BAB I PENGERTIAN REAL ESTATE

II.I Real Estate secara Umum

REAL ESTATE berasal dari Bahasa Inggris, yang asal katanya berasal dari bahasa Spanyol.
REAL = ROYAL = kerajaan. REAL ESTATE = adalah sebagai suatu kawasan tanah yang
dikuasai oleh raja, bangsawan dan landlord (tuan tanah pada jaman feodal diabad
pertengahan), atau singkatnya properti milik kerajaan. (lihat : "The Cash Flow Quadrant" by
Robert T Kiyosaki halaman 146)
Munculnya istilah Real Estate sudah sejak zaman pemerintahan raja raja Inggris, yang
dikenal dengan istilah tenure, yaitu suatu hal yang berkaitan dengan pengaturan bentuk
penguasaan tanah menyangkut hubungan raja dengan rakyatnya. Pengertian real estate
sering kali tidak dibedakan dengan real property, yaitu barang atau milik tetap, barang tak
bergerak ( Echols dan Sadily, 1990 : 468 ). Namun keduanya juga merupakan bagian dari
pengadaan perumahan rakyat. Sebenarnya real estate sendiri lebih mengacu pada hak atas
tanah dan pengolahannya, serta segala hal yang menyangkut peraturan untuk memiliki dan
mengusahakannya. Sedangkan real property adalah hak untuk memiliki, menggunakan, dan
menikmati manfaat dari tanah / harta / suatu perwujudan hak yang tidak bisa diganggu gugat.
Di Amerika Serikat, tanah yang dimaksud tidak terbatas pada permukaannya saja, melainkan
juga meliputi bagian di bawah dan di atasnya.
Real estate sering dianggap sinonim dengan real property (kadang-kadang disebut juga
realty), berbeda dengan milik pribadi, atau personalty. Namun, untuk keperluan teknis,
beberapa orang lebih memilih untuk membedakan real estate, mengacu pada tanah dan
perlengkapan sendiri, dari harta yang nyata, mengacu pada hak kepemilikan atas real estat.
Estate riil dan properti estat digunakan terutama dalam hukum umum, sedangkan yurisdiksi
hukum sipil mengacu bukan untuk harta tak gerak.
Meskipun nama, real estate tidak ada hubungannya dengan konsep realitas (dengan kata lain,
hukum tidak mempertimbangkan real properti lebih "nyata" daripada milik pribadi). Ini
bukan berasal dari prinsip feodal bahwa dalam sebuah monarki, semua tanah dianggap milik
raja. Jadi awalnya real estate istilah setara dengan "real kerajaan", sebenarnya berasal dari
Royale Perancis, seperti yang Normandia berbahasa Perancis yang diperkenalkan ke Inggris
dan feodalisme sehingga bahasa Inggris; serumpun ke Bahasa Spanyol nyata.

Menurut peraturan perundang-undangan di Indonesia, pengertian mengenai industri Real

Estat tercantum dalam PDMN No.5 Tahun 1974 yang mengatur tentang industri Real Estate.
Dalam peraturan ini pengertian industri Real Estate adalah perusahaan property yang
bergerak dalam bidang penyediaan, pengadaan, serta pematangan tanah bagi keperluan
usaha-usaha industri, termasuk industri pariwisata.
Berdasarkan Pemendagri No.3 Tahun 1987 disebutkan bahwa real estate yang selanjutnya
disebut perusahaan pembangunan perumahan adalah badan usaha yang berbentuk badan
hukum yang usahanya bergerak dalam bidang pembangunan perumahan dan pemukiman
yang dilengkapi dengan fasilitas sosial, fasilitas umum, dan prasarana lingkungan yang
diperlukan oleh masyarakat penghuni lingkungan permukiman dan sekitarnya.
Menurut C. Djemabut Blaang ( 1986 ) profesi Real Estate di Indonesia secara resmi lahir
pada tahun 70-an ketika pemerintah orde baru telah berhasil menaikkan tingkat pendapatan
perkapita. Kenaikan pertumbuhan ekonomi akan membawa konsekwensi penyediaan sarana
dan prasarana untuk investasi serta aktivitas kehidupan lainnya. Di pihak lain telah
mengubah industri konstruksi yang semula pasif dan lebih berorientasi pada anggaran
pembangunan. Pemerintah menjadi tumbuh dan berkembang melahirkan pemrakarsa
pembangunan yang disebut dengan pengusaha bangunan ( developer / pengembang ).
Dalam pasal 5 ayat 1 PMDN No.5 Tahun 1974 tentang pelaksanaan kebijaksanaan mengenai
penyediaan dan pemberian tanah disebutkan batasan pengertian perusahaan pembangunan
perumahan adalah suatu perusahaan yang bergerak dalam bidang pembangunan perumahan
dari berbagai jenis dalam jumlah besar dalam satu areal tanah yang merupakan satu kesatuan
lingkungan pemukiman, yang dilengkapi dengan prasarana lingkungan dan fasilitas sosial
yang diperlukan masyarakat yang menghuninya.
Dengan perkembangan kepemilikan properti pribadi, real estat telah menjadi area utama
bisnis. Pembelian real estate membutuhkan investasi yang signifikan, dan masing-masing
bidang tanah memiliki karakteristik yang unik, sehingga industri real estate telah berevolusi
menjadi beberapa bidang yang berbeda. Spesialis sering diminta untuk menilai real estate dan
memfasilitasi transaksi. Beberapa jenis usaha real estate meliputi:

Penilaian - Profesional penilaian layanan

Brokerages - Membantu pembeli dan penjual dalam transaksi

Pengembangan - Meningkatkan lahan untuk penggunaan dengan menambahkan

atau mengganti bangunan

Manajemen Properti - Mengelola properti untuk (s) pemiliknya

layanan Relokasi - Relokasi orang atau usaha negara yang berbeda

Dalam setiap bidang, bisnis mungkin mengkhususkan diri dalam jenis tertentu real estat,
seperti properti perumahan, komersial, atau industri.
Selain itu, hampir semua bisnis konstruksi efektif memiliki koneksi ke real estate.
Ada berbagai jenis real estat, dan cara yang berbeda untuk berinvestasi di dalamnya. Adalah
cara yang terbaik bagi Anda untuk memutuskan, sesuai dengan kebutuhan khusus Anda.
Berikut adalah beberapa cara untuk mempertimbangkan, dengan kelebihan dan kekurangan.
1. Sewa rumah. Keuntungan: Salah satu cara mudah untuk memulai, dan kembali baik
jangka panjang atas investasi. Kekurangan: Menjadi pemilik tidak menyenangkan,
dan Anda biasanya menunggu lama untuk membayar besar-off.
2. Rent-ke-rumah sendiri. Keuntungan: Bila Anda membeli, kemudian menjual pada
pengaturan sewa-untuk-sendiri, Anda mendapatkan sewa yang lebih tinggi, dan
pembeli biasanya bertanggung jawab untuk pemeliharaan. Kekurangan: pembukuan
adalah rumit, dan penyewa kebanyakan tidak lengkap pembelian (ini dapat
keuntungan juga, tetapi ini berarti pekerjaan lebih bagi Anda).
3. Penghasilan rendah penyewaan. Keuntungan: Sama seperti dengan penyewaan, tetapi
dengan arus kas yang lebih tinggi. Kekurangan: sebagaimana yang sama dengan
penyewaan lain, tetapi dengan lebih banyak perbaikan dan masalah penyewa.
4. Fixer-bagian atasnya. Keuntungan: Sebuah pengembalian atas investasi Anda cepat,
dan dapat lebih bekerja kreatif. Kekurangan: Tinggi risiko (unpredictables banyak)
dan Anda mendapatkan dikenakan pajak berat pada mendapatkan.
5.

Beli uang tunai, menjual untuk istilah. Keuntungan: Anda mendapatkan tingkat
pengembalian yang tinggi dengan membayar uang tunai untuk mendapatkan harga
yang baik, dan menjual dengan syarat mudah untuk mendapatkan harga tinggi DAN
bunga yang tinggi. Kekurangan: Anda mengikat modal anda untuk waktu yang lama.

6.

Beli tanah, dibelah dan menjualnya. Keuntungan: Ini lebih sederhana daripada
kebanyakan investasi real estat, dengan kemungkinan keuntungan besar.

Kekurangan: Ini dapat mengambil waktu yang lama, dan Anda memiliki biaya,
tetapi tidak ada arus kas sementara Anda menunggu.
7.

Boarding rumah. Keuntungan: Anda bisa mendapatkan arus kas lebih banyak
menyewa rumah dengan ruangan, terutama di kota perguruan tinggi. Kekurangan:
Anda bisa mendapatkan sakit kepala lebih banyak menyewa rumah dengan ruangan,
terutama di kota perguruan tinggi.

8. Komersial real estate. Keuntungan: Panjang sewa triple-net istilah berarti manajemen
kecil dan pengembalian yang tinggi. Kekurangan: pasar Tough masuk ke, dan Anda
dapat kehilangan pendapatan di depan toko-toko kosong selama satu tahun pada
suatu waktu.
9. Membeli, tinggal di dalamnya, dan menjual. Keuntungan: Hukum pajak baru berarti
Anda dapat memperbaikinya, dan menjualnya untuk keuntungan bebas pajak besar
setelah dua tahun, kemudian mulai proses lagi. Kekurangan: Anda harus pindah
banyak.
10. Spekulasi. Keuntungan: Membeli di jalan pertumbuhan dan menahan sampai
kenaikan nilai dapat menghasilkan keuntungan yang besar, terutama jika Anda
membeli rendah untuk memulai. Kekurangan: Harga tidak yang diprediksi, Anda
memiliki beban dengan pendapatan tidak saat Anda sedang menunggu, dan biaya
transaksi bisa makan banyak keuntungan.
.
II.II. FUNGSI
Di dalam kegiatannya sebagai salah satu unsur atau elemen penyelenggaraan pembangunan
perumahan, suatu Real Estate memiliki fungsi sebagai berikut :
1.

Sebagai perencana ( designer )

Real Estate merencana dan merancang sendiri proyek perumahan yang akan
dilaksanakan, berikut sarana dan prasarana yang harus disediakan.

2.

Sebagai pengawasan ( supervisor ).

Real Estate dapat mengawasi sendiri segala kegiatan maupun jalannya proyek
pembangunan perumahan yang terjadi dilapangan.

3.

Sebagai pembangun
Sebagai penyelenggara pembangunan perumahan, maka Real Estate harus dapat
mengerjakan sendiri pembangunan proyek perumahan, termasuk masalah biaya yang
ditanggung sendiri.

4.

Sebagai Penjualan ( produsen ).

Dalam memasarkan produk perumahan kepada konsumen, maka Real Estate sebagai
produsennya mempunyai wewenang untuk menjual, memasarkannya dengan harga
yang ditentukan sendiri, beserta fasilitas KPR dan suku bunganya serta keuntungan
untuk pihak pengembang sendiri.

Suatu Real Estate dalam kegiatan pembangunannya sangat memerlukan adanya persetujuan
pemerintah kota karena Persetujuan Perijinan Planning berupa rancangan kapling jalan dan
jaringan utilitasnya harus ada. Terdapat tiga tahapan perijinan, yaitu :
1.

Perijinan Rencana Umum setelah direview oleh Badan Perancangan Kota.

2.

Persetujuan resmi untuk Land Planning Engineering, termasuk batasan-batasan tata

guna lahan baik individu maupun umum.

3.

Pengamanan Kontrak antara Real Estate dengan sub kontrak yang harus diketahui
oleh pemerintah baik kualitas maupun kuantitas sebagai bagian dan pengawasan
pembangunan.

Persyaratan Pengaruh Lingkungan ( Environmental Impact Statement ) dalam rangka

manjaga keserasian dan kelestarian ekologi lingkungan, Real Estate harus menyerahkan
data-data sebagai berikut :
a.

Deskripsi proyek.

b.

Pengaruh lingkungan pada kondisi geografis, lahan, kebisingan, udara, kualitas

udara, kualitas air, vegetasi dan kehidupan fauna, ruang terbuka dan preservasi
lingkungan.

c. Pengaruh pembangunan yang tidak dapat dihindari.

d.

Upaya yang harus dilakukan untuk mengurangi pengaruh negatif pembangunan.

e. Usulan perbaikan lingkungan.

f.

Hubungan penggunaan jangka panjang.

g. Kesanggupan penggantian sumber-sumber yang rusak akibat pembangunan sehingga

ekologi lingkungan tetap terjaga.

II.III. MACAM REAL ESTATE

Macam Real Estate
Berdasarkan kemurnian usahanya, Real Estate terbagi atas :

Real Estate murni, artinya perusahaan tersebut hanya berkecimpung dan bergerak
dalam usaha perencanaan dan perancangan serta pemukiman saja.

Real Estate campuran, artinya selain berkecimpung dalam usaha perencanaan dan
pemukiman juga merangkap usaha lain, misalnya kontraktor ataupun supplier.

Berdasarkan harga rumah yang dijual, perusahaan Real Estate dibagi menjadi :

Perusahaan Real Estate BTN, merupakan perusahaan pambangunan yang sebagian

besar produknya adalah rumah sederhana (T-36, T-45) dan rumah sangat sederhana
(T-15, T-21), yang diperuntukkan bagi penghuni yang berpenghasilan maksimal Rp.
300.000,00.

Perusahaan Real Estate menengah, adalah perusahaan pembangunan yang salah satu
cirinya adalah menyediakan rumah sesuai dengan KPR Bank Sejahtera atau KPR
Bank swasta lainnya. Rumah yang dibangun bervariasi, antara tipe 45 ke atas dengan
kualitas bangunan di atas standar BTN.

Perusahaan Real Estate mewah, merupakan perusahaan pembangunan yang terutama

membangun rumah mewah, baik dalam luas maupun kualitasnya, dengan tipe non
standar dan dibuat sesuai dengan permintaan pembeli.

Berdasarkan asal modalnya Real Estate dibagi menjadi dua, yaitu

Modal Swasta
Dalam pasal 5 ayat 2 PMDN No.5 tahun 1974, apabila subyek hukumnya swasta,
maka perusahaan itu wajib memenuhi persyaratan sebagai badan hukum Indonesia
dan berkedudukan di Indonesia dan jika badan itu bermodal asing, harus berbentuk
perusahaan campuran dengan modal nasional. Kepada badan hukum swasta ini akan
diberikan tanah hak guna bangunan / hak pakai atas tanah menurut kebutuhan dan
berdasarkan peraturan yang berlaku.

Modal dari Pemerintah Pusat / Daerah

Jika modal berasal dari pemerintah pusat / daerah, maka dapat diberikan hak
pengolahan, hak guna bangunan, hak pakai. Sedangkan jika diberikan hak miliknya
tidak akan putus hubungan antara pemegang hak pengelolaan atas tanah tersebut.