan
 Bangunan yang dilindungi
 Tumbuh-tumbuhan yang penting
 Sifat/sikap kedaerahan
vi. Ciri – Ciri Pasar
 Reputasi daerah yang bersangkutan
 Daya tarik dari properti
 Kebanggaan masyarakat/komunitas
 Reputasinya
Penawaran dan permintaan saat itu
Kecenderungan penghasilan
Kecenderungan nilai properti
Beberapa penggunaan optimal yang potensial bagaimana
menggunakan tanah itu muncul masalah yaitu bagaimana mengidentifikasi
pembeli potensial yaitu dengan melakukan kajian secara hati-hati pada data
transaksi tanah sebelumnya dari daerah yanh sama, mencari alasan-alasan
pembelian itu dan sejarah serta usia dari properti yang dibeli. Tugas-tugas
itu merupakan tugas yang normal biasa harus dilakukan oleh penilai.