MAKALAH

Investasi dalam Properti: Strategi, Risiko, dan Manfaatnya

Oleh :
Andi Nur Rohman
102201718

Makalah ini dibuat untuk memenuhi tugas

mata kuliah Manajemen Keuangan
Dosen Pengampu Sri Ratih Handayani, SE., MM.

SEKOLAH TINGGI ILMU EKONOMI

WIDYA MANGGALIA
BREBES
2023
 KATA PENGANTAR

Puji syukur kami ucapkan kehadirat Allah SWT atas segala rahmat-Nya
sehingga makalah dengan judul “Investasi dalam Properti: Strategi, Risiko, dan
Manfaatnya” dapat tersusun sampai dengan selesai. Tidak lupa kami
mengucapkan terima kasih terhadap bantuan dari pihak yang telah berkontribusi
dengan memberikan sumbangan baik pikiran maupun materinya.
Penulis sangat berharap semoga makalah ini dapat menambah
pengetahuan dan pengalaman bagi pembaca. Bahkan kami berharap lebih jauh
lagi agar makalah ini bisa pembaca praktekkan dalam kehidupan sehari-hari.
Bagi kami sebagai penyusun merasa bahwa masih banyak kekurangan
dalam penyusunan makalah ini karena keterbatasan pengetahuan dan pengalaman
Kami. Untuk itu kami sangat mengharapkan kritik dan saran yang membangun
dari pembaca demi kesempurnaan makalah ini.
Akhir kata saya sampaikan, semoga makalah ini bisa bermanfaat dan
memberi inspirasi bagi seluruh orang yang membaca. Terima Kasih.

Brebes, 31 Mei 2023

ii
 DAFTAR ISI

HALAMAAN SAMPUL
KATA PENGANTAR............................................................................................ii
DAFTAR ISI..........................................................................................................iii
BAB. I. PENDAHULUAN.....................................................................................1
A. Latar Belakang...................................................................................................1
B. Rumusan Masalah..............................................................................................1
C. Tujuan Pembahasan Masalah.............................................................................2
BAB. II. PEMBAHASAN......................................................................................3
A. Pengertian tentang investasi dalam properti......................................................3
B. Jenis-jenis properti sebagai investasi.................................................................4
C. Strategi dan resiko investasi properti.................................................................5
D. Faktor-faktor yang mempengaruhi nilai properti..............................................10
E. Manfaat investasi properti................................................................................13
BAB. III. PENUTUP.............................................................................................17
III.1. Kesimpulan...................................................................................................17
III.2. Saran.............................................................................................................17
DAFTAR PUSTAKA............................................................................................18

iii
 BAB I
PENDAHULUAN

A. Latar Belakang
Industri properti telah menjadi salah satu sektor yang menarik minat
banyak investor di seluruh dunia. Dalam beberapa dekade terakhir, pertumbuhan
ekonomi yang pesat dan urbanisasi yang meningkat telah mendorong permintaan
yang kuat untuk properti komersial dan hunian. Investasi dalam properti telah
menjadi salah satu pilihan utama bagi individu dan perusahaan untuk
mengalokasikan dan mengembangkan aset mereka.
Investasi properti menawarkan berbagai keuntungan yang menarik bagi
para investor. Pertama, properti cenderung mengalami peningkatan nilai yang
stabil seiring berjalannya waktu. Ini berbeda dengan instrumen keuangan seperti
saham yang dapat mengalami volatilitas harga yang tinggi. Kedua, properti
memberikan sumber pendapatan pasif melalui sewa atau pengelolaan properti,
yang dapat menjadi sumber pendapatan jangka panjang yang stabil. Ketiga,
properti dapat digunakan sebagai sarana diversifikasi portofolio investasi,
meminimalkan risiko melalui alokasi aset yang seimbang.
Selain itu, dengan adanya kemajuan teknologi dan globalisasi, investasi
properti telah menjadi lebih mudah diakses. Platform daring dan aplikasi mobile
telah mempermudah investor untuk menelusuri dan membandingkan berbagai
opsi properti, serta melakukan transaksi dengan cepat dan efisien.
Namun, seperti halnya jenis investasi lainnya, investasi properti juga
memiliki risiko. Risiko terkait dengan fluktuasi pasar, perubahan regulasi,
ketergantungan pada pendapatan sewa, dan biaya perawatan dan perbaikan
properti yang dapat mempengaruhi pengembalian investasi.
Oleh karena itu, pemahaman yang mendalam tentang investasi properti
dan faktor-faktor yang mempengaruhi keberhasilannya menjadi penting bagi para
investor. Dalam makalah ini, kami akan mengeksplorasi lebih lanjut tentang
investasi properti, meliputi strategi investasi, faktor-faktor yang perlu
dipertimbangkan, risiko dan peluang, serta studi kasus dan contoh praktis.
Diharapkan makalah ini dapat memberikan wawasan yang berguna bagi mereka
yang tertarik untuk berinvestasi dalam properti.

B. Rumusan Masalah
Dalam makalah ini, kami merumuskan masalah yang dijabarkan dalam
pertanyaan sebagai berikut:

1
 1. Pengertian tentang investasi dalam properti?
2. Apa saja jenis-jenis properti sebagai investasi?
3. Bagaimana strategi dan risiko investasi properti
4. Faktor apa saja yang mempengaruhi nilai properti?
5. Apa Manfaat investasi properti?

C. Tujuan Pembahasan Masalah

Berdasarkan rumusan masalah di atas, maka tujuan pembahasan makalah
ini adalah sebagai berikut:
1. Untuk mengetahi pengertian tentang investasi dalam properti
2. Untuk mengetahi jenis-jenis properti sebagai investasi
3. Untuk mengetahi strategi dan risiko investasi properti
4. Untuk mengetahi faktor-faktor yang mempengaruhi nilai properti
5. Untuk mengetahi manfaat investasi properti

2
 BAB II
PEMBAHASAN

A. Pengertian tentang investasi dalam properti

Investasi properti adalah properti real estate yang dibeli dengan tujuan
untuk mendapatkan return on investment, baik itu melalui biaya sewa, penjualan
di masa depan, atau keduanya.
Untuk jangka pendek, biasanya investor akan melakukan flipping. Artinya,
investor membeli properti lalu direnovasi untuk kemudian dijual dalam jangka
waktu yang singkat. Perlu diingat bahwa properti yang digunakan untuk
berinvestasi tidak digunakan sebagai tempat tinggal utama. Karena, properti
tersebut fokus digunakan untuk menghasilkan pendapatan bagi investor yang
membelinya.
Rocket Mortgage mengatakan ada 3 tanda bahwa kamu siap untuk
berinvestasi di bidang properti, antara lain:
1. Kondisi finansialmu sudah stabil
2. Kamu tahu bahwa ada return on investment yang bisa didapatkan
3. Kamu memiliki waktu untuk mengelola properti yang dibeli dengan tujuan
investasi
Jika ingin berinvestasi di bidang properti, maka penting untuk mengetahui
kelebihan dan kekurangannya terlebih dahulu. The Balance Money menyebutkan
beberapa kelebihan dan kekurangan dari jenis investasi ini adalah sebagai berikut :
1. Kelebihan
a. Pendapatan pasif
Salah satu manfaat signifikan dari investasi ini adalah kesempatan
untuk mendapatkan pendapatan pasif. Setiap bulan investor bisa
mendapatkan uang dari orang-orang yang menyewa propertimu. Selama
pendapatanmu melebihi pengeluaran, investasi di bidang ini dapat
menghasilkan cash flow yang positif.
b. Bisa dijadikan jaminan
Kelebihan lain dari berinvestasi di bidang properti adalah
kemampuannya untuk dijadikan jaminan. Tanah atau properti memiliki
nilai yang tinggi karena merupakan kebutuhan primer manusia. Sehingga,
ketika kamu ingin mengajukan pinjaman dalam jumlah besar, properti bisa
digunakan sebagai jaminan.

3
 c. Apresiasi harga jangka panjang
Apresiasi harga setiap waktu juga menjadi kelebihan dari investasi
produk ini. Ketika apresiasi harga properti terjadi, maka biaya sewa yang
kamu bebankan ke penyewa juga bisa turut membesar.
2. Kekurangan
a. Sulit dilikuidasi
Kekurangan dari investasi properti adalah sulit dilikuidasi.
Maksudnya, properti tidak bisa dijualbelikan dalam waktu yang cepat
seperti aset lainnya semisal emas atau saham. Sehingga, hal tersebut
membuat properti sulit diandalkan sebagai dana darurat.
b. Investasi waktu
Kamu juga harus meluangkan waktu untuk mengurus propertimu
sendiri apabila ingin diinvestasikan. Hal tersebut dapat berupa perawatan
atau sekadar mengontrol situasi di daerah propertimu, yang tentunya butuh
waktu panjang. Meski begitu, kamu bisa menyewa pihak ketiga untuk
melakukannya bagimu. Namun, tentu ada biaya tambahan yang perlu
dikeluarkan.
c. Biaya yang tidak terduga
Kekurangan lainnya dari investasi ini adalah biaya tak terduga
yang dapat dikeluarkan. Sebagai pemilik, kamu tentu harus memperbaiki
kerusakan yang terdapat di propertimu. Tentu, properti yang rusak akan
membuat orang-orang tidak tertarik untuk menyewanya. Kamu juga bisa
jadi harus membayar hipotek jika propertimu masih kosong dan belum ada
penyewa.

B. Jenis-jenis properti sebagai investasi

Cleartax menyebutkan ada 3 jenis properti yang bisa diinvestasikan.
Berikut adalah di antaranya.
1. Residensial
Menyewakan rumah adalah salah satu cara investor untuk
mendapatkan pendapatan tambahan dari investasi pada suatu properti.
Seorang investor akan membeli properti residensial atau perumahan dan
menyewakannya ke orang lain. Kemudian, ia akan mengoleksi biaya sewa
rumah setiap bulannya.
Ada pun bentuk properti yang umum digunakan di antaranya seperti
rumah, kondominium, hingga apartemen.
4
 2. Komersial
Properti yang dibeli untuk menghasilkan pendapatan tidak harus selalu
berasal dari jenis residensial saja. Beberapa investor membeli properti
komersial yang khusus digunakan untuk kepentingan bisnis. Karena properti
digunakan untuk kepentingan bisnis, tentu biaya perawatan dan peningkatan
kualitasnya tidaklah sedikit. Namun, biaya yang dikeluarkan dapat ditutupi
oleh hasil penjualan atau uang sewa yang didapatkan.
Beberapa contoh dari properti ini seperti apartemen di daerah
komersial hingga lokasi toko ritel.
3. Campuran
Properti ini adalah jenis yang dapat digunakan secara bersamaan
untuk tujuan residensial dan komersial. Contoh yang paling sering ditemui
dari jenis properti ini adalah ruko.
Biasanya, bagian bawah biasanya digunakan untuk kegiatan usaha
seperti restoran, toko, dan sebagainya. Sedangkan, lantai atasnya biasa
digunakan sebagai tempat tinggal dari pemilik usaha tersebut atau disewakan
sebagai kos-kosan.
4. Tanah kosong
Tanah/lahan kosong merupakan opsi investasi yang banyak dipilih para
investor properti. Dengan berinvestasi tanah/lahan kosong, Anda memiliki
fleksibilitas untuk memanfaatkan tanah tersebut sebagai sumber pendapatan
tambahan. Sebagai contoh, Anda bisa membangun rumah di atasnya dan
menjadikannya sebagai kos, atau membangun ruko dan menyewakannya
untuk para pelaku bisnis.
Selain itu, tanah/lahan kosong tidak perlu pengelolaan yang rumit. Hal
ini tentu menjadi benefit tersendiri untuk aset ini, apalagi jika dibandingkan
dengan berbagai jenis aset lain seperti rumah, ruko, kios, apartemen,
kondominium maupun perkantoran.

C. Strategi dan resiko investasi properti

Investasi properti merupakan salah satu strategi yang populer untuk
mendapatkan pengembalian investasi jangka panjang. Berikut ini adalah beberapa
strategi yang bisa Anda pertimbangkan dalam investasi properti:

1. Tentukan tujuan investasi

5
 Sebelum memulai investasi properti, tentukan terlebih dahulu tujuan
investasi. Apakah ingin membeli properti untuk disewakan, membangun
kembali dan menjualnya, ataukah mengembangkan properti komersial?
Menentukan tujuan investasi akan membantu Anda merumuskan strategi
yang tepat.
2. Riset pasar properti
Lakukan riset pasar secara menyeluruh untuk memahami tren harga
properti, permintaan dan penawaran di daerah yang diminati. Analisislah
faktor-faktor seperti infrastruktur, perkembangan ekonomi, dan potensi
pertumbuhan di area tersebut. Informasi yang akurat akan membantu dalam
membuat keputusan investasi yang lebih baik.
3. Kelola risiko
Setiap investasi memiliki risiko, termasuk investasi properti.
Pertimbangkan risiko seperti fluktuasi harga properti, perubahan regulasi, dan
risiko sewa yang tidak stabil. Contoh :
Fluktuasi Harga Properti: Misalkan Anda sedang mempertimbangkan untuk
membeli properti komersial dengan harga beli awal sebesar $500.000. Anda
melakukan riset pasar dan menemukan bahwa dalam lima tahun terakhir,
harga properti komersial di wilayah tersebut naik rata-rata 8% per tahun.
Anda ingin memperkirakan kenaikan harga properti di masa depan.
Perhitungan kenaikan harga properti:
Harga beli awal x (1 + Tingkat kenaikan harga tahunan)^Jumlah tahun
$500.000 x (1 + 0,08)^5 = $734.664
Dalam contoh ini, dengan asumsi tingkat kenaikan harga properti tetap
sebesar 8% per tahun, properti yang Anda beli dengan harga $500.000
diperkirakan akan memiliki nilai sebesar $734.664 setelah lima tahun.
Perubahan Regulasi: Ketika melakukan riset pasar properti, penting untuk
memperhatikan perubahan regulasi yang dapat mempengaruhi nilai properti
Anda. Misalkan pemerintah setempat mengeluarkan kebijakan baru yang
mengharuskan pemilik properti membayar pajak tambahan sebesar 2% dari
nilai properti setiap tahunnya. Anda ingin mengevaluasi dampak perubahan
regulasi ini terhadap penghasilan bersih tahunan.
Perhitungan penghasilan bersih setelah perubahan regulasi:
Pendapatan sewa tahunan - Biaya operasional tahunan - Pajak tambahan
$18.000 - ($300 x 12) - ($500.000 x 0,02) = $9.400

6
 Dalam contoh ini, dengan adanya perubahan regulasi yang
mempengaruhi pajak properti, pendapatan bersih tahunan berkurang menjadi
$9.400.
Risiko Sewa yang Tidak Stabil: Risiko sewa yang tidak stabil dapat terjadi
jika Anda menghadapi tingkat tingkat tinggi dari penyewa yang mengalami
kesulitan membayar sewa atau sering mengalami pergantian penyewa.
Misalkan Anda memiliki apartemen dengan harga sewa bulanan $1.500 dan
rata-rata waktu tinggal penyewa adalah 10 bulan. Anda ingin menghitung
pendapatan sewa tahunan yang mungkin Anda peroleh dengan
mempertimbangkan risiko sewa yang tidak stabil.
Perhitungan pendapatan sewa tahunan dengan risiko sewa yang tidak stabil:
Pendapatan sewa bulanan x Jumlah penyewa dalam setahun x Rata-rata
waktu tinggal penyewa
$1.500 x (12 / 10) x 10 = $18.000
Dalam contoh ini, dengan asumsi risiko sewa yang tidak stabil dengan
rata-rata tinggal penyewa selama 10 bulan, pendapatan sewa tahunan tetap
sebesar $18.000.
Diversifikasi portofolio Anda dengan memiliki beberapa properti di
berbagai lokasi atau jenis properti yang berbeda dapat membantu mengurangi
risiko secara keseluruhan.
4. Hitung dengan cermat biaya dan pengembalian investasi
Sebelum membeli properti, pastikan telah menghitung semua biaya
yang terkait, seperti harga pembelian, biaya renovasi, pajak properti, biaya
pemeliharaan, dan asuransi. Selain itu, perhatikan juga potensi pengembalian
investasi, baik melalui pendapatan sewa, apresiasi nilai properti, atau
keuntungan dari penjualan properti di masa depan. Contoh :
Biaya Investasi: Misalkan Anda membeli sebuah rumah dengan harga beli
sebesar $300.000. Selain itu, Anda perlu mempertimbangkan biaya-biaya
tambahan seperti biaya notaris, biaya pendaftaran, dan biaya agen properti.
Misalkan total biaya tambahan tersebut sebesar $15.000.
Total Biaya Investasi = Harga Beli + Biaya Tambahan
Total Biaya Investasi = $300.000 + $15.000 = $315.000
Dalam contoh ini, total biaya investasi untuk rumah tersebut adalah $315.000.

Pendapatan Sewa Tahunan: Misalkan Anda menyewakan rumah tersebut

dengan harga sewa bulanan sebesar $2.000. Anda dapat menghitung
7
 pendapatan sewa tahunan dengan mengalikan harga sewa bulanan dengan
jumlah bulan dalam setahun.
Pendapatan Sewa Tahunan = Harga Sewa Bulanan x Jumlah Bulan dalam
Setahun
Pendapatan Sewa Tahunan = $2.000 x 12 = $24.000
Dalam contoh ini, pendapatan sewa tahunan yang dapat Anda harapkan
adalah $24.000.
Return on Investment (ROI):
ROI merupakan perhitungan yang digunakan untuk mengukur keuntungan
yang dihasilkan dari investasi dibandingkan dengan jumlah investasi awal.
Untuk menghitung ROI, Anda dapat menggunakan pendapatan bersih
tahunan dan total biaya investasi.
ROI = (Pendapatan Bersih Tahunan / Total Biaya Investasi) x 100%
ROI = ($24.000 - Biaya Operasional) / $315.000) x 100%
Dalam contoh ini, Anda perlu mengurangi biaya operasional, seperti biaya
perawatan, pajak properti, dan asuransi, dari pendapatan bersih tahunan
sebelum menghitung ROI.
5. Manajemen properti yang efisien
Jika investor telah memutuskan untuk menyewakan properti, penting
untuk memiliki sistem manajemen properti yang efisien. Pastikan properti
dalam kondisi baik, lakukan perawatan rutin, dan tanggap terhadap
permintaan penyewa. Manajemen properti yang baik akan membantu
menjaga nilai properti dan memastikan arus kas yang stabil.
6. Pertimbangkan pembiayaan dengan bijak
Jika investor perlu meminjam uang untuk membeli properti,
pertimbangkan pilihan pembiayaan dengan bijaksana. Bandingkan suku
bunga, persyaratan pinjaman, dan fleksibilitas pembayaran antara berbagai
lembaga keuangan. Pastikan untuk memahami semua kewajiban finansial
yang terkait dengan pinjaman tersebut.
7. Jangka waktu investasi yang realistis
Investasi properti adalah investasi jangka panjang. Bersiaplah untuk
mempertahankan kepemilikan properti selama beberapa tahun untuk
mendapatkan manfaat dari apresiasi nilai properti dan pendapatan sewa yang
stabil. Jangka waktu investasi yang realistis akan membantu menghindari
keputusan terburu-buru atau panik saat pasar sedang mengalami fluktuasi.

8
 Selalu ingat bahwa investasi properti membutuhkan penelitian yang baik,
perencanaan yang matang, dan pemantauan yang berkelanjutan. Jika Anda merasa
tidak yakin, disarankan untuk berkonsultasi dengan profesional seperti ahli
properti atau penasihat keuangan sebelum membuat keputusan investasi yang
signifikan.
Seperti halnya investasi lainnya, investasi properti juga memiliki risiko
yang perlu diperhatikan. Berikut adalah beberapa risiko yang terkait dengan
investasi properti:

1. Risiko Pasar
Harga properti dapat mengalami fluktuasi akibat kondisi pasar yang
dapat dipengaruhi oleh faktor-faktor ekonomi, politik, sosial, dan lingkungan.
Tren harga properti dapat berubah seiring waktu, dan kemungkinan adanya
penurunan nilai properti atau pasar yang lesu dapat berdampak negatif pada
investasi Anda.
2. Risiko Likuiditas
Properti umumnya memiliki tingkat likuiditas yang lebih rendah
dibandingkan dengan aset keuangan lainnya seperti saham atau obligasi. Jual
beli properti bisa memakan waktu lama dan sulit untuk menemukan pembeli
yang cocok. Ini bisa menjadi masalah jika investor perlu mendapatkan dana
dengan cepat.
3. Risiko Perubahan Regulasi
Perubahan dalam regulasi perpajakan, peraturan sewa, atau peraturan
pengembangan properti dapat berdampak pada nilai properti dan potensi
penghasilan. Perubahan aturan tersebut dapat mempengaruhi biaya
kepemilikan, potensi pendapatan, dan ketersediaan dana untuk pengembangan
atau renovasi properti.
4. Risiko Bencana Alam
Properti bisa terkena risiko bencana alam seperti banjir, gempa bumi,
atau badai. Kerusakan properti akibat bencana alam dapat mengakibatkan
kerugian finansial yang signifikan. Meskipun asuransi properti dapat
membantu melindungi aset, tetapi risiko bencana alam tetap harus
diperhitungkan.
5. Risiko Penyewa
Jika investor memutuskan untuk menyewakan properti, ada risiko
terkait dengan penyewa. Beberapa risiko termasuk penyewa yang gagal
membayar sewa tepat waktu, merusak properti, atau meninggalkan properti
9
 dalam kondisi yang buruk. Risiko ini dapat mempengaruhi pendapatan dan
mengharuskan mengeluarkan biaya tambahan untuk perbaikan atau
mengganti penyewa.
6. Risiko Perawatan dan Pemeliharaan
Properti membutuhkan perawatan dan pemeliharaan rutin untuk
menjaga nilai dan kualitasnya. Biaya perbaikan dan pemeliharaan yang tidak
terduga dapat menjadi beban keuangan yang signifikan. Ketidakmampuan
untuk menjaga properti dengan baik dapat berdampak negatif pada nilai
properti dan daya tariknya bagi penyewa atau pembeli potensial.
7. Risiko Pembiayaan
Jika investor meminjam uang untuk membeli properti, maka akan
menghadapi risiko terkait dengan pembiayaan. Risiko suku bunga naik dapat
meningkatkan beban bunga dan pembayaran pinjaman. Selain itu, jika
investor tidak dapat memenuhi kewajiban pembayaran pinjaman, berisiko
kehilangan properti melalui penyitaan oleh pemberi pinjaman.
Penting untuk memahami risiko-risiko ini dan melakukan analisis risiko
yang cermat sebelum melakukan investasi properti. Konsultasikan dengan ahli
properti atau penasihat keuangan untuk membantu Anda memahami dan
mengelola risiko-risiko tersebut.

D. Faktor-faktor yang mempengaruhi nilai properti

Nilai properti dipengaruhi oleh berbagai faktor, baik secara mikro maupun
makro. Berikut adalah beberapa faktor yang mempengaruhi nilai properti:

1. Lokasi
Lokasi properti merupakan faktor yang paling penting dalam
menentukan nilai properti. Faktor-faktor seperti aksesibilitas, lingkungan
sekitar, fasilitas umum, keamanan, dan potensi pertumbuhan ekonomi di
sekitar properti akan memengaruhi permintaan dan harga properti.
2. Tren Pasar
Tren pasar properti, termasuk permintaan dan penawaran, dapat
mempengaruhi nilai properti. Jika permintaan properti di suatu daerah
meningkat, harga properti cenderung naik. Sebaliknya, jika ada peningkatan
penawaran tanpa adanya permintaan yang sebanding, harga properti bisa
turun. Contoh :

10
 Perhitungan Pertumbuhan Harga Properti: Misalkan Anda memiliki data
harga properti dalam lima tahun terakhir dan ingin menghitung rata-rata
pertumbuhan harga properti selama periode tersebut. Berikut adalah data
harga properti dalam lima tahun terakhir:
Tahun 1: $250.000, Tahun 2: $270.000, Tahun 3: $290.000, Tahun 4:
$310.000, Tahun 5: $330.000
Perhitungan pertumbuhan harga properti:
Rata-rata Harga Properti = ($250.000 + $270.000 + $290.000 + $310.000 +
$330.000) / 5 = $290.000
Persentase Pertumbuhan Harga Properti:
Tahun 2: ($270.000 - $250.000) / $250.000 x 100% = 8%
Tahun 3: ($290.000 - $270.000) / $270.000 x 100% = 7.41%
Tahun 4: ($310.000 - $290.000) / $290.000 x 100% = 6.90%
Tahun 5: ($330.000 - $310.000) / $310.000 x 100% = 6.45%
Dalam contoh ini, rata-rata harga properti selama lima tahun terakhir adalah
$290.000, dan terdapat tren pertumbuhan harga properti sekitar 6% hingga
8% setiap tahun.
Perhitungan Tingkat Penyewaan: Jika Anda ingin menganalisis tren tingkat
penyewaan properti, Anda dapat mengumpulkan data tentang tingkat
penyewaan dalam beberapa tahun terakhir dan menghitung persentase
ketersediaan properti. Berikut adalah data tingkat penyewaan dalam tiga
tahun terakhir:
Tahun 1: 90% tingkat penyewaan
Tahun 2: 92% tingkat penyewaan
Tahun 3: 88% tingkat penyewaan
Perhitungan persentase ketersediaan properti:
Tahun 1: 100% - 90% = 10% ketersediaan properti
Tahun 2: 100% - 92% = 8% ketersediaan properti
Tahun 3: 100% - 88% = 12% ketersediaan properti
Dalam contoh ini, terdapat tren fluktuasi tingkat penyewaan dengan
ketersediaan properti berkisar antara 8% hingga 12%.
3. Kondisi Properti

11
 Kondisi fisik properti juga memainkan peran penting dalam
menentukan nilai properti. Properti yang terawat dengan baik dan diperbarui
memiliki nilai yang lebih tinggi daripada properti yang membutuhkan
perbaikan atau renovasi. Faktor-faktor seperti usia bangunan, perawatan rutin,
dan pembaruan interior dapat mempengaruhi nilai properti.
4. Ukuran dan Tipe Properti
Ukuran dan jenis properti juga berkontribusi pada nilai properti.
Properti yang lebih besar cenderung memiliki nilai yang lebih tinggi, tetapi
hal ini juga tergantung pada faktor lokasi. Selain itu, jenis properti seperti
rumah, apartemen, atau komersial juga memiliki nilai yang berbeda
tergantung pada pasar dan permintaan.
5. Faktor Ekonomi
Faktor ekonomi seperti suku bunga, pertumbuhan ekonomi, inflasi, dan
kebijakan pemerintah dapat mempengaruhi nilai properti. Suku bunga yang
rendah dapat mendorong permintaan dan meningkatkan nilai properti,
sementara situasi ekonomi yang tidak stabil atau kebijakan yang merugikan
properti dapat menurunkan nilai properti. Contoh :
Asumsi Investasi: Misalkan Anda berencana untuk membeli sebuah
apartemen dengan harga $200.000. Anda akan mendanai sebagian besar
pembelian dengan pinjaman hipotek sebesar 80% dari harga properti, dengan
suku bunga tetap selama 20 tahun.
Harga Properti: $200.000
Pinjaman Hipotek: $200.000 x 80% = $160.000
Suku Bunga: Misalkan suku bunga tetap adalah 5% per tahun
Jangka Waktu Pinjaman: 20 tahun
Perhitungan Pembayaran Bulanan: Pertama, hitung jumlah pembayaran
bulanan untuk pinjaman hipotek menggunakan rumus anuitas:
Jumlah Pembayaran Bulanan = (Pinjaman x Suku Bunga) / (1 - (1 + Suku
Bunga) ^ -Jangka Waktu Pinjaman)
Jumlah Pembayaran Bulanan = ($160.000 x 0,05) / (1 - (1 + 0,05) ^ -240)
Jumlah Pembayaran Bulanan = $1.073,64

Dalam contoh ini, pembayaran bulanan untuk pinjaman hipotek adalah sekitar
$1.073,64.

12
 Dampak Perubahan Suku Bunga: Selanjutnya, perhitungkan dampak
perubahan suku bunga terhadap pembayaran bulanan. Misalkan suku bunga
naik menjadi 6% setelah 5 tahun.
Jumlah Pembayaran Bulanan Setelah 5 Tahun = ($160.000 x 0,06) / (1 - (1 +
0,06) ^ -240)
Jumlah Pembayaran Bulanan Setelah 5 Tahun = $1.214,74
Dalam contoh ini, dengan asumsi suku bunga naik menjadi 6% setelah 5
tahun, pembayaran bulanan meningkat menjadi sekitar $1.214,74.
6. Fasilitas dan Infrastruktur
Ketersediaan fasilitas umum seperti sekolah, pusat perbelanjaan, taman,
rumah sakit, dan akses transportasi yang baik juga dapat mempengaruhi nilai
properti. Properti yang dekat dengan fasilitas dan infrastruktur yang
dibutuhkan cenderung memiliki nilai yang lebih tinggi.
7. Perkembangan dan Proyeksi
Potensi perkembangan di sekitar properti juga memengaruhi nilai
properti. Jika ada rencana pengembangan infrastruktur atau proyek-proyek
yang akan meningkatkan daya tarik area tersebut, nilai properti dapat naik. Ini
termasuk perencanaan pembangunan jalan tol, pusat bisnis baru, atau
pengembangan kawasan hunian.

8. Faktor Demografis
Faktor demografis seperti pertumbuhan populasi, tingkat migrasi, dan
perubahan demografis lainnya dapat mempengaruhi permintaan properti di
suatu daerah. Pertumbuhan populasi yang tinggi atau perubahan dalam
komposisi penduduk dapat memicu permintaan properti yang lebih tinggi,
yang pada gilirannya dapat meningkatkan nilai properti.

E. Manfaat investasi properti

Investasi properti dapat memberikan sejumlah manfaat yang menarik.
Berikut adalah beberapa manfaat utama dari investasi properti:
1. Pendapatan Pasif
Properti yang disewakan dapat memberikan pendapatan pasif yang
stabil melalui pembayaran sewa bulanan. Pendapatan ini dapat membantu
melipatgandakan investasi dan memberikan aliran kas yang konsisten.
Contoh:

13
 Misalkan Anda membeli sebuah apartemen dengan harga $300.000.
Misalkan tingkat sewa untuk apartemen tersebut adalah $2.000 per bulan.
Misalkan Anda memperkirakan biaya operasional bulanan, termasuk biaya
perawatan, pajak properti, asuransi, dan biaya manajemen properti, sebesar
$400 per bulan.
Pendapatan Bersih Bulanan:
Pendapatan Bersih Bulanan = Tingkat Sewa - Biaya Operasional
Pendapatan Bersih Bulanan = $2.000 - $400 = $1.600
Dalam contoh ini, pendapatan bersih bulanan yang dapat Anda harapkan dari
investasi properti tersebut adalah $1.600.
Pendapatan Pasif Tahunan:
Pendapatan Pasif Tahunan = Pendapatan Bersih Bulanan x Jumlah Bulan
dalam Setahun
Pendapatan Pasif Tahunan = $1.600 x 12 = $19.200
Dalam contoh ini, pendapatan pasif tahunan yang dapat Anda harapkan dari
investasi properti tersebut adalah $19.200.
2. Apresiasi Nilai
Properti memiliki potensi untuk mengalami apresiasi nilai, yaitu
kenaikan nilai dari waktu ke waktu. Meskipun fluktuasi nilai properti
mungkin terjadi dalam jangka pendek, dalam jangka panjang, properti
cenderung meningkat nilainya. Apresiasi nilai properti dapat memberikan
keuntungan modal yang signifikan jika Anda memutuskan untuk menjualnya
di masa depan. Contoh :
Misalkan Anda membeli sebuah rumah dengan harga $250.000.
Misalkan Anda memperkirakan tingkat apresiasi nilai properti di daerah
tersebut sebesar 4% per tahun.
Tentukan jangka waktu investasi yang ingin Anda pertimbangkan. Dalam
contoh ini, kita akan menggunakan jangka waktu investasi selama 10 tahun.
Perhitungan Apresiasi Nilai Properti:
Nilai Properti Akhir = Harga Properti Awal x (1 + Tingkat Apresiasi
Tahunan) ^ Jangka Waktu Investasi
Nilai Properti Akhir = $250.000 x (1 + 0,04) ^ 10
Nilai Properti Akhir = $250.000 x (1,04) ^ 10
14
 Nilai Properti Akhir = $250.000 x 1,480244
Nilai Properti Akhir = $370.061
Dalam contoh ini, setelah 10 tahun investasi, nilai properti diperkirakan
mencapai sekitar $370.061 berdasarkan asumsi tingkat apresiasi tahunan
sebesar 4%.
3. Diversifikasi Portofolio
Investasi properti dapat berfungsi sebagai diversifikasi dalam
portofolio. Memiliki aset properti dapat membantu mengurangi risiko secara
keseluruhan karena properti cenderung memiliki karakteristik dan pergerakan
nilai yang berbeda dengan aset keuangan lainnya, seperti saham atau obligasi.
Diversifikasi dapat membantu melindungi portofolio dari fluktuasi pasar yang
terlalu besar. Contoh :
Misalkan Anda memiliki total dana investasi sebesar $500.000.
Misalkan Anda memutuskan untuk mengalokasikan dana investasi Anda ke
dua properti yang berbeda.
Anda memutuskan untuk menginvestasikan $300.000 pada properti pertama.
Sisanya, yaitu $500.000 - $300.000 = $200.000, dialokasikan ke properti
kedua.
Dengan cara ini, Anda telah mengalokasikan dana investasi Anda ke dua
properti yang berbeda dengan proporsi 60% pada properti pertama dan 40%
pada properti kedua.
Tujuan diversifikasi adalah mengurangi risiko dengan membagi dana
investasi Anda ke beberapa aset yang berbeda. Dalam contoh ini, Anda telah
melakukan diversifikasi dengan mengalokasikan dana investasi Anda ke dua
properti yang berbeda. Dengan memiliki lebih dari satu properti, Anda dapat
mengurangi risiko yang terkait dengan perubahan nilai dan kinerja properti
tunggal.
4. Perlindungan dari Inflasi
Properti dapat memberikan perlindungan terhadap inflasi. Ketika
tingkat inflasi naik, harga properti dan nilai sewa cenderung meningkat
seiring waktu. Ini berarti pendapatan sewa dapat meningkat seiring dengan
biaya hidup yang naik, memberikan perlindungan terhadap penurunan daya
beli.
5. Pengendalian Aset
Investasi properti memberikan kendali langsung atas aset Anda. Anda
dapat mengambil keputusan tentang penyewa, perawatan dan perbaikan
15
 properti, serta strategi investasi jangka panjang. Anda memiliki fleksibilitas
untuk mengelola dan mengontrol investasi properti Anda sesuai dengan
tujuan dan preferensi Anda.
6. Manfaat Pajak
Investasi properti juga dapat memberikan manfaat pajak tertentu. Di
banyak negara, pemilik properti dapat mengklaim pengurangan pajak untuk
biaya operasional, perbaikan, dan hipotek. Manfaat ini dapat membantu
mengurangi beban pajak Anda dan meningkatkan pengembalian investasi.
Contoh :
Misalkan Anda memiliki penghasilan tahunan sebesar $100.000 dan tingkat
pajak penghasilan Anda adalah 30%.
Misalkan Anda membeli sebuah rumah dengan pinjaman hipotek sebesar
$200.000 dan tingkat bunga hipotek adalah 4% per tahun.
Pengurangan Pajak Bunga Hipotek:
Hitung jumlah bunga hipotek tahunan: $200.000 x 0,04 = $8.000.
Gunakan jumlah bunga hipotek tahunan untuk mengurangi penghasilan kena
pajak: $100.000 - $8.000 = $92.000.
Hitung pajak penghasilan setelah pengurangan: $92.000 x 0,30 = $27.600.
Dalam contoh ini, dengan menggunakan pengurangan pajak bunga hipotek,
Anda dapat mengurangi penghasilan kena pajak menjadi $92.000 dan
menghemat pajak penghasilan sebesar $27.600.
7. Penggunaan Pribadi
Selain sebagai sumber pendapatan, Anda juga dapat menggunakan
properti investasi untuk keperluan pribadi Anda sendiri. Misalnya, Anda
dapat menggunakan rumah liburan atau apartemen sewaan sebagai tempat
tinggal sementara atau tempat liburan bagi keluarga. Ini memberikan
fleksibilitas dan manfaat tambahan dari investasi properti.

16
 BAB III
PENUTUP

A. Kesimpulan
Dalam makalah ini, telah dibahas berbagai aspek dan manfaat investasi
properti. Investasi properti merupakan strategi yang populer dan dapat
memberikan sejumlah manfaat signifikan bagi investor. Beberapa manfaat utama
investasi properti meliputi pendapatan pasif yang stabil, potensi apresiasi nilai,
diversifikasi portofolio, perlindungan dari inflasi, pengendalian aset, manfaat
pajak, dan penggunaan pribadi.
Investasi properti membutuhkan penelitian dan analisis yang cermat
sebelum mengambil keputusan. Faktor-faktor seperti lokasi, kondisi properti, tren
pasar, dan faktor ekonomi harus dipertimbangkan dengan baik. Selain itu, risiko
yang terkait dengan investasi properti, seperti risiko pasar, risiko likuiditas, risiko
perubahan regulasi, risiko bencana alam, risiko penyewa, risiko perawatan dan
pemeliharaan, serta risiko pembiayaan, juga perlu diperhatikan. Penting bagi
investor untuk memiliki strategi investasi yang jelas dan mempertimbangkan
tujuan jangka panjang. Konsultasi dengan ahli properti atau penasihat keuangan
juga sangat dianjurkan sebelum membuat keputusan investasi yang signifikan.
Dengan memahami risiko dan manfaat investasi properti, investor dapat membuat
keputusan yang informasional dan cerdas.
Dalam kesimpulannya, investasi properti dapat menjadi alternatif yang
menarik untuk mengembangkan kekayaan dan mencapai tujuan keuangan jangka
panjang. Namun, seperti halnya investasi lainnya, risiko harus dikelola dengan
hati-hati, dan penelitian serta pengawasan yang berkelanjutan harus dilakukan.
Investasi properti dapat memberikan pendapatan pasif yang stabil, meningkatkan
nilai aset, dan memberikan perlindungan terhadap inflasi. Dengan strategi yang
tepat dan pemahaman yang baik tentang pasar properti, investasi properti dapat
menjadi sumber keuntungan yang menguntungkan bagi investor.
B. Saran
Adapun saran yang ingin penulis sampaikan adalah keinginan penulis atas
partisipasi pembaca, agar sekiranya mau memberikan kritik dan saran yang
bersifat membangun demi kemajuan penulisan makalah ini. Kami sadar bahwa
penulis adalah manusia yang pasti nya mmiliki kesalahan. Oleh karena itu, dengan
adanya kritik dan saran dari pembaca, penulis bisa mengkoreksi diri dan
menjadikan makalah kedepan menjadi makalah yang lebih baik lagi dan dapat
memberikan manfaat yang lebih bagi kita semua.

17
 DAFTAR PUSTAKA

https://glints.com/id/lowongan/investasi-properti-adalah/
https://www.biggerpockets.com/
https://www.investopedia.com/
https://www.propertyinvestmentproject.co.uk/
Rich Dad Poor Dad, karya Robert Kiyosaki
The Millionaire Real Estate Investor, karya Gary Keller
The ABCs of Real Estate Investing, karya Ken McElroy

18