BISNIS PROPERTI

Bisnis properti adalah jenis usaha yang secara langsung atau tidak langsung berkaitan
dengan kepentingan rakyat banyak. Masyarakat membutuhkan produk properti, khususnya
rumah tinggal, guna memenuhi kebutuhan dasar mereka. Pemerintah berkepentingan memajukan
bisnis ini karena dapat membantu menyediakan perumahan rakyat, membuka lapangan kerja,
menggerakkan sektor riil, dan menambah pemasukan pajak. Bisnis properti juga memiliki efek
berganda karena tidak hanya bermanfaat bagi pengembang, kontraktor, dan konsumen, tetapi
juga dapat menggerakkan sektor lain, seperti industri bahan bangunan, industri alat berat, jasa
konsultan, jasa perbankan, jasa asuransi, jasa tenaga kerja, dan lain-lain.
Masyarakat dapat turut berpartisipasi dalam bisnis properti dengan menjadi investor
properti. Mereka dapat berinvestasi dengan membeli dan menjual produk properti baru dan bekas
berbentuk rumah tapak (landed house) atau unit rumah susun (strata title). Mereka pun dapat
menyewakan properti kepada orang lain, termasuk orang asing. Dengan cara demikian, investor
properti akan mendapat keuntungan berupa uang sewa dan keuntungan dari hasil penjualan aset
properti (capital gain).
Masyarakat juga dapat berinvestasi dengan membeli tanah kaveling siap bangun atau
membeli tanah mentah dari rakyat untuk kemudian diubah menjadi tanah kaveling. Selain
membeli aset properti berbentuk fisik, masyarakat pun dapat membeli surat berharga yang
diterbitkan oleh perusahaan properti (developer dan kontraktor). Surat berharga tersebut dapat
bcrupa saham, obligasi, commercial paper (CP), efek beragun aset properti (EBA Propcrti), atau
dana investasi real estat (DIRE).
Investasi properti, sebagaimana investasi pada umumnya, pasti mengandung untung dan
rugi. Dalam jangka panjang, investasi properti diyakini lebih menguntungkan dibandingkan
dengan tabungan, deposito, saham, obligasi atau surat berharga lainnya serta lebih prospektif
dibandingkan dengan emas atau perak. Kelemahannya, investasi properti sulit diuangkan
(illiquid), namun hal itu dapat diatasi dengan membeli properti yang berlokasi di tempat strategis
agar mudah dijual kembali. Kelemahan lain, investasi properti yang berlebihan dapat memicu
krisis properti dan krisis ekonomi sehingga perlu diawasi pemerintah dan Bank Indonesia. Jadi,
kita sebaiknya memahami seluk-beluk bisnis ini sebelum mulai berinvestasi.
Untuk mendapatkan nilai investasi yang menjanjikan tentu ada beberapa faktor penting yang
harus diperhatikan dalam berinvestasi di properti. Ada tiga tips penting dalam berinvestasi di
properti:
1. MOMENTUM
2. MANAJEMEN
3. LOKASI
Momentum
Sejak Agustus 2016, Bank Indonesia menurunkan suku bunga dengan menggunakan BI
Seven Days Repo, menjadi 5,25 %, lebih rendah daripada BI Rate. Selain itu, adanya kesuksesan
program pengampunan pajak (tax amnesty) sebagai upaya membuat orang-orang yang
menyimpan kekayaan di luar negeri untuk membawa kembali aset mereka ke Indonesia tanpa
harus membayar denda besar. Kondisi inilah yang disebut Momentum, yang berhubungan erat
dengan kemampuan kita membaca situasi.
Manajemen
Manajemen terkait dengan produk properti yang akan disasar, reputasi pengembang, dan
pengelolaan produk properti. Sebagai investor atau konsumen, kita mesti jeli memilih
pengembang yang terpercaya dan memiliki rekam jejak yang baik, agar tidak tertipu dalam
investasi oleh pengembang yang tidak berpengalaman.
Lokasi
Lokasi menjadi hal yang harus dipertimbangkan dengan matang, dari sisi potensi
pertumbuhan kawasan di sekitarnya, laju pertambahan penduduk, dan rencana pengembangan
fasilitas pada masa depan. Dalam hal ini kerap kebijakan pemerintah dengan membangun
fasilitas-fasilitas umum menjadi potensi berkembanganya nilai untuk investasi.
Strategi Bisnis Properti
Strategi bisnis properti merupakan suatu cara bagaimana untuk mencapai tujuan bisnis
properti yang telah ditetapkan. Untuk mencapai tujuan tersebut perusahaan harus memiliki
kompetensi kinerja yang baik dalam pengelolaan perusahaan dan dalam melaksanakan
pembangunan proyek-proyeknya sehingga dapat ditangani dengan efisien, yang selanjutnya
perusahaan mampu menerapkan strategi harga yang sesuai (reasonable). Keberhasilan dalam
mengelola bisnis dan diperhitungkan eksistensinya diantara para pesaing dalam bisnis serta dapat
menang dalam persaingan, diperlukan suatu keunggulan manajemen secara menyeluruh baik di
bidang sistem pengelolaan investasi, sistem pelaksanaan pembangunan, sistem pengendalian
biaya, sistem kerja sama dan sistem pemasaran yang diterapkan. Sebagai contoh, pada bisnis
perumahan dan permukiman salah satu strategi yang diterapkan adalah menyediakan perumahan
beserta kelengkapan sarana dan prasarana fisik penunjang operasional yang lainnya, misalnya
adanya club house, open space, jogging track, tennis court, golf area dan sebagainya, dengan
adanya fasilitas tersebut tentunya akan lebih mempermudah dalam penjualan/pemasarannya,
serta dapat dinilai pantas memasang harga yang mahal oleh sasaran konsumen.
Pemasaran adalah salah satu aspek yang sangat menentukan keberhasilan dari suatu bisnis,
sebuah gagasan usaha yang direncanakan meskipun telah layak (feasible) secara aspek teknis,
manajemen, keuangan dan lingkungan untuk dilaksanakan, akan menjadi sia-sia apabila tidak
bisa memasarkan atau menjual produk yang dihasilkan. Maka dari itu aspek pemasaran harus
benar-benar bisa menjelaskan secara baik dan realistis tentang kondisi masa lalu maupun
prospeknya di masa yang akan datang, serta dapat melihat berbagai peluang dan kendala yang
mungkin akan dihadapi.
Dalam melakukan pemasaran perumahan dan permukiman perlu memperhatikan kondisi pasar
antara lain adalah : (Marlina dan Sastra M., 2005).
1. Keinginan yang spesifik dari konsumen yang ditarget
2. Kemampuan ekonomi target pemasaran (kondisi keuangan)
3. Aksesbilitas (pencapaian lokasi)
4. Perilaku konsumsivitas dari target pemasaran (konsumen)
5. Tingkat kemampuan daya beli konsumen.
Keuntungan bisnis property
Adapun keuntungan yang bisa diperoleh dari bisnis properti adalah sebagai berikut :
1. Added Value (Nilai Tambah). Nilai tambah dalam hal ini properti yang dbangun diatas
sebidang tanah kosong, sehingga nilai tempat tersebuh semakin bertambah nilainya,
apalagi jika posisi atau letak bangunan yang dibangun lokasinya sangat strategis misalnya
di pusat kota atau dekat dengan fasilitas umum seperti perkantoran atau perbelanjaan
maka nilainya semakin mahal
2. Laba yang terus meningkat setiap Tahun (Income Appreciation). Memiliki sebidang
tanah kosong, rumah atau perkantoran akan menghasilkan keuntungan yang besar.
Mengapa? Karena setiap tahun, nilai atau harga dari tanah atau bangunan naik terus,
contohnya anda membeli tanah kosong saat ini kemudian menunggu sampai tiga hingga
empat tahun, maka nilai tanah tersebut semakin tinggi. Jumlah manusia terus menerus
bertambah tetapi tanah tidak bertambah sehingga wajar jika harga tanah dari tahun ke
tahun terus menerus mengalami kenaikan yang signifikan.
3. Bisa Menerima Pendapatan Tahunan. Tanah kosong yang dibeli dapat dibangun
rumah atau perkantoran jika lokasinya strategis dan kemudian disewakan, sehingga setiap
tahun investor atau pemilik bangunan dapat menerima pendapatan dari sewa bangunan
tersebut. Dan nilai sewa bisa saja naik setiap tahunnya.
4. Tidak Terpengaruh Dengan Inflasi. Mengapa banyak orang terjun ke dunia investasi
properti, karena selain harganya yang terus menerus naik setiap tahunnya, bisnis investasi
juga kebal terhadap inflasi. Orang yakin dengan membeli properti nilainya tidak akan
turun tetapi terus naik berbeda dengan bisnis mata uang (valas) yang nilainya sangat
dipengaruhi oleh inflasi.
 5. Pasar Yang Luas. propersti mempunyai pasar yang menjanjikan. Jumlah manusia
yang terus -menerus bertambah namun tanah tidak bertambah sehingga orang semakin
banyak membutuhkan tempat tinggal sehingga wajar jika harga tanah khususnya di
daerah perkotaan harganya terus menerus naik.
6. Bisnis Properti Sebagai Investasi Jangka Panjang. Jika dibandingkan dengan produk
investasi lainnya seperti emas, deposito dan lainnya, properti merupakan produk investasi
yang tahan lama. Dalam 3-5 tahun, nilai properti yang dikembangkan sudah bisa
mendapatkan capital gain (Keuntungan dari selisih antara harga beli dan harga jual).

Kelemahan bisnis property

1. Beban Perawatan (Management Burden)
Pemilik atau investor properti tak dapat membiarkan investasinya berjalan dengan hasil
yang meningkat terus menerus, tanpa memastikan properti tersebut dalam keadaan baik.
Dia juga mesti mengeluaran biaya tambahan guna merawat kondisi bangunan agar
income dari sewa bisa meningkat.
2. Investasi Padat Modal (High Capital Investment)
Investasi properti pun dapat dikatakan sebagai investasi yang bersifat padat modal
(capital intensive). Mengapa demikian? Karena semakin besar modal yang ditanamkan
dalam properti, relatif semakin besar pula hasil yang didapatkan investasi properti
tersebut.
3. Keterjangkauan Investasi (Affordability Investment)
Dalam bisnis properti, harga mencerminkan kondisi penawaran dan permintaan. Harga
properti ditetapkan berdasarkan sifat-sifat pasar lokal serta tren yang memengaruhi
permintaan dan penawaran properti. Ada satu perbedaan signifikan antara menilai
properti dan saham, yaitu affordability. Affordability tidak menjadi isu dalam saham,
karena transaksi pembelian saham dilakukan secara tunai. Sebaliknya, transaksi properti
biasanya merupakan pembelian leverage yang melibatkan pembiayaan dari bank.
4. Biaya Transaksi yang Tinggi (High Cost Transaction)
Untuk berinvestasi di sektor properti, Anda harus mengeluarkan biaya yang lebih tinggi
dibanding berinvestasi di sektor lain. Biaya-biaya tersebut berupa pajak, antara lain: PPH
(5% yang dikenakan bagi penjual) dan BPHTB (5% yang dikenaan bagi pembeli).
5. Waktu Lama untuk Membeli (Time Consuming Acquisition) Membeli properti yang
sesuai keinginan tidak bisa dalam tempo singkat, bisa dalam hitungan minggu atau bulan.
Hal ini juga dijelaskan dalam sifat properti yang tidak likuid (lack of liquidity). Bahkan
seorang pakar properti dari Amerika Serikat mengatakan, carilah 100 properti, pilih tiga
yang terbaik, untuk mendapatkan satu properti yang diinginkan (Formula 100:3:1).
6. Terbatasnya Pengetahuan (Lack of Knowledge)
 Pengetahuan yang terbatas disebabkan karena properti yang bersifat lokal (localized).
Harga sebuah rumah di satu tempat, belum tentu sama dengan di tempat lain.
7. Penyusutan Bangunan (Building Depreciation)
Investasi properti yang berbasis pada tanah dan bangunan, walaupun dari tahun ke tahun
meningkat—akibat harga tanah yang meningkat akibat kelangkaan—namun bangunan di
atasnya secara teoritis memiliki umur. Hal ini berbeda dengan tanah yang memiliki umur
panjang alias abadi. Secara teoritis, bangunan dapat berumur 20, 30, atau 40 tahun,
tergantung fungsi, kualitas, dan standar kekokohan bangunan (konstruksi).
8. Hancur Bila Terjadi Bencana Alam (Physical Hazard)
Dibandingkan dengan investasi lain, investasi properti memiliki risiko kehancuran tanah
dan bangunan yang bisa disebabkan gempa, tanah longsor, tsunami dan lain-lain. Namun,
hal ini sebenarnya dapat diatasi dengan asuransi, sehingga secara praktis kehancuran
akibat bencana dapat dihilangkan dengan biaya tambahan untuk membayar premi
asuransi.
Business Model Canvas Untuk Bisnis Properti :
Key Partner:
1. Kontraktor: Infrastruktur (pembangunan jalan, saluran air, listrik, taman, dll), unit rumah.
2. Agen property ==> MOU yang bagus, aturan main.
3. Pemerintah daerah
4. Lingkungan sekitar
5. Supplier
Key Activities
Marketing ==> sales and marketing
Operasional ==> Perijinan, Pembangunan: infrastruktur, bangunan rumahnya
Administration: Data prospek, data ke bank, dll
Managing: Weekly meeting ==> team, marketing, proyek
Key Resources:
1. Investor: murni dan buyer/flipper ==> membuat project running
2. Financial Support: Bank
3. Team: ==> How to build a team in Property Business
Value Preposition:
1. Rumah pertama. Lingkungan, minimal taman, nyaman, aman, space tercukupi
2. Pricing 300-600jt
3. Berapa harga akuisi lahan?
4. Kemudahan Pembiayaan ==> Siapa yang akan mensupport kita, misal Bank
5. Spesifikasi bangunan.
6. Cara bayar.
Customer Relationship
1. Prospek Follow up. Promo2 menarik,
2. Minta referal lalu diberikan insentif dengan berikan hadiah khusus
3. Hadiah2 kejutan.
Channel ==> bagaimana kita menjangkau target market kita
Marketing Plan
1. Pameran
2. Direct Selling: Care free day
3. Sebar Brosur
4. Pasang Spanduk
5. Bekerjama dengan agen property
6. Internet Marketing
Customer Segment ==> Customer Persona
Target kelas bawah 60-200jt-an: Rumah Sederhana
Target kelas menengah 300-600jtaan: Real Estate/Cluster
Target Atas di atas 600jtaan.: Real Estate/Cluster mewah
Misal: Karyawan Pabrik, Profesional
Usia/umur: 35-45 tahun
Penghasilan: 30-50 juta ==> 30-40%
Jumlah anak: 2-3 orang anak

Rincian 10 impian terbesar saya

1. Dapat mendirikan perusahaan
Sebagai generasi muda kita harus dapat membuka lapangan pekerjaan agar dapat mengurangi
pengangguran.
2. Menjadi pengusaha sukses
Kemajuan suatu bangsa di ukur dari banyaknya wirausaha, jadi pemikiran harus di rubah yang
tadinya mencari kerja menjadi mencari pekerja.
3. Bisa kuliah di luar negri
4. Jadi arsitek professional
5. Bisa membuka puluhan bahkan ratusan lapangan pekerjaan
6.
 DAFTAR PUSTAKA
http://www.rumah.com/berita-properti/2014/1/6554/8-kelemahan-investasi-properti
http://solusi.org/mulai-berbisnis-properti-apa-keuntungan-dan-resikonya/
http://www.paramount-land.com/post/bisnis-properti-perumahan/
http://belajarbisnisproperti.net/pengertian-bisnis-property
https://www.strategiproperti.com/business-model-canvas-utk-bisnis-properti/