BAB I
PENDAHULUAN
Pesatnya usaha di bidang real estate pada umumnya terjadi pada saat negara yang belum berkembang
(underdevelop) tumbuh menjadi negara yang sedang berkembang (developing country), dimana prioritas pemenuhan
kebutuhan tidak lagi pada masalah sandang dan pangan, melainkan masalah papan akibat meningkatnya
kesejahteraan sosial. Itu berarti kegiatan industri konstruksi semakin meningkat, karena diperlukan lebih banyak
pihak untuk menangani dan memprakarsainya sesuai dengan cara dan pola pembangunan yang diterapkan.
Dunia Properti atau Real Estate Indonesia sedang berkembang dengan pesat seiring dengan kebutuhan terhadap
perumahan rakyat yang semakin besar dan pertumbuhan ekonomi yang semakin baik. Pertumbuhan ekonomi
Indonesia juga akan berdampak pada peningkatan kebutuhan akan gedung perkantoran dan fasilitasnya. Berbagai
jenis perumahan sedang dan akan dibangun, termasuk jenis apartemen, kondomonium, rumah susun, resort dan
sebagainya. Penentuan siklus operasi normal perusahaan yang bergerak di bidang Real Estate pada umumnya lebih
dari satu tahun dan dipengaruhi oleh faktor ketidakpastian yang sangat tinggi (high risk).
Di saat bersamaan, Jasa Konstruksi sebagai bagian yang tidak terpisahkan dari keberadaan Properti dan atau Real
Estate ikut berakselarasi pula. Kebutuhan dunia properti/real estate terhadap jasa konstruksi terlihat dalam
keterlibatan awal pembentukan/pembangunan suatu properti dan atau real estate, saat pemeliharaan, dan renovasi
di pasar sekunder. Jasa Konstruksi terlibat penuh dalam proses perencanaan, pelaksanaan, pengawasan, instalasi
Pertumbuhan pesat dalam industri penjualan tanah secara eceran dan rumitnya kegiatan pengembangan yang
dilakukan oleh industri tersebut menimbulkan masalah-masalah akuntansi yang pelik. Dari sisi akuntansi, Properti
atau Real Estate sangat menarik untuk dicermati karena dalam transaksi-transaksi yang secara khusus berkaitan
dengan aktivitas pengembangan real estate (real estate development activities) dan transaksi nyata yang
menyangkut operasi real estate (kawasan bangunan) menimbulkan prinsip-prinsip pengakuan pendapatan dan
metode penetapan laba yang harus diterapkan dari penjualan tanah secara eceran (retail) tersebut.
Pada awal periode pertumbuhan ini, berbagai metode digunakan untuk membukukan pendapatan operasi, yang
seringkali mengaburkan intisari operasi sebenarnya. Sebagai contoh, kebutuhan modal tambahan yang mendesak
menyebabkan penggunaan metode akuntansi yang menyimpang dari prinsip-prinsip realisasi pendapatan yang
semestinya. Pendapatan diakui terlalu dini dengan suatu prosedur yang disebut “pembebanan awal” (“front-end-
loading”). Isi neraca dan perhitungan laba rugi jadi meragukan kendatipun efektif dalam menarik modal bagi
perusahaan real estate. Metode-metode pengakuan pendapatan tersebut menimbulkan kritik keras terhadap
akuntansi dalam industri real estate dan menimbulkan kegelisahan baik pada diri akuntan maupun investor.
Penggunaan metode-metode yang menyesatkan akhirnya memaksa profesi akuntansi untuk mengevaluasi
bagaimana prinsip-prinsip pengakuan pendapatan dapat diterapkan terhadap industri ini, termasuk bagaimana
Pada saat Perusahaan Real Estate melakukan perhitungan dalam pengakuan pendapatannya, perlu adanya prinsip
atau metode yang akan digunakan oleh perusahaan tersebut atas penjualan yang dilakukan secara eceran (retail)
agar dapat menentukan harga jual dari bangunan rumah, ruko dan bangunan sejenis lainnya.
Berdasarkan latar belakang tersebut, makalah ini menyajikan bagaimana laporan keuangan yang baik unntu
perusahaan real estate, Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan terhadap Aktivitas Pengembangan Real Estate.
Khususnya mengenai metode pengakuan pendapatan yang dilakukan oleh Perusahaan Real Estate yang sebagian
1.3 Tujuan
1. Untuk mengetahui apa yang dimaksud dengan real estate.
2. Untuk mengetahui perbedaan real etate, real property dan kontrak konstruksi.
3. Untuk mengetahui bagaimana akuntansi dalam perusahaan real estate.
4. Untuk mengetahui perbedaan pencatatan akuntansi pada perusahaan real estate di Indonesia dengan perusahaan real
estate di negara lain.
BAB II
ISI
Larry E Wofford dan Terrence M. Clauretie dalam Real estat (1995) mengemukakan bahwa “Real estat is defined as
Dari pengertian diatas, jelaslah yang dimaksud real estate adalah tanah dan segala sesuatunya, bangunan ataupun
properti lainnva yang melekat. Sementara menurut Joseph W. hierl (1964) dalam Hidayat (1999) “Real estate firm
engage in selling and leasing various types of properties, exhange properties, managing properties, apprising,
Dari pengertian diatas dapat disimpulkan bahwa perusahaan real estate adalah perusahaan yang usahanya menilai,
Aktivitas pengembangan subsektor industri Real Estate adalah kegiatan perolehan tanah untuk kemudian dibangun
perumahan dan atau bangunan komersial dan atau bangunan industri. Bangunan tersebut dimaksudkan untuk dijual
atau disewakan,sebagai satu kesatuan atau secara eceran (retail). Aktivitas pengembangan ini juga mencakup
Secara spesifik, aktivitas subsektor industri Real Estate lebih mengarah pada kegiatan pengembangan perumahan
konvensional berikut sarana pendukung berupa fasilitas umum dan fasilitas sosial. Di sisi lain, aktivitas subsektor
industri properti lebih mengarah pada kegiatan pengembangan bangunan hunian vertikal (antara lain apartemen,
kondominium, rumah susun), bangunan komersial (antara lain perkantoran, pusat perbelanjaan) dan bangunan
industri.
Dari segi pengelolaan, subsektor industri Real Estate cenderung lebih bebas karena adanya pemindahan hak
kepemilikan dari pengembang kepada pemilik bangunan (penghuni pemukiman) sehingga pemeliharaan dan
pengelolaan bangunan diserahkan sepenuhnya kepada pemilik yang bersangkutan, sedangkan subsektor industri
properti lebih memiliki ketergantungan dalam hal pemeliharaan dan pengelolaan bangunan miliknya.
Dari segi pendapatan, pendapatan subsektor industri Real Estate diperoleh dari penjualan dan peningkatan harga
tanah, sedangkan pendapatan subsektor industri properti berasal dari penjualan, penyewaan, pengenaan service
Dalam usaha real estate, Investor mendanai permodalan developer untuk mengadakan sebuah proyek. Developer
sendiri, dalam menjalankan kegiatannya dibantu oleh konsultan dan advokat. Konsultan yang dimaksud di sini adalah
tempat konsultasi permasalahan yang menyangkut fisik proyek. Sedangkan advokat lebih menekankan pada aspek
Kelompok Infrastruktur Publik yang merupakan kisaran jasa yang variatif yang biasanya disediakan sector public
(pemerintah) dengan maksud agar pembangunan real estate dapat berjalan secara efisien. Di dalamnya termasuk
pembangunan jalan-jalan, system transportasi, fasilitas komunikasi, ketentuan yang berkenaan dengan air PAM/air
Space Production Group yang merupakan kelompok yang terdiri dari 3 kelompok kecil utama yaitu skills, material
dan capital (modal). Skills dalam hal ini adalah semua perdagangan dan profesi yang memberikan sumbangan
terhadap pembangunan dan beroperasinya real estate seperti surveyor, broker, manajer, arsitek, pengacara, penilai,
agen pemasaran, dan pedagang yang berskala besar. Material terdiri dari orang-orang yang bertanggung jawab
terhadap produksi dari semua komponen pembangunan real estate mulai dari tanah dan semen, sampai dengan
sistem manajemen pembangunan yang rumit dan memerlukan keahlian. Capital yang disediakan di pasar real estate
dapat tersedia dalam berbagai bentuk yang berbeda, dari kredit yang diberikan oleh perorangan, fasilitas overdraft,
Future Users adalah mereka yang membentuk permintaan atas properti dimasa yang akan datang. Gejala itu
dicerminkan pada perubahan yang bersifat progresif pada penggunaan real estate, seperti perubahan atas
perumahan ke dalam perkantoran yang akan menyebabkan pembangunan kembali sebagai bagian dari suatu
komplek bangunan komersial. Penilai harus waspada terhadap bekerjanya unsur semacam itu karena gejala
semacam itu akan menyebabkan terjadinya kekuatan dinamis yang besar di dalam pasar.
Coollective users dalam real estate merupakan kelompok yang membentuk suatu kesatuan agar memperoleh suatu
tujuan tertentu atau keuntungan yang berhubungan dengan penggunaan ruangan. Misalnya, kelompok pemrotes
menghalangi suatu pembangunan perumahan atau real estate yang akan mengancam bisnisnya, pengembang pasar
yang besar sering membentuk kelompok industri untuk mengamankan baik secara politis maupun untuk memperoleh
Space consumer dibagi kedalam 3 kategori, yaitu space users, collective users, dan future users. Space users
adalah mereka yang menginginkan membeli semua real estate yang disewakan. Ketika mereka berada pada posisi
untuk membeli ruangan, mereka akan mengkajinya dan menilai semua kemungkinan yang ada pada daerah sasaran.
Beberapa penggunaan ruangan tersebut akan memakan biaya tinggi, sedang yang lainnya akan berbiaya rendah,
dan pilihan akan merupakan sebuah trade off yang diperoleh dari penggunaan potensial. Contohnya, pengusaha
kecil akan memulai usahanya dengan menggunakan ruang usaha dengan biaya rendah, letak yang kurang strategis
dan lingkungan yang kurang menyenangkan. Dengan berkembangnya bisnis dan meningkatnya kekayaan, faktor lain
akan dipertimbangkan seperti prestise, promosi dan sebagainya. Pemikiran yang demikian juga akan berlaku pada
pembeli rumah.
2.1.4 Risiko Industri
Siklus operasi normal perusahaan pengembang pada umumnya lebih dari satu tahun
dan dipengaruhi oleh faktor ketidakpastian yang cukup tinggi. Banyak risiko yang mungkin timbul dalam aktivitas
1. Kelangkaan tanah;
2. Ketergantungan pada kebijakan pemerintah dalam pengembangan perumahan masyarakat.
3. Risiko Gugatan hukum
Dalam proses pembebasan tanah, kemungkinan akan timbul sanggahan-sanggahan atas keabsahan hak atas
tanah, antara lain disebabkan karena Indonesia menganut sistem negatif untuk sistem pendaftaran tanah. Untuk
mengurangi timbulnya sengketa tanah, dalam melakukan pembebasan tanah perusahaan subsektor industri Real
Estate harus bertindak hati-hati dengan meneliti kebenaran dan keaslian dokumen-dokumen tanah pada instansi
Industri Real Estate memiliki posisi yang strategis berkaitan dengan pemenuhan kebutuhan dasar masyarakat dan
pelaku bisnis serta keterkaitannya dengan masalah lingkungan dan politik sehingga menjadi obyek regulasi.
Keberadaan dan perubahan dalam regulasi ini akan secara langsung mempengaruhi operasi industri ini.
4. Risiko berfluktuasinya nilai tukar rupiah
Sebagaimana dalam industri lain, perusahaan memiliki risiko mengalami kerugian atas transaksi valuta asing (misal :
pembelian peralatan untuk pembangunan dan bahan baku dalam valuta asing secara kredit) yang terjadi karena
kompensasi yang diterima, kondisi perekonomian, atau kondisi politik yang tidak stabil.
6. Risiko leverage (leverage risk)
Risiko-risiko yang terkait pada kewajiban perusahaan karena pendanaan yang berasal dari luar perusahaan
(external financing).
7. Risiko tidak tertagihnya piutang (accounts receivable risk)
Risiko yang muncul karena rendahnya kolektibilitas piutang. Risiko ini terkait langsung pada subsektor industri Real
Estate karena sistem penjualan pada subsektor industri Real Estate umumnya dilakukan secara kredit.
Pedoman Penyajian dan Pengungkapan Laporan Keuangan Emiten atau Perusahaan Publik dimaksudkan untuk
memberikan suatu panduan penyajian dan pengungkapan yang terstandarisasi dengan mendasarkan pada prinsip-
prinsip pengungkapan penuh (full disclosure), sehingga dapat memberikan kualitas penyajian dan pengungkapan
yang memadai bagi pengguna informasi yang disajikan dalam pelaporan keuangan. Laporan keuangan harus cukup
informatif untuk mempengaruhi pertimbangan dan keputusan seorang pemakai yang berpengetahuan.
Prinsip pengungkapan penuh (full disclosure) mengakui bahwa penyajian jumlah dan sifat informasi dalam laporan
Tujuan laporan keuangan adalah untuk memberikan informasi tentang posisi keuangan, kinerja, perubahan ekuitas
dan arus kas perusahaan yang bermanfaat bagi sebagian besar pengguna laporan dalam rangka membuat
1. Neraca,
2. Laporan Laba Rugi,
3. Laporan Perubahan Ekuitas,
4. Laporan Arus Kas, dan
5. Catatan atas Laporan Keuangan.
6. Bahasa Laporan Keuangan
Laporan keuangan harus dibuat dalam bahasa Indonesia. Jika laporan keuangan juga dibuat selain dalam bahasa
Indonesia, maka laporan keuangan tersebut harus memuat informasi yang sama.
Dalam hal terdapat perbedaan penafsiran akibat penerjemahan bahasa, maka yang digunakan sebagai acuan
Mata uang pelaporan perusahaan Indonesia adalah Rupiah. Perusahaan dapat menggunakan mata uang lain selain
rupiah sebagai mata uang pelaporan hanya apabila mata uang tersebut memenuhi kriteria mata uang fungsional.
1. Periode Pelaporan
Tahun buku perusahaan mencakup periode satu tahun. Apabila, dalam keadaan luar biasa, tahun buku perusahaan
berubah dan laporan keuangan disajikan untuk periode yang lebih panjang atau pendek dari periode satu tahun
maka sebagai tambahan terhadap periode cakupan laporan keuangan, perusahaan harus mengungkapkan:
Suatu estimasi direvisi jika terjadi perubahan kondisi yang mendasari estimasi tersebut, atau karena adanya
informasi baru, bertambahnya pengalaman atau perkembangan lebih lanjut. Dampak perubahan ini harus
Perubahan kebijakan akuntansi dilakukan hanya jika penerapan suatu kebijakan akuntansi yang berbeda diwajibkan
oleh peraturan perundangan atau standar akuntansi keuangan yang berlaku, atau jika diperkirakanbahwa perubahan
tersebut akan menghasilkan penyajian kejadian atau transaksi yang lebih sesuai dalam laporan keuangan suatu
perusahaan.
3. Kesalahan Mendasar
Kesalahan mendasar mungkin timbul dari kesalahan perhitungan matematis, kesalahan dalam penerapan kebijakan
1. l) Bila perusahaan melakukan penyajian kembali (restatement) laporan keuangan yang telah diterbitkan sebelumnya,
maka penyajian kembali tersebut berikut nomor catatan atas laporan keuangan yang mengungkapkannya harus disebutkan
pada neraca, laporan laba rugi, laporan arus kas, dan laporan perubahan ekuitas yang mengalami perubahan.
2. m) Pada setiap halaman neraca, laporan laba rugi, laporan arus kas, dan laporan perubahan ekuitas harus diberi
pernyataan bahwa “catatan atas laporan keuangan merupakan bagian tak terpisahkan dari laporan keuangan”.
3. n) Catatan atas Laporan Keuangan harus mengungkapkan secara terpisah jumlah dari setiap jenis transaksi dan saldo
dengan para direktur, pegawai, komisaris, pemegang saham utama, karyawan kunci, dan pihak-pihak yang mempunyai
hubungan istimewa. Ikhtisar terpisah tersebut diperlukan untuk piutang, hutang, penjualan, atau pendapatan dan beban.
Apabila jumlah transaksi untuk masing-masing kategori tersebut dengan Pihak tertentu melebihi Rp1.000.000.000,00 (satu
miliar rupiah), maka jumlah tersebut harus disajikan secara terpisah dan nama pihak tersebut harus diungkapkan.
4. Kebijakan Akuntansi
5. a) Manajemen memilih dan menerapkan kebijakan akuntansi agar laporan keuangan memenuhi ketentuan dalam PSAK
dan peraturan Bapepam.
6. b) Apabila PSAK dan peraturan Bapepam belum mengatur masalah pengakuan, pengukuran, penyajian, atau
pengungkapan dari suatu transaksi atau peristiwa, maka manajemen harus menetapkan kebijakan untuk memastikan bahwa
laporan keuangan menyajikan informasi yang relevan terhadap kebutuhan para pengguna laporan untuk pengambilan
keputusan dan dapat diandalkan, dengan pengertian:
7. Mencerminkan kejujuran penyajian hasil dan posisi keuangan perusahan;
8. Menggambarkan substansi ekonomi dari suatu kejadian atau transaksi dan tidak semata-mata bentuk hukumnya;
9. Netral yaitu bebas dari keberpihakan;
10. Mencerminkan kehati-hatian; dan
11. Mencakup semua hal yang material.
Manajemen menggunakan pertimbangan untuk menetapkan kebijakan akuntansi yang memberikan informasi yang
1. Persyaratan dan pedoman PSAK yang mengatur hal-hal yang mirip dengan masalah terkait;
2. Definisi, kriteria pengakuan dan pengukuran aktiva, kewajiban, penghasilan dan beban yang ditetapkan dalam kerangka
dasar Penyusunan dan Penyajian Laporan Keuangan; dan
3. Pernyataan yang dibuat oleh badan pembuat standar lain dan praktik industri yang lazim sepanjang konsisten dengan
angka 1) dan 2).
4. Konsistensi Penyajian
5. Penyajian dan klasifikasi pos-pos dalam laporan keuangan antar periode harus konsisten, kecuali:
6. Terjadi perubahan yang signifikan terhadap sifat operasi perusahaan atau perubahan penyajian akan menghasilkan
penyajian yang lebih tepat atas suatu transaksi atau peristiwa; atau
7. Perubahan tersebut dipersyaratkan oleh Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan atau diwajibkan oleh suatu ketentuan
peraturan perundangundangan
8. Apabila penyajian atau klasifikasi pos-pos dalam laporan keuangan diubah maka penyajian periode sebelumnya
direklasifikasi untuk memastikan daya banding. Sifat, jumlah, serta alasan reklasifikasi harus diungkapkan. Apabila
reklasifikasi tersebut tidak praktis dilakukan maka alasannya harus diungkapkan.
Pos aktiva dan kewajiban, dan pos penghasilan dan beban tidak boleh saling hapus, kecuali diperkenankan oleh
PSAK. Contoh: beban bunga dan penghasilan bunga tidak boleh disalinghapuskan dan harus disajikan terpisah,
1. Informasi Komparatif
2. Informasi kuantitatif harus diungkapkan secara komparatif dengan periode sebelumnya, kecuali dinyatakan lain oleh
PSAK. Informasi komparatif yang bersifat naratif dan deskriptif dari laporan keuangan periode sebelumnya diungkapkan
kembali apabila relevan untuk pemahaman laporan keuangan periode berjalan.
3. Laporan keuangan disajikan secara perbandingan, setidaknya untuk 2 (dua) tahun terakhir sesuai peraturan yang
berlaku. Sedangkan Laporan Keuangan Interim disajikan secara perbandingan dengan periode yang sama pada tahun
sebelumnya. Perhitungan Laba Rugi Interim harus mencakup periode sejak awal tahun buku sampai dengan periode interim
yang dilaporkan.
4. Peristiwa Setelah Tanggal Neraca
Peristiwa atau transaksi yang terjadi antara tanggal neraca dan tanggal penerbitan laporan keuangan yang
mempunyai akibat material terhadap laporan keuangan, yang memerlukan penyesuaian atau pengungkapan dalam
1. Neraca;
1) Aktiva
2) Kewajiban
3) Ekuitas
2) Setiap pos yang berdasarkan PSAK terkait diakui secara langsung dalam ekuitas. Contoh pos ini antara lain
keuntungan (kerugian) yang belum direalisasi dari efek tersedia untuk dijual.
3) Pengaruh kumulatif dari perubahan kebijakan akuntansi dan koreksi atas kesalahan mendasar sebagaimana
1. a) Efek Kumulatif atas Perubahan Kebijakan Akuntansi. Efek kumulatif bersifat retrospektif terhadap laba rugi
perusahaan sebagai akibat dari suatu perubahan kebijakan akuntansi yang diterapkan perusahaan. Misalnya, perubahan
kebijakan akuntansi metode penyusutan aktiva dari garis lurus menjadi saldo menurun ganda.
2. b) Koreksi atas Kesalahan Mendasar. Kesalahan mungkin timbul dari kesalahan perhitungan matematis, kesalahan
dalam penerapan kebijakan akuntansi, kesalahan interpretasi fakta, dan kecurangan atau kelalaian. Pengaruh kumulatif dari
perubahan kebijakan akuntansi dan koreksi atas kesalahan mendasar disajikan bersih setelah memperhitungkan pajak.
4) Transaksi modal dengan pemilik dan distribusi kepada pemilik, antara lain berupa penyetoran modal saham dan
pembagian dividen.
5) Saldo laba atau rugi pada awal dan akhir periode, yang dibagi dalam:
1. a) Yang Telah Ditentukan Penggunaannya. Pos ini merupakan saldo laba yang ditentukan penggunaannya dan disajikan
terpisah antara jumlah yang telah ditentukan penggunaannya oleh perusahaan dan yang diwajibkan oleh peraturan yang
berlaku.
2. b) Yang Belum Ditentukan Penggunaannya. Pos ini merupakan saldo laba yang belum ditentukan penggunannya oleh
perusahaan.
6) Rekonsiliasi antara nilai tercatat dari masing-masing jenis modal ditempatkan dan disetor penuh, tambahan
modal disetor dan pos-pos ekuitas lainnya pada awal dan akhir periode yang mengungkapkan secara terpisah setiap
perubahan.
1. a) Arus Kas dari Aktivitas Operasi merupakan indikator yang menentukan apakah dari operasinya perusahaan dapat
menghasilkan arus kas yang cukup untuk melunasi pinjaman, memelihara kemampuan operasi perusahaan, membayar
dividen, dan melakukan investasi baru tanpa mengandalkan pada sumber pendanaan dari luar.
2. b) Arus Kas dari Aktivitas Operasi terutama diperoleh dari aktivitas penghasil utama pendapatan perusahaan. Oleh
karena itu, arus kas tersebut pada umumnya berasal dari transaksi dan peristiwa lain yang mempengaruhi penetapan laba
(rugi) bersih.
3. c) Arus Kas dari Aktivitas Operasi antara lain dapat berupa :
4. Penerimaan kas dari penjualan barang dan jasa;
5. Penerimaan kas dari royalti, fees, komisi dan pendapatan lain;
6. Pembayaran kas kepada pemasok barang dan jasa;
7. Pembayaran kas kepada karyawan;
8. Pembayaran kas atau penerimaan kembali (restitusi) pajak penghasilan. kecuali jika dapat diidentifikasikan secara
khusus sebagai bagian dari aktivitas pendanaan atau investasi;
9. Penerimaan dan pembayaran kas dari kontrak yang diadakan untuk tujuan transaksi usaha dan perdagangan;
10. Bunga yang dibayarkan dan bunga serta dividen yang diterima, diklasifikasi sebagai arus kas operasi karena
mempengaruhi laba (rugi) bersih;
11. Hasil penjualan atau jatuh tempo atas efek yang diperdagangkan dan kas yang dikeluarkan untuk pembelian efek yang
diperdagangkan termasuk dalam aktivitas operasi; atau
12. Arus kas yang berkaitan dengan pajak penghasilan.
13. d) Perusahaan harus menyajikan arus kas dari aktivitas operasi dengan menggunakan metode langsung, yaitu
mengungkapkan kelompok utama dari penerimaan kas bruto dan pengeluaran kas bruto.
1. a) Arus Kas dari Aktivitas Investasi mencerminkan penerimaan dan pengeluaran kas sehubungan dengan sumber daya
yang bertujuan untuk menghasilkan pendapatan dan arus kas masa depan.
2. b) Arus Kas dari Aktivitas Investasi antara lain dapat berupa :
3. Pembayaran kas untuk membeli aktiva tetap, aktiva tidak berwujud, dan aktiva jangka panjang lain, termasuk biaya
pengembangan yang dikapitalisasi dan aktiva tetap yang dibangun sendiri;
4. Penerimaan kas dari penjualan tanah, bangunan dan peralatan, aktiva tidak berwujud, dan aktiva jangka panjang lain;
5. Perolehan saham atau instrumen keuangan perusahaan lain;
6. Uang muka dan pinjaman yang diberikan kepada pihak lain serta pelunasannya;
7. Pembayaran kas sehubungan dengan futures contracts, forward contracts, option contracts dan swap contracts, kecuali
apabila kontrak tersebut dilakukan untuk tujuan perdagangan (dealing or trading), atau apabila pembayaran tersebut
diklasifikasikan sebagai aktivitas pendanaan;
8. Hasil penjualan atau jatuh tempo atas efek yang tersedia untuk dijual dan efek yang dimiliki hingga jatuh tempo
merupakan arus kas dari aktivitas investasi; atau
9. Kas yang dikeluarkan untuk pembelian efek yang tersedia untuk dijual dan efek yang dimiliki hingga jatuh tempo
termasuk dalam aktivitas investasi.
Arus Kas dari Aktivitas Pendanaan adalah arus kas yang timbul dari penerimaan dan pengeluaran kas sehubungan
dengan transaksi pendanaan jangka panjang dengan kreditur dan pemegang saham perusahaan. Dapat berupa:
Transaksi investasi dan pendanaan yang tidak memerlukan penggunaan kas atau setara kas harus disajikan dalam
kelompok Aktivitas yang Tidak Mempengaruhi Arus Kas dalam laporan arus kas. Transaksi tersebut harus
diungkapkan sedemikian rupa pada catatan atas laporan keuangan sehingga dapat memberikan semua informasi
1. Perolehan aktiva secara kredit atau melalui sewa guna usaha pembiayaan (finance lease).
2. Akuisisi perusahaan melalui emisi saham
3. Konversi hutang menjadi modal
4. Kapitalisasi biaya pinjaman selama masa pembangunan.
5. Pedoman Pengungkapan Laporan Keuangan.
6. Catatan atas Laporan Keuangan.
7. Pengertian
Bagian ini berisi penjelasan tentang hal-hal umum yang penting untuk diungkapkan berkaitan dengan perusahaan
1. Pendirian Perusahaan.
Menjelaskan mengenai pendirian perusahaan beserta perubahan terhadap anggaran dasar, yang antara lain
meliputi:
1. a) Riwayat perusahaan;
2. b) Akta Pendirian dan perubahan anggaran dasar terakhir, pengesahan oleh Menteri Kehakiman atau pengumuman
pada Lembaran Berita Negara;
3. c) Tempat kedudukan perusahaan dan tempat Real Estate.
4. Bidang usaha utama perusahaan sesuai dengan anggaran dasar perusahaan dan kegiatan usaha yang dijalankan.
5. Tanggal mulai beroperasinya perusahaan secara komersial, apabila operasi komersial dimulai pada periode laporan
yang disajikan. Apabila perusahaan melakukan ekspansi atau penciutan usaha secara signifikan pada periode laporan yang
disajikan, harus disebutkan saat dimulainya operasi komersial dari ekspansi atau penciutan perusahaan dan kapasitas
produksinya.
6. 2. Penawaran Umum Efek Perusahaan.
Penjelasan penawaran umum efek perusahaan yang meliputi tanggal efektif penawaran umum perdana,
kebijakan/tindakan perusahaan yang dapat mempengaruhi efek yang diterbitkan (corporate action) sejak penawaran
umum perdana sampai dengan periode pelaporan terakhir, jenis dan jumlah efek yang ditawarkan pada saat
Dalam hal hanya sebagian saham perusahaan yang dicatat di bursa efek, agar disebutkan jumlah saham, untuk
saham yang tercatat serta yang tidak dicatatkan pada bursa efek.
1. Dasar pengukuran laporan keuangan yaitu berdasarkan nilai historis (historical cost), namun untuk beberapa transaksi
atau akun berdasarkan standar akuntansi yang berlaku dimungkinkan untuk mengukurnya dengan nilai kini (current
cost), nilai realisasi (realizable value), nilai wajar (fair value) berdasarkan standar akuntansi yang berlaku.
2. Asumsi dasar dalam penyusunan laporan keuangan, yaitu dasar akrual kecuali untuk laporan arus kas.
3. Mata uang pelaporan yang digunakan dan alasannya, apabila mata uang pelaporan bukan rupiah. Apabila terdapat
perubahan mata uang pelaporan, diungkapkan alasannya, kurs yang digunakan dalam pengukuran kembali atau penjabaran,
dan ikhtisar neraca dan laporan laba rugi yang disajikan sebagai perbandingan dalam mata uang sebelumnya.
4. Alasan perubahan periode pelaporan
Kebijakan akuntansi meliputi, tetapi tidak terbatas pada hal-hal sebagai berikut :
1. Kas dan Setara Kas, yang harus dijelaskan adalah kriteria Kas dan Setara Kas.
2. Piutang, yang harus dijelaskan adalah:
3. Dasar penetapan penyisihan piutang ragu-ragu yang dapat berupa:
4. Penelaahan terhadap masing-masing piutang pada akhir periode, atau
5. Dasar estimasi lainnya bila penelaahan terhadap masing-masing piutang tidak praktis untuk dilakukan. Dalam hal ini
diungkapkan rumusan yang digunakan.
6. Kebijakan akuntansi mengenai transaksi anjak piutang baik without recourse maupun with recourse.
7. Persediaan, yang harus dijelaskan adalah Pengakuan nilai persediaan, yaitu berdasarkan biaya perolehan atau nilai
realisasi bersih secara agregat, mana yang lebih rendah, (the lower of cost and net realizable value).
8. Investasi Efek
9. Investasi selain Efek
10. Aktiva Tetap
etc-
Bagian ini menjelaskan hal-hal yang penting untuk diungkapkan pada tiap-tiap pos, yang dapat mempengaruhi
pembaca dalam pengambilan keputusan, yang disusun dengan memperhatikan urutan penyajian Neraca, Laporan
Laba Rugi, Laporan Perubahan Ekuitas, dan Laporan Arus Kas, serta informasi tambahan.
BAB III
PERNYATAAN STANDAR AKUNTANSI KEUANGAN NOMOR 44
Akuntansi Aktivitas Pengembangan Real Estat yang berlaku efektif mulai 1 Januari 1998. PSAK ini menjelaskan
aktivitas pengembangan real estat sebagai kegiatan perolehan tanah untuk kemudian dibangun perumahan dan atau
bangunan komersial dan atau bangunan industri. Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan No. 44 terdiri dari
paragraf 63-96. Pernyataan ini harus dibaca dalam konteks paragraf 01-62.
Akuntansi pada real estat pada dasamya terdiri dari dua proses yaitu pencatatan penjualan dan pengakuan laba.
Metode pengakuan pendapatan yang digunakan pada PSAK No.44 adalah full accrual method, deposit method dan
lease method. Full accrual method digunakan jika kiteria-kiteria tertentu terpenuhi dan jika kriteria-kriteria tertentu
tidak terpenuhi maka digunakan deposit method, dan lease method digunakan jika penjual memiliki opsi atau
kewajiban untuk membeli kembali unit yang telah teijual. Menurut Nicolas Commarano (1995), jika kriteria-kriteria
pengakuan pendapatan menggunakan full accrual method tidak terpenuhi maka dapat menggunakan deposit
method, installement sales method, cost recovery method, financing, lease atau profit sharing, tergantung dari jenis
transaksinya.
Berdasarkan PSAK No.44 penjualan bangunan rumah, ruko, dan bangunan sejenis lainnya beserta kapling tanahnya
Menurut Nicolas Comarano (1995) metode prosentase penyelesaian dapat digunakan jika penjual masih terlibat
dalam proses penyelesaian unit bangunan yang telah teijual apabila biaya-biaya pengembangan yang akan datang
dan laba dapat diestimasi. Jika total biaya dan laba tidak dapat diestimasai maka laba harus ditangguhkan sampai
kontrak selesai atau sampai total biaya dan laba dapat diestimasi. Metode prosentase penyelesaian menyediakan
petunjuk yang lebih baik tentang arus kas dan menyediakan data yang lebih relevant dan lebih bermanfaat
(Chasteen & Flathery, 1984). Selanjutnya Kieso & Wygant (1998) mengemukakan bahwa profesi mensyaratkan
bahwa metode presentasc penyelesaian harus digunakan bila taksiran kemajuan penyelesaian, pendapatan dan
biaya-biaya layak untuk dipercaya layak untuk dipercaya, serta adanya syarat-syarat berikut:
1. Kontrak itu secara jelas merinci hak untuk dapat dilaksanakan berkenan dengan barang-barang, pertimbangan untuk
pertukaran serta bentuk dan jenis penyelesaiannya.
2. Pembeli dapat diharapkan untuk memenuhi kewajibannya sesuai dengan kontrak.
3. kontaktor dapat diharapkan untuk melakukan kewajiban kontraknya.
Menurut Chasteen & Flathery (1984) metode prosentase penyelesaian dapat diterapkan apabila:
1. Total harga kontrak serta kepastian pembayaran pembeli dapat diketahui dan diestimasi.
2. Total biaya proyek konstruksidapat diestimasi.
3. Biaya yang muncul selama proses produksi antara produsen dan penjual atau persentase proyek selesai dapat
diestimasi.
Berbagai metode digunakan dalam praktek untuk menentukan tingkat kemajuan penyelesaian (the extent of progress
toward completion) Smith dan Skousen (1984) ; yang paling umum adalah:
Pendapatan, beban, dan laba kotor diakui hanya ketika kontrak telah diselesaikan. Ketika biaya konstruksi
terjadi, biaya tersebut diakumulasi dalam akun persediaan (Bangunan dalam Pelaksanaan). Pada akhir
kontak tersebut, semua akun ditutup, dan seluruh laba kotor dari proyek konstruksi diakui.
4. Metode Deposit
Dalam PSAK No.44 dikemukakan apabila suatu transaksi real estat tidak memenuhi kriteria pengakuan laba dengan
metode akrual penuh sebagaimana diatur diatas, pengakuan penjualan ditangguhkan dan transaksi tersebut diakui
dengan metode deposit (deposit method) sampai seluruh kriteria penggunaan metode akrual terpenuhi.
Commarano (1995) mengemukakan bahwa apabila penjualan real estat mengindikasikan bahwa penjualan telah
muncul utuk tujuan akuntansi tetapi kolektabilitas total harga jual tidak dapat diestimasi secara layak, maka metode
penjualan cicilan dapat digunakan. Pada keadaan tertentu kriteria kolektabilitas piutang tidak dapat secara pasti
Dalam metode cicilan menekankan penagihan daripada penjualan. Metode ini mengakui laba pada periode
penagihan dan bukan pada saat periode penjualan karena pembayaran untuk produk yang dijual itu tersebar selama
periode yang panjang Menurut metode akuntansi cicilan, pengakuan laba ditangguhkan sampai periode penagihan
kas. Baik pendapatan dan biaya-biaya penjualan diakui pada periode penjualan tapi laba kotor yang berkaitan
biaya-biaya serta beban yang berkaitan ditangguhkan, tetapi hanya proporsi laba kotor yang ditangguhkan, yang
setara dengan penundaan penjualan dan harga pokok penjualan. Beban-beban lainnya seperti beban penjualan,
Metode Pemulihan kembali biaya digunakan apabila penjualan real estat telah muncul untuk tujuan akuntansi tetapi
tidak ada laba yang harus diakui sampai seluruh biaya terpulihkan. Sesudah semua kas dipulihkan kembali, setiap
tambahan kas yang ditagih dimasukkan sebagai penghasilan. Metode ini cocok digunakan untuk situasi:
Piutang disubordinasikan
Tidak ada kepastian kapan biaya akan terpulihkan
Tidak ada kepastian tentang jumlah pendapatan
7. Metode Financing
Transaksi penjualan reíd estat lebih memenuhi perjanjian pembiayaan dari pada penjualan. Hal ini terjadi ketika
penjual memiliki kewajiban untuk membeli properti pada harga yang lebih tinggi dari pada total pembayaran yang
8. Metode Lease
Metode Leasc digunakan jika perjanjian mengisyaratkan penjual meminjamkan kepada pembeli, seperti ketika cash
flow tidak seimbang / sama dengan jumlah yang ditentukan atau negatif. Metode ini juga digunakan ketika penjual
memiliki opsi atau keharusan untuk membeli properti dengan harga lebih rendah dari total jumlah yang diterima atau
harus diterima.
Metode ini digunakan ketika penjualan real estat dilakukan kepada patner persekutuan atau patner lain yang
Hal-hal yang berhubungan dengan biaya-biaya aktivitas pengembangan real estat dikemukakan pada PSAK No.44.
Biaya yang berhubungan langsung dengan aktivitas pengembangan real estat dan biaya proyek tidak langsung yang
berhubungan dengan beberapa proyek real estat dialokasi dan dikapitalisasi ke poyek pengembangan real estat.
Biaya yang tidak jelas hubungannya dengan suatu proyek real estat, seperti biaya umum dan administrasi diakui
sebagai beban pada saat terjadinya. Berikut ini adalah biaya aktivitas pengembangan real estat:
Biaya Praperolehan tanah dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estat apabila kriteria berikut ini terpenuhi:
Pada saat tanah berhasil diperoleh, biaya pra perolehan tanah dipindahkan ke biaya proyek pengembangan real
estat. Apabila besar kemungkinan (probable) tanah tidak berhasil diperoleh, biaya pra perolehan tanah langsung
Biaya perolehan tanah mencakup biaya pembelian area tanah, termasuk semua biaya yang secara langsung
mengakibatkan tanah tersebut siap digunakan sesuai dengan tujuan yang telah ditetapkan.
Biaya pembangunan sarana umum yang dapat dikomersialkan diperlukan sesuai dengan rencana manajemen
sebagai berikut:
1. Apabila sarana tersebut akan dijual atau dialihkan sehubungan dengan penjualan unit yang ada, maka biaya yang
melebihi hasil yang diperkirakancakan diperoleh dialokasi sebagai beban proyek. Biaya itu termasuk perkiraan beban
operasional masa depan yang ditanggung penjual.
2. Apabila sarana tersebut akan dijual tesendiri atau akan dimiliki oleh pengembang, kelebihan biaya dari taksiran nilai
wajar pada saat sarana tersebut secara substansial selesai secara fisik dialokasi sebagai beban proyek.
Alokasi sarana umum dilakukan ke unit-unit tanah yang memperoleh manfaat dari sarana tersebut. Pendapatan yang
diperoleh sebelum sarana secara fisik selesai secara substansial dikurangkan dari biaya sarana.
Biaya pinjaman
Biaya pinjaman yang secara langsung dapat diatribusikan dengan aktivitas pengembangan real estat harus
dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estat sesuai dengan Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan 26, Biaya
Sesuai dengan siklus usahanya yang panjang karena usaha yang diperlukan untuk membebaskan area yang
diusahakan dan kegiatan pengembangan yang dilakukan dalam berbagai tahapan dengan tingkat pengembangan
yang berbeda-beda, maka perusahaan pengembang tetap mengkapitalisasi biaya pinjaman yang berhubungan
dengan kegiatan pengembangan. Kapitalisasi beban pinjaman tersebut dihentikan pada saat unit real estat tersebut
secara substansial siap untuk digunakan sesuai dengan tujuannya atau jika bagian yang telah selesai dapat
digunakan sementara bagian lainnya masih dalam penyelesaian, sesuai dengan paragaf 33 dan 34 PSAK 26, Biaya
Pinjaman (Revisi 1997). Kapitalisasi juga dihentikan apabila kegiatan konstrruksi bangunan tertunda cukup lama
Akumulasi biaya ke proyek pengembangan real estat tidak boleh dihentikan walaupun realisasi pendapatan
masa mendatang lebih rendah dari nilai tercatat proyek. Namun, dilakukan penyisihan secara periodik atas
perbedaan tersebut. Jumlah penyisihan tersebut akan mengurangi nilai tercatat poyek dan dibebankan ke
Estimasi dan alokasi biaya harus dikaji kembali pada setiap akhir periode pelaporan sampai proyek selesai secara
substansial. Apabila telah teijadi perubahan mendasar pada estimasi kini, biaya direvisi, dan direalokasi.
Revisi terhadap estimasi biaya/pendapatan yang pada umumnya, dapat diatribusikan pada aktivitas pengembangan
real estat harus dialokasi kepada proyek yang sedang berjalan dan proyek masa mendatang. Penyesuaian yang
berasal dari penyesuaian periode beijalan dan periode sebelumnya harus diakui pada laporan laba rugi periode
beijalan, sedangkan penyesuaian yang berkaitan dengan periode mendatang harus dialokasi selama sisa periode
pengembangan.
Apabila timbul kemungkinan pembatalan pengikatan jual beli, pendapatan yang telah diakui segera disesuaikan.
Apabila suatu proyek tertentu diperkirakan akan rugi, penyisihan harus segera
dibuat untuk jumlah kerugian tersebut (termasuk biaya yang akan teijadi pada periode timbulnya kewajiban akibat
poduk cacat).
Tanda jadi untuk pembelian yang batal, biaya administasi dan pendapatan bunga dari pembeli, biaya perbaikan
(yang tidak ditanggung oleh kontaktor), dan biaya pemeliharan sebelum penyerahan, harus langsung diakui pada
3.3 Penyajian
Dalam penyajian neraca perusahaan yang aktivitas utamanaya adalah pengembangan real estat, aktiva dan
pengembangan real estat tersebut bukan aktivitas utama perusahaan, aktiva real estat disajikan sebagai bagian dari
aktiva tidak lancar. Berikut ini adalah jenis aktiva real estat yang diungkapkan secara terpisah dalam catatan atas
laporan keuangan:
3.4 Pengungkapan
Disamping pengungkapan yang diatur dalam standar akuntansi yang berlaku umum, hal-hal berikut wajib
diungkapkan:
Seiring dengan rencana pencabutan PSAK 44, DSAK-IAI pada tanggal 12 Oktober 2010 juga mengesahkan
penerbitan ED ISAK No. 21 : Perjanjian Konstruksi Real Estat yang merupakan adopsi dari IFRIC 15, Agreements for the
Dengan dicabutnya PSAK 44, maka selanjutnya pengaturan akuntansi aktivitas pengembangan real estat akan diatur
ISAK 21 diterapkan untuk akuntansi pendapatan dan beban terkait oleh perusahaan yang melakukan konstruksi real
estat baik secara langsung atau melalui subkontraktor. Pengaturan untuk pengakuan pendapatan dari perjanjian
konstruksi real estat dalam ED ISAK 21 berbeda secara sangat signifikan dengan pengaturan dalam SAK
Pada dasarnya, ISAK 21 membahas dua permasalahan berkaitan dengan konstruksi real estat, yaitu :
1. Masalah pengakuan pendapatan aktivitas dalam suatu perjanjian konstruksi real estat apakah harus mengacu pada
PSAK 34 (revisi 2010) : Kontrak Konstruksi dalam hal pembeli dapat menentukan elemen struktural utama desain real estat,
atau mengacu pada penjualan barang sesuai PSAK 23 (revisi 2010) : Pendapatan yaitu dalam hal pembeli memiliki
kemampuan terbatas untuk mempengaruhi desain real estat atau hanya menentukan perubahan kecil atas desain awal.
2. Kapan pengakuan pendapatan dari konstruksi real estat
Perubahan kebijakan akuntansi yang timbul akibat penerapan ISAK 21 ini harus diterapkan secara retrospektif
(mengacu ke belakang dengan menggunakan data untuk melihat apakah ada hubungan atau tidak antara
permasalahan dan factor resiko yang terdapat pada yang bermasalah) sesuai dengan PSAK 25 (revisi 2009) tentang
PSAK 44 ini pada awalnya dicabut dengan Pernyataan Pencabutan Standar Akuntansi Keuangan (PPSAK) No. 7
yang berlaku efektif secara bertahap mulai 1 Januari 2012 (untuk paragraf 47-48 dan 56-61) dan 1 Januari 2013
(untuk paragraf sisanya). Akan tetapi, melalui surat Dewan Standar Akuntansi Keuangan Ikatan Akuntan Indonesia
(DSAK IAI) nomor 0643/DSAK/IAI/IX/2012 tanggal 21 September 2012 diumumkan bahwa pemberlakuan PPSAK 7
tentang Pencabutan PSAK 44: Akuntansi Aktivitas pengembangan Real Estat yang berlaku efektif 1 Januari 2013